RELATÓRIO:

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1 DATA DA VISTORIA: 30/08/2016 REFERÊNCIA: DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL & VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA PROPRIETÁRIO: RAPHA CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA. DADOS DO IMÓVEL: o ENDEREÇO: Rua Caminho do Rio Jordão - Condomínio 4 Estações(Lotes 113, 116, 118, 119, 120, 124, 128, 130, 134, 150); Rua Arca da Aliança - Condomínio Mansões 4 Estações (Lotes 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 26 e 28) o BAIRRO /REGIÃO: Setor Hab. Estrada do Sol/Jardim Botânico (RA-XXVIII). o MUNICÍPIO: Brasília/DF. CARACTERÍSTICAS: TERRENO Vide Quadro de àreas m² OBSERVAÇÕES Áreas tiradas das matriculas, conforme quadro de área. OBSERVAÇÕES 1) O loteamento será entregue com Quadra de tênis; Piscina com borda infinita; Praça do convívio; Play ground; Quadra poliesportiva; Squash; Academia; Sauna; Spa; Gazebo; churrasqueira e forno de pizza; Espaço gourmet; Salão de festas; Espaço mulher; 2) A topografia dos lotes objeto de avaliação é irregular (declive ou aclive); DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA: Matriculas e Planta de Situação. METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Dados Tratamento por fatores 6 elementos. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: Fundamentação II e Precisão III FOTO FRONTAL: Acesso ao condomínio. VALORES: VALORES PARA O CONJUNTO DE 20 LOTES: VALOR DE MERCADO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA R$ ,37 R$ ,00 Rio de Janeiro, 30 de Agosto de RELATÓRIO: Rua Conde de Bonfim, 106, sl. 205, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP ; Telefaxes: / / / embrap@embrappraxis.com.br A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 1

2 INTRODUÇÃO: Para a elaboração do presente trabalho foi realizada vistoria no local e no imóvel. Essa vistoria objetivou constatar condições de ocupação e topografia do trecho e do terreno avaliando. Não foram consideradas benfeitorias. Não foram feitas medições; as medidas apresentadas foram obtidas através de informações e documentos fornecidos pelo cliente. Da mesma forma não foram realizadas análises de solo; assim, não entramos no mérito do terreno apresentar problemas ocultos que comprometam possíveis edificações. As descrições, conclusões e comentários sobre o bem avaliado se baseiam nos dados colhidos in loco e através de documentos subsidiários cedidos para a elaboração do trabalho. Este trabalho está restrito ao campo da engenharia de avaliações. Não realizamos análises de documentação nem pesquisas cartoriais que comprovem aspectos legais quanto à direito de propriedade, posse, hipotecas, execuções, etc. Todas as informações obtidas do Cliente ou de terceiros e reproduzidas neste relatório foram consideradas como fidedignas. O valor buscado será o de mercado, a ser calculado por comparatividade. Para tal, o presente trabalho foi desenvolvido em conformidade com as normas da ABNT, segundo as NBR /2004 e NBR /2004, buscando a apuração, de resultados com o Grau de Fundamentação 1. Todos os mapas, plantas, escrituras, certidões, estudos de aproveitamento, análises contábeis, relatórios técnicos e informações fornecidas por órgãos competentes, sejam oriundos de nossos arquivos ou cedidos para a execução deste trabalho, serão analisados e anexados a este relatório sempre que considerados complementares e esclarecedores. O estudo assim definido será desenvolvido a seguir, em acordância com os dados obtidos junto aos documentos disponíveis quando de sua elaboração. Conceitualmente o trabalho partirá do plano geral- Região/Localidade -para o específico- a propriedade propriamente dita- sempre que a análise desta abrangência regional for fator de importância para a definição de valor. Para a ordenação dos resultados deste projeto, este volume foi dividido em 5 partes: Parte A: trata da apresentação geral da Região de localização do Objeto da Avaliação, baseada em comentários, mapas e fotos. Parte B: trata da descrição do Objeto da Avaliação. Parte C: trata dos Critérios e Cálculos de Avaliação; Parte D: apresenta a conclusão da avaliação e a Chancela da EMBRAP/PRAXIS; Parte E: apresenta fotos e documentos complementares, estes quando disponíveis; A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 2

