, Laudo de Avaliação ELABORADO PARA O Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda. DEZEMBRO DE 2013 LAUDO 3.341/13
ÍNDICE 1. INTRODUÇÃO... 3 1.1. Solicitante... 3 1.2. Objeto... 3 1.3. Finalidade... 3 1.4. Datas... 3 2. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES... 4 3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO... 6 3.1. Aspectos de Localização... 6 3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários... 7 3.3. Atividades Existentes no Entorno... 8 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE... 8 4.1. Descrição do Entorno... 8 4.2. Terreno... 8 4.3. Construções... 10 4.4. Relatório Fotográfico... 11 5. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE... 16 6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL... 20 7. TERMO DE ENCERRAMENTO... 31 2
1. INTRODUÇÃO 1.1. Solicitante Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda. 1.2. Objeto Imóvel localizado na Av. Magalhães de Castro, 12.000 Morumbi, São Paulo SP. Área Útil: 22.465,82 m² Fração Ideal: 29,06% 1.3. Finalidade Avaliação para determinação do valor de mercado para venda e locação do imóvel. 1.4. Datas Data da vistoria: 18/12/2013 Data de referência: Dezembro/2013 3
2. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES A data-base desse relatório é Dezembro de 2013, portanto os valores e considerações refletem as características do imóvel e a situação de mercado nesse momento, não considerando eventos extraordinários e imprevisíveis. Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Dezembro de 2013. Esse trabalho foi baseado única e exclusivamente em informações e dados fornecidos pelo VOTORANTIM, considerando como verdadeiros, confiáveis e precisos, portanto a COLLIERS não aceitará a imputação de qualquer responsabilidade por erro ou omissão relacionado às informações fornecidas. A COLLIERS não é responsável por realizar nenhuma investigação independente, ou outro tipo de verificação, acerca dos dados fornecidos pelo VOTORANTIM. Adicionalmente, a VOTORANTIM entende que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações por ele fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no Relatório. As recomendações e/ou conclusões constantes do relatório são aplicáveis apenas para fatos e circunstâncias específicas a nós apresentadas pelo cliente e serão utilizados somente para o propósito aqui mencionado. A COLLIERS não será responsável por atualizar ou suplementar qualquer informação contida no Relatório, salvo expressa solicitação do VOTORANTIM, e mediante pagamento de FEE adicional. O relatório foi elaborado com base em dados obtidos no mercado imobiliário local, os quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados e especializados e outros, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de boa-fé. O imóvel foi avaliado na suposição que esteja livre e desembaraçados de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do terreno e de construção, bem como, seu respectivos títulos estejam corretos e devidamente registrados no Registro de Imóveis. A COLLIERS não assume responsabilidade sobre aspecto legal e técnico do imóvel ou a ele referente, ainda que fornecidos pelo cliente, excluindo-se as responsabilidades inerentes ao exercício de sua função para o escopo contratado. A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas e outros, por não integrarem o escopo dos serviços ora contratados. A COLLIERS não efetuou medições de campo para realização deste relatório. A COLLIERS não fez consulta junto aos órgãos públicos de âmbito municipal, estadual, federal, autarquias, entre outros, no que tange a situação legal e/ou fiscal do imóvel. 4
