Informação para quem vai comprar, construir ou reformar.
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- Martín Porto Alcaide
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1 Informação para quem vai comprar, construir ou reformar. Última Alteração - Dez/2007 Guia SUA CASA Orientação para quem vai comprar ou construir casas, terrenos e apartamentos. Importante: Este guia oferece uma orientação geral com relação à compra de imóveis residenciais ou construção de casas. Nada substitui, no entanto, a presença de um profissional especializado para cada tipo de operação, seja ele um arquiteto, engenheiro ou advogado. Como a legislação e a regulamentação na área imobiliária - comércio e construção - sofre constantes alterações, alguns dados contidos neste guia poderão eventualmente não estar exatos. Há diferenças também devido à diversidade de regiões, cidades, concessionárias, situações especiais etc. Confira, portanto, as informações junto as instituições e profissionais de sua confiança na época em que for construir ou realizar qualquer transação. DOCUMENTOS NECESSÁRIOS, ONDE OBTÊ-LOS; IMPOSTOS E TAXAS, ONDE PAGAR Documentos, Impostos e Taxas relativos à compra de imóvel residencial titulo de aquisição ou propriedade Escritura do imóvel registrada e regularizada ou ainda documento de partilha, carta de sentença ou usucapião. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis - ITBI 2% do valor do imóvel a ser pago ao Município pelo comprador através de guia de recolhimento. QUITAÇÃO FISCAL Certidão que serve para levantar se o imóvel tem imposto pendente e que ainda não foi ajuizado. É fornecido pela Prefeitura Situação enfitêutica Certidão para saber se o imóvel é foreiro, isto é, se tem domínio útil por parte de órgãos públicos. ou privados, como a Marinha e a Igreja. Normalmente pode ser retirada na Prefeitura. DOCUMENTOS PESSOAIS - Identidade, CPF e certidão de casamento (pacto antenupcial, se existir). No caso de o vendedor ser pessoa jurídica, o CNPJ da empresa. PROCURAÇÃO - É preciso você se cercar de todo o cuidado em relação às procurações e à abrangência do seu mandato, isto é, o que ela permite fazer. Solicite uma cópia do documento, vá ao cartório em que ele foi lavrado e verifique o livro em que foi realizado o registro. Requeira uma certidão atualizada desta procuração. Documentos para a verificação da situação do imóvel e de seus proprietários
2 Certidão negativa do Registro de Distribuição É paga por cada nome de proprietário. Para verificar se há ação cível contra os proprietários no período dos últimos 10 anos. CERTIDÃO NEGATIVA DO REGISTRO DE DISTRIBUIÇÃO E FUNÇÃO Mesmo fim da anterior. CERTIDÃO NEGATIVA DE REGISTRO DE INTERDIÇÕES E TUTELAS Certidão negativa de perda dos direitos civis pelo proprietário do Imóvel. Verificação dos últimos 10 anos. CERTIDÃO NEGATIVA DO REGISTRO DE DISTRIBUIÇÃO E PROTESTOS Para saber se o proprietário tem o nome protestado. Verificação relativa aos últimos 5 anos. Certidão negativa do registro de distribuição Levantamento de procedimento judicial estadual contra o imóvel ou seu proprietário. ÔNUS REAIS/Filiação vintenária - Mostra em nome de quem está registrado o imóvel, indica as alterações realizadas no registro nos últimos vinte anos, mostrando se ele está penhorado ou se existe dívida, ação de execução ou qualquer ônus em relação a ele. O Cartório do Registro de Imóveis onde tirar esta certidão depende da localização do imóvel. certidão negativa de débito (CND) do INSS - Emitida pelo Instituto Nacional do Seguro Social - INSS, é indispensável para o habite-se e posterior assentamento no Registro de Imóveis JUSTIÇA FEDERAL - Certidão para saber se há qualquer procedimento federal contra o proprietário do imóvel. Pesquisa dos últimos 10 anos. As despesas com estas certidões são de responsabilidade do vendedor, mas pode ser acordada a divisão dos gastos. No caso de pessoa jurídica, também certidão negativa da Justiça do Trabalho. Veja se não existe discrepância entre a atual escritura e as anteriores, o que pode representar fraude. Para evitar surpresas, se o imóvel se localizar em condomínio, peça também certidões negativas em relação a ele nos distribuidores, Justiça do Trabalho e Justiça Federal DOCUMENTOS PARA A PREFEITURA Documentos para obras: licença para construir, legalizar ou realizar obras de acréscimo em edificações existentes. Documentação habitualmente exigida, dependendo da localidade, para edificações unifamiliares e bifamiliares: 1. Formulário padronizado para pedidos. 2. Dois jogos de plantas de arquitetura ou formulário especial para construções unifamiliares e bifamiliares acompanhado da planta de situação. 3. Registro de Imóveis (RI) do lote ou cópia do Projeto Aprovado de Loteamento (PAL). 4. Cópia das carteiras do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA - da região pertencentes aos profissionais responsáveis pelo projeto. 5. Comprovante de pagamento do documento de arrecadação municipal, em geral referente a 50% da taxa da licença. 6. Comprovante de pagamento do IPTU do ano anterior.
