RELATÓRIO:

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1 CLIENTE: DATA DA VISTORIA: 24/08/17 REFERÊNCIA: DETERMINAÇÃO DOS VALORES VENAL & DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA. PROPRIETÁRIOS: TOULON COMÉRCIO E INDÚSTRIAS DE MODAS LTDA DADOS DO IMÓVEL: ENDEREÇO: Av. Portugal, 392. BAIRRO/REGIÃO: Urca. MUNICÍPIO: Rio de Janeiro. ESTADO: RJ CARACTERÍSTICAS: IDENTIFICAÇÃO ÁREA DO TERRENO Casa 392 3,32 m² ÁREA DE CONSTRUÇÃO OBSERVAÇÕES AVERBADA NÃO AVERBADA Conforme matrícula , 617,00 m² 10,03 m² IPTU , laudo anterior ( ) OBSERVAÇÕES 1) Trata-se de uma edificação residencial de 3 pavimentos que não encontra-se finalizada; 2) Identificamos área construída não averbada na documentação, sendo que por critério de garantia e de diretrizes do Banco Santander, para o cálculo só será utilizado a área averbada que consta no IPTU. DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA: Matricula nº e IPTU nº METODOLOGIA: Evolutivo (Comparativo direto de dados de mercado + quantificação de custos) Tratamento por fatores 5 elementos. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: Fundamentação II e Precisão III FOTO: Aspectos do imóvel RESUMO DOS VALORES: VALOR VENAL DE MERCADO VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA R$ ,00 R$ ,00 Rio de Janeiro, 25 de Agosto de 17 RELATÓRIO: Rua Conde de Bonfim, 106, sl. 5, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP 5-053; Telefaxes: / / / embrap@embrappraxis.com.br A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 1

2 INTRODUÇÃO/SUMÁRIO: Para a realização deste relatório foi feita vistoria no local e nos imóveis, em Maio/16. Não foram feitas medições detalhadas; as medidas apresentadas foram obtidas através de informações e documentos fornecidos pelo cliente. Da mesma forma não foram realizadas análises estruturais ou de solo; assim, não entramos no mérito dos prédios existentes apresentarem problemas nas instalações elétrica e hidráulica ou vícios construtivos ocultos. As descrições, conclusões e comentários sobre o bem avaliado se baseiam nos dados colhidos in loco e através de documentos subsidiários cedidos para a elaboração do trabalho. Este trabalho está restrito ao campo da engenharia de avaliações. Não realizamos análises de documentação nem pesquisas cartoriais que comprovem aspectos legais quanto à direito de propriedade, posse, hipotecas, execuções, etc. Todas as informações obtidas do Cliente ou de terceiros e reproduzidas neste relatório foram consideradas como fidedignas. Os valores buscados serão os de mercado, a serem calculados por comparatividade. Para tal, o presente trabalho foi desenvolvido em conformidade com as normas da ABNT, segundo as NBR /11 e NBR /11, buscando a apuração, de resultados com o Grau de Fundamentação 1. Todos os mapas, plantas, escrituras, certidões, estudos de aproveitamento, análises contábeis, relatórios técnicos e informações fornecidas por órgãos competentes, sejam oriundos de nossos arquivos ou cedidos para a execução deste trabalho, serão analisados e anexados a este relatório sempre que considerados complementares e esclarecedores. Conceitualmente o trabalho partirá do plano geral- Região/Localidade -para o específico- a propriedade propriamente dita- sempre que a análise desta abrangência regional for fator de importância para a definição de valor. Para a ordenação dos resultados deste projeto, este volume foi dividido em 5 partes: Parte A: trata da apresentação geral da Região de localização do Objeto da Avaliação, baseada em comentários, mapas e fotos. Parte B: trata da descrição do Objeto da Avaliação. Parte C: trata dos Critérios e Cálculos de Avaliação; Parte D: apresenta a conclusão da avaliação e a Chancela da EMBRAP/PRAXIS; Parte E-ANEXOS: apresenta fotos e documentos complementares, estes quando disponíveis; A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 2

3 PARTE A LOCAL DE SITUAÇÃO Endereço: Avenida Portugal, 392. Trecho: esquina da Rua Ramon Franco. Bairro: Urca. Região: IVª R.A - Botafogo. Distrito: Sede. Município: Rio de Janeiro. Estado: Rio de Janeiro. A.2 - SITUAÇÃO GEOGRÁFICA (EM ESCALAS PROGRESSIVAMENTE MAIORES): A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 3

