A VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA EM SÃO JOÃO DEL-REI, TRANSFORMAÇÕES URBANAS

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1 A VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA EM SÃO JOÃO DEL-REI, TRANSFORMAÇÕES URBANAS Jadna Téssia Oliveira Discente no Programa de Pós-graduação em Geografia da UFSJ Bolsista Fapemig Márcio Toledo Docente no Programa de pós-graduação em Geografia da UFSJ INTRODUÇÃO Neste artigo analisamos o crescimento urbano do município de São João del-rei e a valorização do solo urbano no decênio de e relacionamos esta valorização com as recentes políticas brasileiras de expansão das Universidades Públicas Federais, que promovem alterações nas dinâmicas demográfica, sócio-espacial e econômica das cidades onde estão inseridas. Neste caso investigamos a Universidade Federal de São João del-rei (UFSJ). Entender as mudanças no espaço urbano de São João del-rei, a ampliação na procura por residências, a falta de sua oferta e o consequente aumento da especulação imobiliária no município; as mudanças nas formas de uso e ocupação do solo na cidade e relacionar estes processos ao processo de expansão da Universidade Federal de São João del-rei são os objetivos deste trabalho. Para isto, portanto, foram feitas leituras críticas sobre o a expansão urbana no Brasil e no município estudado. As principais fontes de dados utilizadas foram os classificados de um jornal local intitulado Gazeta de São João del-rei, onde coletamos informações sobre venda de imóveis (no caso deste estudo, lotes) nos anos de 2005 e A partir do levantamento e organização destes dados, foi estabelecido o valor do metro quadrado dos terrenos em diversos bairros do município no período estudado, observando a valorização em cada um deles. Foram utilizados também, dados dos censos demográficos do IBGE. Tabulados e organizados os dados, realizamos a análise crítica e a descrição dos resultados.

2 O espaço numa cidade capitalista constitui-se de um conjunto de diferentes usos da terra justapostos entre si. A fluidez de pessoas e do capital articulam esses espaços da cidade. Assim, sendo articulado e fragmentado, o espaço urbano apresenta-se como reflexo da sociedade. O espaço urbano é também desigual e mutável, campo de lutas de classes. O espaço urbano capitalista é fragmentado, articulado, reflexo, condicionante social, cheio de símbolos e campos de lutas. Os agentes sociais que fazem e refazem a cidade são: Os proprietários dos meios de produção, os proprietários fundiários, promotores imobiliários, estado, grupos sociais excluídos (CORRÊA, 2004). Para Harvey (2006, p ), o poder de organizar o espaço se origina em um conjunto complexo de forças mobilizado por diversos agentes sociais. Ainda de acordo com este autor, As instituições educacionais e religiosas, os diversos ramos do governo (variando do militar as instituições de pesquisa e administrativas), as organizações sindicais locais (em particular do setor de construção civil), assim como os partidos políticos, os movimentos sociais e os aparelhos estatais locais (que são múltiplos e frequentemente heterogêneos), também podem participar do jogo da iniciativa local, ainda que, muitas vezes, com objetivos diferentes. (HARVEY, 2006, p ) No caso de São João del-rei, é possível observar as mudanças no espaço urbano que ocorrem, principalmente, de acordo com interesses dos agentes imobiliários a partir da valorização de áreas próximas às instituições educacionais. Ao longo do decênio analisado, as transformações na paisagem dessas áreas se tornaram cada vez mais visíveis, apresentando um intenso processo de verticalização das construções nestes espaços. Para Santos (2008, p.104), A paisagem existe através de suas formas, criadas em momentos históricos diferentes, porem coexistindo no momento atual. No espaço, as formas de que se compõem a paisagem preenchem, no momento atual, uma função atual, como resposta as necessidades atuais da sociedade. Tais formas nasceram sob diferentes necessidades, emanaram de sociedades sucessivas, mas só as formas mais recentes correspondem a determinações da sociedade atual (SANTOS, 2008, p. 104). OBJETIVO Este artigo tem como objetivo principal entender as mudanças ocorridas no