3 PARTE A LOCAL DE SITUAÇÃO A.1 - DADOS SITUACIONAIS DAS PROPRIEDADES: Endereços: trata-se de 20 lotes, frontais a 2 logradouros internos dos Condomínios Quatro Estações e Mansões Quatro Estações. O empreendimento Quatro Estações é frontal à Estrada do Sol, s/n o. Os lotes 17, 18, 19, 20, 21, 22, 24, 26, 28 e 30 pertencem ao sub-condomínio Mansões Quatro Estações e são frontais à Rua Arca da Aliança. Os lotes 113, 116, 118, 119, 120, 124, 128, 129, 134 e 150 pertencem ao sub- Condomínio Quatro Estações e são frontais à Rua Caminho do Rio Jordão. Bairro: Setor Habitacional Estrada do Sol. Administração Regional: Jardim Botânico - RA XXVIII. Brasília - DF A.2. LOCALIZAÇÃO NOS MAPAS: (em escalas progressivamente maiores) A figura acima mostra a posição da RA-XXVIII em relação à Brasília - Plano Piloto. Dentro da RA-XXVIII aparece destacado o Setor Habitacional Estrada do Sol, caracterizado por loteamentos e condomínios residenciais de padrões variados. Esse Setor é cortado pela Estrada do Sol. No trecho situado ao norte dessa via se desenvolveu um complexo de loteamentos conhecido como Morada de Deus - AMOBB, dividido em 5 sub-condomínios. Esse trecho está destacado pelo círculo amarelo e é apresentado em destaque na página seguinte: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 3

4 A figura acima destaca o trecho e mostra os espaços abrangidos por cada um dos 5 sub-condomínios: Amobb, Máxximo Garden, Vila Hípica, Mansões Quatro Estações, e Quatro Estações; esses 2 últimos abrigam os 20 lotes avaliandos, cujas localizações aproximadas estão destacadas pelos pontos vermelhos A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 4

5 A.3 VISUALIZAÇÃO DO LOCAL EM IMAGENS DE SATÉLITE (GOOGLE EARTH): A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 5

6 A foto acima destaca os condomínios envolvidos - Mansões Quatro Estações e Quatro Estações e mostra a localização aproximada dos lotes avaliandos A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 6

7 A.4. JARDIM BOTÂNICO (RA-XXVIII) - DADOS GERAIS O Jardim Botânico é uma região administrativa (RA XXVIII) do Distrito Federal, criada em agosto de O nome Jardim Botânico, é derivado do Jardim Botânico de Brasília, área de preservação ambiental que se localiza na região administrativa do Lago Sul, em área vizinha à região administrativa do Jardim Botânico. O Jardim Botânico surgiu inicialmente em 1999 como Setor Habitacional Jardim Botânico, criado pelo Decreto , em áreas então pertencentes a São Sebastião. A região é composta basicamente por condomínios fechados, sendo oficialmente 23 condomínios. Os setores periféricos vão sendo, aos poucos, ocupados por inúmeros loteamentos residenciais, de padrões e níveis de ocupação distintos. A.5 O TRECHO: O trecho de referência é chamado Setor Habitacional Estrada do Sol, que se desenvolveu no entorno da Estrada do Sol, que corta todo trecho e representa a principal via de acesso e circulação da região. A região apresenta uma topografia ondulada; é uma área de expansão urbana e ainda semi-urbanizada. Essa urbanização vai sendo feita pelos empreendedores a medida que seus projetos vão sendo implantados. A ocupação do trecho é fundamentalmente residencial unifamiliar, através de loteamentos e condomínios horizontais. O trecho analisado fica ao norte da via, onde se destaca o loteamento pioneiro do local - o Morada de Deus, ou AMOBB - que acabou por dar nome e referência para todo o local. Mas o desenvolvimento do trecho foi sendo implantado aos poucos, em parcelas que receberam nomes específicos, como Amobb, Máxximo Garden, Vila Hípica, Mansões Quatro Estações, e Quatro Estações. A.6 O LOGRADOURO: Dentro deste contexto, a Estrada do Sol é a mais importante via do trecho. A via é totalmente asfaltada e urbanizada na frente dos condomínios, com passeios para pedestres, recuos e jardins. A via é longa e o terreno na região é ondulado. No trecho considerado a topografia é favorável. No trecho a via é bem cuidada e limpa. O tráfego de veículos é regular; o de pedestres é reduzido. A pista é composta por 2 faixas, 1 para cada sentido, mais recuos laterais. No trecho existe iluminação pública, e passeios para pedestres gramados. A foto seguinte mostra o trecho considerado; a seta mostra a entrada do imóvel: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 7

