RELATÓRIO:

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1 RELATÓRIO: Rua Conde de Bonfim, 106, sl.5, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP 5-053; Telefaxes: / / / A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 1

2 INTRODUÇÃO / SUMÁRIO Para a elaboração deste relatório foi realizada vistoria no local e no imóvel. A vistoria do imóvel objetivou a determinação de padrão construtivo e estado de conservação. Não foram feitas medições; as medidas apresentadas foram obtidas através de informações e documentos fornecidos pelo cliente. Da mesma forma não foram realizadas análises estruturais; assim, não entramos no mérito do imóvel apresentar problemas nas instalações elétricas e hidráulicas ou vícios ocultos. As descrições, conclusões e comentários sobre o bem avaliado se baseiam nos dados colhidos in loco e através de documentos subsidiários cedidos para a elaboração do trabalho. Este trabalho está restrito ao campo da engenharia de avaliações. Não realizamos análises de documentação nem pesquisas cartoriais que comprovem aspectos legais quanto à direito de propriedade, posse, hipotecas, execuções, etc. Todas as informações obtidas do Cliente ou de terceiros e reproduzidas neste relatório foram consideradas como fidedignas. O valor buscado será o de mercado, a ser calculado pelo método mais adequado de acordo com as características da propriedade. Neste sentido, é importante enfatizar que o valor apurado se restringe apenas ao imóvel, não sendo considerado o valor da empresa que o ocupa ou do negócio nele explorado. Para tal, o presente trabalho foi desenvolvido em conformidade com as normas da ABNT, segundo as NBR /11 e NBR /11, buscando a apuração de resultados com o Grau de Fundamentação I. O estudo assim definido será desenvolvido a seguir, em acordância com os dados obtidos junto aos documentos disponíveis quando de sua elaboração. Conceitualmente o trabalho partirá do plano geral- Região/Localidade -para o específico- a propriedade propriamente dita- sempre que a análise desta abrangência regional for fator de importância para a definição de valor. Para a ordenação dos resultados deste projeto, este volume foi dividido em 5 partes: Parte A: trata da apresentação geral da Região de localização do Objeto da Avaliação, baseada em comentários, mapas e fotos. Parte B: trata da descrição do Objeto da Avaliação. Parte C: trata dos Critérios e Cálculos de Avaliação; Parte D: apresenta a conclusão da avaliação e a Chancela da EMBRAP/PRAXIS; Parte E-ANEXOS: apresenta fotos e documentos complementares, estes quando disponíveis; A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 2

3 PARTE A: LOCAL DE SITUAÇÃO A.1. CARACTERIZAÇÃO SITUACIONAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA: o ENDEREÇO: Alameda Pedro Américo, 930, Casa 2. o BAIRRO: Jardim Primavera. o DISTRITO: Campos Elíseos - 2 o Distrito. o MUNICÍPIO: Duque de Caxias (RJ). A.2. SITUAÇÃO NOS MAPAS (Em escalas progressivamente maiores): A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 3

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5 A.3 - VISUALIZAÇÃO DO LOCAL EM IMAGEM DE SATÉLITE (GOOGLE EARTH): Na foto acima o círculo amarelo destaca o imóvel avaliando. A.4 - DUQUE DE CAXIAS: Duque de Caxias faz parte dos municípios da Baixada Fluminense e é integrante da chamada Região Metropolitana do Grande Rio. Tem, como municípios limítrofes: Petrópolis, Belford Roxo, Nova Iguaçu, São João de Meriti, Miguel Pereira, Magé e Rio de Janeiro. Com um pequeno litoral, através de faixa de mar no fundo da Baía de Guanabara, por trás da Ilha do Governador, Duque de Caxias abriga mais de habitantes em seus 465 km 2, divididos em quatro distritos: Centro, Campos Elíseos, Imbariê e Xerém. Antes um município dormitório, hoje apresenta vida própria, com considerável movimentação econômica. Hoje os limites da cidade estendem-se aos Municípios de Miguel Pereira, Petrópolis, Magé, Rio de Janeiro, São João de Meriti e Nova Iguaçu. Sua história, como povoamento, é antiga, mas, efetivamente como cidade, no entanto, é relativamente recente. Com a abertura da Estrada Rio-Petrópolis e a eletrificação da região o local serviu para aliviar as pressões demográficas da Cidade do Rio de Janeiro. O rápido crescimento populacional provocou o fracionamento e loteamento das antigas propriedades rurais, naquele momento, improdutivas. Os anos 40 encontram o Distrito com uma população que já atingia a casa dos habitantes. Nessa altura, o local já apresentava a característica de "dormitório", pois a população concentrava no Distrito Federal sua atividade profissional. Mas, nesta década, a industrialização tem início, com a construção da Fábrica Nacional de Motores, e, em 1943, foi criado o Município de Duque de Caxias A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 5

