GESTÃO CONDOMINIAL EM PROJETOS PAR: CONTRIBUIÇÃO PARA O GERENCIAMENTO DOS REQUISITOS DO CLIENTE - ESTUDO DE CASO

Transcrição

1 GESTÃO CONDOMINIAL EM PROJETOS PAR: CONTRIBUIÇÃO PARA O GERENCIAMENTO DOS REQUISITOS DO CLIENTE - ESTUDO DE CASO MEDVEDOVSKI, Nirce Saffer (1); CHIARELLI, Ligia Maria Ávila (2); COSWIG, Mateus Treptow (3); SÁ BRITO, Juliana Nunes de (4) (1) Arquiteta Professora Doutora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Pelotas, nirce.sul@terra.com.br (2) Arquiteta Professora da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Pelotas, biloca@ufpel.tche.br (3) Pesquisador do Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Pelotas, mateuscoswig@brturbo.com.br (4) Acadêmica de Arquitetura e Urbanismo FAUrb-UFPel, PBIC CNPQ julianasbrito@hotmail.com 1. RESUMO O objetivo deste trabalho é avaliar, através da satisfação dos usuários e avaliação de desempenho, as ações da Gestão Condominial em Conjuntos Habitacionais promovidos dentro do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) em Pelotas, RS. São identificadas e avaliadas as responsabilidades e deveres das duas administradoras, selecionadas pelo processo licitatório da CAIXA referente ao PAR em Pelotas, e serão apresentados quatro estudos de caso realizados em empreendimentos geridos pelas mesmas no período compreendido entre 2001 e dois para cada administradora. Destes dois, um estudo enfoca empreendimento realizado entre 2001 e 2002 (início do PAR em Pelotas) e o segundo, empreendimento atual. Os principais resultados estão relacionados à avaliação dos usuários em relação ao produto e o quanto este item influencia a satisfação com a gestão. O estudo é conduzido pelo Núcleo de Arquitetura e Urbanismo da Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal de Pelotas, e se insere dentro do projeto em rede REQUALI FINEP, cuja área geográfica de execução envolve as cidades de Fortaleza - CE, Porto Alegre - RS, Pelotas - RS, Londrina - PR, Feira de Santana - BA e Salvador - BA. 2. ABSTRACT This study aims to evaluate the management of the Condominium at dwellings promoted by the Programa de Arrendamento Residencial (PAR) in Pelotas, RS. The evaluation is based on user s satisfaction and building performance. It was identified and evaluated the responsibilities of the enterprises involved with management of these dwellings, and it will be presented four case studies: two for each enterprise, where the first will be specifically of a dwelling promoted in the beginning of the Program in Pelotas (2001,2002) and the second one will be of a dwelling recently promoted. The main results are related to the evaluation of the users in relation to the dwellings and its influence in users satisfaction. This project is being carried by the Núcleo de Pesquisa em Arquitetura e Urbanismo of the Universidade Federal de Pelotas, and it is part of the project REQUALI FINEP. This project involves a group of researchers from different locations: Fortaleza - CE, Porto Alegre - RS, Pelotas - RS, Londrina - PR, Feira de Santana - BA e Salvador BA.

