L I S B O A L I S B O N T H E W O R L D O F P R O P E R T Y E S T U D O D E M E R C A D O P R I M A V E R A M A R K E T R E V I E W

Transcrição

1 LISBOA LIS B O N T H E W O R L D O F P R O P E R T Y E S T U D O D E M E R C A D O P R I M A V E R A M A R K E T R E V I E W

2 ESTUDO DE MERCADO DE LISBOA Primavera Enquadramento Económico 2. Mercado de Escritórios 3. Mercado Industrial 4. Retalho - Comércio de Rua 5. Centros Comerciais 6. Investimento 7. Hóteis 8. Equipa Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera 2012

3 1 ENQUADRAMENTO ECONÓMICO Europa O Produto Interno Bruto da União Europeia registou uma quebra de 400 pontos base durante o ano de 2011, passando de 1,9% em 2010 para 1,5% em 2011, fruto de um abrandamento da recuperação económica, originado pela crise da dívida soberana. 6,00% Quadro 1 Evolução PIB Portugal / Espanha / UE (1998 a 2011) 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% ,00% -2,00% -3,00% -4,00% -5,00% Fonte: Eurostat EU 27 Espanha Portugal No quarto trimestre de 2011, o PIB da EU e da Zona Euro registou um incremento de 0,8% e de 0,7% em termos homólogos reais respectivamente (1,4% e 1,3% no 3º trimestre), indicando uma desaceleração da economia para a generalidade dos países, com excepção da Alemanha, da Dinamarca, da Irlanda e de alguns países do leste europeu. O comportamento do Produto Interno Bruto europeu em 2011 é assim explicado pelo processo de consolidação das finanças públicas, com impacto negativo no crescimento da procura interna da generalidade das economias, e consequente repercussão no mercado de trabalho e de habitação. 1/40

4 Quadro 2 Evolução da Cotação do Brent / PIB EU27 (1998 a 2011) /11 Lehmann Brothers 4,00% 3,00% ,00% 1,00% ,00% -1,00% ,00% -3,00% ,00% -5,00% Fonte: Bloomberg Cotação Brent PIB EU 27 A cotação do Brent manteve a trajectória de subida durante o ano de 2011 tendo atingindo o valor de US$ 107,62 por barril no mês de Dezembro, o valor mais alto da última década, em resultado da manutenção das tensões no Médio Oriente e Norte de África, bem como da existência de constrangimentos no lado da oferta em alguns países. No ano transato, a taxa de inflação na Europa continuou a subir em resultado da subida dos preços de energia e dos produtos alimentares não transformados. 5,00% Quadro 3 Evolução da Taxa de Inflação (1998 a 2011) 4,50% 4,00% 3,50% 3,70% 3,00% 2,60% 2,90% 2,50% 2,20% 2,20% 2,20% 2,30% 2,00% 1,90% 2,10% 2,00% 2,00% 1,50% 1,30% 1,50% 1,00% 1,20% 0,50% 0,00% -0,50% ,00% Fonte: Eurostat UE Espaço Euro Espanha Portugal 2/40

5 A recessão económica que os Estados-Membros e a economia mundial em geral continuam a atravessar, continuou a produzir efeitos negativos no emprego. Como reflexo, a taxa de desemprego na União Europeia registou um acréscimo de 40 pontos base, tendo-se fixado nos 10,0% no final de 2011, comparativamente com o ano de Os efeitos da recessão económica continuaram a ser particularmente negativos no mercado de trabalho em Espanha com a taxa de desemprego a registar um acréscimo de 260 pontos base de 20,60% em 2010 para 23,20% no final de Quadro 4 Taxa de Desemprego (1998 a 2011) 19,50% 17,50% 15,50% 13,50% 11,50% 10,00% 9,50% 7,50% 8,60% 8,50% 8,90% 9,00% 9,10% 8,70% 7,90% 7,10% 7,60% 9,50% 9,60% 5,50% 3,50% Fonte: Eurostat EU 27 EU 16 Espanha Portugal O Banco Central Europeu aumentou a taxa de juro de referência para a Zona Euro em dois passos, Abril e Julho de 2011, no total de 50 pontos base, fixando-se em 1,5%. Estas alterações surgiram com o objectivo de assegurar a estabilidade de preços, após quase dois anos de manutenção das taxas de juro oficiais em níveis historicamente baixos. A intensificação da crise da dívida soberana no segundo semestre, bem como a redução das pressões inflacionistas, levou o Banco Central Europeu a reverter os movimentos anteriores. Apesar das baixas taxas de juro praticadas no mercado monetário interbancário, continuou-se a verificar uma maior restrição na concessão de crédito, traduzida em spreads mais altos e condições mais exigentes. 3/40

6 Portugal De acordo com o INE, no 4º trimestre de 2011, o PIB registou uma quebra real de 2,8%, acentuando a quebra ocorrida nos três trimestres anteriores. Para o conjunto do ano transato, o PIB registou uma quebra de 1,6% (crescimento de 1,0% em 2010). Em termos nominais o PIB ascendeu a milhões em 2011, o que traduziu um decréscimo de cerca de 1,0% em relação a A taxa de desemprego no 4º trimestre de 2011 fixou-se nos 14,0%, aumentando face ao trimestre precedente. No conjunto de 2011, a taxa média anual situou-se em 12,7%, superior à do ano anterior (10,8% em 2010). Estes números continuaram a reflectir os contributos negativos de sectores de actividade como a indústria, serviços e construção. 16,00% Quadro 5 Taxa de Desemprego e Inflação Portugal (1ºT 2007 a 4ºT 2011) 14,00% 12,40% 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 8,40% 7,90% 7,90% 7,80% 7,60% 7,70% 7,80% 7,30% 9,80% 10,10% 9,10% 8,90% 10,60% 10,80% 10,90% 11,10% 12,10% 12,40% 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% 2,30% 2,50% 2,10% 2,70% 3,10%3,40% 3,10% 1º T º T º T º T º T º T º T ,80% -0,40% 4º T º T º T 3º T 4º T ,60% -1,60% 4,04% 3,36% 3,62% 2,50% 3,56% 1,90% 1,20% -0,10% 0,50% 1º T º T º T º T º T º T º T º T ,00% Fonte: INE Taxa de Desemprego Taxa de Inflação Os recentes desenvolvimentos económicos e financeiros internacionais afectaram a prestação da actividade económica nacional em 2011, resultando na sua contracção. Para 2012, as projecções para a economia portuguesa apontam para que a actividade económica registe uma contracção ainda maior, em resultado da queda substancial da procura interna, determinada pela diminuição do rendimento disponível real das famílias (medidas de consolidação orçamental, aumento do desemprego, contenção salarial e condições restritas de financiamento). Quadro 6 Previsão Crescimento do PIB Portugal (2011 a 2013) p 2013 p [%] [%] [%] Governo Português -1,6-3,0 0,6 Banco de Portugal -1,6-3,4 0,1 Comissão Europeia -1,5-3,3 1,0 OCDE -1,6-3,2 0,9 Fonte: Ministério da Economia, Banco de Portugal, Comissão Europeia e OCDE As pressões financeiras deverão manter-se elevadas na periferia da Zona Euro em 2012, onde o mercado continua preocupado com o risco soberano e com o risco das instituições bancárias, bem como com a viabilidade política das medidas de austeridade implementadas e previstas. 4/40

