RELATÓRIO:

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1 CLIENTE: DATA DA VISTORIA: 28/03/2016 REFERÊNCIA: DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL & VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA PROPRIETÁRIO: Eletro Incorporações e Construções Ltda. DADOS DO IMÓVEL: ENDEREÇO: Rod. BR-174, s/n o, Km 107. LOTEAMENTO/CONDOMÍNIO: Bosque da Águas. BAIRRO/REGIÃO: Orquídeas. CIDADE: Presidente Figueiredo, Distrito-sede MUNICÍPIO: Presidente Figueiredo. ESTADO: AM. CARACTERÍSTICAS: LOTES TERRENOS CONSTRUÇÃO OBSERVAÇÕES 25 Lotes VIDE QUADRO - Conforme Matrículas: Vide Quadro OBSERVAÇÕES Trata-se de 25 lotes localizados na 2 fase do empreendimento (Condomínio Parque das Águas). DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA: Matrículas : conforme quadro de áreas; METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Tratamento por fatores (05 pesquisas) ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: Fundamentação II e Precisão III FOTO: VALORES: 25 LOTES VALOR VENAL VALOR DE LIQUIDAÇÃO VALOR TOTAL R$ ,00 R$ ,00 RELATÓRIO: Rua Conde de Bonfim, 106, sl. 205, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP ; Telefaxes: / / / embrap@embrappraxis.com.br 1

2 INTRODUÇÃO/SUMÁRIO O presente relatório se destina a apurar o valor venal de mercado para finalidade de garantia do Banco Santander de 25 lotes componentes do Condomínio Bosque das Águas, em implantação às margens da Rodovia BR-174, Km 107, Presidente Figueiredo - AM. Para a realização do presente trabalho foi feita vistoria no local. A vistoria local objetivou visualizar o imóvel e sua circunvizinhança e determinar padrões comparativos regionais; as medidas apresentadas foram obtidas através de informações e documentos fornecidos pelo cliente. As descrições, conclusões e comentários sobre o bem avaliado se baseiam nos dados colhidos in loco e através de documentos subsidiários cedidos para a elaboração do trabalho. Este trabalho está restrito ao campo da engenharia de avaliações. Não realizamos análises de documentação nem pesquisas cartoriais que comprovem aspectos legais quanto à direito de propriedade, posse, hipotecas, execuções, etc. Todas as informações obtidas do Cliente ou de terceiros e reproduzidas neste relatório foram consideradas como fidedignas. O valor buscado será o de mercado, a ser calculado pelo método mais adequado de acordo com as características da propriedade. Para tal, o presente trabalho foi desenvolvido em conformidade com as normas da ABNT, segundo as NBR /2011 e NBR /2011, buscando a apuração, de resultados com o Grau de Fundamentação 2. Todos os mapas, plantas, escrituras, certidões, estudos de aproveitamento, análises contábeis, relatórios técnicos e informações fornecidas por órgãos competentes, sejam oriundos de nossos arquivos ou cedidos para a execução deste trabalho, serão analisados e anexados a este relatório sempre que considerados complementares e esclarecedores. Conceitualmente o trabalho partirá do plano geral- Região/Localidade -para o específico- a propriedade propriamente dita- sempre que a análise desta abrangência regional for fator de importância para a definição de valor. Para a ordenação dos resultados deste projeto, este volume foi dividido em 5 partes: Parte A: trata da apresentação geral da Região de localização do Objeto da Avaliação, baseada em comentários, mapas e fotos. Parte B: trata da descrição do Objeto da Avaliação. Parte C: trata dos Critérios e Cálculos de Avaliação; Parte D: apresenta a conclusão da avaliação e a Chancela da EMBRAP/PRAXIS; Parte E: apresenta fotos e documentos complementares, estes quando disponíveis; 2

3 PARTE A - LOCAL A.1 - DADOS CADASTRAIS DA PROPRIEDADE ENDEREÇO: Rod. BR-174, s/n o, Km 107. LOTEAMENTO/CONDOMÍNIO: Bosque da Águas. BAIRRO/REGIÃO: Orquídeas. CIDADE: Presidente Figueiredo, Distrito-sede MUNICÍPIO: Presidente Figueiredo. ESTADO: AM. A.2 LOCALIZAÇÃO NOS MAPAS (Apresentados em escalas progressivamente maiores) 3