4 A.3 A REGIÃO / O BAIRRO / O TRECHO Relevo no local: irregular; a área útil do bairro é mínima, definida por uma estreita faixa existente entre o mar e a vertente Norte do conjunto formado pelos morros da Urca e do Pão de Açúcar. Considerações sobre o Bairro: - A Urca é um bairro de características únicas dentro do contexto urbano da cidade. Situa-se num pontão - quase uma península - que se projeta no mar entre Botafogo e Copacabana. - Sua ligação ao restante da malha viária da região se dá praticamente por duas vias principais, entre elas a Av. Portugal e pela ponte Domingos Fernandes Pinto. - É bairro tradicional, com um dos mais belos panoramas da cidade: a enseada de Botafogo, o Iate Clube, o Pão de Açúcar e, do outro lado da baía, os jardins do Aterro do Flamengo um cartão postal vivo do Rio. - Apesar de apresentarem características básicas e períodos de urbanização totalmente diferentes, a Urca e Santa Teresa são, talvez, dos poucos bairros da cidade que ainda mantém uma visível aura do passado. Bem mais recente que Santa Tereza e bem mais privativa, a Urca mantém presentes o estilo e o charme das décadas de 40 e 50, relembrando a época áurea do Cassino, a pequena praia naqueles anos ainda não poluída, os veleiros do Iate Clube, as caminhadas pela orla arborizada, etc. - Esta situação de isolamento e privacidade (apesar da proximidade do centro da cidade), as belezas naturais e o bom nível de segurança pública tornaram o local, para muitos, como objeto de desejo como endereço residencial. - Como a faixa litorânea utilizável é reduzidíssima, o número total de moradias é pequeno. As características positivas do bairro transformaram os locais em moradores fiéis; a movimentação imobiliária, portanto, é pequena; este fato é consubstanciado pelas normas rígidas impostas pelo zoneamento, que restringem bastante o reaproveitamento vertical de antigas residências. Assim, os imóveis do bairro quando são levados ao mercado, apresentam preços elevados. É a valorização imobiliária levada pela raridade de ofertas e pelo desejo reprimido. - A ocupação comercial é bastante reduzida e com poucas opções. Neste aspecto, a Urca depende bastante dos bairros próximos A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 4

5 A.4 - LOGRADOURO DE SITUAÇÃO: Av. Portugal Traçados altimétricos no local: irregulares. Traçados planimétricos no local: irregulares. Trata-se de via: com tráfego de veículos e pedestres moderado. Nº de pistas de rolamento: uma com mão dupla de direção. Pavimentação da pista: asfalto. Pavimentação dos passeios: cimentado. Iluminação: através de lâmpadas à vapor de mercúrio. Arborização do logradouro, no local: típica urbana. Drenagem pluvial: subterrânea. Esgotos sanitários: canalizados. Água: canalizada. Gás: canalizado. Telefones. Transportes coletivos: ônibus nas proximidades A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 5

6 PARTE B O IMÓVEL B.1. CARACTERIZAÇÃO GERAL DO IMÓVEL: Trata-se de imóvel urbano, com duas frentes (de esquina), composto por terreno amplo com infraestrutura de residência. O imóvel foi edificado em beira de rua, possuindo calçada. Suas características básicas foram obtidas através de vistorias no local. Esse imóvel pode ser visualizado na foto abaixo (Google Earth): Nº 392 B.2 IMÓVEL N O 392: B O TERRENO: Caracterização: lote urbano. Acessos: diretos, ao nível dos logradouros. Forma: irregular. Topografia: área plana em sua totalidade. Dimensões: constituído dos lotes 168 e 168 bis, tendo o lote 168 a área de 152,14m², medindo 14,94m de frente; 25,40m onde confronta com o lote 168 bis, pelo lado esquerdo, 31,00m confrontando com o lote 167, tendo a forma triangular, o lote 168 bis possui área de 168,18m², medindo de frente 13,84m em reta e parte em arco, peça direita 23,50m, onde confronta com o lote 169, 25,40m onde confronta com o lote 168 na frente por baldrames de pedra e madeira formando um só todo. Área de terreno: 3,32 m² A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 6

