URBANIZADOR SOCIAL É PARCEIRO

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1 URBANIZADOR SOCIAL É PARCEIRO As políticas de regularização fundiária e de reassentamento de famílias moradoras em situação de risco - principais eixos de atuação da política habitacional de Porto Alegre - vêm se mostrando insuficientes frente ao permanente agravamento das condições de acesso à terra urbanizada pelas populações excluídas do mercado formal da produção da habitação. A falta de oferta de lotes urbanizados em condições financeiras mais adequadas à capacidade aquisitiva da população de baixa renda é, certamente, um dos maiores desafios para o enfrentamento do déficit e da irregularidade habitacional. A administração municipal, por meio de um conjunto de ações, tem procurado incidir, com alguma efetividade, sobre o crescente processo de produção informal de assentamentos habitacionais. A Lei 9.162/2003 (Lei do Urbanizador Social), editada no marco da competência normativa urbanística do Município, vem regulamentar importante instrumento do PDDUA, viabilizando que o Poder Público atue pró-ativamente para a ampliação da produção e oferta de Habitação de Interesse Social (HIS). O instrumento oferece um conjunto de mecanismos que conferem ao município maior capacidade de gestão do solo urbano, estabelecendo os procedimentos legais que viabilizam a ação em parceria com o setor privado, com o objetivo de ampliar a oferta de HIS e melhor adequar a produção habitacional à capacidade aquisitiva daquela parcela da demanda usualmente não atendida pelo mercado. Os parceiros para esta produção são os empreendedores do mercado, as cooperativas habitacionais, proprietários de terras, e aqueles empreendedores informais, que hoje atuam irregularmente e que terão, com o instrumento, a oportunidade de adequarem-se à produção regular, ou então sofrerem mais efetivamente a fiscalização e penalidades da lei. O instrumento ao possibilitar novas condições legais para uma urbanização social busca, também, ao promover procedimentos que facilitem e diminuam os custos da produção, minimizar a produção informal. A estratégia passa pela oferta de lotes regulares pelo setor privado e maior controle e fiscalização da produção irregular pelo Poder Público. Entre os mecanismos que a lei introduz destaca-se a agilidade nos trâmites de aprovação dos parcelamentos; a flexibilização quanto a padrões urbanísticos e de progressividade na implantação de infra-estrutura; a contratação de estudos ambientais necessários à verificação dos impactos do empreendimento pelo Município, e a redução das garantias previstas na lei do parcelamento do solo. Aposta-se, ainda, na possibilidade de transferência dos índices construtivos das áreas públicas, como forte mecanismo de negociação. Os resultados esperados são especialmente a redução dos preços dos lotes, ou o repasse de parcela dos lotes produzidos, para que o Município atenda a sua demanda por reassentamentos. A lei estabelece ainda os compromissos do Poder Público e do urbanizador, instituindo um instrumento legal - o Termo de Compromisso para sua consecução. Trata-se de um ato administrativo negociado, que se constitui em título executivo extrajudicial. Em 5 de junho de 2003 foi assinado um convênio entre a Prefeitura Municipal de Porto Alegre e o Lincoln Institute of Land Policy, com o objetivo de promover os estudos necessários à aplicação do instrumento, com base na realização de um piloto, capaz de comprovar a viabilidade da proposta e de promover o desencadeamento das ações necessárias a sua consolidação como atividade permanente das políticas habitacional e de gestão do solo. Projeto piloto será na Lomba do Pinheiro Durante o período de elaboração do PDDUA, a região da Lomba do Pinheiro foi identificada como um dos eixos de expansão da cidade mais tencionados pela ocupação informal, o que viria exigir da municipalidade um reforço na sua capacidade de gestão e controle da ocupação territorial para compatibilizar a preservação dos bens naturais e a melhoria das condições de habitabilidade da população. O Urbanizador Social, quando da sua formulação inicial, já estava associado à Lomba do Pinheiro com o objetivo de induzir a ocupação de áreas então identificadas como potenciais de uso intensivo e direcionando a produção privada ao atendimento da demanda de interesse social. Nos meses decorridos da assinatura do convênio foram realizados estudos e atividades que levaram à indicação da região da Lomba como a área mais apropriada para o desenvolvimento do projeto piloto. O objetivo é a realização de uma experiência mais abrangente, que possibilite aplicar o instrumento para a produção de lotes em glebas identificadas como aptas pelo estudo desenvolvido e de interesse dos proprietários. Também será possível implementar novos proce- 93