4 A.3 - VISUALIZAÇÃO DO LOCAL EM IMAGENS DE SATÉLITE (GOOGLE EARTH): 4

5 A.4 - REGIÃO - INFORMAÇÕES GERAIS: Presidente Figueiredo está situado na secção nordeste do estado do Amazonas, fazendo divisa com Manaus, distando desta cerca de 107 quilômetros, e fazendo parte da Região Metropolitana da capital, à Mesorregião do Centro Amazonense e Microrregião de Rio Preto da Eva. Sua população, estimada pelo IBGE em 2015, era de habitantes, que se distribuem por seus 3 distritos: Sede, Balbina e Pitinga. Presidente Figueiredo está ligado à capital Manaus pela rodovia federal BR-174, que faz ainda a ligação com Boa Vista, capital do Estado de Roraima e, de lá, liga o Brasil à Venezuela, através do município fronteiriço de Santa Helena. A cidade é até bem estruturada, se considerarmos que se trata de uma pequena cidade do interior, no extremo norte do país, cercada pela floresta Amazônica. Há bairros definidos, urbanizados, fundamentalmente horizontalizada, com prédios modernos, vários restaurantes regionais espalhados pela cidade e uma oferta muito boa de pousadas e pequenos hotéis. A BR-174 é a principal rodovia existente na localidade, sendo responsável por interligar o município à Manaus, Boa Vista, capital de Roraima, e ao município fronteiriço de Santa Elena de Uairén, na Venezuela. Presidente Figueiredo despontou para o turismo ecológico em razão de sua fartura de águas, selva, recursos naturais,cavernas e cachoeiras. O Ministério do Turismo catalogou mais de cem quedas d'água no município, muitas delas exploradas economicamente através do ecoturismo. Na área urbana e rural existe uma razoável infraestrutura turística em expansão. 5

6 A.5. O BAIRRO: Os imóveis avaliandos são componentes de um loteamento planejado em implantação no bairro das Orquídeas. O bairro está se desenvolvendo em área de expansão urbana junto e ao norte do núcleo urbano central, próximo da Cachoeira de Urubuí. Aí, a ocupação é horizontalizada, fundamentalmente residencial, mas ainda muito pouco adensada. A infraestrutura urbana dispõe de redes de energia elétrica, água, telefonia, coleta de lixo, entrega postal, iluminação pública, pavimentação asfáltica, e linhas regulares de ônibus que trafegam pela Rodovia BR- 174, que é a principal via de acesso regional. A.6. VIA DE ACESSO: A BR-174, também conhecida por Manaus Boa Vista, é uma rodovia longitudinal que interliga os estados brasileiros de Roraima e Amazonas à Venezuela, num total de 974 quilômetros. Tem como extremos as cidades de Manaus e Pacaraima. É a única ligação de Roraima com o resto do país, sendo sua maior e principal rodovia. Em seus quase mil quilômetros cruza regiões de floresta amazônica e cerrado, além de grandes campos agrícolas. No trecho, a via apresenta-se totalmente urbanizada e pavimentada em asfalto. Dispõe de 2 pistas, uma para cada sentido, separadas por amplo canteiro central ajardinado, onde existem retornos e acessos tanto ao Condomínio Bosque das Águas, como ao complexo turístico da Cachoeira de Urubuí. A foto a seguir mostra esse trecho da BR-174: A.7 - O LOTEAMENTO/CONDOMÍNIO: O Condomínio/Loteamento Bosque das Águas foi projetado em 2 fases - Norte e Sul, separadas por uma alameda central de acesso e por ampla área de preservação, que corresponde ao curso do Igarapé do Veado e onde estão implantadas as áreas de lazer do condomínio, que incluem uma corredeira e uma praia de rio. Infraestrutura Condominial: Rede de energia elétrica, coleta de lixo, entrega postal, iluminação pública, pavimentação asfáltica, rede de água, praças, bosque para recreação e lazer, corredeira natural. 6

7 O acesso se dá por Portal de entrada, com guarita de controle. As duas fases do condomínio podem ser visualizadas no lay-out do empreendimento, apresentado abaixo. Todos os 25 lotes avaliandos ficam em quadras da fase II e estão identificados pelos pontos vermelhos: O loteamento abrange cerca de 70 lotes que se distribuem em 10 quadras já urbanizadas, e setores de apoio e lazer. Existem poucos lotes ocupados, todos na Fase I. 7