Os valores estão fixados em moeda nacional corrente, ou seja, Real (R$) e são validos para a data base. As informações financeiras projetadas utilizadas em nosso trabalho, baseados em circunstâncias correntes, e são tratadas como as condições mais prováveis de que se realizem. É possível que alguns eventos e circunstâncias não ocorram conforme o esperado. Portanto, os resultados atuais durante o período de projeção serão quase sempre diferentes daqueles evidenciados no futuro e tais diferenças podem vir a ser substanciais. Como nossa conclusão está baseada em projeções, nós não expressamos opinião sobre a possibilidade de ocorrências destas estimativas. Deve ser salientado que parte da informação é prospectiva, assim ostenta incerteza inerente aos dados estimados. Os números realizados podem diferir, eventualmente, de forma significativa, a partir da informação utilizada na projeção. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços. 5
3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 3.1. Aspectos de Localização Endereço : Avenida Magalhães de Castro, n 12.000 Município Estado Densidade de Ocupação Padrão Econômico Categoria de Uso Predominante Valorização Imobiliária Vocação Acessibilidade Intensidade do Tráfego : São Paulo SP : Alta : Alto : Comercial : Valorização : Comercial : Boa : Alta Figura 1 Mapa de Localização 6
Figura 2 Mapa de Localização - Satélite 3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários Rede de Água Coleta de Lixo Energia Elétrica Esgoto Pluvial Esgoto Sanitário Arborização Iluminação Pública Pavimentação Telefone : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente 7
3.3. Atividades Existentes no Entorno Comércio Escola Serviços Médicos Recreação e Lazer Correio Agências Bancárias Transporte : De 300m a 500m : Acima de 1.000 m : Acima de 1.000 m : De 300m a 500m : Acima de 1.000 m : De 300m a 500 m : De 100m a 300m 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE 4.1. Descrição do Entorno O imóvel esta localizado na Avenida Magalhães de Castro, pista lateral da Marginal do Rio Pinheiros, no bairro do Morumbi, bairro nobre da cidade de São Paulo. A avenida é uma importante via arterial da cidade, que concentra em sua extensão edifícios comerciais, shoppings center, entre outros. O empreendimento é composto por três torres comercial, ao lado há um shopping center luxuoso e alguns edifícios residenciais de alto padrão. A região é caracterizada por empreendimentos de alto padrão, no entanto nas proximidades há um contraste com moradias populares de classe baixa e baixíssima. O Acesso ao empreendimento é restrito, apenas pela Av. Magalhães de Castro, sendo que nos horários de pico a via é uma das mais congestionadas da cidade, principalmente por fazer ligação entre as zonas Sul e Norte da cidade. 4.2. Terreno O terreno sobre o qual está erigido a Torre 3 Continental Tower, integrante do Condomínio Cidade Jardim Corporate Center, apresenta as seguintes características: Área: 21.321,46 m² Superfície: Aparentemente seca 8
Topografia: Plana Frente: No nível do logradouro Zoneamento: ZER 1 Zona Exclusivamente Residencial Mapa de Uso e Ocupação do Solo da Subprefeitura de Butantã No entanto, o terreno enquadra-se em ZCLz-II (Zona de Centralidade Linear lindeira à ZER). Essa zona possui as seguintes características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes: Conforme mapa de desenvolvimento urbano da subprefeitura do Butantã, o imóvel está inserido ainda no interior do perímetro da Operação Urbana, Água Espraiada, que possuí como diretriz principal a revitalização da região de sua abrangência, com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos de lazer e esportes. 9
Estão em andamento no bairro as primeiras fases da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada, que apresenta como diretriz principal a revitalização da região com intervenções que incluem sistema viário, transporte coletivo, habitação social e criação de espaços públicos de lazer e esportes. Dentre as obras previstas na operação, a que poderá impactar de forma mais direta a região do empreendimento, será a construção de uma ponte entre as pontes do Morumbi e João Dias, visando melhorar a acessibilidade e o tráfego intenso da região, e indiretamente o prolongamento da Av. Chucri Zaidan que se estenderá até a Av. João Dias, no entanto, outras obras previstas, tais como prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes, também impactará a região do empreendimento. 