RELATÓRIO: A

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1 RELATÓRIO: A Rua Conde de Bonfim, 106, sl.205, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP ; PABX: (21) A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 1

2 INTRODUÇÃO/SUMÁRIO: Para a realização deste relatório foi feita vistoria externa e interna no imóvel e no local de situação, objetivando a determinação do padrão construtivo e do estado de conservação. Não foram feitas medições detalhadas, as medidas apresentadas foram obtidas através de informações e documentos fornecidos pelo cliente e não foram realizadas análises estruturais. Sendo assim, não entramos no mérito do imóvel apresentar problemas nas instalações elétricas e hidráulicas ou vícios construtivos ocultos que comprometam a solidez e integridade da edificação. Como este trabalho está restrito ao campo da engenharia de avaliações, não realizamos análises de documentação legal nem pesquisas cartoriais que comprovem aspectos ligados ao direito de propriedade, posse, hipotecas, execuções, etc. Todas as informações obtidas do Cliente ou de terceiros e reproduzidas neste relatório foram consideradas como fidedignas. O valor buscado será o de mercado, a ser calculado por comparatividade. Para tal, o presente trabalho foi desenvolvido em conformidade com as normas da ABNT, segundo as NBR /2011 e NBR /2011, buscando a apuração, de resultados com o Grau de Fundamentação I. Todos os mapas, plantas, escrituras, certidões, estudos de aproveitamento, análises contábeis, relatórios técnicos e informações fornecidas por órgãos competentes, sejam oriundos de nossos arquivos ou cedidos pelo Cliente, serão analisados e anexados a este trabalho sempre que considerados complementares e esclarecedores. O estudo assim definido será desenvolvido a seguir, em acordância com os dados obtidos junto aos documentos disponíveis quando de sua elaboração. Conceitualmente o trabalho partirá do plano geral - Região/Localidade - para o específico - a propriedade propriamente dita. Para a ordenação dos resultados deste projeto, este volume foi dividido em cinco partes: Parte A: trata da apresentação geral da Região de localização do Objeto da Avaliação, baseada em comentários, mapas e fotos. Parte B: trata da descrição do Objeto da Avaliação. Parte C: trata da apuração do valor. Parte D: apresenta a conclusão da avaliação e a Chancela da EMBRAP/PRAXIS. Parte E: apresenta fotos e documentos complementares, estes quando disponíveis A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 2

3 PARTE A: LOCAL DE SITUAÇÃO A.1. DADOS REFERENCIAIS: Endereço: Av. Embaixador Abelardo Bueno, 1.111, Bloc o 1, sala 350. Empreendimento: Seletto Business D.O.C. Complexo: Rio Office Park III. Bairro: Barra da Tijuca. Região: XIX a RA do município. Município: Rio de Janeiro. Estado: Rio de Janeiro. A.2. LOCALIZAÇÃO GEOGRÁFICA (em escalas progressivamente maiores) A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 3

4 A.3 - VISUALIZAÇÃO DO LOCAL EM IMAGEM DE SATÉLITE (GOOGLE EARTH): A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 4

