O Rio de Janeiro conta sua participação na história do mercado imobiliário corporativo

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1 Mercado O Rio de Janeiro conta sua participação na história do mercado imobiliário corporativo Acervo de Francisco Silva Junior Rua do centro do Rio em meados dos anos de 1950

2 N a última edição da Revista Buildings, publicamos uma matéria especial em homenagem ao aniversário de 456 anos do maior centro comercial do Brasil, São Paulo. A reportagem contou a história da evolução do mercado imobiliário corporativo, ao longo de mais de quatro séculos. Agora é a vez de apagar as velinhas do bolo da cidade maravilhosa, o Rio de Janeiro. No entanto, sempre há uma controvérsia quanto ao dia exato em que se deve comemorar o aniversário da capital carioca. Para muitos, 20 de janeiro, na verdade o dia do padroeiro da cidade, é o dia oficial do feriadão. Mas Estácio de Sá, o primeiro governador da colônia, só declarou São Sebastião (o padroeiro, claro) do Rio de Janeiro como cidade em 1º de março de E com 445 anos completos, o Rio ganhou dois feriados. Mas se você acha que os cariocas só pensam em feriados, enganou-se. A cidade tornou-se o segundo maior mercado econômico e financeiro do país; já foi literalmente o coração do meu Brasil ; recebeu a Família Real portuguesa; foi forte produtora de cana-de-açúcar e pecuária; e sofreu invasões de diversos povos europeus, na época colonial. E mesmo abatida com a perda do título de capital federal, levantou, sacudiu a poeira e deu a volta por cima. Vamos conhecer um pouco mais sobre a história desta cidade que habita o coração de brasileiros e estrangeiros de todo o mundo. Entre os anos de 1555 e 1564, não só o Rio, mas também o Brasil foram alvos de invasões de povos europeus, como os franceses que até chegaram a permanecer por cerca de 10 anos instalados na ilha de Sergipe, próxima a Baía de Guanabara, e os holandeses que se concentravam mais na região Nordeste, como por exemplo São Luís do Maranhão. Para impedir esse tipo de invasões foram erguidos fortes imensos em pontos estratégicos, evitando visitantes indesejáveis. Uma das principais fortalezas a serem construídas foi a fortaleza de Lage, localizada na ilha de Lage em frente à Baía de Guanabara, em Durante o período colonial, a pecuária e o cultivo da cana-de-açúcar foram grandes aliados para o desenvolvimento da cidade, tanto que em muito pouco tempo o Rio já exportava sua produção para outros Estados do Brasil, e até para o exterior, como África e Europa. A construção do aqueduto da Carioca, em 1710, marca um dos principais fatos da época: levar água potável à população. Mas o acontecimento mais importante se deu em 1763, quando o Rio tornou-se a capital federal do Brasil (título que permaneceu até 1960, quando foi inaugurada Brasília). Séculos XIX e XX e a evolução do mercado imobiliário corporativo no Rio Quando a Família Real chegou à região, em 1808, o Rio de Janeiro era praticamente uma área rural e, para abrigar os nobres portugueses, foi necessária a construção de edificações. Além de residências, foram erguidos prédios destinados aos órgãos municipais (devido ao título que a cidade possuía na época), hospitais, quartéis, o primeiro banco (Banco do Brasil) e a sede da imprensa (Gazeta). Entre o fim do século XIX e início do XX, a região cresceu rápida e desordenadamente; muitos imigrantes europeus e ex-escravos vieram à procura de oportunidades de trabalho. Com isso, a pobreza aumentou acarretando problemas na habitação. O deslocamento urbano para os morros começou em 1904, quando inúmeros cortiços que haviam sido construídos no Centro tiveram de ser evacuados e em seguida demolidos para a construção de avenidas ou outros edifícios, e a população que ali vivia foi se instalar ao redor da ci- Do século XVI ao XVIII 13