4.3. Construções O complexo Cidade Jardim Corporate Center, abrange 3 torres comerciais triple A com área total construída de 173.210,91m², implantado em terreno de 21.321,46m². Suas torres, Capital Building (Torre 01), Park Tower (Torre 02) e Continental Tower (Torre 03) possuem áreas construídas de 19.203,71 m², 21.619,95 m² e 55.750,76 m² respectivamente. O embasamento apresenta sete subsolos que comportam 2.579 vagas para veículos e mais 90 vagas para utilitários. O Pavimento Térreo do Empreendimento é dotado de áreas para Café, Restaurante, espelho d água e extensa área verde. O Empreendimento possui Certificação AQUA (Alta Qualidade Ambiental). A Torre 3, Continental Tower na qual se encontram os conjuntos em avaliação é composta por 7 subsolos, térreo, 27 pavimentos tipo mais heliponto. Os pavimentos tipo são distribuídos em três setores, sendo eles zona baixa: 1º ao 9º pavimento, zona média: 10º ao 18º pavimento e zona alta: 19º ao 27º pavimento. O acesso aos pavimentos tipo é feito por 12 elevadores Atlas Schindler com capacidade para 1.950kg ou 26 pessoas. Existem ainda 3 elevadores de apoio sendo um que vai do 1º subsolo ao 27º pavimento, um elevador de segurança/serviço que vai do 7º ao 27º pavimento e um terceiro que vai do 27º pavimento ao heliponto. O edifício ainda conta com 4 elevadores Atlas Schindler com capacidade para 975kg ou 13 pessoas que ligam os subsolos ao térreo. Os andares em avaliação estão localizados entre o 1 e 13 pavimento e possuem as seguintes caracteristicas construtivas: Características Principais Estrutura: Concreto armado e vigas protendidas 10
Fechamento: Blocos de concreto e vidro Fachada Argamassa com pintura e tijolo aparente Idade: Entregue em setembro de 2012 Estado de Conservação: Nova (A) Acabamentos: Piso: Porcelanato, vinílico, borracha, ardósia e carpete. Paredes: Argamassa com pintura, massa chapiscada, tijolo cerâmico aparente, dry-wall, vidro laminado refletivo, revestimento cerâmico, porcelanato, papel de parede e madeira laminada. Forro: Suspenso modular, gesso e madeira laminada. Esquadrias: Alumínio, ferro e madeira. 4.4. Relatório Fotográfico O Continental Tower, torre objeto desta avaliação, não teve todos os seus andares vistoriados, bem como instalações técnicas e áreas comum, por questões de falta de autorização dos locatários ocupantes dos andares, bem como autorizações da administração do Edificio. Apenas o terceiro andar, que no momento da vistoria se encontrava vago, foi devidamente vistoriado e realizamos registros fotográficos do local, os registros desse andar será apresentado abaixo. 11
Foto 1 Corredor Foto 2 Laje 3º andar 12
Foto 3 Laje 3º andar Foto 4 Estrutura do teto 13
Foto 5 Porta de acesso ao Hall Foto 6 Laje 3º andar 14
Foto 7 Saída de Emergência Foto 8 Hall de Elevadores 15
5. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE Em virtude da alta concentração de atividade econômica, a cidade de São Paulo concentra o maior inventário de edifícios comerciais do. A cidade conta com 414 edifícios alocados nas 13 regiões comerciais monitoradas trimestralmente pela Colliers, conforme o mapa a seguir: Em relação ao 2º Trimestre de 2013 ocorreu um incremento de aproximadamente 2% do inventário com a entrega de edifícios nas regiões da Roque Petroni e Vila Olímpia. A Região da Vila Olímpia concentra o maior inventário de edifícios com 606.329m², seguida pela região do Brooklin com 558.601m². As regiões da Cidade Jardim e Barra Funda, apresentam os menores inventários com 107.451m² e 102.431m² respectivamente. 16
