Laudo de Avaliação NOVEMBRO DE 2015 LAUDO 4928/15

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1 Laudo de Avaliação ELABORADO PARA O Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda. NOVEMBRO DE 2015 LAUDO 4928/15

2 ÍNDICE 1. INTRODUÇÃO Solicitante Objeto Finalidade Datas Valores CONDIÇÕES E TERMOS DA CONTRATAÇÃO CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO Aspectos de Localização Equipamentos Urbanos e Comunitários Atividades Existentes no Entorno CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE Descrição do Entorno Terreno Construções Relatório Fotográfico DIAGNOSTICO DE MERCADO AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Referências Normativas Introdução Valor Locativo Metodologia Elementos comparativos Tratamento por Fatores Situação Paradigma Valor Locativo Unitário Valor Locativo do imóvel Valor de Venda Metodologia Receitas Despesas Fundo de Reposição do Ativo Property Management Despesas Comerciais Simulação de Venda Valor do Imóvel TERMO DE ENCERRAMENTO

3 1. INTRODUÇÃO 1.1. Solicitante Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda Objeto Imóvel localizado na Av. Magalhães de Castro, Morumbi, São Paulo SP. Área Útil: ,82 m² Fração Ideal: 29,06% 1.3. Finalidade Avaliação para determinação do valor de mercado para venda e locação do imóvel Datas Data da vistoria: 10/11/2015 Data de referência: Novembro/ Valores Valor de mercado para locação 3

4 Valor de Mercado para Venda ,00 R$ ,00 (Duzentos e dezesseis milhões e novecentos mil reais) (Novembro de 2015) 4

5 2.CONDIÇÕES E TERMOS DA CONTRATAÇÃO De acordo com a nossa Proposta n 3798/2015, a Colliers International do Brasil ( Colliers ) realizou a avaliação do imóvel localizado na Av. Magalhães de Castro, Morumbi, São Paulo SP, para a data-base de Novembro de 2015 para o Fundo de Investimento Imobiliário BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management DTVM Ltda., doravante chamada Cliente. Entendemos que o Cliente necessitava de uma avaliação com a estimativa do valor de mercado para venda e locação de um imóvel com contratos de locação vigentes. De acordo com o escopo estabelecido na supramencionada proposta aceita pelo Cliente, com a análise dos documentos solicitados (expostos no anexo 6 deste laudo) ao Cliente e recebidos pela Colliers, entrevistas com o Cliente, visita técnica ao imóvel e à região onde se localiza o imóvel, pesquisas e entrevistas com participantes do mercado e de órgãos públicos, realização de cálculos e elaboração deste relatório contendo toda a informação verificada e os cálculos realizados. Para tanto, os estudos foram realizados por duas metodologias: o valor de locação foi estimado através da comparação direta com imóveis comerciais e inseridos na mesma região socioeconômica, já o valor de venda foi estimado pelo Método da Renda, onde o imóvel foi considerado como um gerador de renda por um período de dez anos em um fluxo de caixa descontado. Foram consideradas na avaliação as práticas e padrões profissionais aplicáveis de acordo com a Norma Brasileira de Avaliações NBR da ABNT Associação Brasileira e Normas Técnicas, em todas as suas partes, além dos padrões de conduta e ética profissionais estabelecidos no Red Book em sua edição 2014 editada pelo Royal Institute of Chartered Surveyors ( RICS ) e nas normas do International Valuation Standards Council ( IVSC ), nos seus pronunciamentos 101 Scope of Work, 102 Implementation e 103 Reporting. Este laudo de avaliação reflete premissas amplamente utilizadas por participantes do mercado, elencando sempre aqueles que são relevantes na sua área de atuação e em sua região geográfica, assumindo-se que são independentes, especialistas e que possuem bom conhecimento sobre o mercado. O trabalho foi baseado nas informações e dados fornecidos pelo Cliente e é integralmente aderente aos Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes anexos a este laudo. Não foi realizada nenhuma investigação independente ou auditoria sobre as informações fornecidas. A Colliers e os signatários deste laudo entendem e assumem que todas as informações fornecidas são corretas e fornecidas de boa fé. 5

6 Adicionalmente, o Cliente entende que qualquer omissão ou falta de informação podem impactar e afetar o resultado dos trabalhos e, consequentemente, a análise realizada apresentada neste laudo. Este laudo e as conclusões aqui apresentadas referem-se somente ao escopo e às solicitações feitas à Colliers pelo Cliente e se destinam única e exclusivamente para os fins contratados. Portanto, tanto nossas recomendações como o laudo não poderão ser utilizados para outro propósito que não os aqui mencionados. Este laudo não deve ser apresentado ou utilizado em partes ou excertos separados. A Colliers e seus signatários não se responsabilizam por qualquer citação, apresentação ou referência ao relatório sem o seu prévio conhecimento e consentimento. 6