3 Mercado Caio Sergio Calfat Jacob Sócio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting O Rio é o destino mais importante do Brasil, recebe 1/3 dos estrangeiros que vêm ao país durante o ano. dade, no que hoje são as imensas favelas que rodeiam o Rio. Em 1908, a cidade foi oficialmente apresentada ao mundo (da mesma forma que a França havia feito com Paris, em 1900, com a inauguração da Torre Eiffel), com a Exposição Nacional Comemorativa do 1º Centenário da Abertura dos Portos do Brasil, aos pés do Pão de Açúcar; foram construídos casarões, que na verdade eram cenários, representando a cultura de cada Estado brasileiro. Foi a partir dessa data que o Rio tornou-se um importante destino turístico, e segundo Caio Sergio Calfat Jacob, Sócio-Diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting empresa de consultoria imobiliária na área de hotelaria, é imprescindível considerar o turismo como forte influenciador no crescimento urbano da cidade carioca. A localização privilegiadíssima entre mar e montanha, as belas praias, o clima quase sempre de verão e uma imensa variedade de hotéis, restaurantes e muitas atrações (dentre elas o Cristo Redentor, eleito em 2007 como uma das Sete Maravilhas Modernas do Mundo) contribuem com um desenvolvimento imobiliário que não para de crescer. A procura pelo turismo no Rio é constante, isto é, não existe baixa temporada, nos conta o consultor. Mesmo com um parque hoteleiro extremamente mal- -conservado, em qualquer época do ano, há filas no Bondinho do Pão de Açúcar, completa. Segundo ele, 1/3 dos turistas estrangeiros que visitam o país vão para o Rio, mas isso ainda é muito pouco se comparado com outros destinos europeus. Por exemplo, a França recebe 70 milhões de turistas por ano, enquanto que o Brasil, apenas 5 milhões. Até os anos 1930, aproximadamente, o Rio viveu uma época de glamour europeu. Um exemplo disso foi a construção da Cinelândia, um centro cultural no entorno da Praça Floriano, que abrigava o Theatro Municipal, a Biblioteca Nacional e vários outros prédios culturais. O Centro viveu seus anos de glória quando, apenas na década de 1950, foram entregues 1,2 milhões de m² de áreas destinadas ao uso comercial, como mostra o Gráfico 1. Naqueles dias, a elegância dos trajes e o hábito de tomar um café , , , , , ,00 0,00 em lojinhas sofisticadas acompanhavam os modismos europeus da época. Essa foi uma resposta imediata dos investimentos que estavam sendo feitos no Centro. Vejamos o que aconteceu em cada principal região da cidade durante este período. O Centro Com o crescimento acelerado da cidade, medidas rápidas e até ousadas tiveram de ser tomadas. Um exemplo importantíssimo foi a abertura da Avenida Central, hoje Avenida Rio Branco. No início do século XX, cerca de 600 imóveis tiveram de ser desapropriados e demolidos para dar corpo aos quase 2 km de extensão da avenida, na época. O Diretor da STX Desenvolvimento Imobiliário, Marcos Sá, nos conta que a abertura dessa avenida, como símbolo de modernidade e progresso, foi decisiva no Centro da cidade, impedindo que a renovação urbana caminhasse em direção oposta ao mar. Ele ainda acrescenta que este foi um dos fatores que contribuiu para explicar porque a região central do Rio é tão valorizada até os dias de hoje. O outro motivo é simplesmente a proximidade com o mar. Gráfico 1 - Crescimento de áreas comerciais na área do Centro do Rio de Janeiro, em m², por década , Fonte: Buildings 14

4 O prefeito Henrique Dorsworth ( ) propôs em sua administração a criação do Plano de Obras da Comissão do Plano da Cidade, que sugeriu uma série de projetos como o Plano de Extensão e Transformação da Cidade. Entre suas principais realizações, estão a abertura da Avenida Presidente Vargas, a remodelação das quadras do Centro, a Avenida Brasil, a Avenida Tijuca, o Corte do Cantagalo, a urbanização do bairro do Botafogo, a remodelação da Floresta da Tijuca e a duplicação do túnel do Leme. Em 1938, a ideia de remodelação das quadras do Centro foi resgatada do Plano Agache. Estabeleceu-se que fosse mantida uma área interna nas quadras, que limitasse a profundidade dos edifícios construídos. Mas muitas dessas obras só foram possíveis a partir de desapropriações, demolições e muitas reformas. É o caso da Avenida Presidente Vargas, inaugurada em 1944, cuja construção só foi possível a partir da desapropriação de mais de 600 prédios no Centro da cidade, a partir de 1940; o trecho principal, que vai da Praça XI até a Rua Visconde de Itaboraí, contribuiu para a expulsão da população de baixa renda da área central. A Avenida