RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO

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1 2T 2015 BRASIL RELATÓRIO DE MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO PRIMEIRO SEMESTRE ENCERRA COM CRESCIMENTO DA DEMANDA ABAIXO DA MÉDIA DOS ÚLTIMOS ANOS

2 Brasil Indicadores Classe A Acumulado Brasil Estoque Total 10,8 milhões m² Absorção Líquida 459 mil m² Economia O ano de 2015 tem sido desafiador para economia brasileira. O cenário atual de inflação e taxa de juros adicionado ao momento cíclico de superoferta resulta em mudança de estratégia e melhor posicionamento do produto imobiliário. A produção industrial em queda tem favorecido, em parte, o corte de empregos no setor, fato que não demonstra mudança de direção no decorrer do ano. O índice de confiança do empresário industrial (ICEI) divulgado pela confederação nacional das indústrias apresenta quedas constantes e neste trimestre, foi alavancado pelo segmento de transformação de bens. Em junho, o governo federal anunciou a segunda fase do Programa de Investimentos em Logística (PIL), que prevê concessões em aeroportos, rodovias, portos e ferrovias em investimentos de R$198,1 bilhões. Segundo estudo da FIESP (Federação Nacional das Indústrias), o Brasil apresenta defasagem logística de 67% perante a média mundial. Brasil: PIB Industrial x ICEI Absorção Bruta 748 mil m² Novo Estoque 715 mil m² Taxa de Disponibilidade 18,3% Oferta Investimentos no modal ferroviário Seguindo a tendência de eficiência logística onde se prevê menos armazenagem e mais movimentação, o modal que receberá mais investimentos segundo as divulgações do PIL será o Ferroviário com 44% do total. Com 17% da oferta de ferrovias em operação frente ao benchmarking dos principais países do mundo, em longo prazo, estes investimentos deverão contribuir para diminuir o gargalo e incidir diretamente na forma como as cargas são transportadas no País. Em comparação ao trimestre anterior, a oferta em condomínios existentes classe A encerrou em 18,3%, aumento de 1,0 ponto percentual, em parte, atribuído ao descompasso gerado pelo crescimento do estoque em 3,8% com absorção líquida de 217 mil m². No semestre, as entregas acumulam 715 mil m², 30% inferior à media registrada no primeiro semestre nos últimos dois anos, o que demonstra um mercado mais reativo às condições de superoferta na maior parte do País. O Estado de São Paulo lidera as entregas com 71% do total, seguido por Rio de Janeiro com 17% e Minas Gerais com 7%. Milhões m² 12,5 10,0 7,5 5,0 2,5 0,0 Brasil: Crescimento e Oferta Estoque Existente (milhões m²) Taxa de Disponibilidade (%) 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1

3 Brasil Investimentos em rodovias Responsável por 55% da movimentação de cargas no País, o modal Rodoviário receberá através das estradas federais R$ 66,1 bilhões em investimentos que, em suma, contemplará duplicações e melhorias diversas. Demanda Do ponto de vista da demanda, o primeiro semestre apresentou resultado negativo se comparado ao mesmo período do ano passado com diferença de 21%. Diferente do cenário dos últimos anos, quando a absorção representava o crescimento e expansão das empresas, atualmente, o cenário reflete a movimentação entre condomínios enfatizando os produtos eficientes e bem localizados. São Paulo lidera as movimentações com 71% do total seguido de Rio de Janeiro com 16% e Ceará com 4%. A projeção é que o ano encerre com absorção líquida de 10% a 20% inferior ao constatado em Ao todo doze Estados receberão os investimentos: Goías, Paraná, Rondônia, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Rio Grande do Sul, Santa Catarina, São Paulo, Minas Gerais, Espírito Santo, Bahia e Pernambuco. Diferente da primeira fase onde havia uma obrigação contratual em executar as obras em até cinco anos, neste segundo, as obras podem se estender por mais tempo. Milhares Milhares m² 600,0 500,0 400,0 300,0 200,0 100,0 0,0 Preço Brasil: Demanda 1T13 2T13 3T13 4T13 1T14 2T14 3T14 4T14 1T15 2T15 Absorção Líquida Absorção Bruta Investimentos em portos Segundo dados da Fiesp a eficiência portuária que leva em conta a conteinerização de cargas no Brasil é 70% do resultado da média mundial. O programa de investimentos em logística em Portos promete dedicar R$ 37,4 bilhões ao setor. Em um primeiro instante, estão previstos arrendamentos de 29 áreas no porto de Santos, o maior do país, e outras 20 no Pará. De modo geral, os preços médios ponderados Brasil ficaram estáveis por trimestres consecutivos. Neste segundo período, cinco Estados apresentaram redução de preços. Santa Catarina registrou queda de 19,3%, seguido de Rio de Janeiro com 5,6%, Ceará com 4,5%, Espírito Santo com 2,5% e Paraná com 0,2%. R$ 25,00 R$ 22,50 R$ 20,00 R$ 17,50 R$ 15,00 Brasil: Brasil: Preços (R$/m²/mês) Dos Estados que registraram aumento de preços, o destaque vai para o Rio Grande do Sul com 2,4% seguido de São Paulo com 1,2%, Minas Gerais com 0,7% e Pernambuco com 0,1%. Os aumentos são explicados pelo novo estoque, mais caro e de melhor qualidade, aliado a absorção de áreas com precificação inferior à média. Em um segundo momento serão incluídas áreas nos portos de Itaqui, Santana, Paranaguá Manaus, São Sebastião, Suape, São Francisco do Sul, Aratu, Santos e Rio de Janeiro. 2

