A Odisseia Continua The Odissey Continues

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Índice Index 07 12 13 14 16 18 20 22 Ambiente de Negócio Business Environment Actividade do Fundo Fund Activity Perspectivas para 2011 Forecast for 2011 Agradecimentos Acknowledgements Balanço Balance Sheet Demonstração dos Resultados Income Statement Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements 6

A Odisseia Continua The Odissey Continues Nuno Trindade Ana Costa João Paulo Safara Rui Alpalhão Frederico Oliveira Tiago Mattos Aguas Bakoly Robinson Filipe Saldanha 7

Comité de Investimentos João Paulo Batista Safara Sir Thomas d Eyncourt John Thompson Vasco Telmo Pereira Lopes Correia Banco Depositário Banco Invest Avaliadores Curvelo Cushman & Wakefield Property Manager Cushman & Wakefield Auditor PricewaterhouseCoopers SROC, Lda Carteira Número de Investimentos: 1 Área bruta locável total: 7.625 m² Número de Inquilinos: 10 Localização dos Investimentos: Portugal (Lisboa) Investment Committee João Paulo Batista Safara Sir Thomas d Eyncourt John Thompson Vasco Telmo Pereira Lopes Correia Custodian Bank Banco Invest Valuers Curvelo Cushman & Wakefield Property Manager Cushman & Wakefield Auditor PricewaterhouseCoopers SROC, Lda Portfolio Number of investments: 1 Total gross covered area: 7.625 sqm Number of tenants: 10 Location of Investments: Portugal (Lisbon) 8

Ambiente de Negócio Business Environment Escritórios Em 2010, o take up atingiu, segundo a Jones Lang LaSalle, 106 mil m², volume que acentua a tendência de queda vinda do ano anterior e fixa um novo mínimo desde 1996, o último ano em que a ocupação anual não atingiu 100 mil m² (figura 1). Sem surpresa, os números do segundo semestre foram inferiores aos do primeiro. Também a oferta caiu significativamente, fixando-se, segundo a Cushman & Wakefield, marginalmente acima de 90.000 m², e invertendo o movimento ascendente que se havia verificado em 2009, pelo que os fundamentais do mercado não sofreram alterações significativas em 2010. Offices In 2010, according to Jones Lang LaSalle take up reached 106 thousand sqm, a volume which accentuated the downward trend from the previous year and set a new low since 1996, the last year in which annual occupation did not reach 100 thousand sqm (figure 1). Unsurprisingly, the figures for the second semester were lower than those of the first. Supply also fell significantly, and according to Cushman & Wakefield, was marginally above 90.000 sqm, and inverted the upward trend which had been seen in 2009, as the fundamentals of the market did not suffer any alteration in 2010. 25 20 15 10 5 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Supply (m 2 ) Take Up (m 2 ) Figura 1: oferta e procura no mercado de escritórios de Lisboa, 1987-2010 (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, análise FundBox) Figure 1: supply and take up in the Lisbon office market, 1987-2010 (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, FundBox analysis) 9

Rendas e yields mantiveram-se assim relativamente estáveis ao longo do ano. Aquelas, em termos de tendência mais longa, situavam-se no final de 2010 sensivelmente aos níveis de finais do século passado (figura 2). Rent and yields remained relatively stable throughout the year. In terms of the longest trend, at the end of 2010 these were essentially at the levels seen at the end of the last century (figure 2). 40 35 30 25 20 15 10 5 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Figura 2: Prime rent no mercado de escritórios de Lisboa, 1987-2010 (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, análise FundBox) Figure 2: Prime rent in the Lisbon office market, 1987-2010 (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, Jones Lang LaSalle, Worx, FundBox analysis) 10

Também os prime yields (figura 3) se mantiveram essencialmente estáveis, não acompanhando a subida das taxas da dívida soberana portuguesa. Prime yields (figure 3) also remained essentially stable, and did not follow the increase in the interest rates on Portuguese sovereign debt. 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Figura 3: prime yields no mercado de escritórios de Lisboa, 1988-2010 (fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, análise FundBox) Figure 3: prime yields in the Lisbon office market, 1988-2010 (source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, FundBox analysis) 11

Retalho Apesar do pequeno crescimento do Produto, o mercado português de retalho evidenciou uma queda de 0.8%, tendo o Índice Total do Volume de Negócios no Comércio a Retalho (figura 4) fechado o ano nos 99 pontos, marginalmente abaixo do valor base do índice (2005). Retail Despite the small growth of the Product, the Portuguese retail market showed a drop of 0.8%, with the Retail Trade Turnover (figure 4) closing the year at 99 points, marginally lower than the base value of the index (2005). 104 102 100 98 96 94 92 90 Dezembro 2009 Março 2010 Junho 2010 Setembro 2010 Dezembro 2010 December 2009 March 2010 June 2010 September 2010 December 2010 Figura 4: Índice total do volume de negócios no comércio a Retalho, Dezembro 2009 a Dezembro 2010, base 2005 = 100 (fonte: Instituto Nacional de Estatística) Figure 4: Retail Trade Turnover Index, December 2009 to December 2010, base 2005 = 100 (Source: National Institute of Statistics) 12

Assistimos, assim, a um segundo ano de estagnação, longe dos crescimentos pujantes que caracterizaram 2007 e parte de 2008. Mais uma vez, a ausência de dinamismo amplamente evidenciada no mercado não impediu a abertura de novas superfícies, ainda que apenas cinco, o menor acréscimo dos últimos anos, correspondente, segundo a Cushman & Wakefield, a apenas 90.000 m², menos de um terço do volume de novas aberturas de 2009. A consensualização de que o mercado não suporta adições de stock fica, assim, demonstrada. A Cushman & Wakefield reporta para os próximos dois anos um pipeline de apenas 500.000 m², cerca de 14% do stock actual, e dos quais apenas cerca de 180.000 m² (5% do stock ) estão efectivamente em construção à data da escrita, e podem ser tomados como irreversíveis. Das cinco novas superfícies, apenas duas são centros comerciais, com um total de 35.000 m² de área bruta locável ( ABL ), o acréscimo mais baixo deste século. O Leiria Shopping, promovido pela Sonae Sierra como expansão do Continente de Leiria, foi a maior abertura do ano. Entre os retail parks a maior abertura do ano foi o Barreiro Retail Planet, promoção conjunta da Milligan e da Eiffage com 36.000 m² de ABL. Ao contrário do que se passou no mercado primário, o mercado secundário de Activos de retalho teve um 2010 animado. Segundo a Jones Lang LaSalle, foram transaccionados entre investidores 437 milhões durante o ano, em marcado contraste com os esquálidos 49 milhões de transacções registados em 2009. Esta recuperação de volume foi acompanhada de uma subida ligeira dos prime yields, que a Cushman & Wakefield situava, no final do ano, em 8% para retail parks, 6.5% para centros comerciais e 6.25% para lojas de rua. We can see a second year of stagnation, far from the vigorous growth which characterised 2007 and part of 2008. Once again, the lack of dynamism widely seen in the market did not prevent the opening of new spaces, however there were only five, the lowest increase in recent years and according to Cushman & Wakefield, only corresponding to 90.000 sqm, less than a third of the volume of new openings in 2009. The consensus that the market could not support stock additions was thus demonstrated. Cushman & Wakefield reported that for the next two years there is only a pipeline of 500.000 sqm, around 14% of current stock, and of which only around 180.000 sqm (5% of the stock) was actually under construction at the time of writing, and can be seen as irreversible. Of the five new spaces, only two are shopping centres, with a total of 35.000 sqm gross leasable area (GLA), the lowest increase since the turn of the century. Leiria Shopping, promoted by Sonae Sierra as an expansion of Continente in Leiria, was the largest opening of the year. Among the retail parks the largest opening of the year was Barreiro Retail Planet, a joint promotion by Milligan and Eiffage with 36.000 sqm GLA. Unlike the prime market, the second line market of retail assets had an animated 2010. According to Jones Lang LaSalle, transactions between investors totalled 437 million over the course of the year, in a marked contrast to the squalid 49 million for the transactions recorded in 2009. This recovery in volume was accompanied by a slight increase in prime yields, which at the end of the year Cushman & Wakefield set at 8% for retail parks, 6.5% for shopping centres and 6.25% for high street shops. 13

