Setor Habitacional Jardins Mangueiral

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1 Formação em PPPs Edição 2014 Setor Habitacional Jardins Mangueiral Lições aprendidas com a 1ª PPP Habitacional do País Carlos Alberto Valente Viana Diretor de Produção Habitacional da CODHAB/DF

2 1. A Justificativa A jovem capital do país enfrenta sérios problemas habitacionais, devido à situação fundiária relativamente frágil e ao elevado custo da terra. Estima-se que aproximadamente 25% dos habitantes do DF vivam em um empreendimento irregular. Ocupação irregular na Estrutural Ocupação irregular em Sobradinho

3 Até mesmo a população de média renda tem dificuldade de acessar aos imóveis regulares, devido ao seu alto custo. Dessa forma, há necessidade pública de intervenção do Estado, a fim de garantir esse direito constitucional. Todavia, sem recursos financeiros para esse fim e sem mecanismos de financiamento (o Minha Casa Minha Vida não havia sido criado), precisou buscar uma alternativa... Ocupação irregular Sol Nascente Ocupação irregular no Jd. Botânico

4 Foi nesse contexto que foi prospectada a 1ª Parceria Público Privada habitacional do país, delegando ainda a tarefa de manutenção das áreas comuns do empreendimento ao parceiro privado.

5 2. O Empreendimento Localização do empreendimento, em relação ao Plano Piloto de Brasília. O Governo do Distrito Federal disponibilizou um terreno de 191,41 hectares para abrigar o empreendimento. Localizado na RA de São Sebastião, situa-se em localização privilegiada, a poucos quilômetros do centro da Capital.

6 As principais premissas do empreendimento: Empreendimento destinado a contemplar cerca de hab Destinação específica ao cadastro da CODHAB (Lei 3877/2006) Empreendimento composto de até unidades habitacionais Distribuição em 15 Quadras Condominiais Dotado de total infraestrutura urbana Áreas Verdes + Áreas Comerciais + Áreas para EPCs

7 Linha do tempo: Dez/04 Fev/06 Lei Federal , lei federal de PPP Lei Distrital 3.792, lei distrital de PPP. Cria o CG PPP/DF Ago/07 Set/07 Mai/08 Nov/08 Dez/08 Mar/09 Abr/09 Lançado o Procedimento de Manifestação de Interesse PMI Autoriza apresentação de projetos, estudos e levantamentos Aprova projetos, estudos e levantamentos Edital de Licitação Suspensão da Licitação pelo TC/DF. Reversão da Suspensão Declaração do Consórcio Vida Nova como vencedor do certame Contrato de Concessão Administrativa. Início das obras

8 2.1 - Os estudos de viabilidade: Com base no Procedimento de Manifestação de Interesse PMI, publicado em agosto de 2007, logo no mês seguinte foi divulgado o termo de autorização para apresentação de projetos, estudos e levantamentos. As empresas autorizadas foram as seguintes, com a aprovação da 1ª em maio de 2008: Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários S/A Construtora Villela e Carvalho Ltda. Silco Engenharia Ltda. Soltec Engenharia Ltda. Topocart Topografia, Engenharia e Aerolevantamentos Ltda. Geológica Consultoria Ambiental Ltda.

9 2.2 - A Licitação: Setor Habitacional O Tribunal de Contas do DF examinou o Edital, e consta que foram apresentados todos os comprovantes para o ressarcimento (...) das despesas referentes aos projetos, estudos e investigações realizados pela Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários S.A, os quais somaram R$ ,85. A Comissão Técnica do Conselho Gestor aprovou o valor de R$ ,50, em decorrência de glosas realizadas. O Edital de Licitação foi publicado em novembro de 2008, contando com uma atuação bastante vigilante do TCDF.

10 Na Decisão Liminar nº 208/2008-P/AT, foram feitas diversas determinações de adequações ao Edital, tais como: Definição clara do fato gerador, das sanções aplicáveis e do valor da multa, quando for o caso, haja vista que a redação analisada apenas estabelece normas genéricas Descrição das especificações dos acabamentos das UH, como forma de atender ao princípio da transparência, facilitar o controle da qualidade do produto a ser entregue e viabilizar as fiscalizações durante o período de implantação do empreendimento Justificar a composição analítica dos custos, sobretudo as disparidades encontradas entre os valores apresentados e outras licitações da NOVACAP Refazer os cálculos dos preços máximos de venda das unidades habitacionais para eliminar de cada tipologia a parcela referente ao terreno Correção do fluxo de caixa do empreendimento, incorporando, por exemplo, as receitas acessórias da concessionária.