2 3. INTRODUÇÃO 3.1. Satisfação do usuário O desempenho de qualquer empreendimento, seja ele um conjunto habitacional ou não, está relacionado com diversos indicadores, os quais fazem com que eles produzam níveis de satisfação diferentes. Essa satisfação, segundo FORMOSO (2002) poderá ser medida através de procedimentos de Avaliação Pós-Ocupação (APO), e é essencial para retroalimentar o processo de produção de edificações, de forma a definir as ações corretivas necessárias e propor diretrizes para novos empreendimentos semelhantes. Em termos nacionais os estudos de satisfação residencial se intensificaram com o crescimento da metodologia de Avaliação Pós-Ocupação (MEIRA E HEINEKC, 2003). Através de pesquisas de APO procura-se determinar níveis de satisfação a partir de levantamentos realizados junto aos indivíduos envolvidos na fase de produção (incluindo-se planejadores, arquitetos, engenheiros, construtores e clientes) e na fase de uso (usuários e mantenedores) (ORNSTEIN & ROMÉRO, 1992). O senso comum aponta que a satisfação está ligada principalmente à qualidade da obra (acabamentos) ou à relação físico-espacial do conjunto, entendendo-se como tal a relação entre o espaço construído (físico) e o não construído (espaço vazio), entretanto, outros fatores influenciam a satisfação do conjunto residencial. Em entrevista com informantes qualificados das imobiliárias gestoras dos empreendimentos PAR (Programa de Arrendamento Residencial), na cidade de Pelotas/RS, foram apontados como fatores determinantes da satisfação os itens: (1) Processo de seleção 1 ; (2) Inserção na malha urbana; (3) Qualidade do produto / projeto / obra e (4) Gestão condominial. Este estudo busca relacionar a satisfação dos usuários à avaliação do produto / projeto / obra e o quanto este item influencia na gestão condominial PAR Programa de Arrendamento Residencial O programa de Arrendamento Residencial foi promovido pelo Governo Federal em 1999 para atender, exclusivamente, a necessidade de moradia da população de baixa renda, dos grandes centros urbanos. Conforme disponível no site da CAIXA, esse público terá acesso ao Programa mediante contrato de arrendamento residencial, com opção de compra ao fim do período. O programa é destinado às cidades brasileiras com mais de 100 mil habitantes, podendo participar as famílias com renda de até seis salários mínimos. Nessa nova modalidade de aquisição residencial, semelhante ao leasing, no final de 15 anos, os arrendatários poderão escriturar os imóveis, obtendo sua propriedade. Em caso de desistência, as regras funcionam como no aluguel convencional: a pessoa desocupa o imóvel e não recebe nenhum valor de volta. Durante o período de arrendamento, os imóveis não podem ser vendidos ou sublocados PAR em Pelotas Na cidade de Pelotas, segundo a Secretaria de Habitação, o déficit habitacional chega a 20 mil residências, sendo de 70% (14 mil) o déficit referente a renda de até 6 salários mínimos. Diante desse quadro, em 25 de janeiro de 2002 a Prefeitura Municipal de Pelotas passa a desenvolver o programa de construção e arrendamento de imóveis em condomínios residenciais populares e assina o primeiro contrato no Programa de Arrendamento Residencial, dando início as obras do Residencial Guerreiro. Desta data até junho de 2005 foram promovidos 12 empreendimentos, ,83 m² e 1492 unidades habitacionais construídas. 1 O processo de seleção está sendo abordado por MEDEVEDOVSKI, CHIARELLI, COSWIG e ROESLER em um artigo intitulado Trabalho social em projetos PAR: contribuição para o gerenciamento dos requisitos do cliente - estudo de caso, complementar ao presente trabalho.