Brasil, inaugurada em 1946, foi uma obra realizada pela Comissão do Plano da Cidade, e construída sobre um aterro a partir de obras de saneamento feitas na orla da Baía de Guanabara. Seu objetivo era, não só deslocar a parte inicial das rodovias Rio-Petrópolis e Rio-São Paulo, como incorporar novos terrenos ao tecido urbano na Zona Oeste, visando a ocupação por indústrias, com seus 15 km de extensão, 60 m de largura e 4 pistas. Outra importante obra viária do Centro foi o Elevado Perimetral no início dos anos de A sua construção obedeceu a dois objetivos bem definidos: criar alternativas de tráfego para as vias existentes, já congestionadas e sem condições de serem ampliadas, e, sobretudo, permitir a ligação das Zonas Sul e Norte, sem que os veículos passassem pelo centro urbano da cidade, o que retrata os mesmos princípios adotados pelas grandes metrópoles do mundo moderno. Mas, infelizmente, a área de entorno do elevado sofreu grande degradação com o passar do tempo e abaixo dele encontra-se um dos pontos mais perturbadores do Rio, com becos escuros e úmidos e pouca iluminação natural. Mas isso pode estar com os dias contados. Segundo o Diretor Nacional da João Fortes, Luiz Henrique Rimes, O mercado corporativo no Centro tende a crescer impulsionado pelo Porto Maravilha, um projeto de revitalização da área portuária do Rio que prevê prédios corporativos. O projeto já existe e inclui a demolição do elevado. O crescimento acelerado acabou exigindo também uma melhoria nos transportes. Para acompanhar a demanda, em 1934 começou a ser construído o Aeroporto Santos Dumont. O local escolhido foi o aterro do calabouço (futuro Aterro do Flamengo) pela sua localização próxima ao porto e onde o fluxo de chegada e saída de Marcos Sá Diretor da STX Desenvolvimento Imobiliário Com o passar do tempo os edifícios do Centro envelheceram e não se adaptaram às exigências de conforto e tecnologia predial. mercadorias era bastante grande. Mas como a cidade carioca não parava de crescer, foi 15

5 Mercado preciso aumentar o tamanho do aterro em mais de 300 mil m². O Parque Brigadeiro Eduardo Gomes, como é chamado o aterro do Flamengo, tem um total de 1,2 milhão de m² de área verde. Ali, antigamente, existiam pequenas praias e para construir o aterro foi necessário derrubar o morro de Santo Antônio e retirar toneladas de areia do mar. As obras tiveram início em 1950, e a ideia inicial era criar avenidas que ligariam o Centro à região Sul da cidade, mas acabou se transformando num parque de lazer, com imensa área verde e projeto paisagístico de Roberto Burle Marx. A cidade continuou crescendo... e foi necessário construir, em 1952, outro local para voos internacionais, só que mais afastado do Centro, o Galeão, localizado na Ilha do Governador, zona Norte do Rio. Atualmente o Santos Dumont apenas ficou com voos domésticos, mais precisamente as pontes-aéreas Rio-São Paulo e Rio-Minas. Com a inauguração de Brasília, em 1960, o Rio de Janeiro perdeu o título de capital federal. O impacto foi muito grande, a cidade perdeu o seu brilho e, literalmente, apagou as luzes, segundo o consultor Caio Calfat. O trauma provocou uma queda enorme no crescimento imobiliário. O Rio de Janeiro parou de construir. Dos prédios do Centro que exerciam atividades governamentais, alguns foram sendo desativados a longo prazo, e os órgãos administrativos, transferidos aos poucos para a nova capital federal. Segundo Luiz Henrique Rimes, atualmente, os prédios da região central são ocupados em sua maioria por escritórios de advocacia, pela proximidade do fórum, além de prestadores de serviços na área de petróleo. Mas ainda existem muitos órgãos públicos, herança dos tempos de capital do Brasil. Em grande parte, explica Marcos Sá, os edifícios mantiveram suas funções originais. O problema é que, com o passar do tempo esses edifícios envelheceram e não foram capazes de se adaptar às novas exigências de conforto e tecnologia predial. Apesar disso a taxa de vacância no Centro do Rio, hoje é de apenas 2,52%, avaliada como muito baixa pelos os especialistas que consideram 10% um valor saudável. Não existe mais espaço no Centro, conta Caio Calfat, não tem onde construir. E este é um dos principais motivos que explicam o porquê do m² do Rio ser um dos mais caros do mundo. Como uma alternativa de revitalizar prédios antigos, seguindo os novos padrões de segurança e funcionalidade, e recolocá-los no mercado, a opção de retrofit, que nada mais é do que desocupar (durante as obras) edifícios antigos (muitos no Centro do Rio), restaurá-los e transformá-los em prédios modernos, com estruturas novas, novas fiações, sistemas de segurança, elevadores, acessos, sem perder sua característica histórica, tem crescido 16