11 A Licitação / Resumo: Setor Habitacional Tipo da Licitação Modalidade da Licitação Modalidade da Concorrência Limite de empresas/consórcio Concorrentes Recebedora do Ressarcimento Menor Preço Concorrência Nacional Concessão Administrativa 03 Via Engenharia e Consórcio Vida Nova Mangueiral Bairro Novo Empreendimentos Imobiliários

12 3. O Contrato Setor Habitacional Objeto do Contrato Contrato n 007/2009, celebrado entre a Companhia Habitacional do Distrito Federal - CODHAB/DF e Jardins Mangueiral Empreendimentos Imobiliários S.A., para implantação e gestão de empreendimento, que engloba obras de unidades domiciliares econômicas e de infraestrutura urbana e de área verde do projeto mangueiral.

13 Síntese do escopo da parceria Setor Habitacional PARCEIRO PÚBLICO Governo do Distrito Federal 1) Doação do Terreno; 2) Fornecimento da Lista de beneficiários; 3) Remuneração do Parceiro Privado. PARCEIRO PRIVADO Empr. Imob. S/A 1) Parcelamento do Solo; 2) Incorporação; 3) Execução das obras habitacionais, de infraestrutura e urbanização das áreas destinadas aos EPC; 4) Comercialização das habitações; 5) Gestão e conservação do empreendimento.

14 3.2 - A Concessão Administrativa A Concessão Administrativa tem por objeto a outorga de parceria público-privada, na modalidade administrativa, para a implantação e gestão de empreendimento, que engloba as obras de construção de unidades domiciliares econômicas, a execução de infraestrutura urbana e de áreas verdes do Projeto Mangueiral, e a prestação de serviços de operação e manutenção.

15 3.3 - Atividades Setor Habitacional Parcelamento do Solo e obtenção da LI e da LO Implantação das UH na área do projeto Execução das obras de infraestrutura urbana Preparação de áreas para instalação de EPCs Prestação de Serviços Gerenciamento do Empreendimento Manutenção do sistema viário Manutenção de áreas verdes (limpeza, jardinagem, etc) Limpeza urbana, exc. coleta e destinação final dos res. sól. Indicação de Financiador aos adquirentes das UH

16 3.4 - Do prazo e do valor original O prazo de vigência do Contrato é de 15 (quinze) anos, contados a partir da data de eficácia do contrato, sendo vedada a sua prorrogação, exceto nas hipóteses expressamente mencionadas no Contrato, observado o disposto no art. 5º da Lei n 3.792/2006. O Valor original do Contrato é de R$ ,33 (novecentos e quatorze milhões, cento cinquenta e cinco mil, trinta e dois reais e trinta e três centavos), na data base de 02/03/2009, calculado com base na proposta econômica e no Plano de Negócios apresentados pela Contratada, para execução das obras e dos serviços do Empreendimento.

17 3.5 - Da forma de retribuição / pagamento Contraprestações não Pecuniárias Cessão do direito de exploração econômica do Empreendimento e a comercialização de Unidades Domiciliares Econômicas. Transferência da propriedade das áreas comerciais que compõem o Empreendimento. Contraprestação Pecuniária Pagamento de Contraprestação Pecuniária Mensal, pela prestação dos serviços de operação e manutenção, variável de acordo com o índice de desempenho mensal.

18 Cessão do direito de exploração econômica do Empreendimento e a comercialização de Unidades Domiciliares Econômicas. Casa 2D Casa 3D Prédio T+3 Casa de 2 Quartos (51,43 m2) R$ ,00 Casa de 3 Quartos (68,00 m2) R$ ,14 Apto. de 2 Quartos (46,39 m2) R$ ,83 Valores de referência: 04/2009

19 Transferência da propriedade das áreas comerciais que compõem o Empreendimento. A Concessão de Direito Real de Uso das áreas comerciais e sua exploração econômica foram conferidos à Contratada a partir da data da assinatura do Contrato. A transferência do domínio das áreas comerciais da CODHAB para a Contratada proporcionalmente durante o prazo de execução das obras previstas no Contrato. Após a emissão do Habite-se de cada fase, a CODHAB transferiu para a Contratada o domínio de 1/15 (um quinze avos) do total das áreas comerciais, e assim sucessivamente, até a emissão do Habite-se da 15ª fase.