7 3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 3.1. Aspectos de Localização Endereço : Avenida Magalhães de Castro, n Município Estado Densidade de Ocupação Padrão Econômico Categoria de Uso Predominante Valorização Imobiliária Vocação Acessibilidade Intensidade do Tráfego : São Paulo SP : Alta : Alto : Comercial e Residencial : Valorização : Comercial : Boa : Alta Figura 1 Mapa de Localização 7

8 Figura 2 Mapa de Localização - Satélite 3.2. Equipamentos Urbanos e Comunitários Rede de Água Coleta de Lixo Energia Elétrica Esgoto Pluvial Esgoto Sanitário Arborização Iluminação Pública Pavimentação Telefone : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente : Existente 8

9 3.3. Atividades Existentes no Entorno Comércio Escola Serviços Médicos Recreação e Lazer Correio Agências Bancárias Transporte : De 300m a 500m : Acima de m : Acima de m : De 300m a 500m : Acima de m : De 300m a 500 m : De 100m a 300m 4. CARACTERIZAÇÃO DA PROPRIEDADE 4.1. Descrição do Entorno O imóvel esta localizado na Avenida Magalhães de Castro, pista lateral da Marginal do Rio Pinheiros, no bairro do Morumbi, bairro nobre da cidade de São Paulo. A avenida é uma importante via arterial da cidade, que concentra em sua extensão edifícios comerciais, shoppings center, entre outros. Ainda, se localiza próximo de bairros residenciais de alto padrão. O empreendimento é composto por três torres comerciais, ao lado há um shopping center luxuoso e alguns edifícios residenciais de alto padrão. A região é caracterizada por empreendimentos de alto padrão, no entanto nas proximidades há um contraste com moradias populares de classe baixa e baixíssima. O Acesso ao empreendimento é restrito, apenas pela Av. Magalhães de Castro, sendo que nos horários de pico a via é uma das mais congestionadas da cidade, principalmente por fazer ligação entre as zonas Sul e Norte da cidade Terreno O terreno sobre o qual está a Torre 3 Continental Tower, integrante do Condomínio Cidade Jardim Corporate Center, apresenta as seguintes características: Área: ,46 m² Superfície: Aparentemente seca Topografia: Plano Frente: No nível do Logradouro 9

10 Zoneamento: Segundo o novo Plano Diretor Estratégico da Cidade de São Paulo que entrou em vigor em agosto de 2014, o imóvel está localizado na Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana e Dentro da Macroárea de Estruturação Metropolitana, no setor da Orla Ferroviária e Fluvial da Faria Lima-Água Espraiada-Chucri Zaidan: Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana Macroárea de Estruturação Metropolitana - Setor da Orla Ferroviária e Fluvial da Faria Lima-Água Espraiada-Chucri Zaidan Tendo os seguintes coeficientes de aproveitamento: Cabe ressaltar que a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) e os Planos de cada Subprefeitura da cidade de São Paulo incluindo a do Butantã, onde se localiza o empreendimento, também estão em processo de modificação e, por isso, não existe ainda os parâmetros novos definidos. 10

11 A diretriz principal desse novo zoneamento é de promover um aumento da densidade construtiva e demográfica e implantação de novas atividades econômicas de abrangência metropolitana, atendendo a critérios de sustentabilidade. Com relação as obras previstas e em andamento da região, a que poderá impactar de forma mais direta a região do empreendimento, é a construção de uma ponte entre as pontes do Morumbi e João Dias, visando melhorar a acessibilidade e o tráfego intenso da região, e indiretamente o prolongamento da Av. Chucri Zaidan que se estenderá até a Av. João Dias, no entanto, outras obras previstas, tais como prolongamento da Av. Jornalista Roberto Marinho até a Rodovia dos Imigrantes, também impactará a região do empreendimento Construções O complexo Cidade Jardim Corporate Center, abrange 3 torres comerciais triple A com área total construída de ,91m², implantado em terreno de ,46m². Suas torres, Capital Building (Torre 01), Park Tower (Torre 02) e Continental Tower (Torre 03) possuem áreas construídas de ,71 m², ,95 m² e ,76 m² respectivamente. O embasamento apresenta sete subsolos que comportam vagas para veículos e mais 90 vagas para utilitários. O Pavimento Térreo do Empreendimento é dotado de áreas para Café, Restaurante, espelho d água e extensa área verde. Ainda, conta com um Business Center que possui um auditório para 150 pessoas e mais 3 salas de reuniões que podem ser unidas se necessário. Além disso, o Empreendimento possui Certificação AQUA (Alta Qualidade Ambiental). A Torre 3, Continental Tower na qual se encontram os conjuntos em avaliação é composta por 7 subsolos, térreo, 27 pavimentos tipo mais heliponto. Os pavimentos tipo são distribuídos em três setores, sendo eles zona baixa: 1º ao 9º pavimento, zona média: 10º ao 18º pavimento e zona alta: 19º ao 27º pavimento. O acesso aos pavimentos tipo é feito por 19 elevadores Atlas Schindler dentre eles elevadores sociais e de apoio/seviço. Além desses elevadores, o empreendimento conta com 1 elevador que vai do 27º pavimento ao heliponto e um elevador VIP que acessa todos os pavimentos do edifíio. Os andares em avaliação estão localizados entre o 1 e 13 pavimento e possuem as seguintes caracteristicas construtivas: 11

