12ª Conferência Internacional da LARES Centro Brasileiro Britânico, São Paulo - Brasil 19, 20 e 21 de Setembro de 2012

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1 12ª Conferência Internacional da LARES Centro Brasileiro Britânico, São Paulo - Brasil 19, 20 e 21 de Setembro de 2012 Renda dos Domicílios Versus Velocidade de Venda: o Impacto no Desempenho de Comercialização nos Diferentes Bairros da Cidade de São Paulo Israel Beigler¹, Wagner Laurindo Dias² ¹ Profissional do setor imobiliário, Engenheiro Civil e Economista, ex-aluno do Curso de MBA Real Estate Economia Setorial e Mercados, Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (EPUSP) Núcleo de Real Estate, Av. Prof. Almeida Prado, Trav. 2, 83, São Paulo, Brasil beigler@attglobal.net ² Profissional do setor imobiliário, Administrador, ex-aluno do Curso de MBA Real Estate Economia Setorial e Mercados, Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (EPUSP) Núcleo de Real Estate, Av. Prof. Almeida Prado, Trav. 2, 83, São Paulo, Brasil wlaurindo@ig.com.br RESUMO Nos últimos anos há evidencias de que os preços dos imóveis residenciais na cidade de São Paulo (assim como em todo o Brasil) vêm apresentando um descolamento acentuado em relação ao poder aquisitivo dos compradores, apesar do crescimento da massa salarial como um todo. A elevação dos preços dos imóveis residenciais é alavancada por vários fatores, dentre eles: custos de aquisição de terreno e implantação do empreendimento, elevação dos custos de mão de obra, materiais e serviços, facilidade de acesso ao crédito e a necessidade de margens que justifiquem os riscos. Nosso ponto de vista é que, independente das causas, estes novos patamares de preços coloca uma grande questão em evidencia: a capacidade do comprador final de pagar pelo bem que será construído. É deste tema que trataremos neste artigo. Assim sendo, estudaremos a relação entre a renda dos domicílios de um determinado bairro (em uma faixa especifica) e a velocidade de venda dos empreendimentos (em determinada faixa de preço) que foram lançados neste mesmo bairro em períodos recentes. Existe um pressuposto empírico por trás deste estudo, que cerca de 50% a 70% dos compradores de um novo empreendimento reside no bairro do próprio empreendimento ou em sua área próxima de influência. As conclusões deste artigo estarão suportadas em pesquisas e banco de dados montados pela empresa GEOIMÓVEL (empresa especializada em pesquisa e análise de mercado imobiliário, em inúmeras regiões do Brasil), bem como em dados demográficos e de renda disponibilizados pelo IBGE no Censo de Palavras-chave: bairros, distritos, renda, domicílios, velocidade, venda

2 12ª Conferência Internacional da LARES Centro Brasileiro Britânico, São Paulo - Brasil 19, 20 e 21 de Setembro de 2012 Householding Incomes Versus Seling Velocity: its Impact in the Sale Performance Among Different Neighborhoods in São Paulo City. In recent years there is evidence that housing prices in the city of São Paulo (as in Brazil) have presented a strong detachment in relation to the purchasing power of buyers, despite the growth of the wage bill as a whole. Rising housing prices is leveraged by various factors, including: costs of land acquisition and deployment of the enterprise, rising costs of labor, materials and services, ease of access to credit and the need for banks to justify the risks. Our view is that, regardless of the causes, these new price levels puts a big question in evidence: the ability of the final purchaser to pay for the good that will be built. It is this theme that we will address in this article. Therefore, we study the relationship between household income of a particular neighborhood (in a specified range) and speed the sale of enterprises (in particular price range) that were released in the same neighborhood in recent periods. There is an assumption behind this empirical study, that about 50% to 70% of buyers of a new venture lies in the neighborhood of the enterprise itself or in its nearby area of influence. The conclusions of this paper are supported by research and database assembled by the company GEOIMÓVEL (company specializing in research and analysis of the real estate market in many regions of Brazil), as well as demographics and income provided by the IBGE in the 2010 Census. Key-words: neighborhoods, districts, income, households, speed, sales.

3 Página 1 de INTRODUÇÃO Ao se planejar um lançamento imobiliário LIMA JUNIOR (2011) expõe em sua obra alguns dos critérios de avaliação de um investimento imobiliário, através de seus indicadores de qualidade econômico-financeiros: taxa de retorno, prazo de pay back e exposição de capital. Não é do escopo deste trabalho discussões envolvendo estes parâmetros, mas é certo que todos eles, em maior ou menor grau, são afetados pela velocidade de venda das unidades do empreendimento. Nas fases de lançamento e construção, uma velocidade reduzida em relação àquela planejada, aumentará o montante de aporte requerido dos empreendedores e, em casos extremos, poderá até inviabilizar a operação de financiamento da produção do empreendimento por parte dos bancos. Na conclusão da obra e sua entrega, a existência de maior quantidade de unidades ainda não negociadas afeta sobremaneira a capacidade de amortização dos financiamentos bancários (quase sempre atrelada aos repasses de carteira de recebíveis de unidades já comercializadas) e o retorno dos recursos investidos pelos empreendedores. E não é só do ponto de vista da qualidade dos indicadores econômico-financeiros que as unidades não vendidas até as chaves (as chamadas unidades remanescentes ) impactam negativamente o empreendimento: a manutenção das unidades remanescentes (IPTU, condomínio, etc), bem como a gestão e administração da sua comercialização acabam demandando recursos humanos e financeiros das incorporadoras, desviando a atenção e esforços dos novos lançamentos. Desta forma, por inúmeras razões, conseguir uma adequada velocidade de venda, desde o lançamento, é uma questão crítica nos empreendimentos. Muitas vezes, segundo ABUNAHMAN, 1999, o levantamento público da atividade de avaliações de imóveis está limitado à simples estimativas do valor de mercado de unidades semelhantes, realizado por imobiliárias e corretores locais. Todos os detalhes tradicionais da fase de planejamento: escolha do terreno, tipologia, arquitetura, áreas de lazer, mídia, equação de fundos entre outros são sempre examinados. A questão da velocidade de vendas do bairro também é olhada, mas, muitas vezes, de modo subjetivo: verifica-se apenas o que já se construiu e, de maneira simplificada, a decisão sobre o produto imobiliário e seu preço consiste em fazer mais do mesmo, ou seja, repetir aquilo que, em um passado recente, aparentemente, vendeu ou está vendendo bem. Segundo KOTLER (1994) as ideias sobre novos produtos podem originar-se de muitas fontes. Assim sendo, o objetivo deste trabalho é investigar uma questão que, quando não esquecida de todo pelos planejadores, nos parece ser examinada de uma maneira pouco objetiva. Empiricamente, se sabe que percentagens elevadas, de até 70% das unidades dos empreendimentos residenciais costumam ser adquiridos pelos moradores do próprio bairro e, portanto, é preciso estudar se a população moradora no entorno do empreendimento a ser implantado e seu perfil de renda são capazes de propiciar uma velocidade de venda adequada à expectativas dos indicadores de qualidade. E de uma forma simplificada, entendemos como velocidade adequada aquela que maximiza as vendas a partir do lançamento e deixa o menor numero possível de unidades (muito próximo de zero), no momento da entrega.