7 As decisões de consumo e investimento por parte dos agentes económicos nacionais em 2011 foram igualmente afectadas de forma negativa pelo enquadramento internacional. Neste sentido, o indicador de clima económico em 2011 piorou consideravelmente, em termos anuais, face ao comportamento verificado em 2010, em consequência da forte deterioração da confiança dos empresários na generalidade dos sectores de actividade. Quadro 7 Evolução do Indicador de Clima Económico em Portugal (1998 a 2011) 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% 4,2% 3,4% 3,5% 2,2% 0,6% 1,0% -0,1% 0,2% ,3% -0,7% -0,7% -1,4% -2,2% -4,0% -5,0% -4,4% Fonte: INE O actual quadro de crise internacional continuou a ter igualmente impacto no crescimento da actividade económica em Portugal pelos canais financeiros, nomeadamente problemas de liquidez e prémios de risco de crédito elevados, traduzindo-se em condições de financiamento adversas. 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% Quadro 8 Evolução da Taxa de Actualização de rendas (1999 a 2011) 0,00% -0,50% ,00% -1,50% -2,00% -2,50% -3,00% Fonte: INE PIB Actualização Rendas Inflação 5/40

8 Quadro 9 Evolução do Índice Euribor (1999 a 2011) 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Fonte: Bloomberg, Euribor Rates Euribor 3M De acordo com a CMVM, em 2010 a capitalização bolsista atingiu os ,5 milhões, e em 2011 atingiu os ,6 milhões, uma variação negativa de 11,7% face ao exercício anterior. O índice accionista PSI-20 desvalorizou 27,6% face a Dezembro de 2010, alcançando os 5.494,27 pontos em Dezembro de O volume de transacções diminuiu 59,2% no período de 2011 face a 2010, atingindo os ,1 milhões. 6/40

9 2 MERCADO DE ESCRITÓRIOS Zonas de Escritórios Zona 1 Prime CBD Delimitação: Eixo da Av. da Liberdade à Praça Duque de Saldanha. Caracterização: Zona de maior prestígio de Lisboa. Empresas: Concentra sedes e dependências do sector bancário, segurador e as maiores sociedades de advogados. Zona 2 CBD Delimitação: Eixo da Av. da República, Av. Duque de Loulé e zona das Amoreiras. Caracterização: Zona central e consolidada de Lisboa. Empresas: Morada de empresas de serviços e de entidades estatais. Zona 3 Zona Emergente Escritórios Delimitação: Eixo do Campo Grande à 2.ª Circular, zona de Benfica, Praça de Espanha e Sete Rios. Caracterização: Zona situada junto a importantes eixos viários de Lisboa. Empresas: Concentra sedes e dependências do sector bancário. Zona 4 Zona Secundária Escritórios Delimitação: Eixo da Av. Infante Santo e Av. 24 de Julho à Av. Almirante Reis e zona das Olaias. Caracterização: Zona ribeirinha e histórica de Lisboa. Empresas: Concentra pequenas empresas de vários sectores. Zona 5 Parque das Nações Delimitação: Parque das Nações. Caracterização: Zona mais recente de Lisboa com excelentes infraestruturas. Empresas: Sede de empresas multinacionais e serviços estatais. Zona 6 Corredor do Oeste Delimitação: Eixo A5 até Porto Salvo e Alfragide. Caracterização: Zona periférica de Lisboa ao longo da Autoestrada de Cascais. Oferta geralmente em parques de escritórios. Empresas: Sede de empresas multinacionais e IT. Observação: Todos os escritórios situados fora das zonas estabelecidas são englobados numa designada zona 7, que geograficamente corresponde a toda a área de Lisboa não considerada nas zonas 1 a 6. 7/40

10 Oferta A oferta de escritórios nas principais zonas de Lisboa aumentou 3,92% desde 2009 e 1,60% desde 2010, tendo-se localizado no 4.º trimestre do ano transato nos m². Este valor é incrementado para m² se contabilizarmos toda a oferta existente na cidade de Lisboa e não apenas nas suas 6 zonas de referência. 8/40

11 Quadro 10 Stock de Escritórios de Lisboa em 2009/2010/2011 Zona % [m²] [m²] [m²] 09/10 1. Prime CBD ,8% 0,2% 2. CBD ,5% 1,1% 3. Zona Emergente ,5% 7,4% 4. Zona Secundária ,3% 0,0% 5. Parque das Nações ,9% 1,7% 6. Corredor Oeste ,9% 1,0% 7. Zona ,1% 0,4% TOTAL ,0% 1,4% Fonte: Aguirre Newman/ LPI Comparativamente com as outras cidades de referência da Península Ibérica, Madrid e Barcelona, a capital portuguesa tem um stock equivalente a 36% e 77% respectivamente. Fonte: Aguirre Newman/ LPI Quadro 11 Edifícios de Escritórios concluídos em 2011 Empreendimento / Edifício Zona Área Trimestre [m²] Conclusão Av. Liberdade Libertas, º Sede Cofina º Porto Salvo º The Tower (Torre Oeiras) º Espaço Amoreiras º República, º Torre Ocidente (Torres Colombo) º Mythos (Imocom) º TOTAL Em 2011 foram concluídos 8 edifícios de escritórios na Prime CBD, CBD, Zona Emergente, Parque das Nações e Corredor Oeste, com uma oferta nova de sensivelmente m². Neste período, a zona 3 foi a que registou a maior área de escritórios novos (54%). Quadro 12 Distribuição do Stock de Escritórios de Lisboa em Zona 7 15% 1. Prime CBD 13% 2. CBD 24% 6. Corredor Oeste 20% 5. Parque das Nações 8% 4. Zona Secundária 10% 3. Zona Emergente 10% Fonte: Aguirre Newman/ LPI 9/40

12 Pela análise do Quadro seguinte, é possível verificar que cerca de 67% da disponibilidade de escritórios novos em Lisboa está concentrada em apenas duas zonas, no Parque das Nações e no Corredor Oeste, zonas estas onde foram desenvolvidos novos imóveis e parques empresariais nos últimos exercícios (Alfraparque, Lagoas Park, Beloura Park, Arquiparque II, Ed. Cais Office, Ed. Panoramic, Ed. Berry e Ed. Beloura Studio Office, Ed. Espace, Ed. Explorer, Ed. Báltico, Ed. Atlantis, Ed. Duo Miraflores Premium, Ed. The Tower, Ed. Porto Salvo, Ed. Mythos). Quadro 13 Distribuição do Stock de Escritórios Disponíveis Novos em Lisboa (2011) 4. Zona Secundária 4% 5. Parque das Nações 27% 3. Zona Emergente 15% Outros 82% 6. Corredor Oeste 41% 2. CBD 5% 1. Prime CBD 3% 7. Zona 7 5% Fonte: Aguirre Newman/ LPI Total: m² O crescimento do parque de escritórios da capital portuguesa continuará a ser determinado pela consolidação de novas áreas empresariais, localizadas em grande parte na Zona Emergente e na Zona 7, bem como pelo crescimento de algumas zonas centrais. Quadro 14 Oferta Futura por Empreendimento de Escritórios para 2012/13/14 Empreendimento / Edifício Zona Área Data de [m²] Conclusão Metropolis Liberdade 259 (BPA) Restelo Business Centre Barbosa du Bocage, Duarte Pacheco Rosa Araújo 2 (Luri) Marquês do Pombal 14 (AXA) Liberdade República, Paço do Saldanha Sede EDP TOTAL Fonte: Aguirre Newman/ LPI Para o período 2012 a 2014 está prevista a conclusão de mais 10 edifícios de escritórios, elevando a oferta em m², dos quais cerca de m² já têm ocupação assegurada. Para 2012 prevêem-se m2, para 2013 prevêem-se m2 e para 2014 prevêem-se m2. Dos imóveis previstos, destacam-se os m² do Edifício Duarte Pacheco 7 na zona 2 e os m² da futura Sede da EDP na zona 4. 10/40

13 Quadro 15 Oferta Futura por Zonas de Escritórios para 2012/13/14 3. Zona Emergente 18% 2. CBD 30% 4. Zona Secundária 24% 1. Prime CBD 18% 7. Zona 7 11% Total: m² Fonte: Aguirre Newman/ LPI As zonas Prime CBD e CBD, apesar de estarem mais consolidada, apresentam uma oferta futura elevada, com, respectivamente, quatro e três novos empreendimentos de escritórios. Por outro lado, as zonas Emergente, Secundária e 7 registam, cada uma, um novo empreendimento de escritórios, em virtude de serem zonas que ainda se encontram em expansão. Procura A contratação bruta registada em 2011 ( m 2 ) diminuiu cerca de 17% relativamente aos números de 2010 (Quadro 16). Foram realizadas ao longo do ano menos 29 registos de transações de arrendamento (-12%) do que em 2010, tendo essas transações envolvido áreas de contratação inferior. Quadro 16 Evolução da absorção de Escritórios em Lisboa (1998 a 2011) Take-up médio de m² (1998 a 2011) Fonte: Aguirre Newman 11/40

14 Numa perspetiva económica mais abrangente não deixa de ser interessante comparar a correlação existente entre o crescimento do PIB de Portugal com a absorção anual de escritórios. Em 2010, apesar do acréscimo estimado no crescimento do PIB, a contratação de novos escritórios continuou a sofrer os efeitos da conjuntura económica e financeira vivida recentemente. Já em 2011, a menor contratação de novos escritórios esteve em linha com o decréscimo no crescimento do PIB. Quadro 17 Evolução do PIB versus Absorção de Escritórios (1998 a 2011) ,60% 5,00% 3,90% 4,00% ,90% 3,00% ,00% 0,50% 1,20% 1,20% 1,90% 1,40% 2,00% 1,00% ,40% 0,00% 0,00% -1,10% -1,00% ,90% -2,00% -2,90% -3,00% ,00% Fonte: Aguirre Newman Absorção Lisboa PIB Portugal Na análise das principais operações realizadas em 2011, é de assinalar que o Parque das Nações foi a zona mais solicitada em termos de área contratada, com especial destaque para as operações da Microsoft e do BNP Securities services. Quadro 18 Principais Operações de Arrendamento em 2011 Mês Edifício Área [m²] Arrendatário Nov-11 Pavilhão Virtual Microsoft Dez-11 Cofina Cofina Nov-11 Art's BNP Securities Services Dez-11 Gago Coutinho BNP Securities Services Dez-11 Viriato ND Dez-11 República Garrigues Out-11 Bloom Ca Seguros Abr-11 Taguspark Universidade Aberta Set-11 Espaço Amoreiras Group M Ago-11 Mar Vermelho Adecco Recursos Humanos Fonte: Aguirre Newman/ LPI A segunda metade do ano transato registou 65% da área total transacionada ( m 2 ) em 44% das operações realizadas no ano (90), para a qual terá contribuído, entre outras, a contratação da Microsoft (Zona 5). 12/40

15 Quadro 19 Transações por Zonas 2010/11 Zona Área Área Área Transacções Transacções 10/11 [m²] [m²] 1. Prime CBD % 2. CBD % 3. Zona Emergente % 4. Zona Secundária % 5. Parque das Nações % 6. Corredor Oeste % 7. Zona % TOTAL % Fonte: Aguirre Newman/ LPI A área contratada em 2011 versus 2010, na Zona Emergente (Zona 3) aumentou 81%, devido a duas grandes transações (contratação de m 2 pela Cofina no seu Edifício Sede e a contratação de m 2 pela Ca Seguros no Edifício Bloom). Na análise da variação de área contratada em 2011 versus 2010, verifica-se igualmente que a CBD (Zona 2) verificou uma variação positiva na ordem dos 6%, decorrente de três transações ocorridas com área contratada superior a m 2, e a Prime CBD (Zona 1) sofreu uma variação negativa de 38% na área transacionada, parcialmente justificado pela redução da procura e pelo facto do valor da renda prime ser o mais alto do mercado. O maior número de transações (71) foi registado no Corredor Oeste (Zona 6), revelando-se a zona mais dinâmica com 26% da área transacionada Quadro 20 Evolução Absorção por Zonas 2009/10/ Prime CBD 2. CBD 3. Zona Emergente 4. Zona Secundária 5. Parque das Nações 6. Corredor Oeste 7. Zona 7 Fonte: Aguirre Newman/ LPI Na receção de novos escritórios em 2011, o Corredor Oeste (Zona 6) voltou a assumir o primeiro lugar, logo seguido do Parque das Nações (Zona 5) e da CBD (Zona 2). O próximo gráfico mostra a distribuição, em percentagem, do número de transações efetuadas em cada uma das sete zonas indicadas: 13/40