7 B.2.2 A RESIDÊNCIA Conotação básica: Casa residencial. Localização no terreno: ocupa-o totalmente. Trata-se de edificação terminada que sofreu algumas alterações em relação ao projeto original. Distribuição ocupacional dos espaços: Perfil da unidade avaliada: A edificação possui 03(três) pavimentos, quintal e garagem. A seguir a divisão dos espaços. A identificação por pavimento se inicia na garagem, cujo acesso é feito pela Rua Ramon Franco. A entrada social se faz pelo logradouro principal, atualmente a residência encontra-se em obras: 1 pavimento: garagem, área externa, área de serviço, copa, cozinha, despensa, área, 02(dois) quartos, sanitário, sala, salão, quintal, caixa de escadas e circulação; 2 pavimento: caixa de escadas, 04(quatro) quartos sendo 03(três) suítes, varanda e sanitário; 3 pavimento (terraço): caixa de escadas, área descoberta, sanitário, despensa, sala, 01(uma) suíte e quarto. Aspectos Construtivos: o o o o o Infra-estrutura: fundações rasas. Superestrutura: alvenaria. Lajes: convencionais em concreto armado. Cobertura: telhas de barro do tipo colonial. Painéis divisórios internos: alvenaria de tijolos. Equipamentos e Instalações: o o Instalações elétricas: convencionais com pontos de tomadas e luz nos compartimentos. Instalações hidráulicas: convencionais, com tubulações embutidas na alvenaria, em colunas, de acordo com o projeto. Padrão de edificação: Normal, segundo NBR-12721/92 da ABNT. Pisos: o Internos: diversos materiais, entre eles: cerâmico e taco. Paredes: o Externas: emboço, reboco e pintura; Soleiras, rodapés e peitoris: Mármores e granito e rodapés cerâmicos e/ou de madeira. Portas e janelas: madeira e metálico; Idade aparente: anos; idade remanescente: 50 anos. Estado de conservação: Entre reparos simples e importantes (3,5-f), conforme tabela de Ross Heideck. Área total construída: 627,03 m², conforme projeto fornecido para o laudo de 12. Área total Construída: 617,00 m², conforme IPTU. OBSERVAÇÕES: 1) Existe área não averbada no IPTU. No laudo executado em 12 ( ) foi apresentado projeto para obtenção da área real do imóvel, porém, para o atual laudo, tal documentação não foi fornecida, por critério de garantia e de diretrizes do Banco Santander, será utilizado para o cálculo à área construída que consta averbada no IPTU de 617,00 m². 2) A construção encontra-se inacabada, existindo cômodos em fase de finalização e sem acabamento A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 7

8 PARTE C - AVALIAÇÃO C.1. PREMISSAS/METODOLOGIA/GERAL: No presente caso, para a determinação do valor venal da propriedade, adotamos o Método Evolutivo, que incorpora o Método Comparativo de Dados de Mercado e o Método da Quantificação de Custos. Os métodos citados se baseiam em dados colhidos em pesquisa, sendo que esta, preferencialmente, deve ser realizada na região em que se insere o imóvel avaliando. As pesquisas, mesmo que semelhantes, são homogeneizadas através da aplicação de fatores de ajuste, que trazem seus valores modulares para uma só realidade. C.1.1. NO CASO DO TERRENO: Para a apuração do valor do terreno adotamos o Método Comparativo Direto de Dados do Mercado. Este método identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes de amostra, sendo que esta, preferencialmente, deve ser com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. Os dados disponíveis são analisados e comparados aos do imóvel a avaliar. Esta comparação impõe o cômputo de diversos fatores, alguns de ordem conceitual e subjetiva. Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, quanto à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, padrão construtivo, estado de conservação, ponto comercial, existência de equipamento urbano, etc. A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade a ser avaliada. Fator Oferta FATORES DE AJUSTES Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos entre 10% e %, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Local (Transposição) Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, é utilizado o fator transposição. Localização (Ft): expressa as diferentes localidades do ponto de vista comercial. Fator Área Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado/área do avaliando) n, onde n = 1/4, para diferenças de áreas inferiores a 30%, n = 1/8, para diferenças de áreas superiores a 30% A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 8

9 Fator Topografia Para a análise da topografia foram utilizados índices determinados pelo IBAPE para o avaliando e os elementos de referência, aplicados ao modelo segundo expressão abaixo: Fator de Testada Ftopografia = Índice avaliando/índice elemento, Descrição Fator Aclive acima de % 0,85 Aclive até 10% 0,95 Aclive de 10% a % 0,90 Declive acima de % 0,70 Declive até 5% 0,95 Declive de 10% a % 0,80 Declive de 5% a 10% 0,90 Não se aplica 1,00 Plano / praticamente plano 1,00 Fator que complementa a composição dos fatores de forma (área, testada e profundidade) para a formação do valor. Incluída através do modelo abaixo: F testada = (testada do avaliando/testada do elemento pesquisado) f, dentro do limite de [0,80;1,], sendo f = 0,25, conforme tabela IBAPE para expoente do fator testada considerando Grupo III (Zona Comercial Padrão Médio). Fator Esquina Com a finalidade de ajustar as variações de valores em relação ao número de frentes para logradouros, foi aplicado um ajuste de no máximo 15% aos elementos que não são de esquina. Fator Outros Quando observadas outros características próprias dos elementos utilizados na avaliação que interferem diretamente na formação do valor final, é utilizado um fator extra, no caso o fator outros, para alinhar tais características. Os índices desta variável são definidos conforme sensibilidade do avaliador através do contato com os corretores da região, limitando os valores numa variação de ± 15%, quando necessário. C.1.2. NO CASO DAS BENFEITORIAS: No caso das benfeitorias utilizamos preferencialmente o Método da Quantificação de Custos. Para tal, nos baseamos em pesquisa constante que realizamos junto às publicações especializadas - Boletim de Custos, Revista de Preços, construções, Catálogo de Referência da EMOP, SINAPI etc., além de contatos permanentes que mantemos com uma série de Empresas Construtoras, atuantes tanto no setor da construção civil como industrial. Na análise individual de cada edificação, anotamos sua idade, seu padrão construtivo e suas condições atuais de conservação, sendo os preços modulares apresentados acrescidos por índices relativos de depreciação A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 9