6 No início dos anos 60, a Cidade, já com cerca de habitantes, possui um ativo comércio e um parque industrial que, com a instalação da Refinaria Duque de Caxias (REDUC), se tornaria num dos mais importantes do país. Hoje, o parque industrial de Duque de Caxias é significativo, superando as atividades agropecuárias, coisa pouco comum na maioria dos Municípios do Estado do Rio de Janeiro. Para se ter uma idéia, basta lembrar que, entre 1960 e 1970, a participação do Município de Duque de Caxias, no valor da transformação industrial da Região Metropolitana do Rio de Janeiro, aumentou de 4,4% para 10,8%. Duque de Caxias é um município com grandes dimesões e muito heterogênio, com bairros de características particulares, dentre eles o Centro (comercial), 25 de agosto (comercial/residencial), Jardim Gramacho (residencial), Campos Elíseos (industrial), Saracuruna (residencial), Jardim Primavera (residencial/industrial), Imbariê (residencial) entre outros. A agropecuária é de pouca expressão econômica. A maioria dos estabelecimentos agrícolas estão localizados no 3º e 4º Distritos. A mandioca, a cana e a banana são os principais produtos cultivados. As principais atividades econômicas são as indústrias petroquímica, mecânica e têxtil, e o comércio em geral. Dentre as empresas mais importantes, podemos destacar a BR Distribuidora/Petrobras, Esso, Texaco, Shell, Sadia, Parque Gráfico do Globo, Nitriflex, Petroflex, Polibrasil, entre outras. Detentor de um dos maiores parques industriais do Estado do Rio, Duque de Caxias conta com cerca de estabelecimentos industriais, além de aproximadamente 10 mil estabelecimentos comerciais. Esse imenso potencial econômico faz de Duque de Caxias o segundo município do Estado do Rio em arrecadação de impostos, ficando atrás apenas da capital. A sua privilegiada localização geográfica beneficia tanto o recebimento das matérias-primas como o escoamento da produção industrial. O município conta com uma importante malha viária, sendo cortado por duas grandes rodovias: BR-040 (Rio-Juiz de Fora) e RJ-116 (Rio-Magé). Destacamos ainda que a proximidade a outras duas vias do Rio de Janeiro (Linha Vermelha e Avenida Brasil) garante um acesso rápido à BR-116 (Rodovia Presidente Dutra). Vale lembrar que a cidade se localiza a poucos quilômetros do Aeroporto Internacional Tom Jobim e que a construção da RJ-109, que ligará a BR-116 ao Porto de Sepetiba, facilitará dessa forma o acesso a um dos maiores e mais modernos portos do país. A.5 - O 2º DISTRITO: CAMPOS ELÍSEOS; O BAIRRO: JARDIM PRIMAVERA O 2º Distrito - Campos Elíseos é composto por 12 bairros: Vila Rosário, Jardim Primavera, Saracuruna, Vila São José, Parque Fluminense, Campos Elíseos (que dá nome ao distrito), Cidade dos Meninos, Figueira, Chácaras Rio-Petrópolis (parte sul), Chácara Arcampo, Eldorado e Pilar. Cada um desses bairros é subdividido em inúmeros sub-bairros, localidades e comunidades. Ou seja, devido seu tamanho, o distrito apresenta setores e bairros com características bem distintas. As áreas centrais e as que margeiam a Rod. Washington Luiz apresentam ocupação fundamentalmente industrial (com destaque para a REDUC), com incidência residencial, e apresentam pequenas concentrações comerciais nas vias principais. Jardim Primavera fica ao norte do centro espacial do distrito, na confluência das Estradas Rio-Magé (BR Rod. Raphael de Almeida Magalhães) e BR-040. O bairro é extenso e também apresenta vários subbairros. A ocupação é mista, com predominância residencial. Os padrões também variam, de acordo com os trechos, mas, de forma geral são populares. O trecho analisado fica localizado no centro do bairro, em trecho elevado e predominantemente residencial unifamiliar de classe média. é um melhores trechos para se morar no bairro. O local está em expansão, com construções recentes A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 6

