Vistoria da vizinhança

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1 Vistoria da vizinhança Grupo de Materiais de Construção 1 Vistoria da vizinhança Antes da obra começar é recomendado que se faça um laudo de vistoria da vizinhança. Porém, esse procedimento só é realizado em obras de grande porte, que é fiscalizado por uma empresa. Para obras de pequenos portes dificilmente é realizado o laudo. Esse laudo trás garantias ao morador vizinho da obra e a construtora, pois garante ao residente garantias de que se a obra danificar ou prejudicar a estrutura da casa, a construtora garante o reparo. Assim a construtora evita possíveis processos contra si, por danos à propriedade. Grupo de Materiais de Construção 2 1

2 INTRODUÇÃO: Vistoria Preventiva Laudo de vizinhança apura estado de conservação de imóveis próximos ao canteiro de obras e atua como garantia a reclamações por danos e prejuízos indevidos. Grupo de Materiais de Construção 3 Trincas, fissuras, rachaduras, infiltrações São inúmeras as queixas de imóveis vizinhos às obras que podem recair sobre as construtoras. Grupo de Materiais de Construção 4 2

3 Trincas, fissuras, rachaduras, infiltrações - Mas como determinar se os danos possuem de fato ligação com a obra? - Como ter certeza de que a reparação é justa e devida aos moradores? Meios para isso evidentemente existem - perícias específicas são capazes de descobrir a origem dos estragos Grupo de Materiais de Construção 5 Funcionamento Engenheiro Perito: Visita os locais antes do começo da obra Registra danos e estado de conservação dos imóveis No caso de futuras reclamações, a construtora tem como saber se os problemas indicados pelos moradores vizinhos já existiam ou se foram de fato causados durante a execução da obra Grupo de Materiais de Construção 6 3

4 TRINCAS Grupo de Materiais de Construção 7 INFILTRAÇÃO Grupo de Materiais de Construção 8 4

5 RACHADURAS Grupo de Materiais de Construção 9 Exemplo Antes da vistoria: notificar o proprietário da residência vizinha e marcar um dia e um horário Durante a vistoria: fotografar a fachada da residência, seu entorno e vistas, todos os ambientes da edificação, mesmo aqueles sem anomalias; ao encontrar alguma falha, fotografar detalhadamente - procurando evidenciar o defeito, suas dimensões e localização; e registrar todas as informações em planilhas (como as mostradas em exemplo) associando cada anomalia ao seu respectivo sistema construtivo Depois da vistoria: o documento resultante da vistoria deve ser assinado tanto pelo proprietário da residência quanto pelo engenheiro responsável pela vistoria e o engenheiro responsável pela obra. Recomenda-se o registro do documento em cartório e a entrega de uma cópia para cada envolvido Grupo de Materiais de Construção 10 5

6 No entanto, isso custa caro!!! Laudo de vizinhança Injustificável, quando se dispõe de uma solução preventiva como o laudo de vizinhança. Aplicado aos imóveis que cercam o terreno, o laudo dá segurança às construtoras em situações extremas de embates judiciais; ou, no jargão dos advogados, representa uma "prova testemunhal de constatação inicial". Grupo de Materiais de Construção 11 Funciona da seguinte maneira: - Um engenheiro perito visita os locais antes do início da obra e registra o estado de conservação dos imóveis. - No caso de futuras queixas, a empresa tem como saber se o problema já existia ou se foi realmente causado pela construção. Grupo de Materiais de Construção 12 6

7 Benefícios do Laudo de vizinhança: - O laudo até influencia as pessoas no sentido de saberem quais danos foram apontados (Elas só vão reclamar se realmente a obra impactou). - Efeito psicológico sobre os vizinhos: Se sentem seguros Percebem que a empresa responsável Preocupada com suas atividades e com as influências que pode gerar Grupo de Materiais de Construção 13 Benefícios do Laudo de vizinhança: - Caso seja identificado algum problema grave, passível de se agravar com os trabalhos no canteiro, o morador é advertido a corrigi-lo. - Acaba, por conseqüência, e sem custo algum, sendo contemplado com uma avaliação profissional no tocante às condições de seu imóvel. Grupo de Materiais de Construção 14 7