20 Pagamento de Contraprestação Pecuniária Mensal, pela prestação dos serviços de operação e manutenção, variável de acordo com o índice de desempenho mensal. ITEM Valor mensal da prestação de serviço de manutenção de áreas verdes Valor mensal da prestação de serviço de limpeza urbana Valor mensal do serviço de manutenção do sistema viário VALOR R$ R$ RS A Contraprestação Pecuniária Mensal é calculada com base na Proposta Econômica e varia conforme o desempenho da Contratada em face da Nota de QID atribuída no Quadro de Indicadores de Desempenho - QID, e passou a ser paga após concluídas as obras da 1ª fase do Empreendimento e iniciada a prestação dos serviços. Valores de referência: 04/2009

21 Pagamento de Contraprestação Pecuniária Mensal, pela prestação dos serviços de operação e manutenção, variável de acordo com o índice de desempenho mensal. O Anexo XXVII QID, além dos indicadores propriamente ditos, descreve a lógica de remuneração desta contraprestação, traduzida na seguinte fórmula: CM = VI x (FE / TF) x PF Onde: CM = Contraprestação mensal a ser paga VI = Valor Integral da Contraprestação mensal FE = Nº de fases entregues de obras TF = Nº total de fases do empreendimento PF = Percentual de Faturamento

22 3.6 - Receitas Acessórias Setor Habitacional O Contrato prevê que a Contratada poderá auferir Receitas Acessórias, decorrentes de projetos associados, desde que observadas as seguintes condições: Aprovação prévia da Contratante Ausência de prejuízo ao desempenho do objeto principal do Contrato Contabilização dessas receitas separadamente

23 Receitas Acessórias Setor Habitacional Em relação à exploração comercial do empreendimento, fica transferido ao parceiro privado o direito de explorar comercialmente a área do empreendimento, obtendo, a partir daí, receitas acessórias que contribuem para a rentabilização do investimento. Os lucros decorrentes desta exploração econômica complementar, nos termos da Cláusula 20.3 do contrato, apurada anualmente, devem ser repartidos igualmente entre o parceiro privado e o poder concedentes.

24 3.7 - Reajuste Setor Habitacional Observadas as prescrições legais, o reajustamento do valor de venda das UH, visando preservar o seu valor, será anual e terá como índice o INCC acumulado, calculado pela seguinte fórmula: P = P0 x I / I0 Onde: P = valor de venda reajustado P0 = valor de venda determinado na proposta I = valor do índice do mês devido para reajustamento I0 = valor do índice de mês da apresentação da proposta Para reajuste do valor de venda das Unidades Domiciliares Econômicas será aplicado o INCC durante a fase de construção e o IGP-M após a obtenção do Habite-se.

25 Reajuste Setor Habitacional Observadas as prescrições legais, o reajustamento do valor da Contraprestação Pecuniária Mensal devida à Contratada, visando preservar o seu valor, será anual e terá como índice o IGP-M acumulado, calculado pela seguinte fórmula: P = P0 x I / I0 Onde: P = valor da contraprestação reajustado P0 = valor da contraprestação determinado na proposta I = valor do índice do mês devido para reajustamento I0 = valor do índice de mês da apresentação da proposta

26 3.8 Avaliação Mensal Setor Habitacional O Quadro de Indicadores de Desempenho - QID é o instrumento de avaliação do desempenho da Contratada na execução do Contrato e utilizado para a determinação dos valores da Nota de QID, que serve de base para a Contratante: Monitorar a performance da Contratada na execução do Contrato; Calcular o valor da Contraprestação Pecuniária Mensal a ser paga à Contratada; Aplicar penalidades relativas a desempenho abaixo da média, quando for o caso.

27 3.9 Gestão de Riscos (26.2) Setor Habitacional A Concessionária assume integral responsabilidade por TODOS os riscos inerentes à Concessão Administrativa, exceto casos em que o contrário resulte expressamente do Contrato. Riscos afastados da Concessionária (*): Modificação unilateral do contrato pelo poder concedente; Alteração da ordem tributária posterior à assinatura do contrato; Alteração legislativa de caráter específico que tenha impacto sobre a PPP; Abuso ou omissão do concedente que afete a exploração da PPP; Ocorrência de fatos imprevisíveis ou previsíveis, mas de consequências incalculáveis; Constatação de irregularidades ambientais no imóvel, existentes anteriormente à assinatura do contrato. (*) A incidência desses casos gera direito à recomposição do equilíbrio econômico-financeiro.