8 A planta acima mostra a configuração do loteamento. Os pontos verdes identificam os 25 lotes avaliandos. 8

9 PARTE B AS PROPRIEDADES AVALIANDAS B.1. CARACTERIZAÇÃO GERAL DOS IMÓVEIS AVALIANDOS: Trata-se de um conjunto formado pelos lotes: 2, 4, 5 e 6 da Quadra F; 2 da Quadra H; 6, 8, 9, 10, 11, 12, 15, 16, 17 e 18 da Quadra I; 6, 8, 9, 11, 13, 14, 15, 16, 21 e 22 da Quadra J. Total: 25 lotes, todos ainda desocupados. B.2 VISUALIZAÇÃO A imagem abaixo abrange as Fase I e II do Loteamento. Nela estão demarcados os 25 lotes avaliandos Na foto a seguir (Google Earth) o foco foi transferido apenas aos Lotes avaliando, que estão identificados: 9

10 B.3 - DESCRIÇÃO QUADRA F: Rua Principal, QD F Lote 2 Área: 1646,52 m² Dimensões: Frente : 40,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua Principal, QD F Lote 4 Área: 1057,00m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua Principal, QD F Lote 5 Área: 893,92 m² Dimensões: Frente : 28,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua Principal, QD F Lote 06 Área: 823,47 m² Dimensões: Frente : 20,00m Formato: Irregular Topografia: Plano,seco. 10

11 QUADRA H: Rua Principal, QD H Lote 02 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco QUADRA I: Rua 09, QD I Lote 06 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 09, QD I Lote 08 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 08, QD I Lote 9 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 9, QD I Lote 10 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 8, QD I Lote 11 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 9, QD I Lote 12 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua Principal, QD I Lote 15 Área: 1672,31 m² Dimensões: Frente : 41,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 09, QD I Lote 16 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco 11

12 Rua 9, QD I Lote 17 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 9, QD I Lote 18 Área: 856,34 m² Dimensões: Frente : 28,00 m Formato: Irregular Topografia: Plano,seco QUADRA J: Rua 10, QD J Lote 6 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 10, QD J Lote 08 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 9, QD J Lote 09 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 9, QD J Lote 11 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 9, QD J Lote 13 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 10, QD J Lote 14 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 9, QD J Lote 15 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco 12

13 Rua 10, QD J Lote 16 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco Rua 9, QD J Lote 21 Área: 1.106,66 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Irregular Topografia: Plano,seco Rua 10, QD J Lote 22 Área: 800,00 m² Dimensões: Frente : 20,00 m Formato: Regular Topografia: Plano,seco RESUMO QUADRAS LOTES ÁREAS (m 2 ) ,52 F , , ,47 H 2 800, , , , ,00 I , , , , , , , , , , ,00 J , , , , ,00 TOTAL ,22 13

14 B.5 DOCUMENTOS SUBSIDIÁRIOS: 14

15 15

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26 PARTE C AVALIAÇÃO C.1. PREMISSAS Para a apuração do valor dos imóveis adotamos o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado. Este método identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes de amostra, sendo que esta, preferencialmente, deve ser com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos de elementos comparáveis, constituintes de amostra, sendo que esta, preferencialmente, deve apresentar características mais semelhantes possíveis às do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. Os dados disponíveis são analisados e comparados aos do imóvel a avaliar. Esta comparação impõe o cômputo de diversos fatores, alguns de ordem conceitual e subjetiva. Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, quanto à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, padrão construtivo, estado de conservação, ponto comercial, existência de equipamento urbano, etc. A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade a ser avaliada. Fator de Fonte - Oferta. Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Local (Transposição) Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local, de acordo com a sensibilidade do avaliador. Fator Área Localização (Ft): expressa as diferentes localidades do ponto de vista comercial. Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado/área do avaliando) n, onde n = 1/4, para diferenças de áreas inferiores a 30%, n = 1/8, para diferenças de áreas superiores a 30%. 26