8 PARTE B OBJETO DA AVALIAÇÃO B.1. CONFIGURAÇÃO DA PROPRIEDADE Trata-se de um conjunto de lotes localizados nos condomínios: Mansões Quatro Estações e Quatro estações. A discriminação dos lotes, com suas áreas e confrontações seguem as informações fornecidas pelo cliente. Corroboram, também, as informações constantes nos documentos cedidos pelo Cliente: Matrículas/RGI e Planta de Situação. B.2 - OS LOTES/VISUALIZAÇÃO: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 8

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11 B.4 - OS LOTES/DESCRIÇÃO: Abaixo segue a descrição da área, conforme matriculas n., fornecida pelo consulente. QUADRO DE ÁREAS Matricula n. Tipo Lote Área de Terreno m² Frente m ,08 14, ,58 15, ,62 14, ,41 15, ,67 11, ,38 15, ,18 16, ,58 15, ,82 15, ,10 35, ,68 29, ,16 10, ,93 11, ,68 12, ,41 21, ,74 20, ,65 20, ,09 19, ,67 19, ,78 20,09 Total ,21 B.5. BENFEITORIAS: InexistenteS A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 11

12 B.6 DOCUMENTOS SUBSIDIÁRIOS: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 12

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22 PARTE C AVALIAÇÃO C.1. PREMISSAS: Para a determinação do valor do imóvel avaliando deve-se estabelecer o melhor método de cálculo a adotar, entre os possíveis. No presente caso, devido às características específicas do imóvel analisado, adotaremos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com Tratamento por Fatores. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes das amostras, sendo que estas, preferencialmente, devem apresentar características mais semelhantes possíveis às do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneas com a data de referência da avaliação. Os dados disponíveis serão analisados e comparados aos do imóvel a avaliar. Esta comparação impõe o cômputo de diversos fatores, alguns de ordem conceitual e subjetiva. Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, quanto à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, padrão construtivo, estado de conservação, ponto comercial, existência de equipamento urbano, etc. A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade avalianda. Fator de Fonte - Oferta Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Local (Transposição) Para a transposição de valores, do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, é utilizado o fator transposição. Localização (Ft): expressa as diferentes localidades do ponto de vista comercial. Fator Área Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do livro Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado/área do avaliando) n Onde: n = 1/4, para diferenças de áreas inferiores a 30%, n = 1/8, para diferenças de áreas superiores a 30%. Fator Topografia Para a análise da topografia foram utilizados índices determinados pelo IBAPE para o avaliando e os elementos de referência, aplicados ao modelo segundo expressão abaixo: Ftopografia = Índice avaliando/índice elemento A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 22

23 Fator de Testada Topografia Depreciação Fator Terreno Plano 0% 1,00 Declive até 5% 5% 0,95 Declive de 5% até 10% 10% 0,90 Declive de 10% até 20% 20% 0,80 Declive acima de 20% 30% 0,70 Em aclive até 10% 5% 0,95 Em aclive até 20% 10% 0,90 Em aclive acima de 20% 15% 0,87 Abaixo do nível da rua até 1,00 m 0% 1,00 Abaixo do nível da rua de 1,00m até 2,50m 10% 0,90 Abaixo do nível da rua de 2,50m até 4,00m 20% 0,80 Acima do nível da rua até 2,00m 0% 1,00 Acima do nível da rua de 2,00m até 4,00m 10% 0,90 Fator que complementa a composição dos fatores de forma (área, testada e profundidade) para a formação do valor, incluída através do modelo abaixo: F testada = (testada do avaliando/testada do elemento pesquisado) f, no limite de [0,80;1,20] Sendo f = 0,25, conforme tabela IBAPE para expoente do fator testada considerando Grupo III (Zona Comercial Padrão Médio). Fator Profundidade A profundidade estando fora dos limites recomendados pela zona de norma (inferior à mínima ou superior à máxima) atua sempre como fator desvalorizante e, portanto, a profundidade de valor maior deve estar sempre em denominador. A frente vai atuar como fator valorizante se for maior que a de referência e desvalorizante se for menor que a frente padrão. Os índices determinados e aferidos no local foram aplicados, quando necessário, de acordo com a sensibilidade do engenheiro avaliador. Fator Esquina Com a finalidade de ajustar as variações de valores em relação ao número de frentes para logradouros, foi aplicado um ajuste de no máximo 15% aos elementos que não são de esquina. Fator Outros Quando observadas outros características próprias dos elementos utilizados na avaliação que interferem diretamente na formação do valor final, é utilizado um fator extra, no caso o fator outros, para alinhar tais características. Em determinadas avaliações verificamos que o preparo e adequação do terreno (terraplanagem, demolição e limpeza) em função de sua capacidade de aproveitamento e utilização possuem influência para a formação do valor, incluída na avaliação através do Fator Outros. Os índices desta variável são definidos conforme sensibilidade do avaliador através do contato com os corretores da região, dados de obras executadas, da topografia e do tipo de solo, limitando os valores numa variação de ± 15%, quando necessário. C.1.1. NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO: É importante, também, enfatizar, que o presente trabalho será desenvolvido através dos procedimentos matemáticos recomendados pelas NBR Parte 1 (Procedimentos gerais) /Parte 2 (Imóveis urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas buscando a apuração de resultados com o nível de Fundamentação II e Precisão II A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 23