Actividade do Fundo 2010 foi o segundo exercício do Fundo, que iniciou actividade no dia 15 de Dezembro de 2009, e, portanto, o seu primeiro completo. O Ulysses não procedeu a qualquer aquisição durante o ano, tendo mantido a sua natureza de single Asset fund, com a sua carteira totalmente investida no Edifício Lisboa, no Parque das Nações. Não ocorreu rotação de inquilinos durante o exercício, tendo a taxa de ocupação ficado inalterada em 81%. O total de rendas contratadas a 31 de Dezembro subiu ligeiramente para 1.36 milhões ( 1.3 milhões em 2009). Durante o exercício de 2010 o Fundo procedeu a um aumento de capital, realizado em numerário de 800.000, para fazer face a despesas com obras de manutenção e conservação a realizar no imóvel Edifício Lisboa. A carteira gerou um rendimento de 1.35 milhões, que se traduziu num lucro ligeiramente acima de 1 milhão e num Return on Equity de 16.5% (figura 5). O yield líquido gerado foi de 3.5%, ao qual acresceram mais-valias potenciais de 4.5%. Com um custo da dívida de 3.9%, o significativo endividamento do Fundo, com uma relação entre dívida e capitais próprios ligeiramente acima de 2x, traduziu-se assim numa margem do endividamento positiva e permitiu apresentar uma remuneração atraente para os capitais próprios. Fund Activity 2010 was the Fund s second financial year, as it was established on 15 December 2009, and thus, its first full financial year. Ulysses did not make any acquisition during the year, and maintained its single Asset Fund nature, with its portfolio wholly invested in Edifício Lisboa, in Paque das Nações. There was no change in the tenants in the course of the financial year, with the occupancy rate remaining unchanged at 81%. The total of the negotiated rents at 31 December rose slightly to 1.36 million ( 1.3 million in 2009). In the 2010 financial year the Fund made with a capital increase to the value of 800.000 to cover costs of maintenance and conservation to be done on the Edifício Lisboa property. The portfolio generated revenue of 1.35 million, which translated to a profit slightly above 1 million and a Return on Equity of 16.5% (figure 3). The net yield generated was 3.5%, to which are added potential capital gains of 4.5%. With a cost of debt of 3.9%, the significant level of the Fund s debt, with a relationship between debt and own capital slightly higher than 2x, translated into a positive leverage margin, and enabled the presentation of an attractive remuneration for its own capital. 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains Leverage Margin Figura 5: Decomposição da rentabilidade, 2010 (fonte: análise FundBox) Figure 5: Breakdown of profitability, 2010 (source: FundBox analysis) 14

Perspectivas para 2011 O Ulysses foi concebido como um single-asset fund, pelo que a Sociedade Gestora não espera, em 2011, vir a adquirir qualquer novo Activo, concentrando a sua actividade na optimização do retorno do Activo em carteira. Nessa linha, foi acordado, já em 2011, um contrato de arrendamento com um novo inquilino, permitindo fazer subir a taxa de ocupação do Edifício Lisboa. Forecast for 2011 Ulysses was conceived as a single-asset Fund, and as such the Management Company is not intending to acquire any assets in 2011, and will focus its activity on optimising the return on investment of the Asset in the portfolio. To this end, a rental agreement has already been agreed in 2011 with a new tenant, thus increasing the occupancy rate of Edifício Lisboa. 15

Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos: Acknowledgements The Board of Directors of the Management Company wishes to extend its thanks to: Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Lisboa, 7 de Março de 2011 Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008 Banco Invest, for its important contribution as Custodian Bank; The Securities Market Commission, for the assistance given; The Expert Appraisers whose experience and knowledge greatly benefited the fund; The Fund s Auditor for the zeal it has place in accompanying the Fund s activities. Lisbon, 7 March 2011 On behalf of the Board of Directors of the Management Company, as decided on 29 July 2008. Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Presidente da Comissão Executiva João Paulo Batista Safara Vogal da Comissão Executiva Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal da Comissão Executiva Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão President of the Executive Committee João Paulo Batista Safara Member of the Executive Committee Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member of the Executive Committee 16

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Valores em euros Balanço Data: 31/12/10 ACTIVO PASSIVO 2010 2009 Código Designação Nota Código Designação Nota 2010 2009 Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido Activos imobiliários Capital do Fundo 32 Construções 1 e 3 19.666.549 1.676.318 (2.624.367) 18.718.500 19.687.500 61 Unidades de participação 2 7.560.045 6.650.000 62 Variações patrimoniais 2 (110.043) - 64 Resultados transitados 2 (246.153) - Total de Activos imobiliários 19.666.549 1.676.318 (2.624.367) 18.718.500 19.687.500 65 Resultados distribuídos 2 (13.244) - 66 Resultados líquidos do período 2 (791.822) (246.153) Contas de terceiros Total do capital do Fundo 6.398.783 6.403.847 412 Devedores por rendas vencidas 8 184.789 - - 184.789-414+...+419 Outras contas de devedores 106.763 - - 106.763 150.315 Ajustamentos e provisões Total dos valores a receber 291.552 - - 291.552 150.315 47 Ajustamentos de dívidas a receber 11 184.789 193.647 Total de Ajustamentos e Provisões 184.789 - Disponibilidades 11 Caixa 7 24 - - 24 - Contas de terceiros 12 Depósitos à ordem 7 13.009 - - 13.009 12.225 423 Comissões e outros encargos a pagar 14 b) 24.294 3.798 13 Depósitos a prazo 7 1.350.000 - - 1.350.000 170.000 424+...+429 Outras contas de credores 14 b) 431.433 27.678 Total das disponibilidades 1.363.033 - - 1.363.033 182.225 432 Empréstimos não titulados 14 b) 13.235.885 13.235.885 Total dos valores a pagar 13.691.612 13.267.361 Acréscimos e diferimentos Acréscimos e diferimentos 51 Acréscimo de Proveitos 14 a) 867 - - 867 5 53 Acréscimo de custos 14 c) 1.918 4.194 58 Outros acréscimos e diferimentos 14 a) 12.676 - - 12.676-56 Receitas com proveito diferido 14 c) 109.526 98.401 58 Outros acréscimos e diferimentos 14 c) - 246.241 Total dos acréscimos e diferimentos Activos 13.543 - - 13.543 5 Total dos acréscimos e diferimentos passivos 111.444 348.836 Total do Activo 21.334.677 1.676.318 (2.624.367) 20.386.628 20.020.044 Total do Passivo 20.386.628 20.020.044 Total do número de Unidades de Participação 1.512.009 1.330.000 Valor Unitário da Unidade Participação 4.2320 4.8149 O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 18