4 Página 2 de METODOLOGIA Conforme CERVO e BERVIAN (1996), a pesquisa de campo procura descobrir a frequência com que um fenômeno ocorre, sua relação e conexão com os outros, sua natureza e características, correlacionando fatos ou fenômenos sem manipulá-los. Dessa forma, seguindo este preceito, foram utilizadas duas bases de dados: 1 O número de domicílios e a renda dos 96 bairros do município de São Paulo, disponibilizados pelo Censo do IBGE Em relação a esta base, fazemos duas observações: (i) faz mais sentido considerar-se o número de domicílios e sua renda do que utilizar-se da população e sua renda per capita já que, na aquisição de um imóvel, quase sempre, será considerada a soma dos rendimentos de vários membros da família, especialmente quando se considera a escalada dos preços recentes dos imóveis. (ii) neste trabalho usou-se a expressão bairro como sinônimo de distrito pois é esta última a classificação que o Censo (e outros bancos de dados, a seguir mencionados) utiliza. Reconhecemos a enorme heterogeneidade que os bairros de São Paulo apresentam dentro de suas próprias fronteiras, com inúmeros clusters e mini-bairros co-existindo lado ao lado na mesma região e o descolamento que muitas vezes as denominações oficiais apresentam em relação às denominações populares, estas muito mais próximas das referencias utilizadas por parte dos responsáveis pelo marketing dos empreendimentos. Mas enfim, temos que ater aos dados da forma como estão disponíveis mas, desde já, deixamos nossa sugestão de que cada vez mais se busque aproximar os dados oficiais de divisão geográfica daqueles utilizados pelo mercado. 2 Uma base de dados privada, cobrindo sobre a velocidade de venda de centenas de empreendimentos, compilada pela empresa GEOIMÓVEL e que descreveremos, com mais detalhes, na secção 4.1 deste trabalho. Conforme BRONDINO 1999, o tipo de variável empregada nos modelos é um dos problemas em avaliações de imóveis, e determinar quais características devem ser levadas em consideração e o quanto cada uma destas influencia o valor final das propriedades são dúvidas frequentes. Considerando-se isto, definimos uma tipologia de imóvel bem simplificada, mais ligada à renda do comprador do que a qualquer outro aspecto físico. O foco do estudo foi imóveis residenciais de médio padrão, com preços na faixa de R$ ,00 a R$ ,00 por unidade. Imóveis nesta faixa de preço são adquiridos por compradores que precisam comprovar uma renda igual ou superior a 10 salários mínimos. Atualmente, na cidade de São Paulo, tais imóveis apresentam no máximo 70 m² de área privativa, versus até 100m² em 2008, ano em que se começou a compilar a base de dados. De forma bem simplificada, a abordagem de nosso estudo foi a seguinte: 1 os bairros da cidade São Paulo foram classificados separadamente segundo os dois bancos de dados mencionados: renda e velocidade de venda e por critérios detalhados nas próximas secções. 2 as duas classificações foram cotejadas lado a lado.

5 Página 3 de 20 3 buscou-se verificar a aderência e/ou coerência entre as duas classificações. 3. DOMICILIOS E RENDA DOS BAIRROS 3.1. Critérios e Classificação Para cada um dos bairros (distritos) em que se divide o município de São Paulo foi atribuída uma classificação em função de dois critérios, associados ao número de domicílios com renda acima de 10 SM (salários mínimos). Os critérios de classificação adotados foram: Critério A: domicílios com renda acima de 10 salários mínimos em relação aos domicílios totais do município (critério de participação, share, no município). Critério B: domicílios com renda acima de 10 salários mínimos dentro dos domicílios totais do bairro (critério de participação no, share, dentro do bairro). Em função dos dois critérios acima, se dividiram os bairros em cinco classificações, segundo sua renda: - MUITO FORTE - FORTE - MÉDIO - MÉDIO A FRACO - FRACO Estes critérios de classificação por renda estão diretamente vinculados ao conceito de que um bairro com boa classificação de renda é um bairro que deverá apresentar uma boa velocidade de venda nos empreendimentos lançados naquele bairro ( lembrando sempre que estamos de uma determinada tipologia e, principalmente, faixa de preço). Para cada um dos dois critérios foram criadas faixas que enquadram os bairros em 5 diferentes classificações, conforme a tabela 1 a seguir: Tabela 1: Classificação dos bairros em função da renda dos domicílios Item apresentado Classificação Descrição Critério A: domicílios com renda acima de 10 salários mínimos dentro dos domicílios totais do município (participação no município) Critério B domicílios com renda acima de 10 salários mínimos dentro dos domicílios totais do bairro (participação no bairro) MUITO FORTE Acima de 3% FORTE Entre 2,0 e 2,99% MEDIO Entre1,5% e 1,99% FRACO MÉDIO Entre 1,0% e 1,49% FRACO Abaixo de 1% MUITO FORTE Acima de 50% FORTE De 40 a 49,9 % MEDIO 30 a 39,9% FRACO MÉDIO 20 a 29,9% FRACO Abaixo de 20%

6 Página 4 de 20 O nosso conceito é de que um bairro com boa velocidade de venda (futuramente definiremos o que entendemos como boa ) é aquele que apresenta, simultaneamente: em relação ao município como um todo, uma alta percentagem de domicílios dentro da faixa de rendimento escolhida (no nosso caso, igual ou acima de 10 salários mínimos); e a população de domicílios, na faixa de rendimento que nos interessa (igual ou acima de 10 salários mínimos), representa significativa importância dentro da população total do bairro. Assim, podem haver bairros com muitas famílias qualificadas em termos de renda para aquisição de um imóvel na tipologia escolhida; todavia, esta parcela pode não representar parcela significativa dentro do bairro. Este então, não seria um bairro homogêneo em termos de poder aquisitivo e, portanto, menos atraente para determinada tipologia de empreendimentos. Um empreendimento com boa velocidade de venda deveria apresentar para as duas características acima (critérios A e B), classificações na faixa muito forte ou forte. Se tiver apenas uma, seria apenas regular e abaixo disto, classifica-se como um bairro fraco. Então, preparamos uma matriz (Tabela 2) de classificação dos bairros, que cruza os dois critérios de classificação de renda e apresenta as diversas possibilidades de classificação final. Tabela 2: matriz de classificação do bairro CRITÉRIO A (vide tab. 1) CRITÉRIO B (vide tab. 1) MUITO FORTE FORTE MEDIO MEDIO A FRACO FRACO MUITO FORTE MUITO FORTE FORTE FORTE MÉDIO FRACO FORTE FORTE FORTE FORTE MÉDIO FRACO MEDIO FORTE FORTE MEDIO FRACO FRACO MEDIO A FRACO MEDIO MEDIO FRACO FRACO FRACO FRACO FRACO FRACO FRACO FRACO FRACO 3.2. Bairros de São Paulo: classificação final, segundo o poder aquisitivo dos domicílios. A Tabela 3 apresenta todos os 96 bairros da cidade de São Paulo classificados segundo os dois critérios anteriormente apresentados e reunidos conforme a matriz de classificação da tabela 2. Reproduzimos os dados do Censo do IBGE de 2010, que apresenta o número de domicílios divididos em duas faixas de rendimento (entre 10 e 20 SM e acima de 20 SM). Para nosso estudo, as duas classes de renda foram somadas em uma só. Tabela 3: Domicílios por Faixa de Rendimento, em salários mínimos Bairros Total Classes de rendimento nominal mensal domiciliar (salário mínimo) MAIS DE 10 A 20 MAIS DE 20 Critério de avaliação TOTAL NO MUNICIPIO NO BAIRO CLASSIFICAÇÃO FINAL PELA RENDA Part. classificação Part. Classificação Moema ,7% MUITO FORTE 63,90% MUITO FORTE MUITO FORTE Itaim Bibi ,7% MUITO FORTE 56,90% MUITO FORTE MUITO FORTE Jardim Paulista ,7% MUITO FORTE 56,70% MUITO FORTE MUITO FORTE Perdizes ,9% MUITO FORTE 53,80% MUITO FORTE MUITO FORTE