16 Quadro 21 Número de Transações por Zonas em Zona 7 5% 1. Prime CBD 22% 6. Corredor Oeste 35% 2. CBD 18% 5. Parque das Nações 9% 3. Zona Emergente 8% 4. Zona Secundária 3% Fonte: Aguirre Newman/ LPI Como protagonistas da procura durante o exercício de 2011 quanto à superfície contratada, destaca-se os sectores Outros Serviços, TMT s & Utilities e Serviços Financeiros, com cerca de, respectivamente, 23% e 21% da absorção (aproximadamente m 2 e m 2 ), e 21%, 17% e 10% das transações realizadas. Quadro 22 Absorção por Sector de Actividade 2010 e Sector Superficíe Superfície Superficíe Superfície % Transacções % % Transacções % [m²] Média [m²] Média TMT'S & Utilities % 47 20% % 35 17% 524 Farmacêuticas e Saúde % 23 10% % 18 9% 344 Serviços Empresas % 28 12% % 28 14% 297 Outros Serviços % 47 20% % 44 21% 453 Produtos de Consumo % 22 9% % 14 7% 306 Serviços Financeiros % 17 7% % 20 10% 916 Consultores e Advogados % 27 12% % 27 13% 297 Estado, Europa e Associações % 10 4% % 10 5% 280 Construção e Imobiliário % 11 5% % 8 4% 176 Não Identificado 758 1% 2 1% % 1 0% 22 TOTAL % % % % 428 Fonte: Aguirre Newman/ LPI O sector TMT s & Utilities registou em 2011 um número inferior de transações face a 2010, e uma superfície contratada superior, tendo passado de uma superfície média contratada por transação de 465 m 2 (2010) para 524 m 2 (2011). Estes números são justificados pela dimensão da operação da Microsoft e da Cofina. O sector Outros Serviços registou igualmente em 2011, um número de transações inferior (menos 3) e uma superfície contratada superior (mais m 2 ) face a 2010, resultando numa superfície média contratada por transação de 453 m 2 (2011) face a 245 m 2 (2010). De destacar ainda o sector Serviços Financeiros, que registou apenas mais 3 transações em 2011 face a 2010 e uma superfície contratada superior (mais m 2 ), resultando numa superfície média contratada por transação de 916 m 2 (2011) face a 636 m 2 (2010). A dimensão das operações do BNP Securities Services e da Ca Seguros justificam estes dados. Por outro lado, os sectores Serviços Empresas, Consultores e Advogados e Estado, Europa e Associações, registaram o mesmo número de transações em 2011 face a 2010, mas uma superfície contratada inferior, resultado de operações envolvendo menor área contratada. 14/40

17 Conforme sucedido nos anos anteriores, também em 2011 mais de 50% das transações se referem a áreas inferiores a 300 m², 19% das transações em 2011 correspondem a áreas no intervalo de 301 m² a 800 m², e somente 4% ocupam áreas superiores a m². Quadro 23 Absorção por Intervalo de Área 2009/10/11 80% 71% 70% 65% 60% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 27% 22% 19% 9% 8% 6% 3% 4% 1% 1% 1% 1% 3% 0% 0% > m² a m² a m² 801 a m² 301 a 800 m² < 300 m² Área Contratada Transacções % Transacções % Transacções % > m² 2 1% 2 1% 2 1% a m² 3 1% 1 0% 6 3% a m² 9 4% 6 3% 1 0% 801 a m² 18 8% 21 9% 13 6% 301 a 800 m² 52 22% 64 27% 38 19% < 300 m² % % % TOTAL % % % Fonte: Aguirre Newman/ LPI O número de operações realizadas em 2011 diminuiu em 29 face às realizadas em 2010, refletindo um nível de atividade decrescente das empresas, dado a área média contratada ter diminuído de 452 m 2 em 2010 para 428 m 2 em /40

18 Quadro 24 Área Média de Absorção 2009/10/11 [m²] Prime CBD 2. CBD 3. Zona Emergente 4. Zona Secundária 5. Parque das Nações 6. Corredor Oeste 7. Zona 7 TOTAL Fonte: Aguirre Newman/ LPI Ao comparar a superfície média contratada por operação, nota-se que os valores relativos a Lisboa foram inferiores em 50% e 44% aos do mercado de Madrid e inferiores em 26% e 31% aos do mercado de Barcelona, durante o período de 2010 e 2011 respetivamente. Quadro 25 Área Média de Absorção em Lisboa, Madrid e Barcelona em 2009/10/11 Área média Área média Área média Cidade [m²] [m²] [m²] Lisboa Madrid Barcelona Fonte: Aguirre Newman Num ano marcado pelo agravamento geral da conjuntura e pela retração do mercado imobiliário, a prestação do sector dos escritórios refletiu os seus efeitos, tendo registado a absorção mais baixa da última década. Disponibilidade À semelhança do ano de 2010, em que a taxa de desocupação subiu de 9,71% para 11,21%, a taxa de disponibilidade do ano de 2011 voltou a subir para 12,00%, o que equivale a cerca de m² livres (incluindo a zona 7). Este incremento é justificado por uma procura mais reduzida e por um incremento da oferta do parque de escritórios, em especial na CBD (Zona 2) e na Zona Emergente (Zona 3). 16/40

19 Quadro 26 Disponibilidade por Zonas 2009/10/11 [m²] Prime CBD 2. CBD 3. Zona Emergente 4. Zona Secundária 5. Parque das Nações 6. Corredor Oeste 7. Zona Área Disponível Zona Disponibilidade Disponibilidade Disponibilidade 10/11 % % % [m²] [m²] [m²] [% /m²] 1. Prime CBD ,46% ,35% ,23% -1,18% 2. CBD ,56% ,82% ,36% 23,90% 3. Zona Emergente ,17% ,59% ,50% 68,75% 4. Zona Secundária ,61% ,92% ,16% 3,52% 5. Parque das Nações ,51% ,83% ,45% -24,43% 6. Corredor Oeste ,79% ,07% ,72% 8,55% 7. Zona ,35% ,74% ,76% 15,10% TOTAL ,71% ,21% ,00% 8,62% Fonte: Aguirre Newman/ LPI A generalidade das zonas apresentou uma variação positiva face a 2010, nomeadamente a CBD, a Zona Emergente e a Zona 7, em resultado da maior área de escritórios novos e de uma procura menor. A taxa de disponibilidade mais elevada verificou-se no Corredor Oeste, logo seguido do Parque das Nações. O quociente entre a área total disponível e a procura anual é um indicador interessante do comportamento do mercado de escritórios. Conclui-se que a oferta total disponível corresponde ao somatório da área não ocupada ( m²) com o pipeline de edifícios em construção ( m²), o que perfaz uma oferta total de m². Assumindo que a absorção média anual se situa ao nível dos m²/ano (Take-up médio de 1998 a 2011), a área disponível total seria absorvida num período de aproximadamente 4,0 anos. Preços Durante o exercício de 2011, as rendas médias sofreram um decréscimo generalizado face a A exceção foi a CBD e a Zona Emergente, devido a um número reduzido de transações nestas zonas com rendas contratadas superiores. No que concerne às rendas prime, o cenário verificado foi idêntico com a generalidade das zonas a registarem decréscimos em 2011 face a Relativamente às duas zonas principais de negócios, Prime CBD e CBD, registaram variações negativas nas rendas médias e nas rendas prime praticadas (a exceção foi a CBD com a renda média), atingindo o valor de respetivamente 19,50 /m 2 e 16,50 /m 2, para a renda prime, no ano transato (Quadro 27). 17/40