6 muito nos últimos anos. Um exemplo de sucesso de retrofit é o Edifício Rio Branco 115 (matéria de capa da edição anterior). Com uma área total de m², o edifício da década de 1950 está passando por uma reforma geral e com certeza fará parte da lista dos melhores prédios do Rio. Outro exemplo é o Francisco Serrador, o hotel construído em 1944, que foi retrofitado e transformado em um imponente edifício corporativo. Sua área de m² ganhou o título Classe A e é atualmente um dos prédios mais modernos da capital carioca. Copacabana No começo do século, o bairro era uma área afastada e de difícil acesso, basicamente destinada a férias e recuperação de doentes. Somente com a inauguração do túnel no Morro de Vila Rica (Túnel Velho) em 6 de julho de 1892, pela Companhia Ferro-Carril do Jardim Botânico (atual Light), entre Copacabana e Botafogo, o bairro começou a se integrar ao resto da cidade carioca, dando mais ritmo ao seu crescimento. Outros fatores que colaboraram para o desenvolvimento foram a extensão das linhas de bonde que passaram a chegar ao Forte do Leme e à Igreja de Nossa Senhora de Copacabana (onde atualmente se encontra o Forte de Copacabana), e a inauguração da Avenida Atlântica, em A partir daí, o crescimento de casas residenciais e de comércio foram dando ao bairro novas características. Com uma vocação boêmia crescente a partir dos anos 1930, a região foi eternizada na música Copacabana, a Princesinha do Mar de João de Barro (o Braguinha) e Alberto Ribeiro, gravada em 1946 por Dick Farney, tornando-se conhecida no mundo todo por meio de centenas de regravações. O crescimento no número de edifícios comerciais começou a ganhar grande expressão a partir dos anos Talvez o fator que mais tenha contribuído para isso seja a dragagem de toda a extensão da praia, em 1970, que visava o alargamento da Avenida Atlântica, a passagem do interceptor oceânico (tubulação que transportava todo o esgoto da Zona Sul até o emissário de Ipanema) e evitar que as ressacas chegassem à Avenida Nossa Senhora de Copacabana e às garagens dos prédios da Avenida Atlântica. O alargamento da praia foi de cerca de 70 m em sua largura, em toda a extensão dos 4 km de praia. Observe no Gráfico 2 abaixo, que o auge do crescimento das áreas comerciais de Copacabana, em verde, ocorre exatamente na década de Gráfico 2 - Distribuição de áreas comerciais, em m², segundo principais bairros e décadas Botafogo Lagoa Copacabana Barra 17

7 Georges Leuzinger Mercado Botafogo Com a chegada da Família Real ao Brasil, em 1808, a região do Centro passou a ser pouco atrativa como local de residência para os mais nobres, que procuram regiões mais preservadas e tranquilas para morar. Assim, a freguesia do Botafogo, como era conhecida, tornou-se o principal destino dos mais afortunados, como membros da corte, ricos comerciantes e diplomatas. A própria D. Joaquina, esposa de D. João VI, mandou construir uma casa situada na Praia de Botafogo, esquina do caminho Novo (atual Marquês de Abrantes). A abertura dos túneis Velho, em 1892, e Novo, em 1906, pela Companhia de Ferro-Carris Jardim Botânico, possibilitando o acesso à Copacabana, foram duas importantes obras que colocaram o Botafogo no caminho do crescimento. Um fato curioso é que Coelho Cintra, engenheiro responsável pelas obras, foi acusado pela imprensa de gastar muito dinheiro apenas para pegar areia e caju em Copacabana. Em 1906, prolongou-se a linha de bonde até a Vila Ipanema (atual Praça General Osório) e o Leblon, favorecendo, a partir de Botafogo, a ocupação desses bairros e de toda a orla sul da cidade. O bairro tornou-se então a ligação entre o Centro e os novos bairros que eram urbanizados e integrados à