8. Equipa. ESTUDO DE MERCADO DE LISBOA Primavera Enquadramento Económico. 2. Mercado de Escritórios. 3. Mercado Industrial

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1 L I S B O A L I S B O N T O G E T H E R W E C A N A L W A Y S B E... O N E S T E P A H E A D. E S T U D O D E M E R C A D O R E S E A R C H

2 ESTUDO DE MERCADO DE LISBOA Primavera Enquadramento Económico 2. Mercado de Escritórios 3. Mercado Industrial 4. Mercado Comercial de Rua 5. Centros Comerciais 6. Investimento 7. Hotéis 8. Equipa Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera

3 1 ENQUADRAMENTO ECONÓMICO Europa Quadro 2 Evolução da Cotação do Brent / PIB EU27 (1998 a 2008) O Produto Interno Bruto da União Europeia registou uma queda de 170 pontos base durante o ano de 2008, passando de 2,5% em 2007 para 0,8% em 2008, fruto da conjuntura económica global /11 3,50% Quadro 1 Evolução PIB Portugal / Espanha / UE (1998 a Q) 6,00% ,50% 5,00% ,50% 4,00% ,00% 2,00% ,50% 1,00% 0,00% -1,00% -2,00% Fonte: Eurostat EU 27 EU 15 Espanha Portugal Nos últimos dois trimestres de 2008, o PIB diminuiu, tanto na EU como na Zona Euro, indicando que a Zona Euro entrou na sua primeira recessão técnica (dois trimestres consecutivos em que o PIB contraiu). O comportamento do Produto Interno Bruto europeu em 2008 é assim explicado pela acentuada contracção do comércio mundial e produção industrial, derivada da tradução da crise financeira numa recessão global. Paralelamente, em alguns países este cenário traduziu-se ainda em correcções do mercado imobiliário. Fonte: Bloomberg Cotação Brent PIB EU 27 A cotação do Brent manteve uma trajectória de subida durante 1.º semestre do ano transacto, tendo chegado a atingir valores de US$ 145 por barril no mês de Julho. Como resultado da crise financeira global, a cotação do petróleo no mercado internacional tem vindo a cair desde então, tendo atingido o valor de US$ por barril em Dezembro de 2008 (mais de US$ 100 por barril mais barato), contrastando ainda com o valor de US$ 95 por barril verificado em Dezembro No ano transacto, a taxa de inflação na Europa atingiu o valor mais alto da última década em resultado da subida dos preços dos produtos base. O rápido agravamento das perspectivas de crescimento para a UE e a economia global, bem como a deterioração dos mercados de trabalho, inverteram esta tendência e as pressões inflacionistas desagravaram-se rapidamente. Espera-se com este desagravamento contribuir para estimular o consumo privado. 4 Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera 2009

4 Quadro 3 Evolução da Taxa de Inflação (1998 a 2008) 5,00% 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 1,30% Fonte: Eurostat 1,20% 1,90% 2,20% 2,10% ,00% 2,00% 2,20% UE Espaço Euro Espanha Portugal A gravidade da recessão económica que os Estados-Membros e a economia mundial em geral atravessam, produziu efeitos negativos no emprego. Como reflexo, a taxa de desemprego registou um acréscimo de 10 pontos base, tendo-se fixado nos 7,2% no final de 2008, comparativamente com o ano de Os efeitos da recessão económica foram particularmente negativos no mercado de trabalho em Espanha, com a taxa de desemprego a registar um acréscimo de 520 pontos base de 8,20% em 2007 para 13,40% no final de Quadro 4 Taxa de Desemprego (1998 a 2008) 2,20% 2,00% 2,20% Ao contrário do verificado na primeira metade do ano transacto, em que o Banco Central Europeu subiu a taxa de juro de referência para a Zona Euro de forma a conter as pressões inflacionistas, a queda da inflação e a recessão confirmada na Zona Euro conduziram a cortes sucessivos na taxa de juro de referência para 2,5%. Apesar da descida das taxas de juro praticadas no mercado monetário interbancário, continua-se a verificar uma maior restrição na concessão de crédito, traduzida em spreads mais altos e condições mais exigentes. Portugal O 3º trimestre de 2008 caracterizou-se por um crescimento económico de 0,6% em termos reais comparado com um crescimento de 1,6% em igual período de Para esta variação foi determinante o aumento de 5,5% das exportações que foram o agregado que mais contribuiu para o crescimento do PIB. Em termos nominais o PIB ascendeu a milhões no 3º trimestre de 2008, o que traduziu um avanço de 2,6% em relação a igual período do ano anterior. A taxa de desemprego em 2008 fixou-se nos 7,7% ligeiramente abaixo dos 8,0% registados em 2007, invertendo ligeiramente a tendência iniciada em O sector dos Serviços, nomeadamente as actividades de comércio e alojamento/restauração, foi o responsável pelo crescimento do emprego neste período, embora registando desacelerações consecutivas nos últimos meses. Quadro 5 Taxa de Desemprego e Inflação Portugal (1998 a 2008) 9,00% 13,50% 11,50% 8,00% 7,00% 6,00% 6,30% 7,10% 7,60% 7,70% 8,00% 7,70% 9,50% 7,50% 5,50% 8,60% 8,50% 8,90% 9,00% 9,10% 8,70% 7,90% 7,10% 7,20% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 4,90% 2,80% 4,40% 2,30% 3,90% 2,90% 4,40% 4,00% 5,00% 3,60% 3,30% 2,40% 2,30% 3,10% 2,50% 2,60% 3,50% ,00% Fonte: Eurostat EU 27 EU 15 Espanha Portugal Fonte: INE Taxa de Desemprego Taxa de Inflação Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera

5 A transmissão dos recentes desenvolvimentos económicos e financeiros internacionais à economia nacional afectaram a prestação desta em 2008 e continuam a influenciar as projecções para o biénio (contracção da actividade económica em 2009, seguida de uma recuperação moderada em 2010). Quadro 6 Previsão Crescimento do PIB Portugal (2008 a 2010) 2008 e [%] 2009 p [%] 2010 p [%] Governo Português 0,8-0,8 n.d. Banco de Portugal 0,3-0,8 0,3 Comissão Europeia 0,2-1,6-0,2 OCDE 0,5-0,2 0,6 Fonte: Ministério da Economia, Banco de Portugal, Comissão Europeia e OCDE O abrandamento da actividade económica à escala global e a redução das perspectivas de crescimento mundiais afectam negativamente o crescimento das exportações. Por outro lado, as decisões de consumo e investimento por parte dos agentes económicos nacionais são também negativamente afectadas pelo enquadramento internacional crescente abrandamento económico e elevada incerteza quanto à magnitude e duração da crise. Quadro 7 Evolução do Indicador de Clima Económico em Portugal (1998 a 2008) 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% 3,3% 4,0% 3,3% 2,2% -0,5% 0,1% 0,3% 0,0% 0,7% ,1% Por outro lado, o actual quadro de crise internacional afecta igualmente o crescimento da actividade económica em Portugal pelos canais financeiros, nomeadamente problemas de liquidez e prémios de risco de crédito elevados, traduzindo-se em condições de financiamento particularmente adversas. Quadro 8 Evolução da Taxa de Actualização de rendas (1999 a 2009) 4,50% 4,00% 3,50% 3,00% 2,50% 2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 0,00% -0,50% -1,00% -1,50% Fonte: INE PIB Actualização Rendas Inflação Quadro 9 Evolução do Índice Euribor (1999 a 2008) 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% ,0% -3,0% -2,0% Fonte: Bloomberg, Euribor Rates Euribor 3M Fonte: INE De acordo com a CMVM, em 2007 a capitalização bolsista atingiu os ,9 milhões, e em 2008 atingiu os ,4 milhões, uma variação de -39,2% face ao exercício anterior. O índice accionista PSI-20 desvalorizou 51,3% face a Dezembro de 2007, alcançando os 6.341,34 pontos em Dezembro de O volume de transacções diminuiu 52,8% no período de 2008 face a 2007, atingindo os ,5 milhões. 6 Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera 2009