3 3.4. Gestão condominial e a Satisfação dos Usuários MEIRA E HEINEKC (2003) citam uma série de pesquisas sobre os critérios ligados à satisfação dos usuários, entre eles está YI (1985), que ao estudar 825 moradores de Taiwan (China), apontou a qualidade interior do imóvel como o mais importante fator determinante da satisfação dos moradores. Um outro estudo realizado em Illinois (EUA) também destacou características dos imóveis como conforto e espaço, além do valor, como importantes determinantes da satisfação residencial (WEIDEMAN, 1982). Referenciam ainda, os trabalhos de BENTHAM (1986), RENT & RENT (1978) e HOURIHAN (1984) que ressaltaram aspectos externos das moradias, associando o nível de satisfação dos moradores a características das vizinhanças e atributos dos bairros onde residem. Outro trabalho é apresentado por REIS (1998), que identifica a relação existente entre níveis de manutenção, limpeza, aparência externa e interna com satisfação dos moradores de unidades habitacionais. Nesta pesquisa, o autor concluiu que onde são encontrados os melhores níveis de manutenção e limpeza e uma maior personalização, são também encontrados os moradores mais satisfeitos com a habitação, com as peças e com as aparências interna e externa da mesma. Trabalhos recentes sobre conjuntos habitacionais revelam evidências de correlação entre o desenho dos espaços públicos, coletivos e privados e seu grau de manutenção pelos usuários, bem como apontam uma vinculação indissociável entre percepção de uma hierarquia sobre o que é espaço particular ou coletivo e a condução das ações de administração, o que, numa acepção ampliada para o interesse do trabalho, inclui não só a já citada manutenção, mas todo um conjunto de providências que constituem o processo da gestão de conjuntos habitacionais. (LAY, 1992, 1998; DUVAL, 1997; REIS, 1998; MEDVEDOVSKI, 1998; COSTA, 2003). O presente trabalho busca definir variáveis a serem analisadas em relação à satisfação dos usuários quanto à gestão condominial e a avaliação do desempenho da administração dos empreendimentos PAR em Pelotas, introduzindo-as posteriormente em um estudo mais amplo para avaliar a melhoria da qualidade na habitação de interesse social. 4. METODOLOGIA Este estudo foi realizado com base na análise de documentação, em entrevistas com informantes qualificados das administradoras e estudo exploratório sobre dados de questionários formulados aplicados pelas construtoras. Quanto à documentação, analisou-se a Concorrência nº 006/2002 CPL/BR, relativa à seleção de empresas para a administração do PAR em Pelotas, a Lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio) e uma Convenção de Condomínio padrão para empreendimentos PAR, averbada na matrícula do Registro de Imóveis do empreendimento. Foram realizadas duas entrevistas com as imobiliárias. Nesta foram solicitadas informações sobre: (1) Procedimentos da gestão de contratos de arrendamento residencial; (2) Procedimentos da administração condominial; (3) Responsabilidades da administradora quanto à gestão dos empreendimentos; (4) Existência de algum sistema de registro de reclamações do condomínio; (5) Identificação do síndico dos empreendimentos. Para este trabalho focaram-se os três últimos itens. Foi avaliado como piloto o empreendimento PAR Conjunto Habitacional Laçador, ocupado a partir de março de A construtora responsável pela execução efetuou uma avaliação da satisfação dos arrendatários através de questionário padrão, oriundo do PBQPH (Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade na Habitação). Foram obtidos trinta e três questionários. Nestes, a satisfação do usuário quanto ao produto está classificada em quatro níveis: (a) satisfeito, (b) levemente satisfeito, (c) levemente insatisfeito e (d) insatisfeito. Elaboraram-se gráficos com esses dados para que se pudesse levantar a hipótese de ligação entre satisfação com o produto e gestão condominial.

