FÍGURAS HÍBRIDAS: A DISTINÇÃO ENTRE AS OBRIGAÇÕES PROPTER REM E AS OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL

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1 FÍGURAS HÍBRIDAS: A DISTINÇÃO ENTRE AS OBRIGAÇÕES PROPTER REM E AS OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL DENISE ELLEN SIEBRA PIRES 1 MARCUS MAURICIUS HOLANDA 2 Resumo: Híbrido é o que se origina do cruzamento ou mistura de espécies diferentes. Tal nomenclatura, no Direito Civil, refere-se a tipos específicos de obrigação pelo fato delas assumirem peculiaridades limiares entre o direito real e o direito obrigacional. Nesse contexto faz-se necessária uma sucinta explanação sobre o direito real e o obrigacional. No direito real, há uma relação de domínio que se estabelece entre um sujeito e uma coisa, compondo uma relação de posse. Enquanto que o outro se refere a uma prestação que une sujeito ativo ao sujeito passivo, em uma relação triangular. De modo que podemos situar as figuras híbridas como uma amálgama de ambos. Procuraremos demonstrar neste artigo do que se trata e qual a diferença entre duas figuras híbridas de que trata este trabalho: As obrigações propter rem e as obrigações com eficácia real, conforme menciona a legislação e a doutrina. Palavras-chave: Direito Civil. Obrigações. Figuras hibridas. Direito real. INTRODUÇÃO Híbrido é o que se origina do cruzamento ou mistura de espécies diferentes. Tal nomenclatura, no Direito Civil, refere-se a tipos específicos de obrigação pelo fato deles assumirem peculiaridades limiares entre o direito real e o direito obrigacional. Nesse contexto faz-se necessária uma sucinta explanação sobre o direito real e o obrigacional. No direito real, há uma relação de domínio que se estabelece entre um sujeito e uma coisa, compondo uma relação de posse. Enquanto que o outro se refere a uma prestação que une sujeito ativo ao sujeito passivo, em uma relação triangular. De modo que podemos situar as figuras híbridas como uma amálgama de ambos. Procuraremos demonstrar neste artigo do que se trata e qual a 1 Graduanda do 5º Semestre do Curso de Direito da Faculdade Luciano Feijão. denisesiebra95@gmail.com 2 Mestre em Direito Constitucional pela Universidade de Fortaleza (UNIFOR). mmholanda@hotmail.com ANAIS do VIII Encontro de Pesquisa e Extensão da Faculdade Luciano Feijão. Sobral-CE, novembro de ISSN

2 diferença entre duas figuras híbridas: as obrigações propter rem e as obrigações com eficácia real, conforme menciona a legislação e a doutrina. Para o presente estudo, houve pesquisa nos diplomas legais, de modo especial, o Código Civil. Assim como a análise de obras doutrinárias. Do mesmo modo, como item auxiliar, houve a análise de artigos pertinentes à matéria em questão. O objetivo deste artigo é tratar de forma clara um assunto ainda permeado de dúvidas no Direito das Obrigações: a distinção das obrigações propter rem e as obrigações com eficácia real. Cada uma com suas peculiaridades e conforme menciona a doutrina majoritária, muito diferentes no que tange a sua aplicação nos casos concretos. Isto porque a obrigação propter rem é uma obrigação que surge para o indivíduo por ele ser titular de um direito sobre uma coisa, um bem. O termo propter rem significa por causa da coisa. Dado isso, diversos questionamentos se fazem presentes como, por exemplo, o caso do IPTU, será que este poderia ser considerado uma obrigação propter rem? Determinada parte da doutrina considera que não, já que o IPTU é considerado um tributo, enquanto que outra parte, o considera sim como exemplo de obrigação propter rem já que se vincula à coisa, no caso o imóvel. Daí surgem diversas dúvidas quanto a outros elementos obrigacionais como IPVA, débitos com água, luz, energia: todos desconsiderados pela doutrina maior como exemplos de obrigações propter rem. Já as obrigações com eficácia real se assemelham a uma obrigação comum (pessoal) em sua essência, mas por força de contrato, adquire oponibilidade erga omnes. FÍGURAS HÍBRIDAS OU INTERMEDIÁRIAS As figuras híbridas são assim chamadas devido estar no limiar entre um direito pessoal e um direito real. Entende-se por direito obrigacional aquele no qual compreende o conjunto de bens e obrigações do indivíduo, no qual compreende o sujeito ativo (credor), o sujeito passivo (devedor) e a prestação (dar, fazer ou não fazer). A prestação é o elo que une o sujeito ativo ao sujeito passivo. No âmbito do direito obrigacional há uma relação inter partes, pois não se vincula e nem prejudica a terceiros, salvo se a lei determinar. Enquanto que o direito real é aquele que se estabelece entre um sujeito e uma coisa na qual o sujeito exerce domínio sobre o objeto. Os direitos reais, de uma forma geral, são aqueles que incidem sobre uma coisa, um bem. Nos direitos reais há o jus persequendi, ou seja, é o direito de perseguir o bem onde que quer ele esteja, a obrigação,