Values in euros Balance Sheet Date: 31/12/10 ASSETS LIABILITIES 2010 2009 Code Description Note Code Description Note 2010 2009 Gross CG/FA cl/ua Net Net Real Estate Assets Fund Equity 32 Built Real Estate 1 e 3 19.666.549 1.676.318 (2.624.367) 18.718.500 19.687.500 61 Investment Unit 2 7.560.045 6.650.000 62 Asset Value Variations 2 (110.043) - 64 ResultsCarried Over 2 (246.153) - Total Real Estate Assets 19.666.549 1.676.318 (2.624.367) 18.718.500 19.687.500 65 Distributed Results 2 (13.244) - 66 Net Results for the Year 2 (791.822) (246.153) Third Party Accounts Total Fund Equity 6.398.783 6.403.847 412 Debtors on account of overdue rents 8 184.789 - - 184.789-414+...+419 Other debtor accounts 106.763 - - 106.763 150.315 Adjustments and Provisions Total Receivables 291.552 - - 291.552 150.315 47 Adjustment of Receivables 11 184.789 193.647 Total Accumulated Provisions 184.789 - Cash and Cash Equivalents 11 Cash in Hand 7 24 - - 24 - Third Party Accounts 12 Demand Deposits 7 13.009 - - 13.009 12.225 423 Fees Payable 14 b) 24.294 3.798 13 Term Deposits w/ Prior Notice 7 1.350.000 - - 1.350.000 170.000 424+...+429 Other Creditor Accounts 14 b) 431.433 27.678 Total Cash and Cash Equivalents 1.363.033 - - 1.363.033 182.225 432 Untitled Loans 14 b) 13.235.885 13.235.885 Total Payables 13.691.612 13.267.361 Accruals and Deferrals Accruals and Deferrals 51 Increase in revenue 14 a) 867 - - 867 5 53 Accrued Expenses 14 c) 1.918 4.194 58 Other Accruals and Deferrals 14 a) 12.676 - - 12.676-56 Receipts with Deferred Gain 14 c) 109.526 98.401 58 Other Accruals and Deferrals 14 c) - 246.241 Total Asset Accruals and Deferrals 13.543 - - 13.543 5 Total Liabilities Accruals and Deferrals 111.444 348.836 Total Assets 21.334.677 1.676.318 (2.624.367) 20.386.628 20.020.044 Total Liabilities 20.386.628 20.020.044 Total number of units 1.512.009 1.330.000 Value of each Unit 4.2320 4.8149 The Accountant The Executive Committee 19

Valores em euros Demonstração dos Resultados Custos e Perdas Proveitos e Ganhos Código Designação Nota 2010 2009 Código Designação Nota 2010 2009 Custos e perdas correntes Proveitos e ganhos correntes Juros e custos equiparados Juros e proveitos equiparados 711+718 De operações correntes 14 d) 267.795 11.676 811+...+818 Outros, de operações correntes 3.492 71 719 De operações extrapatrimoniais 14 d) 250.246 21.873 819 De operações extrapatrimoniais - - Comissões 724+...+728 Outras, de operações correntes 14 e) 80.195 13.798 Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários Perdas oper. financeiras e act. imobiliários 833 Em Activos imobiliários 1-1.849.371 733 Em Activos imobiliários 1 969.000 1.828.419 839 Em operações extrapatrimoniais 13 251.473-739 Em operações extrapatrimoniais 13 5.232 246.241 Impostos 86 Rendimentos de Activos imobiliários 3 1.350.904 51.721 7411+7421 Impostos sobre o rendimento 12 172.598 8.805 7412+7422 Impostos indirectos 14 f) 72.855 867 Total dos proveitos e ganhos correntes (B) 1.605.869 1.901.163 75 Provisões do Exercício 11 184.789-76 Fornecimentos e Serviços Externos 14 g) 378.373 15.568 77 Outros custos e perdas correntes 16.608 68 Total dos custos e perdas correntes (A) 2.397.691 2.147.316 Custos e perdas eventuais - - Proveitos e Ganhos Eventuais 784 788 Outras perdas eventuais - - 884 888 Outros ganhos eventuais - - Total dos custos e perdas eventuais (C) - - Total de Proveitos e Ganhos Eventuais (D) - - 66 Resultado líquido do período (se > 0) - - 66 Resultado líquido do período (se < 0) 791.822 246.153 TOTAL 2.397.691 2.147.316 TOTAL 2.397.691 2.147.316 83+86-73-76 Resultado dos Activos imobiliários 249.772 (189.136) D-C Resultados eventuais - - B-A+742 Resultados correntes (791.822) (237.348) B+D-A-C+742 Resultado antes do imposto sobre o rendimento (619.224) (237.348) B+D-A-C Resultado líquido do período (791.822) (246.153) O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva 20

Values in euros Income Statement Expenses and Losses Revenues and Gains Code Description Note 2010 2009 Code Description Note 2010 2009 Operating Expenses and Losses Operating Revenues and Gains Interest and Similar Expenses Interest and Similar Revenue 711+718 Of Operating Activities 14 d) 267.795 11.676 811+...+818 Other - Operating Activities 3.492 71 719 Of Extra-Patrimonial Activities 14 d) 250.246 21.873 819 Of Extra-Patrimonial Activities - - Fees 724+...+728 Other - Operating Activities 14 e) 80.195 13.798 Financ. Op. and Real Estate Asset Gains Real Estate Activ. And Financ. Oper. Losses 833 In Real Estate Assets 1-1.849.371 733 In Real Estate Assets 1 969.000 1.828.419 839 In Extra-Patrimonial Activities 13 251.473-739 In Extra-patrimonial Activities 13 5.232 246.241 Taxes 86 Real Estate Asset Income 3 1.350.904 51.721 7411+7421 Income Taxes 12 172.598 8.805 7412+7422 Indirect Taxes 14 f) 72.855 867 Total Operating Revenues and Gains (B) 1.605.869 1.901.163 75 Provisions for FY 11 184.789-76 Supplies and External Services 14 g) 378.373 15.568 77 Other Operating Expenses and Losses 16.608 68 Total Operating Expenses and Losses (A) 2.397.691 2.147.316 Non-Recurring Expenses and Losses - - Non-Recurring Revenues and Gains 784 788 Other Non-Recurring Losses - - 884 888 Non-Recurring Revenues and Gains - - Total Non-Recurring Expenses and Losses ( C ) - - Total Non-Recurring Revenues (D) - - 66 Net Period Result - - 66 Net Period Result 791.822 246.153 TOTAL 2.397.691 2.147.316 TOTAL 2.397.691 2.147.316 83+86-73-76 Real Estate Asset Results 249.772 (189.136) D-C Non-recurring results - - B-A+742 Operating Results (791.822) (237.348) B+D-A-C+742 Pre-Income Tax Results (619.224) (237.348) B+D-A-C Net Period Result (791.822) (246.153) The Accountant The Executive Committee 21