4 São Paulo Classe A Acumulado 2015: São Paulo Estoque Total 6,5 milhões m² Absorção Líquida 328 mil m² Absorção Bruta 485 mil m² Novo Estoque 559 mil m² Dos 279 mil m² entregues no segundo trimestre, 45% refere-se ao submercado Guarulhos que, atualmente, é o quarto em tamanho no Estado. Algumas quedas expressivas foram apuradas como, por exemplo, o Vale do Paraíba, que passou de 85,6% para 65,8%, e Ribeirão Preto, que diminuiu de 52,2% para 42,7%. Vale ressaltar que os estoques menores são mais sensíveis às oscilações dos percentuais de ocupação. A absorção líquida foi 16% superior em relação ao trimestre anterior. Três submercados apresentaram bom desempenho e contribuíram em 90% na formação do indicador trimestral. Guarulhos e Jundiaí historicamente possuem bons resultados, contudo, o Vale do Paraíba aparece na terceira posição após carregar as maiores disponibilidades do mercado por bastante tempo. Os preços médios ponderados aferidos em condomínios com habite-se apresentou ligeiro aumento de 1,2%, em parte, atribuído os novos galpões recebidos no segundo trimestre. Milhões m² Milhões Milhares m² ,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0-50,0-100,0 São Paulo: Crescimento e Oferta São Paulo: Crescimento e Oferta Estoque (milhões m²) Disponibilidade (%) São Paulo: Demanda São Paulo: Demanda Absorção Bruta Absorção Líquida 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Taxa de Disponibilidade 21,9% Preço Médio R$ 20,07 Depois de liderar as grandes ocupações do mercado paulista em 2014, Cajamar teve um desempenho tímido. As entregas em Cajamar deverão retornar em meados de 2016 sendo que as demandas maiores e imediatas poderão se difundir para outras praças. O submercado Cotia-Embu lidera a estimativa de entrega no prazo até 18 meses, seguido por Barueri e Jundiaí. R$ 25,00 R$ 22,50 R$ 20,00 R$ 17,50 R$ 15,00 São Paulo: Preço (R$/m²/mês) São Paulo: Preços Preço Pedido (R$/m²/mês) Mapa de submercados Termômetro de mercado Oferta Demanda Ribeirão Preto Piracicaba Grande Campinas Atibaia Cajamar Vale do Paraíba Paulista Sorocaba Jundiaí Guarulhos Barueri Cotia Embu Grande ABC Rodoanel Osasco São Paulo 3

5 Rio de Janeiro Classe A acumulado 2015: Rio de Janeiro Estoque Total 1,2 milhão m² Absorção Líquida 91 mil m² Absorção Bruta 126 mil m² Novo Estoque 66 mil m² O bom andamento do mercado carioca fica evidenciado pelos números apurados. Somente no primeiro semestre de 2015 a absorção líquida de 54 mil m² já ultrapassa o total de 2014, que foi de 51 mil m². O Rio entra agora em uma fase de aumento de oferta, não pelas devoluções mas sim pelo pipeline dos próximos 18 meses que supera em muito a média histórica do que esse mercado já recebeu até hoje. O percentual de disponibilidade em 8,6% é saudavel, contudo, tende a aumentar substancialmente daqui em diante. O eixo Queimados-Seropédica foi responsável pelo bom número apurado e, assim como ocorrido no primeiro trimestre, a ocupação é proveniente de uma empresa de e-commerce. As demandas devem se difundir principalmente no eixo Washington Luís e Queimados-Seropédica em razão do maior volume que entrará nos próximos trimestres. Milhões m² Milhões Milhares m² ,0 150,0 125,0 100,0 75,0 50,0 25,0 0,0-25,0-50,0 Rio de Janeiro: Crescimento e Oferta Rio de Janeiro: Crescimento e Oferta Estoque (milhões m²) Disponibilidade (%) Rio de Janeiro: Demanda Rio de Janeiro: Demanda Absorção Bruta Absorção Líquida 20% 15% 10% 5% 0% Taxa de Disponibilidade 8,6% Preço Médio R$ 24,60 O preço médio ponderado também começa a sentir os efeitos do novo momento. Neste trimestre, por exemplo, a diminuição de 5,6% é reflexo de alguns ajustes mas, principalmente, do novo estoque em eixos mais afastados da capital. A tendência para os próximos períodos é de crescimento de disponibilidade e oscilação mais acentuada de preços. R$ 30,00 R$ 27,50 R$ 25,00 R$ 22,50 R$ 20,00 R$ 17,50 R$ 15,00 Rio de Janeiro: Preço (R$/m²/mês) Rio de Janeiro: Preços Preço Pedido (R$/m ²/mês) Mapa de submercados Termômetro de mercado Oferta Demanda Washington Luís Macaé Vale do Paraíba Fluminense Dutra Av. Brasil Campos dos Goytacazes Jacarepaguá Queimados / Seropédica Arco Metropolitano 4