2 dimentos de gestão que possam viabilizar simultaneamente ações da estruturação da região, do desenvolvimento local e da garantia de espaços para a habitação social. O importante trabalho desenvolvido pelo Projeto Integrado, que se consolida no Plano de Desenvolvimento da Lomba do Pinheiro, mais uma vez possibilita a articulação das ações municipais no sentido de otimizar resultados. Assim, o projeto do Urbanizador Social passa a integrar este processo como uma das estratégias de implementação do Plano de Desenvolvimento. Alguns proprietários e empreendedores já manifestaram o interesse em parcelar suas glebas utilizando-se do instrumento. Foram realizados estudos para a identificação de padrões especiais de parcelamento e de progressividade da urbanização - flexibilização que o instrumento possibilita - e oficinas projetuais sobre duas destas glebas, com a participação dos seus proprietários e responsáveis técnicos. Daí resultaram diretrizes especiais de ocupação, que buscam promover a viabilidade econômica, social e ambiental, para os empreendimentos da região. A etapa seguinte, o desenvolvimento do piloto, objetivará a implementação de alguns destes empreendimentos na região. Para isto estão sendo encaminhados novos estudos que visam identificar novas oportunidades de financiamento da produção de lotes sociais, a partir de uma estratégia de gestão onde o poder público passa a articular e negociar com os diversos agentes da produção da cidade. Processo inovador de gestão Sabe-se que o desafio da urbanização em parceria requer novas posturas, não apenas da administração pública, mas também do privado. Requer regras diferenciadas (o que a lei do urbanizador já regulamentou); requer agilidade nas decisões e um processo fortalecido pelo conhecimento efetivo do local que os estudos do Projeto Lomba propiciam; e requer, especialmente, capacidade de conversação, de diálogo, de negociação. O grau de organização da comunidade local atingido com o Plano de Desenvolvimento e a atuação pró-ativa do Poder Público que o instrumento do Urbanizador Social concebe, prometem concretizar resultados. A partir do modelo de estruturação da região definido pelo Plano de Desenvolvimento, o projeto piloto indicará as glebas prioritárias para aplicação do instrumento do urbanizador Social de forma a possibilitar, simultaneamente a produção de lotes sociais e a estruturação local aproveitando e potencializando as ações do desenvolvimento econômico. Serão parceiros os proprietários de glebas, os empreendedores, a demanda e o Poder Público. Nesta articulação buscar-seá contemplar a diversidade de interesses presentes, considerando o interesse coletivo - a função social da cidade. O PDDUA capacitou o município, disponibilizando um conjunto de novos instrumentos urbanísticos que, associados ao urbanizador, deverão viabilizar este novo processo de gestão urbana, que promove sustentabilidade social e do ambiente. Repertório de Tipologias O Repertório de Tipologias é um estudo que foi desenvolvido pela equipe do Urbanizador Social para reunir um conjunto de informações sobre a produção do habitat social. Contém referencias bibliográficas sobre alternativas para a produção de lotes e casas populares; um estudo da produção informal e da produção municipal de loteamentos e casas; e um exercício projetual (realizado coletivamente com técnicos municipais, proprietários de terra e profissionais)apontando alternativas para a concepção de loteamentos de interesse social, via instrumento do Urbanizador Social. Neste estudo foram escolhidos dois loteamentos para uma análise da produção informal: o loteamento Quinta do Portal e o Ello Dourado. Ambos têm concepções e características distintas, onde a comunidade registra sua identidade através das formas, apropriação do espaço e relações com o meio. O objetivo desta análise foi identificar estas características peculiares para têlas como referências para um habitat mais coerente e consciente das necessidades essenciais da comunidade para os novos loteamentos de interesse social a serem produzidos através do instrumento Urbanizador Social. No loteamento Quinta do Portal observa-se a homogeneidade quanto ao parcelamento, devido à tipologia de lotes, quadras e vias, na sua maioria, porque a comunidade teve orientação técnica para o parcelamento. Diferentemente dos parcelamentos mais recentes, de proporção bem menor no próprio loteamento, e que, por ocorrerem sem orientação técnica, conformam-se 94

3 de maneira mais orgânica em áreas de mais difícil implantação da casa no lote e próximas aos elementos de grande valor ambiental como o arroio, a mata nativa e os matacões. As formas e dimensões do lote variam de acordo com o uso e estilo de vida dos moradores. Alguns lotes demonstram o uso para o cultivo de hortas e um estilo de vida que expressa o desejo de manter-se em meio à natureza num estilo quase rural. Lotes de 10,00 metros de testada com 20,00 de profundidade unidos, formando um espaço familiar de 10,00 metros de testada por 40,00 de profundidade, com duas ou três casas da mesma família. Significa que o tamanho do lote poderia ser menor e individual para cada núcleo da família dependendo apenas da diferença do preço do lote. No loteamento Ello Dourado a apropriação do espaço do terreno depende das necessidades do morador que acompanham as fases da vida do mesmo. 95