7 A.6 - LOGRADOURO DE SITUAÇÃO O imóvel é frontal à Alameda Pedro Américo. Trata-se de logradouro em aclive suave, urbanizado - asfaltado, com passeios para pedestres cimentados, em ambos os lados e apresenta tráfego reduzido, em regime de mão dupla de direção de tráfego. São disponíveis os itens-padrão de equipamentos urbanos. A foto abaixo mostra o logradouro no trecho analisado e aponta o imóvel: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 7

8 PARTE B A PROPRIEDADE AVALIADA B.1 CARACTERIZAÇÃO: No número 930 da Alameda Pedro Américo, foi edificado um conjunto com 2 casas. Este relatório trata da Casa 2, situada no trecho de fundos do terreno. Suas características básicas foram obtidas durante a vistoria local. A foto seguinte -Google Earth- mostra o conjunto (em amarelo) e destaca a Casa 2 (em vermelho): B.2. O TERRENO: B.2.1. O TERRENO - TOTAL: Caracterização: terreno urbano. Acesso: direto e ao nível do logradouro. Forma: irregular. Topografia: suave declive. Dimensões: o Frente: 10,50 m; o Fundos: 10, m; o Lateral direita: 29,93 m; o Lateral esquerda: 28,00 m; Área: 305,30 m², conforme matrícula A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 8

9 B.2.2. O TERRENO USO EXCLUSIVO: Caracterização: terreno urbano. Acesso: pela área de uso comum do condomínio. Forma: regular. Topografia: suave declive. Dimensões: o Frente e fundos: 6,50 m; o Laterais: 6,70 m; Área: 43,55 m², conforme matrícula B.3 - A CASA 2: Conotação básica: casa residencial duplex. Trata-se de edificação: terminada. Perfil da edificação: casa residencial composta de dois pavimentos com uma área externa. Distribuição ocupacional dos espaços: NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA, A DESCRIÇÃO ABEIXO É DE ACORDO COM OS DADOS DA MATRÍCULA. 1 pavimento: Divisão interna: Sala, cozinha, área de serviço e lavabo. Utilização: residencial. Acesso: direto. 2 pavimento: Divisão interna: Varanda, 02 quartos e banheiro. Utilização: residencial. Acesso por: Escada interna. Aspectos Construtivos: Infra-estrutura: fundações diretas, em concreto armado. Superestrutura: concreto armado. Lajes: concreto armado. Cobertura: telhas onduladas de fibro-cimento. Painéis perimetrais: alvenaria de tijolos. Painéis divisórios internos: alvenaria de tijolos. Materiais básicos empregados no revestimento e acabamento da edificação: Fachada: alvenaria de tijolos emboçada, emassada e pintada. Equipamentos e Instalações: NÃO FOI REALIZADA VISTORIA INTERNA Padrão de edificação: Normal, segundo NBR-12721/92 da ABNT. Idade aparente: 5 anos. Vida Útil: 70 anos Estado de conservação: Regular (estado 2,0 - c), segundo critério de Hoss-Heideck. Área Construída: 69,38 m 2, segundo matrícula A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 9