10 C.1.3. VALOR TOTAL FINAL: Obtido através do somatório das partes, não sendo necessário ao valor final apurado o acréscimo do índice referente ao chamado negócio em marcha ou vantagem da coisa feita, que é o elemento adicional de valor possuído que tem um determinado imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado, em relação a outro semelhante, pois foi utilizado na avaliação para a definição dos custos da benfeitoria o padrão construtivo do Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos que já consideram tais índices. C.1.4. NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO: É importante, também, enfatizar, que o presente trabalho será desenvolvido através dos procedimentos matemáticos recomendados pelas NBR Parte 1 (Procedimentos gerais) /Parte 2 (Imóveis urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas buscando a apuração de resultados com o nível de Fundamentação II e Precisão III. C.1.4. VALIDAÇÃO DOS FATORES PELO COEFICIENTE DE VARIAÇÃO: Conforme item B.6 do anexo B da NBR :11, é recomendável que não se utilize fatores que causem heterogeneização da amostra, desde que, o efeito aconteça de forma isolada e também em conjunto. Para tanto, utilizamos uma análise dos coeficientes de variação, que funciona da seguinte forma: Se o coeficiente de variação isolado do fator analisado for maior que o coeficiente de variação inicial da amostra e o coeficiente de variação deste mesmo fator, porém ausente, for menor que o coeficiente de variação saneado da mostra, isso indicará a possibilidade de exclusão desse fator, devido ter sido provado seu efeito de heterogeneização. Entende-se como isolado o coeficiente de variação do fator analisado excluindo a influencia dos demais fatores. E ausente, o coeficiente de variação do saneamento da amostra resultante da retirada do fator analisado da homogeneização. No presente caso observou-se que o fator de testada estava causando o efeito de heterogeneização na amostra (conforme planilha abaixo), por este motivo ele foi retirado do cálculo de homogeneização. Testada Obrigatório 15,62% 9,31% Não usar A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 10

11 C.1.5. TABELAS AUXILIARES: VIDA ÚTIL CONFORME IBAPE TABELA - VIDA REFERENCIAL X VALOR RESIDUAL CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL (ANOS) (%) BARRACO CASA RÚSTICO SIMPLES RÚSTICO PROLETÁRIO ECONÔMICO SIMPLES MÉDIO 70 RESIDENCIAL SUPERIOR FINO LUXO ECONOMICO 60 SIMPLES 60 APARTAMENTO MÉDIO 60 SUPERIOR 60 FINO 50 LUXO 50 ECONOMICO 70 SIMPLES 70 ESCRITÓRIO MÉDIO 60 SUPERIOR 60 FINO 50 COMERCIAL LUXO 50 RÚSTICO 60 GALPÕES SIMPLES 60 MÉDIO 80 SUPERIOR A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 11