20 Comparativamente, a evolução dos preços nas principais zonas de escritórios no triénio de 2009/10/11 foi a seguinte: Quadro 27 Preços médios de Arrendamento por Zonas 2009/10/11 [ /m²/mês] 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1. Prime CBD 2. CBD 3. Zona Emergente 4. Zona Secundária 5. Parque das Nações 6. Corredor Oeste /11 Zona Renda Prime Renda Média Renda Prime Renda Média Renda Prime Renda Média Prime Rent Renda Média 1. Prime CBD 19,50 17,38 19,60 17,13 19,50 15,71-0,5% -8,3% 2. CBD 17,00 14,18 16,70 12,63 16,50 13,31-1,2% 5,4% 3. Zona Emergente 17,00 16,56 17,00 13,35 15,00 14,33-11,8% 7,3% 4. Zona Secundária NA 11,02 14,00 13,56 NA NA NA NA 5. Parque das Nações 17,50 15,29 16,50 15,58 16,25 15,35-1,5% -1,5% 6. Corredor Oeste 13,00 11,85 13,60 11,94 13,60 11,02 0,0% -7,7% Fonte: Aguirre Newman/ LPI Do quadro acima apresentado pode-se verificar que a CBD e a Zona Emergente registaram uma variação positiva na renda média em 2011, acima dos 5%. Para isto contribuiu o número de transações registadas com área contratada superior a m 2. O seguinte gráfico mostra a evolução dos preços em zonas Prime de Lisboa, Madrid e Barcelona. 18/40

21 Quadro 28 Evolução das Rendas Prime em Lisboa, Madrid e Barcelona (1998 a 2011) 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, Lisboa Madrid Barcelona Fonte: Aguirre Newman Ao comparar a evolução dos preços em Lisboa com os de Madrid e Barcelona, observamos em Lisboa um cenário de manutenção da renda prime em 2011, ao contrário de Madrid e Barcelona, que apresentaram um comportamento de queda das rendas prime em No que concerne às principais áreas descentralizadas e periféricas das cidades de Madrid e Barcelona, os preços médios sofreram um decréscimo em Na zona central de negócios, os preços médios sofreram igualmente um decréscimo, tendo alcançado os 22,47 /m 2 em Madrid e os 14,71 /m 2 em Barcelona. Por fim, e comparando a Zona do Parque das Nações com as principais áreas descentralizadas de Madrid e Barcelona e a Zona do Corredor Oeste às zonas OUT ou Periféricas das mesmas cidades, observa-se que Lisboa registou uma performance ligeiramente positiva, ao contrário de Madrid e Barcelona, que registaram quedas apreciáveis nas rendas médias das zonas descentralizadas. Já nas zonas fora da cidade, a performance de Lisboa foi negativa, à semelhança de Madrid e Barcelona. Quadro 29 Evolução das Rendas Médias em Lisboa, Madrid e Barcelona (2010/2011) 4,00% 2,93% 2,00% 0,00% -2,00% -1,45% -4,00% -4,10% -2,80% -6,00% -8,00% -7,70% -7,00% -7,71% -10,00% -9,55% -10,30% -12,00% Fonte: Aguirre Newman CBD Descentralizado Fora da Cidade Lisboa Madrid Barcelona 19/40

22 3 MERCADO INDUSTRIAL A Área Metropolitana de Lisboa possui várias Zonas Industriais, onde se concentra a maioria da oferta existente nesta região. Devido à descentralização e à complexidade do mercado industrial, bem como à obsolescência de grande parte dos espaços industriais, torna-se praticamente impossível avaliar o stock total de imóveis deste uso. No entanto é possível definir, dentro da Área Metropolitana de Lisboa, quais os principais eixos onde se concentra a oferta de armazéns. Zonas Industriais Zona 1 Alverca - Azambuja Localização: 15 a 45 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à autoestrada A1 (Lisboa Porto) e às autoestradas A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha) através da Ponte Vasco da Gama (A12). A 25 km do centro da Cidade de Lisboa (a partir de Alverca) Aeroporto: 20 km (para Alverca) Tipo de Oferta: Consiste maioritariamente em espaços de média dimensão (superior a m²), na sua maioria antigos e obsoletos. Tem-se registado nos últimos anos a edificação de novos Parques Logísticos de qualidade, elevando a qualidade da oferta. Zona 2 Almada - Setúbal Localização: 20 a 50 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Bons acessos à cidade de Lisboa, embora condicionados pelo intenso tráfego verificado nesta zona, principalmente na Ponte 25 de Abril. Rápido acesso à zona norte da cidade de Lisboa e à autoestrada A1 (Lisboa Porto) através da Ponte Vasco da Gama (A12). Excelente ligação à autoestrada A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha). Aeroporto: 25 km Tipo de Oferta: Armazéns de grande dimensão (superiores a m²), novos e de boa construção, destinados na sua maioria a grandes empresas de logística, distribuição e armazenagem. A oferta é vasta, de boa qualidade e com armazéns e indústrias ligadas ao sector automóvel e metalomecânico, frequentemente ligados à Autoeuropa. Zona 3 Loures Localização: a 10 km da cidade de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Bons acessos à cidade de Lisboa através da autoestrada A8 (Lisboa Leiria) e ao Porto através da autoestrada A15 e A1. Acessos à A2 (Algarve) e à A6 (Évora e Espanha) condicionados pela necessidade de passar pela cidade de Lisboa. Ligação ao MARL (Mercado Abastecedor Região de Lisboa). Aeroporto: 15 km Tipo de Oferta: Predominância de armazéns de média dimensão (superior a m²) antigos e obsoletos. Nas mediações do MARL começam a surgir parques industriais de boa qualidade, com áreas diversas e que oferecem elevada competitividade no mercado. Zona 4 Montijo - Alcochete Localização: 30 a 60 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à autoestrada A1 (Lisboa Porto) e às autoestradas A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha) através da Ponte Vasco da Gama. A 25km da Cidade de Lisboa Aeroporto: 35 km Tipo de Oferta: A oferta é vasta tanto em armazéns como em terrenos destinados a este uso, nomeadamente nas zonas de Alcochete, Atalaia ou Passil. Zona ideal para empresas que não necessitam 20/40