10 B.4 - ZONEAMENTO: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 10

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12 PARTE C - AVALIAÇÃO C.1. PREMISSAS: No presente caso, adotamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos de elementos comparáveis, constituintes de amostra, sendo que esta, preferencialmente, deve apresentar características mais semelhantes possíveis às do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. Os dados disponíveis são analisados e comparados aos do imóvel a avaliar. Esta comparação impõe o cômputo de diversos fatores, alguns de ordem conceitual e subjetiva. Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, quanto à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, padrão construtivo, estado de conservação, ponto comercial, existência de equipamento urbano, etc. A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade avalianda. C.1.1 FATORES DA HOMOGENEIZAÇÃO Fator de Fonte - Oferta. Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Local (Transposição) Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados de acordo com a sensibilidade do avaliador para o local. Fator Área Localização (Ft): expressa as diferentes localidades do ponto de vista comercial. Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado/área do avaliando) n, onde n = 1/4, para diferenças de áreas inferiores a 30% e n = 1/8, para diferenças de áreas superiores a 30%. Fator Topografia Para a análise da topografia foram utilizados índices determinados pelo IBAPE para o avaliando e os elementos de referência, aplicados ao modelo segundo expressão abaixo: Topografia Depreciação Fator Terreno Plano 0% 1,00 Declive até 5% 5% 0, A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 12

13 Fator Depreciação Declive de 5% até 10% 10% 0,90 Declive de 10% até % % 0,80 Declive acima de % 30% 0,70 Em aclive até 10% 5% 0,95 Em aclive até % 10% 0,90 Em aclive acima de % 15% 0,87 Abaixo do nível da rua até 1,00 m 0% 1,00 Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m 10% 0,90 Abaixo do nível da rua de 2,50m até 4,00m % 0,80 Acima do nível da rua até 2,00m 0% 1,00 Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 10% 0,90 Para consideração da depreciação do imóvel foi utilizado o critério de Ross/Heideck que leva em conta o estado de conservação em que apresenta a edificação, a sua vida útil e a sua idade. Neste método, o fator de depreciação física K é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, na primeira coluna a idade em percentual de vida útil provável (I/V) e, na primeira linha, o estado de conservação do imóvel. Obtido o fator K resultante da tabela de Ross-Heidecke, o percentual da depreciação física (Fd) a ser aplicado resulta da equação abaixo: Fd = (100-K)/100 Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela - construção, este valor será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Fdep = (FdepAVA / FdepCOMP) onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo TABELA - VIDA REFERENCIAL X VALOR RESIDUAL CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL (ANOS) (%) BARRACO RÚSTICO 5 0 SIMPLES 10 0 RÚSTICO 60 PROLETÁRIO 60 ECONÔMICO 70 CASA SIMPLES 70 MÉDIO 70 RESIDENCIAL SUPERIOR 70 FINO 60 LUXO 60 ECONOMICO 60 SIMPLES 60 APARTAMENTO MÉDIO 60 SUPERIOR 60 FINO 50 LUXO 50 ECONOMICO 70 SIMPLES 70 ESCRITÓRIO MÉDIO 60 SUPERIOR A N O S FINO D A N D O V A L O R A O Q U E É 50S E U COMERCIAL LUXO RÚSTICO 60 GALPÕES SIMPLES 60