3 espaço urbano do município de São João del-rei no decênio 2005/2015 ocasionadas pela ampliação na procura por residências, a falta de sua oferta e o consequente aumento da especulação imobiliária no município e quais áreas mais afetadas por essas transformações. Os objetivos secundários são: Estabelecer as mudanças nas formas de uso e ocupação do solo na cidade; e relacionar estes processos à expansão da Universidade Federal de São João del-rei, ocorrida à partir de do ano de METODOLOGIA Para melhor entendimento do tema proposto, foram inicialmente feitas leituras críticas sobre o a expansão urbana no Brasil e no município estudado. A segunda parte deste trabalho foi a procura por dados relacionados à venda de imóveis no município. As principais fontes de dados utilizadas foram os classificados de um jornal local intitulado Gazeta de São João del-rei, onde conseguimos informações sobre venda de imóveis (no caso deste estudo, lotes) nos anos de 2005 e A partir do levantamento e organização destes dados, foi estabelecido o valor do metro quadrado dos terrenos em diversos bairros do município no período estudado, observando a valorização em cada um deles. Foram utilizados também, dados dos censos demográficos do IBGE. A terceira parte consistiu em tabelar e organizar os dados para enfim realizamos a análise crítica e a descrição dos resultados. RESULTADOS PRELIMINARES O município de São João del-rei (Mapa 1) teve início com a descoberta do ouro por Tomé Portes del-rei nos arredores da região do Porto Real da Passagem (hoje município de Santa Cruz de Minas). Em 1704, novas jazidas de ouro foram encontradas na região dando origem ao arraial novo do Pilar, mais tarde denominado Vila de São João del-rei (atualmente município de São João del-rei), que desde seu início, assumira uma atividade econômica essencialmente agrícola, tendo em vista a necessidade de suprir a demanda da população da própria cidade e da região (GUIMARÃES et al., 2008). Ao final do século XIX, uma expressiva leva de imigrantes italianos fixou-se na região, trazendo avanços com a construção da estrada de ferro Oeste de Minas ( ). Esses imigrantes dedicavam-se exclusivamente à

4 agricultura e formaram as colônias do Marçal, Recondego e Felizardo. Mais tarde, um grupo de imigrantes sírios estabeleceu-se na cidade, dedicando-se, sobretudo ao comércio local (IBGE, 2010). Dessa forma, o desenvolvimento econômico de São João del-rei, no século XIX, deu-se graças ao forte comércio que se consolidou na região. Atualmente São João del-rei tem sua economia voltada, em sua grande parte, para a prestação de serviços, como o comércio por exemplo, e em menor escala para indústrias e agronegócios (IBGE, 2010). Mapa 1: LOCALIZAÇÃO DO MUNICÍPIO DE SÃO JOÃO DEL-REI Fonte: Adaptado de IBGE, Censo 2010 Este município passa atualmente por mudanças relacionadas ao processo de expansão da Universidade Federal de São João del-rei (UFSJ), que se originou a partir da união de três instituições de ensino superior do município na década de 1980: a Faculdade Dom Bosco de Filosofia, Ciências e Letras; a Faculdade de Ciências Econômicas, Administrativas e Contábeis; e a Faculdade de Engenharia Industrial. A partir da assinatura da Lei no 7.555, de 18 de dezembro de 1986, pelo então Presidente José Sarney, foi criada a Fundação de Ensino Superior de São João del-rei - FUNREI.