23 de estar junto à cidade de Lisboa e que precisam de rápidos acessos tanto ao norte do país como ao Sul e a Espanha. Zona 5 Sintra - Cascais Localização: a 5 km da cidade de Lisboa (a partir de Oeiras) Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à autoestrada A5 (Lisboa Cascais), ao IC19 e ao centro da cidade de Lisboa, embora muito condicionado pelo tráfego existente, principalmente no eixo de Sintra devido ao IC19. Aeroporto: 10 km Tipo de Oferta: Consiste maioritariamente em espaços de pequena/média dimensão (entre 200 e m²), existindo diversos parques industriais de boa qualidade assim como armazéns antigos e obsoletos. Existência de armazéns semi-industriais que albergam tanto armazém como escritórios e zona de serviços. Zona 6 Cidade de Lisboa Localização: Cidade de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acesso às principais autoestrada, nomeadamente à A5 (Cascais), A8 (Loures), A1 (Lisboa Porto), A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha), embora condicionado pelo tráfego existente na cidade, sendo problemático em horas de ponta. Aeroporto: 5 km Tipo de Oferta: Escassa, consistindo maioritariamente em espaços de pequena dimensão (inferior a m²), antigos e obsoletos. A zona portuária da cidade continua a exercer um grande atrativo junto do mercado, nomeadamente a reconversão de antigos armazéns por empresas de outros sectores de atividade, não existindo contudo muita oferta de qualidade e com potencial. 21/40

24 Procura Assistiu-se durante o ano de 2011 a uma estagnação dos níveis da procura face a De facto, o número de operações, quer de venda, quer de arrendamento, manteve-se baixo, acompanhando o sentimento de cautela por parte dos principais operadores logísticos na tomada de decisões que impliquem mudança de áreas ou de localizações. O controlo de custos passou a estar na base da otimização das instalações logísticas, nomeadamente através da renegociação das rendas contratuais. As zonas fora de Lisboa registaram uma dinâmica importante em 2011, quer ao nível do número de transações, quer ao nível da área contratada, com destaque para o Grande Porto e Centro do País. Destaca-se a tomada de m² pela Texsa Portugal em Alpiarça, de m², pela Dorel no Parque Industrial de Vila do Conde e a entrada no mercado da plataforma logística das Carnes Nobre com m² em Rio Maior. Se nos reportarmos apenas à região da Grande Lisboa, a Zona 3 Loures e a Zona 4 Montijo / Alcochete registaram o maior número de transações e/ou a maior área contratada, seguida pela Zona 5 Sintra / Cascais. Por outro lado registou-se um decréscimo considerável do peso do sector logístico do lado do investimento, tendo atingido o valor mais baixo dos últimos 6 anos. De facto, o investimento imobiliário neste sector ascendeu a apenas 15 M (232 M em 2010), representando cerca de 7% do volume total de investimento deste ano (31% em 2010). 22/40

25 Oferta Do lado da oferta continuou-se a registar uma redução no número de novos projetos de cariz especulativo. Normalmente alavancados, os promotores sentiram maior dificuldade na obtenção de financiamento para os seus projetos, pelo que optaram por se concentrar na negociação de pré-contratos de arrendamento, avançando apenas para a construção após garantia de ocupação. A zona localizada a norte de Lisboa, na área de influência da autoestrada A1 (Lisboa Porto), continua a ser o pólo logístico da Área Metropolitana de Lisboa mais procurado pelos operadores, nomeadamente as zonas de Alverca e Azambuja. No que concerne a edifícios concluídos, destaca-se a segunda fase do Ecopark Azambuja com m 2, construído à medida da Sonae Distribuição. Nesta zona existem alguns projetos em pipeline, destacando-se a Plataforma Logística LogPlace na Póvoa de Santa Iria, o Abertis Park em Vila Franca de Xira, o Parque de Negócios de Rio Maior, o Parque de Negócios do Cartaxo em Santarém e o Parque Ribeirinho em Alverca. A zona localizada a sul da cidade de Lisboa, e na área de influência da Ponte Vasco da Gama, tem consolidado a sua importância, devido ao nível competitivo das rendas praticadas por um lado, e por outro à contínua melhoria dos acessos. A região de Loures, tendo como principal pólo logístico o MARL, tem beneficiado com a cada vez maior utilização da autoestrada A8. Nesta zona, destaca-se ainda o Loures Business Park ( m 2 ). De referir que, apesar de existir alguma procura a oferta é reduzida pois a que existe já se encontra totalmente ocupada a nível de armazéns. Apesar de amplamente anunciada pelo governo a intenção de avançar com a concretização dos projetos de referência do programa Plano Portugal Logístico, das anunciadas 12 Plataformas Logísticas complementadas com 2 Centros de Carga Aérea (Lisboa e Porto), apenas estão construídas 4 plataformas Plataforma Portuária de Lisboa (pólo da Bobadela), Plataforma Portuária de Sines, Plataforma Transfronteiriça de Chaves e a Plataforma Transfronteiriça da Guarda. O mesmo encontra-se a ser reavaliado e terá mesmo um novo calendário de execução. Atualmente, apenas o Abertis Logistics Park na Castanheira do Ribatejo apresenta a infraestruturação necessária ao inicio da construção. Preços A quebra na oferta de novos espaços não foi suficiente para gerar uma subida nas rendas industriais. Pelo contrário, a procura mais reduzida contribuiu para uma redução das rendas médias. Assim, as rendas médias em 2011 variaram entre os 3,00 /m 2 /mês e os 5,00 /m 2 /mês, consoante as zonas a que respeitem, as características do produto e o nível de procura oferta de cada uma. 23/40