8 MODELO DE LAUDO O laudo não tem um modelo ou formato definitivo, e nem uma norma técnica. Portanto, cada profissional pode montá-lo como achar melhor. É recomendável fazer a perícia na vizinhança antes de iniciar qualquer tipo de trabalho na obra. A construtora Carrara, por exemplo, contrata o perito, envia uma carta comunicando aos vizinhos sobre o que vai ser feito e, com a autorização deles, faz a vistoria. Por fim, a empresa fica com o documento e as fotos (digitais, gravadas em CD) e envia um material idêntico ao proprietário do imóvel vistoriado. O laudo de vistoria deve ser feito por um perito e conter assinatura do profissional registrado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia. O registro em cartório do laudo não é obrigatório, mas é adotado por algumas construtoras. No momento em que você o registra em cartório, oficializa-se a data de execução do próprio. Grupo de Materiais de Construção 15 Exemplo de laudo de vistoria Grupo de Materiais de Construção 16 8

9 Exemplo de laudo Grupo de Materiais de Construção 17 Tópicos do Laudo O Laudo deverá conter pelo menos as seguintes informações: Identificação do solicitante; Localização; Data da Diligência; Descrição Técnica do objeto; Tipologia e Padrão Construtivo; Uso; Idade Estimada; Diretrizes e Procedimentos adotados; Caracterização das anomalias. Classificação do estado de conservação geral do imóvel; Relatório Fotográfico; Data do Laudo; Assinatura do(s) profissional (ais) responsável (eis), acompanhado do Nº. do CREA/ CAO e Nº. do IBAPE; Grupo de Materiais de Construção 18 9

10 Benefícios do Laudo de vizinhança: Dependendo do problema encontrado, a construtora pode até mudar algum aspecto da obra para não piorar a situação. Exemplo real: num empreendimento composto por dois edifícios, o primeiro foi feito com fundações do tipo Franki, ou bateestacas - e se constatou o elevado índice de impacto na vizinhança atrelado ao modelo. Em virtude disso, para se precaver de conflitos, no segundo prédio optou-se pela hélice contínua - de custo mais elevado, porém com reduzido nível de afetação no entorno. Grupo de Materiais de Construção 19 Benefícios do Laudo de vizinhança: Com o documento em mãos, é possível definir a metodologia da obra. Em vez de revisar o projeto para não danificar a vizinhança Grupo de Materiais de Construção 20 10

11 Qual deve ser a a abrangência da vistoria? No mínimo todos os que fazem divisa com a obra - Quem também indica o raio de ação dos peritos são os responsáveis pelo projeto de fundação, já que essa é uma das etapas mais impactantes ao longo da obra. - Dependendo do tipo de fundação, o profissional sabe a extensão da influência que ela vai ter no subsolo Grupo de Materiais de Construção 21 As condições e características dos imóveis é que vão ditar o trabalho no laudo -Se você pega um galpão industrial recém-construído, com 100 m de confrontação, vai fazer a vistoria em 30 minutos - Se for um cortiço ou uma favela, os mesmos 100 m em que se levou 30 minutos vão consumir dois dias de trabalho Grupo de Materiais de Construção 22 11

12 As condições e características dos imóveis é que vão ditar o trabalho no laudo Acentuada degradação do imóvel - o profissional deve anotar todos os indícios encontrados. Elevado tempo gasto Grupo de Materiais de Construção 23 Laudo de vizinhança: É preciso diferenciar a vistoria feita no laudo de vizinhança da atividade pericial. Não tem por objetivo apurar causas e responsabilidades de problemas. Grupo de Materiais de Construção 24 12