6 2 MERCADO DE ESCRITÓRIOS Zonas de Escritórios ZONA 1 PRIME CBD Delimitação: Eixo da Av. da Liberdade à Praça Duque de Saldanha. Caracterização: Zona de maior prestigio de Lisboa. Empresas: Concentra sedes e dependências do sector bancário, segurador e as maiores sociedades de advogados. ZONA 2 CBD Delimitação: Eixo da Av. da República, Av. Duque de Loulé e zona das Amoreiras. Caracterização: Zona central e consolidada de Lisboa. Empresas: Morada de empresas de serviços e de entidades estatais. ZONA 3 ZONA EMERGENTE ESCRITÓRIOS Delimitação: Eixo do Campo Grande à 2.ª Circular, zona de Benfica, Praça de Espanha e Sete Rios. Caracterização: Zona situada junto a importantes eixos viários de Lisboa. Empresas: Concentra sedes e dependências do sector bancário. ZONA 4 ZONA SECUNDÁRIA ESCRITÓRIOS Delimitação: Eixo da Av. Infante Santo e Av. 24 de Julho à Av. Almirante Reis e zona das Olaias. Caracterização: Zona ribeirinha e histórica de Lisboa. Empresas: Concentra pequenas empresas de vários sectores. ZONA 5 PARQUE DAS NAÇÕES Delimitação: Parque das Nações. Caracterização: Zona mais recente de Lisboa com excelentes infra-estruturas. Empresas: Sede de empresas multinacionais e serviços estatais. ZONA 6 CORREDOR DO OESTE Delimitação: Eixo A5 até Porto Salvo e Alfragide. Caracterização: Zona periférica de Lisboa ao longo da Auto-estrada de Cascais. Oferta geralmente em parques de escritórios. Empresas: Sede de empresas multinacionais e IT. Observação: Todos os escritórios situados fora das zonas estabelecidas são englobados numa designada zona 7, que geograficamente corresponde a toda a área de Lisboa não considerada nas zonas 1 a 6. Oferta A oferta de escritórios nas principais zonas de Lisboa aumentou 4,36% desde 2006 e 2,26% desde 2007, tendo-se localizado no 4.º trimestre do ano transacto nos m². Este valor é incrementado para m² se contabilizarmos toda a oferta existente na cidade de Lisboa e não apenas nas suas 6 zonas de referência. Quadro 10 Stock de Escritórios de Lisboa em 2006/2007/2008 Zona 2006 [m²] 2007 [m²] 2008 [m²] % 07/08 1. Prime CBD ,40% -0,42% 2. CBD ,35% 0,07% 3. Zona Emergente ,48% 0,00% 4. Zona Secundária ,43% 0,38% 5. Parque das Nações ,88% 26,68% 6. Corredor Oeste ,00% 2,12% 7. Zona ,46% -0,01% TOTAL ,00% 1,90% Fonte: Aguirre Newman/ LPI Comparativamente com as outras cidades de referência da Península Ibérica, Madrid e Barcelona, a capital portuguesa tem um stock equivalente a 37% e 80% respectivamente. Quadro 11 Edifícios de Escritórios concluídos em 2008 Empreendimento Zona Área [m²] Conclusão Beloura Park Duque de Palmela, 23 - Remodelação Arquiparque II (Edifício A) Office Parque Expo My Office Atrium Espaço Infante Santo TOTAL Fonte: Aguirre Newman/ LPI Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera

7 8 Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera 2009

8 Em 2008 foram concluídos 7 edifícios de escritórios na CBD, Zona Secundária, Parque das Nações e Corredor Oeste, com uma oferta nova de sensivelmente m². Neste período, tal como em 2007, a zona 6 foi a que mais edifícios novos registou (57%). No entanto, ao contrário de 2007, a zona 5 foi a que registou a maior área de escritórios novos (75%), apenas com 1 edifício conclusão do Edifício Office Parque Expo. Quadro 12 Distribuição do Stock de Escritórios de Lisboa em Zona 7 15% 1. Prime CBD 13% Quadro 14 Oferta Futura por Empreendimento de Escritórios para 2009/10/11 Empreendimento Zona Área [m²] Data de Conclusão Edíficio BIG Beloura Studio Office Edíficio Agência Marítima República, Paço do Saldanha Torres Colombo Cais Office Edíficio LMSA Corredor Oeste 21% 2. CBD 25% Edíficio Panoramic Edíficio Imocom Edíficio Atlantis Parque das Nações 7% Fonte: Aguirre Newman/ LPI 4. Zona Secundária 10% 3. Zona Emergente 9% Lagoas Park - Novo Edíficio I Lagoas Park - Novo Edíficio II República, O crescimento do parque de escritórios da capital portuguesa será determinado pela consolidação de novas áreas empresariais, localizadas em grande parte no Parque das Nações, Zona Emergente e no Corredor Oeste. Pela análise do Quadro seguinte, é possível verificar que cerca de 77% da disponibilidade de escritórios novos em Lisboa está concentrada em apenas duas zonas, no Parque das Nações e no Corredor Oeste, zonas estas onde foram desenvolvidos novos imóveis e parques empresariais nos últimos exercícios (Central Plaza, Alfraparque, Lagoas Park, Ed. Office Parque Expo, Beloura Park e Arquiparque II Ed. A) e onde estão também localizados boa parte dos projectos previstos para os próximos exercícios. Quadro 13 Distribuição do Stock de Escritórios Disponíveis Novos em Lisboa (2008) 4. Zona Secundária 5% 3. Zona Emergente 3% 2. CBD 6% Outros 79% 5. Parque das Nações 21% 6. Corredor Oeste 54% Natura Towers Edíficio Scoha Edíficio Báltico Edifício Berry Explorer Espace Amoreiras Jardim TOTAL Fonte: Aguirre Newman/ LPI Para o período 2009 a 2011 está prevista a conclusão de mais 20 edifícios de escritórios, elevando a oferta em m², dos quais cerca de m² já têm ocupação assegurada. Para 2009 prevêem-se m², para 2010 prevêem-se m 2 e para 2011 prevêem-se m 2. Dos imóveis previstos, destacam-se os m² das Torres Colombo na zona 3, e os m² do Edifício Agência Marítima na zona Prime CBD 8% 7. Zona 7 2% Fonte: Aguirre Newman/ LPI Total: m 2 Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera

9 Quadro 15 Oferta Futura por Zonas de Escritórios para 2009/10/11 4. Zona Secundária 11% 3. Zona Emergente 19% Outros 54% 5. Parque das Nações 34% Numa perspectiva económica mais abrangente não deixa de ser interessante comparar a correlação existente entre o crescimento do PIB de Portugal com a absorção anual de escritórios. Apesar do decréscimo no crescimento do PIB em 2008, a contratação de novos escritórios foi colmatada pelas contratações do Estado Português. Quadro 17 Evolução do PIB versus Absorção de Escritórios (1998 a 2008) 2. CBD 17% Fonte: Aguirre Newman/ LPI Total: m 6. Corredor Oeste 15% 7. Zona 7 5% As zonas do Parque das Nações e Zona Emergente são as que registam o maior número de novos empreendimentos de escritórios, em virtude de serem ainda zonas em franca expansão. Também, as zonas mais centrais, apesar de estarem mais consolidadas, apresentam alguma oferta futura, nomeadamente a CBD ,00% 4,60% 3,90% 3,90% 4,00% 3,00% 2,00% 1,90% 2,00% 1,20% 1,20% 1,00% 0,50% 0,40% 0,60% 0,00% -1,10% -1,00% -2,00% Absorção Lisboa PIB Portugal Procura A contratação bruta registada em 2008 ( m 2 ) aumentou cerca de 15% relativamente aos números de 2007 (Quadro 16). Foram realizadas ao longo do ano menos 29 registos de transacções de arrendamento (-9%) do que em 2007, pelo que se conclui que essas transacções envolveram áreas de contratação superior. Quadro 16 Evolução da absorção de Escritórios em Lisboa (1998 a 2008) Fonte: Aguirre Newman Na análise das principais operações realizadas em 2008, é de assinalar que o Parque das Nações e o Corredor Oeste foram das zonas mais solicitadas em termos de área contratada, com especial destaque para as operações da Santa Casa da Misericórdia (Zona 3), do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (Zona 6) e da Cidade Judiciária (Zona 5). Quadro 18 Principais Operações de Arrendamento em Take-up médio de m (1998 a 2008) Mês Edificio Área [m²] Arrendatário Sep/08 Expo Office Park Cidade Judiciária Jun/08 José Malhoa, Santa Casa da Misericórdia Sep/08 Tagus Park Serviço de Estrangeiros e Fronteiras Jun/08 América ZON Dec/08 Torres Colombo Fujitsu Mar/08 República, Instituto de Seguros de Portugal Jun/08 Palmela Barclays Bank Jun/08 Garrett, Sérvulo Correia & Associados Mar/08 Arts Business Center BNP Paribas Jun/08 Adamastor Banco de Portugal Fonte: Aguirre Newman Fonte: Aguirre Newman/ LPI 10 Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera 2009