3 Serviços de Cadastro Certidão de Reconhecimento e Nomenclatura de Logradouros Certidão de Revisão de Numeração de Imóveis Certidão Descritiva das Dimensões de Lotes Aprovados Certidão de Termos (2ª via) Cópia de Planos de Alinhamento (PA e PAP) Cópia de Projetos Aprovados de Alinhamento Cópia de Plantas de Projetos Aprovados de Construção ou Legalização de Imóveis Certidão de Reconhecimento e Nomenclatura de Logradouros Ao reconhecer um logradouro como público, a Prefeitura assume a responsabilidade legal sobre sua conservação. O reconhecimento é normalmente acompanhado da atribuição de um nome oficial para o novo local de uso coletivo. Certidão de Revisão de Numeração de Imóveis A revisão da numeração dos imóveis de um logradouro é uma iniciativa que visa ordenar a numeração de um logradouro, segundo o método métrico ditado pela legislação. Certidão Descritiva das Dimensões de Lotes Aprovados A descrição das dimensões dos lotes constantes de Projetos de Loteamento aprovados é um passo exigido para que seus proprietários possam dirigir-se aos cartórios do Registro Geral de Imóveis para solicitar sua averbação. Certidão de Termos (2 a Via) Os termos são contratos assinados entre particulares e a Prefeitura, formalizando o compromisso de cumprimento de obrigações e de doação de áreas previstas na legislação urbanística. Cópia de Planos de Alinhamento (PA e PAP) Os Planos de Alinhamento são propostas de alteração dos alinhamentos de lotes para a implantação de projetos públicos como, por exemplo, novas vias, parques, viadutos, etc. Cópia de Projetos Aprovados de Loteamento Os Projetos Aprovados de Loteamento (PAL) são projetos de desmembramento (subdivisão), remembramento (junção) e loteamento que são analisados e aprovados nas unidades descentralizadas da SMU e arquivados na Gerência de Cadastro Técnico. Cópia de Plantas de Projetos Aprovados de Construção ou Legalização de Imóveis Os processos formados para licenciar ou legalizar as obras de imóveis são arquivados na Prefeitura. As plantas contidas nestes processos estão disponíveis para consultas ou cópias. DOCUMENTO PARA FINANCIAMENTO BANCÁRIO Para aprovação de financiamento, é costume os bancos pedirem os três últimos contracheques, declaração da empresa empregadora atestando tempo de casa superior a um ano, cópia de páginas da carteira de trabalho, cópia do extrato atualizado do FGTS (fornecido pela CEF), cópias do título de eleitor e PIS, cópias autenticadas do documento de identidade e do CPF. Documentos Necessários do Comprador CPF (CIC) e cédula de identidade dos compradores do imóvel ou cônjuges (cópia).. Comprovante de Estado Civil (cópia). Casados:
4 - Certidão de casamento - Escritura de Pacto Antenupcial, registrada no Cartório de Registro de Imóveis: - se a data de casamento for anterior a 26/12/1977 e o regime de casamento não for comunhão universal de bens; ou - se a data de casamento for posterior a 26/12/1977 e o regime de casamento não for comunhão parcial de bens. Obs.: caso o casamento tenha sido realizado no exterior, a certidão de casamento deve ter visto do cônsul brasileiro, traduzida por tradutor juramentado. Viúvos: - Certidão de casamento com averbação de óbito ou certidão de casamento acompanhada da certidão de óbito do cônjuge. Divorciados ou Separados Judicialmente: - Certidão de casamento com averbação do estado civil atual - Procuração por instrumento público (original) Somente se houver procurador: A procuração deve conter poderes específicos para comprar, hipotecar, assinar contratos de compra e venda e financiamento de imóvel. Deve ser apresentada através de certidão atualizada do cartório de notas. Atenção: comprador e vendedor não podem ser representados pelo mesmo procurador ou ser procuradores