3 nesse caso, vai se dar devido a coisa, não se separando dela. Os direitos reais possuem eficácia erga omnes uma vez que terceiros podem sofrer consequências da relação. Dada a explicação inicial, podemos agora afirmar que as figuras híbridas são uma amálgama de direitos obrigacionais com direitos reais. São portanto figuras intermediárias no que tange a um direito e outro. Existem alguns casos em que o direito obrigacional está vinculado a um direito real são os casos das figuras híbridas que são classificadas em obrigações propter rem, ob rem ou in rem; obrigações com eficácia real e ônus real. Trataremos das duas primeiras, objeto de nosso estudo, nos próximos tópicos. Conquanto, não se pode confundir uma figura híbrida com outra, dada as peculiaridades inerentes a cada uma dentro da relação. Alguns autores de doutrinas minoritárias costumam utilizar as obrigações com eficácia real como uma subespécie de obrigações propter rem, o que é altamente desmitificado por outra parte da doutrina que as colocam como espécies das figuras híbridas. Abaixo segue um quadro-resumo das principais peculiaridades de ambos os direitos que compõem as figuras hibridas: Direito das Obrigações Relação humana; Eficácia inter partes; Dois titulares (sujeito ativo e sujeito passivo); Limitado no tempo; Direito relativo. Direito Real Relação entre sujeito e coisa; Eficácia erga omnes; Um titular exerce domínio sobre a coisa; Perene; Direito absoluto. OBRIGAÇÕES PROPTER REM O termo propter rem significa por causa da coisa. Tais obrigações surgem devido o sujeito ser titular de um direito sobre a coisa, elas nascem espontaneamente sem que haja dependência da vontade do devedor. Assim, o direito de que se origina é transmitido para os sujeitos da relação. Um exemplo muito comentado na doutrina é a taxa condominial. A obrigação propter rem possui oponibilidade inter partes já que vincula o sujeito ativo com o sujeito passivo, assim em um contrato de prestação de serviços as partes estão vinculadas por força de uma prestação, terceiros não sofrem vinculação. Trata-se de um grande exemplo de obrigação propter rem, em que a obrigação é repassada para os novos sujeitos da relação. Desse modo, se houver inadimplência de uma taxa condominial, o suposto novo inquilino deve arcar com as dívidas anteriores. Alguns doutrinadores divergem quanto ao IPTU, se pode ser considerado uma obrigação

4 propter rem. A doutrina majoritária considera que não, pois o IPTU é um tributo que possui natureza de prestação personalíssima e compulsória. Já a doutrina minoritária acredita que o IPTU pode sim ser considerado um exemplo de obrigações propter rem já que se vincula à coisa, no caso o imóvel. No entanto não podemos, neste artigo, fazer nenhum juízo, pois não há nenhuma decisão peremptória de tribunais superiores que por meio de um entendimento esclareça a dúvida quanto a natureza do IPTU. Ficaremos, portanto, com a decisão da doutrina majoritária, que acredita não ser o IPTU considerado obrigação propter rem. Nesse contexto também não se pode afirmar ser obrigações propter rem, as taxas de energia elétrica e as taxas de água. O Código Civil e a doutrina trazem outros tipos de exemplos de obrigações propter rem, a obrigação imposta ao condômino de concorrer para as despesas de conservação da coisa comum (artigo 1.315); a do condômino, no condomínio em edificações, de não alterar a fachada do prédio (artigo 1.336, III); a obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indenizar o descobridor (artigo 1.234); a dos donos de imóveis confinantes, de concorrerem para as despesas de construção e conservação de tapumes divisórios (artigo 1.297, 1º) ou de demarcação entre os prédios (artigo 1.297); a obrigação de dar caução pelo dano iminente (dano infecto) quando o prédio vizinho estiver ameaçado de ruína (artigo 1.280); e a obrigação de indenizar benfeitorias (artigo 1.219). Assim também são classificadas como obrigações propter rem a obrigação dos proprietários ou possuidores no condomínio edilício de não prejudicar a saúde e a segurança dos demais condôminos. São características das obrigações propter rem: a) O devedor não se obriga por sua vontade, e sim pelo fato de ser proprietário do bem; b) O devedor se exonera da obrigação se renunciar ao direito de propriedade ou abandonar a coisa; c) O sucessor a título singular assume automaticamente a dívida, ainda que não saiba de sua existência. OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL Carlos Roberto Gonçalves conceitua obrigações com eficácia real como sendo aquelas que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre determinado bem. Sendo assim, as obrigações com eficácia real, em sua essência, assemelham-se com uma obrigação comum (pessoal) mas que em virtude do seu registro, nos termos da lei, passa a ter uma oponibilidade erga omnes. A diferença é que a obrigação com eficácia real possui eficácia