5 A.4 - CONSIDERAÇÕES SOBRE A REGIÃO / LOCALIDADE. A Barra da Tijuca e o Recreio dos Bandeirantes se distribuem sobre uma extensa baixada lagunar. Essa região é uniforme, plana e contínua, o que faz com que, hoje, esses bairros apresentem limites, na prática, pouco identificáveis. Nos últimos 30 anos, esta imensa área apresentou um desenvolvimento sem precedentes na cidade. Ao longo dos cerca de 20 km da Av. das Américas (seu eixo longitudinal principal), foram, e continuam sendo, criados, inúmeros núcleos quase independentes residenciais, comerciais e mistos que se constituem em verdadeiros sub-bairros. Mais recentemente, o mesmo vem acontecendo com o eixo norte-sul, representado pela Av. Ayrton Senna, que faz a ligação do bairro com Jacarepaguá e Linha Amarela. O setor de situação do imóvel avaliando é na área limite entre a Barra da Tijuca e Jacarepaguá, mais especificamente na região chamada Centro Olímpico/Centro Metropolitano. De acordo com o Plano Piloto de Lúcio Costa, grande parte dos órgãos administrativos bem como o centro financeiro do Rio de Janeiro migrariam para essa região. Isso não aconteceu, mas a região cresceu de forma impressionante, tomando outros rumos. Durante o crescimento da Barra da Tijuca ao longo dos anos 1990 e do esvaziamento do Centro do Rio, se acreditou que esse processo seria irreversível. Mas com o crescimento da cidade, hoje há um cenário de vacância normal no Centro e, ainda assim, um grande número de empresas tem montado escritórios na Barra. Atualmente já se acredita que o Rio de Janeiro, bem como outras cidades ao redor do mundo, pode sustentar duas áreas de negócios sem que uma prejudique a outra. A região analisada já conta com alguns dos mais sofisticados centros empresariais da Barra, bem como um dos maiores centros de produção áudio-visual do Brasil, o Polo Rio de Cine & Vídeo, o Shopping Metropolitano, hotéis, hospitais, além de uma das maiores concentrações de lançamentos imobiliários residenciais da cidade. O Centro Administrativo em si também está localizado na Avenida Abelardo Bueno, junto ao local analisado. A região já é, efetivamente, uma realidade no contexto imobiliário comercial na cidade. É fundamental destacar também a proximidade do empreendimento analisado com o Riocentro Conventions & Exhibitions, um dos maiores complexos de convenções do país e que acolheu as maiores instalações do Centro Olímpico da cidade. É um setor fundamentalmente misto comercial/residencial, de bom nível, com grandes empreendimentos residenciais e comerciais próximos. A área é urbanizada, com ruas e avenidas bastante arborizadas e dotadas de todos os equipamentos urbanos modernos disponíveis na cidade, além de um expressivo complexo de viadutos que distribuem o intenso tráfego de veículos que passam pelo local. A.5 - O LOGRADOURO: Dentro deste cenário, a Av. Abelardo Bueno se constitui, atualmente, numa das mais importantes vias da região e, inegavelmente, aquela que tem recebido o maior número de empreendimentos comerciais e residenciais da cidade, além de importantes intervenções urbanas. Se constitui em via larga, com várias faixas de tráfego, distribuídas em 4 pistas paralelas, 2 para cada sentido, separadas por amplos canteiros centrais, incluindo, também, 2 faixas para os BRTs. A via foi totalmente reurbanizada e complementada para a Rio/2016. A foto a seguir mostra o trecho e aponta o local do empreendimento: A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 5

6 A.6. MERCADO A Barra da Tijuca mudou o perfil do modo de viver da cidade nos últimos 40 anos. Quando os primeiros empreendimentos foram lançados, esbarravam na total falta de infraestrutura, comércio e serviços do local. Esbarravam também na distância e dificuldades de acesso. A seu favor, a região dispunha de cerca de 20 km de praias belíssimas e terra em quantidade, o que tornava o preço do m² altamente convidativo. A forma para atrair os compradores foi oferecer algo novo em termos de moradia: assim surgiram os grandes condomínios, com espaços, jardins, conforto e completa infraestrutura de lazer. O que para muitos era um modismo a durar pouco transformou-se num padrão e hoje este formato é exportado para outros bairros. Ao longo dos anos que se seguiram e conforme melhoravam as condições do novo bairro transportes, comunicações, prédios comerciais, shoppings e afins, morar na Barra foi-se tornando o anseio de nove entre dez cariocas. Com o crescimento da população do bairro, começaram também a chegar os empreendimentos comerciais. À feição dos condomínios residenciais, esses também vieram apresentar características únicas, tanto em projeto como arquitetonicamente. Hoje a região é a que apresenta o maior número de novos empreendimentos comerciais na cidade. Previa-se, também, um grande sucesso de vendas. Com a mira no sucesso do projeto olímpico, os lançamentos comerciais, residenciais e hoteleiros se multiplicaram, com preços, de forma geral especulativos. No entanto, com a crise político-econômica dos últimos 3 anos, o mercado imobiliário carioca foi extremamente atingido. A oferta superou a procura, as vendas paralisaram, e os novos lançamentos foram abortados. Hoje existe uma grande quantidade de unidades - de todas as tipologia - em estoque, em busca de venda ou locação. Os negócios tem acontecido, mas em patamares realistas, que remetem a valores de meses atrás A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 6