10 A segunda metade do ano transacto registou 55% da área total transaccionada ( m 2 ) em 46% das operações realizadas no ano (139), para a qual terão contribuído, entre outras, as contratações do Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (Zona 6), da Cidade Judiciária (Zona 5) e da Fujitsu (Zona 3). Quadro 20 Evolução Absorção por Zonas 2006/07/ Quadro 19 Transacções por Zonas 2007/ Zona Área [m²] Área [m²] Transacções Transacções Área 07/08 1. Prime CBD % 2. CBD % 3. Zona Emergente % 4. Zona Secundária % 5. Parque das Nações % Prime CBD 2. CBD 3. Zona Emergente 4. Zona Secundária Parque das Nações 6. Corredor Oeste 7. Zona 7 6. Corredor Oeste % Fonte: Aguirre Newman/ LPI 7. Zona % TOTAL % Fonte: Aguirre Newman/ LPI A área contratada em 2008 versus 2007, na Zona Secundária (Zona 4) e no Parque das Nações (Zona 5) aumentou respectivamente 62% e 197%, devido a duas grandes transacções ocorridas em cada uma das zonas (contratação de m 2 pela empresa Sérvulo Correia & Associados no Garrett 72 e a contratação de m 2 pela Cidade Judiciária no Expo Office Park). Na análise da variação de área contratada em 2008 versus 2007, verifica-se igualmente que a CBD (Zona 2) verificou variações negativas na ordem dos 22% e a Prime CBD (Zona 1) sofreu uma variação negativa de 24% na área transaccionada, parcialmente justificado pela escassez da oferta e pelo facto do valor da renda prime ser o mais alto do mercado. O maior número de transacções (120) foi registado no Corredor Oeste (Zona 6), revelando-se uma das zonas mais dinâmicas com 27% da área transaccionada. Na recepção de novos escritórios em 2008, o Parque das Nações (Zona 5) destronou o Corredor Oeste (Zona 6) que há três anos consecutivos se mantinha em primeiro lugar. Esta troca de posições ficou a dever-se à operação realizada pela Cidade Judiciária. O próximo gráfico mostra a distribuição, em percentagem, do número de transacções efectuadas em cada uma das sete zonas indicadas: Quadro 21 Número de Transacções por Zonas em Corredor Oeste 40% Fonte: Aguirre Newman/ LPI 5. Parque das Nações 9% 7. Zona 7 2% 4. Zona Secundária 7% 1. Prime CBD 17% 3. Zona Emergente 8% 2. CBD 17% Como protagonistas da procura durante o exercício 2008 quanto à superfície contratada, destaca-se o sector Estado, Europa e Associações, em resultado das três grandes transacções que marcaram o ano, as quais totalizaram cerca de 36% do total da área contratada (aproximadamente m 2 ), e ainda o sector Outros Serviços. Estes dois Sectores perfizeram no seu conjunto 55% da absorção em 2008, e 41% das transacções realizadas. Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera

11 Quadro 22 Absorção por Sector de Actividade Sector Superficíe [m²] % 2008 % Superfície Média [m²] TMT S & Utilities % 33 11% 937 Quadro 23 Absorção por Intervalo de Área 2006/07/08 70% 60% 50% 56% 57% 63% Farmaceuticas % 28 9% 437 Serviços Empresas % 34 11% 472 Outros Serviços % % 332 Produtos Consumo % 7 2% 317 Serviços Financeiros % 22 7% Consultores e advogados % 48 16% 342 Estado, Europa e Associações % 7 2% Não Identificado % 6 2% 205 TOTAL % % % 30% 20% 10% 0% 31% 28% 23% 8% 6% 6% 5% 1% 2% 2% 1% 2% 2% 4% 3% > 5.000m a m a m a m a 800 m 2 < 300 m Fonte: Aguirre Newman/ LPI O sector das Farmacêuticas, apesar de manter em 2008 o mesmo número de transacções de 2007, registou uma superfície contratada inferior, passando de uma superfície média contratada por transacção de m 2 (2007) para 437 m 2 (2008). Por outro lado, o sector Outros Serviços registou uma subida considerável da superfície contratada em 2008 face a 2007, fruto do maior número de transacções que ocorreram no ano transacto (116 em 2008 contra 11 em 2007). Uma referência ainda para o sector dos Serviços Financeiros que registou em 2008 menos de metade da superfície contratada em 2007, devido a uma queda do número de transacções registadas (22 em 2008 contra 115 em 2007). Conforme sucedido nos anos anteriores, também em 2008 mais de 50% das transacções se referem a áreas inferiores a 300 m², 23% das transacções em 2008 correspondem a áreas no intervalo de 301 m² a 800 m², e somente 4% ocupam áreas superiores a m². Área Contratada % % Transacções Transacções Transacções Transacções > m² 3 1% 7 2% 7 2% a m² 4 1% 5 2% 6 2% a m² 19 6% 13 4% 10 3% 801 a m² 15 5% 27 8% 18 6% 301 a 800 m² 95 31% 91 28% 69 23% < 300 m² % % % TOTAL % % % Fonte: Aguirre Newman/ LPI O número de operações realizadas em 2008 diminuiu em 29 face às realizadas em 2007, reflectindo no entanto um nível de actividade crescente das empresas, dado a área média contratada ter aumentando de 610 m 2 em 2007 para 773 m 2 em % 12 Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera 2009