27 Fator Topografia Para a análise da topografia foram utilizados índices determinados pelo IBAPE para o avaliando e os elementos de referência, aplicados ao modelo segundo expressão abaixo: Ftopografia = Índice avaliando/índice elemento, Fator de Testada Descrição Fator Aclive acima de 20% 0,85 Aclive até 10% 0,95 Aclive de 10% a 20% 0,90 Declive acima de 20% 0,70 Declive até 5% 0,95 Declive de 10% a 20% 0,80 Declive de 5% a 10% 0,90 Não se aplica 1,00 Plano / praticamente plano 1,00 Fator que complementa a composição dos fatores de forma (área, testada e profundidade) para a formação do valor. Incluída através do modelo abaixo: F testada = (testada do avaliando/testada do elemento pesquisado) f, dentro do limite de [0,80;1,20] Sendo f = 0,25, conforme tabela IBAPE para expoente do fator testada considerando Grupo III (Zona Comercial Padrão Médio). Fator Esquina Com a finalidade de ajustar as variações de valores em relação ao número de frentes para logradouros, foi aplicado um ajuste de no máximo 15% aos elementos que não são de esquina. C.2. NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO: É importante, também, enfatizar, que o presente trabalho será desenvolvido através dos procedimentos matemáticos recomendados pelas NBR Parte 1 (Procedimentos gerais) /Parte 2 (Imóveis urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas buscando a apuração de resultados com o nível de Fundamentação II e Precisão III. C.3 DETERMINAÇÃO DOS VALORES Para efeito de cálculo consideramos uma situação paradigma onde temos 480,00 m² de terreno com topografia plana e infraestrutura básica; logo após a valor unitário obtido na situação paradigma foi homogeneizado para cada lote em particular devido às diferenças entre os mesmos; todas as áreas dos lotes foram extraídas das respectivas matrículas; 27

28 C.4 - PESQUISA DE MERCADO 28

29 C.5. - VALOR VENAL DO TERRENO/TRATAMENTO DE DADOS & VALOR: Homogeneização das Pesquisas Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, relevo, existência de equipamento urbano, etc. A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade objeto. Primeira fase: determinação dos fatores de ajuste. Fator Fonte(Ff): estabele-se a confiabilidade das informações descontando-se, quando for o caso, entre 5% e 20%, admitindo-as superestimadas. Fator utilização (Fut): permite homogeneizar os diversos elementos, equilibrando as características das amostras por seu potencial construtivo, em comparação com o objeto avaliando. Fator de Equivalência de Área (Fa): permite homogeneizar os preços unitários em relação a áreas, ou seja, quanto maior a área, deverão ser, teoricamente, menores os preços unitários, proporcionalmente. Fator de Local (Flocal): permite posicionar os elementos do universo amostral na situação geográfica do objeto avaliando. Fator Topografia (Ftp): permite homogeneizar os diversos elementos, equilibrando as características das amostras por seu relevo, em comparação com o objeto avaliando. Segunda fase: determinação dos VMX VMX = VM x Ff x Fut x Fa x Flocal x Ftp VMX = Valor modular homogeneizado. VM = Valor modular da amostra. C VALOR VENAL DOS LOTES COM 800 M 2 : QUADRAS LOTES ÁREAS (m 2 ) H I J

30 Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 1 Rua 4 lote s/n 860,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Taboca s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 3 Rua 5 quadra D lote 9 Fase ,00 1,00 35,00 Terreno Plano 1,00 4 Rua 3 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Rua 2 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 6 Rua 4 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 - R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Unitário seco médio - R$ 82,85 R$ 142,50 R$ 87,96 R$ 100,94 R$ 100,94 R$ 100,94 R$ 102,69 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9500 1,0000 1,0182 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0182 R$ 84,36 R$ 84,36 0,9500 0,9000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9000 R$ 128,25 R$ 128,25 0,9500 1,0000 1,0676 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0676 R$ 93,91 R$ 93,91 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 R$ 100,94 R$ 100,94 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 R$ 100,94 R$ 100,94 0,9500 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 R$ 100,94 R$ 100,94 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 15,69% 19,23% 20,45% 20,45% 20,45% 20,45% 20,45% R$ 101,56 R$ 101,56 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 102,69 Desvio Padrão 21,00 Coeficiente de Variação 20,45% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 101,56 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 132,02 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 71,09 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 101,56 Desvio Padrão 14,61 Coeficiente de Variação 14,39% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 110,39 8,69% Limite Inferior (R$/m²) 92,73-8,69% Intervalo de Confiabilidade 17,39% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 800,00 Unitário (R$/m²) 101,56 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,20 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 101,56 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 92, ,00 110,38 30

