fls. 91 Imóvel Para o Fator de Garagem (FG), foi calculado através da relação entre os acréscimos de área provocado pelas vagas de garagens (12m 2 por vaga) na área privativa dos imóveis, com um decréscimo de 50% devido aos custos menores de acabamento. A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1 Avaliação de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais e NBR 14653-2 Avaliação de Bens Parte 2: Imóveis Urbanos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas ABNT. 3.2 Cálculo do Valor do Imóvel Avaliado Valor (R$) Área (m2) Tabela 2 Cálculo do valor do m2 Valor Unitário (R$/m2) Fator de Oferta (FO) Cálculo do Fator de Localização (FL) Planta Genérica (R$/m2) Cálculo do Fator de Obsolescência e Conservação (FOC) Cálculo do Fator de Garagem (FG) FL Fator k FOC Vagas FG Avaliado - 229 - - R$ 1.899,74-0,904-2 - - Página 10 Valor Unitário Final (R$/m2) Amostra 1 R$ 999.000,00 230 R$ 4.343,48 0,90 R$ 1.899,74 1,0000 0,904 1,0000 2 1,0001 R$ 3.909,60 Amostra 2 R$ 900.000,00 186 R$ 4.838,71 0,90 R$ 1.899,74 1,0000 0,904 1,0000 2 0,9885 R$ 4.304,87 Amostra 3 R$ 1.000.000,00 184 R$ 5.434,78 0,90 R$ 1.899,74 1,0000 0,904 1,0000 2 0,9879 R$ 4.831,99 Amostra 4 R$ 1.100.000,00 186 R$ 5.913,98 0,90 R$ 1.899,74 1,0000 0,904 1,0000 2 0,9885 R$ 5.261,50 Amostra 5 R$ 1.275.000,00 200 R$ 6.375,00 0,90 R$ 1.899,74 1,0000 0,904 1,0000 2 0,9927 R$ 5.695,83 Amostra 6 R$ 1.400.000,00 225 R$ 6.222,22 0,90 R$ 1.899,74 1,0000 0,904 1,0000 2 0,9990 R$ 5.594,51 Média R$ 4.933,05 Limite superior +30% Limite inferior -30% Amostras fora da média: R$ 6.412,96 R$ 3.453,13 Desvio Padrão R$ 718,26 Intervalo de Confiança (80%) 0 R$ 5.308,84 R$ 4.557,26
fls. 92 Através da tabela acima, obtemos o valor unitário de R$ 4.933,05/m², considerando todos os fatores de ajuste das amostras. Sendo o Intervalo de confiança para o valor estimado (80%): Mínimo: R$ 4.557,26/m² Será adotado o valor médio estimado: Vu = R$ 4.933,05/m². Máximo: R$ 5.308,84/m² O valor do imóvel, calculado pelo Método Comparativo Direto com Tratamento de Fatores, será dado pela multiplicação da área privativa do imóvel avaliado pelo valor unitário médio padrão descrito no item anterior. Sendo assim: V = 229,4425m² x R$ 4.933,05/m² V = R$ 1.131.851,32 Será adotado, em números arredondados: Valor imóvel (Método Comparativo Direto) = R$ 1.130.000,00 (um milhão, cento e trinta mil reais) A avaliação ora efetuada, por conta do número de elementos coletados, se enquadra no Grau II de especificação da ABNT NBR 14.653-2. Página 11
fls. 93 3.3 Especificação da Avaliação De acordo com a ABNT NBR 14653-2 item 9: A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão. A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho. O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori. Pelo fato do presente trabalho ter atendido aos requisitos relacionados no item 9.2.2 da ABNT NBR 14653-2, o mesmo se caracteriza como Parecer Técnico Fundamentado no Grau II. Quanto à Precisão, segundo o item 9.2.3 e tabela 5 da ABNT NBR 14653-2, pela amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, a presente avaliação se enquadra no Grau máximo III. Página 12
fls. 94 4 CONCLUSÃO A signatária conclui o valor de mercado de venda do imóvel situado no Edifício Summertime, localizado na Alameda Marechal Floriano Peixoto, 555, apto nº 111, considerando sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer natureza, despesas de registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, bem como eventuais contaminações do solo, pelo valor estimado em R$ 1.130.000,00 (um milhão, cento e trinta mil reais), válido para o mês de junho de 2017. Para efeito de complementação do presente Parecer Técnico, a signatária estima o intervalo de eventual negociação do imóvel variando de R$ 1.050.000,00 (um milhão, cinquenta mil reais) a R$ 1.220.000,00 (um milhão, duzentos e vinte mil reais), para o mesmo período. De acordo com a ABNT NBR 14653-1, valor de mercado é a Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Página 13
fls. 95 5 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO Figura 3 - Vista da rua Figura 4 - Entrada do Condomínio Figura 5 Garagem Página 14
fls. 96 Figura 6 Fachada do Edifício Figura 8 Sala Figura 7 Sala Figura 9 Sacada Página 15
fls. 97 Figura 10 Vista da Sacada Figura 12 Banheiro de Social Figura 11 Lavabo Figura 13 Quarto 1 Página 16