Novo Código do Processo Cívil: Cobrança de condomínio

Tamanho: px

Começar a partir da página:

Download "Novo Código do Processo Cívil: Cobrança de condomínio"

Nicholas Caminha Alves
7 Há anos
Visualizações:

1 Novo Código do Processo Cívil: Cobrança de condomínio

2 Novo Código do Processo Cívil

3 Processos Judiciais O Novo Código do Processo Civil foi aprovado pelo congresso nacional no final de 2014, mas passou a valer efetivamente em 18/03/2016. Esse novo código, visa acelerar algumas modalidades de processos civis que podem ficar meses ou até anos parados na justiça. Uma das grandes mudanças do novo CPC, é a cobrança da taxa condominial, que passa a ser mais ágil, e visa diminuir a inadimplência nos condomínios. Preparamos esse guia com tudo que você precisa saber sobre o assunto.

4 Como eram os Processos Judiciais? O condomínio entra com a ação de cobrança contra o inadimplente. A pessoa contesta, podendo recorrer ou não. Se estiver tudo certo com a ação e a dívida for comprovada, o condomínio ganha a primeira fase. Terminada essa fase, a ação entra em sua fase executiva, que é quando a pessoa é efetivamente cobrada. Então, ela deve ou pagar a dívida ou nomear bens ou imóveis para leilão. O prazo médio de execução deste tipo de ação é de 5 anos

5 Novos Processos Judiciais Agora, os débitos condominiais terão caráter de títulos executivos extrajudiciais, ou seja, poderão ser cobrados judicialmente através de Ação de Execução, em que a fase de conhecimento é suprimida; na prática, as cotas condominiais foram equiparadas a notas promissórias, cheques e a uma sentença judicial. Neste tipo de ação judicial a citação ao condômino devedor poderá ser feita por Correio, via carta registrada, bastando que o porteiro, um familiar ou vizinho assine o aviso de recebimento. O condômino judicialmente terá três dias para se manifestar, caso não o faça, a Justiça poderá determinar a penhora das contas bancárias ou do próprio imóvel. O condomínio, quando prosseguir com a cobrança judicial através da Ação de Execução, deverá ser bem instruído pelo advogado constituído antes de ingressar. O advogado, ao estudar o caso, poderá ainda, recomendar o ingresso da Ação de Cobrança, exatamente como era até a entrada do novo código.

6 Cuidados no Processo de Cobrança Toda cautela deverá ser adotada, uma vez que, eventuais falhas do condomínio no preparo e adoção da cobrança judicial podem lhe tornar potencialmente mais exposto a sofrer indenizações do devedor. É importante ressaltar que a Lello oferece o protesto aos condomínios como outra ferramenta de recebimento, que vem se mostrando eficiente. O protesto de encargos condominiais tornou-se possível a partir da aprovação da Lei Estadual nº , de 21 de julho de 2008, o que contribuiu para dedução da inadimplência, uma vez que em 2003, com o Novo Código Civil, determinou-se que a multa por atraso passaria a ser de 2% e não mais 20%, o que acarretou um grande aumento na inadimplência.

7 Vantagens para o condomínio! Como o novo Código de Processo Civil tornou a dívida de condomínio líquida e certa, o síndico que antes tinha insegurança em relação ao protesto, vê confirmado este procedimento no novo Código. Este instrumento vem demonstrando ser um caminho para a redução da inadimplência, uma vez que, com o amparo da Lei, os síndicos se deparam com a possibilidade de protestar o encargo condominial, e assim tornar mais fácil a gestão das contas do condomínio. O número de protestos de cotas condominiais vem crescendo nos últimos meses em nossa empresa porque nossos clientes perceberam neste instrumento, um diferencial, além de confiança na eficácia deste procedimento. Trata-se, portanto, de uma medida que pode ser eficaz, principalmente para o devedor não crônico, com poucas cotas em aberto. Traz um resultado rápido e preventivo, já que este desconforto previne uma eventual reincidência. É importante que, além de a aprovação da assembleia, os condomínios estabeleçam um prazo para o encaminhamento do boleto para protesto. O recomendável é que este prazo seja de 60 dias após o vencimento. Desta forma haverá tempo hábil para a realização de cobrança amigável, que sempre é menos traumática.