7 PARTE B A PROPRIEDADE AVALIADA B.1 - CARACTERIZAÇÃO GERAL DO IMÓVEL: Trata-se de sala comercial pertencente ao Bloco 1 do empreendimento Selleto Business D.O.C. Suas características básicas foram obtidas durante a vistoria local e através de documentos subsidiários. O complexo pode ser visualizado na foto abaixo: B.2 - TERRENO: Caracterização: lote urbano. Acessos: direto, pelos logradouros. Forma: irregular. Topografia: área plana. Área terreno: frente 72,75 m + 12,57m em curva subordinada a um raio de 8,00m concordando com alinhamento da Rua Henriete Morineau, por onde mede 74,00m + 12,57m em curva subordinada a um raio interno de 8,00m, concordando com alinhamento da Rua Piolim, por onde mede 72,75m; 90,00m a esquerda, onde confronta com o lote 2 do P.A.L B.3 O EMPREENDIMENTO/DESCRITIVO: Conotação básica: Seletto Business DOC - lojas e salas comerciais na Barra da Tijuca. Composto de dois blocos (Office e Corporate), com área privativa entre 21,71 e 64,35m² (Office) e 100 e 200m² (Corporate). Possui 5 elevadores no Office e 3 no Corporate. Empreendimento reúne sofisticação, alto acabamento, exclusividade. Integrado ao complexo do Rio Office Park.: Subsolo (2): hall dos elevadores, circulações, rampas de acesso e garagem; Térreo: lojas, circulação e acesso aos blocos; 2 e 4 pavimento: circulação, caixa de escada, hall dos elevadores, shaft e salas; Cobertura: casa de maquinas e terraço; A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 7

8 Aspectos Construtivos: Infra-estrutura: fundações profundas. Superestrutura: concreto armado. Lajes: convencionais em concreto armado. Cobertura: lajes impermeabilizadas em concreto armado. Painéis perimetrais: alvenaria de tijolos. Painéis divisórios internos: alvenaria de tijolos. Equipamentos e Instalações: Instalações elétricas: convencionais, com eletrodutos embutidos e pontos de tomadas e luz nos compartimentos. Instalações hidráulicas: convencionais, com tubulações embutidas na alvenaria, em colunas, de acordo com o projeto. Sistema anti-incêndio: extintores individuais; registros e mangueiras nos pavimentos. Escada interna. Elevadores: em número de 02 no bloco (Office 2). Padrão da edificação: médio com elevador, segundo NBR-12721/92 da ABNT. Padrão dos materiais empregados no acabamento/revestimento externos e internos da edificação: médio. Estado de conservação: novo. PLANTAS DE IMPLANTAÇÃO: A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 8

9 B.4 Sala 350 sala: frontal a Rua Piolim: Composto sala e w.c; Observação: A sala está desocupada e não foi permitida a Vistoria interna; em conversa realizada com um dos funcionários da administração, o empreendimento está com ocupação baixa (28%); A sala possuí 1 vaga de garagem na escritura e a sua fração ideal 0, do terreno. Área Construída: 23,36 m². Vagas - RGI : 1 vagas. Observações: 1. A área construída com 23,36 m² foi obtida no local e está sendo utilizada nos cálculos avaliatórios. 2. A área informada no IPTU com 23,00 m², está em desacordo com a área fornecida A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 9

10 PLANTA: A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 10

11 PARTE C AVALIAÇÃO C.1. PREMISSAS/METODOLOGIA No presente caso, adotamos o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Tratamento por Fatores para a determinação do valor das propriedades. O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos de elementos comparáveis, constituintes de amostra, sendo que esta, preferencialmente, deve apresentar características mais semelhantes possíveis às do bem avaliando, com fontes de informação identificada e diversificada, e de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação. Os dados disponíveis são analisados e comparados aos do imóvel a avaliar. Esta comparação impõe o cômputo de diversos fatores, alguns de ordem conceitual e subjetiva. Os fatores de ajuste adotados para homogeneizar as amostras colhidas em pesquisa servem para corrigir distorções quanto à confiabilidade das amostras, quanto à sua localização, tamanho de testada ou área, profundidade do lote, padrão construtivo, estado de conservação, ponto comercial, existência de equipamento urbano, etc. A aplicação de um ou mais desses fatores irá variar de acordo com o que indicar a análise de cada caso e objetivará, sempre, equiparar as amostras à realidade da propriedade avalianda. Fator de Fonte - Oferta. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO Com a finalidade de isolar a eventual existência da elasticidade das ofertas, os preços unitários pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram abatidos em 10%, para posterior consideração dos dados nos cálculos estatísticos. Fator de Local (Transposição) Para a transposição de valores do local onde se encontram os elementos comparativos para o local de referência, eleito como o de situação do imóvel, foram utilizados índices determinados e aferidos no local. Localização (Ft): expressa as diferentes localidades do ponto de vista comercial. Fator Área Para homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área que apresentam foi utilizado o fator de área em conformidade com as prescrições do Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações, de autoria de Sérgio Antônio Abunahman, publicado pela Editora Pini: Fa = (área de elemento pesquisado/área do avaliando) n, onde n = 1/4, para diferenças de áreas inferiores a 30% e n = 1/8, para diferenças de áreas superiores a 30%. Fator Padrão Como o fator padrão construtivo refere-se à variação do preço dos imóveis em função do padrão da construção, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 11

