- FINANCIAMENTOS E PROCEDIMENTOS -

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1 Reabilitação de Edifícios em Áreas Centrais para Habitação de Interesse Social - FINANCIAMENTOS E PROCEDIMENTOS - Legislação Edilícia e Urbanística, Tecnologia, Custos, Procedimentos e Financiamentos Reunião Técnica - Salvador março/2006

2 INTRODUÇÃO OBJETIVO: Analisar as linhas de financiamento voltadas para reabilitação de edifícios em áreas centrais para a habitação de interesse social HIS, e de seus respectivos procedimentos, a partir dos estudos de caso apresentados pelas três capitais (São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador). Identificar os avanços e entraves comuns ou distintos nas cidades em estudo, assim como os pontos do processo que devem ser melhorados e aqueles que devem ser tomados como exemplo.

3 Financiamentos Programas e linhas de financiamentos disponibilizados pelo Estado em suas diversas esferas governamentais. Desde apoios a recuperação de fachadas, como processos que vão da aquisição do edifício, sua reforma e adaptação até a administração do empreendimento. O principal programa de efetivação das reabilitações para HIS tem sido o Programa de Arrendamento Residencial PAR desenvolvido pela Caixa Econômica Federal CEF. Carta de Crédito Associativo - CEF Destinado a pessoas com renda familiar mensal de até R$ 1.560,00. Reabilitação de empreendimentos urbanos voltados para habitação. O investimento do custo da obra pode chegar até R$72 mil.

4 Financiamentos Linhas de financiamento complementares: Atuação indireta Salvador: Mecenato Lei Rouanet, e o Monumenta. Atuação direta São Paulo CDHU do Governo do Estado através do PAC, e o FMH Limitação do acesso ao financiamento. A maioria contempla, de fato, famílias com renda entre 5 e 6 salários Da rigidez na concessão do crédito, a utilização de critérios conservadores na análise de risco, a ausência de uma política de subsídios para compatibilizar o custo do imóvel à capacidade de renda da população mais pobre. Fundo proveniente do FGTS utilizado em desacordo com a distribuição regional do déficit.

5 Financiamentos Diferenças regionais nos valores de créditos. Atender à diversidades de demanda encontrada em cada área. Renda média local valor total da obra definição das normas técnicas. Pouca divulgação das linhas de crédito e seus procedimentos. PAR A demanda é apresentada pela Prefeitura Não existe um programa de marketing Programas de reabilitação em Áreas Centrais para HIS seguem padrão convencional. Uma exceção é o Programa Novas Alternativas do Prefeitura do Rio de Janeiro extrapolam os padrões convencionais de layout e programa mínimo das habitações.

6 Procedimentos Atuação de movimentos sociais Atuação marcante em São Paulo. Quase inexistente no Rio de Janeiro Os movimentos sociais são incentivadores dos programas para HIS mobilizar as vontades políticas conhecimento da realidade urbana apresentação de diretrizes para o desenvolvimento de políticas habitacionais. Escritórios de Assessoria Técnica Constituídos por profissionais de áreas complementares Apóiam os movimentos sociais e os agentes financiadores na definição da demanda. São Paulo CAEHIS Salvador ETELF

7 Procedimentos Principais dificuldades na viabilização de projetos de reabilitação para HIS Alto valor da terra. Procedimentos jurídicos gerados situação fundiária complexa. Falta formação técnica, legal, financeira e social aos projetistas e técnicos Morosidade no processo de viabilização. Presença de áreas e bens tombados pelo patrimônio histórico RJ e Salvador. Importância da concordância dos interesses políticos do mandato vigente com a implementação de programas de HIS em áreas centrais.

8 Procedimentos Construtoras credenciadas junto à CEF (gericadas) Serviços terceirizados aumento do custo Impossibilidade de produção de edificações por autogestão Falta de previsão e planejamento dos gastos da pós-ocupação põe em risco a sustentabilidade do empreendimento e cria um processo burocrático quanto à gestão condominial e sua operacionalização. Exemplo: PAR FAR Administração condominial terceirizada Gastos extras de manutenção Desestabilizam o Fundo Inadimplência Suspensão do Programa

9 Procedimentos Reintegração do imóvel processo jurídico lento Problemas construtivos nos edifícios pós-ocupados Tempestividade e morosidade no processo de solução de um problema quando este é identificado. Sistema de gestão descentralizada.

10 Considerações Finais Comum às três cidades: Programa de Arrendamento Residencial PAR desenvolvido pela Caixa Econômica Federal CEF. programa de arrendamento taxa de arrendamento Atuação tímida no Rio de Janeiro no caso de reabilitação de centros urbanos para HIS. Importância de haver um esforço de projetar e implementar linhas que viabilizem o atendimento de uma demanda de grupos sociais com faixas de renda inferiores aos atendidos e que são agentes importantes do contexto da área central.

11 Considerações Finais Carta de Crédito FGTS - Operações Coletivas Tem como objetivo atender a população com renda inferior a 3 salários mínimos. Implementação de linhas de crédito complementares às linhas de financiamento voltadas para HIS, por exemplo, o Mecenato Lei Rouanet. Sugestão: que pode indicada é a da criação de um banco de terra federal Possibilidade de controle do valor da terra no mercado.

12 Considerações Finais Exemplos exteriores que devem servir como modelo: Problemas de ordem fundiária: O Plano de Requalificação em Santa Clara de Portugal Favorecimento do estabelecimento de protocolos com estruturas públicas nacionais e estrangeiras acreditadas, visivelmente descomprometidas dos mecanismos da especulação fundiária. Modalidade de Financiamento: Programa OPAH (Operações Programadas de Melhorias da Habitação) de Paris Empréstimo a 0% de juros Equilíbrio na distribuição de HIS: PLH - Programa Local de Habitação , França melhoraria na qualidade das habitações e dos aspectos sociais do local (limpeza pública, criação de espaços de lazer, criação de empregos)