28 Gestão de Riscos (26.2) Setor Habitacional Riscos da Concessionária: O prejuízo ou a redução de ganhos da SPE decorrentes da exploração da PPP; A não realização das receitas complementares, acessórias ou decorrentes de projetos associados estimadas pela SPE; A oscilação ordinária dos custos das obrigações assumidas pela SPE ou a sua discrepância em relação aos custos previstos na elaboração de sua proposta; A desconsideração de eventos ou condições previsíveis; O desconhecimento das condições de execução das obras e prestação de serviços, por ocasião da assinatura do contrato, salvo se em razão de informações imprecisas ou equivocadas disponibilizadas pelo contratante; A negligência, a inépcia ou a omissão na prestação dos serviços. A gestão ineficiente dos serviços, incluindo o pagamento de custos administrativos e operacionais superiores aos praticados no mercado.

29 3.10 Reequilíbrio econômico-financeiro Alteração do valor da Contraprestação Pecuniária Mensal; Alteração do percentual de compartilhamento de Receitas Acessórias; Revisão dos encargos e obrigações das partes, incluindo a alteração de critérios, requisitos, valores e cronogramas de comercialização de Unidades Domiciliares Econômicas; Alteração do cronograma de obras e serviços; Alteração do prazo contratual global, observado o disposto no art. 5º, inciso I, da Lei Distrital n 3.792/2006; Indenização entre as partes; Revisão da aplicação do Quadro de Indicadores de Desempenho QID; Combinação dos mecanismos anteriores.

30 3.11 Mecanismos de solução de divergências Solução de Divergências Técnicas Comissão Técnica com 03 membros. Comunicação Resposta da reclamada (15 d) Parecer da CT (15 d) Aprovação (de 02 membros). Solução de Divergências com repercussão econômico-financeira Comissão Econômico-Financeira com 03 membros. Solicitação Parecer da CEF (30 d). Mecanismo amigável de solução de conflitos Em caso de conflito ou controvérsia, o assunto será comunicado por escrito, para que os mesmos possam solucionar o problema, utilizando-se do princípio da boa-fé, no prazo de até 30 dias. Processo de arbitragem Juízo Arbitral com 03 membros. Requerimento (designando árbitro) Resposta da parte (designando árbitro) (20 d) 02 árbitros designam 3º árbitro (10 d) Juízo Arbitral (180 d)

31 4. A Gestão do Contrato 4.1 As Unidades Domiciliares Todas as unidades habitacionais encontram-se concluídas, bem como todas as obras de infraestrutura de funcionalidade do empreendimento, totalizando 15 (quinze) condomínios. Todas as unidades habitacionais foram comercializadas a beneficiários indicados pelo Governo do Distrito Federal, conforme cadastro mantido pela CODHAB/DF, com financiamento dos agentes financeiros Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil S/A.

32 Linha do tempo: Abr/09 Set/09 Nov/09 Setor Habitacional Contrato de Concessão Administrativa. Início das obras Início das obras de infraestrutura urbana Início da construção das tipologias Ago/10 Conclusão das primeiras 420 unidades habitacionais Dez/13 Conclusão das obras

33 4.2 Dação dos lotes comerciais Todos os lotes comerciais previstos para serem repassados ao parceiro privado foram regularmente transferidos para o domínio daquele parceiro, já estando alguns comércios implantados, como por exemplo o Supermercado Tókio e um posto de gasolina em fase de construção.

34 4.3 Pagamento da Contraprestação Pecuniária Mensal Os executores designados pela CODHAB vem realizando as avaliações mensais da qualidade da manutenção prestada pelo parceiro privado, conforme QID previsto em contrato. Os valores referentes à contraprestação mensal vem sendo pagos rotineiramente. A qualidade da manutenção é considerada adequada.