12 Fpc = (PdAVA / PdCOMP) onde: Fpc: Fator Padrão Construtivo PdAVA: Padrão Construtivo correspondente ao Imóvel Avaliando PdCOMP: Padrão Construtivo correspondente ao Elemento Comparativo Os valores para PdAVA e PDCOMP são definido conforme critério do avaliador utilizando os dados da literatura disponibilizados pelo IBAPE após estudos na área, conforme relacionados na imagem abaixo: CLASSE RESIDENCIAL COMERCIAL SERVIÇO INDUSTRIAL IBAPE / SP TIPOLOGIA CONSTRUTIVA GRUPO 1.1 BARRADO GRUPO 1.2 CASA GRUPO 1.3 APARTAMENTO GRUPO 2.1 ESCRITÓRIO VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS PADRÃO CONSTRUTIVO INTERVALO DE VALORES Mínimo entre Médio entre Máximo Padrão Rústico 0,060 0,075 0,090 0,105 0, Padrão Simples 0,132 0,144 0,156 0,168 0, Padrão Rústico 0,360 0,390 0,420 0,450 0, Padrão Proletário 0,492 0,534 0,576 0,618 0, Padrão Econômico 0,672 0,729 0,786 0,843 0, Padrão Simples 0,912 0,984 1,056 1,128 1, Padrão Médio 1,212 1,299 1,386 1,473 1, Padrão Superior 1,572 1,674 1,776 1,878 1, Padrão Fino 1,992 2,214 2,436 2,658 2, Padrão Luxo Acima de 2, Padrão Econômico 0,600 0,705 0,810 0,915 1, Padrão Simples Sem elevador 1,032 1,149 1,266 1,383 1,500 Com elevador 1,260 1,365 1,470 1,575 1, Padrão Médio Sem elevador 1,512 1,629 1,746 1,863 1,980 Com elevador 1,692 1,809 1,926 2,043 2, Padrão SuperiorSem elevador 1,992 2,109 2,226 2,343 2,460 Com elevador 2,172 2,289 2,406 2,523 2, Padrão Fino 2,652 2,859 3,066 2,853 2, PadrãO Luxo Acima de 3, Padrão Econômico 0,600 0,690 0,780 0,870 0, Padrão Simples Sem elevador 0,972 1,089 1,206 1,323 1,440 Com elevador 1,200 1,305 1,410 1,515 1, Padrão Médio Sem elevador 1,452 1,554 1,656 1,758 1,860 Com elevador 1,632 1,734 1,836 1,938 2, Padrão SuperiorSem elevador 1,872 1,959 2,046 2,133 2,220 Com elevador 2,052 2,169 2,286 2,403 2, Padrão Fino 2,532 2,799 3,066 3,333 3, Padrão Luxo Acima de 3,61 ESPECIAL GRUPO 2.2 GALPÃO Padrão Econômico 0,240 0,300 0,360 0,420 0, Padrão Simples 0,492 0,609 0,726 0,843 0, Padrão Médio 0,972 1,149 1,326 1,503 1, Padrão Superior Acima de 1, Padrão Simples 0,060 0,090 0,120 0,150 0,180 GRUPO 3.1 COBERTURA Padrão Médio 0,192 0,219 0,246 0,273 0, Padrão Superior 0,312 0,384 0,456 0,528 0,600. Fator Depreciação Para consideração da depreciação do imóvel foi utilizado o critério de Ross/Heideck que leva em conta o estado de conservação em que apresenta a edificação, a sua vida útil e a sua idade. Neste método, o fator de depreciação física K é obtido através de uma tabela de dupla entrada, na qual se encontra, na primeira coluna a idade em percentual de vida útil provável (I/V) e, na primeira linha, o estado de conservação do imóvel. Obtido o fator K resultante da tabela de Ross-Heidecke, o percentual da depreciação física (Fd) a ser aplicado resulta da equação abaixo: Fd = (100-K)/ A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 12