14 Fator Padrão Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Fpc = (PdAVA / PdCOMP) onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo Os valores para PdAVA e PDCOMP são definido conforme critério do avaliador utilizando os dados da literatura disponibilizados pelo IBAPE após estudos na área, conforme relacionados na imagem abaixo: CLASSE Fator Vaga RESIDENCIAL COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL ESPECIAL IBAPE / SP TIPOLOGIA CONSTRUTIVA GRUPO 1.1 BARRADO GRUPO 1.2 CASA GRUPO 1.3 APARTAMENTO GRUPO 3.1 COBERTURA VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PADRÃO CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES Mínimo entre Médio entre Máximo Padrão Rústico 0,060 0,075 0,090 0,105 0, Padrão Simples 0,132 0,144 0,156 0,168 0, Padrão Rústico 0,360 0,390 0,4 0,450 0, Padrão Proletário 0,492 0,534 0,576 0,618 0, Padrão Econômico 0,672 0,729 0,786 0,843 0, Padrão Simples 0,912 0,984 1,056 1,128 1, Padrão Médio 1,212 1,299 1,386 1,473 1, Padrão Superior 1,572 1,674 1,776 1,878 1, Padrão Fino 1,992 2,214 2,436 2,658 2, Padrão Luxo Acima de 2, Padrão Econômico 0,600 0,705 0,810 0,915 1, Padrão Simples Sem elevador 1,032 1,149 1,266 1,383 1,500 Com elevador 1,260 1,365 1,470 1,575 1, Padrão Médio Sem elevador 1,512 1,629 1,746 1,863 1,980 Com elevador 1,692 1,809 1,926 2,043 2, Padrão SuperiorSem elevador 1,992 2,109 2,226 2,343 2,460 Com elevador 2,172 2,289 2,406 2,523 2, Padrão Fino 2,652 2,859 3,066 2,853 2, PadrãO Luxo Acima de 3, Padrão Econômico 0,600 0,690 0,780 0,870 0, Padrão Simples Sem elevador 0,972 1,089 1,6 1,323 1,440 Com elevador 1,0 1,305 1,410 1,515 1, Padrão Médio Sem elevador 1,452 1,554 1,656 1,758 1,860 Com elevador 1,632 1,734 1,836 1,938 2, Padrão SuperiorSem elevador 1,872 1,959 2,046 2,133 2,2 Com elevador 2,052 2,169 2,286 2,403 2, Padrão Fino 2,532 2,799 3,066 3,333 3, Padrão Luxo Acima de 3,61 Este fator refere-se a GRUPO quantidade 2.1 de vagas, sendo atribuído um percentual de acréscimo ou desconto ESCRITÓRIO 15% dependendo da diferença de vaga entre o avaliando e as pesquisas. Fator Outros Padrão Econômico 0,240 0,300 0,360 0,4 0, Padrão Simples 0,492 0,609 0,726 0,843 0, Padrão Médio 0,972 1,149 1,326 1,503 1, Padrão Superior Acima de 1,69 Quando observadas outros características próprias dos elementos utilizados na avaliação que interferem GRUPO 2.2 GALPÃO diretamente na formação do valor final, é utilizado um fator extra, no caso o fator outros, para alinhar tais características. C.1.2. NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO: Padrão Simples 0,060 0,090 0,1 0,150 0, Padrão Médio 0,192 0,219 0,246 0,273 0, Padrão Superior 0,312 0,384 0,456 0,528 0,600. É importante, também, enfatizar, que o presente trabalho será desenvolvido através dos procedimentos matemáticos recomendados pelas NBR Parte 1 (Procedimentos gerais) /Parte 2 (Imóveis urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas buscando a apuração de resultados com o nível de Fundamentação II e Precisão III A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 14

