CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA E OUTROS PACTOS TORRE TRIUNFO

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1 CONTRATO DE COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE AUTÔNOMA E OUTROS PACTOS TORRE TRIUNFO Unidade autônoma apartamento Pelo presente instrumento particular, as partes enunciadas e qualificadas no Capítulo I, ajustam este contrato de compromisso de venda e compra de unidade autônoma e outros pactos, tendo por objeto a unidade autônoma descrita no Capítulo II, pelo preço certo e ajustado no Capítulo III, todos do quadro resumo e consoante cláusulas e condições adiante estipuladas. CAPÍTULO V - DA DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO E DISCRIMINAÇÃO DO EDIFÍCIO 5.1 A INCORPORADORA é titular de domínio sobre o imóvel situado na Travessa Barão do Triunfo, nº 3.161, fundos projetados para a Travessa Angustura, perímetro compreendido entre as Avenidas Almirante Barroso e 25 de Setembro, Bairro do Marco, na Cidade de Belém, Estado do Pará, objeto da Matrícula n.º 9099JL datada de 17 de março de 2010, do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Oficio da Comarca de Belém/PA, com área total de ,75m², cuja completa descrição se encontra na matrícula referida. 5.2 Referido imóvel foi adquirido pela INCORPORADORA, através das Escrituras de Venda e Compra outorgada em 15/12/2009, no Livro 540, fls. 112, do 6º Oficio da Comarca de Belém/PA e Escritura pública de permuta de bens imóveis em 12/03/2010 no livro 544, fls. 100, do 6º Ofício da Comarca de Belém/PA. 5.3 Dito imóvel encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de Belém/PA sob contribuinte n.º 008/34882/44/97/0232/000/ O empreendimento, aqui objetivado, denominado será destinado a fins exclusivamente residenciais, com área total construída de Alvará de ,71 m², área real total de ,75 m² e área total de construção equivalente de ,80 m², possuindo 32 (trinta e dois) pavimentos, sendo 01 (um) pavimento destinado ao 2º subsolo, 01 (um) pavimento destinado ao 1º subsolo, 01 (um) pavimento destinado ao 1º sobresolo, 01 pavimento térreo, 26 (vinte e seis) pavimentos Tipo, 01 (um) pavimento duplex de cobertura com 01 (um) pavimento inferior e 01 (um) pavimento superior e 01 (um) pavimento de telhado (ático) destinado ao reservatório superior de 1

2 água potável, barrilete, casa de máquinas dos elevadores e lajes impermeabilizadas. O número total de apartamentos será de 108 (cento e oito) unidades, sendo 104 (cento e quatro) apartamentos Tipo e 04 (quatro) apartamentos Duplex de Cobertura. O número de vagas de garagem será de 330 (trezentos e trinta) unidades distribuídas nos pavimentos 2º subsolo, 1º subsolo e 1º sobresolo, sendo 03 (três) vagas para cada apartamento tipo, 04 (quatro) vagas para cada apartamento duplex de cobertura e 02 (duas) vagas para portadores de necessidades especiais APARTAMENTO TIPO: No pavimento tipo localizam-se 04 (quatro) apartamentos com terminações 01A, 01B, 02A e 02B. Cada apartamento tipo será constituído de: 01 (uma) sala de estar / jantar, 01 (um) terraço com churrasqueira, 01 (um) lavabo, 01 (uma) circulação, 04 (quatro) suítes, sendo 01 (uma) com closet, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) circulação de serviço, 01 (uma) área de serviço, 01 (um) depósito de serviço, 01 (um) WC de serviço e 02 (dois) terraços técnicos para ar condicionado, 06 (seis) shafts e duto da churrasqueira e terão para cada unidade: 170,34 m² de área real privativa, 106,17 m² de área real comum, perfazendo 276,51 m² de área real total e, fração ideal de 0, %. Os apartamentos tipo estão localizados de acordo com o que segue abaixo: 1º pavimento tipo Aptº 101A, 101B, 102A, 102B 2º pavimento tipo Aptº 201A, 201B, 202A, 202B 3º pavimento tipo Aptº 301A, 301B, 302A, 302B 4º pavimento tipo Aptº 401A, 401B, 402A, 402B 5º pavimento tipo Aptº 501A, 501B, 502A, 502B 6º pavimento tipo Aptº 601A, 601B, 602A, 602B 7º pavimento tipo Aptº 701A, 701B, 702A, 702B 8º pavimento tipo Aptº 801A, 801B, 802A, 802B 9º pavimento tipo Aptº 901A, 901B, 902A, 902B 10º pavimento tipo Aptº 1001A, 1001B, 1002A, 1002B 11º pavimento tipo Aptº 1101A, 1101B, 1102A, 1102B 12º pavimento tipo Aptº 1201A, 1201B, 1202A, 1202B 13º pavimento tipo Aptº 1301A, 1301B, 1302A, 1302B 14º pavimento tipo Aptº 1401A, 1401B, 1402A, 1402B 15º pavimento tipo Aptº 1501A, 1501B, 1502A, 1502B 16º pavimento tipo Aptº 1601A, 1601B, 1602A, 1602B 17º pavimento tipo Aptº 1701A, 1701B, 1702A, 1702B 18º pavimento tipo Aptº 1801A, 1801B, 1802A, 1802B 19º pavimento tipo Aptº 1901A, 1901B, 1902A, 1902B 20º pavimento tipo Aptº 2001A, 2001B, 2002A, 2002B 21º pavimento tipo Aptº 2101A, 2101B, 2102A, 2102B 22º pavimento tipo Aptº 2201A, 2201B, 2202A, 2202B 23º pavimento tipo Aptº 2301A, 2301B, 2302A, 2302B 24º pavimento tipo Aptº 2401A, 2401B, 2402A, 2402B 25º pavimento tipo Aptº 2501A, 2501B, 2502A, 2502B 26º pavimento tipo Aptº 2601A, 2601B, 2602A, 2602B 2