13 Levando-se em conta que o estado de conservação somente irá influir na parcela - construção, este valor será ponderado a partir da porcentagem referente ao valor da construção, verificada, de forma geral, no valor de venda de imóveis comerciais. Fdep = (FdepAVA / FdepCOMP) onde: Fdep: Fator Depreciação FdepAVA: Fator Depreciação correspondente ao Imóvel Avaliando FdepCOMP: Fator Depreciação correspondente ao Elemento Comparativo TABELA - VIDA REFERENCIAL X VALOR RESIDUAL CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL VALOR RESIDUAL (ANOS) (%) ECONOMICO SIMPLES RESIDENCIAL APARTAMENTO MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO ECONOMICO SIMPLES COMERCIAL ESCRITÓRIO MÉDIO SUPERIOR FINO LUXO TABELA DE ROSS-HEIDECKE - Depreciação Física - Fator "k" Sendo: 1 a novo 1,5 b entre novo e regular 2 c regular 2,5 d entre regular e reparos simples 3 e reparos simples 3,5 f entre reparos simples e importantes 4 g reparos implortantes 4,5 h entre reparos importantes e sem valor 5 i sem valor Fator Posicionamento Vertical Como o fator posicionamento vertical refere-se à variação do preço dos imóveis em função do andar onde se localiza, sua aplicação ocorre apenas na parcela referente à cota-parte construção e será considerado de acordo com a seguinte fórmula: Fpv = (PvAVA / PvCOMP) onde: Fpv: Fator Posicionamento Vertical PvAVA: Padrão Posicionamento Vertical ao Imóvel Avaliando PvCOMP: Padrão Posicionamento Vertical ao Elemento Comparativo Os valores para PvAVA e PvCOMP são definido conforme critério do avaliador utilizando os dados da literatura disponibilizados pelo IBAPE após estudos na área, conforme relacionados na imagem abaixo: A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 13

14 POSICIONAMENTO VERTICAL VERTICAL 12º 114,00 ANDAR COEFICIENTE TÉRREO 98,00 1º 100,00 2º 104,00 3º 106,00 4º 108,00 5º 109,00 6º 110,00 7º 111,00 8º 112,00 9º 112,50 10º 113,00 11º 113,50 13º 114,50 14º 115,00 15º 115,50 16º 116,00 17º 116,50 18º 117,00 19º 117,50 20º 118,00 21º 118,50 22º 119,00 23º 119,50 24º 120,00 COBERTURA 100,00 Fator Vagas Este fator refere-se a quantidade de vagas, sendo atribuído um percentual de acréscimo ou desconte de 5% por quantidade de diferença de vaga entre o avaliando e as pesquisas. Fator Vista Este fator refere-se a vista que a unidade possui, sendo atribuído um percentual de acréscimo ou desconte de 5% por qualidade entre o avaliando e as pesquisas. Fator Outros Quando observadas outros características próprias dos elementos utilizados na avaliação que interferem diretamente na formação do valor final, é utilizado um fator extra, no caso o fator outros, para alinhar tais características. Na avaliação verificou-se que o preparo e adequação do terreno (terraplanagem, demolição e limpeza) em função de sua capacidade de aproveitamento e utilização possui influência para a formação do valor, incluída na avaliação através do Fator Outros. Os índices desta variável são definidos conforme sensibilidade do avaliador através do contato com os corretores da região, limitando os valores numa variação de ± 15%, quando necessário. C.2. NÍVEL DE FUNDAMENTAÇÃO: É importante, também, enfatizar, que o presente trabalho será desenvolvido através dos procedimentos matemáticos recomendados pelas NBR Parte 1 (Procedimentos gerais) /Parte 2 (Imóveis urbanos) da Associação Brasileira de Normas Técnicas buscando a apuração de resultados com o nível de Fundamentação II e Precisão III A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 14