24 C.2 - PESQUISA DE MERCADO Elemento Comparativo 1 URL: Empreendimento: Condominio - AMOBB Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Área terreno (m²): Preço de venda Obs.: Rua Donai - Av. do Sol - Lote Jardim Botanico Cidade: Brasilia Data: ago/16 Sr. Geronimo (61) Setor Urbano: 1,0000 R$ 720,00 Testada: 15, ,00 R$/m² construído Topografia: Terreno Plano UF: Esquina: R$ 326,39 Status A VENDA DF NÃO Elemento Comparativo 2 URL: Empreendimento: Condominio - AMOBB Endereço: Rua Donai - Av. do Sol - Lote Bairro: Jardim Botanico Fonte/ telefone: Sr. Geronimo (61) Área terreno (m²): 731,00 Testada: 15,00 Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído Obs.: R$ Cidade: Topografia: Data: ago/16 Brasilia UF: DF Setor Urbano: 1,0000 Terreno Plano Esquina: NÃO 287,28 Status A VENDA Elemento Comparativo 3 URL: Empreendimento: Condominio Quatro Estações Endereço: Av. do Sol s/n - Caminho do Rio Jordão lote 8 Bairro: Jardim Botanico Cidade: Fonte/ telefone: Lopes - SÔNIA ( 61) Área terreno (m²): 573,00 Testada: 15,00 Topografia: Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído R$ Obs.: Codigo (LS Data: ago/16 Brasilia UF: DF Setor Urbano: 1,0000 Terreno Plano Esquina: NÃO 696,34 Status A VENDA Elemento Comparativo 4 URL: Data: ago/16 Empreendimento: Condominio Quatro Estações Endereço: Av. do Sol s/n Bairro: Jardim Botanico Cidade: Brasilia UF: DF Fonte/ telefone: Paulo Duarte - JONATAN (61) Setor Urbano: 1,0000 Área terreno (m²): 1.053,00 Testada: 20,00 Topografia: Terreno Plano Esquina: NÃO Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído R$ 555,56 Status A VENDA Obs.: Cod: VILLA Elemento Comparativo 5 URL: Empreendimento: Condominio Quatro Estações Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Área terreno (m²): Preço de venda Obs.: Av. do Sol s/n Jardim Botanico GM IMÓVEIS (61) ,35 Cidade: R$ ,00 R$/m² construído R$ 650,70 Status Brasilia Data: Setor Urbano: Testada: 15,00 Topografia: Terreno Plano Esquina: A VENDA ago/16 UF: DF 1,0000 NÃO Elemento Comparativo 6 URL: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Área terreno (m²): Av. do Sol - Rua Caminho do Rio Jordão Lote 63 Joab Vieira (61) Preço de venda R$ ,00 R$/m² construído Obs.: Data: out/15 Jardim Botanico Cidade: Brasilia UF: DF 690,87 Testada: 15,00 Topografia: Terreno Plano Setor Urbano: Esquina: R$ 593,45 Status A VENDA 1,0000 NÃO A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 24