31 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que diferenciam o terreno avaliando frente aos demais da região, escolhemos para a presente avaliação o valor de: R$ ,20, que arredondaremos para R$ ,00 - CADA LOTE. C VALOR VENAL DO LOTE: 02 da quadra F. Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. 1646,00 1,00 40,00 Terreno Plano 1,00 1 Rua 4 lote s/n 860,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Taboca s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 3 Rua 5 quadra D lote 9 Fase ,00 1,00 35,00 Terreno Plano 1,00 4 Rua 3 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Rua 2 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 6 Rua 4 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1, R$ ,00 R$ 82,85 R$ ,00 R$ 142,50 R$ ,00 R$ 87,96 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 Unitário seco médio R$ 102,69 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9500 1,0000 0,9221 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9721 R$ 80,53 R$ 80,53 0,9500 0,9000 0,9138 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8138 R$ 115,96 R$ 115,96 0,9500 1,0000 0,9516 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0016 R$ 88,11 R$ 88,11 0,9500 1,0000 0,9138 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9638 R$ 97,28 R$ 97,28 0,9500 1,0000 0,9138 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9638 R$ 97,28 R$ 97,28 0,9500 1,0000 0,9138 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9638 R$ 97,28 R$ 97,28 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 15,69% 19,71% 20,45% 20,45% 18,17% 20,45% 20,45% R$ 96,07 R$ 96,07 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 102,69 Desvio Padrão 21,00 Coeficiente de Variação 20,45% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 96,07 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 124,90 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 67,25 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 96,07 Desvio Padrão 11,87 Coeficiente de Variação 12,36% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 103,25 7,47% Limite Inferior (R$/m²) 88,90-7,47% Intervalo de Confiabilidade 14,93% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 1.646,00 Unitário (R$/m²) 96,07 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,12 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 96,07 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 88, ,00 103,22 31

32 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que diferenciam o terreno avaliando frente aos demais da região, escolhemos para a presente avaliação o valor de: R$ ,12, que arredondaremos para R$ ,00. C VALOR VENAL DO TERRENO - LOTE: 04 da quadra F. Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. 1057,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 1 Rua 4 lote s/n 860,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Taboca s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 3 Rua 5 quadra D lote 9 Fase ,00 1,00 35,00 Terreno Plano 1,00 4 Rua 3 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Rua 2 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 6 Rua 4 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1, R$ ,00 R$ 82,85 R$ ,00 R$ 142,50 R$ ,00 R$ 87,96 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 Unitário seco médio R$ 102,69 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9500 1,0000 0,9497 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9997 R$ 82,83 R$ 82,83 0,9500 0,9000 0,9327 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8327 R$ 118,66 R$ 118,66 0,9500 1,0000 1,0631 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,1131 R$ 97,91 R$ 97,91 0,9500 1,0000 0,9327 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9827 R$ 99,19 R$ 99,19 0,9500 1,0000 0,9327 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9827 R$ 99,19 R$ 99,19 0,9500 1,0000 0,9327 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9827 R$ 99,19 R$ 99,19 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 15,69% 18,59% 20,45% 20,45% 18,17% 20,45% 20,45% R$ 99,50 R$ 99,50 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 102,69 Desvio Padrão 21,00 Coeficiente de Variação 20,45% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 99,50 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 129,35 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 69,65 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 99,50 Desvio Padrão 11,38 Coeficiente de Variação 11,44% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 106,38 6,91% Limite Inferior (R$/m²) 92,62-6,91% Intervalo de Confiabilidade 13,83% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 1.057,00 Unitário (R$/m²) 99,50 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,31 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 99,50 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 92, ,00 106,34 32

33 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que diferenciam o terreno avaliando frente aos demais da região, escolhemos para a presente avaliação o valor de: R$ ,31, que arredondaremos para R$ ,00. C VALOR VENAL DO TERRENO - LOTE: 05 da quadra F. Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. 893,92 1,00 28,00 Terreno Plano 1,00 1 Rua 4 lote s/n 860,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Taboca s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 3 Rua 5 quadra D lote 9 Fase ,00 1,00 35,00 Terreno Plano 1,00 4 Rua 3 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Rua 2 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 6 Rua 4 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1, R$ ,00 R$ 82,85 R$ ,00 R$ 142,50 R$ ,00 R$ 87,96 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 Unitário seco médio R$ 102,69 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9500 1,0000 0,9904 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0404 R$ 86,19 R$ 86,19 0,9500 0,9000 0,9726 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8726 R$ 124,35 R$ 124,35 0,9500 1,0000 1,0529 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,1029 R$ 97,01 R$ 97,01 0,9500 1,0000 0,9726 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0226 R$ 103,22 R$ 103,22 0,9500 1,0000 0,9726 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0226 R$ 103,22 R$ 103,22 0,9500 1,0000 0,9726 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0226 R$ 103,22 R$ 103,22 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 15,69% 19,07% 20,45% 20,45% 18,17% 20,45% 20,45% R$ 102,87 R$ 102,87 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 102,69 Desvio Padrão 21,00 Coeficiente de Variação 20,45% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 102,87 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 133,73 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 72,01 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 102,87 Desvio Padrão 12,44 Coeficiente de Variação 12,10% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 110,39 7,31% Limite Inferior (R$/m²) 95,35-7,31% Intervalo de Confiabilidade 14,62% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 893,92 Unitário (R$/m²) 102,87 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,80 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 102,87 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 95, ,00 110,41 33