15 C.2 - PESQUISA DE MERCADO: C VALOR VENAL/RELAÇÃO DE ELEMENTOS DA AMOSTRA Elemento Comparativo 1 URL: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Tipo: Data: Área construída (m²): 92,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Nº dorm. 2 Nºsuíte N.º vagas 1 Preço de venda Obs.: Rua Nogueira, 255, casa, 01 Bruno: R$ 45,00 Testada: 3, ,00 Jardim Primavera Cidade: Topografia: Terreno Plano Status Duque de Caxias Idade: Casa Simples Padrão de construção: 1,056 Estado de conservação Setor Urbano: R$/m² construído R$ 2.717,39 1,0000 A VENDA mai/18 UF: 92,00 Esquina: 2 b RJ NÃO Elemento Comparativo 2 URL: Empreendimento: Endereço: Rua Nogueira, 255, casa, 03 Bairro: Fonte/ telefone: Tipo: Área construída (m²): 92,00 Apoio/Edícula: Total: 92,00 Área terreno (m²): Nº dorm. 2 Nºsuíte N.º vagas Preço de venda Obs.: Bruno: Casa Simples R$ ,00 Jardim Primavera Padrão de construção: 45,00 Testada: 3,00 1 R$/m² construído Topografia: R$ Cidade: 2.717,39 Terreno Plano Setor Urbano: 1,0000 Status Data: Duque de Caxias Idade: 1,056 Estado de conservação Esquina: A VENDA mai/18 UF: 2 b RJ NÃO Elemento Comparativo 3 URL: Empreendimento: Endereço: Rua Nogueira, 255, casa, 02 Bairro: Fonte/ telefone: Data: Área construída (m²): 92,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Bruno: Jardim Primavera Tipo: Casa Simples Padrão de construção: 45,00 Testada: Nº dorm. 2 Nºsuíte N.º vagas Preço de venda Obs.: 3,00 R$ ,00 R$/m² construído 1 Cidade: 1,056 Topografia: R$ Setor Urbano: 2.717,39 Terreno Plano 1,0000 Status Duque de Caxias Idade: Estado de conservação Esquina: A VENDA mai/18 UF: 92,00 2 b RJ NÃO Elemento Comparativo 4 URL: -2-quartos-jardim-primavera-bairros-duque-de-caxias-com-garagem-63m2-venda-RS Data: Empreendimento: Endereço: Rua Alameda Pirajá, 392 Bairro: Cidade: Duque de Caxias Fonte/ telefone: Tipo: Área construída (m²): 63,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): JLM Imóveis Casa Simples Padrão de construção: Nº dorm. 5 Nºsuíte 1 N.º vagas Preço de venda Obs.: 45,00 Testada: 3,00 1,056 Topografia: Terreno Plano 1 Setor Urbano: 1,0000 Idade: Estado de conservação Esquina: R$ ,00 R$/m² construído R$ 2.698,41 Status A VENDA mai/18 UF: 63,00 15 c RJ NÃO Elemento Comparativo 5 URL: -2-quartos-jardim-primavera-bairros-duque-de-caxias-com-garagem-98m2-venda-RS Data: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Área construída (m²): 98,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Rua D, 155 Jardim Primavera JLM Imóveis ,00 Testada: Nº dorm. 1 Nºsuíte 0 N.º vagas 4,00 1 Cidade: Tipo: Casa Simples Padrão de construção: 1,056 Topografia: Terreno Plano Setor Urbano: 1,0000 Duque de Caxias Idade: Estado de conservação Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído R$ 2.295,92 Status A VENDA Obs.: mai/18 UF: 98,00 Esquina: 15 c RJ NÃO A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 15

16 Elemento Comparativo 6 URL: Data: mai/18 Empreendimento: Endereço: Alameda Ana Neri, 223 Bairro: Jardim Primavera Cidade: Duque de Caxias UF: RJ Fonte/ telefone: Patrícia Idade: 2 Tipo: Casa Simples Padrão de construção: 1,056 Estado de conservação a Área construída (m²): 65,00 Apoio/Edícula: Total: 65,00 Área terreno (m²): 40,00 Testada: 3,50 Topografia: Terreno Plano Esquina: SIM Nº dorm. 2 Nºsuíte N.º vagas 1 Setor Urbano: 1,0000 Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído R$ 2.538,46 Status A VENDA Obs.: C LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA C.3 - CÁLCULOS/HOMOGENEIZAÇÃO/RESULTADOS Área Construída (m²) Nº Endereço Área Terreno (m²) Corpo Principal: Apoio/Edícula: Dep. Setor Urbano Testada Topografia Oferta Preço Pedido (R$) Aval. Alameda Pedro Américo, 930, Casa 2 64,89 0, ,0000 6,50 1,00 1, Rua Nogueira, 255, casa, 01 Rua Nogueira, 255, casa, 03 Rua Nogueira, 255, casa, 02 45,00 45,00 45,00 4 Rua Alameda Pirajá, ,00 5 Rua D, ,00 6 Alameda Ana Neri, ,00 Corpo Principal: 92,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 92,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 92,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 63,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 98,00 Apoio/Edícula: 0,00 Corpo Principal: 65,00 Apoio/Edícula: 0,00 0,984 0,984 1,0000 3,00 1,00 0,90 R$ ,00 0,851 1,0000 3,00 1,00 0,90 R$ ,00 0,851 1,0000 1,0000 3,00 0,984 1,0000 3,00 1,00 4,00 1,00 0,90 R$ ,00 0,985 1,0000 3,50 1,00 0,90 R$ ,00 1,00 0,90 R$ ,00 0,90 R$ , A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 16