Valores em euros Values in euros Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note 2010 2009 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO FUND UNIT OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Subscrição de Unidades de Participação Subscription of Investment Units 800.002 800.002 6.650.000 6.650.000 PAGAMENTOS: PAYMENTS: Rendimentos pagos aos Participantes Income Paid to Unit Holders (13.244) (13.244) - - Fluxo das Operações sobre as Unidades do Fundo Flows Related to Unit Operations 786.758 6.650.000 OPERAÇÕES COM Valores IMOBILIÁRIOS REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Rendimentos de Activos imobiliários Real Estate Asset Income 1.387.853 1.387.853 - - PAGAMENTOS: PAYMENTS: Aquisição de Activos imobiliários Acquisition of Real Estate Assets - (19.500.000) Despesas com Aquisição de Activos Imobiliários Expenses related to Real Estate Asset Acquisition - (163.479) Despesas correntes (FSE) com Activos imobiliários Operating Expenses (FSE) with Real Estate Assets (281.088) (281.088) - (19.663.479) Fluxo das Operações sobre Activos Imobiliários Flows Related to Real Estate Asset Operations 1.106.765 (19.663.479) OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Juros de depósitos bancários Interest from Bank Deposits 2.071 53 Empréstimos obtidos Loans - 2.071 13.235.885 13.235.938 PAGAMENTOS: PAYMENTS: Comissão de gestão Management Fee (47.670) - Comissão de depósito Custodian Fee (9.629) - Impostos e taxas Taxes and State Fees (51.306) - Pagamento de juros de empréstimos obtidos Payment of interest on loans obtained (520.568) (29.766) Outros pagamentos correntes Other Operating Payables (199.762) (828.935) (10.468) (40.234) Fluxo das Operações de Gestão Corrente Flows of General Operating Activity Operations (826.864) 13.195.704 22

Valores em euros Values in euros Demonstração dos Fluxos Monetários Cash Flow Statement Discriminação dos Fluxos Itemization of Flows Nota Note 2010 2009 OPERAÇÕES EVENTUAIS NON-RECURRING ACTIVITIES RECEBIMENTOS: RECEIPTS: Outros Recebimentos de Operações Eventuais Other Non-Recurring Receivables 115.429 115.429 - - PAGAMENTOS: PAYMENTS: Outros Pagamentos de Operações Eventuais Other Payables due to Non-Recurring Operations (1.282) (1.282) - - Fluxo das Operações Eventuais Flows of Non-Recurring Operations 114.147 - Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) FY Cash Flow Balance (A) 1.180.806 182.225 Disponibilidades no Início do Período (B) FY Cash Flow Balance (A) 182.225 - Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) Cash and Cash Equivalents at FY End (C) = (B)+(A) Nota intr. (X) 1.363.031 182.225 O Técnico Oficial de Contas The Accountant A Comissão Executiva The Executive Committee 23

Anexo às Demonstrações Financeiras Appendix to the Financial Statements 24

Nota Introdutória O Ulysses é um Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário, de distribuição integral, gerido pela FundBox Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 22 de Outubro de 2009, tendo iniciado a sua actividade no dia 15 de Dezembro de 2009 com uma duração inicial de 7 anos, prorrogável por períodos não superiores a 5 anos mediante a autorização da CMVM e deliberação favorável da assembleia de participantes. A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, actualizado por diferentes diplomas e republicado pelo Decreto-Lei nº 71/2010, de 18 de Junho, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, e consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Invest, SA assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia de todos os Activos mobiliários, sendo todas as aplicações do Fundo realizadas com este Banco. Introductory Note Ulysses is a Special Closed-end Property Investment Fund, of full distribution, run by Fund- Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA. The company set-up was authorised by the Portuguese Securities and Exchange Commission (CMVM) on 22 October 2009, and it began operation on 15 December 2009 with an initial duration of 7 years. This can be extended for periods of no greater than 5 years by means of CMVM authorisation and favourable resolution from the shareholders meeting. The Fund s activity is regulated by Decree-Law no. 60/2002, of 20 March, updated by different legal documents and republished by Decree-Law no. 71/2010, of 18 June. This establishes the legal framework for property investment funds, and consists of reaching, in the medium and long term, an increase in capital value by creating and managing a portfolio of predominantly property securities. The Banco Invest, SA performs the functions of Fund depositary and, in this capacity, has custody of all securities, with all the Fund s applications made at this Bank. 25

Bases de apresentação As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as Notas 1 a 13 previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota Introdutória e a Nota 14 são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras em complemento às Notas 1 a 13. Os valores de 2010 têm comparativos face ao ano anterior, contudo não são comparáveis em algumas das rubricas, dado que o Fundo apenas iniciou a sua actividade a 15 de Dezembro de 2009. Bases for presentation The financial statements, consisting of the Balance Sheet, Income Statement and Cash Flow Statement, were drawn up and are presented according to the provisions in the CMVM s Regulation no. 2/2005, of 14 April, which establishes the accounting regime that must be followed by Property Investment Funds. Regulation no. 2/2005 imposes the disclosure of information that might allow the amounts included in the financial statements to be developed and commented on, in addition to any other information considered useful for the Investment Fund Shareholders. This Appendix follows the structure set forth in Regulation no. 2/2005, whereby Notes 1 to 13 that do not appear in this appendix are not applicable because they do not exist or their amounts or situations are irrelevant to report. The Introductory Note and Note 14 are included with other relevant information for understanding the financial statements as a complement to Notes 1 to 13. The 2010 figures can be compared to the previous year, although they are not comparable in some of the items, given that the Fund only began operation on 15 December 2009. 26

Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos Main accounting principles and valuation criteria A. Comissão de Gestão A Comissão de Gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviços prestados pela Sociedade Gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.10% sobre o Activo total do Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de 60.000 e valor máximo anual de 250.000. A. Management Fee The Management Fee represents a cost for the Fund for the services provided by the Management Company. In accordance with Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis, by applying an annual rate of 0.10% over the fund s total assets. The fee is charged every quarter for a minimum annual amount of 60.000 and a maximum of 250.000. B. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas incorridas pelo Banco Depositário no âmbito dos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.0875% sobre a média aritmética simples do Activo total. A comissão é cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de 12.500. B. Deposit Fee This fee is designed to cover the costs of the Depository Bank relative to the services it provides for the Fund. According to the Management Regulations, this fee is calculated on a daily basis, by applying an annual rate of 0.0875% over the arithmetic mean of the total assets. The fee is charged twice a year, with the minimum amount being 12.500. 27