4 5. ANÁLISE E DISCUSSÃO DOS RESULTADOS 5.1. Arrendatários não são Condôminos Analisando uma Convenção de Condomínio 2 padrão dos empreendimentos PAR, constatou-se em parágrafo único do artigo 4 que os arrendatários não são condôminos, portanto não têm qualquer representação em assembléias que envolvam decisões sobre Despesas Ordinárias 3 do condomínio, salvo se o condômino arrendador não compareça a Assembléia, ou comparecendo, se abstenha de votar. Entretanto, os arrendatários concorrerão com a proporção fixada para a sua unidade, com as despesas ordinárias necessárias à conservação, funcionamento, limpeza e segurança do condomínio. Deverão ainda, segundo a convenção, suportar, na mesma proporção, o ônus a que tiver ou ficar sujeito o Condomínio, em seu conjunto, ou seja, ficarão responsáveis pelo pagamento das Despesas Extraordinárias 4. Passados os quinze anos de arrendamento em um empreendimento, muitos arrendatários se tornarão proprietários de suas unidades habitacionais. No mesmo empreendimento, porém, pode ainda haver arrendatários que assinaram seus contratos em períodos posteriores. Esta possibilidade se deve a possíveis desistências ou inadimplências, sendo que são chamados por serem parte dos suplentes previamente selecionados. Nessa situação, haverá dois tipos de contribuintes no condomínio: o arrendatário e o condômino. Com a imposição citada na convenção, os arrendatários deverão arcar com qualquer ônus a que o Condomínio estiver sujeito, não havendo assim qualquer distinção entre condôminos e arrendatários no que diz respeito aos custos de manutenção ou gestão dos serviços condominiais. Isto significa que o arrendatário não participa das decisões sobre o cotidiano do condomínio, tanto nas despesas ordinárias quanto nas extraordinárias, salvo nessas últimas, quando o arrendador ou locador estejam ausentes. Portanto o arrendatário possui todas as obrigações quanto às despesas condominiais inclusive aquelas, se comparado com a locação, que são atribuídas ao proprietário do imóvel. Tem, portanto, todos os deveres e nenhum direito Responsabilidades e Atribuições das Administradoras Em Pelotas, duas administradoras foram credenciadas para a administração dos condomínios no Programa de Arrendamento Residencial (PAR), conforme a Concorrência nº 006/2002 CPL/BR. Conforme o artigo 22 4 lei n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei do Condomínio) 5, o síndico poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, e para tal função será fixada a remuneração pela mesma assembléia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. No PAR, o síndico é a própria administradora e esta designa um funcionário que a fará representar. Segundo a Lei dos Condomínios, compete ao síndico e, portanto, à administradora: Representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas pela Lei ou pela Convenção; 2 Convenção do Condomínio Conjunto Residencial Guerreiro, localizado em Pelotas / RS, registrada no Registro de Imóveis de Pelotas 1ª. Zona, livro n 3 Registro Auxiliar, n Entende-se por Despesas Ordinárias aquelas que por serem rotineiras e necessárias à manutenção do condomínio, fazem parte da previsão orçamentária englobando geralmente pagamento de pessoal, encargos sócias, consumo, manutenção/conservação, materiais, seguros e despesas administrativas. 4 Entende-se por Despesas Extraordinárias os gastos com benfeitorias (reformas e aquisição de equipamentos) e gastos imprevistos nas áreas de uso comum (vazamentos, entupimentos, quebras de elevadores, bombas de água e demais equipamentos). 5 Incorporada hoje, no Novo Código Civil Lei n de 10 de janeiro de 2002.

5 Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os serviços que interessam a todos os moradores; Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regime Interno; Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regime Interno; Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regime Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; Prestar contas à assembléia dos condomínios. Segundo entrevistas com os responsáveis pela gestão condominial das duas administradoras dos empreendimentos PAR em Pelotas, suas funções são de intermediar a CAIXA e os arrendatários, ou seja, as administradoras são os representantes do agente financiador. Desse modo, toda e qualquer reclamação, seja ela quanto ao produto ou à gestão condominial, deverá ser feita via administradora. Conforme análise da mesma Convenção de Condomínio padrão dos empreendimentos PAR constatouse através do artigo 17 1, que enquanto o Fundo de Arrendamento residencial FAR detiver a propriedade de, no mínimo, 2/3 das unidades autônomas, o Síndico, obrigatoriamente será pessoa jurídica, ou seja, a administradora de imóveis credenciada. Verifica-se, portanto, que a CAIXA estará obrigatoriamente vinculada aos empreendimentos PAR por um período