-- AMBIENTE URBANO --

Transcrição

1 Reabilitação de Edifícios em Áreas Centrais para Habitação de Interesse Social Legislação Edilícia e Urbanística, Tecnologia, Custos, Procedimentos e Financiamentos Reunião Técnica - Salvador março/2006

2 Introdução As grandes cidades têm apresentado um crescimento significativo de áreas construídas vazias, abandonadas e degradadas nas áreas centrais; Estas áreas caracterizam-se por estarem em locais com infra-estrutura e ampla rede de serviços instalados; Tendência: adoção de ações voltadas a reabilitação de parte dos espaços vazios para habitação de interesse social.

3 Introdução Reabilitação: não se limita a problemática da execução de obras ou análise de créditos, se estende a reabilitação do espaço urbano e suas dinâmicas. Abordada com outros termos: reurbanização, requalificação, regeneração; Para entender a reabilitação é necessário: - verificar os motivos de sua implementação, - a construção das justificativas utilizadas, - seus significados, objetivos e finalidades, - os grupos sociais que podem ser beneficiados.

4 O Histórico dos Centros Urbanos: do apogeu ao declínio Centros urbanos atividades administrativas, financeiras e comerciais; Aumento da população urbana brasileira (meados do séc. XIX), fatores: - Industrialização - Presença de capital oriundo de outras economias - Presença de infra-estrutura Conseqüência desses processos: - aumento da complexidade das funções urbanas - incremento dos problemas urbanos falta de moradia, transporte público, saneamento básico, educação, etc.

5 O Histórico dos Centros Urbanos: do apogeu ao declínio Abandono do centro pelas elites em busca de novos espaços (1ª metade do séc. XX); Deslocamentos das atividades e funções ligadas as classes mais favorecidas para fora do centro antigo; Surgimento de outros centralidades (investimentos públicos em infra-estrutura, valor menor da terra, verticalização);

6 Novos ocupantes e o Processo de Degradação da Área Central Os centros antigos começam a viver um processo de popularização, com uma crescente degradação do parque construído e diminuição da dinâmica imobiliária. Os novos moradores da área central passam a habitar em: cortiços, pensões, ou invadindo lotes e construindo suas moradias, muitas vezes em favelas. Os novos ocupantes se apropriam dos espaços dos centros urbanos, como forma de garantir seu direito de moradia e sua estratégia de sobrevivência.

7 Novos ocupantes e o Processo de Degradação da Área Central As apropriações ocorreram tanto em espaços públicos abertos (abrigos improvisados, barracas ou bancas comerciais trabalhadores informais), como também através de ocupação de imóveis vagos; Essas ocupações irregulares acontecem: - como forma de provisão de moradia (informal com baixa condição de habitabilidade); - como pressão para aplicação de políticas públicas e programas habitacionais.

8 Novos ocupantes e o Processo de Degradação da Área Central Assim: Presença de imóveis vagos ou deteriorados; Baixa arrecadação tributária; Pressão dos proprietários para a recuperação do valor imobiliário; Presença dos movimentos sociais para aplicabilidade de políticas e programas habitacionais em áreas centrais; A valorização do significado do centro enquanto patrimônio histórico cultura e social; Trazem a tona a necessidade de recuperação da área central

9 Revitalização dos Centros Urbanos Nas últimas décadas, têm-se observado um esforço, dos poderes públicos brasileiros em recuperar os antigos centros urbanos no sentido de reverter o processo de degradação dessas áreas; Os custos da expansão da malha urbana estão cada vez mais elevados, assim, a racionalidade econômica determina então reconfigurar o uso de regiões já estruturadas; Na revitalização dos sítios urbanos e centros históricos se vê como tendência a expulsão da população de baixa renda que reside nas regiões centrais para bairros periféricos.

10 Revitalização dos Centros Urbanos Como forma de evitar que se expulse a população de baixa renda do local, o poder público tem como alternativa de intervenção nos centros urbanos a implementação de programas habitacionais de interesse social; Em Salvador a tendência de expulsar a população de baixa renda se confirmou, porém a pressão popular gerou frutos. Já em São Paulo também por força da ação e atuação dos movimentos sociais, alguns programas habitacionais voltados a HIS estão sendo implementados; Nesse processo de recuperação a atuação dos movimentos sociais organizados tem sido relevante e fundamental, no sentido de redução da segregação sócio-espacial.

11 A Reabilitação e a Conservação do Patrimônio Histórico O processo de recuperação dos centros urbanos de cidades como Salvador, Rio de Janeiro e São Paulo, está também ligado a conservação do patrimônio histórico; A recuperação e conservação desse patrimônio é de fundamental importância para a manutenção da história e da cultura dessas cidades. Porém, envolvem uma série de prérequisitos como a conservação das fachadas e volumetria dos imóveis; Essas obras de restauro requerem um grande volume de recursos e mão-de-obra especializada, o que torna essa recuperação para HIS muito mais onerosa do que as obras em imóveis não tombados.