12 Características Principais Estrutura: Concreto armado e vigas protendidas Fechamento: Blocos de concreto e vidro Fachada Argamassa com pintura e tijolo aparente Idade: Entregue em setembro de 2012 Estado de Conservação: Nova (A) Acabamentos: Piso: Porcelanato, vinílico, borracha, ardósia e carpete. Paredes: Argamassa com pintura, massa chapiscada, tijolo cerâmico aparente, dry-wall, vidro laminado refletivo, revestimento cerâmico, porcelanato, papel de parede e madeira laminada. Forro: Suspenso modular, gesso e madeira laminada. Esquadrias: Alumínio, ferro e madeira Relatório Fotográfico O Continental Tower, torre objeto desta avaliação, não teve todos os seus andares vistoriados e/ou com registro fotográfico, por questões de falta de autorização dos locatários ocupantes dos andares. Portanto, os registros fotográficos apresentados abaixo referem-se aos conjuntos vagos e as áreas comuns do prédio: 12

13 Fachada Nome do Empreendimento Fachada da Torre Estacionamento Descoberto - Térreo Térreo Visto do Conjunto Vago da Torre III Acesso ao Shopping Restaurante e Café - Térreo 13

14 Heliponto Entrada da Área Administrativa 2º Subsolo Área de Recepção do Auditório Área de Acesso as Salas de Reunião Sala de Reunião Entrada da Torre III 14

15 Elevadores Conjunto Vago Conjunto Vago Hall do Andar Tipo Estacionamnto - Subsolo Área Técnica 15

16 5. DIAGNOSTICO DE MERCADO Em virtude da alta concentração de atividade econômica, a cidade de São Paulo concentra o maior inventário de edifícios comerciais do Brasil. A cidade conta com mais de 450 edifícios alocados nas 14 regiões comerciais monitoradas trimestralmente pela Colliers, conforme o mapa a seguir: REGIÕES COLLIERS SÃO PAULO DISPONIBILIDADE SEGMENTO A+A A prorrogação da entrega de novos edifícios impactou positivamente o mercado de escritórios classe A+A, resultando em uma queda da taxa de disponibilidade de 25% para 23%. Outro fator que influenciou nesta queda foi a grande absorção líquida de 56 mil m². No mesmo período do ano anterior a absorção foi de apenas 8 mil m² e comparando o primeiro semestre de 2015 com o primeiro semestre imediatamente anterior, o crescimento é de 247%. Apesar disso, esta queda deve ser olhada com 16

17 cautela, pois muitos imóveis que tiveram suas entregas postergadas ficarão pontos nos próximos trimestres. A absorção líquida dos empreendimentos A+A é resultado do que o mercado chama de Flight to Quality, que é a mudança de edifícios classe B para novos edifícios certificados, com grandes lajes e condições comerciais mais agressivas. Já os preços pedidos se mantiveram estáveis, em termos nominais, mostrando uma certa tendência de estabilização. Absorção Líquida por Ano e Trimestre (mil m²) *Colliers Market Report Escritórios - 2º Trimestre 2015 Com relação ao total de metros quadrados deste segmento, foi observado um pequeno aumento de 12 mil m² ocasionado pela entrega do empreendimento Teoemp da Bratke Collet com a Engeform, na região Colliers Pinheiros ficando este mercado com mil m² no total. DISPONIBILIDADE SEGMENTO B O mercado de edifícios B manteve sua taxa de disponibilidade em 14% e como não teve novas entregas, permaneceram com a mesma quantidade de metros quadrados totais: mil m². A taxa de disponibiliadade se manteve estável, apesar do processo do Flight to Quality, pois os locatários estão no processo de mudança, com o novo local já alugado mas ainda utilizando o antigo. Por isso, acreditamos que para os próximos trimestres a disponibilidade desse segmento tende a aumentar. 17