de no mínimo 15 anos, visto que não há possibilidade de haver proprietários antes deste prazo. Cabe aqui levantar a dúvida sobre a possibilidade de o síndico vir a representar o condomínio ou praticar atos de defesa dos interesses comuns dos arrendatários. O que se configurou, pela instituição de um síndico pertencente ao corpo administrativo da imobiliária é que este está propenso a representar os interesses da própria imobiliária e/ou do agente financeiro Avaliação da Satisfação dos Usuários no enfoque das Administradoras O fato de empresas diferentes exercerem a gestão dos empreendimentos pode gerar níveis de satisfação distintos nos diferentes conjuntos habitacionais. O presente trabalho pretende buscar instrumentos para a avaliação da satisfação dos moradores através de estudos de caso que estão sendo realizados. Dessa forma, resultados mais específicos somente poderão ser obtidos quando se findarem esses estudos, estimados para Setembro de O informante qualificado diretor da Empresa A (Imobiliária), ordenou os empreendimentos por ele administrados pelo nível de satisfação revelado através da intensidade de problemas apresentados nos conjuntos. Propôs como fatores determinantes da satisfação os itens: Processo de seleção; Inserção na malha urbana; Qualidade do produto / projeto / obra e Gestão condominial. Com base em entrevistas da Administradora A, responsável pela administração de quatro empreendimentos PAR em Pelotas, verificamos que a satisfação quanto à gestão condominial está intimamente ligada com a qualidade do produto / projeto / obra e com a possibilidade de a administradora resolver os problemas dos mesmos apontados pelos usuários. 5.4 Qualidade do Produto: uma variável da Satisfação do Usuário quanto a Gestão Condominial A qualidade da gestão condominial está relacionada, no caso do PAR, à satisfação dos moradores quanto à qualidade do produto / projeto / obra, ou seja, de sua unidade habitacional e do espaço condominial. Em entrevista com as empresas administradoras dos condomínios, constata-se que quanto maior é a satisfação do morador com a sua unidade habitacional, ou ainda com o espaço condominial, maior será a satisfação com a gestão condominial; pois na medida em que o morador não precisa reclamar por estar insatisfeito com o seu produto, ele não entra em conflito com a administradora e esta, por sua vez, não necessita contatar a CAIXA para passar as demandas dos arrendatários. Segundo as administradoras, o fator que gera maior grau de insatisfação nos usuários é a demora da CAIXA na resolução dos problemas do produto. Segundo o informante qualificado da imobiliária Nós somos o

6 pára-choque, tudo acaba na nossa responsabilidade. O morador não quer saber de esperar. Quem tem que resolver os problemas é a administradora. Questionários aplicados pela empresa construtora de um empreendimento 6 PAR em Pelotas, revelaram alguns índices sobre a satisfação dos usuários com o produto. Nesses questionários foram abordados itens como: Adequação das áreas condominiais de uso comum (acessos, recreação, estacionamentos, etc); Aparência externa do edifício; Desempenho das fachadas (durabilidade dos materiais, facilidade de manutenção, estanqueidade, etc); Segurança do prédio; Área de convívio e lazer (estar, jantar, etc); Serviço (cozinha, lavanderia, etc); Área íntima (dormitórios); Banhos; Temperatura interna; Iluminação dos ambientes; Isolamento acústico; Instalações elétricas - Qualidade das instalações - Material; Instalações elétricas - Qualidade das instalações - Mão de obra; Instalações elétricas - Quantidade e distribuição de tomadas, interruptores e pontos de iluminação; Instalações hidrossanitárias - Qualidade das instalações Material; Instalações hidrossanitárias - Qualidade das instalações - Mão de obra; Instalações hidrossanitárias - Quantidade e localização das esperas; Azulejos; Pisos; Metais sanitários; Louças sanitárias; Fechaduras; Mão de obra utilizada no acabamento de pisos, paredes, tetos, etc.; Janelas e portas (funcionamento e material empregado). A empresa construtora aplicou trinta e três entrevistas, tabuladas para o presente trabalho. Os resultados foram classificados em: (a) satisfeito, (b) levemente satisfeito, (c) levemente insatisfeito e (d) insatisfeito, como mostra o gráfico da figura 1. 7 Os valores ali expressos foram obtidos 6 Conjunto residencial Laçador, Pelotas / RS 7 Os critérios de tabulação das construtoras em relação a estes mesmos questionários é diferente dos adotados pelo grupo de pesquisa: Adotam o valor zero para a resposta insatisfeito, valor um para levemente insatisfeito, valor dois para levemente satisfeito e valor três pra satisfeito. A tabulação se dá multiplicando o número de respostas de cada item avaliado pelo correspondente valor. Estes critérios de pontuação levam a inexistência de insatisfeitos no cômputo geral.