7 Página 5 de 20 Vila Mariana ,6% MUITO FORTE 53,50% MUITO FORTE MUITO FORTE Pinheiros ,3% FORTE 50,90% MUITO FORTE FORTE Campo Belo ,0% FORTE 50,50% MUITO FORTE FORTE Santo Amaro ,1% FORTE 49,90% FORTE FORTE Saúde ,8% MUITO FORTE 46,20% FORTE FORTE Consolação ,9% MÉDIO 44,30% FORTE FORTE Lapa ,7% MÉDIO 42,30% FORTE FORTE Tatuapé ,2% FORTE 40,40% FORTE FORTE Alto de Pinheiros ,5% MÉDIO 59,80% MUITO FORTE FORTE Santana ,6% FORTE 37,70% MEDIO FORTE Moóca ,5% MÉDIO 34,50% MEDIO MEDIO Campo Grande ,9% MÉDIO 34,30% MEDIO MEDIO Bela Vista ,7% MÉDIO 34,30% MEDIO MEDIO Vila Sônia ,9% MÉDIO 33,80% MEDIO MEDIO Liberdade ,5% MÉDIO 32,60% MEDIO MEDIO Vila Leopoldina ,2% FRACO -MÉDIO 52,60% MUITO FORTE MEDIO Morumbi ,3% FRACO -MÉDIO 51,40% MUITO FORTE MEDIO Barra Funda ,4% FRACO 42,80% FORTE MEDIO Butantã ,3% FRACO -MÉDIO 41,40% FORTE MEDIO Vila Andrade ,0% FORTE 29,90% MEDIO A FRACO MEDIO Jabaquara ,6% FORTE 21,60% MEDIO A FRACO MEDIO Cambuci ,6% FRACO 30,90% MEDIO FRACO Santa Cecília ,8% MÉDIO 29,60% MEDIO A FRACO FRACO Cursino ,6% MÉDIO 27,00% MEDIO A FRACO FRACO Ipiranga ,6% MÉDIO 26,50% MEDIO A FRACO FRACO Rio Pequeno ,5% MÉDIO 23,90% MEDIO A FRACO FRACO Belém ,6% FRACO 24,50% MEDIO A FRACO FRACO Água Rasa ,1% FRACO -MÉDIO 23,20% MEDIO A FRACO FRACO Tucuruvi ,2% FRACO -MÉDIO 22,70% MEDIO A FRACO FRACO Mandaqui ,3% FRACO -MÉDIO 22,60% MEDIO A FRACO FRACO Jaguaré ,6% FRACO 22,30% MEDIO A FRACO FRACO Carrão ,0% FRACO -MÉDIO 22,10% MEDIO A FRACO FRACO Socorro ,5% FRACO 22,00% MEDIO A FRACO FRACO Vila Guilherme ,6% FRACO 20,90% MEDIO A FRACO FRACO Vila Formosa ,0% FRACO -MÉDIO 20,60% MEDIO A FRACO FRACO Vila Prudente ,1% FRACO -MÉDIO 19,70% FRACO FRACO Casa Verde ,9% FRACO 19,60% FRACO FRACO Penha ,1% FRACO -MÉDIO 16,40% FRACO FRACO Vila Matilde ,9% FRACO 15,90% FRACO FRACO Jaguara ,2% FRACO 15,50% FRACO FRACO Pirituba ,4% FRACO -MÉDIO 15,40% FRACO FRACO Freguesia do Ó ,2% FRACO -MÉDIO 15,40% FRACO FRACO República ,7% FRACO 15,20% FRACO FRACO Limão ,6% FRACO 15,20% FRACO FRACO São Domingos ,7% FRACO 14,80% FRACO FRACO Bom Retiro ,3% FRACO 14,60% FRACO FRACO Sacomã ,8% MÉDIO 13,60% FRACO FRACO Pari ,1% FRACO 12,90% FRACO FRACO São Lucas ,9% FRACO 12,30% FRACO FRACO Brás ,2% FRACO 11,70% FRACO FRACO Raposo Tavares ,5% FRACO 10,50% FRACO FRACO Vila Maria ,6% FRACO 10,40% FRACO FRACO Aricanduva ,5% FRACO 10,40% FRACO FRACO Ponte Rasa ,5% FRACO 10,10% FRACO FRACO Jaçanã ,4% FRACO 9,60% FRACO FRACO Tremembé ,9% FRACO 9,50% FRACO FRACO Campo Limpo ,9% FRACO 8,80% FRACO FRACO Vila Medeiros ,6% FRACO 8,70% FRACO FRACO Cidade Líder ,5% FRACO 8,40% FRACO FRACO Cachoeirinha ,6% FRACO 8,30% FRACO FRACO Cidade Dutra ,8% FRACO 8,10% FRACO FRACO

8 Página 6 de 20 Cangaíba ,6% FRACO 8,10% FRACO FRACO Parque do Carmo ,3% FRACO 8,10% FRACO FRACO Cidade Ademar ,0% FRACO -MÉDIO 7,10% FRACO FRACO Ermelino Matarazzo ,4% FRACO 6,90% FRACO FRACO Artur Alvim ,4% FRACO 6,80% FRACO FRACO Sé ,1% FRACO 6,60% FRACO FRACO Itaquera ,6% FRACO 6,40% FRACO FRACO São Miguel ,3% FRACO 5,70% FRACO FRACO São Mateus ,4% FRACO 5,40% FRACO FRACO Jardim São Luís ,7% FRACO 4,90% FRACO FRACO Jaraguá ,4% FRACO 4,30% FRACO FRACO Vila Jacuí ,3% FRACO 4,30% FRACO FRACO Pedreira ,3% FRACO 4,10% FRACO FRACO Capão Redondo ,5% FRACO 3,80% FRACO FRACO Sapopemba ,5% FRACO 3,70% FRACO FRACO José Bonifácio ,2% FRACO 3,50% FRACO FRACO Brasilândia ,4% FRACO 3,40% FRACO FRACO Vila Curuçá ,2% FRACO 3,20% FRACO FRACO Guaianases ,2% FRACO 3,20% FRACO FRACO Perus ,1% FRACO 3,20% FRACO FRACO Anhanguera ,1% FRACO 3,10% FRACO FRACO São Rafael ,2% FRACO 2,60% FRACO FRACO Jardim Helena ,1% FRACO 2,20% FRACO FRACO Grajaú ,4% FRACO 2,10% FRACO FRACO Itaim Paulista ,2% FRACO 2,10% FRACO FRACO Parelheiros ,1% FRACO 1,90% FRACO FRACO Jardim Ângela ,3% FRACO 1,80% FRACO FRACO Iguatemi ,1% FRACO 1,80% FRACO FRACO Lajeado ,1% FRACO 1,50% FRACO FRACO Marsilac ,0% FRACO 1,30% FRACO FRACO Cid. Tiradentes ,1% FRACO 1,00% FRACO FRACO A cidade de São Paulo, de acordo com o Censo 2010 do IBGE, está dividida em 96 distritos (que nós estamos genericamente chamando de bairros), totalizando quase 3.6 milhões de domicílios. Destes, apenas 606 mil (17%) têm uma renda mensal domiciliar igual ou acima de 10 salários mínimos (em 2012, o equivalente à R$ 6.220,00). O bairro com a maior quantidade de domicílios com renda igual ou superior a 10 salários mínimos é a Vila Mariana, com domicílios. O décimo bairro, por este critério, é o Tatuapé, mas já com menos da metade ( domicílios) do número do 1º lugar. Mas, como vimos, não basta pegar os domicílios com renda igual ou acima de dez salários mínimos. É também importante saber quanto esta população, digamos mais rica representa da população total de domicílios dentro o bairro. Assim sendo, verifica-se que Moema, pelo 2º critério, está em 1º lugar, com sua população de corte (igual ou acima de 10 salários mínimos) representando 63,9% dos domicílios totais do bairro. Por outro lado, o Jabaquara, embora em 7º lugar em numero de domicílios absolutos (sempre considerando domicílios acima de 10 salários mínimos), tem apenas 21,6% dos domicílios total do bairro com renda nesta faixa superior. Estas percentagens são muito importantes porque definem a homogeneidade dos bairros em termos de poder aquisitivo de sua população e definem não só um potencial de aquisição interno, mas também servem como chamariz para atrair futuros habitantes, com renda ascendente, para