6 Tabela estatística trimestral Brasil: Estados Estados Área Construída (mil m²) Novo Estoque Disp. 2T 15 Disp. 1T 15 Abs. Líquida Abs. Líquida Acumulada Abs. Bruta Abs. Bruta Acumulada Preço 2T 2015 Preço 1T 2015 Construção Projeto AM 174-4,3% 6,4% 3,7 7,4 3,7 7,4 R$ 24,00 R$ 24, BA 18-11,4% 11,4% R$ 16,00 R$ 16, CE 122-3,8% 14,4% 13,0 18,2 14,0 19,2 R$ 14,85 R$ 15, DF 59-2,9% 2,9% - -1,7 - - R$ 18,00 R$ 18, ES 117-9,6% 8,0% -1,7 2,8 3,8 8,3 R$ 19,50 R$ 20, GO 40-7,0% 31,0% 9,7 11,0 9,7 12,5 R$ 16,00 R$ 16, MG ,9% 8,3% -7,7 11,3 3,6 24,0 R$ 19,80 R$ 19, PA 48-70,1% 70,1% R$ 19,00 R$ 19,00-46 PB ,0% 100,0% R$ 16,50 R$ 16, PE ,0% 6,7% -27,0-33,0 6,2 24,4 R$ 16,60 R$ 16, PR ,7% 22,7% -5,0 21,0 0,0 31,2 R$ 17,41 R$ 17, RJ ,6% 8,0% 54,0 91,0 63,0 125,8 R$ 24,60 R$ 26, RS ,5% 31,0% 1,3 3,3 3,7 5,5 R$ 17,43 R$ 17, SC 290-2,0% 2,1% 0,2 0,2 4,0 4,0 R$ 17,22 R$ 21, SE SP ,9% 21,3% 177,0 328,0 275,0 484,8 R$ 20,07 R$ 19, Brasil ,3% 17,3% 217,5 459,5 356,0 716,7 R$ 19,83 R$ 19, São Paulo: Submercados Atibaia ,2% 21,3% -3,0-3,0 - - R$ 23,15 R$ 23, Barueri ,7% 24,2% 5,5 6,3 14,0 27,3 R$ 24,74 R$ 24, Cajamar ,3% 4,9% 16,0 24,3 21,0 29,3 R$ 22,32 R$ 23, Capital ,7% 17,6% 11,0 26,2 13,0 29,6 R$ 26,07 R$ 26, Cotia - Embu ,6% 21,7% 5,7 13,0 10,0 23,4 R$ 22,97 R$ 23, Grande ABC 138-1,4% 1,4% - -0,9 - - R$ 25,00 R$ 25, Grande Campinas ,4% 31,7% -1,7 81,0 20,0 121,7 R$ 17,31 R$ 17, Guarulhos ,8% 17,5% 73,0 80,4 73,0 80,4 R$ 24,96 R$ 24, Jundiaí ,2% 13,8% 63,0 78,5 80,0 114,1 R$ 19,79 R$ 19, Osasco 67-40,8% 45,5% 3,0 5,7 3,0 6,7 R$ 25,00 R$ 27, Piracicaba ,8% 43,9% -16,0-16,0 2,0 2,0 R$ 13,86 R$ 13, Ribeirão Preto ,7% 52,2% 9,8 9,8 9,8 9,8 R$ 16,61 R$ 16,68-92 Sorocaba ,1% 23,6% -2,3 6,0 1,0 9,3 R$ 17,00 R$ 17, Vale do Paraíba Paulista ,0% 85,6% 27,0 30,9 27,0 30,9 R$ 15,67 R$ 15, Total SP ,9% 21,3% 191,0 342,2 264,0 484,5 R$ 20,07 R$ 19, Rio de Janeiro: Submercados Avenida Brasil 123-0,0% 0,0% Campos dos Goytacazes ,5% 6,2% 3 3 3,1 3,1 R$ 15,00 R$ 15,00-10 Dutra ,6% 11,5% -0,3 2 2,3 17,2 R$ 27,69 R$ 27, Jacarépaguá 34-0,0% 0,0% Macaé Queimados - Seropédica ,4% 14,5% ,0 54,0 R$ 19,85 R$ 19, Vale do Paraíba Fluminense 37-27,7% 23,7% -1,4 6-7,3 R$ 17,00 R$ 17, Washington Luiz 397-5,5% 5,9% ,3 44,9 R$ 28,59 R$ 29, Total RJ ,6% 8,0% ,0 126,5 R$ 24,60 R$ 26,