18 INVENTÁRIO DE SÃO PAULO O maior inventário existente em São Paulo é da região Colliers da Vila Olimpia, sendo ainda a região que mais recebeu novas metragens desde o 4º trimestre de 2014, ficando com 413 mil m² no total. Apesar disso, foi a região com a melhor recuperação na taxa de disponibilidade no 2º trimestre de 2015, passando de 32% para 26%. A região do Brooklin, que possui um total de 397 mil m² e teve muitas entregas de 2011 à 2014, possui a segunda maior taxa de disponibilidade do estado de São Paulo com 34%, perdendo apenas para a região Colliers Santo Amaro que tem 50% de disponibilidade. A região Colliers Roque Petroni, apesar de ter entregas de novas metragens pontuais e de ser atualmente o terceiro maior inventário do estado, com 375 mil m², possui taxa de disponibilidade de apenas 17%. Esta taxa é explicada pela absorção líquida constante da região. Evolução do Inventário Existente, Absorção Líquida (mil m²) e Taxa de Disponibilidade (%) por Ano 18

19 Evolução do Inventário Existente, Absorção Líquida (mil m²) e Taxa de Disponibilidade (%) por Região Colliers *Colliers Market Report Escritórios - 2º Trimestre 2015 ENTREGAS A previsão de entrega para 2015 no segmento A+A é de 387 mil m² totalizando mil m² e no segmento B é de 28 mil m², totalizando mil m². Para os próximos anos estão previstas entregas de novas metragens apenas para o segmento A+A. Previsão de Entregas para os Próximos Anos Total em Construção A+A: 775 mil m² 387 mil m² 231 mil m² 91 mil m² 66 mil m² B: 28 mil m² 28 mil m² *Colliers Market Report Escritórios - 2º Trimestre

20 As regiões que terão uma maior quantidade de entregas é a Roque Petroni Junior, com 43% do total e a Vila Olimpia com 23% do total. As regiões que receberão uma quantidade menor de metragem é a região dos Jardins, com 2% do total e a região do Brooklin com 3%. No próximo gráfico é apresentado o inventário em construção por região. SP: Inventário em Construção T 2015 *Colliers Market Report Escritórios - 2º Trimestre 2015 VALOR LOCAÇÃO Com relação ao valor médio pedido de locações, após um grande período de readequação do mercado, o segmento A+A mantêm uma estabilidade desde o quarto trimestre de O segmento B só apresentou uma estabilidade do primeiro trimestre para o segundo trimestre de

21 Classe B Classe A+A Valor Médio de Locação por Ano (R$/m²/mês) 2013 R$ 129, R$ 112, R$ 112, R$ 92, R$ 87, R$ 85,00 *Colliers Market Report Escritórios - 2º Trimestre 2015 SP: Preço Médio de Locação por Trimestre (R$/m²/mês) -23% 52% 32% -11% *Colliers Market Report Escritórios - 2º Trimestre 2015 CONSIDERAÇÕES - EMPREENDIMENTO ESTUDADO O empreendimento estudado pelo seu padrão A+A e macroregião compete diretamente com as regiões Berrini, Faria Lima e Vila Olímpia mas perde com relação ao acesso e localização, uma vez que está na outra margem do Rio Pinheiros. Diante do exposo acima, podemos concluir que em uma situação de mercado em alta, o empreendimento consegue oferecer um excelente imóvel com um valor final melhor que as Regiões Competidoras. Entretanto, em uma situação de mercado imobiliário 21

22 em baixa, como atualmente, o empreendimento perde sua vantagem competitiva, uma vez que as Regiões Concorrentes estão com muita oferta e, por consequência, preços mais baixos. Portanto, analisando todo o cenário atual, concluímos que para manter o perfil que possui hoje de locatários e padrão, a melhor estratégia é esperar o mercado voltar a estabilidade, diminuindo a disponibilidade e aumentando o valor das regiões concorrentes, para que o Continental Tower volte a ser uma alternativa verdadeira pela percepção dos inquilinos. 22

23 6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL 6.1. Referências Normativas A metodologia básica aplicada no trabalho fundamenta-se na NBR Norma Brasileira para Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), em suas partes 1: Procedimentos Gerais e 2: Imóveis Urbanos (versão válida a partir de Março de 2011). Foi utilizada também a Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos versão 2011, publicada pelo IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, Departamento de São Paulo Introdução Para a determinação do intervalo de valores de venda do empreendimento foi adotado o Método da Renda, com utilização de Fluxo de Caixa Descontado. Para tanto, considerou-se, os contratos vigentes e o valor médio de locação a partir da aplicação do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado para os andares disponíveis Valor Locativo Metodologia Para a determinação do valor unitário de locação foi aplicado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Elementos comparativos Foram realizadas pesquisas na região onde está implantado o imóvel em análise, com a finalidade de investigar conjuntos comerciais disponíveis para locação. O campo amostral utilizado para a determinação do valor unitário de escritório é composto por 7 (sete) amostras que podem ser observadas junto ao Anexo 1 Elementos Comparativos. Os imóveis pesquisados apresentam ainda diferentes características como padrão construtivo, idade e outras que impossibilitam uma comparação direta apenas de seus preços unitários, motivo pelo qual foi empregado o Tratamento por Fatores para a determinação do valor unitário. 23