12 PADRÃO CONSTRUTIVO CONFORME IBAPE CLASSE RESIDENCIAL COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL IBAPE / SP TIPOLOGIA CONSTRUTIVA GRUPO 1.1 BARRADO GRUPO 1.2 CASA GRUPO 1.3 APARTAMENTO GRUPO 2.1 ESCRITÓRIO VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PADRÃO CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES Mínimo entre Médio entre Máximo Padrão Rústico 0,060 0,075 0,090 0,105 0, Padrão Simples 0,132 0,144 0,156 0,168 0, Padrão Rústico 0,360 0,390 0,4 0,450 0, Padrão Proletário 0,492 0,534 0,576 0,618 0, Padrão Econômico 0,672 0,729 0,786 0,843 0, Padrão Simples 0,912 0,984 1,056 1,128 1, Padrão Médio 1,212 1,299 1,386 1,473 1, Padrão Superior 1,572 1,674 1,776 1,878 1, Padrão Fino 1,992 2,214 2,436 2,658 2, Padrão Luxo Acima de 2, Padrão Econômico 0,600 0,705 0,810 0,915 1, Padrão Simples Sem elevador 1,032 1,149 1,266 1,383 1,500 Com elevador 1,260 1,365 1,470 1,575 1, Padrão Médio Sem elevador 1,512 1,629 1,746 1,863 1,980 Com elevador 1,692 1,809 1,926 2,043 2, Padrão SuperiorSem elevador 1,992 2,109 2,226 2,343 2,460 Com elevador 2,172 2,289 2,406 2,523 2, Padrão Fino 2,652 2,859 3,066 2,853 2, PadrãO Luxo Acima de 3, Padrão Econômico 0,600 0,690 0,780 0,870 0, Padrão Simples Sem elevador 0,972 1,089 1,6 1,323 1,440 Com elevador 1,0 1,305 1,410 1,515 1, Padrão Médio Sem elevador 1,452 1,554 1,656 1,758 1,860 Com elevador 1,632 1,734 1,836 1,938 2, Padrão SuperiorSem elevador 1,872 1,959 2,046 2,133 2,2 Com elevador 2,052 2,169 2,286 2,403 2, Padrão Fino 2,532 2,799 3,066 3,333 3, Padrão Luxo Acima de 3,61 ESPECIAL GRUPO 2.2 GALPÃO GRUPO 3.1 COBERTURA Padrão Econômico 0,240 0,300 0,360 0,4 0, Padrão Simples 0,492 0,609 0,726 0,843 0, Padrão Médio 0,972 1,149 1,326 1,503 1, Padrão Superior Acima de 1, Padrão Simples 0,060 0,090 0,1 0,150 0, Padrão Médio 0,192 0,219 0,246 0,273 0, Padrão Superior 0,312 0,384 0,456 0,528 0,600 ESTADO DE CONSERVAÇÃO CONFORME TABELA DE ROSS HEIDECKE. TABELA DE ROSS-HEIDECKE - Depreciação Física - Fator "k" Sendo: 1 a novo 1,5 b entre novo e regular 2 c regular 2,5 d entre regular e reparos simples 3 e reparos simples 3,5 f entre reparos simples e importantes 4 g reparos implortantes 4,5 h entre reparos importantes e sem valor 5 i sem valor A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 12

13 C.2 - DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL: C VALOR DO TERRENO: C PESQUISA DE MERCADO: Elemento Comparativo 1 URL: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Data: Área construída (m²): 400,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Nº dorm. 4 Nºsuíte N.º vagas 2 Preço de venda Obs.: Rua Marechal Cantuária, 30 Miguel (21) R$ 150, ,00 Urca Testada: 7,00 Cidade: Topografia: R$/m² construído R$ 7.000,00 Terreno Plano Setor Urbano: 2917,2400 Status Rio de Janeiro Zoneamento ago/17 UF: RJ 400,00 Esquina: NÃO A VENDA Elemento Comparativo 2 URL:movel/casa-3-quartos-urca-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-400m2-venda-RS450 Data: Empreendimento: Endereço: Avenida Portugal, 402 Bairro: Urca Cidade: Rio de Janeiro Fonte/ telefone: Soma Administração (21) Zoneamento Área construída (m²): 327,33 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): 246,00 Testada: 12,00 Topografia: Terreno Plano Nº dorm. 3 Nºsuíte 2 N.º vagas 4 Setor Urbano: 3798,1400 Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído R$ ,59 Status Obs.: ago/17 UF: RJ 327,33 Esquina: NÃO A VENDA Elemento Comparativo 3 URL: novasir.com.br/nossos-imoveis/terceiros/rio-de-janeiro/urca/casa-em-terreno-duplo-c Data: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Área construída (m²): 360,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Nº dorm. 5 Nºsuíte 2 N.º vagas Preço de venda Obs.: Rua Osório de Almeida, proxímo ao número 25 Urca Rio Property (21) Cidade: Setor Urbano: 3228,3600 R$ ,00 R$/m² construído R$ ,67 Status Rio de Janeiro Zoneamento 400,00 Testada: 15,00 Topografia: Terreno Plano Esquina: A VENDA ago/17 UF: 360,00 RJ NÃO Elemento Comparativo 4 URL: movel/casa-4-quartos-urca-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-468m2-venda-rs400 Empreendimento: Endereço: Rua Cândido Gafree, 19 Bairro: Fonte/ telefone: Data: Área construída (m²): 468,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Julio Bogoricin (21) Nº dorm. 4 Nºsuíte 1 N.º vagas Preço de venda Obs.: R$ 250, ,00 Urca Testada: R$/m² construído R$ Cidade: 10,00 Topografia: 5 Setor Urbano: 8.547,01 Terreno Plano 3228,3600 Status Rio de Janeiro Zoneamento ago/17 UF: 468,00 Esquina: A VENDA RJ SIM Elemento Comparativo 5 URL:.br/imovel/casa-46-quartos-urca-zona-sul-rio-de-janeiro-com-garagem-240m2-venda-R Data: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Área construída (m²): 411,00 Apoio/Edícula: Total: Área terreno (m²): Nº dorm. 6 Nºsuíte 2 N.º vagas Preço de venda Obs.: Avenida Portugal, 784 Urca R gentil Imóveis (21) ,00 Testada: 16,00 2 Cidade: Topografia: Setor Urbano: Terreno Plano 3798,1400 Rio de Janeiro Zoneamento R$ ,00 R$/m² construído R$ 8.515,82 Status A VENDA ago/17 UF: 411,00 Esquina: RJ NÃO A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 13