C. Taxa de Supervisão Na sequência do Decreto-lei n.º 183/2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo Decreto-lei n.º 473/99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I/2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa mensal de 0.00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao último dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 nem superior a 20.000. C. Supervision Charge Following Decree-law no. 183/2003, of 19 August, which amended the Articles of the Securities and Exchange Commission (CMVM), approved by Decree-law no. 473/99, of 8 November, with the publication of Administrative Ruling no. 913-I/2003, of 30 August, issued by the CMVM, Funds became obliged to pay a monthly charge of 0.00266% applied over the Fund s net Asset value corresponding to the last working day of the month. The charge must be no less than 200 and no greater than 20.000. D. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição. E. Especialização dos exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. D. Share Units The value of each share unit is calculated by dividing the Net Asset Value of the Fund by the number of share units in circulation. The net equity is the sum of the Fund s capital items, or rather, share units, changes in equity, retained earnings, distributed earnings and net income. The Changes in Equity result from the difference between the subscription value and the base value of the share unit, at the time of subscription. E. Accrual accounting The Fund records its revenue and expenses in accordance with the principle of accrual accounting: they are recorded as they are obtained and incurred, regardless of whether they have been received or paid. 28

F. Regime Fiscal Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos a tributação, nos termos estabelecidos no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto. Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das maisvalias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20%, encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratando-se de mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e menos-valias realizadas no exercício. Relativamente a outros rendimentos não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício; Os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se de rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos; Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas singulares se tratasse, à taxa de 10% sobre a diferença positiva entre as mais-valias e menos-valias apuradas no exercício. F. Taxation Under the terms established in the Tax Benefits Code, Property Investment Funds are subject to autonomous income tax, considering the nature of the income. In this way, income distributed to shareholders is net of tax. With the exception of property gains, net property income obtained in Portuguese territory is taxed at the autonomous rate of 20%, which does not need to be withheld. In the case of property gains, there is autonomous taxation, at the rate of 25%, charged over 50% of the positive difference capital gains and losses made in the financial year. Income other than that from property is taxed in the following way: Earnings obtained in Portuguese territory, which are not gains, are subject to being withheld, as in the case of an individual; they are received net of tax or, if they are not subject to being withheld, they are taxable at the rate of 25% over the net amount obtained in the financial year; Earnings obtained outside Portuguese territory, which are not gains, are taxed autonomously at the rate of 20%, in the case of earnings from debt securities, distributed profits and income from investment funds, and at the rate of 25% in the remaining cases; Relative to gains, obtained in or outside Portuguese territory, they are subject to autonomous tax, as an individual would be, at a rate of 10% over the difference between the gains and losses assessed in the financial year. 29

O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos da Demonstração dos Resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada pela Sociedade Gestora até ao final do mês de Abril do exercício seguinte àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 anos contados a partir do ano a que respeitam. Em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei nº 53 A/2006, de 29 de Dezembro ao Orçamento de Estado para 2007, os imóveis integrados em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular por investidores qualificados, como é o caso do Fundo, de acordo com a definição estabelecida no código de Valores Mobiliários, beneficiavam de isenção no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Contudo a Lei nº 3-B/2010, de 28 de Abril, veio através do seu artigo 109º alterar o artigo 49º do EBF revogando o seu nº 2 e limitando a aplicação das isenções referidas exclusivamente aos fundos de investimento imobiliário abertos, fundos de pensões e fundos de poupança-reforma, que se constituam e operem de acordo com a Legislação Nacional. Desta forma, em 2010, os imóveis integrados ou a integrar no Fundo passaram a estar sujeitos a IMI e IMT. The tax estimated in the financial year over the income generated, including gains, is recorded in the Taxes item on the Financial Statements; when not exempt, the income obtained is thus considered for its respective gross value in Interest and similar income. The assessed tax must be paid off by the Management Company before the end of April of the year following the one to which the income applies, and is subject to inspection and possible adjustment by the tax authorities for a period of 4 years after the year to which it applies. In accordance with the amendments to the State budget for 2007, introduced by Law no. 53 A/2006 of 29 December, properties included in closed-end property investment funds subscribed by qualified investors, as is the case of this Fund, in accordance with the definition established in the Securities code, benefitted from exemption from the Municipal Property Tax (IMI) and the Municipal Property Transfer Tax (IMT). However, Law no. 3-B/2010, of 28 April, through article 109, amended article 49 of the Tax Benefits Code, revoking its number 2 and limiting the application of the said exemptions exclusively to open-end property investment funds, pension funds and pension savings funds, which are constituted and operated according to National Legislation. Thus, in 2010, the properties included or to be included in the Fund became subject to IMI and IMT. 30

G. Imóveis Os imóveis para rendimento são apresentados no Balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação. Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de Ganhos em operações financeiras e Activos imobiliários e Perdas em operações financeiras e Activos imobiliários, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. H. Despesas com imóveis As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de Fornecimentos e Serviços Externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo contrato de arrendamento, por forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo. G. Properties The properties for income are shown on the Balance Sheet for their market value, which approaches the evaluation value determined by two independent evaluators named under the terms of the law, and falls between the acquisition price of the properties and the arithmetic mean of the values established by the evaluation reports. According to this valuation criterion, amortisations are not entered. The adjustments that come from the evaluations made at least every two years, corresponding to potential capital gains and losses, are recorded in the items Gains in financial operations and property assets and Losses in financial operations and property assets, respectively, to offset the value of the property recorded in the Assets. The value of the property corresponds to the acquisition price plus, when applicable, expenses incurred subsequently from major remodelling and improvement work or construction work that substantially alter the conditions in which the property is placed for rent on the market. H. Property expenses The expenses incurred from properties, relative to supplies and services provided by third parties, are recorded under costs in the External Supplies and Services item, net of the contributions made by some tenants, in accordance with the provisions in the respective lease contract, so as to reflect the value that is effectively paid by the Fund. 31

I. Instrumentos financeiros derivados O Fundo contratou swaps de taxa de juro (IRS) com o objectivo de efectuar a cobertura do risco taxa de juro associado aos empréstimos contraídos. Os contratos de IRS prevêem assim a troca dos fluxos variáveis, associados aos contratos de financiamento, por fluxos fixos. Os valores dos nocionais dos contratos de IRS são registados nas extrapatrimoniais. O juro corrido em cada um dos períodos dos contratos, resultante da diferença entre o juro de financiamento (parte variável e fluxo a receber no swap) e o juro de IRS (parte fixa e fluxo a pagar no swap), é registado em Acréscimo de custos ou Acréscimo de proveitos, consoante o fluxo do IRS corresponder a uma perda ou um ganho, por contrapartida da rubrica correspondente em resultados. Durante o período de vida da transacção os IRS são reavaliados a valor de mercado sendo as diferenças apuradas registadas em Resultados por contrapartida da conta margem incluída em Outros acréscimos e diferimentos. I. Derived financial instruments The Fund took out interest rate swaps (IRS) with a view to covering the interest rate risk associated with the loans taken out. The IRS contracts thus anticipate the exchange of floating-rate flows, associated with the loan agreements, for fixed-rate flows. The notional values of the IRS contracts are recorded in the off-balance Sheet items. The interest earned in each of the contract periods, resulting from the difference between the loan interest (floating rate receivable in the swap) and the IRS interest rate (fixed rate payable in the swap), is recorded in Accrued Costs or Accrued income, depending on whether the IRS flow corresponds to a loss or a gain, to offset the corresponding item in profit and loss. During the life of the transaction, the IRS are re-evaluated at market value and the differences recorded in income as an offset to the margin account included in Other accruals and deferrals. 32