35 4.4 Aditivos ao Contrato nº 07/2009 1º Abr/09 2º Jul/11 3º Mar/12 4º Mar/14 Alterou a Cláusula , com o objetivo de adequá-la à redação do art. 65 da Lei nº 8.666/93, que trata das hipóteses de alterações dos contratos. Reduziu o prazo da Concessão Administrativa de 15 para 5 anos, e restringiu o escopo da prestação de serviço de manutenção às áreas públicas condominiais, desonerando a contraprestação. Acresceu ao empreendimento uma área de 33,07 ha e unidades domiciliares econômicas, cabendo à concessionária o direito de exploração econômica da área, além da revisão da contraprestação mensal. Com base na Decisão nº 353/2014 do TCDF, reviu o 2º Termo Aditivo, para retirar a cláusula que reduziu o prazo da execução contratual de 15 para 5 anos.

36 5. Reflexões Setor Habitacional 5.1 Replicabilidade Depois da PPP, também foi assinada a PPP do Centro Administrativo do GDF e, mais tarde, em 2014, a PPP do Centro de Gestão Integrada. Além destes contratos em execução, o pipeline de projetos de PPP do Distrito Federal que podem vir a se converter em contrato é bastante diversificando, contando com empreendimentos na área de mobilidade, estacionamentos, atendimento ao cidadão e complexos penitenciários.

37 Replicabilidade Na área habitacional, o GDF dá andamento aos estudos de três novas Parcerias Público-Privadas, a saber: - Setor Habitacional Meireles, em Santa Maria, DF. - Expansão do Setor, em São Sebastião, DF. - São Bartolomeu, em São Sebastião, DF. O Governo do Estado de São Paulo está licitando projeto de natureza similar e o próprio GDF publicou procedimento de manifestação de interesse de uma nova PPP no setor de habitação.

38 5.2 Pontos Positivos Setor Habitacional Atendimento, com moradias de excelente qualidade, a famílias que atendem aos requisitos da Lei nº 3.877/2006; Reduzido custo financeiro para o parceiro público, e um bom resultado para o parceiro privado; Excelente opção para a população beneficiada, com ótima relação Custo x Benefício; A excelente qualidade do Projeto Urbanístico, com baixa densidade demográfica, privilegiando a distância entre as edificações e muitas áreas verdes;

39 Pontos Positivos Construção do Centro de Práticas Sustentáveis; Utilização de recursos do FGTS (MCMV) e do SBPE, para financiamento das unidades habitacionais; Atuação dos agentes financeiros, Caixa Econômica Federal e Banco do Brasil S/A;

40 Pontos Positivos Setor Habitacional Metodologia construtiva inovadora, extremamente ágil e com geração de pequeno volume de resíduos da construção civil;

41 Pontos Positivos As áreas de lazer privativas dos condomínios, no centro de cada uma das quadras residenciais, motivando o convívio e a interação social entre os condôminos; A qualidade diferenciada do Setor, proporcionada pela manutenção privada, com as vias sempre limpas, bueiros desobstruídos, gramas bem aparadas, etc; A visita de diversas comitivas internacionais, e o destaque como case de sucesso nacional e internacional;

42 5.3 - Pontos a aperfeiçoar Setor Habitacional Realização de obras mitigadoras do impacto do empreendimento no trânsito ficaram a cargo do parceiro público, tais como a duplicação da DF-463, que dá acesso ao empreendimento; A ausência inicial de comércio e de equipamentos públicos (EPC) no empreendimento, esses últimos de responsabilidade do parceiro público, historicamente mais lento (os EPC poderiam ser incluídos numa nova PPP?); As bacias de drenagem de águas pluviais, por condomínio, e próximas ao sistema de lazer, conferem certo risco aos moradores; A existência de um único reservatório de água potável por condomínio, que gera certos desconfortos aos moradores; Vias internas, ainda que de baixo tráfego de automóveis, relativamente estreitas;

43 Pontos a aperfeiçoar Setor Habitacional A impossibilidade de venda e ou aluguel do imóvel pelos beneficiários gera desgaste institucional junto aos beneficiados; A alocação de mais unidades habitacionais em área remanescente do empreendimento (Dente do Mangueiral), proposta por aditivo, foi altamente rejeitada pelos moradores, e a questão foi judicializada; A realização de acréscimos e fechamentos nas unidades habitacionais precisa ser bem disciplinada para evitar a descaracterização do condomínio.

44 Carlos Alberto Valente Viana Diretor de Produção Habitacional da CODHAB/DF (61) / (61)