3 5.4.2 APARTAMENTOS DE COBERTURA: No pavimento de cobertura localizam-se 04 (quatro) apartamentos, denominados: COB 01A, COB 01B, COB 02A e COB 02B. Cada apartamento de cobertura possuirá uma área real privativa de 335,18 m², área real comum de 174,89 m², perfazendo 510,07 m² de área real total (para cada unidade) e, fração ideal de 1,605903% e será constituído de: 5.5 PAVIMENTO INFERIOR DO DUPLEX DE COBERTURA: Cada apartamento de cobertura, nesse pavimento será constituído de: 01 (uma) sala de estar / jantar, 01 (uma) escada de acesso ao pavimento superior do duplex, 01 (um) terraço, 01 (um) lavabo, 01 (uma) circulação, 03 (três) suítes, sendo 01 (uma) com closet, 01 (uma) cozinha, 01 (uma) circulação de serviço, 01 (uma) área de serviço, 01 (um) depósito de serviço, 01 (um) WC de serviço e 02 (dois) terraços técnicos para ar condicionado, 05 (cinco) shafts e vazio PAVIMENTO SUPERIOR DO DUPLEX DE COBERTURA: Cada apartamento de cobertura, nesse pavimento será constituído de: 01 (uma) sala de estar, 01 (uma) escada de acesso ao pavimento superior do duplex, 01 (um) lavabo, 01 (uma) suíte com closet, 01 (um) terraço coberto, 01 (um) terraço descoberto, churrasqueira, 01 (uma) piscina com deck, 01 (um) terraço técnico para ar condicionado, 01 (um) shaft e 03 (três) vazios. 5.6 VAGAS DE GARAGEM: O total de vagas de garagem é de 330 (trezentos e trinta) unidades, localizadas nos pavimentos 2º subsolo, 1º subsolo e 1º sobresolo, sendo: (trezentos e vinte e oito) vagas pertencentes aos condôminos - 02 (duas) vagas para portadores de necessidades especiais A cada apartamento tipo correspondem 03 (três) vagas de garagem. A cada apartamento de cobertura correspondem 04 (quatro) vagas de garagem. 5.7 Para o fim de, nos termos da Lei n.º 4.591/64, e legislação complementar, pertinente ao assunto, promover uma incorporação imobiliária no terreno, acima descrito e caracterizado, a INCORPORADORA tomou as seguintes providências: 3