34 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que diferenciam o terreno avaliando frente aos demais da região, escolhemos para a presente avaliação o valor de: R$ ,80, que arredondaremos para R$ ,00. C VALOR VENAL LOTE: 06 da quadra F. Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. 823,47 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 1 Rua 4 lote s/n 860,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Taboca s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 3 Rua 5 quadra D lote 9 Fase ,00 1,00 35,00 Terreno Plano 1,00 4 Rua 3 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Rua 2 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 6 Rua 4 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1, R$ ,00 R$ 82,85 R$ ,00 R$ 142,50 R$ ,00 R$ 87,96 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 Unitário seco médio R$ 102,69 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9500 1,0000 1,0109 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0609 R$ 87,90 R$ 87,90 0,9500 0,9000 0,9928 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8928 R$ 127,22 R$ 127,22 0,9500 1,0000 1,0637 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,1137 R$ 97,97 R$ 97,97 0,9500 1,0000 0,9928 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0428 R$ 105,26 R$ 105,26 0,9500 1,0000 0,9928 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0428 R$ 105,26 R$ 105,26 0,9500 1,0000 0,9928 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0428 R$ 105,26 R$ 105,26 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 15,69% 19,19% 20,45% 20,45% 18,17% 20,45% 20,45% R$ 104,81 R$ 104,81 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 102,69 Desvio Padrão 21,00 Coeficiente de Variação 20,45% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 104,81 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 136,25 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 73,37 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 104,81 Desvio Padrão 12,93 Coeficiente de Variação 12,34% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 112,62 7,45% Limite Inferior (R$/m²) 97,00-7,45% Intervalo de Confiabilidade 14,91% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 823,47 Unitário (R$/m²) 104,81 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,72 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 104,81 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 97, ,00 112,57 34

35 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que diferenciam o terreno avaliando frente aos demais da região, escolhemos para a presente avaliação o valor de: R$ ,72, que arredondaremos para R$ ,00. C VALOR VENAL DO LOTE: 15 da quadra I. Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. 1672,31 1,00 41,00 Terreno Plano 1,00 1 Rua 4 lote s/n 860,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Taboca s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 3 Rua 5 quadra D lote 9 Fase ,00 1,00 35,00 Terreno Plano 1,00 4 Rua 3 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Rua 2 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 6 Rua 4 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1, R$ ,00 R$ 82,85 R$ ,00 R$ 142,50 R$ ,00 R$ 87,96 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 Unitário seco médio R$ 102,69 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9500 1,0000 0,9202 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9702 R$ 80,38 R$ 80,38 0,9500 0,9000 0,9120 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8120 R$ 115,70 R$ 115,70 0,9500 1,0000 0,9479 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9979 R$ 87,78 R$ 87,78 0,9500 1,0000 0,9120 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9620 R$ 97,10 R$ 97,10 0,9500 1,0000 0,9120 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9620 R$ 97,10 R$ 97,10 0,9500 1,0000 0,9120 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9620 R$ 97,10 R$ 97,10 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 15,69% 19,74% 20,45% 20,45% 18,17% 20,45% 20,45% R$ 95,86 R$ 95,86 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 102,69 Desvio Padrão 21,00 Coeficiente de Variação 20,45% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 95,86 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 124,62 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 67,10 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 95,86 Desvio Padrão 11,86 Coeficiente de Variação 12,37% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 103,02 7,48% Limite Inferior (R$/m²) 88,69-7,48% Intervalo de Confiabilidade 14,95% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 1.672,31 Unitário (R$/m²) 95,86 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,76 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 95,86 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 88, ,00 103,03 35