25 C.3 LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS: A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 25

26 C.4 - HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS & RESULTADO: Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto a confiabilidade das amostras, a localização, área, topografia, existência de equipamento urbano, etc. Nº Endereço Área Terreno (m²) Setor Urbano Testada Topografia Preço Pedido (R$) Unitário do Terreno (R$/m²) Aval. Av. do Sol s/n Lote ,08 1,00 14,99 Terreno Plano 1,00 1 Rua Donai - Av. do Sol - Lote 720,00 1,00 15,00 Terreno Plano 1,00 2 Rua Donai - Av. do Sol - Lote 731,00 1,00 15,00 Terreno Plano 1,00 3 Av. do Sol s/n - Caminho do Rio Jordão lote 8 573,00 1,00 15,00 Terreno Plano 1,00 4 Av. do Sol s/n 1053,00 1,00 20,00 Terreno Plano 1,00 5 Av. do Sol s/n 599,35 1,00 15,00 Terreno Plano 1,00 6 Av. do Sol - Rua Caminho do Rio Jordão Lote ,87 1,00 15,00 Terreno Plano 1,00 - R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 R$ ,00 Unitário seco médio - R$ 293,75 R$ 258,55 R$ 626,70 R$ 500,00 R$ 585,63 R$ 534,11 R$ 466,46 Oferta (F1) Local (F2) Área (F3) Topografia (F4) Testada (F5) Profundidade (F6) Esquina (F7) Outros (F8) Fator Acumulado 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,9000 1,3000 1,0389 1,0000 0,9998 1,0000 1,0000 1,0000 1,3387 R$ 393,25 R$ 393,25 0,9000 1,3000 1,0428 1,0000 0,9998 1,0000 1,0000 1,0000 1,3427 R$ 347,15 R$ 347,15 0,9000 0,9000 0,9812 1,0000 0,9998 1,0000 1,0000 1,0000 0,8811 R$ 552,17 R$ 552,17 0,9000 1,0000 1,0689 1,0000 0,9304 1,0000 1,0000 1,0000 0,9993 R$ 499,66 R$ 499,66 0,9000 1,0000 0,9923 1,0000 0,9998 1,0000 1,0000 1,0000 0,9922 R$ 581,05 R$ 581,05 0,9000 1,0000 1,0282 1,0000 0,9998 1,0000 1,0000 1,0000 1,0281 R$ 549,10 R$ 549,10 Coeficiente de variação: Fatores de Ajustes para Terreno Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 21,05% 31,30% 33,02% 33,25% 33,02% 33,02% 33,02% R$ 487,06 R$ 487,06 Validação dos Fatores por análise do coeficiente de variação Coeficientes Condição Isolado Ausente Local Obrigatório 21,05% 31,25% Área Obrigatório 31,30% 21,27% Topografia Obrigatório 33,02% 19,58% Testada Obrigatório 33,25% 19,74% Profundidade Obrigatório 33,02% 19,74% Esquina Obrigatório 33,02% 19,58% Outros Complementar 33,02% 19,58% Resultado Usar Usar Usar Usar Usar Usar Usar A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 26

27 DADOS INICIAIS Número de elementos 6 Unitário Médio (R$/m²) 466,46 Desvio Padrão 154,04 Coeficiente de Variação 33,02% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 6 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 487,06 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 633,18 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 340,94 SANEAMENTO Número de elementos saneados 6 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 487,06 Desvio Padrão 95,35 Coeficiente de Variação 19,58% t de Student 1,48 Limite Superior (R$/m²) 544,67 11,83% Limite Inferior (R$/m²) 429,45-11,83% Intervalo de Confiabilidade 23,66% FORMAÇÃO DE VALOR Área do Terreno(m²) 618,08 Unitário (R$/m²) 487,06 Valor de Mercado p/ Venda (terreno) (R$) ,54 VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² terreno (R$/m²): R$ ,00 487,06 Valor Venal Mínimo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): Valor Venal Máximo de Mercado Valor do imóvel por m² (R$/m²): LIMITE DA VALORES R$ R$ ,00 429, ,00 544,75 Considerando os atributos do objeto perante o campo amostral, escolhemos, para a presente avaliação, o valor central do intervalo, ou seja: R$ ,54 que arredondamos para R$ ,00, para o lote 17. Observação: Abaixo segue planilha com valores dos demais lotes, considerando o fator área A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 27