7 Definições e terminologias Características técnicas por classe Classe A Classe B Capacidade do piso 5 a 6 ton/m² Pé-direito 11 a 12 metros Capacidade do piso 3 a 4 ton/m² Pé-direito 9 a 10 metros Sprinklers 1 doca para cada 750 m² Sem sprinklers 1 doca para cada m² Cobertura termo acústica Niveladora de doca Cobertura convencional Sem niveladora A classificação adotada foi realizada com base em premissas extraídas de uma pesquisa realizada pela Engebanc Real Estate com grandes tomadores de áreas. Glossário Estoque Existente Universo de empreendimentos, com certificado habite-se, em metros quadrados e que compõe um dado mercado. Estoque em Construção Universo de empreendimentos em metros quadrados em estágio de obras. Estoque em Projeto Universo de empreendimentos em projeto que poderão ou não entrar no mercado após 18 meses. A maioria dos projetos estão aprovados, contudo, em casos específicos são considerados ainda projetos em fase de diligência. Disponibilidade Total disponível para locação em empreendimentos com habite-se em metros quadrados ou %. Absorção Líquida Diferença entre áreas alugadas e devolvidas em empreendimentos com habite-se. Representa o indicador de crescimento ou diminuição da demanda. Absorção Bruta Áreas alugadas em empreendimentos com habite-se. Preço Pedido Médio Média ponderada de preço informado pelo proprietário ou contato similar em um dado imóvel ou mercado. Submercado Subdivisões por agrupamento de municípios ou eixo de rodovias que tenham similaridade geográfica e/ou comercial. Modular Tipo de galpão formado por módulos pequenos e desenvolvido para atender as necessidades de ocupantes deste porte. Geralmente sua eficiência para armazenagem é baixa. Bulk Tipo de galpão com módulos ou áreas a partir de 8 mil m² no mercado de São Paulo e 5 mil m² para o restante do Brasil. São considerados também os imóveis que não atinjam o crivo acima quando a individualização do espaço não resulte em perda de eficiência logística para o ocupante. 6

8 O Grupo Engebanc conta com uma equipe de consultoria e comercialização especializada em prover serviços de alto valor agregado para nossos clientes, dando suporte às suas decisões estratégicas no setor imobiliário e de construção civil, tais como: pesquisa de mercado, avaliação de imóveis, estudos de vocação de melhor uso e viabilidade financeira, estudos de desenvolvimento imobiliário, comercialização de propriedades, gerenciamento e fiscalização de obras e engenharia de avaliações. Para mais informações, entre em contato. Responsável Leandro Angelino Gerente Sênior - Pesquisa e Inteligência de Mercado leandroangelino@engebanc.com.br Corresponsável André Romano Analista - Pesquisa e Inteligência de Mercado andreromano@engebanc.com.br Apoio Abiner Oliveira Gerente Sênior - Serviços Industriais e Logísticos abineroliveira@engebanc.com.br COPYRIGHT ENGEBANC REAL ESTATE LTDA Esta publicação é de propriedade exclusiva da Engebanc Real Estate Ltda. e não deve ser copiada, reproduzida ou transmitida por qualquer forma ou por qualquer outro meio, no todo ou em parte, sem o consentimento prévio por escrito da Engebanc Real Estate Ltda. As informações contidas nesta publicação foram obtidas de fontes geralmente consideradas confiáveis. No entanto, a Engebanc Real Estate não se responsabiliza, ou garante, pela precisão dessas informações. Nós gostaríamos de ser informados sobre quaisquer imprecisões para que possamos corrigi-las. A Engebanc Real Estate não aceitará qualquer responsabilidade por negligência ou por qualquer perda ou dano sofrido por qualquer das partes atribuída a esta publicação. Imagens ilustrativas. ENGEBANC.COM.BR