4 a) - aprovou, na Prefeitura Municipal, o projeto de construção do, conforme Alvará de Aprovação n.º 0182/2010, expedido pela Municipalidade de Belém/PA em 22/03/2010; b) - promoveu o registro do Memorial de Incorporação perante o 2º Ofício do Registro de Imóveis de Belém/PA, sob nº R.1/9099JL, aos 26/03/2010. c) - lançou as normas da Convenção de Condomínio, através de instrumento particular, que faz parte integrante do Memorial de Incorporação, acima referido. 5.8 A unidade autônoma, objeto deste instrumento, bem como os direitos aquisitivos sobre o imóvel, se acham inteiramente livres e desembaraçados de toda e qualquer restrição, real ou pessoal, judicial ou extrajudicial. 5.9 A INCORPORADORA poderá, a qualquer momento, submeter a presente incorporação imobiliária ao regime do patrimônio de afetação, regrado pela Lei n.º /04, requerendo a competente averbação ao pé da matrícula Uma vez procedida essa averbação, a INCORPORADORA convocará a realização de uma assembléia geral do condomínio de construção para a eleição da primeira comissão de representantes O COMPRADOR anui, desde já, e expressamente, à submissão eventual da presente incorporação imobiliária ao regime do patrimônio de afetação. CAPÍTULO VI - DO COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA DE UNIDADE(S) AUTÔNOMA(S) 6.1 Pelo presente instrumento e regular forma de direito e a fim de integrar o COMPRADOR no aludido empreendimento, a INCORPORADORA se compromete a vender, e ele a adquirir, com o mesmo objetivo, a unidade autônoma identificada no Capítulo II, pelo preço, certo e ajustado, que será pago da forma indicada no Capítulo III, ambos localizados no quadro resumo. 6.2 A fim de preservar o equilíbrio econômico-financeiro, as partes convencionam, como condição essencial do presente negócio, que o valor de cada uma das parcelas será corrigido monetária e mensalmente, em face do disposto no artigo 46 da Lei n.º , de 02/08/2004, pelos seguintes critérios: a) - todas as parcelas referidas no item 3.2 do quadro resumo serão corrigidas até o mês da emissão do Auto de Conclusão da Obra ( Habite-se ), de acordo com a variação percentual mensal acumulada do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, tomando-se 4

5 como índice-base o divulgado no segundo (2º) mês anterior ao do presente contrato, e como índice-reajuste, o divulgado no segundo (2º) mês anterior ao efetivo pagamento da prestação; b) - as parcelas referidas no item 3.2 do quadro resumo que se vencerem após o mês da emissão do Auto de Conclusão da Obra ( Habite-se ), serão corrigidas de acordo com a variação percentual mensal acumulada do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, tomando-se como índice-base o divulgado no segundo (2º) mês anterior ao da emissão do Auto de Conclusão da Obra ( Habitese ), e como índice-reajuste o divulgado no segundo (2º) mês anterior ao do efetivo pagamento da prestação; c) - a parcela de financiamento, referida no item 3.2 do quadro resumo será corrigida até o mês da emissão do Auto de Conclusão da Obra ( Habite-se ), de acordo com a variação percentual mensal acumulada do INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), e após a emissão do Auto de Conclusão ( Habite-se ), pela variação percentual mensal acumulada do IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado). Após a celebração do contrato com o agente financeiro, esta parcela será corrigida de acordo com o mesmo índice e idêntica periodicidade estipulados no referido contrato a ser firmado com o agente financeiro; c.1) - caso não obtido o financiamento à produção e/ou refinanciamento, ou, ainda, financiamento a ser contratado pelo COMPRADOR com instituição financeira de sua livre escolha, a parcela acima referida será paga com recursos próprios do COMPRADOR e será corrigida na forma das letras a e b, supra; d) - as prestações vincendas após a emissão do Auto de Conclusão da Obra ( Habite-se ), inclusive a parcela de financiamento, além da correção monetária descrita acima, serão acrescidas de juros de 12% (doze por cento) ao ano, calculados pela Tabela Price, a partir da emissão do respectivo Auto de Conclusão. 6.3 Se o índice estipulado no item 6.2, letra a, for extinto ou considerado inaplicável a este contrato, as partes estabelecem, desde já, que as prestações do preço vencidas e não pagas, e as vincendas, passarão, automaticamente e de pleno direito, a ser corrigidas monetariamente de acordo com a variação percentual acumulada do CUB Custo Unitário Básico, calculado e divulgado pelo Sinduscon-SP, tomando-se como índicebase o divulgado no segundo mês anterior à substituição e como índicereajuste o divulgado no segundo mês anterior ao do efetivo pagamento da prestação Se o índice indicado no item 6.2, letra b, for extinto ou considerado inaplicável a este contrato, as partes estabelecem, desde já, que as prestações do preço vencidas e não pagas, e as vincendas, passarão, automaticamente e de pleno direito, a ser corrigidas monetariamente, de 5