36 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que diferenciam o terreno avaliando frente aos demais da região, escolhemos para a presente avaliação o valor de: R$ ,76, que arredondaremos para R$ ,00. C VALOR VENAL DO LOTE: 18 da quadra I. Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. 856,34 1,00 28,00 Terreno Plano 1,00 1 Rua 4 lote s/n 860,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Taboca s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 3 Rua 5 quadra D lote 9 Fase ,00 1,00 35,00 Terreno Plano 1,00 4 Rua 3 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Rua 2 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 6 Rua 4 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1, R$ ,00 R$ 82,85 R$ ,00 R$ 142,50 R$ ,00 R$ 87,96 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 Unitário seco médio R$ 102,69 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9500 1,0000 1,0011 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0511 R$ 87,08 R$ 87,08 0,9500 0,9000 0,9831 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8831 R$ 125,85 R$ 125,85 0,9500 1,0000 1,0585 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,1085 R$ 97,51 R$ 97,51 0,9500 1,0000 0,9831 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0331 R$ 104,28 R$ 104,28 0,9500 1,0000 0,9831 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0331 R$ 104,28 R$ 104,28 0,9500 1,0000 0,9831 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,0331 R$ 104,28 R$ 104,28 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 15,69% 19,13% 20,45% 20,45% 18,17% 20,45% 20,45% R$ 103,88 R$ 103,88 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 102,69 Desvio Padrão 21,00 Coeficiente de Variação 20,45% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 103,88 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 135,04 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 72,72 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 103,88 Desvio Padrão 12,69 Coeficiente de Variação 12,22% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 111,55 7,38% Limite Inferior (R$/m²) 96,21-7,38% Intervalo de Confiabilidade 14,77% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 856,34 Unitário (R$/m²) 103,88 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,83 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 103,88 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 96, ,00 111,52 36

37 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que diferenciam o terreno avaliando frente aos demais da região, escolhemos para a presente avaliação o valor de: R$ ,83, que arredondaremos para R$ ,00. C VALOR VENAL DO LOTE: 21 da quadra J. Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. 1106,66 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 1 Rua 4 lote s/n 860,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Taboca s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 3 Rua 5 quadra D lote 9 Fase ,00 1,00 35,00 Terreno Plano 1,00 4 Rua 3 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Rua 2 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 6 Rua 4 s/n 800,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1, R$ ,00 R$ 82,85 R$ ,00 R$ 142,50 R$ ,00 R$ 87,96 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 R$ ,00 R$ 100,94 Unitário seco médio R$ 102,69 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9500 1,0000 0,9389 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9889 R$ 81,93 R$ 81,93 0,9500 0,9000 0,9221 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8221 R$ 117,15 R$ 117,15 0,9500 1,0000 1,0509 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 1,1009 R$ 96,84 R$ 96,84 0,9500 1,0000 0,9221 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9721 R$ 98,12 R$ 98,12 0,9500 1,0000 0,9221 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9721 R$ 98,12 R$ 98,12 0,9500 1,0000 0,9221 1,0000 1,0000 1,0500 1,0000 1,0000 0,9721 R$ 98,12 R$ 98,12 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 15,69% 18,59% 20,45% 20,45% 18,17% 20,45% 20,45% R$ 98,38 R$ 98,38 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 102,69 Desvio Padrão 21,00 Coeficiente de Variação 20,45% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 98,38 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 127,89 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 68,87 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 98,38 Desvio Padrão 11,18 Coeficiente de Variação 11,37% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 105,14 6,87% Limite Inferior (R$/m²) 91,62-6,87% Intervalo de Confiabilidade 13,74% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 1.106,66 Unitário (R$/m²) 98,38 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,58 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 98,38 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 91, ,00 105,18 37

38 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que diferenciam o terreno avaliando frente aos demais da região, escolhemos para a presente avaliação o valor de: R$ ,58, que arredondaremos para R$ ,00. RESUMO DOS VALORES. QUADRAS LOTES ÁREAS (m 2 ) VU/R$ Valor de Mercado R$ Valor Arred R$ ,52 96,07 R$ ,18 R$ ,00 F ,5 R$ ,50 R$ , ,92 102,87 R$ ,55 R$ , ,47 104,81 R$ ,89 R$ ,00 H ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 I ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,31 95,86 R$ ,64 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,34 103,88 R$ ,60 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 J ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ , ,66 98,38 R$ ,21 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 TOTAL , ,56 R$ ,00 C.6 VALORES DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA No caso de uma liquidação forçada, este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo, em uma situação de baixa demanda e alta oferta. Desta forma, os valores de liquidação para venda conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois é transgredida uma das principais condições de mercado do bem que é a sua velocidade de venda. De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e calculamos conforme planilha abaixo: 38