7 diretamente do somatório de cada item levantado nos questionários. Para as trinta e três entrevistas, foram levantados vinte e quatro itens e para esses, houve quatrocentos e trinta e três indicações para o critério de satisfeito (54,67%), cento e oitenta e nove para levemente satisfeito (23,86%), sessenta e seis para levemente insatisfeito (8,33%) e cento e quatro para insatisfeitos (13,13%). Satisfação dos usuários quanto ao Produto 13,13% 8,33% 23,86% 54,67% Satisfeito Levemente Satisfeito Levemente Insatisfeito Insatisfeito Figura 1 Gráfico da satisfação dos usuários quanto ao produto. É possível analisar neste gráfico que a maioria (54,67%) dos moradores do Conjunto Residencial Laçador estão satisfeitos com alguns quesitos do produto. Se computarmos também aquelas respostas agrupadas como Levemente Satisfeito, chegamos a um percentual de 78,53%, o que indica forte satisfação com os quesitos do produto. Entretanto, conforme informações obtidas junto ao informante qualificado, responsável pela Imobiliária que administra o Conjunto Residencial Laçador, o mesmo tem grande nível de reclamações quanto ao produto (segurança, grande número de acessos, etc.). O informante classifica este conjunto como o mais problemático, como o pior dos PAR que este administra e enfatiza a problemática dizendo: O projeto, a forma do PAR Laçador não agrada os moradores. Tem muito corredor. Eles se sentem inseguros com o grande número de acessos; os autores do projeto erraram neste ponto e é difícil a administradora reparar esse erro. Com base na afirmação acima, analisou-se especificamente o item segurança e adequação das áreas condominiais de uso comum, este último, levando em consideração os acessos. Essas análises geraram os seguintes gráficos: Satisfação para o quesito Segurança 24,24% 27,27% 12,12% Satisfeito Levemente Satisfeito Levemente Insatisfeito Insatisfeito 36,36% Figura 2 - Gráfico da satisfação do usuário quanto à segurança

8 É possível analisar que um percentual significativo dos moradores encontra-se insatisfeitos com a segurança (24,24%). Se o percentual de moradores levemente insatisfeitos (12,12%) for somado aos insatisfeitos esse percentual eleva-se para 36,36% mostrando que com apenas quatro meses de uso 8, os moradores já se sentiam, ainda que na sua minoria, insatisfeitos neste quesito. A questão segurança é percebida pelos moradores no decorrer do tempo em que estão residindo na nova moradia. A entrevista com o informante qualificado, responsável pela administração do conjunto em questão, foi realizada aproximadamente um ano depois da ocupação, podendo este, com maior número de dados, enfocar com maior precisão o quesito analisado. Quanto à adequação dos espaços condominiais, pode-se analisar a semelhança com o gráfico da satisfação quanto ao produto, somando um percentual de 78,79% de moradores satisfeitos e levemente satisfeitos, conforme a figura abaixo. Faltaria uma análise mais específica para os diversos componentes das áreas condominiais. 9 Adequação das áreas condominiais de uso comum (acessos, recreação, estacionamentos, etc) 15,15% 6,06% 27,27% 51,52% Satisfeito Levemente Satisfeito Levemente Insatisfeito Insatisfeito Figura 3 - Gráfico da satisfação do usuário quanto à adequação das áreas condominiais 6. CONSIDERAÇÕES FINAIS As analises dos dados obtidas neste trabalho indicam um descompasso entre a avaliação dos usuários e a percepção do administrador sobre a satisfação dos mesmos com o produto. O intervalo de 4,5 meses entre o início da ocupação do empreendimento e a avaliação é muito curto para