26 Quadro 39 Evolução das Rendas Industriais 2009/10/11 [ / m²/ mês] 6,00 5,00 4,00 3,00 4,50 4,50 4,00 3,75 3,25 3,25 5,00 4,50 4,25 4,50 4,00 3,50 4,75 4,75 4,50 5,50 5,50 5,00 2,00 1,00 0,00 1. Alverca - Azambuja 2. Almada - Setubal 3. Loures 4. Montijo - Alcochte 5. Sintra - Cascais 6. Cidade de Lisboa Fonte: Aguirre Newman Os preços médios de arrendamento dos armazéns sofreram uma quebra generalizada face a 2010, em resultado da reduzida procura pelos espaços existentes, e consequentemente da maior flexibilidade negocial por parte dos proprietários, traduzindo-se em descontos de 10% a 20% nos valores praticados. Zonas Fonte: Aguirre Newman Quadro 40 Grande Lisboa / Zonas Industriais Rendas Praticadas [ / m 2 / mês] Oferta Procura 1 - Alverca - Azambuja 3,50-4,50 Elevada Reduzida 2 - Almada - Setúbal 3,00-3,25 Elevada Reduzida 3 - Loures 4,00-4,50 Reduzida Reduzida 4 - Montijo - Alcochete 3,00-3,75 Moderada Reduzida 5 - Sintra - Cascais 4,00-4,75 Moderada Reduzida 6 - Cidade de Lisboa 5,00 Reduzida Reduzida Observação: Os preços referidos para cada uma das zonas industriais estudadas apresentam um valor médio de mercado definido para a zona, variável consoante um vasto número de fatores, nomeadamente a localização, a dimensão, a qualidade de construção, e os seus acessos, entre outros. Nos últimos três anos tem-se assistido a uma queda das rendas médias industriais, com maior expressão nas áreas de influência de Madrid e Barcelona. Em Lisboa a renda média industrial em 2011 caiu cerca de 8% face aos níveis de 2010 para 4,08 /m²/mês, voltando a ultrapassar a renda média de Barcelona, que caiu em 2011 para os 3,14 /m²/mês. Verifica-se, portanto, uma maior estabilidade de rendas em Portugal do que em Espanha. Quadro 41 Rendas Médias Industriais nas áreas de influência de Lisboa, Madrid e Barcelona 2009/10/11 [ / m²/ mês] 24/40

27 6,00 5,00 4,00 4,67 5,94 4,42 4,08 5,28 4,86 4,76 3,00 3,63 3,14 2,00 1,00 0,00 Lisboa Madrid Barcelona Fonte: Aguirre Newman 25/40

28 4 MERCADO COMERCIAL DE RUA O enquadramento económico desfavorável, nomeadamente no que concerne às medidas de austeridade com impacto no consumo privado e no volume de vendas de comércio a retalho, teve reflexo na procura de áreas de comércio de rua em Efetivamente verificou-se um decréscimo na atividade do comércio de rua no ano transato, contrariado em parte pela saturação do formato centros comerciais e consequente necessidade de os retalhistas encontrarem outras soluções. Na cidade de Lisboa a procura recaiu sobretudo nas zonas prime como a Rua Garrett e Avenida da Liberdade. Oferta de Comércio de Rua em Lisboa O comércio de rua em Lisboa está disperso pela cidade, distribuindo-se por eixos comerciais com características específicas, quer quanto ao ramo de atividade, quer quanto ao público-alvo a que se destina. As zonas mais atrativas e mais procuradas pelos que visitam Lisboa foram identificadas como a zona Prime (Rossio, Rua do Carmo, Rua Garrett, Avenida da Liberdade, Rua Castilho, Rua Augusta, Avenida António Augusto Aguiar e Praça Duque de Saldanha). Existem ainda 6 eixos comerciais de grande importância para a cidade (Chiado, Baixa/Centro, Avenidas Novas, Campo de Ourique, Av. 24 de Julho e Parque das Nações): Baixa/Centro, que inclui a Praça D. João da Câmara, Rua 1 de Dezembro, a Praça dos Restauradores, Rua da Prata, Rua do Ouro, Rua de Santa Justa, Rua de São Nicolau e Praça do Marquês de Pombal Chiado, delimitado a Norte pela Rua da Trindade, a Sul pela Rua Vitor Cordon, a Nascente pela Rua do Crucifixo e a Poente pela Rua da Misericórdia e Rua do Alecrim. Avenida 24 de Julho, com especial incidência junto do Mercado da Ribeira e Cais do Sodré, até à zona do Largo de Santos Avenidas Novas, com especial relevo na Avenida de Roma, Avenida da Igreja, Praça de Londres, Avenida Guerra Junqueiro, Avenida da República, Campo Pequeno, Avenida Defensores de Chaves, Avenida 5 de Outubro, Rua São Sebastião da Pedreira e Rua Nicolau Bettencourt. Campo de Ourique, com especial relevo nas Ruas Ferreira Borges e Saraiva de Carvalho Parque das Nações, com especial relevo na Avenida D. João II e Alameda dos Oceanos. 26/40

29 Mapa com a Identificação das Ruas e Eixos Comerciais da cidade de Lisboa: Os espaços comerciais são caracterizados em função da área ocupada e do tipo de atividade ou negócio que albergam. A figura seguinte evidencia a distribuição por áreas das lojas em zonas prime e eixos comerciais: Quadro 32 Distribuição de Lojas por Intervalo de Área 2011 PRIME 1% 0% 4% EIXOS COMERCIAIS 3% 1% 0% 18% 14% 77% 82% < 200 m² m² m² m² >2.000 m² Fonte: Aguirre Newman < 200 m² m² m² m² >2.000 m² As lojas com menos de 200 m² predominam em ambas as zonas comerciais, seguidas pelos espaços com áreas entre 200 e 400 m². Os restantes espaços representam pouco, entre 3% e 6%, do universo existente. 27/40