9 Página 7 de 20 aquele bairro (não deixando de lado claro outros possíveis atrativos como: transporte de massa, equipamentos institucionais, shopping centers, etc) Nossa classificação final reflete a combinação dos dois critérios, e por isto, a classificação da Tabela 3 altera bastante a classificação final de vários bairros, se fossem considerados apenas um ou outro critério. Verifica-se então que temos apenas 4 bairros ( 4,2%) com classificação de renda ( igual ou acima de 10 SM) muito forte e outros 9 ( 9,4%) com classificação forte. No total, apenas 13 (13,5%) dos bairros são classificados como muito forte ou forte pela classificação de renda, o que não surpreende, conhecendo-se o histórico da concentração de renda do país. Claro que devemos reconhecer os progressos atingidos pela distribuição nos últimos anos, mas fica evidentemente que, quando falamos de empreendimentos dirigidos a classe média, esta concentração ainda é muito forte e vai, de alguma forma, se refletir na velocidade de venda, como veremos a seguir. 4. A VELOCIDADE DE VENDA A velocidade de venda de um determinado empreendimento é um componente muito importante na formação do fluxo de seu caixa e na administração de uma série de eventos/funções que ocorrem ao longo do desenvolvimento. Uma velocidade de venda alta contribui para uma mais volumosa e/ou rápida entrada de caixa no empreendimento, podendo reduzir a necessidade de aportes ou a tomada de recursos em bancos. Além disto, em função da velocidade, as verbas de PP&M, premiações extras das imobiliárias, despesas com manutenção e outras são encurtadas ou acrescidas à previsão inicial. E o mais grave, uma velocidade acumulada de venda baixa nas chaves pode significar um número insuficiente de unidades a serem repassadas ao banco financiador da obra e, portanto, necessidade de prorrogação do prazo de amortização da divida, o que significa mais despesas com juros, menos resultado, diminuição da TIR e prolongamento do período de pay back, em resumo, redução nos indicadores de qualidade do empreendimento. Um fato que se observa algumas vezes nas incorporadoras é que depois do dia D do lançamento há uma certa decepção com a velocidade real em relação àquela prevista na fase de planejamento. À medida que se aproxima o final das obras, esta decepção vai se tornando um grave contratempo, pois as equipes de vendas não estão mais motivadas com aquele empreendimento, mas (apesar disto) as unidades remanescentes precisam ser passadas adiantes, o que quase sempre significa despesas adicionais com promoções, comissões adicionais de venda, manutenções, taxas de condomínios e outros. Neste estudo procura-se investigar se existe e, em que grau, uma correlação entre o poder aquisitivo dos bairros, como classificados em muito forte e forte (ambos na Tabela 3) e a velocidade de venda apresentada pelos empreendimentos residenciais do bairro, de uma certa tipologia escolhida Compilando a velocidade de vendas A empresa GEOIMÓVEL nos disponibilizou para este estudo um mapeamento de cerca de unidades residenciais, distribuídos por 425 empreendimentos lançados no município de São Paulo nos 4 anos compreendidos entre 2008 e Esta amostra representa cerca de 25,5% do total de empreendimentos residenciais lançados na cidade, na faixa de preço compreendida entre R$ ,00 e R$ ,00.

10 Página 8 de 20 A racional para selecionarmos esta faixa de preço é a que, considerando-se alguns parâmetros usuais que os principais bancos de varejo utilizam hoje para o financiamento ao comprador final, dentro destas faixas de preço, chega-se, conforme a Tabela 4 a seguir, a uma renda mensal requerida entre 10 a 20 SM (salários mínimos), justamente uma das classes de partição de renda que encontramos no Censo do IBGE 2010 para classificação da renda dos domicílios, e que foram apresentados em muito forte e forte (Tabela 3): Tabela 4: calculo de renda necessária VALOR DO IMÓVEL R$ ,00 R$ ,00 FINANCIAMENTO PADRÃO (70,0%) R$ ,00 R$ ,00 PRAZO (anos) TAXA DE JUROS (% a.a.) 10,0 % a.a. 10,5% a.a. PRESTAÇÃO INICIAL (sistema SAC) 2.177, ,63 RENDA NECESSARIA (35%) 6.221, ,82 SM = R$ 622,00 10,0 SM 20,1 SM Nesta faixa de preço, temos uma amostra significativa dos lançamentos da cidade, em torno de 50%, o chamado imóvel para a classe média, média alta. As tipologias mais extremas foram eliminadas, os imóveis de alto-padrão e, principalmente, os imóveis dirigidos para as camadas de menor renda da população, atendidas principalmente pelo Programa Minha Vida, Minha Casa, que embute forte subsidio governamental. Em ambos os casos, as especificidades da concepção e comercialização dos imóveis fogem da abrangência de nosso estudo. Para este estudo, foram consideradas as velocidades de venda medidas pela GEOIMÓVEL em cinco diferentes momentos, especificados conforme Tabela 5: Tabela 5: estágios do empreendimento imobiliário para medição da velocidade de vendas ESTAGIO EVENTOS PERIODO DE MEDIÇÃO I - LANÇAMENTO Etapa a partir da qual o empreendimento tem a incorporação averbada no Cartório de Registro de Imóveis e, portanto, pode ser oficialmente comercializado.a. É quando se espera a grande Medição do 1º ao 30º dia. arrancada em termos de venda. II - PÓS-LANÇAMENTO Este estágio consolida em definitivo a fotografia da velocidade de venda do empreendimento no lançamento. De certo modo é o período ao fim do qual se pode avaliar o maior ou menor êxito do empreendimento.. Para efeito estatístico, é até mais consistente que a medição somente no estágio I pois aquele inclui todos os lançamentos, inclusive aqueles recentíssimos, por exemplo com apenas 1 ou 2 semanas de escrituração, o que pode causar uma certa distorção da força do lançamento. Medição do 31º ao 180º dia. III - INÍCIO DE OBRAS IV - INÍCIO DO DESEMBOLSO DO BANCO Normalmente as obra começam 6 meses após o inicio da comercialização. Nesta etapa, uma boa velocidade de venda garante um fluxo adequado de caixa via recebíveis iniciais, já que o banco somente entra mais tarde, com 20% do orçamento já executado e 40% de comercialização mínima Como já comentamos acima, o banco começa a fazer a medição física e liberar os desembolsos normalmente a partir de 180 dias do lançamento, desde que tenham sido atendidos os parâmetros mínimos mencionados: 20% de obras físicas e 40% de vendas. A partir desta etapa, os recursos dos recebíveis passam a ser menos importantes, mas é também o momento em que a velocidade de venda pode diminuir bastante, passado o impacto inicial da campanha de lançamento, desmontagem Medimos a velocidade entre 181º e 360º dias do lançamento, o que garante praticamente que todos os empreendimentos, mesmo os que começaram as obras com certo atraso (e hoje, devido as aprovações oficiais isto não é tão raro), estejam incluídos neste estagio de medição Medição do 361º ao 720º dia.