13 Laudo de vizinhança: Não entra no mérito do projeto, do processo construtivo ou da qualidade dos materiais Apenas descreve tudo, as características gerais e condições físicas há exceções!!! Grupo de Materiais de Construção 25 Laudo de vizinhança: há exceções!!! Quando o problema é muito flagrante Exemplo: um forro na iminência de desabar. Isso foge um pouco do escopo principal do trabalho Entra no campo da perícia e da consultoria Grupo de Materiais de Construção 26 13

14 Problemas ocultos - Pode haver um pilar todo trincado, mas o morador pintou, revestiu, escondeu aquilo, e não podemos detectar. - Obstrução da vistoria pelo morador - Proprietários que agem de má-fé, esperando a chegada das máquinas ao terreno para atribuir à obra estragos que já existiam no imóvel. Felizmente, é minoria!!! Grupo de Materiais de Construção 27 A construtora deve estar preparada para lidar com eventuais obstáculos dessa natureza Recurso judicial - para que autoridades ordenem a vistoria (pode ser o único caminho) Apenas se a construtora estiver com receio do imóvel (seja por características externas, ou por informações que obteve quanto à sua vulnerabilidade) Caso contrário, costuma-se apenas registrar oficialmente a não autorização da vistoria Grupo de Materiais de Construção 28 14

15 Checagem vertical (edifício de múltiplos pavimentos) Prédios - trabalhos comumente são feitos por amostragem de unidades. Se são edifícios sem recuo - são verificados os apartamentos que estão na projeção da divisa. É prática comum abordar as fachadas Grupo de Materiais de Construção 29 Checagem vertical (edifício de múltiplos pavimentos) O nível de detalhamento nos edifícios é decretado segundo a idade e sinais de conservação e manutenção. É preciso entrar no salão de festas, no quarto do zelador, pegar subsolo por subsolo e ir assinalando infiltrações, vazamentos, trincas, além de subir à cobertura, conferir algum problema de movimentação térmica." Grupo de Materiais de Construção 30 15

16 Registro fotográfico O registro dos danos que vão sendo localizados é, além de descrito, confirmado por meio de material fotográfico em abundância. Esse é o segredo do laudo Grupo de Materiais de Construção 31 Custo: O laudo de vizinhança é "insignificante. É bem menor que 1% do custo da obra, não impacta no total. Estima-se que um laudo custe entre R$ 3 mil até R$ 15 mil. Não é um valor caro, diante da economia a qual ele pode resultar. Dados de dezembro de 2015 Grupo de Materiais de Construção 32 16

17 O ideal é que o laudo seja feito antes da demolição do terreno Esta etapa pode ocasionar problemas aos imóveis vizinhos Grupo de Materiais de Construção 33 Rebaixamento do lençol freático possíveis consequências Vegetação (árvores de porte) ficam sem água nas suas raízes, pondendo vir a secar. O terreno em volta poderá sofrer um adensamento (afundamento). Grupo de Materiais de Construção 34 17

18 Rebaixamento do lençol freático possíveis consequências Elementos estruturais apoiados diretamente no solo: Cimentados Baldrames Sapatas rasas e outros como jardins, guarita, churrasqueira, etc. Poderão afundar devido ao ressecamento do terreno. Grupo de Materiais de Construção 35 Rebaixamento do lençol freático possíveis consequências Edificações de pequeno porte apoiadas sobre fundações diretas rasas também poderão sofrer recalques diferenciais com o surgimento de muitas trincas ou mesmo vindo a desmoronar. Bombas para rebaixar o lençol Lençol freático natural Lençol freático rebaixado Grupo de Materiais de Construção 36 18

19 Ibape-SP (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) Grupo de Materiais de Construção 37 ALUNOS COLABORADORES: Bruno Makyama Isaac Nince Juliana Yinxi Wu Larissa Fernandes Vítor Berghauser Rafael Vinicius Train Fábio Satoshi Setogushi Ana Caroline Cazzuni Anderson Luis Slompo Aline Eskelsen da Silva André Victor Igarashi Leonardo Torterolli Rufato Nicole Cunha Aguirre Rodrigo Otávio T. P. de Oliveira. Grupo de Materiais de Construção 38 19