14 C MAPA DA LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DA PESQUISA: C VALOR VENAL DO TERRENO/TRATAMENTO DE DADOS & VALOR: Nº Endereço Área Terreno (m²) Área Construída (m²) Tipo de Edificação Padrão de Acabamentos Idade Estado de Cons. CUB/CUP (R$/m²) BDI (%) Custo Final (R$/m²) Dep. Setor Urbano Testada Aval. Avenida Portugal, 392 3, , , Rua Marechal Cantuária, 30 Avenida Portugal, 402 Rua Osório de Almeida, proxímo ao número 25 Rua Cândido Gafree, 19 Avenida Portugal, 784 Corpo Principal: 400,00 Casa Médio 1, d 1.457,07 1, ,97 0, , ,2400 7,00 Apoio/Edícula: 0,00 0,00 1,000 Corpo Principal: 327,33 Casa Médio 1,299 b 1.457,07 1, ,73 0, , , ,00 Apoio/Edícula: 0,00 0,00 1,000 Corpo Principal: 360,00 Casa Médio 1, c 1.457,07 1, ,97 0, , , ,00 Apoio/Edícula: 0,00 0,00 1,000 Corpo Principal: 468,00 Casa Médio 1, d 1.457,07 1, ,97 0, , , ,00 Apoio/Edícula: 0,00 0,00 1,000 Corpo Principal: 411,00 Casa Médio 1, d 1.457,07 1, ,97 0, , , ,00 Apoio/Edícula: 0,00 0,00 1,000 Nº Unitário do Terreno (R$/m²) Fatores de Ajustes para Terreno Local. Área Topografia Testada Profundidade Esquina Outros Fator Acumulado Unit.Homg (R$/m²) Aval. - 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 - - Unit.Saneado (R$/m²) ,23 1,0500 0,9095 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0, , , ,25 1,0000 0,9361 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0, , , ,17 1,0000 1,0571 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1, , , ,80 1,1000 0,9399 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1, , , ,93 1,0000 0,9304 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0, , ,70 Unitário médio ,68 9,93% 9,77% 9,43% 9,43% 9,43% 9,43% 9,43% , , A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 14

15 Validação dos Fatores por análise do coeficiente de variação Coeficientes Condição isolado Ausente Local Obrigatório 9,93% 9,77% Área Obrigatório 9,77% 9,93% Topografia Obrigatório 9,43% 9,31% Testada Obrigatório 9,43% 9,31% Usar Profundidade Obrigatório 9,43% 9,31% Usar Esquina Obrigatório 9,43% 9,31% Outros Complementar 9,43% 9,31% Resultado Usar Usar Usar Usar Usar R$18.000,00 Valor Unitário inicial R$18.000,00 Valor Unitário Homogeneizado R$17.000,00 R$17.000,00 R$16.000,00 R$16.000,00 R$15.000,00 R$15.000,00 Valor Unitário (R$/M²) R$14.000,00 R$13.000,00 R$12.000,00 R$11.000,00 R$10.000,00 Média Vu inicial Valor Unitário (R$/M²) R$14.000,00 R$13.000,00 R$12.000,00 R$11.000,00 R$10.000,00 Média Vu Final R$9.000,00 R$9.000,00 R$8.000,00 R$8.000,00 R$7.000,00 R$7.000,00 R$6.000, Elementos Comparativos R$6.000, Elementos Comparativos Coeficiente de variação inicial: 9,43% 9,31% Coeficiente de variação final: DADOS INICIAIS Número de elementos 5 Unitário Médio Saneado (R$/m²) ,68 Desvio Padrão 1135,26 Coeficiente de Variação 9,43% Número de elementos Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) Limite Superior (R$/m²) (+30%) Limite Inferior (R$/m²) (-30%) HOMOGENEIZAÇÃO , , ,51 Número de elementos saneados Unitário Médio Saneado (R$/m²) Desvio Padrão Coeficiente de Variação t de Student Limite Superior (R$/m²) Limite Inferior (R$/m²) Intervalo de Confiabilidade SANEAMENTO , ,17 9,31% 1, ,88 6,37% ,59-6,37% 12,74% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) Unitário (R$/m²) Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) Valor de Mercado p/ Venda Terreno (R$) 3, , , ,00 VALOR DO TERRENO: R$ ,00 C DETERMINAÇÃO DO VALOR DAS BENFEITORIAS: Para composição do valor de benfeitoria, segue o demonstrativo do cálculo. VB = ÁREA CONSTRUÍDA X (CUSTO X DEPRECIAÇÃO) Edificações Área Construída Tipo de Edificação Topografia Vida Útil Estado de Conservação Custo (R$/m²) Padrão de Acabamentos Casa 617,00 Casa Médio Terreno Plano 70 f 2.146, ,07 1,473 1,000 Idade CUB/CUP (R$/m²) BDI (%) A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 15