30 Nas Zonas Prime, a Rua Augusta é a mais representativa para os espaços com áreas até 200 m² e para os espaços com áreas entre os 700 m² e m². Para os espaços com áreas entre 201 m² e 400 m² a Avenida da Liberdade é a mais representativa. Nos Eixos Comerciais, a Avenida de Roma é a mais representativa para os espaços com áreas até 200 m². Para os espaços com áreas entre 201 m² e 400 m² a Avenida da República é a mais representativa. A Avenida 5 de Outubro e a Rua do Ouro são as mais representativas, respetivamente, para os espaços com áreas entre 401 m² e 700 m² e para os espaços com áreas entre os 700 m² e m². Procura Regista-se em 2011 uma redução dos níveis de procura face a anos anteriores, com exceção das zonas prime. O sector da restauração foi o mais penalizado com o menor número de aberturas, por oposição ao sector da Moda, que se revelou o mais ativo. Continuou-se a registar um aumento de atividade em operadores de menor dimensão, que viram neste enquadramento uma oportunidade de expansão e/ou relocalização. Por outro lado, alguns operadores de grande dimensão retomaram os seus planos de expansão para o mercado nacional, como é o caso de algumas marcas low cost - Sports Direct (artigos de desporto), MARYPAZ (calçado feminino) e Deichmann (calçado masculino). Manteve-se a flexibilidade por parte dos proprietários quer no fecho de novas operações, quer na revisão das rendas de contratos existentes. Estes ajustes permitiram adequar a oferta existe às necessidades específicas de uma procura cada vez mais exigente. As Zonas Prime continuam a ser as mais procuradas de Lisboa. Avenida da Liberdade e Rua Garrett continuam no topo das preferências das marcas internacionais e nacionais de moda e luxo. A escolha das Zonas Prime tem claramente uma forte componente de imagem para as multinacionais de artigos de luxo e grandes cadeias de moda. Relativamente a aberturas durante o ano em curso, destacam-se as idas da: GUCCI para a Av. da Liberdade (Tivoli Forum) ZADIG & VOLTAIRE para a Av. da Liberdade I PINCO PALLINO para a Av. da Liberdade SWAROVSKY para a Rua Garrett, Chiado IMAGINARIUM para a Rua Garrett, Chiado DELTA Q para a Av. da Liberdade A Avenida da liberdade foi das zonas comerciais mais ativas em 2011, com quatro novas aberturas. A falta de oferta de espaços disponível continua a contribuir para a manutenção dos elevados níveis de rendas médias praticados. Preços e Disponibilidades Da análise dos espaços disponíveis para arrendamento nas zonas identificadas, apresentam-se na tabela seguinte os valores prime e médios de renda dos espaços comerciais. Quadro 33 Rendas Prime e Médias das Lojas nas Zonas Comerciais em 2011 ( /m 2 /mês) ( /m 2 /mês) EIXOS PRIME Prime Média EIXOS COMERCIAIS Prime Média Avenida da Liberdade Chiado Rua Castilho Baixa/Centro António Augusto Aguiar Avenidas Novas Rua Augusta Parque das Nações Praça Duque de Saldanha - - Campo de Ourique Rua Garrett Av. 24 de Julho Média 67 - Média 38-28/40

31 Fonte: Aguirre Newman Quadro 34 Evolução de Rendas Prime nas principais Zonas Comerciais R. Garrett R. Augusta Av. da Liberdade R. Castilho Parque das Nações Chiado Avenidas Novas A. Augusto Aguiar Campo de Ourique Fonte: Aguirre Newman Verifica-se uma estabilidade dos níveis de renda prime na Rua Garrett, Chiado e Avenidas Novas. A renda prime na Av. da Liberdade subiu ligeiramente, para os níveis de Por outro lado, registou-se variações de -2% na renda prime da Rua Augusta, chegando aos -20% no Parque das Nações. Já as rendas médias desceram na Av. da Liberdade, Rua Castilho, Av. António Augusto Aguiar, Rua Garrett e Av. 24 de Julho (entre 7% e 25%), mas mantiveram-se estáveis nas restantes zonas em Estes números encontram justificação nalguma redução da procura que originou maior disponibilidade dos proprietários na negociação das rendas dos espaços devolutos. Relativamente às taxas de disponibilidade, verificou-se um aumento de espaços de comércio disponíveis fora dos eixos prime, por força do encerramento de alguns estabelecimentos comerciais que não conseguiram contrariar a redução do consumo privado. Por oposição, nas zonas prime a disponibilidade mantém-se abaixo dos 5 %, o que traduz uma procura elevada e/ou uma oferta escassa de espaços qualificados. 29/40

32 5 CENTROS COMERCIAIS O mercado de centros comerciais em Portugal do lado da oferta, seguiu no ano transato a tendência de abrandamento iniciada em 2010, tendo-se verificado um crescimento de 3%, traduzido num acréscimo de m 2 de Área Bruta Locável inaugurada, distribuídos por dois novos centros comerciais. As inaugurações em 2011 ocorreram na região da Grande Lisboa e Algarve. Destaca-se o Fórum Sintra em Sintra com ABL, que correspondeu a um investimento de 170 milhões de euros, promovido pela Multi Development Portugal. Quadro 35 Centros Comerciais Inaugurados em 2011 Centro Comercial Localização ABL Tipo Investimento [M ] Promotor Região Fórum Sintra Sintra Grande 170 Multi Development Portugal Grande Lisboa Aqua Portimão Portimão Médio 106 Bouygues Imobiliária Sul Fonte: Aguirre Newman Fotos: Centro Comercial Fórum Sintra Quanto à distribuição geográfica dos centros comerciais constata-se que estes se localizam com maior densidade nas regiões da Grande Lisboa (28%) e do Grande Porto (21%), perfazendo um total de 49% da oferta total de centros comerciais em Portugal. Esta realidade não é alheia ao facto de, estas duas regiões representarem as zonas onde existe um maior índice de poder de compra per capita. A região Centro apresenta igualmente uma oferta considerável de centros comerciais, totalizando 19% da ABL dos centros comerciais de Portugal. No entanto, o índice de poder de compra per capita nesta região (83,92) é dos mais baixos de Portugal Continental. Em contrapartida, o Algarve é a quarta região do país com maior índice de poder de compra (100,40), estando representado apenas com 6% da ABL dos centros comerciais em Portugal. Shopping Centres Distribution by Region (%) 2% 15% 8% 1% 6% 19% Azores Algarve Central Greator Lisbon Greater Porto Madeira North Peninsula Setúbal 21% 28% 30/40

33 Poder de compra per capita por localização geográfica , ,00 87,64 115,04 83,92 105,85 87,52 100,40 86,14 94, Portugal Norte Grande Porto Centro Grande Lisboa P. de Setúbal Alentejo Algarve Açores Madeira Fonte: Aguirre Newman, APCC e INE É de referir que os centros comerciais em Portugal são na sua maioria de pequena dimensão, representando 43% dos centros comerciais existentes. Os de média dimensão representam 22%, localizando-se preferencialmente nas regiões da Grande Lisboa, Grande Porto e Norte. É de destacar que os centros comerciais de maior dimensão estão localizados maioritariamente na Grande Lisboa e no Grande Porto. Tipo de Centros Comerciais em Portugal (%) 15% 2% 18% 22% Muito Pequeno ( m2 ABL) Pequeno ( m2 ABL) Médio ( m2 ABL) Grande ( m2 ABL) Muito Grande ( > m2 ABL) 43% Fonte: Aguirre Newman e APCC O parque de centros comerciais é relativamente recente, com uma média de idade de aproximadamente 12 anos. Os de maior maturidade encontram-se na região de Lisboa, com uma média a rondar os 15 anos, seguidos dos centros comerciais localizados na região da Península de Setúbal (aproximadamente 14 anos). Os centros comerciais mais recentes localizam-se maioritariamente na região Centro, apresentando uma média de aproximadamente 9 anos. Pode-se concluir que nos últimos cinco anos foram inaugurados 18% dos centros comerciais existentes em Portugal. 31/40