12 Quadro 24 Área Média de Absorção 2006/07/08 [m²] Disponibilidade Em linha com o ano de 2007, em que a taxa de desocupação baixou de 11,40% para 7,39%, a taxa de disponibilidade do ano de 2008 voltou a baixar para 7,05% (-4,61%) (a mais baixa dos últimos cinco anos), o que equivale a cerca de m² livres (incluindo a zona 7). Esta redução é justificada por uma procura mais elevada Quadro 26 Disponibilidade por Zonas 2006/07/08 [m²] Prime CBD 2. CBD 3. Zona Emergente 4. Zona Secundária 5. Parque das Nações 6. Corredor Oeste 7. Zona 7 TOTAL Fonte: Aguirre Newman/ LPI Ao comparar a superfície média contratada por operação, nota-se que os valores relativos a Lisboa foram inferiores em 5% aos do mercado de Madrid e superiores em 2% aos do mercado de Barcelona, durante o período de Quadro 25 Área Média de Absorção em Lisboa, Madrid e Barcelona em 2006/07/08 Cidade Área média 2006 [m²] Área média 2007 [m²] Área média 2008 [m²] Lisboa Madrid Barcelona Fonte: Aguirre Newman Num ano marcado pelo agravamento geral da conjuntura e pela retracção do mercado imobiliário, o sector dos escritórios destacou-se pelo seu dinamismo Prime CBD 2. CBD 3. Zona Emergente Zona 2007 Disponibilidade [m²] 4. Zona Secundária % 5. Parque das Nações 2008 Disponibilidade [m²] 6. Corredor Oeste % 7. Zona 7 [% /m²] 1. Prime CBD ,30% ,05% -4,28% 2. CBD ,92% ,29% -12,67% 3. Zona Emergente ,84% ,18% -28,47% 4. Zona Secundária ,56% ,32% -6,51% 5. Parque das Nações ,22% ,39% 3,11% 6. Corredor Oeste ,43% ,82% 4,57% 7. Zona ,55% ,52% -2,41% TOTAL ,39% ,05% -2,80% Fonte: Aguirre Newman/ LPI Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera

13 As zonas Prime CBD, CBD, Emergente, Secundária e 7 apresentaram uma variação negativa entre 2007 e As restantes zonas apresentaram uma variação positiva face a 2007, nomeadamente o Parque das Nações e o Corredor Oeste, em resultado da maior área de escritórios novos. A taxa de disponibilidade mais elevada contínua a ser a verificada no Corredor Oeste, tendo no entanto sofrido uma redução de aproximadamente 5,5 p.b. face a 2006, justificada pela elevada área transaccionada, nomeadamente em O quociente entre a área total disponível e a procura anual é um indicador interessante do comportamento do mercado de escritórios. Conclui-se que a oferta total disponível corresponde ao somatório da área não ocupada ( m²) com o pipeline de edifícios em construção ( m²), o que perfaz uma oferta total de m². Assumindo que a absorção média anual se mantém ao nível dos m²/ano, a área disponível total seria absorvida num período de aproximadamente 2,4 anos (2,1 anos em 2007). Preços Durante o exercício de 2008, as rendas médias sofreram um incremento generalizado face a A excepção foi a Zona Emergente, devido a um decréscimo da procura nesta zona. Já no que concerne às rendas prime, o cenário verificado foi distinto com a generalidade das zonas a registarem decréscimos em 2008 face a A excepção foi a Zona Secundária, cuja renda prime registou valores superiores em cerca de 30%, justificados pela operação de arrendamento de m 2 no edifício Garrett 72. Relativamente às duas zonas principais de negócios, Prime CBD e CBD, registaram uma variação negativa nas rendas prime e uma variação positiva nas rendas médias praticadas, atingindo o valor de respectivamente 20,00 /m 2 e 16,25 /m 2 no ano transacto (Quadro 27). Comparativamente, a evolução dos preços nas principais zonas de escritórios no triénio de 2006/07/08 foi a seguinte: Quadro 27 Preços médios de Arrendamento por Zonas 2006/07/08 [ /m²/mês] 20,00 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00 1. Prime CBD 2. CBD 3. Zona Emergente Zona Prime Rent 4. Zona Secundária Parque das Nações / 08 Renda Média Prime Rent Renda Média Prime Rent 6. Corredor Oeste Renda Média 1. Prime CBD 20,85 15,89 20,00 18,23-4,08% 14,73% 2. CBD 18,77 14,31 16,25 14,33-13,43% 0,14% 3. Zona Emergente 18,25 14,48 17,00 13,75-6,85% -5,04% 4. Zona Secundária 13,13 11,73 17,00 12,32 29,47% 5,03% 5. Parque das Nações 17,75 15,72 17,50 16,60-1,41% 5,60% 6. Corredor Oeste 14,07 11,73 14,20 12,11 0,92% 3,24% Fonte: Aguirre Newman/ LPI 14 Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera 2009