16 Sendo: Casa Edificações Área Construída Custo (R$/m²) Depreciação Custo Deprec. 617,00 Subtotal 2.146,26 0, ,01 R$ ,01 R$ ,00 Logo, o valor de mercado será composto da soma dos valores de terreno e de construção: Custo de Reedição (R$) Valor de Mercado p/ Venda Terreno (R$) Valor de Venda R$ R$ R$ , , ,21 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) R$ ,00 NOTAS: 1) Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral e dadas as peculiaridades que o diferenciam frente aos demais da região, escolhemos, para a presente avaliação, o valor de R$ ,21, que arredondaremos para R$ ,00. 2) Na avaliação será utilizado o CUP Agosto/17 Revista PINI, Nº 193, Ano 70 como referencia. Este não inclui em sua composição alguns itens, tais como: fundações, elevadores, equipamentos e instalações, ar-condicionado, obras e serviços complementares. Para a correção desta situação multiplicamos o CUB pelo padrão construtivo de cada item considerado, conforme livro Engenharia de Avaliações da Revista PINI de 07. Como os índices de padrão construtivo do Estudo de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos já consideram o fator comercialização ou vantagem de coisa pronta, não será necessário tais acréscimos posteriores. C.3 - VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA No caso de uma liquidação forçada, este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo, em uma situação de baixa demanda e alta oferta. Desta forma, os valores de liquidação para venda conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois é transgredida uma das principais condições de mercado do bem que é a sua velocidade de venda. De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e calculamos conforme planilha abaixo: VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Despesas Fixas IPTU Manutenção Administração Condomínio TOTAL 0,07% sobre o valor do imóvel ao mês 0,10% sobre o valor do imóvel ao mês 0,10% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,27% sobre o valor do imóvel ao mês A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 16

17 Despesas Financeiras Taxa SELIC : 9,25% ao ano Inflação ( Média entre INPC/FIPE/IGPM/IGPDI ): 2,40% ao ano COP = [ ( 1,00 + Tx CDB / 1,00 + Inflação ) 1,00 ) ] COP = 6,6895% ao ano COP = ( 1,00 + COP ao ano) ^ 1/12 1 COP = 0,5411% ao mês Despesas Totais Despesas Totais ( DT ) = Despesas Financeiras + Despesas Fixas DT =[ ( 1,00 + COP ) x (1,00 + Desp.Fixas ) - 1,00 ] DT = 0,8125% ao mês sobre o valor do imóvel Taxa de Atratividade Adicional às despesas totais aplicadas sobre o valor do imóvel será considerada também uma taxa de atratividade do mesmo. Esta reflete a receptividade do imóvel dentro da região em que está inserido. TxA = 96,0000% sobre o valor do imóvel após as despesas totais CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF) i = 0,8125% = DT VF = ,51 n = 36 meses Valor total calculado a partir do Limite inferior do Intervalo de confiança velocidade de venda ( tempo médio de absorção pelo mercado) VLF =[(VF) / ( 1,00 + i ) ^ n] TxA VLF = R$ ,71 VLF arred. = R$ ,00 Redução = 33% Assim, as despesas fixas consideradas para o cálculo da liquidez serão as que incidem no tempo de venda no mercado, após a absorção do imóvel pela instituição, e passam a ser: despesas fixas (Correção de problemas; ITBI; Despesas Cartoriais; Administração; IPTU, Condomínio). Com isto, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e descontamos do valor as despesas que incorrerão ao longo deste tempo. Tempo de absorção: 36 meses (cenário pessimista velocidade de venda) Taxa de desconto: 0,8125 % (despesas totais) Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo mais curto, será necessário que, sobre o valor de mercado para compra e venda (R$ ,00), apliquemos um deságio que tenha equivalência ao tempo esperado, no presente caso em torno de 33%, resultando no valor de R$ , A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 17