um do outro. Documentos Necessários do Imóvel Título aquisitivo registrado no Cartório de Registro de Imóveis em nome dos vendedores (cópia autenticada).. Carnê do Imposto Predial do exercício (cópia.) Caso seja apartamento e houver imposto de garagem, enviar cópia deste carnê também. Declaração de quitação de débitos condominiais Original, assinada pelo síndico. Para os Estados do Rio de Janeiro, Minas Gerais e Espírito Santo, esta declaração deve vir acompanhada da ata da Assembléia que elegeu o síndico e com firma reconhecida. Planta ou croquis do imóvel com as medidas internas (só se for casa). Matrícula atualizada do imóvel. Caso seja apartamento, enviar a matrícula da garagem, se houver. Documentos Necessários dos Vendedores Vendedor pessoa física: - CPF (CIC) e Cédula de identidade: dos vendedores do imóvel e seus respectivos cônjuges. (cópia). - Comprovante de Estado Civil (cópia).. Casados: - Certidão de Casamento. - Escritura de Pacto Antenupcial, registrada no Cartório de Registro de Imóveis: - se a data de casamento for anterior a 26/12/1977 e o regime de casamento não for comunhão universal de bens; ou - se a data de casamento for posterior a 26/12/1977 e o regime de casamento
5 não for comunhão parcial de bens.. Obs.: caso o casamento tenha sido realizado no exterior, a certidão de casamento deve ter visto do cônsul brasileiro, traduzida por tradutor juramentado.. Viúvos: - Certidão de casamento com averbação de óbito ou Certidão de casamento acompanhada da certidão de óbito do cônjuge. - Declaração sobre o estado de convivência: nesta declaração, deverá ser informado pelos proponentes se eles mantêm ou não relação de vida em comum com alguém, como se casados fossem. Divorciados ou Separados Judicialmente: - Certidão de casamento com averbação do estado civil atual. - Declaração sobre estado de convivência: nesta declaração deverá ser informado pelos proponentes se eles mantêm ou não relação de vida em comum com alguém, como se fossem casados. Solteiros: - Declaração sobre estado de convivência: nesta declaração, deverá ser informado pelos proponentes se eles mantêm ou não relação de vida em comum com alguém, como se fossem casados. Deve estar com firma reconhecida. Procuração por Instrumento Público: - original. Somente se houver procurador: A procuração deve conter poderes específicos para comprar, hipotecar, assinar contratos de compra e venda, e financiamento de imóvel. Deve ser apresentada através de certidão atualizada do cartório de notas. Atenção: comprador e vendedor não podem ser representados pelo mesmo procurador, nem ser procurador um do outro. Alvará judicial (cópia). No caso de espólio e menores, deve conter autorização para a venda do imóvel. Vendedor pessoa jurídica: Contrato social ou Estatuto Social registrado na Junta Comercial (cópia autenticada). Apresentar também: - alterações contratuais ou estatutárias ocorridas e, em caso de S.A., Ata da Assembléia de eleição da atual diretoria, registradas na Junta Comercial; - carta informando a data da última alteração contratual ou estatutária, bem como indicação dos representantes que assinarão o contrato. Procuração por Instrumento Público (original). Somente se houver procurador: A procuração deve conter poderes específicos para vender, transmitir posse, domínio, direito, ação, responder por evicção, passar recibos, e dar quitação do preço. Deve ser apresentada através de certidão atualizada do Cartório de Notas.
6 Atencão: Comprador e vendedor não podem ser representados pelo mesmo procurador nem ser procurador um do outro Certidão Negativa de Débito do INSS (CND) (cópia autenticada) Certidão de Quitação de Tributos Federais (cópia autenticada)
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