PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO. Prof. Durval Salge Junior TURMAS 14 e 04 (on-line) 02/10/2018 LOCAÇÃO DE COISAS

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1 Prof. Durval Salge Junior TURMAS 14 e 04 (on-line) 02/10/2018 LOCAÇÃO DE COISAS Conceito: por este contrato alguém que tenha os poderes de uso e frutificação de bens não fungíveis, vai ceder esses poderes para outra pessoa mediante certa retribuição. Art. 565, CC. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. OBS: Não aplica-se o art. 565 do Código Civil nas locações de imóveis urbanos residenciais ou não residenciais, para estes aplica-se a Lei nº 8.245/91. Ademais, NÃO SE APLICAM ainda na Lei nº /91: 1. Público - contratos administrativos; 2. Vagas autônomas de garagem; 3. Estacionamentos; 4. Publicidade (Locação de espaço para publicidade); 5. Hotéis com serviços; 6. Leasing; 7. Locação de prédio rústico (rural) regulado pelo código Civil Espécies: 1. Por tempo determinado (art. 573, CC): este contrato se extingue com o advento do termo final. Art. 573, CC. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Página 1 de 5

2 2. Por prazo indeterminado (art. 574, CC). Art. 574, CC. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumirse-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado. Obrigações do locador: 1. Ceder por tempo determinado a coisa, não contemplados na Lei nº /91; 2. Garantir o uso pacifico; 3. Reaver a coisa somente termo final; Art. 566, CC. O locador é obrigado: I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa. Obrigações locatário: 1. Arcar com os custos da manutenção regular; 2. Dar a finalidade contratada ao prédio; 3. Pagar em dia o aluguel; 4. Comunicar turbações; 5. Restituir a coisa tal qual recebeu. Art. 569, CC. O locatário é obrigado: I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse; Página 2 de 5

3 II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar; III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito; IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular. LOCAÇÃO DE GARAGENS (VAGAS AUTONOMAS): este contrato, regulado pelo código civil, tem por objeto um prédio especifico, qual seja, vaga autônoma de garagem, demarcada ou não. COMODATO (EMPRÉSTIMO). Conceito: é a cessão gratuita de um prédio para uso com estipulação de ser devolvido, após algum tempo. Art. 579, CC. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto. Requisitos: 1. Gratuidade, caso contrário será locação; 2. Não fungibilidade, deverá ser restituída a mesma coisa emprestada; 3. Temporariedade, seu uso há de ser temporário, caso contrário haverá doação. Objeto: bens imóveis (prédios). OBS: É necessário ser proprietário? R. Não há necessidade de ser proprietário, basta ter o uso. Obrigação do comodatário: Página 3 de 5

4 1. Guardar e conservar a coisa; 2. Usar conforme determinado; 3. Restitui-la findo o prazo avençado, entretanto, se a coisa (prédio) for requerida pelo comodante findo o contrato e o bem não for devolvido, poderá o comodante cobrar do comodatário um aluguel a ser arbitrado pelo comodante (natureza de cláusula penal e não de locação). Já colocar no contrato a clausula penal e o valor do aluguel, pois já se torna dívida liquida, exigível e certa. Art. 582, CC. O comodatário é obrigado a conservar, como se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante. Obrigações comodante: Por uma linha da doutrina não há obrigações ao comodante, sendo o comodato um contrato unilateral. Entretanto boa parte da doutrina entende que cabe ao comodante indenizar as despesas para conservação do imóvel e indenizar o comodatário do vicio ou defeito da coisa. Partes: comodante e comodatário Estrutura do contrato: I. Nomenclatura: Contrato de Comodato de prédio urbano; II. Partes: comodante e comodatário; III. Tempo: bom estipular prazo (determinado); IV. Custos do contrato: o comodatário vai pagar as despesas ordinárias (luz, água etc.), agora, as extraordinárias, será de responsabilidade do Página 4 de 5

5 comodante. Imposto pagará a prefeitura e se for rural a secretaria de patrimônio da união. V. Cláusula para evitar animus domini : CUIDADO com o disposto no art. 582, CC (Cuidar como seu), é uma forma de dizer que irá cuidar bem, mas não é dono, não tem animus domini, portanto de suma importância que conste esta cláusula; VI. Cláusula de riscos: a coisa perece em poder do comodante res perit dominus (art. 583, CC). Esta cláusula tem que imputar responsabilidade ao comodatário quando o prédio perecer por sua culpa. Comodato para parentes: Art. 197, CC. Não corre a prescrição: I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. 1. Durante a constância da sociedade conjugal; 2. Durante o poder familiar, código não fala sobre idade; 3. Tutor para menores; 4. Curatela para incapazes. Extinção: 1. Termino do prazo estipulado; 2. Perecimento do prédio; 3. Violação contratual; 4. Morte do comodatário, quando for personalíssima o comodato. BONS ESTUDOS! Prof.ª Ana Paula Melo. * Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o imobiliario4@legale.com.br, onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas. Página 5 de 5