24 Tratamento por Fatores No presente trabalho foram utilizados os seguintes fatores de homogeneização: Fator de Fonte Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10% (dez por cento), para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Transposição Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, serão utilizados índices determinados e aferidos no local. Os índices utilizados para aferição foram baseados na seguinte escala de valores: I. Equipamentos Urbanos Variáveis Sim Não Trafegabilidade 20 0 Luz Domiciliar 13 0 Rede de Água 11 0 Luz Pública 7 0 Guias e Sarjetas 5 0 Rede de Esgoto 4 0 Telefonia 2 0 Gás 1 0 Pavimentação Distância ao Transporte Coletivo Largura da Via Asfalto 17 Até 100m 15 Praças 5 Paralelepípedo 16 De 100 a 300m 10 Acima de 20m 5 Cascalho ou Pedra 8 De 300 a 500m 5 De 10 a 20m 3 Terra 5 Acima de 500m 0 Até 10m 1 24

25 II. Características da Região Densidade de Ocupação Nível Econômico Fator Comercial Classe Alta 1,50 a 2,00 Alto 1,00 De 100% a 70% 1,00 Classe Média-Alta 1,25 a 1,50 Médio-Alto 0,95 De 70% a 40% 0,95 Classe Média 1,00 a 1,25 Médio 0,90 Abaixo de 40% 0,90 Classe Média-Baixa 0,85 a 1,00 Médio-Baixo 0,85 Classe Baixa 0,70 a 0,85 Baixo 0,80 Fator Padrão Construtivo Para a transformação do padrão construtivo de todos os elementos em uma situação comum, eleita como a do imóvel avaliado, foi utilizado o estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos - IBAPE/SP - Versão 2002, concebido a partir de estudos anteriores realizados pela Comissão de Peritos nomeada pelo Provimento nº 02/86 dos MM. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo. Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Onde: Fpc = 1 + (((Pd AVA Pd COMP ) / Pd COMP )) x pc) Fpc: Fator Padrão Construtivo Pd AVA : Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando Pd COMP : Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Fator Depreciação Conforme preconizações do estudo supramencionado o critério especificado para a transformação do estado de conservação de todos os elementos é uma adequação do método Ross/Heidecke que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação de seu valor de venda. O Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação (FOC) é determinado pela expressão: Onde: FOC = R + K x (1-R) 25

26 R K = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso em decimal. = coeficiente de Ross/Heideck O fator de depreciação física k é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, nas linhas a relação percentual entre a idade da edificação na época de sua avaliação e a vida referencial relativa ao padrão dessa construção. Nas colunas utiliza-se a letra correspondente ao estado de conservação da edificação, fixado segundo as faixas especificadas. Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela-construção, este fator será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Fdep = 1 + (((Fdep AVA Fdep COMP ) / Fdep COMP )) x pc) onde: Fdep: Fator Depreciação Fdep AVA : Fator de Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando Fdep COMP : Fator de Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo pc: Participação do valor da construção no valor total dos imóveis Vaga de Estacionamento Para isolar a influência da eventual diferença de número de vagas de estacionamento entre o imóvel em avaliação e os elementos comparativos, preliminarmente à aplicação dos fatores acima mencionados foi excluído, do preço pedido de locação o valor correspondente às vagas de garagem. De acordo com pesquisas realizadas na região e no próprio complexo, o valor de locação correspondente às vagas adotado é de R$ 410,00/mês. 26

27 Situação Paradigma A situação paradigma considerada, que possibilitou a homogeneização dos valores é a seguinte: SITUAÇÃO PARADIGMA Área privativa média do conjunto tipo = m² Número de Vagas por conjunto tipo = 26 Índice de Local = Cota-Parte Terreno = 50% Cota-Parte Construção = 50% Valor da Vaga (por mês) = R$ Padrão = Idade Considerada = 1 anos Vida Útil Referencial = 60 anos Estado de Conservação = A Fator de Depreciação = Valor Locativo Unitário Homogeneizados os elementos que compõem o campo amostral através de fatores de fonte, transposição, padrão construtivo, depreciação e quantidade de vagas de garagem, conforme Anexo 2 Homogeneização de Valores, obteve-se o seguinte valor unitário básico: Valor Unitário Básico (sem vagas de garagem) R$ 69,86 /m² Valor Locativo do Imóvel O valor de locação de cada um dos conjuntos equivale ao produto de sua área útil pelo valor básico calculado no item anterior ao qual foi somado o valor correspondente às vagas de estacionamento. Ou seja, Onde: Au = Área Útil em m 2 VALOR DE LOCAÇÃO = Au x V UB + n x V VE 27

28 V UB = Valor Unitário Básico em R$/m 2 mês N = Número de Vagas de Estacionamento V VE = Valor Locativo da Vaga de Estacionamento em R$/m 2 mês O valor locativo do imóvel em avaliação, para Novembro de 2015, corresponde ao somatório do valor de locação de cada conjunto que o compõe, como se vagos estivessem: Conjunto Área Privativa (m²) Vagas (un) Valor Unitário Base (R$/m²/mês) Valor Unitário Vaga (R$/mês) Locação Base (R$/mês) Valor Unitário Base Total (R$/m²/mês) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , R$ 1,850,

29 Dessa forma, a estimativa do valor de mercado de locação total do imóvel, em números redondos, é de: Valor de mercado para locação 29

30 6.4. Valor de Venda Metodologia Para a determinação do valor de venda do imóvel foi utilizado o Método da Renda baseado em Fluxo de Caixa Descontado em moeda constante, com horizonte de 10 anos. Foram consideradas as seguintes premissas: Receitas Receitas de Locação Considerou-se para a projeção de receitas do empreendimento o cumprimento dos contratos de locação em vigência para os conjuntos locados e adotou-se contratos típicos de locação (60 meses) para os conjuntos vagos. A tabela abaixo ilustra o quadro de área e a curva de absorção dos conjuntos disponíveis. Unidade/ Conjunto Área Locável (em m²) Aluguel Mensal (em R$) Untitário (R$/m²) Início Término 1 1, , mai/13 abr/18 2 1, , mai/13 abr/18 3 1, , mar/16 fev/21 4 1, , jun/16 mai/21 5 1, , set/16 ago/21 6 1, , dez/16 nov/ , mar/17 fev/ , jun/13 mai/18 8 1, , jun/13 mai/ , nov/12 out/ , mar/13 fev/ , , mar/13 fev/ , , mar/13 fev/ , , mar/13 fev/ , , mar/13 fev/23 Total 22, ,950,

31 Considerou-se que as lajes disponíveis (3º, 4º, 5º e 6º andares e o conjunto 71) serão absorvidos de 3 em 3 meses a contar de Março de 2016 a valor de mercado. a) Crescimento Real Para o cálculo do valor locativo a ser aplicado a partir da data de revisão dos contratos de locação (36 meses após o início de cada contrato) e para os novos contratos de locação adotou-se a premissa de crescimento real equivalente a 0,00 % a.a. b) Carência Inicial Tendo em vista as condições atuais do mercado de escritórios de São Paulo assumiuse que todos os novos contratos serão sujeitos à carência inicial de 6 meses de locação. c) Vacância entre Contratos Assumiu-se a ocorrência de que 75% dos contratos não serão renovados e que, portanto, os escritórios serão submetidos a um período de vacância de 6 meses Despesas Despesas Durante a Vacância Durante os períodos de vacância incidirão as seguintes despesas: a) Condomínio R$ 22,26/m 2 de área útil b) IPTU R$ 9,47/m 2 de área útil Nota: Valores de condomínio e IPTU fornecidos pelo Solicitante. 31

32 Fundo de Reposição do Ativo O fundo de reposição do ativo corresponde à reserva de caixa, provisionada com base na receita mensal de locação, à razão de 2,00% sobre o valor locativo mensal, com a finalidade de promover obras de melhoria e manutenção do edifício para mantê-lo no padrão atual, considerado a partir do início do horizonte de análise Property Management Foi considerada verba equivalente a 0,50% da receita bruta de locação para custos com gerenciamento da propriedade Despesas Comerciais A remuneração do trabalho do consultor imobiliário responsável pela locação do imóvel será correspondente ao valor de 1 aluguel Simulação de Venda Ao final do horizonte de análise foi simulada a venda do imóvel a um cap rate de 8,5% a.a. Considerou-se ainda o pagamento de comissão à razão de 1% do valor de venda Valor do Imóvel O valor do imóvel é equivalente ao valor presente do fluxo de caixa descontado. Considerando taxas de desconto de 10,00% a.a., tem-se o seguinte valor de mercado para venda da imóvel, em números redondos: Valor de Mercado para Venda ,00 R$ ,00 (Duzentos e dezesseis milhões e novecentos mil reais) (Novembro de 2015) 32

33 7. TERMO DE ENCERRAMENTO Este trabalho foi realizado com isenção de ânimos, é independente e totalmente livre de quaisquer vantagens ou envolvimento do profissional responsável. Este laudo é composto por 33 (trinta e três) páginas e 5 (cinco) anexos. São Paulo, 25 de Novembro de COLLIERS INTERNATIONAL DO BRASIL CREA Cópia Digital Paula Casarini, MRICS CREA /D Responsável Técnica Vice-Presidente São Paulo & CIVAS Cópia Digital Daniel Jackel, MRICS RG: Gerente Executivo CIVAS 33

34 ANEXOS

35 ANEXO 1 - ELEMENTOS COMPARATIVOS

36 1 Endereço: Rua James Joule Fonte: F.Reis O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 44, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.80 Mês: 11 Ano: Idade (anos): 12 Padrão: 2.52 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 9 Preço Pedido (R$): 44, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 31, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² Endereço: Rua Surubim, 504 Fonte: VicToire Int. Realty O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 51, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.80 Mês: 11 Ano: Idade (anos): 15 Padrão: 2.29 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: Número de Vagas: 11 Preço Pedido (R$): 51, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 36, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² Endereço: Praça General Gentil Falcão, 109 Fonte: Bratke Collet O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 75, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.80 Mês: 11 Ano: 2015 Idade (anos): 11 Padrão: 2.29 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 24 Preço Pedido (R$): 75, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 50, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² 4 Endereço: Av. das Nações Unidas, Fonte: PREVI / Robocop O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 85, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): 1, ÁREAS ACH (m²): 1, Fator de elasticidade: 0.80 Mês: 11 Ano: Idade (anos): 20 Padrão: 2.29 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 22 Preço Pedido (R$): 85, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 59, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² Endereço: Rua Geraldo Campos Moreira, 375 Fonte: Bratke Collet O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 23, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.80 Mês: 11 Ano: 2015 Idade (anos): 15 Padrão: 2.29 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 8 Preço Pedido (R$): 23, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 15, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² 6 Endereço: Rua Luigi Galvani Fonte: 3MBROKERS - (11) O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 23, V/L: L Área de Terreno (m²): 0.00 Área de Construção (m²): ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.80 A.P.T. (m²): A.M. (m²): 0.00 A.P.S. (m²): 0.00 A.P.I. (m²): 0.00 Mês: 11 Ano: Idade (anos): 20 Padrão: 1.84 Estado de Conservação: C Fator de Depreciação: Número de Vagas: 5 Preço Pedido (R$): 23, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 16, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m² Endereço: Avenida Engenheiro Luiz Carlos Berrini, 105 Fonte: Fernandes Lucena O/T: O Municipio São Paulo Preço (R$): 96, ÁREAS ACH (m²): Fator de elasticidade: 0.80 Mês: 11 Ano: 2015 Idade (anos): 1 Padrão: 3.07 Estado de Conservação: A Fator de Depreciação: Número de Vagas: 20 Preço Pedido (R$): 96, Valor, sem Ff e Vagas (R$): 68, Valor Unitário Homogenizado: R$ /m²

37 ANEXO 2 - TRATAMENTO POR FATORES

38 Elemento Valor Unitário (R$/m²) descontado fator oferta F Pd F dep F Transp F Area Fator Final q (R$/m²) Legenda: Valor Unitário: Valor Unitário, descontado o fator de fonte, em R$/m 2 ; F Pd: Fator Padrão; F Dep: Fator depreciação; F Transp: Fator transposição; Fator Final = ΣFi n + 1 (onde n é o número de fatores utilizados); q: Valor Unitário Homogeneizado. VALOR UNITÁRIO BÁSICO Soma = R$ / m² Número de Elementos = 7 Valor Médio = R$ / m² Intervalo para Saneamento Limite Inferior = R$ / m² Limite Superior = R$ / m² Média Saneada Soma = R$ / m² Número de Elementos = 7 Valor Médio = R$ / m²

39 INTERVALO DE CONFIANÇA TEORIA DAS PEQUENAS AMOSTRAS Número de Amostras: 7 Número de Graus de Liberdade: 6 tc (tabelado): 1.44 Desvio Padrão = 6.64 Limite Inferior = R$ / m² Limite Superior = R$ / m² CAMPO DE ARBÍTRIO Elementos Efetivamente Utilizados Limite Inferior = R$ / m² Limite Superior = R$ / m² Campo de Arbítrio Limite Inferior = R$ / m² Limite Superior = R$ / m²