5 A instituição foi transformada em Universidade Federal pela Lei , de 19 de abril de 2002, assinada pelo então presidente Fernando Henrique Cardoso. A UFSJ atualmente possui seis Campi, sendo três deles localizados em São João del-rei: Campus Santo Antônio no Centro da cidade, Campus Dom Bosco no bairro de mesmo nome e Campus Tancredo Neves no bairro Fábricas. No ano de 2005 a UFSJ possuía 19 cursos de graduação com 191 docentes, discentes e 236 técnicos administrativos. Em 2013, este número passou para 42 cursos de graduação com 692 docentes, discentes, 447 técnicos administrativos e 18 programas de pós-graduação stricto sensu com 580 discentes matriculados (PDI da UFSJ, 2014). O crescimento da UFSJ está ligado à sua adesão aos programas de expansão do Governo Federal: Expandir e Reuni. O Reuni (Reestruturação e Expansão das Universidades Federais) foi instituído pelo Decreto nº 6.096, de 24 de abril de 2007, com o intuito de retomar o crescimento do ensino superior público do Brasil, fornecendo subsídios para que as Universidades Federais promovessem a expansão física, acadêmica e pedagógica da rede Federal de educação superior. A UFSJ, desde sua criação até hoje, praticamente triplicou seu tamanho (PDI da UFSJ, 2009). Com isso, há um fluxo de servidores públicos atraídos para São João del-rei pela expansão da UFSJ, que para Santos (2008), As rendas elevadas e fixas dos servidores públicos dão origem a uma massa salarial de um certo volume, cuja participação, numa economia local frequentemente oscilante e incerta, é relevante. Até certo ponto, essa massa salarial assegura a criação e a manutenção de certas atividades, e pode-se afirmar que ela constitui um fator positivo, de certo modo espontâneo, para o desenvolvimento da economia local[...] Todas obras governamentais relacionadas com serviços públicos da cidade nela estimulam, indiretamente, novas criações. [...] A instalação de serviços públicos ocasiona movimentos de Mão-deobra em direção à cidade. Aparecem serviços sociais e, de forma espontânea, casas comerciais ai se implantam. [...] Uma cidade que não possui um mínimo de servidores públicos não pode ter pretensões quanto ao desenvolvimento (SANTOS, 2008, p ). Apesar de apresentar grandes modificações em sua organização urbana e aumento significativo no numero de loteamentos considerados pelos moradores locais como Bairros, a divisão territorial dos bairros do município é bastante defasada, tendo a lei sido promulgada em 31 de agosto de De acordo com a Lei 2521/89 do

6 município, São João del-rei possui apenas 8 bairros, a saber: Centro, Senhor dos Montes, Fábricas, Colônia do Marçal, Matosinhos, Jardim Central, Bonfim e Tijuco. Sendo desconsiderados os demais vetores de crescimento do município que atualmente possuem numero significativo de residências. O processo de valorização/desvalorização do solo urbano, em constante movimento de produção espacial, apresenta a expansão das periferias onde a diferenciação socioespacial se manifesta em espaços contraditórios, mas que combinam na produção espacial: os condomínios fechados (população de alta renda) e os bairros precários geralmente em áreas de risco (população de baixa renda), conhecidos como periferia (ALVES, 2012). Para fins de estudos da valorização imobiliária do município, considerou-se necessário utilizar uma divisão territorial mais atualizada onde serão estimados outros bairros afastados do centro, conhecidos pela população local, desta forma serão considerados 15 bairros, a saber: Bom Pastor, Bonfim/Parque real, Caiera/Vila Belizário, Colinas del-rei, Colônia do Marçal, Dom Bosco/Cidade Nova, Fábricas/J. Lombardi, Guarda-mór, Matosinhos, Pio XII, São Caetano, São Geraldo, Senhor dos Montes, Tijuco, Vila Marchetti/Jardim Central. A tabela 1 apresenta o valor médio do metro quadrado (m 2 ) nos Bairros supracitados, nos anos de 2005 e 2015, mostrando quais áreas apresentaram maior valorização no decênio. Tabela 1: Valor médio do metro quadrado em São João del-rei (bairros) em 2005 e 2015