39 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Despesas Fixas IPTU Manutenção Administração Condomínio TOTAL 0,40% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,10% sobre o valor do imóvel ao mês 0,30% sobre o valor do imóvel ao mês Despesas Financeiras Taxa CDB : 14,25% ao ano Inflação ( Média entre INPC/FIPE/IGPM/IGPDI ): 9,50% ao ano COP = [ ( 1,00 + Tx CDB / 1,00 + Inflação ) 1,00 ) ] COP = 4,3379% ao ano COP = ( 1,00 + COP ao ano) ^ 1/12 1 COP = 0,3545% ao mês Despesas Totais ( DT ) = Despesas Financeiras + Despesas Fixas DT =[ ( 1,00 + COP ) x (1,00 + Desp.Fixas ) - 1,00 ] DT = 0,6556% ao mês sobre o valor do imóvel CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF) i = 0,6556% = DT VF = ,55 n = 60 meses VLF = (VF) / ( 1,00 + i ) ^ n VLF = R$ ,65 VLF arred. = R$ ,00 Redução = 51% Valor total calculado a partir do Limite inferior do Intervalo de confiança velocidade de venda ( tempo médio de absorção pelo mercado) Assim, as despesas fixas consideradas para o cálculo da liquidez serão as que incidem no tempo de venda no mercado, após a absorção do imóvel pela instituição, e passam a ser: despesas fixas (Correção de problemas; ITBI; Despesas Cartoriais; IPTU, Condomínio). Com isto, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e descontamos do valor as despesas que incorrerão ao longo deste tempo. Tempo de absorção: 60 meses (cenário pessimista velocidade de venda) Taxa de desconto: 0,6556 % (despesas totais) Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo mais curto, será necessário que, sobre o valor de mercado para compra e venda de cada lote, apliquemos um deságio que tenha equivalência ao tempo esperado, no presente caso em torno de 51%, resultando no valor, para cada lote. 39

40 C.7 - RESUMO FINAL DOS VALORES QUADRAS LOTES ÁREAS (m 2 ) VU/R$ Valor de Mercado R$ Valor Arred R$ Liquidez 51% ,52 96,07 R$ ,18 R$ ,00 R$ ,00 F ,5 R$ ,50 R$ ,00 R$ , ,92 102,87 R$ ,55 R$ ,00 R$ , ,47 104,81 R$ ,89 R$ ,00 R$ ,00 H ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 I ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,31 95,86 R$ ,64 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,34 103,88 R$ ,60 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 J ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ , ,66 98,38 R$ ,21 R$ ,00 R$ , ,56 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 TOTAL , ,56 R$ , ,00 40

41 C.8 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: Na definição dos valores de mercado para compra e venda da propriedade avalianda, como na aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, o grau de fundamentação atingido foi o Grau II e o de precisão foi o Grau III, conforme tabelas abaixo: Item TABELA 3 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO Descrição Pontuação Grau III II I Completa quanto aos Caracterização do Completa quanto a todos Adoção de situação 2 fatores utilizados no imóvel Avaliando os fatores analisados paradigma tratamento Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado 2 Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo. Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados analisadas Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 2 0,80 a 1,25 0,5 a 2,00 0,40 a 2,50 Total pontuação atingida 8 Itens obrigatórios atingidos: 2 e 4 no mínimo do grau II Enquadramento: TABELA 4 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no grau II Amplitude do Intervalo de Confiança 5,05% 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I TABELA 5 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE PRECISÃO III Grau Descrição Amplitude do Intervalo de confiança de 80 % em torno da estimativa de tendência central III II I <= 30% <= 40% <= 50% 41

42 PARTE D: CONCLUSÃO Definimos em R$ ,00 o Valor Venal de Mercado e em R$ ,00 o Valor de Liquidez Forçada aplicáveis ao conjunto de 25 lotes do Condomínio Bosque das Águas, situado à Rod. BR-174, Presidente Figueiredo - AM, conforme cálculos desenvolvidos no item anterior. Para a obtenção deste valor foram adotadas as técnicas que, a nosso ver, eram as mais indicadas no presente caso. Por outro lado, a propriedade foi considerada como inteiramente livre e desembaraçada de todo e qualquer ônus ou restrição, nesta data. Este trabalho foi realizado pela Equipe Técnica do Departamento de Avaliações da EMBRAP/Praxis. Em sua elaboração foram seguidos os critérios mais indicados da Engenharia de Avaliações. Para quaisquer esclarecimentos adicionais, colocamo-nos à sua inteira disposição. Rio de Janeiro, 28 de Março de Rua Conde de Bonfim, 106, sl.205, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP ; PABX: (21) embrap@embrappraxis.com.br; Web: 42