15 C.3. VALOR VENAL C PESQUISA DE MERCADO/RELAÇÃO DE ELEMENTOS DA AMOSTRA Elemento Comparativo 1 Elemento Comparativo 2 URL: Data: 01/03/2018 Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Tipo: Área Const. (m²): Térreo: 27,21 Pav. Inf. Pav. Sup. Total: 27,21 Testada (m) 1,00 Setor Urbano: 1,000 Esquina: Vagas: Preço de Venda Obs.: Tipo: Área Const. (m²): Térreo: Status URL: Data: 01/03/2018 Empreendimento: Endereço: Av. Embaixador Abelardo Bueno, 1111 Bairro: Fonte/ telefone: Total: Testada (m) 1,00 Setor Urbano: 1,000 Esquina: Vagas: Preço de Venda Obs.: Escritório Médio Padrão de construção: 1,836 Estado de conservação 1 Escritório Médio 1 CENTRO EMPRESARIAL SELETTO Av. Embaixador Abelardo Bueno, 1111 Barra da Tijuca Rodrigo CRECI F-RJ R$ CENTRO EMPRESARIAL SELETTO Barra da Tijuca Rodrigo CRECI F-RJ R$ ,00 Padrão de construção: 23,13 Pav. Inf ,00 R$/m² construído R$ 1,836 Cidade: Cidade: Pav. Sup ,85 R$/m² construído R$ 7.368,40 Rio de Janeiro Rio de Janeiro Estado de conservação Status Idade: Idade: UF: VENDA UF: 23,13 VENDA 7 c NÃO 7 C RJ RJ NÃO Elemento Comparativo 3 Elemento Comparativo 4 URL: Empreendimento: Área Const. (m²): Térreo: Total: Testada (m) 1,00 Setor Urbano: 1,000 Esquina: Vagas: Preço de Venda R$ ,00 R$/m² construído R$ 8.148,15 Status VENDA Obs.: ONIX CORPORATE Locação ou Venda do prédio área privativa total 2.470,76, distribuídos em 5 pavimentos, 6 espaços corporativos: Auditório, Sala de reunião, Lounges, Coffee, 15 banheiros, Copa, 48 vagas cobertas. URL: Data: 01/03/2018 Área Const. (m²): Térreo: Total: Testada (m) 1,00 Setor Urbano: 1,000 Esquina: Vagas: Preço de Venda Obs.: Escritório Médio CENTRO EMPRESARIAL SELETTO Endereço: Av. Embaixador Abelardo Bueno, 1111 Bairro: 27 Av. Embaixador Abelardo Bueno, Pav. Inf. Lucas Leandro (021) R$ Pav. Inf. R$/m² construído Pav. Sup. Padrão de construção: 1, ,00 Barra da Tijuca Fonte/ telefone: Ricardo - (021) ou (021) Tipo: Empreendimento: Endereço: Bairro: Fonte/ telefone: Tipo: Escritório Médio Padrão de construção: 1, CENTRO EMPRESARIAL SELETTO Barra da Tijuca Pav. Sup. R$ Cidade: Cidade: 7.384,62 Status Idade: Data: Rio de Janeiro Idade: Estado de conservação Rio de Janeiro Estado de conservação 01/03/2018 UF: 27,00 UF: 26,00 VENDA 7 c NÃO 7 c RJ RJ NÃO Elemento Comparativo 5 URL: Data: Empreendimento: CENTRO EMPRESARIAL SELETTO Endereço: AV. Embaixador Abelardo Bueno, Office 2 Bairro: Barra da Tijuca Cidade: Rio de Janeiro Fonte/ telefone: Bruno (021) ou (021) Idade: Tipo: Escritório Médio Padrão de construção: 1,836 Estado de conservação Área Const. (m²): Térreo: 23 Pav. Inf. Pav. Sup. Total: 01/03/2018 UF: RJ 7 b 23,00 Testada (m) 1,00 Setor Urbano: 1,000 Esquina: NÃO Vagas: 1 Preço de Venda R$ ,00 R$/m² construído R$ 9.782,61 Status VENDA Obs.: Elemento Comparativo 6 URL: Data: 01/03/2018 Empreendimento: Área Const. (m²): Térreo: Testada (m) 1,00 Setor Urbano: 1,000 Esquina: NÃO Vagas: Ed. Aquarius Endereço: Av. Embaixador Abelardo Bueno, 908 Bairro: Barra da Tijuca Cidade: Rio de Janeiro Fonte/ telefone: Dani (21) Idade: 5 Tipo: Escritório Médio Padrão de construção: 1,836 Estado de conservação b Preço de Venda Obs.: 1 27 Pav. Inf. Pav. Sup. R$ ,00 R$/m² construído R$ 9.259,26 Status Total: UF: 27,00 VENDA RJ A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 15