J. Contas de Terceiros As dívidas de terceiros no Activo evidenciam o valor recuperável esperado, após deduzido o eventual ajustamento registado no Passivo. Assim, para os arrendatários que detenham mais de 90 (noventa) dias de renda em mora, é registada uma provisão para crédito vencido na totalidade do valor em mora. As situações em contencioso, assim como as que ainda não tendo atingido os 90 dias de mora se revelem incobráveis, são provisionadas na totalidade. Estas provisões são registadas no Passivo na rubrica de Ajustamentos de dívidas a receber. J. Third-party Accounts The third-party debts in the Assets show the amount that is expected to be recovered, after deducting the possible adjustment recorded in Liabilities. Thus, for the tenants who have over 90 (ninety) days rent in arrears, a provision for overdue credit is recorded for the full amount in arrears. Disputed situations, as well as those that have not yet reached 90 days in arrears but prove uncollectable, are provisioned for in full. These provisions are recorded in the Liabilities in the item Adjustments of receivable debts. K. Demonstração dos Fluxos Monetários Para efeitos da Demonstração dos Fluxos Monetários, a rubrica de Disponibilidades corresponde ao saldo de disponibilidades em Balanço. Os valores incluídos como recebimentos de rendas dos imóveis Rendimentos de Activos imobiliários e parte significativa dos pagamentos incluídos em despesas correntes Despesas correntes (FSE) com Activos imobiliários incluem o IVA aplicável às transacções. K. Cash Flow Statement For the purposes of the Cash Flow Statement, the item Cash and Cash Equivalents corresponds to the balance of cash on the Balance Sheet. The amounts included as receipts from property rents Income from Property Assets and a significant part of the payment included in current expenses Current Expenses with property Assets include the VAT applicable to the transactions. 33

Nota 1 Valias Potenciais em Activos Imobiliários Em 31 de Dezembro de 2010 o Fundo não tem valias potenciais a registar conforme decorre do quadro seguinte: Note 1 Potential gains in real estate assets As shown in the following table, on 31 December 2010, the Fund had no potential gains to record: Valores em euros Values in euros Imóveis Properties Valor Contabilístico Líquido (A) Net Accounting Value (A) Média das Avaliações (B) Evaluation Average (B) Valia Potencial (B-A) Potential Gain (B-A) Edifício Lisboa 18.718.500 18.718.500 0 Total 18.718.500 18.718.500 0 O montante acumulado de mais-valia potencial líquida registado no Balanço de 948.049 corresponde ao reconhecimento, para cada fracção do imóvel, da diferença entre o respectivo valor contabilístico bruto e o valor correspondente da média aritmética simples das avaliações periciais. Em 2010 o efeito em resultados das avaliações dos imóveis ascende a 969.000 de ajustamentos desfavoráveis (2009: favoráveis de 20.951). The accrued amount of potential net loss recorded on the Balance Sheet of 948.049 corresponds to the recognition, for each unit of the property, of the difference between the respective gross accounting value and the corresponding value of the arithmetic mean of the expert evaluations. In 2010 the property evaluations produced 969.000 of unfavourable adjustments (2009: favourable of 20.951). 34

Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2010 foi a abaixo descrita: Note 2 Share Units and Fund Capital The Fund s Equity is represented by equal share units with a base value of 5 each. The operations in the Fund Capital during the financial year of 2010 are described below: Valores em euros Values in euros Descrição Description No Início At the start Subscrição Subscription Distribuição Rendimentos Income Distribution Outros Others Resultados Período Income for the Period No fim At the End Valor Base Base Value 6.650.000 910.045 - - - 7.560.045 Dif. em Subscrições Diff. in Subscriptions - (110.043) - - - (110.043) Resultados Distribuídos Adjustments in Properties - - (13.244) - - (13.244) Resultados Acumulados Accrued Income - - - (246.153) - (246.153) Resultados do Período Income for the Period (246.153) - - 246.153 (791.822) (791.822) Soma Total 6.403.847 800.002 (13.244) - (791.822) 6.398.783 Nº unidades participação Nº of Shares Units 1.330.000 1.512.009 Valor unidade participação Share Unit Value 4.8149 4.2320 Durante o exercício de 2010 o Fundo procedeu a um aumento de capital realizado em numerário de 800.000 para fazer face a despesas com obras de manutenção e conservação a realizar no imóvel Edifício Lisboa. As diferenças em subscrições reflectem o diferencial para o valor da unidade de participação em vigor à data do aumento de capital ( 910.043). During the financial year of 2010, the Fund increased its capital in cash by 800.000 in order to cover the costs of maintenance and conservation work to be done on the Lisboa Building property. The differences in subscriptions reflect the differential for the value of the share unit in force on the date of the capital increase ( 910.043). 35

Nota 3 Inventário dos Activos do Fundo Note 3 Inventory of Fund Assets Valores em euros Values in euros 1 - Imóveis Situados em Portugal 1 - Properties Located in Portugal Área (m 2 ) Area sqm Data Aquisição Acquisition Date Preço Aquisição Acquisition Price Data Date Aval. 1 Eval. 1 Valor Value Aval. 1 Eval. 1 Data Date Aval. 2 Eval. 2 Valor Value Aval. 2 Eval. 2 Valor Imóvel Property Value País Country Município Town 1.2 - CONSTRUÇÕES ACABADAS FINISHED CONSTRUCTIONS 1.2.1 - ARRENDADAS LEASED Serviços Services Edifício Lisboa (i) 7376 12/09 19.666.549 12/10 18.397.000 09/10 19.040.000 18.718.500 Portugal Lisboa Total A 18.718.500 7 - Liquidez Liquidity Moeda Currency Valor Amount Juros Decorridos Valor Global Accrued Interest Global Value 7.1 À VISTA CASH ON DEMAND 7.1.1 - NUMERÁRIO CASH EUR 24-24 7.1.2 - DEPÓSITOS À ORDEM DEMAND DEPOSITS EUR 13.009-13.009 7.2.1 - Depósitos a prazo Term deposits EUR 1.350.000 867 1.350.867 Total B 1.363.033 867 1.363.900 8 - Empréstimos 8.1 - Empréstimos Obtidos (13.235.885) (1.731) (13.237.616) Total C (13.235.885) (1.731) (13.237.616) 9 - Outros Valores a Regularizar Other Amounts to be Settled 9.1.2 - VALORES ACTIVOS ASSETS EUR 304.228-304.228 9.2.2 - VALORES PASSIVOS LIABILITIES EUR (750.229) - (750.229) Total D (446.001) - (446.001) Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C): Net Asset Value of the Fund (VLGF) (A)+(B)+(C): 6.398.783 Imóvel parcialmente arrendado. A totalidade das partes não arrendadas corresponde a cerca de 19% do total das áreas consideradas para efeitos de arrendamento. Em 2010 o total de rendimentos obtidos das várias fracções do imóvel que se encontram arrendadas, correspondentes às rendas debitadas aos arrendatários, foi de 1.350.904. Partially leased property. The non-leased parts correspond to around 19% of the total area considered for leasing purposes. In 2010, the total income obtained from the various units of the property that are leased, corresponding to the rents debited to the tenants was 1.350.904. 36

