Aula 15 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (CONT.) DIREITO DE LAJE

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1 Curso/Disciplina: Direito Urbanístico Aula: Direito Urbanístico - 15 Professor(a): Luiz Jungstedt Monitor(a): José Alisson Sousa dos Santos Aula 15 REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA URBANA (CONT.) DIREITO DE LAJE O direito de laje é uma novidade trazida pela Medida Provisória (MP) 759/2016, nos artigos 25 e seguintes, acrescentando-o ao art do Código Civil como direito real e inserindo o artigo A. Art A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. 1 Página1 1 Redação dada pela Lei /2017: Art A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

2 A ideia básica é a coexistência de unidades imobiliárias autônomas, para as quais o 3º requer o isolamento funcional, com acesso independente: 3º Consideram-se unidades imobiliárias autônomas aquelas que possuam isolamento funcional e acesso independente, qualquer que seja o seu uso, devendo ser aberta matrícula própria para cada uma das referidas unidades. Isso pode estimular que as lajes sejam aplicadas além do âmbito familiar, aumentando a densidade urbana nas favelas. Outro ponto é que não se observa preocupação quanto à estrutura das edificações, função atribuída aos Municípios e Distrito Federal: 8º Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje. 2 Haverá titularidades distintas situadas numa mesma área, respondendo o titular do direito real de laje pelos encargos e tributos que incidirem sobre sua unidade ( 4º). 3 O adquirente poderá alienar e gravar as unidades autônomas, mas não pode instituir sobrelevações sucessivas, desde que observadas as posturas da legislação local essa ressalva poderia permitir a construção de novas lajes sobre a adquirida ( 5º). 4 Essas disposições não se aplicam aos prédios que já são construídos dessa forma ( 7º). O direito real de laje pode ser usado como instrumento da Reurb, conforme artigo 26 da MP 759/2016: Art. 26. Na Reurb, as unidades imobiliárias autônomas situadas em uma mesma área, sempre que se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, a sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos, poderão ser regularizadas por meio da instituição do direito real de laje, previsto no art A da Lei nº , de Código Civil. A Lei /2017, na qual fora convertida a MP 759/2016, acrescentou ao CC outros artigos sobre o direito real de laje e mudou algumas disposições. REMOÇÃO DE FAVELAS Pauta-se aqui na legislação do município do Rio de Janeiro (Lei Orgânica, art. 429, VI), que consagra a política da não remoção de favelas, seguida em outras lei municipais: Art. 429 A política de desenvolvimento urbano respeitará os seguintes preceitos: Página2 2 Com a Lei /2017, a numeração foi alterada para art A, 5º. 3 Com a Lei /2017, a numeração foi alterada para art A, 2º. 4 Com a Lei /2017, a numeração e a redação foram alteradas: Art A, 6º O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas vigentes.

3 VI - urbanização, regularização fundiária e titulação das áreas faveladas e de baixa renda, sem remoção dos moradores, salvo quando as condições físicas da área ocupada imponham risco de vida aos seus habitantes, hipótese em que serão seguidas as seguintes regras: a) laudo técnico do órgão responsável; b) participação da comunidade interessada e das entidades representativas na análise e definição das soluções; c) assentamento em localidades próximas dos locais da moradia ou do trabalho, se necessário o remanejamento; Essa é a regra, mas é preferível a prevenção, que não ocorre. Há exceção para o caso de risco de vida dos habitantes, hipótese na qual para a remoção são exigidos laudo técnico do órgão responsável comprovando o risco, participação da comunidade e assentamento em locais próximos à moradia ou ao trabalho este último inviabiliza a remoção. Página3 O Plano Diretor da cidade do Rio de Janeiro (LC 111/2011) trata do tema. Elenca no artigo 15, 1º áreas onde não são permitidas construções. Art. 15 Em todo o território municipal não há restrição ao uso residencial nas tipologias construtivas permitidas para o local, salvo onde a convivência com outros usos instalados ou