que se percebam problemas de ordem condominial. As informações obtidas através da entrevista com o agente qualificado, 13 meses após a ocupação do empreendimento podem ter maior relevância para essa análise, pois revelam um acúmulo de ocorrências ao longo do tempo.. O instrumento de avaliação da satisfação do usuário, o questionário embasado no PBQPh está inadequado para aferir a satisfação do arrendatário quanto a gestão pois encontra-se centrado na unidade privativa. A avaliação da satisfação dos arrendatários quanto à gestão condominial deverá abordar tanto a unidade privativa quanto os espaços condominiais em seus aspectos de uso e 8 As entrevistas utilizadas neste trabalho foram aplicadas pelas construtoras em 27 de julho de O Conjunto Residencial Laçador foi ocupado em 15 de março de 2004, estando os moradores, residindo há apenas 4,5 meses até a aplicação dessa avaliação. 9 Ver classificação proposta no trabalho Inventário de dados de projetos PAR - Contribuição para o gerenciamento dos requisitos do cliente, apresentado ao IV SIBRAGEC.

9 operação, manutenção e melhorias. O questionário apresentou somente duas questões sobre a parte condominial, que é objeto maior da ação da imobiliária. Ele se centra sobre a unidade que é de responsabilidade quase integral do arrendatário (ou da construtora em caso de itens em garantia). Através dessa análise também foi possível identificar que o quesito segurança deverá, através dos questionários, ser abordado de maneira mais específica nos estudos de caso. Qual o fator gerador da insegurança? A inserção do conjunto na malha urbana? O perfil de arrendatário selecionado? A possível dissociação entre projeto e gestão? O futuro estudo de caso poderá auxiliar a na busca destas respostas. 7. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Concorrência nº 006/2002 CPL/BR CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Edital n 14 de 16 de setembro de Programa de Arrendamento Residencial. COSTA, Armando Rodrigues da. Gestão de conjuntos habitacionais. Pelotas, Tese (Doutorado) Curso de Doutorado em Integração Regional da Universidade Federal de Pelotas. MEDVEDOVSKI, Nirce Saffer. A vida sem condomínio: configuração e serviços públicos urbanos em conjuntos habitacionais de interesse social. São Paulo, Tese (Doutorado) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo. MEIRA, A. R.; HEINECK, L. F. M. Estudo sobre a satisfação de moradores com a manutenção condominial In: III SIBRAGEC - Simpósio Brasileiro de Gestão e Economia da Construção, MEIRA, A. R.; HEINECK, L. F. M.; PADARATZ, I. J. The users point of view on housing maintenance. In: INTERNATIONAL SYMPOSIUM ON FACILITIES MANAGEMENT AND MAINTENANCE, 2000, Brisbane. Proceeding Brisbane: Queensland University of Technology, p NORIE/UFRGS, Coordenação Carlos Torres Formoso. Plano Estratégico para Ciência, Tecnologia e Inovação na área de Tecnologia do Ambiente Construído com ênfase na Construção Habitacional. Associação Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído ANTAC. Versão 1, abril ORNSTEIN, S.; ROMÉRO, M. Avaliação pós-ocupação do ambiente construído. São Paulo: EdUSP, p. REIS, A. Relação entre níveis de manutenção, limpeza, personalização, aparência, satisfação e principais alterações realizadas nas habitações. In: ENCONTRO NACIONAL DE TECNOLOGIA DO AMBIENTE CONSTRUÍDO, 7., 1998, Florianópolis. Anais...Florianópolis: UFSC, p SECOVI/RS. Guia de Orientação ao Síndico. 1ª Edição. Gráfica e Editora Pallotti, 1996, 71p. SECOVI/RS. Guia do Condomínio. 1ª Edição. Editora D.D.C. Santa Catarina, 2003, 42p.