16 C LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA: a 05 C CÁLCULO DOS VALORES: Nº Endereço Pav. Inferior Área Construída (m²) Corpo Principal Pav. Superior Área Equivalente (m²) Depreciação Vagas Testada Setor Urbano Preço Pedido (R$) Unitário (R$/m²)*(F1) Aval. Av. Embaixador Abelardo Bueno, ,36-23,36 0, ,00 1, Av. Embaixador Abelardo Bueno, ,21-27,21 0, ,00 1,00 R$ ,00 R$ 6.355,32 2 Av. Embaixador Abelardo Bueno, ,13-23,13 0, ,00 1,00 R$ ,00 R$ 6.263,14 3 Av. Embaixador Abelardo Bueno, ,00-27,00 0, ,00 1,00 R$ ,00 R$ 6.925,93 4 Av. Embaixador Abelardo Bueno, ,00-26,00 0, ,00 1,00 R$ ,00 R$ 6.276,92 5 AV. Embaixador Abelardo Bueno, Office - 23,00-23,00 0, ,00 1,00 R$ ,00 R$ 8.315,22 6 Av. Embaixador Abelardo Bueno, ,00-27,00 0, ,00 1,00 R$ ,00 Pesos 100,00% 100,00% 50,00% Unitário seco médio 6.827,30 Oferta (F1) Local(F2) Área(F3) Fatores de Ajustes Deprec. (F4) Padrão(F 5) Vagas (F6) Testada (F7) Outros (F8) Fator Acumulado Unit.Homg (R$/m²) Unit.Saneado (R$/m²) 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1,0 1, ,8500 1,0000 1,0389 1,000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0389 R$ 6.602,39 R$ 6.602,39 0,8500 1,0000 0,9975 1,000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9975 R$ 6.247,66 R$ 6.247,66 0,8500 1,0000 1,0369 1,000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0369 R$ 7.181,26 R$ 7.181,26 0,8500 1,0000 1,0271 1,000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0271 R$ 6.447,21 R$ 6.447,21 0,8500 1,0000 0,9961 0,975 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9712 R$ 8.076,12 R$ 8.076,12 0,8500 1,0000 1,0369 0,951 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,9875 Coeficiente de variação: 12,83% 11,81% 11,62% 12,83% 12,83% 12,83% 12,83% R$ 6.910,93 R$ 6.910,93 Critérios de Avaliação Tipo de Edificação Vida Útil Idade Av. Embaixador Abelardo Bueno, 1111 Escritório Superior 60 7 Estado de Conservação c Padrão Construtivo 1,836 Validação dos Fatores por análise do coeficiente de variação Coeficientes Local Área Depreciação Padrão Vagas Testada Outros Condição isolado Ausente Obrigatório 12,83% 10,68% Obrigatório 11,81% 11,62% Obrigatório 11,62% 11,81% Obrigatório 12,83% 10,68% Obrigatório 12,83% 10,68% Obrigatório 12,83% 10,68% Resultado Usar Usar Usar Usar Usar Usar Complementar 12,83% 10,68% Usar A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 16

17 DADOS INICIAIS Número de elementos 5 Unitário Médio (R$/m²) 6.827,30 Desvio Padrão 875,73 Coeficiente de Variação 12,83% HOMOGENEIZAÇÃO Número de elementos 5 Unitário Médio Homogeneizado (R$/m²) 6.910,93 Limite Superior (R$/m²) (+30%) 8.984,21 Limite Inferior (R$/m²) (-30%) 4.837,65 Edificações Corpo Principal FORMAÇÃO DE VALOR ÁreaConst Unitário.(m²) (R$/m²) 23, ,93 Fator de Comercialização Valor de Mercado Valor de Venda R$ ,29 1,00 R$ ,29 SANEAMENTO Número de elementos saneados 5 Unitário Médio Saneado (R$/m²) 6.910,93 Desvio Padrão 738,39 Coeficiente de Variação 10,68% t de Student 1,53 Limite Superior (R$/m²) 7.416,16 7,31% Limite Inferior (R$/m²) 6.405,69-7,31% Intervalo de Confiabilidade 14,62% VALOR DE MERCADO PARA VENDA (R$) Valor do imóvel por m² construído (R$/m²): , ,12 LIMITE DA VALORES Valor Venal Mínimo de Mercado R$ ,00 Valor do imóvel por m² construído (R$/m²): 6.404,11 Valor Venal Máximo de Mercado R$ ,00 Valor do imóvel por m² construído (R$/m²): 7.414,38 VALOR ADOTADO COMO BASE PARA O CÁLCULO FINAL: R$ ,00 C.4. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: Foi atingido o grau de Fundamentação II e Precisão III, conforme quadro abaixo: Item TABELA 3 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÂO Descrição Pontu Grau ação III II I Completa quanto aos Caracterização do Completa quanto a todas Adoção de situação 2 fatores utilizados no imóvel Avaliando os fatores analisados paradigma tratamento Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados Identificação dos dados de mercado 2 Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo. Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados analisadas Foi apresentado informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados 4 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores 3 0,80 a 1,25 0,5 a 2,00 0,40 a 2,50 Total pontuação atingida 0*9 Itens obrigatórios atingidos: 2 e 4, no mínimo no grau II A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 17