28 LOTE Área Privativa Área Terraço Área Total Área Equiv. VMX Fpav. Fárea Topo Grafia PREÇO LIQUIDEZ ,08-618,08 618,08 487,06 1, R$ , , ,58-645,58 645,58 487,06 1,0000 0, R$ , , ,62-580,62 580,62 487,06 1,0000 1, R$ , , ,41-610,41 610,41 487,06 1,0000 1, R$ , , ,67-538,67 538,67 487,06 1,0000 1, R$ , , ,38-719,38 719,38 487,06 1,0000 0, R$ , , ,18-759,18 759,18 487,06 1,0000 0, R$ , , ,58-722,58 722,58 487,06 1,0000 0, R$ , , ,82-708,82 708,82 487,06 1,0000 0, R$ , , ,1-735,10 735,1 487,06 1,0000 0, R$ , , ,68-734,68 734,68 487,06 1,0000 0, R$ , , ,16-608,16 608,16 487,06 1,0000 1, R$ , , ,93-596,93 596,93 487,06 1,0000 1, R$ , , ,68-557,68 557,68 487,06 1,0000 1, R$ , , ,41-544,41 544,41 487,06 1,0000 1, R$ , , ,74-536,74 536,74 487,06 1,0000 1, R$ , , ,65-786,65 786,65 487,06 1,0000 0, R$ , , ,09-528,09 528,09 487,06 1,0000 1, R$ , , ,67-532,67 532,67 487,06 1,0000 1, R$ , , ,78-644,78 644,78 487,06 1,0000 0, R$ , ,89 R$ , ,02 R$ , ,02 C.5 - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS TERRENO Na definição dos valores de mercado para compra e venda da propriedade avalianda, como na aplicação do método comparativo direto de dados de mercado, o grau de fundamentação atingido foi o Grau II e o de precisão foi o Grau III, conforme tabelas abaixo: Item TABELA 3 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO Descrição Pontuação Grau III II I Completa quanto aos Caracterização do Completa quanto a todos Adoção de situação 2 fatores utilizados no imóvel Avaliando os fatores analisados paradigma tratamento Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado 2 Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo. Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados analisadas Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 2 0,80 a 1,25 0,5 a 2,00 0,40 a 2,50 Total pontuação atingida 8 Itens obrigatórios atingidos: 2 e 4 no mínimo do grau II Enquadramento: TABELA 4 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no grau II 2 e 4 no mínimo no Grau II e os demais no mínimo no grau I Todos, no mínimo no grau I A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 28

29 Amplitude do Intervalo de Confiança 23,66% TABELA 5 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE PRECISÃO III Descrição Grau III II I Amplitude do Intervalo de confiança de 80 % em torno da estimativa de tendência central <= 30% <= 40% <= 50% C.5 - VALOR FINAL COM LIQUIDEZ FORÇADA No caso de uma liquidação forçada, este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo, em uma situação de baixa demanda e alta oferta. Desta forma, os valores de liquidação para venda conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois é transgredida uma das principais condições de mercado do bem que é a sua velocidade de venda. De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e que serão calculadas conforme planilha abaixo: VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Despesas Fixas IPTU Manutenção Administração Condomínio TOTAL 0,05% sobre o valor do imóvel ao mês 0,10% sobre o valor do imóvel ao mês 0,10% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,25% sobre o valor do imóvel ao mês Despesas Financeiras Taxa CDB : 15,00% ao ano Inflação ( Média entre INPC/FIPE/IGPM/IGPDI ): 9,50% ao ano COP = [ ( 1,00 + Tx CDB / 1,00 + Inflação ) 1,00 ) ] COP = 5,0228% ao ano COP = ( 1,00 + COP ao ano) ^ 1/12 1 COP = 0,4092% ao mês Despesas Totais ( DT ) = Despesas Financeiras + Despesas Fixas DT =[ ( 1,00 + COP ) x (1,00 + Desp.Fixas ) - 1,00 ] DT = 0,6603% ao mês sobre o valor do imóvel CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF) i = 0,6603% = DT VF = ,31 n = 18 meses VLF = (VF) / ( 1,00 + i ) ^ n VLF = R$ ,60 VLF arred. = R$ ,00 Redução = 34% Valor total calculado a partir do Limite inferior do Intervalo de confiança velocidade de venda ( tempo médio de absorção pelo mercado) A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 29