Nota 6 Critérios e princípios de valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos na Nota Introdutória. Note 6 Valuation criteria and principles The valuation criteria and principles are described in the Introductory Note. Nota 7 Discriminação da liquidez do Fundo Note 7 Itemisation of the Fund s Liquidity Valores em euros Values in euros Rubricas Items No Início At the start Aumentos Increases Reduções Decreases No fim At the end Numerário Cash - 24 Depósitos à ordem Demand Deposits 12.225 13.009 Depósitos a prazo Term Deposits 170.000 1.350.000 170.000 1.350.000 Total 182.225 1.350.000 170.000 1.363.033 A rubrica de Depósitos a Prazo e com Pré-Aviso inclui dois depósitos a prazo, com maturidades em Janeiro de 2011, sendo que a taxa de remuneração varia entre 0.3% e 2.00%, dependendo dos montantes e prazos aplicados. The item Term and Notice Deposits includes two term deposits, with maturity dates in January 2011, for which the remuneration rate varies between 0.3% and 2.00%, depending on the amounts and periods applied. 37

Nota 8 Entidades com dívidas de cobrança duvidosa Note 8 Entities with doubtful debts Valores em euros Values in euros Contas/Entidades Accounts/Entities Devedores por Rendas Vencidas Debtors with Overdue Rents Stockdesign 20.471 Espaço G 30.163 Dourest 28.394 Doca do Brasil 101.219 Fuel Publicidade 3.603 Sopa Del Toro 940 Total 184.789 Durante o exercício de 2010, foi constituída provisão para as dívidas de cobranças duvidosa e registada no Passivo na rubrica de Ajustamentos de dívidas a receber. Em 31 de Dezembro, o saldo da provisão corresponde a 100% dos saldos das entidades supra mencionadas. During the financial year of 2010, provision was made for the collection of doubtful debts and recorded under Liabilities in the item Adjustments of receivable debts. On 31 December, the balance of the provision was 100% of the balances of the aforementioned entities. 38

Nota 10 Dívidas a terceiros cobertas por garantias reais A 31 de Dezembro de 2010 o valor de dívidas a terceiros cobertas por garantias reais prestadas pelo Fundo decompõem-se conforme segue: Note 10 Third-party debts covered by real guarantees On 31 December 2010, the value of third-party debts covered by real guarantees provided by the Fund can be broken down in the following way: Valores em euros Values in euros Rubrica de Balanço Balance Sheet Item Valor Amount Natureza das Garantias Prestadas Nature of the Guarantees Provided Valor Amount Empréstimos não titulados (i) Non-qualified loans (i) 13.800.000 Garantia hipotecária sobre o imóvel Edifício Lisboa (Parque das Nações) Mortgage Guarantee on the Building Lisboa (Parque das Nações) 18.718.500 Total 13.800.000 18.718.500 (i) Empréstimo obtido junto do EuroHypo, coberto na sua totalidade com garantia hipotecária sobre o imóvel. A presente hipoteca permanecerá em vigor enquanto não se liquidarem todas as quantias devidas. O empréstimo tem a sua maturidade em Junho de 2012. (i) Loan obtained from EuroHypo, covered entirely by the mortgage guarantee on the property. This mortgage will remain in force until all the amounts owed have been paid off. The loan matures in June 2012. 39

Nota 11 Desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber Note 11 Breakdown of the adjustment accounts of receivable debts Valores em euros Values in euros Contas Accounts Saldo inicial Initial Balance Aumento Increase Redução Decrease Saldo Final Final Balance 471 - Ajustamento p/crédito vencido Adjustments for overdue credit - 361.327 39.815 633.544 Durante o exercício de 2010, foram constituídas provisões no montante de 184.789 correspondentes às dívidas de diversos lojistas consideradas de cobrança duvidosa. During the financial year of 2010, provision was made for the amount of 184.789 corresponding to the debts of various shop-owners considered to be doubtful debts. Nota 12 Impostos Durante o exercício, e de acordo com o regime previsto no Estatuto dos Benefícios Fiscais (ver Nota Introdutória vi.), os rendimentos do Fundo foram sujeitos aos seguintes impostos: Note 12 Taxes During the financial year, and in accordance with the taxation plan set forth in the Tax Benefits Code (see Introductory Note vi.), the Fund s income was subject to the following taxes: 2010 2009 Valores em euros Values in euros Descrição Description Base Incidência Taxable base Montante Apurado Amount assessed Base Incidência Taxable base Montante Apurado Amount assessed Imposto Retido em Aplicações Financeiras Tax retained on Financial Applications 3.492 744 71 14 Imposto Sobre Rendimentos Prediais Tax on Income from Property 859.272 171.854 43.953 8.791 Total 172.598 8.805 Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art. 97.º n.º1 g) do CIRC. Os rendimentos prediais de 1.350.904, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados ( 491.632), estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. Income from Property does not have to be withheld under article 97 no. 1 g) of the Corporate Income Tax Code. Income from property of 1.350.904, net of conservation and maintenance costs effectively paid ( 491.632), is subject to autonomous taxation at the rate of 20%. 40

Nota 13 Discriminação das responsabilidades com e de terceiros Note 13 Itemisation of the responsibilities towards and of third parties Tipo de responsabilidade Type of responsibility No Início At the start Valores em euros Values in euros No Fim At the end Valores cedidos em garantias ( Ver Nota 10) Amounts given as guarantees (See Note 10) 19.687.500 18.718.500 Outras - SWAP de Taxa de Juros (i) Others - Interest rate swap 12.653.759 - Total 32.341.259 18.718.500 (i) Justo Valor do swap de taxa de juro à data de 31 de Dezembro de 2009. Durante o exercício de 2010 o Swap atingiu a sua maturidade. As variações do justo valor do swap durante o exercício de 2010 de 251.473 (ganho) e 5.232 (perda) encontram-se registadas, respectivamente, em Ganhos e Perdas em operações extrapatrimoniais. Fair Value of the interest rate swap on 31 December 2009. During the financial year of 2010, the Swap reached its maturity. The variations in the fair value of the swap during the financial year of 2010 of 251.473 (gain) and 5.232 (loss) are recorded, respectively, in Gains and Losses in off-balance Sheet operations. 41