5 contra terceiros, ou seja, a obrigação não vai vincular apenas as partes. De uma forma geral, podemos afirmar que a obrigação com eficácia real mantém sua natureza pessoal (relação de pessoa a pessoa), porém quando conduzida ao registro imobiliário adquire eficácia erga omnes. O artigo 8 da lei do inquilinato é um exemplo para este tipo de obrigação: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel (lei de 18 de outubro de 1991). O artigo 8 da lei do inquilinato traz uma hipótese de obrigação com eficácia real, uma vez que o imóvel for averbado na matrícula, durante a locação, eventuais novos compradores devem respeitar o contrato. Nesse caso, o contrato não passa a ter efeitos apenas entre os sujeitos mas também contra terceiros. É uma proteção ao inquilino contra eventuais novos compradores que pleiteiem a desocupação do imóvel. Se o imóvel for alienado (no sentido de ter sua propriedade transferida para um terceiro) durante a locação, o artigo 8º da Lei 8245/91 autoriza o adquirente a denunciar a locação, concedendo ao inquilino que habita o imóvel o prazo de 90 dias para desocupá-lo. Essa denúncia deve ser feita pelo comprador dentro do prazo de 90 dias a contar do registro do imóvel, sob o risco de assumir a locação e, assim, não poder entrar no seu bem. São características das obrigações com eficácia real: a) assemelha-se a uma obrigação comum, em sua essência; b) possui oponibilidade erga omnes; c) certas obrigações resultantes de contratos imobiliários, alcançam, por força de lei, a dimensão de Direito Real. CONCLUSÃO Pretende-se com o presente trabalho explicar sobre o que são as figuras hibridas bem como delimitar as diferenças existentes entre as obrigações propter rem e as obrigações com eficácia real, enraizamentos daquelas. Destacamos dois tipos de figuras híbridas: obrigação propter rem e obrigação com eficácia real. A primeira refere-se à obrigação pela qual o devedor deve cumprir determinada prestação por ser titular de um direito sobre a coisa. A doutrina utiliza como exemplo a taxa condominial do imóvel que é imposta ao locatário. Há ainda uma ampla discussão em torno dos tributos, a exemplo do IPTU, será que este poderia ser considerado uma obrigação propter rem? Autores como Pablo Stolze acreditam que sim. Isto porque, segundo ele, seria uma obrigação que

6 acompanha a coisa, assim como na obrigação propter rem. No entanto, a doutrina majoritária faz distinção entre tributos e obrigações propter rem. Nesse sentido, as taxas de iluminação pública e a água também não seriam consideradas, por exemplo. Segundo o entendimento doutrinário, não há semelhança entre as obrigações propter rem e as obrigações com eficácia real, não podendo ser tratadas como sinônimas ou como espécie da outra da outra. Isso porque a obrigação com eficácia real é uma obrigação comum, em que há uma relação pessoal entre credor e devedor, mas como o próprio nome sugere sua eficácia é real, ou seja, seus efeitos são tais quais os do direito real - erga omnes, possível a partir de um registro que torna a obrigação oponível a terceiros. A exemplo citaremos o Art. 8 da lei do inquilinato, que diz que se o contrato for averbado na matrícula, eventuais novos proprietários do imóvel devem respeitar o fim da locação. Percebemos, portanto, que não se trata de uma relação entre as partes, como numa obrigação comum, pois a partir do momento em que é feita a averbação no registro, os seus efeitos se sobressaem a terceiros. Por fim, feitas tais distinções é importante mencionar a importância das figuras híbridas no Direito Civil Brasileiro uma vez que permitem que entendamos a dinâmica das obrigações no seio da sociedade bem como os diversos tipos de obrigações interagem com os sujeitos da relação. HYBRID FIGURE: THE DISTINCTION BETWEEN OF PROPTER REM OBLIGATIONS AND THE ACTUAL EFFICIENCY OBLIGATIONS Abstract: Hybrid is what comes from the crossing or mixture of different species. This nomenclature, in the Civil Law, refers to specific types of obligation by the fact they take thresholds peculiarities between real right and obligatory right. In this context a brief explanation is necessary about the real right and the obligation law. In the real right, there is a control relationship that is established between a man and a thing, composing an ownership relationship. While the other refers to a installment that unites active subject to passive subject, in a triangular relationship. So that we can locate the hybrid figures as an amalgam of both. Try to demonstrate in this article what it is and what the difference between two hybrid figures mentioned in this work: The propter rem obligations and actual efficiency obligations, as stated in the legislation and doctrine. Keywords: Civil law. Obligations. Hybrid figures. Actual law. REFERÊNCIAS GONÇALVES, Carlos Roberto: Direito civil brasileiro - teoria geral das obrigações. 8. ed. vol. 2. São Paulo: Editora Saraiva, 2011.

7 GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Novo Curso de Direito Civil Obrigações, abrangendo os códigos civis de 1916 e ed. vol. 2. São Paulo: Editora Saraiva, DINIZ, Maria Helena. Direito Civil Brasileiro: Teoria Geral das Obrigações. 20. ed. v. 2. São Paulo: Saraiva, Dicionário jurídico. 2. ed. vol. 3. São Paulo: Saraiva, 2005.