30 Assim, as despesas fixas consideradas para o cálculo da liquidez serão as que incidem no tempo de venda no mercado, após a absorção do imóvel pela instituição, e passam a ser: despesas fixas (Correção de problemas; ITBI; Despesas Cartoriais; Administração; IPTU, Condomínio). Com isto, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e descontamos do valor as despesas que incorrerão ao longo deste tempo. Tempo de absorção: 18 meses (cenário pessimista velocidade de venda) Taxa de desconto: 0,6603 % (despesas totais) Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo mais curto será necessário que, sobre o valor de mercado para compra e venda, apliquemos um deságio que tenha equivalência ao tempo esperado, no presente caso em torno de 34%, resultando no valor de R$ ,00. LOTE Área Privativa Área Terraço Área Total Área Equiv. VMX Fpav. Fárea Topo Grafia PREÇO Liquidez R$ ,08-618,08 618,08 487,06 1, R$ , , ,58-645,58 645,58 487,06 1,0000 0, R$ , , ,62-580,62 580,62 487,06 1,0000 1, R$ , , ,41-610,41 610,41 487,06 1,0000 1, R$ , , ,67-538,67 538,67 487,06 1,0000 1, R$ , , ,38-719,38 719,38 487,06 1,0000 0, R$ , , ,18-759,18 759,18 487,06 1,0000 0, R$ , , ,58-722,58 722,58 487,06 1,0000 0, R$ , , ,82-708,82 708,82 487,06 1,0000 0, R$ , , ,1-735,10 735,1 487,06 1,0000 0, R$ , , ,68-734,68 734,68 487,06 1,0000 0, R$ , , ,16-608,16 608,16 487,06 1,0000 1, R$ , , ,93-596,93 596,93 487,06 1,0000 1, R$ , , ,68-557,68 557,68 487,06 1,0000 1, R$ , , ,41-544,41 544,41 487,06 1,0000 1, R$ , , ,74-536,74 536,74 487,06 1,0000 1, R$ , , ,65-786,65 786,65 487,06 1,0000 0, R$ , , ,09-528,09 528,09 487,06 1,0000 1, R$ , , ,67-532,67 532,67 487,06 1,0000 1, R$ , , ,78-644,78 644,78 487,06 1,0000 0, R$ , ,00 R$ , ,00 R$ ,37 R$ , A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 30

31 PARTE D: CONCLUSÃO Definimos em R$ ,37 o valor venal de mercado e em R$ ,00 o valor de liquidação forçada sugeridos para os 20 lotes frontais à Rua Caminho do Rio Jordão e Rua Arca da Aliança, s/n, Setor Habitacional Estrada do Sol, Jardim Botânico- XXVIII RA, Brasilia - DF. Para a obtenção destes valores foram adotadas as técnicas que, a nosso ver, eram as mais indicadas no presente caso. Por outro lado, a propriedade foi considerada como inteiramente livre e desembaraçada de todo e qualquer ônus ou restrição, nesta data. Este trabalho foi realizado pela Equipe Técnica do Departamento de Avaliações da EMBRAP/Praxis. Em sua elaboração foram seguidos os critérios mais indicados da Engenharia de Avaliações. Para quaisquer esclarecimentos adicionais, colocamo-nos à sua inteira disposição. Rio de Janeiro, 30 de Agosto de Rua Conde de Bonfim, 106, sl.205, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP ; Telefaxes: / / / embrap@infolink.com.br A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 31

32 PARTE E FOTOS: Fachada do condomínio Mansões Quatro Estações Fachada do condomínio A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 32

33 Logradouro da entrada do condomínio Rua Arca da Aliança Vista dos lotes 17, 19 e A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 33

34 Vista do lote 30 Vista dos lotes 28 e 26 Vista dos lotes 24, 22, 20 e A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 34

35 Rua caminhos do Jordão Aspectos dos lotes 116, 118, 120 e 124 Aspectos dos lotes 113 e A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 35

36 Aspectos dos lotes 128 e 130 Aspectos do lote 134 Aspectos do lote A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 36

37 Portaria interna, n continuidade para o condomínio Quatro Estações. Instalações subterrâneas do condomínio A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 37