107.451 102.431 125.239 240.276 224.116 334.106 330.121 281.732 274.524 369.949 345.514 558.601 606.329 Rua das Olimpíadas, 205 1º andar Inventário Existente (m²) e Disponibilidade (%) 700.000 600.000 28,3% 30,0% 25,0% 500.000 400.000 19,3% 16,3% 18,0% 16,9% 20,4% 20,0% 15,0% 300.000 200.000 100.000 6,2% 8,5% 7,6% 7,0% 7,2% 4,2% 8,4% 10,0% 5,0% 0 0,0% Inventário Existente Disponibilidade A disponibilidade média da cidade de São Paulo no 3º Trimestre de 2013 foi de 9,2%. É importante considerar que para os edifícios das classes A+ e A a disponibilidade média chega a 15,5%, enquanto nos edifícios da classe B, a disponibilidade é de 10,5%. A região do Morumbi apresentou a maior disponibilidade do período com 28,3% seguida pela região da Vila Olímpia que apresentou disponibilidade de 20,4%. A Vila Olimpia tem recebido entregas de novas áreas com a entrega de edifícios desde o 1º Trimestre de 2013, e tais áreas ainda não foram completamente absorvidas pelo mercado. Dentre os edifícios com disponibilidade estão o W- Torre JK (torres D e E), e o Complexo JK Bloco B. As regiões da Barra Funda e dos Jardins apresentaram disponibilidade de 6,2% e 7%, as menores disponibilidades do período. 17
No 3º Trimestre, a absorção líquida foi de 2.944, impactada diretamente pelas devoluções de áreas nas regiões do Jardins, Paulista e Faria Lima. Absorção Líquida (m²) 20.000 18.295 15.000 10.000 5.000 4.947 2.226 6.321 5.346 0-1.729-3.568 127-5.000-10.000-3.683-7.494-5.531-9.287-3.027-15.000 O preço médio pedido de locação do 3º Trimestre foi de R$110/m²/mês. Em relação ao trimestre anterior, o preço médio de locação sofreu uma ligeira desvalorização de 1%. O mais alto preço de locação foi pedido na região da Faria Lima com R$ 156/m²/mês. Santo Amaro apresentou o menor preço pedido com R$63/m²/mês. Considerando apenas as classes A+ e A á média de R$ 124,51 é 0,79% menor se comparado ao encerramento de 2012. A tendência de redução nos preços pedidos de locação também afeta a classe B que apresentou redução de 3,18% em relação ao fim de 2012. 18
Preço Médio Pedido de Locação por Região (R$/m²/mês) 111 141 156 139 112 87 135 119 100 63 125 68 78 Nos próximos anos o inventário de edifícios comerciais de São Paulo, recebera um incremento de 20% com 772.692m². A região da Roque Petroni, será a responsável por 36% do novo inventário com a conclusão das obras do empreendimento Parque da Cidade em 2015. As regiões da Barra Funda, Cidade Jardim e Morumbi, não possuem edifícios em construção. Inventário Futuro em Construção Santo Amaro 18.785 Vila Olímpia 76.555 Brooklin 109.964 Chácara Santo Antonio 100.744 Roque Petroni 273.042 Faria Lima 57.183 Itaim 32.497 Jardins 14.296 Pinheiros 25.474 Paulista 40.851 19
6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6.1. Referências Normativas A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR-14653 - Norma eira para Avaliação de Bens da Associação eira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos (versão válida a partir de Março de 2011). Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto eiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo. 6.2. Introdução Para a determinação do intervalo de valores de venda do empreendimento foi adotado o Método da Renda, com utilização de Fluxo de Caixa Descontado. Para tanto, considerou-se, os contratos vigentes e o valor médio de locação a partir da aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para os andares disponíveis. 6.3. Valor Locativo Para efeitos desse trabalho será considerada como Situação Atual a avaliação do imóvel considerando as atuais condições contratuais das lajes. 6.3.1. Metodologia Para a determinação do valor unitário de locação foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. 6.3.2. Elementos comparativos Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar conjuntos comerciais disponíveis para locação. O campo amostral utilizado para a determinação do valor unitário de escritório é composto por 6 (seis) amostras que podem ser observadas junto ao Anexo 1 Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam ainda diferentes características como padrão construtivo, idade e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus 20
preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário. 6.3.3. Tratamento por Fatores No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Fonte Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 15% (quinze por cento), para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Transposição Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, serão utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores: I. Equipamentos Urbanos Variáveis Sim Não Trafegabilidade 20 0 Luz Domiciliar 13 0 Rede de Água 11 0 Luz Pública 7 0 Guias e Sarjetas 5 0 Rede de Esgoto 4 0 Telefonia 2 0 Gás 1 0 Pavimentação Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5 Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5 Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3 Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1 21
II. Características da Região Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00 De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95 De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90 Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85 Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80 Fator Padrão Construtivo Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliando, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Onde: Fpc = 1 + (((Pd AVA Pd COMP ) / Pd COMP )) x pc) Fpc: Fator Padrão Construtivo Pd AVA : Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando Pd COMP : Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Fator Depreciação Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão: Onde: FOC = R + K x (1-R) 22
R K = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. = coeficiente de Ross/Heideck O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Fdep = 1 + (((Fdep AVA Fdep COMP ) / Fdep COMP )) x pc) onde: Fdep: Fator Depreciação Fdep AVA : Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando Fdep COMP : Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Vaga de Estacionamento Para isolar a influência da eventual diferença de número de vagas de estacionamento entre o imóvel em avaliação e os elementos comparativos, preliminarmente à aplicação dos fatores acima mencionados foi excluído, do preço pedido de locação o valor correspondente às vagas de garagem. De acordo com pesquisas realizadas na região e no próprio complexo, o valor de locação correspondente às vagas é de R$ 450,00/mês. 6.3.4. Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte: 23
SITUAÇÃO PARADIGMA Área de Construção = 906,41 m2 Número de Vagas = 26 Índice de Local = 111,60 Cota-Parte Terreno = 50% Cota-Parte Construção = 50% Padrão = 2,520 Idade = 0 anos Vida Útil Referencial = 50 anos Estado de Conservação = A Fator de Depreciação = 1,000 6.3.5. Valor Locativo Unitário Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, transposição, padrão construtivo, depreciação e quantidade de vagas de garagem, conforme Anexo 2 Homogeneização de Valores, obteve-se o seguinte valor unitário básico:. Valor Unitário Básico R$ 92,93 /m² 6.3.6. Valor Locativo do imóvel O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja, VALOR DE LOCAÇÃO = Au x V UB + n x V VE Onde: Au = Área Útil em m 2 V UB = Valor Unitário Básico em R$/m 2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento V VE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m 2 mês Considerou-se ainda que os andares intermediários apresentam valor locativo 2% superior 1 aos dos escritórios situados nos andares baixos. 1 A diferença de valor entre os andares foi definida conforme pesquisas realizadas junto aos operadores de mercado da área de escritórios. 24
O valor locativo do imóvel em avaliação, para Dezembro de 2013, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe. Unidade Área Locável (m²) Aluguel Mensal (R$/mês) 1 andar 1.812,82 m² R$ 158.771,20 2 andar 1.812,82 m² R$ 158.771,20 3 andar 1.812,82 m² R$ 168.465,07 4º andar 1.812,82 m² R$ 168.465,07 5º andar 1.812,82 m² R$ 168.465,07 6º andar 1.812,82 m² R$ 168.465,07 Conjunto 71 906,41 m² R$ 84.232,54 Conjunto 72 906,41 m² R$ 85.767,22 8º andar 1.619,92 m² R$ 153.281,68 Conjunto 91 809,96 m² R$ 74.673,44 Conjunto 92 809,96 m² R$ 72.190,72 10º andar 1.619,92 m² R$ 144.381,44 11º andar 1.619,92 m² R$ 144.381,44 12º andar 1.619,92 m² R$ 144.381,44 13º andar 1.676,48 m² R$ 149.422,56 Total 22.465,82 m² R$ 2.044.000,00 Dessa forma, a expectativa do valor de locação total do imóvel, em números redondos é: Valor de Locação 25