8 Perguntas Frequentes 1- O que é título extrajudicial? Os títulos executivos extrajudiciais, são os documentos de obrigação certa, líquida e exigível, e que estão elencados no art. 784 do Código de Processo Civil, os quais poderão ser cobrados através de Processo de Execução. 2- O boleto da cota de condomínio por si só já se caracteriza título extrajudicial? Não. O boleto é apenas um instrumento da cobrança do crédito do condomínio. O art. 784 do Código de Processo Civil, estabelece no inciso X que é título executivo o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovado. Portanto, o Código de Processo Civil determina claramente que o título executivo extrajudicial é formado pelos documentos que comprovam o crédito, ou seja, convenção de condomínio e atas das assembleias que aprovaram as previsões orçamentárias e os rateios extraordinários. 3- Poderá cobrar na mesma execução condomínios vencidos? No processo de execução serão cobrados os créditos do condomínio vencidos até a data da propositura da ação. Quanto aos créditos vencidos no decorrer do processo, no momento, existe divergência de entendimento sobre a possibilidade de serem cobrados na mesma ação. Entretanto, entendemos pela possibilidade da cobrança, haja vista que o art. 771 Parágrafo Único do Código de Processo Civil, determina que se aplica subsidiariamente ao processo de execução as disposições do Livro I da Parte Especial, na qual o art. 323 estabelece que no caso de cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão incluídas no pedido e na condenação enquanto durar a obrigação se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

9 Perguntas Frequentes 4- Multa por infração regulamentar poderá ser cobrada pela Ação de Execução? Não. O Código de Processo Civil, no art. 784, inciso X, considera título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício. Deste modo, não foi conferido ao crédito decorrente de penalidade ou reparação de danos do condomínio edilício, força de título executivo extrajudicial. 5- Como ficará a Impenhorabilidade do bem de família? Com relação ao crédito condominial, por ser uma dívida do próprio imóvel, ou seja, de caráter propter rem; é uma exceção à proteção do bem de família, nos termos do art. 3.º da Lei n.º 8.009/90; podendo, no caso, ser penhorado. 6- O CPF do devedor será negativado automaticamente? Ficará vinculado ao CPF e nome do devedor uma ação de execução, podendo ainda com base no art. 782 Parágrafo Terceiro do Código de Processo Civil, o condomínio requerer a inclusão do nome do executado em cadastro de inadimplentes. 7- Decorrido o prazo de 3 dias, não havendo o pagamento e nem indicação de bem à penhora, qual o próximo passo? O próximo passo é o pedido de penhora, para pagamento do débito. E, de acordo com art. 835 do Código de Processo Civil, será realizada a penhora dos depósitos e aplicações financeiras do condômino inadimplente, e sendo a mesma infrutífera ou insuficiente, poderá ser pleiteada a penhora da unidade condominial.

10 Perguntas Frequentes 8- A ação de cobrança pelo rito sumário ou ordinário deixa de existir? O art. 785 do Código de Processo Civil, reza que a existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial. Desta forma, é possível cobrar as despesas condominiais através de processo de conhecimento, denominado pelo Código de Processo Civil como procedimento comum, deixando de existir os denominados ritos sumário e ordinário. 9- Como ficarão os casos das Associações? O processo de cobrança da taxa de manutenção das Associações, será realizado através do procedimento comum. 10- Os acordos judiciais continuarão existindo? Os acordos judiciais continuam existindo normalmente e podem ser realizados em qualquer fase do processo. 11- O condomínio poderá ser responsabilizado pelo recebimento da citação de uma unidade vazia? Dependendo do caso poderá. Para evitar o risco, o funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, de acordo com o Parágrafo Quarto do art. 248 do Código de Processo Civil, deverá recusar o recebimento da citação quando o destinatário da correspondência estiver ausente.

11 Perguntas Frequentes 12- Posso executar um instrumento de protesto? Não. O art. 784 do Código de Processo Civil, estabelece no inciso X que é título executivo o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovado. O Código de Processo Civil, determina claramente que o título executivo extrajudicial é formado pelos documentos que comprovam o crédito, ou seja, convenção de condomínio e atas das assembleias que aprovaram as previsões orçamentárias e os rateios extraordinários. 13- Qual o tempo de prescrição da cota condominial? O prazo de prescrição do crédito condominial de acordo com a jurisprudência é de 05 (cinco) anos, com base do art. 206, Parágrafo Quinto, inciso I, do Código Civil.

12 Organizar, otimizar e orientar a vida em seu condomínio? Conta comigo.

Documentos relacionados

Cobrança Condominial e o Novo Código de Processo Civil: Viabilidade do Procedimento

Cobrança Condominial e o Novo Código de Processo Civil: Viabilidade do Procedimento 19º Encontro Gaúcho de Condomínios Palestrante: Cristiane Carvalho Vargas Da Cobrança Condominial pelas Vias Judiciais