11 Página 9 de 20 V - APROXIMANDO-SE A ENTREGA DAS CHAVES muitas vezes do stand e decorados etc. Nesta etapa, uma baixa velocidade de venda é,com certeza, um red flag sinalizando para um volume elevado de remanescentes na entrega das chaves. É a etapa final da obra, quando eventuais remanescentes tentarão ser vendidos antes das chaves. A velocidade aqui medida indica o provável tamanho do problema que a incorporadora enfrentará na entrega final do empreendimento. Medição doe 721º ao 1080º dia. A tabela 6 mostra a velocidade de venda nos diferentes estágios acima descritos, para cada bairro e na tipologia referida em 4.1: Tabela 6: GEOIMÓVEL - velocidade de venda em % das unidades totais dso empreendimentos selecionados para o estudo( R$ 300M-R500M / ) período em dias período em dias Distrito 1 a a a a a 1080 Distrito 1 a 30 BRAS 98, AGUA RASA 45,83 52,68 61,48 84,49 97,48 CONSOLACAO 92,5 98, ,61 MANDAQUI 45,75 77,33 67,51 94,92 97,41 VILA LEOPOLDINA 83,66 99,71 51,95 94,14 97,04 LIMAO 45,37 99, ALTO DE PINHEIROS 83,33 89,39 88, LAPA 45,08 68,7 82,51 91, PARI 79, VILA SONIA 45,02 70,42 80,74 91,2 90,93 BARRA FUNDA 79, CAMPO GRANDE 44,53 63,94 70,54 65,56 97,78 MOEMA 72,12 83,7 88, RIO PEQUENO 44,05 62,96 78,87 96,94 ITAIM BIBI 71,47 84,02 84,63 93, SANTO AMARO 42,92 60,7 83,73 90,47 87,42 VILA MATILDE 69,85 96,43 98, CARRAO 42,86 73,46 79,73 97,92 97,38 CASA VERDE 67,47 76,02 87, CAMPO BELO 41,59 74,54 78,34 84,15 95,45 JAGUARE 64,35 61,54 74, ,43 CIDADE ADEMAR 41,41 87,79 92,05 94,61 95,97 BELA VISTA 64,16 84,68 93, VILA MARIANA 41,21 60,38 81,63 88,62 90,23 JABAQUARA 63,39 56,85 66,29 84,23 93,9 SANTA CECILIA 35,71 90,32 96,15 85,71 85,71 TATUAPE 63,16 56,61 74,73 90,88 92,14 PENHA 34,91 52,36 54,72 IPIRANGA 62,73 65, ,51 BELEM 34,05 60,15 82,08 91,42 JARDIM PAULISTA 62,02 92, ,69 97,95 VILA FORMOSA 33,58 51,65 65,28 81,05 77,87 REPUBLICA 61,86 88,76 93,73 90,32 VILA GUILHERME 32,12 71,17 82,49 91,06 98,75 VILA PRUDENTE 60,92 71,17 68, LIBERDADE 31,68 65,65 75,71 90,67 PINHEIROS 55,36 68,35 75,25 82,69 RAPOSO TAVARES 30,84 41,25 52,6 73,87 89,06 MORUMBI 54, VILA MARIA 28,26 53,22 62,12 65,87 76,98 SACOMA 53,37 47,37 58,77 56,9 BUTANTA 27,14 42,86 65,71 78,57 93,94 SAUDE 51,75 60,38 72,57 94,14 95,45 PERDIZES 26,67 61,39 66,21 67, CURSINO 51, ,6 91,92 96,11 CAMBUCI 24,74 30,08 78, TUCURUVI 50,38 71,65 89,56 95,49 MOOCA 23,62 40,58 51,13 71,79 94,76 SANTANA 48,76 66,04 86,12 86,18 84,76 ARICANDUVA 15,73 74,72 80, VILA ANDRADE 47,32 55,25 64,54 76,86 81,75 SAO LUCAS TREMEMBE 47,18 75,35 77,46 FREGUESIA DO O 93,75 79,03 BOM RETIRO 46,33 75,71 83,28 95,56 MÉDIA GERAL 51,15 71,48 78,6 89,16 94,68 31 a a a a Pontuando a velocidade de venda Do mesmo modo como foi feito com a renda, estabelecemos uma classificação para os bairros, segundo uma matriz de faixas de velocidade de venda para cada um dos cinco estágios do empreendimento, já definidos na Tabela 5.

12 Página 10 de 20 Tabela 7: Pontuação por faixa de velocidade de venda Período de medição (dias) PATAMARES EXCELENTE BOA REGULAR FRACA 1-30 LANÇAMENTO >=50% 2,0 >=30% 1,5 >=20% 1,0 >15% 0, PÓS-LANÇAMENTO >=70% 2,0 >=50% 1,5 >=30% 1,0 >=20% 0, OBRA NO INICIO >=80% 2,0 >=60% 1,5 >=50% 1,0 >=30% 0, INICIO DESEMBOLSO BANCO >=90% 2,0 >=70% 1,5 >=60% 1,0 >=40% 0,5 APROXIMANDO-SE DA ENTREGA >=100% 2,0 >=90% 1,5 >=80% 1,0 >=60% 0,5 Nota 10,0 7,5 5,0 2,5 Cada bairro, em cada um dos cinco estágios do empreendimento recebeu uma nota, associada à velocidade de venda, conforme a tabela 7 acima. Esta nota variava de 2,0 para faixas de velocidades consideradas excelentes até 0,5 para faixas consideradas fracas. Desta forma, considerando-se a soma das notas nos cinco patamares, um bairro poderia receber uma nota máxima de 10,0 a uma nota mínima de 2,0. É importante notar que ao atribuirmos uma nota para cada um dos cinco diferentes estágios, estamos damos chance que um empreendimento que tenha apresentado um mal desempenho no lançamento, possa se recuperar nos patamares intermediários ou até no patamar final. 4.3 Classificando a velocidade de venda Finalmente, foi atribuída uma classificação final ao bairro, em função da soma das notas de velocidades de venda obtidas nos cinco estágios. Tabela 8: Classificação do bairro segundo a nota da velocidade de venda VELOCIDADE DE VENDA ESPERADA NOTA ATRIBUIDA BOA IGUAL OU ACIMA DE 9,0 MÉDIA ENTRE 7,0 E 8,9 FRACA ABAIXO DE 6,9,0 Os resultados finais de classificação dos bairros, segundo a pontuação e critérios acima, para os bairros onde houveram lançamentos no período em analise, estão apresentados na tabela seguinte Tabela 9: Classificação dos bairros do Município de São Paulo segundo a velocidade de vendas ORD. DISTRITO PERIODO em dias VALOR EM % até 30 NOTA PERIODO em dias VALOR EM % 31 a 180 NOTA PERIODO em dias VALOR EM % 181 a 360 NOTA PERIODO em dias VALOR EM % 361 a 720 NOTA PERÍODO em dias VALOR EM % 721 a 1080 NOTA PONTUAÇÃO 1 ITAIM BIBI 71,47 2,0 84,02 2,0 84,63 2,0 93,66 2,0 100,00 2,0 10,0 2 BELA VISTA 64,16 2,0 84,68 2,0 93,20 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 3 CASA VERDE 67,47 2,0 76,02 2,0 87,24 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 FINAL