6.4. Valor de Venda 6.4.1. Metodologia Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda baseado em Fluxo de Caixa Descontado em moeda constante, com horizonte de 10 anos. Foram consideradas as seguintes premissas: 6.4.2. Receitas 6.4.2.1. Receitas de Locação Considerou-se para a projeção de receitas do empreendimento o cumprimento dos contratos de locação em vigência para os conjuntos locados e adotou-se contratos típicos de locação (60 meses) para os conjuntos vagos. A tabela abaixo ilustra o quadro de área e a curva de absorção dos conjuntos disponíveis. Unidade Área Locável (m²) Aluguel Mensal (R$/mês) Data de Início Data de Término 1 andar 1.812,82 m² R$ 158.771,20 mai-13 abr-18 2 andar 1.812,82 m² R$ 158.771,20 mai-13 abr-18 3 andar 1.812,82 m² R$ 168.465,07 mar-14 fev-19 4º andar 1.812,82 m² R$ 168.465,07 jun-14 mai-19 5º andar 1.812,82 m² R$ 168.465,07 set-14 ago-19 6º andar 1.812,82 m² R$ 168.465,07 dez-14 nov-19 Conjunto 71 906,41 m² R$ 84.232,54 fev-15 jan-20 Conjunto 72 906,41 m² R$ 85.767,22 jun-13 mai-18 8º andar 1.619,92 m² R$ 153.281,68 jun-13 mai-18 Conjunto 91 809,96 m² R$ 74.673,44 nov-12 out-22 Conjunto 92 809,96 m² R$ 72.190,72 mar-13 fev-23 10º andar 1.619,92 m² R$ 144.381,44 mar-13 fev-23 11º andar 1.619,92 m² R$ 144.381,44 mar-13 fev-23 12º andar 1.619,92 m² R$ 144.381,44 mar-13 fev-23 13º andar 1.676,48 m² R$ 149.422,56 mar-13 fev-23 Considerou-se que as lajes disponíveis (3º, 4º, 5º e 6º andares e o conjunto 71) serão absorvidos em 12 meses a contar de março de 2014. 26
a) Crescimento Real Para o cálculo do valor locativo a ser aplicado a partir da data de revisão dos contratos de locação (36 meses após o início de cada contrato) e para os novos contratos de locação adotou-se a premissa de crescimento real equivalente a 1% a.a. b) Carência Inicial Tendo em vista as condições atuais do mercado de escritórios de São Paulo assumiuse que todos os novos contratos serão sujeitos à carência inicial de 3 meses de locação. c) Vacância entre Contratos Assumiu-se a ocorrência de que 50% dos contratos não serão renovados e que, portanto, os escritórios serão submetidos a um período de vacância de 3 meses. 6.4.2.2. Aporte Garantia de Rentabilidade Mínima Considerou-se aporte complementar contratual, efetuado pelo incorporador do empreendimento. A garantia de rentabilidade mínima após terminado o período de construção (6 primeiros meses após o término da obra) é calculada a partir da aplicação da taxa de 0,86% ao mês. Do 7º ao 18º meses após o término da obra, a garantia é reduzida à proporção de 1/13 (um treze avos) por mês, até sua extinção no 19º mês após o término da obra. 6.4.3. Despesas 6.4.3.1. Despesas Durante a Vacância Durante os períodos de vacância incidirão as seguintes despesas: a) Condomínio R$ 15,00/m 2 de área útil 27
b) IPTU R$ 3,50/m 2 de área útil 6.4.4. Fundo de Reposição do Ativo O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base na receita mensal de locação, à razão de 1,00% sobre o valor locativo mensal, com a finalidade de promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no padrão atual, considerado a partir do início do horizonte de análise. Tendo em vista tratar-se de imóvel entregue ao longo de 2012, considerou-se que esse fundo começará a ser constituído a partir do 36 mês do fluxo. 6.4.5. Property Management Foi considerada verba equivalente a 0,50% da receita bruta de locação para custos com gerenciamento da propriedade. 6.4.6. Despesas Comerciais A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do imóvel será correspondente ao valor de 1 aluguel. 6.4.7. Simulação de Venda Ao final do horizonte de análise foi simulada a venda do imóvel a um cap rate de 8% a.a. que reflete a tendência a médio e longo prazo de queda da taxa de rendimento de escritórios e da taxa de juros. Considerou-se ainda o pagamento de comissão à razão de 1% do valor de venda. 28
