MEDIDAS PARA REDUÇÃO DA INADIMPLÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS. Ministrante:Luciane Lopes Silveira

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1 MEDIDAS PARA REDUÇÃO DA INADIMPLÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS Ministrante:Luciane Lopes Silveira

2 Agilidade no cadastramento para assessoria jurídica intervir na cobrança Bom senso na autorização para acordos - vantagens Manutenção de cadastro atualizado colaborando com a administradora com dados atuais - situação dos novos empreendimentos Não inserir multa por infração em boleto de cobrança de cota ordinária

3 FORMALIZAÇÃO DE ACORDOS EXTRAJUDICIAIS PARA PARCELAMENTO DO DÉBITO-CONSTAR a) Qualificação do condomínio e condômino; b) expressamente e de forma clara cada um dos itens que compõem o débito, contendo o valor nominal, qual o percentual de juros de mora, multa e correção monetária e, por fim, honorários de advogado, se houver intervenção deste profissional (art. 395 do Código Civil) ; c) o local e forma de pagamento; d) as datas aprazadas para pagamento e o valor de cada parcela; e) o vencimento antecipado das demais parcelas, caso haja o inadimplemento no pagamento de qualquer uma delas; f) assinatura de duas testemunhas;

4 ENCARGOS DE MORA QUE PODEM SER ACRESCIDOS AO DÉBITO multa moratória pactuada na convenção multa moratória pactuada na convenção Juros Juros Correção monetária Correção monetária Obs: art. 395 do Código Civil trata dos honorários do advogado Obs: art. 395 do Código Civil trata dos honorários do advogado

5 ANÁLISE DE QUESTÕES PREJUDICIAIS AO PROCESSO JUDICIAL Despesas com custas judiciais desproporcionais ao débito Facilidade do condômino na obtenção da Assistência Judiciária Gratuita Necessidade de carta precatória para citação (condômino residente em outra cidade ou estado) Decisões diante do óbito do condômino Necessidade de citação por edital custo com curador

6 DECISÃO SOBRE MEDIDA JUDICIAL MAIS ADEQUADA 1) Ação de execução art. 784, X do CPC É título executivo: o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas 2) Ação ordinária de cobrança

7 Art A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título judicial.

8 DECISÃO ENTRE AÇÃO ORDINÁRIA OU DEMANDA EXECUTIVA Não existe impedimento de ajuizamento da ação de cobrança em vez de execução. Precedente TJRS (AC , 12ª CC, Rel. Guinther Spode)

9 IMPEDIMENTO DA AÇÃO EXECUTIVA PLENA Art Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las.

10 Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE COTAS DE CONDOMÍNIO. INCLUSÃO DAS COTAS VINCENDAS NO CURSO DA EXECUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. POSSÍVEL A COBRANÇA DAS PARCELAS VENCIDAS ATÉ O AJUIZAMENTO. CERTEZA, LIQUIDEZ E EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO EXEQUENDO. - No regramento vigente, às quotas condominiais foi concedida eficácia executiva. Por isso, tão somente é possível a cumulação de parcelas vencidas até o momento do ajuizamento da ação, em razão da certeza, liquidez e exigibilidade, requisitos necessários para o manejo da execução de crédito, conforme o art. 783 do CPC. - Não há que se falar em aplicação do art. 323 do CPC, pois tal artigo pressupõe à escolha pelo procedimento comum (que exige sentença de condenação para abranger as cotas condominiais vincendas), que não é o caso dos autos. AGRAVO DE INSTRUMENTO DESPROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº , Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Gelson Rolim Stocker, Julgado em 07/03/2018)

11 A executividade da cota condominial exige rigorosa documentação que embase o valor lançado no boleto Prova de liquidez, certeza e exigibilidade

12 CRÉDITO DE COTAS CONDOMINIAIS -BASE PARA GARANTIA DE EXECUTABILIDADE Relação entre deliberação em assembleia tanto extraordinária quanto ordinária (previsão orçamentária) e critério de rateio Observância do art. 1336, I do Código Civil, ao tratar dos deveres do condômino : contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção Análise do conteúdo da convenção condominial, especialmente quanto às despesas extraordinárias

13 ART. 784, INCISO X-NOVO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL contribuições ordinárias ou extraordinárias= lançadas no boleto demonstrando as despesas condominiais aprovadas em assembleia geral = PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA PARA DESPESAS ORDINÁRIAS E ANÁLISE DE ORÇAMENTOS ESPECÍFICOS PARA DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS documentalmente comprovadas = ATA DA AGO/AGE

14 Trâmite da ação ordinária x Trâmite da ação executiva

15 DISTRIBUIÇÃO DE AÇÃO JUDICIAL PETIÇÃO INICIAL DISTRIBUIÇÃO (no Foro) Pagamento custas Sorteio do Cartório Cadastro do Processo

16 FASES PROCESSUAIS citação pessoal edital audiência conciliatória Instrutória sentença Embargos declaratórios Recurso de apelação/stj-stf

17 TRANSITADA EM JULGADO A DECISÃO Cumprimento de sentença Prazo para impugnação (defesa do réu) Processo retorna para a vara de origem Prazo para pagamento voluntário Inclusão de multa de 10% - 1º do art. 523 do CPC Fixação de honorários nova fase

18 CASO O RÉU NÃO PAGUE O DÉBITO NO PRAZO DO ART DIAS 1) Inicia prazo de 15 dias para devedor ofertar impugnação, independente de penhora Em paralelo: 1) Extraído mandado de penhora e avaliação do bem gerador do débito condominial 2) Réu é intimado da penhora por seu advogado ou pessoalmente

19 DA IMPUGNAÇÃO A) efeito suspensivo quando puder trazer grave prejuízo ao réu (paralisa a execução) B)A impugnação será decidida por sentença C) Da sentença pode ser interposta a mesma cadeia de recursos

20 CASO NÃO HAJA IMPUGNAÇÃO OU APÓS JULGADA A MESMA EM FAVOR DO CONDOMÍNIO/AUTOR Prossegue o processo a partir da penhora e avaliação Dá-se início aos atos de expropriação do bem pelas seguintes formas: adjudicação, alienação por iniciativa particular, alienação em hasta pública

21 HASTA PÚBLICA Em 1ª praça a arrematação não pode ser feita por valor inferior ao da avaliação Em 2ª praça a arrematação será feita por qualquer valor, desde que não seja preço vil

22 TRÂMITE DA AÇÃO EXECUTIVA O devedor é citado para pagar a dívida em 03 dias sob pena de penhora Inicia prazo para embargos de devedor independentemente da penhora Embargos de devedor = trâmite de ação ordinária Conclusão: a imediata penhora é uma falsa agilização do processo

23 MEDIDAS PARALELAS EXIGEM CAUTELA Inscrição no SPC/SERASA Corte no fornecimento de serviços prestados pelo condomínio Protesto das cotas condominiais (segurança está no protesto da decisão judicial que condena ao pagamento).

24 INSCRIÇÃO SPC/SERASA-PROTESTO Risco de indenização Falta de liquidez e certeza Eventual equívoco na emissão dos boletos-base cadastral não atualizada