malha urbana da cidade. A importância do Botafogo está na dupla identidade que caracterizou a formação histórica na cidade do Rio de Janeiro. De um lado está o bairro de passagem que dá acesso aos demais bairros da zona sul, pioneiro centro de ligação e expansão imobiliária e populacional da cidade, denso espaço residencial verticalizado, moderno centro de comércio com sofisticada infraestrutura de serviços. De outro, o velho bairro que mantém seus antigos casarões, mansões, vilas e sobrados, além dos tradicionais colégios que ainda lembram o aristocrático bairro que Botafogo foi um dia. Barra da Tijuca Com uma retomada tímida, mas crescente, do desenvolvimento a partir dos anos 1980, a falta de opções de espaços para novos empreendimentos fez os investidores voltarem seus olhos para uma nova área na cidade, a Barra da Tijuca. Um dos fatores de tal deslocamento eram as imensas áreas verdes que ainda existiam na região, o que já naquela época valorizavam o local restringindo-o aos moradores das classes média e alta. No entanto, o crescimento demográfico da Barra da Tijuca foi muito rápido e todas as medidas de implantação de infraestrutura, tratamento de esgoto e mesmo os acessos demoraram décadas para serem feitos. O crescimento para a Barra se deu por dois motivos, segundo Luiz Henrique Rimes, segurança e comodidade. Não só houve aumento da população, mas também de edifícios comerciais, que começaram suas obras no bairro. Observe no Gráfico 2 como a região da Barra supera em área total o volume de entregas de novos espaços a partir dos anos 2000, atingindo mais de 350 mil m² de novas opções de escritórios na cidade. Esse número superou, inclusive, as novas áreas do Centro, como pode ser visto no Gráfico 1. Hoje, o bairro é uma área nobre do Rio, com edifícios residenciais de altíssimo padrão, além dos seus quase 30 km de praias lindas. É lá que está localizado o Barra Shopping, inaugurado em 1981, com 120 mil m². Anexo ao shopping, está o Centro Empresarial BarraShopping com projeto para abrigar 11 prédios comerciais inteligentes. Mas os acessos ainda causam problemas para a Barra da Tijuca. Quase todos os caminhos passam pelo túnel que corta o morro da favela da Rocinha. Uma das ideias, que já existe desde 2007, para facilitar o acesso, é ampliar o Aeroporto local, de Jacarepaguá, onde, atualmente, só circulam voos particulares (algo semelhante ao Campo de Marte em São Paulo), 18

8 para voos nacionais, apesar da ideia ainda dividir opiniões. Por outro lado, se houver a ampliação do Porto de Sepetiba, outro projeto recentemente proposto para a região fatalmente será necessário aumentar o Aeroporto de Jacarepaguá para que fique proporcional à demanda do porto. Assim o mercado imobiliário corporativo na Barra continua crescendo e é lá que a maioria dos novos empreendimentos estão sendo construídos. É o caso do Dimension Office & Park (conforme a matéria de capa desta edição), do Centro Empresarial Le Monde e do Corporate Executive Offices (CEO). Onde estão os principais empreendimentos no Rio? Hoje, o novo estoque do Rio de Janeiro para imóveis corporativos está dividido conforme o Gráfico 3 abaixo. Comparando com o Gráfico 4, que faz a distribuição de áreas Classe A na cidade, está claro o crescimento da região da Barra, não apenas como opção de novo mercado corporativo, mas principalmente de edifícios comerciais mais modernos e compatíveis com a nova legislação de segurança. Se o Rio de Janeiro quiser se manter no páreo desta corrida de crescimento que sem dúvida a Copa, em 2014, e as Olimpíadas, em 2016, prometem trazer à cidade, os investimentos na revitalização do Centro (como propõe o Projeto Porto Maravilha), o retrofit de outros prédios antigos, e melhores condições de acesso à região da Barra terão que sair da esfera de projetos e entrarem no mundo das realizações. O Rio tem muito potencial para isso, mas será que terá o fôlego? A nós resta esperar. Quem viver, verá. Agradecemos a colaboração de Caio Calfat e Ricardo Luiz Silva pelas imagens que compõem esta matéria. Outros 3,8% Botafogo 8,5% Copacabana 5,1% Lagoa 3,8% Barra da Tijuca 10,7% Outros 8,2% Botafogo 6,9% Lagoa 2,7% Centro 22,5% Centro 68,0% Barra da Tijuca 59,8% 19