6.4.8. Valor do Imóvel O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. A taxa de desconto é constituída por um investimento de baixo risco (NTN-B, por exemplo) e o prêmio de risco resultante da consideração do risco do mercado imobiliário, risco do empreendimento e considerações macroeconômicas. O risco de propriedade considera os riscos referentes à edificação, riscos como alteração no entorno imediato, possível fatores que tornem o edifício obsoleto, etc. O risco de mercado considera os riscos sistêmicos, ou seja, riscos que independente dos esforços do empreendedor em melhorar a operação do edifício, trata-se de situações macroeconômicas e com pouco poder de influência. O risco de contrato refere-se à qualidade dos inquilinos, área ocupada pelo locatátrios, turnover, etc. Durante o período de maturação, um shopping passa por processos de adaptação ao mercado onde está inserido para entender as necessidades do público. Os percentuais considerados para cada risco foram balizados em riscos de empreendimentos similares observados no mercado. Considerando taxas de desconto de 9,50% a.a., tem-se o seguinte valor de mercado para venda da imóvel: 4.500.000,00 Valor de Mercado para Venda R$ 282.900.000,00 (duzentos e oitenta e dois milhões e novecentos mil reais) Dezembro, 2013 29
TERMINAL CAP Rua das Olimpíadas, 205 1º andar 6.4.9. Análise de Sensibilidade Para mostrar a sensibilidade do valor do ativo diante da variação da Taxa de Desconto e do Terminal CAP considerados na avaliação, simulamos diferentes cenários. O quadro abaixo demonstra à sensibilidade do valor do ativo variando-se a taxa de deságio (taxa de desconto) e o Terminal CAP: TAXA DE DESCONTO ####### 9,00% 9,50% 10,00% 7,75% R$ 295.400.000,00 R$ 287.100.000,00 R$ 279.000.000,00 8,00% R$ 291.100.000,00 R$ 282.900.000,00 R$ 275.000.000,00 8,25% R$ 287.100.000,00 R$ 279.000.000,00 R$ 271.300.000,00 30
7. TERMO DE ENCERRAMENTO Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável. Este laudo é composto por 31 (trinta e uma) páginas e 3 (três) anexos. São Paulo, 23 de Dezembro de 2013. COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL CREA 0931874 Paula Cristina Alonso Casarini Engenheira Civil Responsável Técnico Paula Cristina CREA 5.060.339.429 Alonso Casarini CREA 5.060.339.429 Responsável Técnica Gerente Valuation & Advisory Services Edoardo Dalla Fina Coordenador Valuation & Advisory Services 31
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ANEXOS
ANEXO 1 - ELEMENTOS COMPARATIVOS
1 Endereço: R. Ministro Jesuíno Cardoso, 454 - Fonte: cjto 104 - The One - Faria Lima Marcia-Administrativo-(11) 3060-4222,-- (11) 2821-7373 O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 41.055,00 V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 293,25 ÁREAS Mês: 11 Ano: 2012 ACH (m²): 293,25 Fator de elasticidade: 0,85 A.P.T. (m²): 293,25 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Idade (anos): 0 Padrão: 2,52 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,990 Número de Vagas: 10 Preço Pedido (R$): 41.055,00 Valor, sem Ff e Vagas (R$): 30.108,05 Valor Unitário Homogenizado: R$ 92,92 /m² 2 Endereço: R. Ministro Jesuíno Cardoso, 454 - Fonte: cjto 1002 - The One - Faria Lima Marcia-Administrativo-(11) 3060-4222,-- (11) 2821-7373 O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 50.332,80 V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 359,52 ÁREAS Mês: 11 Ano: 2012 ACH (m²): 359,52 Fator de elasticidade: 0,85 A.P.T. (m²): 359,52 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Idade (anos): 0 Padrão: 2,52 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,990 Número de Vagas: 12 Preço Pedido (R$): 50.332,80 Valor, sem Ff e Vagas (R$): 36.782,88 Valor Unitário Homogenizado: R$ 92,59 /m² 3 Endereço: R. Ministro Jesuíno Cardoso, 454 - Fonte: cjto 1002 - The One - Faria Lima Marcia-Administrativo-(11) 3060-4222,-- (11) 2821-7373 O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 50.562,40 V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 361,16 ÁREAS Mês: 11 Ano: 2012 ACH (m²): 361,16 Fator de elasticidade: 0,85 A.P.T. (m²): 361,16 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Idade (anos): 10 Padrão: 3,07 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,880 Número de Vagas: 12 Preço Pedido (R$): 50.562,40 Valor, sem Ff e Vagas (R$): 36.978,04 Valor Unitário Homogenizado: R$ 87,13 /m² 4 Endereço: Rua Iguatemi, 151 - Lima Spazio Faria Fonte: Lilian-Comercialização-(11) 3071-3805 O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 48.800,00 V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 305,00 ÁREAS Mês: 11 Ano: 2012 ACH (m²): 305,00 Fator de elasticidade: 0,85 A.P.T. (m²): 305,00 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Idade (anos): 2 Padrão: 3,07 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,980 Número de Vagas: 11 Preço Pedido (R$): 48.800,00 Valor, sem Ff e Vagas (R$): 35.980,00 Valor Unitário Homogenizado: R$ 96,85 /m² 5 Endereço: Av Brigadeiro Faria Lima, 3624 - Faria Fonte: Lilian-Atendente-(11) 2111-6599 Lima Square - Cj 91 O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 140.758,30 V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 827,99 ÁREAS Mês: 11 Ano: 2012 ACH (m²): 827,99 Fator de elasticidade: 0,85 A.P.T. (m²): 827,99 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Idade (anos): 8 Padrão: 2,52 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,910 Número de Vagas: 54 Preço Pedido (R$): 140.758,30 Valor, sem Ff e Vagas (R$): 92.644,56 Valor Unitário Homogenizado: R$ 103,05 /m² 6 Endereço: Av Brigadeiro Faria Lima, 3624 - Faria Fonte: Lilian-Atendente-(11) 2111-6599 Lima Square - Cj 92 O/T: O Municipio São Paulo, SP Preço (R$): 140.758,30 V/L: L Área de Terreno (m²): 0,00 Área de Construção (m²): 827,99 ÁREAS Mês: 11 Ano: 2012 ACH (m²): 827,99 Fator de elasticidade: 0,85 A.P.T. (m²): 827,99 A.M. (m²): 0,00 A.P.S. (m²): 0,00 A.P.I. (m²): 0,00 Idade (anos): 6 Padrão: 3,60 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: 0,930 Número de Vagas: 54 Preço Pedido (R$): 140.758,30 Valor, sem Ff e Vagas (R$): 92.644,56 Valor Unitário Homogenizado: R$ 85,04 /m²
ANEXO 2 - TRATAMENTO POR FATORES
Elemento Valor Unitário (R$/m²) descontados fator oferta e construções F Pd P dep F Transp Fator Final q (R$/m²) 1 102,67 1,0000 1,0050 0,9000 0,905 92,92 2 102,31 1,0000 1,0050 0,9000 0,905 92,59 3 102,39 0,9110 1,0680 0,8720 0,851 87,13 4 117,97 0,9110 1,0100 0,9000 0,821 96,85 5 111,89 1,0000 1,0490 0,8720 0,921 103,05 6 111,89 0,8500 1,0380 0,8720 0,760 85,04 Legenda: Valor Unitário: Valor Unitário, descontado o fator de fonte, em R$/m 2 ; F Pd: Fator Padrão; F Dep: Fator depreciação; F Transp: Fator transposição; Fator Final = ΣFi n + 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado. VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma = R$ 557,58 / m² Número de Elementos = 6 Valor Médio = R$ 92,93 / m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior = R$ 65,05 / m² Limite Superior = R$ 120,81 / m² Média Saneada Soma = R$ 557,58 / m² Número de Elementos = 6 Valor Médio = R$ 92,93 / m²
INTERVALO DE CONFIANÇA TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS Número de Amostras: 6 Número de Graus de Liberdade: 5 tc (tabelado): 1,476 Desvio Padrão = 6,54 Limite Inferior = R$ 88,99 / m² Limite Superior = R$ 96,87 / m² CAMPO DE ARBÍTRIO Elementos Efetivamente Utilizados Limite Inferior = R$ 85,04 / m² Limite Superior = R$ 103,05 / m² Campo de Arbítrio Limite Inferior = R$ 85,04 / m² Limite Superior = R$ 102,22 / m²
ANEXO 3 - FLUXO DE CAIXA
Em milhões de R$ Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10 RECEITAS 19.712 24.506 24.630 25.166 23.652 23.774 25.298 26.008 26.063 22.712 Receita Total 19.155 24.506 24.630 25.166 23.652 23.774 25.298 26.008 26.063 22.712 Renda Garantida 557 Despesas - Vacância -3.815-740 -1.032-1.478-1.350-106 -34-2.194 Reserva Estrutural -21-252 -237-238 -253-260 -261-227 Property Management -96-123 -123-126 -118-119 -126-130 -130-114 DESPESAS -3.911-863 -144-377 -1.386-1.835-1.729-497 -424-2.535 SIMULAÇÃO DE VENDA 293.378 COMISSÃO -2.934 Resultado Líquido 15.802 23.644 24.486 24.789 22.266 21.939 23.569 25.511 25.639 310.621 Rua das Olimpíadas, 205 1º andar