18 Enquadramento: TABELA 4 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II Graus III II I Pontos Mínimos Itens Obrigatórios no grau correspondente 2 e 4, com os demais no mínimo no grau III 2 e 4, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I Amplitude do Intervalo de Confiança 14,62 % TABELA 5 DO ITEM 9 DA ABNT GRAU DE PRECISÃO III Descrição Grau III II I Amplitude do Intervalo de confiança de 80 % em torno da estimativa de tendência central <= 30% <= 40% <= 50% C.5 - VALOR FINAL COM LIQUIDEZ FORÇADA No caso de uma liquidação forçada, este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço de tempo, em uma situação de baixa demanda e alta oferta. Desta forma, os valores de liquidação para venda conduzem sempre a um valor abaixo do valor de mercado, pois é transgredida uma das principais condições de mercado do bem que é a sua velocidade de venda. De acordo com pesquisa realizada junto aos corretores do mercado imobiliário da região, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e que serão calculadas conforme planilha abaixo: VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA Despesas Fixas IPTU Manutenção Administração Condomínio TOTAL 0,03% sobre o valor do imóvel ao mês 0,00% sobre o valor do imóvel ao mês 0,10% sobre o valor do imóvel ao mês 0,02% sobre o valor do imóvel ao mês 0,15% sobre o valor do imóvel ao mês Despesas Financeiras Taxa SELIC : 6,50% ao ano Inflação ( Média entre INPC/FIPE/IGPM/IGPDI ): 1,94% ao ano COP = [ ( 1,00 + Tx CDB / 1,00 + Inflação ) 1,00 ) ] COP = 4,4732% ao ano COP = ( 1,00 + COP ao ano) ^ 1/12 1 COP = 0,3653% ao mês Despesas Totais Despesas Totais ( DT ) = Despesas Financeiras + Despesas Fixas DT =[ ( 1,00 + COP ) x (1,00 + Desp.Fixas ) - 1,00 ] DT = 0,5159% ao mês sobre o valor do imóvel A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 18

19 Taxa de Atratividade Adicional às despesas totais aplicadas sobre o valor do imóvel será considerada também uma taxa de atratividade do mesmo. Esta reflete a receptividade do imóvel dentro da região em que está inserido. TxA = 94,0000% sobre o valor do imóvel após as despesas totais CÁLCULO DO VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA (VLF) i = 0,5159% = DT VF = ,00 n = 24 meses Valor total calculado a partir do Limite inferior do Intervalo do Campo de Arbítrio velocidade de venda ( tempo médio de absorção pelo mercado) VLF =[(VF) / ( 1,00 + i ) ^ n] TxA VLF = R$ ,59 VLF arred. = R$ ,00 Redução = 29% Assim, as despesas fixas consideradas para o cálculo da liquidez serão as que incidem no tempo de venda no mercado, após a absorção do imóvel pela instituição, e passam a ser: despesas fixas (Correção de problemas; ITBI; Despesas Cartoriais; Administração; IPTU, Condomínio). Com isto, definimos o tempo aproximado em que o mercado absorveria o imóvel e descontamos do valor as despesas que incorrerão ao longo deste tempo. Tempo de absorção: 24 meses (cenário pessimista velocidade de venda) Taxa de desconto: 0,5159 % (despesas totais) Portanto, para criarmos condições de liquidação em tempo mais curto será necessário que, sobre o valor de mercado para compra e venda, apliquemos um deságio que tenha equivalência ao tempo esperado, no presente caso em torno de 29%, resultando no valor de R$ , A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 19

20 PARTE D - CONCLUSÃO: Definimos em R$ ,00 o valor venal de mercado e em R$ ,00 o valor de liquidação forçada da sala 350 do prédio situado à Av. Embaixador Abelardo Bueno, 1.111, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro (RJ). Para a obtenção deste valor foram usadas as técnicas que, a nosso ver, eram as mais indicadas no presente caso, de acordo com as premissas e cenário adotados. Por outro lado, a propriedade foi considerada como inteiramente livre e desembaraçada de todo e qualquer ônus ou restrição, nesta data. Este trabalho foi realizado pela Equipe Técnica do Departamento de Avaliações da EMBRAP/Praxis. Para quaisquer esclarecimentos adicionais, colocamo-nos à sua inteira disposição. Rio de Janeiro, 20 de Março de Rua Conde de Bonfim, 106, sl.205, Tijuca, Rio de Janeiro (RJ), CEP ; Telefaxes: / / / embrap@infolink.com.br A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 20

21 PARTE E - ANEXOS: I-FOTOS: Rua Henriete Morineau e sinalização. Av. Embaixador Abelardo Bueno e vista externa do empreendimento. Sinalização e vista do sub-solo A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 21

22 Sub-solo Hall do elevador sub-solo Vista geral da circulação no térreo A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 22

23 II- DOCUMENTOS SUBSIDIÁRIOS: A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 23

24 A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 24

25 A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 25

26 A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 26

27 A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 27

28 A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 28

29 A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 29

30 A 4 0 A N O S D A N D O V A L O R A O Q U E É S E U 30