7 Fonte: Adaptado Gazeta de São João del-rei, 2005 e 2015, várias edições. Organizado pelos autores, A tabela 1 nos mostra que os bairros em que o valor dos terrenos foram mais valorizados são Dom Bosco/Cidade nova, Bonfim/Parque Real, Tijuco, Vila Marchetti e Matozinhos, respectivamente. No ano de 2005, o salário mínimo base no Brasil era de R$300,00 e no ano de 2015 o valor do salário mínimo base havia aumentado para R$788,00, um aumento de aproximadamente 2,6 vezes. Neste mesmo período, como pudemos observar, o valor do metro quadrado de terreno na cidade de São João del-rei aumentou a uma proporção de aproximadamente 7 vezes, ou seja, enquanto em 2005 o valor médio do metro quadrado na cidade era de R$49,16 em 2015 o valor médio de metro quadrado era de R$347,16. Já os bairros que tiveram maior crescimento no valor médio do metro quadrado foram Dom Bosco/Cidade Nova, Bonfim/Parque Real, Tijuco, Vila Marchetti e Matosinhos, com razões de 20, 15, 12, 12 e 11 vezes respectivamente. Os demais bairros apresentaram uma razão média de aproximadamente 8 vezes. Desta forma podemos destacar que, em relação ao salário mínimo, houve uma valorização desproporcional do valor da terra na cidade. O gráfico 1 mostra a relação da proporção de vezes em que o m 2 aumentou em cada bairro, com intuito de facilitar a observação dos bairros onde ocorreram maior valorização.

8 Gráfico 1 Proporção de vezes do aumento do valor do m 2 Fonte: Gazeta de São João del-rei, 2005 e 2015, várias edições. Organizado pelos autores, É importante destacar que os bairros do Bonfim/Parque Real e Dom Bosco/Cidade Nova são bairros próximos a 2 dos Campi da UFSJ no município sede, Campus Santo Antônio e Campus Dom Bosco. Esta é uma pesquisa em andamento ainda estamos mensurando as relações entre a valorização imobiliária no município com a expansão da Universidade Federal de São João del-rei. Até o momento foi possível somente perceber que nos bairros mais próximos aos Campi da UFSJ a valorização do metro quadrado do terreno foi maior do que nos demais bairros do município. REFERÊNCIAS ALVES, Gloria da Anunciação; A mobilidade/imobilidade na produção do espaço metropolitano; in CARLOS, A. F. A.; SOUZA, M. L de; SPOSITO, M. E. B (orgs); A produção do espaço urbano: Agentes e processos, escalas e desafios; Ed Contexto, São Paulo, 2012, p CORREA Roberto Lobato, O espaço Urbano, São Paulo, Ed: Ática, 4 edição, GAZETA DE SÃO JOÃO DEL REI, Classigazeta, Várias edições, São João del-rei, 2005.

9 GAZETA DE SÃO JOÃO DEL REI, Classigazeta, Várias edições, São João del-rei, Disponível em: =sharing; Acesso em: 29 junho GUIMARAES, Betania M. M. et. al. História das Vertentes, São joao del Rei, UFSJ, 2008, 131p. HARVEY, David; A produçao capitalista do espaço; São Paulo, 2 ed.;annablume editora; p. IBGE (s/ data) Historico do Municipio de São João del-rei; Disponível em: Acesso em: 10 out IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) (s/ data), Sinopse Censo Disponível em: Acesso em: 20 Jan LOBO, Carlos, OLIVEIRA, Jadna Téssia; Dinâmica Migratória Na Região De Influência De São João Del-Rei: os fluxos e a organização do espaço regional; Revista Paranaense de Desenvolvimento, Curitiba, n.121, p , jul./dez PDI da UFSJ. Plano de Desenvolvimento Institucional, Disponível em: Acessado em: 09 out PDI da UFSJ Plano de Desenvolvimento Institucional, Disponível em: repositorio/file/dplag/pdi%20versao% pdf. Acesso em: 29 abril PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO JOÃO DEL REI; Lei n o 2521 de 31 de agosto de 1989; Estabelece a divisão territorial, em bairros, da sede do município de São João del-rei e dá outras providencias; Disponível na Prefeitura municipal de São João del- Rei. SANTOS, Milton; A Natureza do espaço: Tecnica e tempo, razão e emoção; São Paulo; 4 ed. 4 reimpr.; Ed. Edusp, p.

10 SANTOS, Milton. Manual de geografia urbana. São Paulo, 3ed, Ed. Edusp, p.