17 Nº Unitário do Terreno (R$/m²) Fatores de Ajustes Local. Área Deprec. Padrão Vagas Topografia Testada Profundidade Esquina Outros Fator Acumulado Aval. - 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 - - Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 1 R$ 2.445,65 1,0000 1,0446 0,9533 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9979 R$ 2.440,55 R$ 2.440,55 2 R$ 2.445,65 1,0000 1,0446 0,9533 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9979 R$ 2.440,55 R$ 2.440,55 3 R$ 2.445,65 1,0000 1,0446 0,9533 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9979 R$ 2.440,55 R$ 2.440,55 4 R$ 2.428,57 1,0000 0,9926 1,1025 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0952 R$ 2.659,68 R$ 2.659,68 5 R$ 2.066,33 1,0000 1,0529 1,1025 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,1554 R$ 2.387,46 R$ 2.387,46 6 1,0000 1,0004 0,9530 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9534 Unitário médio R$ 2.366,37 7,10% 6,76% 6,79% 7,10% 7,10% 7,10% 7,10% 7,10% 7,10% 7,10% R$ 2.473,76 R$ 2.473,76 Edificações Área Construída Tipo de Edificação Topografia Vida Útil Padrão de Acabamentos Casa 64,89 Casa Simples 70 5 c 1,056 Terreno Plano - 0 Local Área Depreciação padrão vagas topografia Testada Profundidade Esquina Outros Coeficientes Condição isolado Ausente Obrigatório 7,10% 4,30% Obrigatório 6,76% 6,79% Obrigatório 6,79% 6,76% Obrigatório 7,10% 4,30% Obrigatório 7,10% 4,30% Obrigatório 7,10% 4,30% Idade Validação dos Fatores por análise do coeficiente de variação Estado de Conservação Complementar 7,10% 4,30% Usar Complementar 7,10% 4,30% Usar Complementar 7,10% 4,30% Complementar 7,10% 4,30% Resultado Usar Usar Usar Usar Usar Usar Usar Usar DADOS INICIAIS Número de elementos Unitário Médio Saneado (R$/m²) Desvio Padrão 2.366,37 Coeficiente de Variação 7,10% 5 167,89 FORMAÇÃO DE VALOR Área Construída(m²) Unitário (R$/m²) Valor de Mercado (R$) 64, , ,32 HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 5 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 2.473,76 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 3.215,89 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 1.731,63 SANEAMENTO Número de elementos saneados 5 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 2.473,76 Desvio Padrão Coeficiente de Variação t de Student 106,45 4,30% 1,53 Limite Superior (R$/m²) 2.546,60 2,94% Limite Inferior (R$/m²) 2.400,93-2,94% Nível de precisão 5,89% VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) LIMITE DE VALORES - INTERVALO DE CONFIANÇA Valor Venal Mínimo de Mercado R$ ,00 Unitário (R$/m²) 2.404,07 Valor Venal Máximo de Mercado R$ ,00 Unitário (R$/m²) 2.542,76 LIMITE DE VALORES - CAMPO DE ARBÍTRIO Valor Venal Mínimo de Mercado R$ ,00 Unitário (R$/m²) 2.095,85 Valor Venal Máximo de Mercado R$ ,00 Unitário (R$/m²) 2.850,98 R$ ,00 Devido as características do objeto avaliado no presente trabalho adotaremos o valor central do intervalo, definindo o valor venal de mercado em R$ ,32, que arredondaremos para R$ , A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 17