13 Página 11 de 20 4 BARRA FUNDA 79,19 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 5 BRAS 98,30 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 6 PARI 79,73 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 7 ALTO DE PINHEIROS 83,33 2,0 89,39 2,0 88,33 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 8 MOEMA 72,12 2,0 83,70 2,0 88,24 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 9 MORUMBI 54,32 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 10 VILA MATILDE 69,85 2,0 96,43 2,0 98,57 2,0 75,00 1,5 100,00 2,0 9,5 11 CONSOLACAO 92,50 2,0 98,96 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 98,61 1,5 9,5 12 LIMAO 45,37 1,5 99,31 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 9,5 13 ARICANDUVA 15,73 1,0 74,72 2,0 80,90 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 9,0 14 LAPA 45,08 1,5 68,70 1,5 82,51 2,0 91,11 2,0 100,00 2,0 9,0 15 VILA GUILHERME 32,12 1,5 71,17 2,0 82,49 2,0 91,06 2,0 98,75 1,5 9,0 16 CIDADE ADEMAR 41,41 1,5 87,79 2,0 92,05 2,0 94,61 2,0 95,97 1,5 9,0 17 VILA SONIA 45,02 1,5 70,42 2,0 80,74 2,0 91,20 2,0 90,93 1,5 9,0 18 JARDIM PAULISTA 62,02 2,0 92,02 2,0 75,00 1,5 93,69 2,0 97,95 1,5 9,0 19 MANDAQUI 45,75 1,5 77,33 2,0 67,51 1,5 94,92 2,0 97,41 1,5 8,5 20 CARRAO 42,86 1,5 73,46 2,0 79,73 1,5 97,92 2,0 97,38 1,5 8,5 21 VILA LEOPOLDINA 83,66 2,0 99,71 2,0 51,95 1,0 94,14 2,0 97,04 1,5 8,5 22 JAGUARE 64,35 2,0 61,54 1,5 74,62 1,5 100,00 2,0 96,43 1,5 8,5 23 CURSINO 51,34 2,0 53,00 1,5 70,60 1,5 91,92 2,0 96,11 1,5 8,5 24 SAUDE 51,75 2,0 60,38 1,5 72,57 1,5 94,14 2,0 95,45 1,5 8,5 25 TATUAPE 63,16 2,0 56,61 1,5 74,73 1,5 90,88 2,0 92,14 1,5 8,5 26 CAMPO BELO 41,59 1,5 74,54 2,0 78,34 1,5 84,15 1,5 95,45 1,5 8,0 27 VILA MARIANA 41,21 1,5 60,38 1,5 81,63 2,0 88,62 1,5 90,23 1,5 8,0 28 SANTO AMARO 42,92 1,5 60,70 1,5 83,73 2,0 90,47 2,0 87,42 1,0 8,0 29 SANTA CECILIA 35,71 1,5 90,32 2,0 96,15 2,0 85,71 1,5 85,71 1,0 8,0 30 JABAQUARA 63,39 2,0 56,85 1,5 66,29 1,5 84,23 1,5 93,90 1,5 8,0 31 TUCURUVI 50,38 2,0 71,65 2,0 89,56 2,0 95,49 2,0 0,0 8,0 32 REPUBLICA 61,86 2,0 88,76 2,0 93,73 2,0 90,32 2,0 0,0 8,0 33 CAMBUCI 24,74 1,0 30,08 1,0 78,05 1,5 100,00 2,0 100,00 2,0 7,5 34 AGUA RASA 45,83 1,5 52,68 1,5 61,48 1,5 84,49 1,5 97,48 1,5 7,5 35 SANTANA 48,76 1,5 66,04 1,5 86,12 2,0 86,18 1,5 84,76 1,0 7,5 36 BOM RETIRO 46,33 1,5 75,71 2,0 83,28 2,0 95,56 2,0 0,0 7,5 37 VILA PRUDENTE 60,92 2,0 71,17 2,0 68,97 1,5 100,00 2,0 0,0 7,5 38 IPIRANGA 62,73 2,0 65,59 1,5 85,00 2,0 97,51 2,0 0,0 7,5 39 PERDIZES 26,67 1,0 61,39 1,5 66,21 1,5 67,06 1,0 100,00 2,0 7,0 40 CAMPO GRANDE 44,53 1,5 63,94 1,5 70,54 1,5 65,56 1,0 97,78 1,5 7,0 41 VILA ANDRADE 47,32 1,5 55,25 1,5 64,54 1,5 76,86 1,5 81,75 1,0 7,0 42 BELEM 34,05 1,5 60,15 1,5 82,08 2,0 91,42 2,0 0,0 7,0 43 BUTANTA 27,14 1,0 42,86 1,0 65,71 1,5 78,57 1,5 93,94 1,5 6,5 44 VILA FORMOSA 33,58 1,5 51,65 1,5 65,28 1,5 81,05 1,5 77,87 0,5 6,5 45 RIO PEQUENO 44,05 1,5 62,96 1,5 78,87 1,5 96,94 2,0 0,0 6,5 46 LIBERDADE 31,68 1,5 65,65 1,5 75,71 1,5 90,67 2,0 0,0 6,5 47 PINHEIROS 55,36 2,0 68,35 1,5 75,25 1,5 82,69 1,5 0,0 6,5 48 MOOCA 23,62 1,0 40,58 1,0 51,13 1,0 71,79 1,5 94,76 1,5 6,0 49 RAPOSO TAVARES 30,84 1,5 41,25 1,0 52,60 1,0 73,87 1,5 89,06 1,0 6,0 50 VILA MARIA 28,26 1,0 53,22 1,5 62,12 1,5 65,87 1,0 76,98 0,5 5,5 51 TREMEMBE 47,18 1,5 75,35 2,0 77,46 1,5 0,0 0,0 5,0 52 SACOMA 53,37 2,0 47,37 1,0 58,77 1,0 56,90 0,5 0,0 4,5 53 PENHA 34,91 1,5 52,36 1,5 54,72 1,0 0,0 0,0 4,0 54 FREGUESIA DO O 0,0 93,75 2,0 79,03 1,5 0,0 0,0 3,5 55 SAO LUCAS 0,0 0,0 65,00 1,5 60,00 1,0 70,00 0,5 3,0 VELOCIDADE MÉDIA 50,78 71,48 78,60 89,16 94,55