Nota 14 Outras informações relevantes para a análise das demonstrações financeiras a) Contas de acréscimos e diferimentos (Activo) O saldo da rubrica Acréscimo de Proveitos é referente à especialização dos juros das aplicações financeiras existentes a 31 de Dezembro de 2010. O saldo da rubrica de Outros acréscimos e diferimentos refere-se na totalidade às despesas comuns do imóvel, pagas pelo Fundo, que serão refacturadas aos arrendatários. b) Contas de terceiros (Passivo) As comissões e outros encargos a pagar reflectem as comissões de gestão, de depósito e de supervisão a pagar à Sociedade Gestora, ao Banco Depositário e à CMVM, respectivamente, a serem liquidadas em Janeiro de 2011: Note 14 Other relevant information for analysing the financial statements a) Accrual and deferral accounts (Assets) The balance of the item Accrued Income refers to accrued interest from the existing financial applications on 31 December 2010. The balance of the item Other accruals and deferrals refers entirely to the common expenses of the property, paid by the Fund, which will be re-invoiced to the tenants. b) Third-party accounts (Liabilities) The fees and other costs payable reflect the management and deposit fees and the supervision charge payable to the Management Company, to the Depository Bank and to the CMVM, respectively, to be paid off in January 2011 Comissões Fees Em 31 Dezembro 10 On 31 December 10 Valores em euros Values in euros Em 31 Dezembro 09 On 31 December 09 Comissão de Gestão Management Fee 15.124 2.794 Comissão de Depósito Deposit Fee 8.970 804 Taxa de Supervisão Supervision Charge 200 200 Total 24.294 3.798 42

A rubrica de Outras contas de credores decompõe-se como segue: The item Other creditor accounts can be broken down as follows: Valores em euros Values in euros Em 31 Dezembro 10 On 31 December 10 Em 31 Dezembro 09 On 31 December 09 Imposto sobre o Rendimento a Pagar (ver Nota 12) Tax on payable income (see Note 12) 171.854 8.791 Outros Impostos a Pagar (IVA a recuperar) Other payable taxes (Recoverable VAT) (2.266) 502 Credores por Fornecimentos e Serviços Externos Creditors for External Supplies and Services 261.845 18.386 Total 431.433 27.679 O saldo apresentado na rubrica de Empréstimos não titulados corresponde a uma linha de crédito concedida pelo Banco EuroHypo no montante de total de 13.800.000 (ver Nota 13), que teve como objectivo financiar a aquisição do imóvel Edifício Lisboa, sito no Parque das Nações. Esta linha de crédito, contratada a taxa variável, já se encontrava associada a este imóvel à altura da aquisição do mesmo, pelo que foi englobada na operação. Em 31 de Dezembro de 2010 o valor em dívida ascende a 13.235.885. A maturidade do empréstimo é de Junho de 2012. The balance given in the item Non-qualified loans corresponds to a credit facility granted by the EuroHypo Bank for the total amount of 13.800.000 (see Note 13), designed to finance the acquisition of the Lisboa Building, located in the Park of Nations. This credit facility, agreed at a floating rate, was already associated with this property at the time it was acquired, whereby it was included in the operation. On 31 December 2010, the amount due rose to 13.235.885. The loan matures in June 2012. 43

c) Contas de acréscimos e diferimentos (Passivo) A rubrica Acréscimo de custos inclui a especialização dos juros do empréstimo (ver Nota 13). A rubrica Receitas com proveito diferido refere-se na íntegra às rendas de Janeiro de 2011 pagas em Dezembro de 2010 pelos arrendatários dos imóveis, de acordo com os respectivos contratos de arrendamento. O saldo da rubrica Outros acréscimos e diferimentos em 2009 diz respeito ao ajustamento do justo valor dos swaps contratados que, à data de 31 de Dezembro de 2010, já se tinham vencido. d) Juros e custos equiparados O saldo da rubrica Juros de operações correntes refere-se na totalidade aos custos do financiamento obtidos junto do EuroHypo (ver Nota 14 b). O saldo da rubrica Juros de operações extrapatrimoniais refere-se ao pagamento dos juros do swap contratado para efeitos de cobertura e que atingiu a sua maturidade em 2010, conforme referido na Nota 13. c) Accrual and deferral accounts (Liabilities) The item Accrued Costs includes accrual of interest from the loan (see Note 13). The item Earnings from deferred income refers entirely to the rents from January 2011 paid in December 2010 by the properties tenants, in accordance with their respective lease contracts. The balance of the item Other accruals and deferrals in 2009 refers to the adjustment of the fair value of the swaps engaged which, on 31 December 2010, had already matured. d) Interest and similar costs The balance of the item Interest from current operations refers entirely to the costs of loans obtained from EuroHypo (see Note 14 b). The balance of the item Interest from off-balance Sheet operations refers to the interest payment of the swap engaged in for the purposes of cover, and which reached maturity in 2010, as mentioned in Note 13. 44

e) Comissões Os custos com comissões decompõem-se como segue: e) Fees Fee expenses are broken down as follows: Valores em euros Values in euros Comissões Fees 2010 2009 Comissão de Gestão Management Fee 60.000 2.794 Comissão de Depósito Deposit Fee 17.795 804 Taxa de Supervisão Supervision Charge 2.400 200 Comissão de montagem de Financiamento Loan set-up fee - 10.000 Total 80.195 13.798 f) Impostos indirectos O saldo apresentado na rubrica de Impostos indirectos inclui o imposto de selo sobre os juros ( 10.711) e o Imposto Municipal sobre Imóveis ( 62.144). Com a entrada em vigor da Lei nº 3-B/2010 (Orçamento do Estado para 2010), os imóveis integrados em fundos de investimentos imobiliários passaram a estar sujeitos a IMI. g) Fornecimentos e Serviços Externos O saldo apresentado na rubrica de Fornecimentos e Serviços Externos diz respeito a custos de conservação do imóvel, auditoria, avaliação e honorários de consultoria jurídica. O aumento significativo resultou de o Fundo ter apenas iniciado a actividade em Dezembro de 2009, pelo que grande parte das despesas relacionadas com o início da actividade apenas foram incorridas em 2010 e também com obras de manutenção e conservação não correntes. f) Indirect taxes The balance shown in the Indirect taxes item includes the stamp duty on interest ( 10.711) and the Municipal Property Tax - IMI ( 62.144). When Law no. 3-B/2010 (State Budget for 2010) came into force, the properties in property investment funds became subject to this tax. g) External Supplies and Services The balance given in the External Supplies and Services item relates to conservation costs of the property, auditing, evaluation and fees for legal consultancy. The significant increase results from the Fund having only begun its activity in December 2009, whereby most of the costs related to the start of activity were only incurred in 2010 and also because of out-of-the-ordinary maintenance and conservation work. O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva The Accountant The Executive Committee 45

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