4 condições ambientais adversas causem risco à população residente e onde seja incompatível com a proteção do meio ambiente. 1º Não serão permitidas construções em áreas consideradas impróprias pela administração municipal, tais como: I - áreas de risco; II - faixas marginais de proteção de águas superficiais; III - faixas de proteção de adutoras e de redes elétricas de alta tensão; IV - faixa de domínio de estradas federais, estaduais e municipais; V - áreas de Preservação Permanente e Unidades de Conservação da Natureza; VI - áreas que não possam ser dotadas de condições satisfatórias de urbanização e saneamento básico; VII - áreas externas aos ecolimites, que assinalam a fronteira entre as áreas ocupadas e as destinadas à proteção ambiental ou que apresentam cobertura vegetal de qualquer natureza; VIII - vãos e pilares de viadutos, pontes, passarelas e áreas a estes adjacentes;e IX - áreas frágeis de encostas, em especial os talvegues, e as áreas frágeis de baixadas. Dessas áreas onde não se pode construir, destacam-se áreas de risco, faixas marginais no entorno de rios, faixas de proteção e de domínio no entorno de estradas e as áreas ambientais, vãos e pilares de viadutos. Em caso de favelas e loteamentos clandestinos existentes nesses locais, o 2º do citado artigo 15 prevê a realocação, assim como o artigo 4º da MP 2.220/01: 2º Os moradores que ocupem favelas e loteamentos clandestinos nas áreas referidas no parágrafo anterior deverão ser realocados, obedecendo-se às diretrizes constantes do art. 201 desta Lei Complementar, do art. 429 da Lei Orgânica do Município, observado os dispositivos do art. 4º da Medida Provisória nº 2.220, de 4 de setembro de Art. 4º No caso de a ocupação acarretar risco à vida ou à saúde dos ocupantes, o Poder Público garantirá ao possuidor o exercício do direito de que tratam os arts. 1o e 2o em outro local. Não há na MP exigência de que a remoção seja para local próximo. O referido artigo 201 do Plano Diretor traz as diretrizes da política de habitação, das quais se destaca o inciso III: Art. 201 São diretrizes da Política de Habitação: Página4 I - produzir novas soluções habitacionais; II - recuperar áreas e edifícios informais, irregulares, precários ou deteriorados; III - agilizar os procedimentos de regularização fundiária, administrativa e fiscal, em parceria com as Secretarias Municipais de Urbanismo e Fazenda;

5 IV - incentivar a formação de parcerias com entidades públicas e privadas, associações de moradores, cooperativas ou quaisquer formas de associação visando, em especial, a produção social da moradia; V - buscar recursos complementares para a implementação da Política de Habitação através da aplicação de instrumentos urbanísticos e fiscais; VI - constituir e fortalecer instâncias participativas; VII - as mulheres chefes de família terão prioridade no atendimento dentro dos Programas e Projetos compreendidos pela Política Habitacional do Município. Já o artigo 210 dispõe sobre a urbanização de favelas e loteamentos irregulares. E o 211 trata do reassentamento de populações de baixa renda oriundas de áreas de risco: Art. 211 O reassentamento das populações de baixa renda compreenderá: I - identificação e priorização de atendimento das populações localizadas em: a) áreas frágeis de encostas e baixadas caracterizadas como áreas de risco ambiental ou geotécnico; b) faixas marginais de proteção dos corpos hídricos; c) faixa de proteção de adutoras e de redes elétricas de alta tensão; d) faixas de domínio de estradas federais, estaduais e municipais; e) áreas com restrições ambientais à ocupação; f) áreas que não possam ser dotadas de condições mínimas de urbanização e saneamento básico; II - o cadastramento prévio das famílias objeto do reassentamento; III - recuperação, restauração ambiental e definição imediata de uso para as áreas desocupadas. 1º No caso de necessidade de remanejamento de construções serão adotadas, em ordem de preferência, as seguintes medidas, em conformidade com o disposto na Lei Orgânica do Município: I - reassentamento em terrenos na própria área; II - reassentamento em locais próximos; Página5 urbanos. III - reassentamento em locais dotados de infraestrutura, transporte coletivo e equipamentos

6 2º Na promoção de reassentamento de populações de baixa renda, o lote urbanizado será provido de unidade habitacional e deverá estar de acordo com as normas técnicas para garantir sua ampliação dentro de padrões de segurança. O 1º traz uma ordem de preferência para a localização do reassentamento, considerando a dificuldade de encontrar um local em grandes cidades: terrenos na própria área, locais próximos e locais dotados de infraestrutura, transporte coletivo e equipamentos urbanos. Página6