14 Página 12 de Análise da classificação dos bairros em função da velocidade de venda: justificando as elevadas velocidades Foram classificados 55 bairros do município (aproximadamente 57% do total) nos quais foram encontrados lançamentos com a tipologia que descrevemos anteriormente. Esta proporção de 57% já é um indicador do grau relativo de concentração dos lançamentos (e da renda) no município. Uma 1ª característica que aparece dos números é a elevada velocidade média de venda, em todos os patamares. No 2º patamar (31 a 180 dias), ao qual achamos até mais consistente em termos de medir a velocidade do lançamento (vide justificativa na Tabela 5), a média simples de velocidade no lançamento já é de 71,5%. Mesmo retroagindo a faixa anterior, mais curta, de zero a 30 dias, encontra-se uma média bastante elevada, de 51,1%. No inicio de obras, chega-se a velocidade média de 78,6%. Estas velocidades elevadas, com certeza, refletem um momento muito positivo do particular do mercado imobiliário paulistano, mas que pode ser estendido, sem dúvida alguma, para todo o mercado nacional. Foge do escopo deste trabalho discutir as causas deste momento favorável, mas como drivers para estas elevadas velocidades de venda, é importante lembrar uma série de fatores que ocorreram simultaneamente e levaram o mercado imobiliário a um período de boom ( mas não de bolha ) no mercado imobiliário: - crescimento generalizado da economia, com elevação da renda e da massa salarial, simultaneamente à ascensão, na escala social, de um grande número de famílias, em particular nas camadas baixas e médias de renda. - oferta abundante de crédito em geral e de crédito imobiliário em particular. Na fase de construção, os principais bancos de varejo passaram a correr atrás das incorporadoras, oferecendo suas linhas, o oposto do cenário de alguns poucos anos atrás, quando o mais comum era encontrar os empreendedores suplicando pelo crédito escasso. Na fase de entrega das obras, os recursos para financiar a longo prazo os compradores, além de também se tornarem mais abundantes, vieram também em condições bem mais favoráveis de prazo e taxas de juros, de modo a melhor adequar o perfil da renda aos preços em ascensão dos imóveis. Nunca é demais lembrar que as mudanças nas estruturas jurídicas relacionadas com os empreendimentos imobiliários (principalmente patrimônio de afetação e alienação fiduciária) tornaram também as instituições financeiras mais propensas a emprestar. - além da oferta de crédito imobiliário dos bancos, as incorporadoras puderam contar com pelo menos mais três fontes de recursos: (i) mercado de bolsas várias incorporadoras, algumas ainda de menor porte e controle familiar, puderam abrir seu capital, através de ofertas iniciais públicas de ações (IPO na sigla em inglês) e, mais tarde, em rodadas posteriores, conseguiram reforçar seu capital próprio. (ii) mercado de capitais vários novos mecanismos e instrumentos ganharam musculatura no mercado como instrumentos de captação de funding lastreados em ativos imobiliários: Securitizações de Recebíveis, Certificados de Créditos Imobiliários (CRIs), Letras Imobiliárias (LI), Fundos Imobiliários, Fundos de Participação (Private Equity) etc. (iii) investidores estrangeiros estamos colocando estes players como uma fonte à parte devido à importância que passaram a ter em muitos segmentos (lajes corporativas, logística, shopping-centers e mesmo incorporações residenciais). Embora usualmente eles entram utilizando-se dos instrumentos citados anteriormente, muitos o fizeram através de investimentos diretos no capital das incorporadoras das empresas.

15 Página 13 de 20 Em 2012, estamos atravessando um cenário bastante mais difícil, onde se discute se os fatores acima vão persistir e conseguir dar sustentabilidade ao mercado. Acreditamos que as velocidades de venda irão cair. Isto, de fato, já está acontecendo e, como consequência, esta quase euforia que os números acima mostraram de forma quase generalizada, tendem a se tornar uma saudade (empreendimentos imobiliários vendidos 100% em um final de semana). As velocidades de venda não só serão mais lentas como serão mais dispersas de um bairro para outro. Nossa classificação apontou 30% dos bairros tendo apresentado uma velocidade de venda boa e 76%, como boa ou média. Achamos que estas proporções tendem a diminuir e ao cruzar as informações de velocidade com as de renda, como faremos na secção seguinte, nosso propósito é dar subsídios que orientem os incorporadores a manterem uma boa performance em um cenário que não deve ser mais de euforia, como vivemos de 2007 a PODER AQUISITIVO VERSUS VELOCIDADE DE VENDAS A seguir, reunimos, em uma só tabela, a combinação das duas classificações feitas até aqui para os bairros de São Paulo, uma em função da renda (Tabela 3) e outra em função da velocidade de vendas dos empreendimentos residenciais (Tabela 9). Tabela 10: Bairros de São Paulo: classificação segundo poder aquisitivo (acima de 10 SM) e da velocidade venda dos empreendimentos residenciais ( faixa de R$ 300M a R$ 500M de preço, lançados no período de ) ORD. DISTRITO PERIODO (em dias) VALOR EM % até 30 NOTA PERIODO (em dias) VALOR EM % 31 a 180 NOTA PERIODO (em dias) VALOR EM % 181 a 360 NOTA PERIODO (em dias) VALOR EM % 361 a 720 NOTA PERÍODO (em dias) VALOR EM % 721 a 1080 PONTUAÇÃO CLASSIFICAÇÃO NOTA FINAL PELA RENDA 1 ITAIM BIBI 71,47 2,0 84,02 2,0 84,63 2,0 93,66 2,0 100,00 2,0 10,0 MUITO FORTE 2 BELA VISTA 64,16 2,0 84,68 2,0 93,20 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 MEDIO 3 CASA VERDE 67,47 2,0 76,02 2,0 87,24 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 FRACO 4 BARRA FUNDA 79,19 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 MEDIO 5 BRAS 98,30 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 FRACO 6 PARI 79,73 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 FRACO 7 ALTO DE PINHEIROS 83,33 2,0 89,39 2,0 88,33 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 FORTE 8 MOEMA 72,12 2,0 83,70 2,0 88,24 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 MUITO FORTE 9 MORUMBI 54,32 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 10,0 MEDIO 10 VILA MATILDE 69,85 2,0 96,43 2,0 98,57 2,0 75,00 1,5 100,00 2,0 9,5 FRACO 11 CONSOLACAO 92,50 2,0 98,96 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 98,61 1,5 9,5 FORTE 12 LIMAO 45,37 1,5 99,31 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 9,5 FRACO 13 ARICANDUVA 15,73 1,0 74,72 2,0 80,90 2,0 100,00 2,0 100,00 2,0 9,0 FRACO 14 LAPA 45,08 1,5 68,70 1,5 82,51 2,0 91,11 2,0 100,00 2,0 9,0 FORTE 15 VILA GUILHERME 32,12 1,5 71,17 2,0 82,49 2,0 91,06 2,0 98,75 1,5 9,0 FRACO 16 CIDADE ADEMAR 41,41 1,5 87,79 2,0 92,05 2,0 94,61 2,0 95,97 1,5 9,0 FRACO 17 VILA SONIA 45,02 1,5 70,42 2,0 80,74 2,0 91,20 2,0 90,93 1,5 9,0 MEDIO 18 JARDIM PAULISTA 62,02 2,0 92,02 2,0 75,00 1,5 93,69 2,0 97,95 1,5 9,0 MUITO FORTE 19 MANDAQUI 45,75 1,5 77,33 2,0 67,51 1,5 94,92 2,0 97,41 1,5 8,5 FRACO 20 CARRAO 42,86 1,5 73,46 2,0 79,73 1,5 97,92 2,0 97,38 1,5 8,5 FRACO 21 VILA LEOPOLDINA 83,66 2,0 99,71 2,0 51,95 1,0 94,14 2,0 97,04 1,5 8,5 MEDIO 22 JAGUARE 64,35 2,0 61,54 1,5 74,62 1,5 100,00 2,0 96,43 1,5 8,5 FRACO 23 CURSINO 51,34 2,0 53,00 1,5 70,60 1,5 91,92 2,0 96,11 1,5 8,5 FRACO 24 SAUDE 51,75 2,0 60,38 1,5 72,57 1,5 94,14 2,0 95,45 1,5 8,5 FORTE 25 TATUAPE 63,16 2,0 56,61 1,5 74,73 1,5 90,88 2,0 92,14 1,5 8,5 FORTE 26 CAMPO BELO 41,59 1,5 74,54 2,0 78,34 1,5 84,15 1,5 95,45 1,5 8,0 FORTE 27 VILA MARIANA 41,21 1,5 60,38 1,5 81,63 2,0 88,62 1,5 90,23 1,5 8,0 MUITO FORTE 28 SANTO AMARO 42,92 1,5 60,70 1,5 83,73 2,0 90,47 2,0 87,42 1,0 8,0 FORTE 29 SANTA CECILIA 35,71 1,5 90,32 2,0 96,15 2,0 85,71 1,5 85,71 1,0 8,0 FRACO 30 JABAQUARA 63,39 2,0 56,85 1,5 66,29 1,5 84,23 1,5 93,90 1,5 8,0 MEDIO 31 TUCURUVI 50,38 2,0 71,65 2,0 89,56 2,0 95,49 2,0 0,0 8,0 FRACO 32 REPUBLICA 61,86 2,0 88,76 2,0 93,73 2,0 90,32 2,0 0,0 8,0 FRACO 33 CAMBUCI 24,74 1,0 30,08 1,0 78,05 1,5 100,00 2,0 100,00 2,0 7,5 FRACO 34 AGUA RASA 45,83 1,5 52,68 1,5 61,48 1,5 84,49 1,5 97,48 1,5 7,5 FRACO 35 SANTANA 48,76 1,5 66,04 1,5 86,12 2,0 86,18 1,5 84,76 1,0 7,5 FORTE 36 BOM RETIRO 46,33 1,5 75,71 2,0 83,28 2,0 95,56 2,0 0,0 7,5 FRACO 37 VILA PRUDENTE 60,92 2,0 71,17 2,0 68,97 1,5 100,00 2,0 0,0 7,5 FRACO