12 A Reabilitação e a Conservação do Patrimônio Histórico São intervenções construídas com intuito de transformar áreas centrais em cenários contemplativos atraindo novas demandas e novos usuários; A recuperação dos centros urbanos brasileiros tem se apoiado inicialmente na recuperação do patrimônio histórico; Uma das linhas de intervenção - Programa Monumenta (governo federal), recupera e conserva o Patrimônio Histórico (museus, igrejas, casarões, dentre outros imóveis, incluindo-se edificações privadas); O Monumenta só realiza intervenções pontuais e com foco no restauro e suas ações não estão incluídas em um plano mais abrangente de recuperação do centro histórico.

13 A Reabilitação e o Parque Imobiliário das Cidades Além dos imóveis ligados ao patrimônio histórico cultural, os centros são constituídos por diversos outros imóveis e outros usos, e que também são referências do desenho urbano e da produção do espaço urbano; Cada cidade possui uma característica especifica, que se revela em seu espaço urbano. Neste espaço, há um parque imobiliário que reflete os processos e as relações que influenciaram seu desenvolvimento; São Paulo: concentração de edifícios verticalizados; Salvador e Rio de Janeiro: tipologia predominante de casarões e/ou sobrados de até 2 pavimentos, mas também com presença de edifícios verticalizados.

14 A Reabilitação e o Parque Imobiliário das Cidades Em cada localidade, é necessário identificar no espaço urbano construído: - o potencial presente; - suas relações com os atuais ocupantes, verificando qual a possibilidade de intervenções; e - diretrizes a serem adotadas.

15 Questão Fundiária Em muitos casos, principalmente com imóveis tombados, há a existência de diversos proprietários, pois muitos são adquiridos por herança, e com questões jurídicas pendentes; Um dos entraves que aumentam a morosidade do processo de reabilitação é a aquisição de imóveis para esta finalidade. Uma das formas é a atuação do poder local junto com os parceiros do projeto para identificar as áreas com necessidade e potencial para reabilitação, ou iniciar um processo de desapropriação.

16 Questão Fundiária Essa desapropriação em alguns casos pode demorar pela dificuldade na identificação do proprietário do imóvel para que possa indenizá-lo, atrasando a ação do governo e do construtor sobre os imóveis. Ao encontrá-lo pode-se entrar em uma disputa pelos valores estipulados; O poder público optando pela aquisição normal de mercado, sem utilização de desapropriação, há o risco de uma supervalorização imobiliária.

17 Recomendações ao Processo de Reabilitação de Edifícios Políticas públicas voltadas para a habitação de interesse social nos centros, incorporando a população mais pobre nas discussões e execução de projetos; Elaborar novas leis voltadas para HIS para que os gestores públicos possam atuar com mais agilidade nos processos de reabilitação de edifícios; A recuperação das áreas centrais deve considerar os critérios políticos, ambientais e principalmente os sociais.

18 Recomendações ao Processo de Reabilitação de Edifícios Se o Estado incluir a população de baixa renda nos projetos urbanos de reabilitação, desde o momento em que é iniciado o processo permitindo a participação dos mesmos, esses grupos sociais terão meios e maneiras de permanecer nas áreas de intervenção, mesmo diante da pressão do capital, sem migrar para outros locais, apropriando-se também dos benefícios gerados pela reabilitação; A intervenção do poder público para a promoção da habitação de interesse social, nas áreas centrais contribui para aumentar a disputa pelos imóveis no centro por parte do mercado imobiliário, o que torna o acesso restrito ou proibitivo para a HIS.

19 Recomendações ao Processo de Reabilitação de Edifícios Preservar o patrimônio histórico e recuperar os centros urbanos, seja implementando comércio, serviço ou qualquer outro uso, a cidade como um todo se beneficiará com a intervenção, bem como os moradores; Inserir a habitação nas áreas centrais, ou criar mecanismos para que a população residente permaneça na área, permitirá que o local tenha uma sustentabilidade e uma utilidade social, não se transformando em espaço meramente cenográfico.

20 Recomendações ao Processo de Reabilitação de Edifícios Os gestores urbanos devem considerar que as conseqüências da degradação das áreas centrais das cidades não se resumem somente aos aspectos econômicos. A importância do centro é que o mesmo é signo da cultura, de identidade do processo de formação da cidade e de sua sociedade, além de ser um grande espaço democrático; Geralmente como os imóveis são tombados ou se encontram em áreas tombadas, existe uma necessidade de se ter técnicas específicas de restauro, além de se buscar empresas de construção civil voltadas para este nicho do mercado.

21 Recomendações ao Processo de Reabilitação de Edifícios Diante de todos estes conflitos e aspectos sobre a requalificação urbana no que tange à reabilitação de edifícios nas áreas centrais para a HIS, cabe ao poder público regulamentar a ação do mercado imobiliário e estimular este tipo de habitação através de subsídios a população ou às empresas construtoras, como forma de dinamizar e garantir o aproveitamento da infra-estrutura instalada dos centros; A reabilitação de edifícios deve estar inserida em um projeto de reabilitação urbana macro, para que toda área central seja valorizada, garantindo nesse processo, (mediante alterações na legislação, abertura de créditos e isenção de impostos) que as empresas construtoras se tornem suas parceiras nos locais possíveis de intervenção para HIS.

22 Agradecimentos: