Organização e Técnica Comercial

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1 Organização e Técnica Comercial Têisi Colares teisi@intoconsultoria.com.br Escola de Educação Profissional Inteligência Educacional

2 Locação Imobiliária Não é obrigatório contrato. O CONTRATO garante: Direito de Preferência Ação Renovatória Escola de Educação Profissional Inteligência Educacional

3 Locação Imobiliária Cuidados gerais LOCATÁRIO: Documentação do imóvel e adequação de uso LOCADOR: Verificação quanto às obrigações financeiras do locatário VISTORIA: Documentada AVALIAÇÃO: Somente poderá ser feita por profissional habilitado conforme a Lei Federal 5.194/66, art. 7 e 13, onde o fator inicial determinante é a localização do imóvel. ARBITRAGEM: Pessoas habilitadas pelas partes para julgamento de litígios relativos aos direitos Escola de Educação Profissional Inteligência Educacional tangíveis.

4 Contrato de Locação Base legal: Lei do Inquilinato ( Lei 8.245/91) e Código Civil O contrato de locação é: BILATERAL: dependência recíproca de obrigações ONEROSO: reciprocidade de direitos e obrigações. Não existe locação gratuita! TÍPICO E CONSENSUAL: Disciplinado por lei e acertado entre as partes. Escola de Educação Profissional Inteligência Educacional

5 Contrato de Locação Exceções à Lei do Inquilinato: Imóveis de propriedade da União, dos Estados e Municípios Vagas autônomas de garagem e estacionamento Espaços destinados à publicidade Apart-hotéis Arrendamento Mercantil (leasings) Sublocação: quando consentido pelo locador

6 Questões Correlatas à Locação Solidariedade Legal: Locador Fiador Danos Locatários Escola de Educação Profissional Inteligência Educacional

7 Questões Correlatas à Locação Morte das Partes: Locador: espólio herdeiros Locatário: sub-rogação, substituição de garantia Escola de Educação Profissional Inteligência Educacional

8 Questões Correlatas à Locação Dissolução do Casamento ou União Estável: Notificação obrigatória em 30 dias Sub-rogação e substituição de garantia Sujeito à infração Escola de Educação Profissional Inteligência Educacional

9 Retomada do Imóvel pelo Locador DURANTE O PRAZO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO: Ocorre somente por: Mútuo acordo: distrato verbal ou documentado em cartório com prazo mínimo de desocupação de 6 meses Infração à lei, ao contrato ou falta de pagamento do aluguel ou encargos locatícios: Ação de despejo com denúncia cheia Itens do art. 23 da Lei do Inquilinato

10 Retomada do Imóvel pelo Locador Obras e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público Desocupação por necessidade Após a prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado Após 30 meses denúncia vazia 30 dias para desocupação Locação residencial com contrato verbal ou por escrito comprazo indeterminado ou inferior a 30 meses: Fragiliza o locatário, por isso é possível quando: Encerramento do contrato de trabalho; Solicitação para uso próprio do locador; Demolição; Ocupação por prazo superior a 5 anos.

11 Retomada do Imóvel pelo Locador Locação comercial ou não residencial: Renovação automática: Retomada por denúncia vazia a qualquer tempo com 30 dias para desocupação Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados: SOMENTE HAVERÁ RESCISÃO POR: Mútuo acordo; Infração contratual ou legal; Falta de pagamento do aluguel e encargos; Realização e reparos urgentes determinados pelo Poder Público;

12 Devolução do Imóvel pelo Locatário DURANTE A VIGÊNCIA DO CONTRATO: Via pagamento de multa proporcional ao período de cumprimento ou judicialmente estipulada (praxe: 3 aluguéis) Transferência do local de trabalho, se notificada em 30 dias, isenta de multa Força maior APÓS A PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO Renovação automática Prazo de 30 dias para devolução Indenização por aviso prévio não notificado

13 Alienação do Imóvel Durante a Locação DIREITO DE PREFERÊNCIA Prazo: 180 dia para bem móvel 2 anos para bem imóvel Preferência: Locatário comercial ou residencial Exceto locatário por temporada Possibilidade de cobrar danos até 3 anos após a data de alienação Sublocatário A preferência de compra é sempre do USUÁRIO Ordem de preferência: usuário mais antigo ou mais idoso

14 Deveres das Partes no Contrato de Locação DEVERES DO LOCADOR: Entregar o imóvel desocupado apropriado ao fim que se destina Garantir o uso pacífico Fornecer recibo Convencionar a quem será incumbido o pagamento de impostos, taxas, prêmios de seguro contra incêndio, despesas extraordinárias do condomínio

15 Deveres das Partes no Contrato de Locação DEVERES DO LOCATÁRIO: Pagar pontualmente Fazer uso apropriado Entregar o imóvel dentro das mesmas condições físicas que recebeu Informar ao locador sobre necessidades de reparos Realizar reparos aos danos causados por si

16 Deveres das Partes no Contrato de Locação DEVERES DO LOCATÁRIO: Não modificar a forma interna e externa do imóvel sem consentimento do locador Pagar despesas relacionadas ao endereço Cumprir integralmente com a convenção de condomínio e regimento interno Pagar as despesas ordinárias de condomínio

17 Benfeitorias e sua Indenização Benfeitorias são classificadas em: NECESSÁRIAS: solidez, manutenção e conservação do imóvel ÚTEIS: conforto e comodidade VOLUPTUOSAS: embelezamento

18 Benfeitorias e sua Indenização Direito de Indenização: NECESSÁRIAS: mesmo que não autorizadas pelo locador ÚTEIS: somente com consentimento do locador VOLUPTUOSAS: não indenizáveis Direito de RETENÇÃO pelo Código Civil

19 Aspectos Gerais de Ações Locatícias Tramitação de Processos: Não são suspensos durante férias forenses Foro Competente: Local da situação do imóvel Valor da Causa Correspondente à 12 meses de aluguel ou 3 salários mínimos, se enquadrado no inciso II do art. 47

20 Ações Locatícias de Despejo e Consignação de Aluguel Ação de despejo X Integração de Posse O réu é o locatário e não o fiador, com excessão de quando for ação por falta de pagamento O sublocatário também é despejado, mas não contrai dívida financeira Prazo de 6 meses para desocupação: Denúncia vazia Denúncia cheia para uso próprio Para demolição e edificação determinada pelo Poder Público A partir da data de CITAÇÃO

21 Purgação de Mora Prazo para quitação da dívida composta por: Pagamento de aluguéis, multas, penalidades contratuais, juros de mora, custas e honorários advocatícios fixados em 10%, ou conforme acordado. Prazo: 15 dias para efetuar o depósito a partir da data de publicação da adjucação. Prazo para efetiva desocupação: 30 dias - padrão De 6 a 12 meses - escolas 12 meses - hospitais

22 Ação Revisional de Aluguel Aditamento X Ação revisional CONSIDERAÇÕES: Válida para contratos com 3 anos de vigência ou último acordo firmado Somente questões relacionadas a valores e formato de reajustes podem ser revistos Não aplicável quando á pendência de prazo de desocupação

23 Escola de Educação Profissional Inteligência Educacional Obrigada!