16 Página 14 de IPIRANGA 62,73 2,0 65,59 1,5 85,00 2,0 97,51 2,0 0,0 7,5 FRACO 39 PERDIZES 26,67 1,0 61,39 1,5 66,21 1,5 67,06 1,0 100,00 2,0 7,0 MUITO FORTE 40 CAMPO GRANDE 44,53 1,5 63,94 1,5 70,54 1,5 65,56 1,0 97,78 1,5 7,0 MEDIO 41 VILA ANDRADE 47,32 1,5 55,25 1,5 64,54 1,5 76,86 1,5 81,75 1,0 7,0 MEDIO 42 BELEM 34,05 1,5 60,15 1,5 82,08 2,0 91,42 2,0 0,0 7,0 FRACO 43 BUTANTA 27,14 1,0 42,86 1,0 65,71 1,5 78,57 1,5 93,94 1,5 6,5 MEDIO 44 VILA FORMOSA 33,58 1,5 51,65 1,5 65,28 1,5 81,05 1,5 77,87 0,5 6,5 FRACO 45 RIO PEQUENO 44,05 1,5 62,96 1,5 78,87 1,5 96,94 2,0 0,0 6,5 FRACO 46 LIBERDADE 31,68 1,5 65,65 1,5 75,71 1,5 90,67 2,0 0,0 6,5 MEDIO 47 PINHEIROS 55,36 2,0 68,35 1,5 75,25 1,5 82,69 1,5 0,0 6,5 FORTE 48 MOOCA 23,62 1,0 40,58 1,0 51,13 1,0 71,79 1,5 94,76 1,5 6,0 MEDIO 49 RAPOSO TAVARES 30,84 1,5 41,25 1,0 52,60 1,0 73,87 1,5 89,06 1,0 6,0 FRACO 50 VILA MARIA 28,26 1,0 53,22 1,5 62,12 1,5 65,87 1,0 76,98 0,5 5,5 FRACO 51 TREMEMBE 47,18 1,5 75,35 2,0 77,46 1,5 0,0 0,0 5,0 FRACO 52 SACOMA 53,37 2,0 47,37 1,0 58,77 1,0 56,90 0,5 0,0 4,5 FRACO 53 PENHA 34,91 1,5 52,36 1,5 54,72 1,0 0,0 0,0 4,0 FRACO 54 FREGUESIA DO O 0,0 93,75 2,0 79,03 1,5 0,0 0,0 3,5 FRACO 55 SAO LUCAS 0,0 0,0 65,00 1,5 60,00 1,0 70,00 0,5 3,0 FRACO 5.1. Aderências e discrepâncias entre renda e velocidade Apresentamos os bairros dando preferência ao ordenamento pela ordem de classificação em função da velocidade de vendas e, em seguida, agregamos a classificação por renda. Inicialmente, se poderia esperar uma grande semelhança entre as 2 classificações mas o que os dados mostram é uma consistência apenas parcial. Muitos bairros com classificação de velocidade boa (pontuação igual ou superior 9,0, conforme critérios definidos nas Tabelas 7 e 8) foram classificados como bairros médios (e até mesmo fracos) pelo critério de renda dos domicílios acima de 10 salários mínimos (pelos critérios apresentados nas Tabelas 1, 2 e 3) enquanto que bairros com velocidades apenas médias de venda, foram classificados como muito forte em termos de poder aquisitivo. Tentando sumarizar e sem uma precisão estatística muito sofisticada, podemos dizer que nos bairros com classificação de velocidade de renda altas e/ou médias, a classificação de poder aquisitivo muito forte e forte foram encontrados em 33% dos casos, conforme tabela a seguir: Tabela 11: aderência entre potencial de renda e velocidade de vendas VELOCIDADE DE VENDAS POTENCIAL DE RENDA MUITO FORTE+FORTE BOA 33% ( 5 em 15) MÉDIA 29% (7 em 24) FRACA 8 % (1 em 13) Logo, se pode dizer que, nos anos mais recentes de boom ( 2008 a 2011) somente em 1/3 dos bairros apresentaram velocidade de venda coerente com o poder aquisitivo do bairro. Note-se que isto é muito diferente do que dizer que se um bairro tem uma classificação de domicílios muito forte ou forte em termos de renda (no nosso estudo acima de 10 salários mínimos) então é muito grande a probabilidade de que a velocidade de venda de um novo empreendimento residencial (com a tipologia do nosso estudo) seja boa ou média, repetindo o passado.