18 C.4 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS TERRENO Na definição dos valores de mercado para compra e venda da propriedade avalianda, como na aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, o grau de fundamentação atingido foi o Grau II e o de precisão foi o Grau III, conforme tabelas abaixo: Item TABELA 3 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO Descrição Pontuação Grau III II I Completa quanto aos Caracterização do Completa quanto a todos Adoção de situação 2 fatores utilizados no imóvel Avaliando os fatores analisados paradigma tratamento Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado 2 Foi apresentada informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo. Foi apresentada informações relativas a todas as características dos dados analisadas Foi apresentada informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 3 0,80 a 1,25 0,5 a 2,00 0,40 a 2,50 Total pontuação atingida 9 Itens obrigatórios atingidos: 02 e 04 no mínimo do grau II ENQUADRAMENTO: TABELA 4 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no grau II 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no grau I Amplitude do Intervalo de Confiança 12,74 % Todos, no mínimo no grau I TABELA 5 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE PRECISÃO III Descrição Grau III II I Amplitude do Intervalo de confiança de 80 % em torno da estimativa de tendência central <= 30% <= 40% <= 50% MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTOS Item 1 TABELA 06 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMNTAÇÂO Pontuação Grau Descrição III II I Pela utilização de custo Pela elaboração de unitário básico para 2 orçamento, no mínimo projeto semelhante ao sintético projeto padrão Estimativa do custo direto Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente ao projeto padrão 2 BDI 2 Calculado Justificado Arbitrado A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 18

19 3 Depreciação Física 2 Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem, para deixá-lo no estado de novo ou casos de bens novos ou projetos hipotéticos Calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação. Total pontuação atingida 6 Itens obrigatórios atingidos: 1 e 2 no mínimo no grau II Arbitrada Enquadramento: TABELA 07 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente MÉTODO EVOLUTIVO 1, com os demais no mínimo no grau II 1 e 2 no mínimo no grau II No presente trabalho foi atingido o grau de Fundamentação II, conforme quadro abaixo: Todos, no mínimo no grau I Item 1 2 TABELA 10 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMNTAÇÂO Pontuação Grau Descrição III II I Fundamentação III no Fundamentação II no 2 método comparativo ou método comparativo ou no involutivo. no involutivo. Estimativa valor do terreno Estimativa no custo de reedição 2 Fundamentação III no método da quantificação de custos. Inferido em mercado semelhante Fundamentação II no método da quantificação de custos. Fundamentação I no método comparativo ou no involutivo. Fundamentação I no método da quantificação de custos. Fator de 3 2 Justificado Arbitrado Comercialização Total pontuação atingida 6 Itens obrigatórios atingidos: 01 e 02 no mínimo do grau II ENQUADRAMENTO: TABELA 11 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente 1 e 2 com o 3 no mínimo no grau II 1 e 2 no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 19

20 PARTE D CONCLUSÃO: Definimos os valores venal e de liquidação forçada do imóvel avaliado de acordo com a tabela abaixo: VALOR VENAL DE MERCADO VALOR DE LIQUIDEZ FORÇADA R$ ,00 R$ ,00 Para a obtenção deste valor foram adotadas as técnicas que, a nosso ver, eram as mais indicadas no presente caso. Por outro lado, a propriedade foi considerada como inteiramente livre e desembaraçada de todo e qualquer ônus ou restrição, nesta data. Este trabalho foi realizado pela Equipe Técnica do Departamento de Avaliações da EMBRAP/PRAXIS. Em sua elaboração foram seguidos os critérios mais indicados da Engenharia de Avaliações. Para quaisquer esclarecimentos adicionais, colocamo-nos à sua inteira disposição. Rio de Janeiro, 25 de Agosto de 17. Rua Conde de Bonfim, 106, sl.5, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP 5-053; PABX: (21) embrap@embrappraxis.com.br A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U

21 PARTE E ANEXOS I-FOTOS: Vista da Avenida Portugal, no trecho em frente ao imóvel. Logradouro. Fachada A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 21

22 Área externa. Garagem e área de serviço. Cozinha e lavabo A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 22

23 Aspecto do 1 pavimento. Aspecto do 1 pavimento. Aspecto do 2 pavimento A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 23

24 Aspecto do 2 pavimento. Aspecto do 2 pavimento. Aspecto do 2 pavimento A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 24

25 Aspecto do 3 pavimento. Aspecto do 3 pavimento. Aspecto do 3 pavimento A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 25

26 II-DOCUMENTOS: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 26

27 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 27

28 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 28

29 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 29

30 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 30