4 O Loteamento Ello Dourado demonstra o tipo de parcelamento das diferentes fases de apropriação do espaço. Verifica-se que, quando a população não tem orientação técnica, ocupa de uma forma mais orgânica o território, conforme a 3º fase. Isto ocorre porque a prioridade é a implantação da casa no terreno e não o sistema viário que é lançado conforme a declividade permite. Em alguns casos o tipo de habitação condiciona a qualidade da moradia como nos casos de alvenaria que ocupam quase todo o terreno e em outros condiciona o aproveitamento do terreno como no caso da habitação de madeira que necessita de mais espaço para ventilação. Estes tipos caracterizam-se pelo aproveitamento do desnível do terreno. A rua é nivelada e o morador se apropria do desnível criando uma tipologia de casa em dois ou três pavimentos. 96

5 Os terrenos de 10,00 metros de testada são reparcelados em dois de 5,00 metros de testada ou de dois terrenos frente e fundos de 10m x10m. Neste estudo observou-se que a qualidade do loteamento sempre é superada pela necessidade de morar das pessoas, somadas à oportunidade de ter um ganho com a venda de parte do lote. Por estas razões, os parcelamentos se reproduzem e as habitações são continuamente alteradas. Existe uma tendência clara à flexibilização dos padrões tipológicos, que são ditados pela produção da comunidade de baixa renda conforme suas necessidades. Porém, os espaços coletivos - importantes para o desenvolvimento social da comunidade - ainda são elementos a serem discutidos coletivamente, assim como a relação das áreas de preservação ambiental com aquelas destinadas a habitação de interesse social. As áreas de preservação são altamente prejudicadas pela produção informal que não considera a importância dos bens naturais para a sobrevivência de todas as espécies inclusive o homem, tornando o habitat das pessoas muitas vezes de risco e insalubre. O projeto do Urbanizador Social sugere alguns padrões para minimizar estes conflitos e melhorar a qualidade do habitat de interesse social. Há uma tentativa de induzir os atores da produção de lotes, para que, no ato de projetar, desenvolvam um desenho de loteamento que contemple seus interesses comerciais, mas que sejam coerentes com as necessidades dos moradores, conservando o patrimônio ambiental da cidade, e com uma estrutura que facilite o cotidiano das pessoas de baixa renda, proporcionando ambientes agradáveis de morar. Estes padrões foram construídos, coletivamente, com proprietários de glebas da Lomba, técnicos municipais e estudantes de arquitetura, com base em referencias bibliográficas que visam um ambiente sustentável e padrões indicados pela comunidade, através das tipologias encontradas na realidade dos loteamentos analisados. 97

6 Propostas Densificação e mescla de áreas de interesse para habitação social, mediante projeto especial acordado entre empreendedor x proprietário e setor público. Espaços de geração de renda ou usos especiais: no entorno das áreas que formam conjuntos de mata nativa, para a sustentabilidade das mesmas. Esta proposta visa evitar as invasões nas áreas de preservação ambiental e sobretudo proporcionar à comunidade espaços permanentes de gestão comunitária e lucratividade coletiva. Conexões: uso residencial conectado as áreas de lazer, por equipamentos urbanos. Conexão das áreas de preservação permanente para a conservação das espécies. Manutenção e conservação das APPs, criando espaços de lazer no entorno de seus limites, gerenciados pelas escolas ou ONGs com objetivos ambientais. O exercício projetual teve como resultado quatro tipologias de lotes. A proposta de criar lotes de diferentes dimensões surge com o intuito de proporcionar uma diversidade de classes, na tentativa de mesclar o poder de compra da demanda, proporcionar a consolidação das redes familiares e sociais. Como parâmetros básicos foram tomados por base os padrões de parcelamento utilizados pelo Departamento Municipal de Habitação (DEMHAB), os padrões identificados nos loteamentos informais e os padrões indicados pelo SINDUSCOM. Sendo: 5x15, 5X20 e 6,50x25 respectivamente. 98

7 Este estudo demonstra a capacidade do lote com dimensões 5,00 metros de testada por 15,00 metros de profundidade. Possibilita construções até dois pavimentos. Nesta tipologia pode ser aplicado o sistema de habitação evolutiva, onde o empreendedor é responsável pelo núcleo básico ou casco da casa que depois vai sendo completada pelo morador. Características: Lote = 75m² Recuos laterais e recuo de fundo = 1,35 e 1,85m respectivamente Recuo de jardim = 2 ou 3m Fachada no alinhamento Taxa de ocupação = 75% Aproveitamento = 1.0 Altura máxima = 7m 99