18 C.4. VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA No caso de uma liquidação forçada, este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo, em uma situação de baixa demanda e alta oferta. Desta forma, os valores de liquidação para venda conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois é transgredida uma das principais condições de mercado do bem que é a sua velocidade de venda. De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e calculamos conforme planilha abaixo: VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Despesas Fixas IPTU Manutenção Administração Condomínio TOTAL 0,03% sobre o valor do imóvel ao mês 0,05% sobre o valor do imóvel ao mês 0,05% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,13% sobre o valor do imóvel ao mês Despesas Financeiras Taxa SELIC : 6,50% ao ano Inflação ( Média entre INPC/FIPE/IGPM/IGPDI ): 1,94% ao ano COP = [ ( 1,00 + Tx CDB / 1,00 + Inflação ) 1,00 ) ] COP = 4,4732% ao ano COP = ( 1,00 + COP ao ano) ^ 1/12 1 COP = 0,3653% ao mês Despesas Totais Despesas Totais ( DT ) = Despesas Financeiras + Despesas Fixas DT =[ ( 1,00 + COP ) x (1,00 + Desp.Fixas ) - 1,00 ] DT = 0,4958% ao mês sobre o valor do imóvel Taxa de Atratividade Adicional às despesas totais aplicadas sobre o valor do imóvel será considerada também uma taxa de atratividade do mesmo. Esta reflete a receptividade do imóvel dentro da região em que está inserido. TxA = 94,0000% sobre o valor do imóvel após as despesas totais CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF) i = 0,4958% = DT VF = ,00 n = 24 meses Valor total calculado a partir do Limite inferior do Intervalo do Campo de Arbítrio velocidade de venda ( tempo médio de absorção pelo mercado) VLF =[(VF) / ( 1,00 + i ) ^ n] TxA VLF = R$ ,87 VLF arred. = R$ ,00 Redução = 29% Assim, as despesas fixas consideradas para o cálculo da liquidez serão as que incidem no tempo de venda no mercado, após a absorção do imóvel pela instituição, e passam a ser: despesas fixas (Correção de problemas; ITBI; Despesas Cartoriais; Administração; IPTU, Condomínio). Com isto, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e descontamos do valor as despesas que incorrerão ao longo deste tempo. Tempo de absorção: 18 meses (cenário pessimista velocidade de venda) Taxa de desconto: 0,4958 % (despesas totais) Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo mais curto, será necessário que, sobre o valor de mercado para compra e venda (R$ ,00), apliquemos um deságio que tenha equivalência ao tempo esperado, no presente caso em torno de 29%, resultando no valor de R$ , A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 18

19 C.5 - GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO: Foi atingido o grau de Fundamentação II e Precisão III, conforme quadro abaixo: Item TABELA 3 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO Descrição Pontu Grau ação III II I Completa quanto aos Caracterização do Completa quanto a todas Adoção de situação 2 fatores utilizados no imóvel Avaliando os fatores analisados paradigma tratamento Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado 2 Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo. Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 3 0,80 a 1,25 0,5 a 2,00 0,40 a 2,50 Total pontuação atingida 09 Itens obrigatórios atingidos: 2 e 4, no mínimo no grau II Enquadramento: TABELA 4 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente 2 e 4, com os demais no mínimo no grau III 2 e 4, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I Amplitude do Intervalo de Confiança 5,89% TABELA 5 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE PRECISÃO III Descrição Grau III II I Amplitude do Intervalo de confiança de 80 % em torno da estimativa de tendência central <= 30% <= 40% <= 50% A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 19

20 PARTE D - CONCLUSÃO Definimos, conforme tabela abaixo, o valor venal de mercado e o valor de liquidação forçada aplicáveis ao imóvel situado à Alameda Pedro Américo, 930, Casa 2, Jardim Primavera, Campos Elíseos, Duque de Caxias - RJ VALOR DE MERCADO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,00 R$ ,00 Para a obtenção destes valores foram adotadas as técnicas que, a nosso ver, eram as mais indicadas no presente caso. Por outro lado, a propriedade foi considerada como inteiramente livre e desembaraçada de todo e qualquer ônus ou restrição, nesta data. Este trabalho foi realizado pela Equipe Técnica do Departamento de Avaliações da EMBRAP/Praxis. Em sua elaboração foram seguidos os critérios mais indicados da Engenharia de Avaliações. Para quaisquer esclarecimentos adicionais, colocamo-nos à sua inteira disposição. Atenciosamente EMBRAP/PRAXIS - Avaliação Patrimonial Ltda. Departamento de Avaliações CREA Nº RJ Rio de Janeiro, 08 de Maio de 18. Rua Conde de Bonfim, 106, sl.5, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP 5-053; Telefaxes: / / / embrap@embrappraxis.com.br A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U

21 PARTE E ANEXOS I-FOTOS Logradouro. Acesso. Servidão e Medidor de energia (casa possivelmente ocupada porem não consegui contato no dia da visita) A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 21

22 II-DOCUMENTOS: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 22

23 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 23