40 ANEXO 3 - FLUXO DE CAIXA

41 Ano Receita Bruta Potencial Receitas de Locação Absorção & Turnover Carência Inicial Total Locação Receita de Despesas Reembolsáveis Condomínio IPTU Total Desepesas Reembolsáveis Receita Total Despesas Operacionais Condomínio IPTU Gestão de Locação Total Despesas NOI Comissão & CAPEX Comissão CAPEX (FRA) Total Comissão& CAPEX Fluxo de Caixa Líquido Perpetuidade Venda Comissão de Venda Fluxo de Caixa Líquido

42 ANEXO 4 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

43 De acordo com o item Especificação das Avaliações da NBR : 2011 (ABNT) - Avaliação de Bens da Associação Brasileira de Normas Técnicas Parte 2: Imóveis Urbanos, o presente trabalho avaliatório apresentou os Graus de Fundamentação e de Precisão a seguir descritos: Grau de Fundamentação Valor Determinado Grau de Método Fundamentação Valor de Locação Comparativo II Valor de Venda Renda I Grau de Precisão Valor Determinado Método Grau de Precisão Valor de Locação Comparativo III

44 ANEXO 5 - PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

45 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES A data-base desse relatório é Novembro de 2015, portanto os valores e considerações refletem as características do imóvel e a situação de mercado nesse momento, não considerando eventos extraordinários e imprevisíveis. Os trabalhos técnicos envolvendo vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram realizados no mês de Novembro de Esse trabalho foi baseado única e exclusivamente em informações e dados fornecidos pelo VOTORANTIM, considerando como verdadeiros, confiáveis e precisos, portanto a COLLIERS não aceitará a imputação de qualquer responsabilidade por erro ou omissão relacionado às informações fornecidas. A COLLIERS não é responsável por realizar nenhuma investigação independente, ou outro tipo de verificação, acerca dos dados fornecidos pelo VOTORANTIM. Adicionalmente, a VOTORANTIM entende que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações por ele fornecidos pode afetar materialmente a análise e recomendações constantes no Relatório. As recomendações e/ou conclusões constantes do relatório são aplicáveis apenas para fatos e circunstâncias específicas a nós apresentadas pelo cliente e serão utilizados somente para o propósito aqui mencionado. A COLLIERS não será responsável por atualizar ou suplementar qualquer informação contida no Relatório, salvo expressa solicitação do VOTORANTIM, e mediante pagamento de FEE adicional. O relatório foi elaborado com base em dados obtidos no mercado imobiliário local, os quais foram fornecidos por proprietários de imóveis, corretores, imobiliárias e profissionais habilitados e especializados e outros, portanto, são premissas aceitas como válidas corretas e fornecidas de boa-fé. O imóvel foi avaliado na suposição que esteja livre e desembaraçados de quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar o seu valor, pressupondo que as medidas do terreno e de construção, bem como, seu respectivos títulos estejam corretos e devidamente registrados no Registro de Imóveis. A COLLIERS não assume responsabilidade sobre aspecto legal e técnico do imóvel ou a ele referente, ainda que fornecidos pelo cliente, excluindo-se as responsabilidades inerentes ao exercício de sua função para o escopo contratado. A COLLIERS não realizou análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, investigações específicas relativas a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, desapropriações, superposição de divisas e outros, por não integrarem o escopo dos serviços ora contratados. A COLLIERS não efetuou medições de campo para realização deste relatório.

46 A COLLIERS não fez consulta junto aos órgãos públicos de âmbito municipal, estadual, federal, autarquias, entre outros, no que tange a situação legal e/ou fiscal do imóvel. Os valores estão fixados em moeda nacional corrente, ou seja, Real (R$) e são validos para a data base. As informações financeiras projetadas utilizadas em nosso trabalho, baseados em circunstâncias correntes, e são tratadas como as condições mais prováveis de que se realizem. É possível que alguns eventos e circunstâncias não ocorram conforme o esperado. Portanto, os resultados atuais durante o período de projeção serão quase sempre diferentes daqueles evidenciados no futuro e tais diferenças podem vir a ser substanciais. Como nossa conclusão está baseada em projeções, nós não expressamos opinião sobre a possibilidade de ocorrências destas estimativas. Deve ser salientado que parte da informação é prospectiva, assim ostenta incerteza inerente aos dados estimados. Os números realizados podem diferir, eventualmente, de forma significativa, a partir da informação utilizada na projeção. A COLLIERS não recebeu rent roll atual, nem aditivos dos contratos vigentes. Por isso, os valores dos contratos fornecidos foram ajustados pelos índices informados e entende-se que não houve alterações dos contratos fornecidos. Esta avaliação é independente e livre de quaisquer vantagens ou envolvimento das pessoas que realizaram os serviços.