14 Do quadro acima apresentado pode-se verificar que a Zona Secundária e o Parque das Nações registaram variações positivas em 2008 nas rendas médias acima dos 5%. Para isto contribuiu o aumento da procura nestas zonas. O seguinte gráfico mostra a evolução dos preços em zonas CBD/ Prime de Lisboa, Madrid e Barcelona. Quadro 28 Evolução das Rendas Prime em Lisboa, Madrid e Barcelona (1998 a 2008) 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 No que concerne às principais áreas descentralizadas e periféricas das cidades de Madrid e Barcelona, os preços médios sofreram um decréscimo em Na zona central de negócios, os preços médios alcançaram os 38,95 /m 2 em Madrid e os 22,20 /m 2 em Barcelona. Por fim, e comparando a Zona do Parque das Nações com as principais áreas descentralizadas de Madrid e Barcelona e a Zona do Corredor Oeste às zonas OUT ou Periféricas das mesmas cidades, observa-se que Lisboa mantém uma performance positiva em todas as zonas, ao contrário de Madrid e Barcelona que registaram quedas apreciáveis nas rendas médias das zonas descentralizadas e fora da cidade. Quadro 29 Evolução das Rendas Médias em Lisboa, Madrid e Barcelona (2007/2008) 25,00 10,00% 8,65% 20,00 15,00 8,00% 7,43% 10,00 6,00% 4,47% 5,00 0, ,00% 2,00% 1,86% 3,24% Lisboa Madrid Barcelona Fonte: Aguirre Newman 0,00% Ao comparar a evolução dos preços em Lisboa com os de Madrid e Barcelona, observamos que ao contrário de Madrid, cujas rendas prime aumentaram em 2008, Lisboa e Barcelona apresentaram um comportamento similar de queda das rendas prime no mesmo período. De referir que as operações realizadas em Madrid foram em número reduzido, e como tal envolveram valores de renda elevados. No entanto, para o primeiro semestre de 2009 prevê-se uma descida para a generalidade das rendas praticadas. -2,00% -4,00% CBD Fonte: Aguirre Newman -1,51% -3,30% Descentralizado Lisboa Madrid Barcelona -3,33% Fora da Cidade -3,52% Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera

15 3 MERCADO INDUSTRIAL A Área Metropolitana de Lisboa possui várias Zonas Industriais, onde se concentra a maioria da oferta existente nesta Região. Devido à descentralização e à complexidade do mercado industrial, bem como à obsolescência de grande parte dos espaços industriais, torna-se praticamente impossível avaliar o stock total de imóveis deste uso. No entanto é possível definir, dentro da Área Metropolitana de Lisboa, quais os principais eixos onde se concentra a oferta de armazéns. Zonas Industriais ZONA 1 ALVERCA - AZAMBUJA Localização: 15 a 45 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à auto-estrada A1 (Lisboa Porto) e às auto-estradas A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha) através da Ponte Vasco da Gama (A12). A 25 km do centro da Cidade de Lisboa (a partir de Alverca) Aeroporto: 20 km (para Alverca) Tipo de Oferta: Consiste maioritariamente em espaços de média dimensão (superior a m²), na sua maioria antigos e obsoletos. Tem-se registado nos últimos anos a edificação de novos Parques Logísticos de qualidade, elevando a qualidade da oferta. Preço Indicativo: 3,75 /m 2 /mês a 4,50 /m²/mês ZONA 2 ALMADA - SETÚBAL Localização: 20 a 50 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Bons acessos à cidade de Lisboa, embora condicionados pelo intenso tráfego verificado nesta zona, principalmente na Ponte 25 de Abril. Rápido acesso à zona norte da cidade de Lisboa e à autoestrada A1 (Lisboa Porto) através da Ponte Vasco da Gama (A12). Excelente ligação à auto-estrada A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha). Aeroporto: 25 km Tipo de Oferta: Armazéns de grande dimensão (superiores a m²), novos e de boa construção, destinados na sua maioria a grandes empresas de logística, distribuição e armazenagem. A oferta é vasta, de boa qualidade e com armazéns e indústrias ligadas ao sector automóvel e metalomecânico, frequentemente ligados à Autoeuropa. Preço Indicativo: 4,00 /m 2 /mês a 4,50 /m²/mês ZONA 3 LOURES Localização: a 10 km da cidade de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Bons acessos à cidade de Lisboa através da auto-estrada A8 (Lisboa Leiria) e ao Porto através da auto-estrada A15 e A1. Acessos à A2 (Algarve) e à A6 (Évora e Espanha) condicionados pela necessidade de passar pela cidade de Lisboa. Ligação ao MARL (Mercado Abastecedor Região de Lisboa). Aeroporto: 15 km Tipo de Oferta: Predominância de armazéns de média dimensão (superior a m²) antigos e obsoletos. Nas mediações do MARL começam a surgir parques industriais de boa qualidade, com áreas diversas e que oferecem elevada competitividade no mercado. Preço Indicativo: 4,50 /m 2 /mês a 5,50 /m²/mês ZONA 4 MONTIJO - ALCOCHETE Localização: 30 a 60 km de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à auto-estrada A1 (Lisboa Porto) e às auto-estradas A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha) através da Ponte Vasco da Gama. A 25km da Cidade de Lisboa Aeroporto: 35 km Tipo de Oferta: A oferta é vasta tanto em armazéns como em terrenos destinados a este uso, nomeadamente nas zonas de Alcochete, Atalaia ou Passil. Zona ideal para empresas que não necessitam de estar junto à cidade de Lisboa e que precisam de rápidos acessos tanto ao norte do país como ao Sul e a Espanha. Preço Indicativo: 4,00 /m²/mês a 4,50 /m 2 /mês ZONA 5 SINTRA - CASCAIS Localização: a 5 km da cidade de Lisboa (a partir de Oeiras) Comunicações Rodoviárias: Excelentes acessos à auto-estrada A5 (Lisboa Cascais), ao IC19 e ao centro da cidade de Lisboa, embora muito condicionado pelo tráfego existente, principalmente no eixo de Sintra devido ao IC19. Aeroporto: 10 km Tipo de Oferta: Consiste maioritariamente em espaços de pequena/média dimensão (entre 200 e m²), existindo diversos parques industriais de boa qualidade assim como armazéns antigos e obsoletos. Existência de armazéns semi-industriais que albergam tanto armazém como escritórios e zona de serviços. Preço Indicativo: 5,00 /m²/mês a 5,50 /m 2 /mês ZONA 6 CIDADE DE LISBOA Localização: Cidade de Lisboa Comunicações Rodoviárias: Excelentes acesso às principais auto-estrada, nomeadamente à A5 (Cascais), A8 (Loures), A1 (Lisboa Porto), A2 (Algarve) e A6 (Évora / Espanha), embora condicionado pelo tráfego existente na cidade, sendo problemático em horas de ponta. Aeroporto: 5 km Tipo de Oferta: Escassa, consistindo maioritariamente em espaços de pequena dimensão (inferior a m²), antigos e obsoletos. A zona portuária da cidade continua a exercer um grande atractivo junto do mercado, nomeadamente a reconversão de antigos armazéns por empresas de outros sectores de actividade, não existindo contudo muito oferta de qualidade e com potencial. Preço Indicativo: 5,00 /m 2 /mês a 6,00 /m²/mês 16 Aguirre Newman Portugal Estudo de Mercado de Lisboa Primavera 2009

T H E W O R L D O F P R O P E R T Y

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