6 acordo com a variação percentual acumulada do Índice de Preços ao Consumidor - IPC, calculado e divulgado pela Fipe, tomando-se como índice-base o divulgado no segundo mês anterior à substituição e como índice-reajuste o divulgado no segundo mês anterior ao do efetivo pagamento da prestação A INCORPORADORA informará ao COMPRADOR a substituição do índice de correção monetária, observada a metodologia abaixo: a) - o aviso será encaminhado ao endereço do COMPRADOR, indicado no item 1.2 do quadro resumo, dispensada sua entrega pessoal sob protocolo; b) - terá efeito meramente declaratório e ratificatório, razão pela qual a substituição do índice dar-se-á do fato que lhe deu origem e não a partir da sua comunicação ao COMPRADOR. 6.4 As prestações têm vencimento nas datas indicadas no item 3.2 do quadro resumo, e serão representadas por boletos bancários que serão enviados para pagamento ao endereço do COMPRADOR indicado no item 1.2 do quadro resumo. A falta de recebimento dos boletos bancários representativos das prestações não exime o COMPRADOR da obrigação de efetuar qualquer dos pagamentos previstos no presente contrato, nem poderá servir de justificativa para o atraso em sua liquidação, devendo o pagamento, neste caso, ser efetuado na sede da INCORPORADORA indicada no item 1.1 do quadro resumo A data de vencimento das prestações não tem qualquer vínculo com o andamento ou conclusão da obra Tais prestações poderão ser representadas por notas promissórias, em caráter "pro solvendo", emitidas em favor da INCORPORADORA, e que serão entregues ao COMPRADOR somente após pagamento integral do preço Fica vedado qualquer tipo de crédito na conta corrente da INCORPORADORA, seja depósito, TED, DOC ou outro, sem o consentimento por escrito da mesma, sendo que o respectivo comprovante não valerá como recibo, tampouco conferirá quitação Fica desde já consignado que a INCORPORADORA é a única responsável pelo recebimento do preço de alienação das unidades autônomas do empreendimento, razão pela qual em todos os boletos bancários a serem emitidos constará, como vendedora, apenas a INCORPORADORA. 6.5 As partes, desde já convencionam, como condição do presente negócio, que, em face do princípio constitucional do respeito ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito, não se aplicará a este contrato 6

7 qualquer norma superveniente de congelamento ou deflação, total ou parcial, do saldo devedor e/ou do valor de cada parcela Na hipótese de, por mera liberalidade e sem que tal fato caracterize novação, a INCORPORADORA aceitar, temporariamente, o congelamento ou deflação do valor de algumas prestações, fica, desde logo ajustado, e também como condição do presente negócio, que: a) - o saldo devedor continuará sendo reajustado monetariamente; b) - a cada mês, o COMPRADOR estará amortizando menos do que deveria; c) - a diferença entre o valor real de cada prestação e o de sua parcial amortização será cobrada pela INCORPORADORA tão logo se encerre, de modo direto ou indireto, o congelamento ou deflação, ou quando da entrega das chaves. 6.6 Em face do avençado, toda e qualquer quitação conferida pela INCORPORADORA acha-se condicionada à apuração posterior de eventual saldo devedor do COMPRADOR, ainda que tal ressalva não conste expressamente do respectivo recibo. 6.7 O COMPRADOR poderá liquidar antecipadamente o débito, total ou parcialmente, desde que: a) - notifique a INCORPORADORA, por escrito, com a antecedência de, no mínimo, cinco (5) dias; b) - o pagamento ocorra na mesma data de vencimento das parcelas; c) - a amortização seja igual ou maior ao valor de uma parcela mensal; d) - os valores antecipados sejam imputados no pagamento das últimas prestações do preço; e) - o saldo devedor a ser antecipado seja reajustado na data da antecipação pelos critérios de reajuste estipulados nas cláusulas 6.2 e seguintes, supra; f) - o reajustamento das prestações seja calculado "pro rata" até o dia do efetivo pagamento, aplicando-se o disposto neste contrato; g) - o COMPRADOR deverá estar absolutamente em dia com os compromissos ora assumidos, principalmente os relacionados com os pagamentos e/ou parcelas do preço de venda e dos reembolsos dos eventuais tributos e tarifas devidos à INCORPORADORA na forma deste instrumento A liquidação antecipada poderá ocorrer, desde que não cause prejuízo à INCORPORADORA, principalmente se decorrer de circunstância inegavelmente favorável ao COMPRADOR. 7

8 6.8 Mesmo na hipótese de amortização total e antecipada do saldo do preço, a escritura de compra e venda somente será conferida ao COMPRADOR no momento aludido no item 12.14, adiante. 6.9 O COMPRADOR não poderá pagar qualquer prestação do saldo do preço, enquanto não tiverem sido pagas e quitadas aquelas que estiverem vencidas anteriormente. Nos meses em que se verificarem vencimentos simultâneos de prestações do saldo do preço, fica assegurado a INCORPORADORA o direito de recusar o recebimento de qualquer delas sem que se verifique, concomitantemente, o pagamento da outra O recibo de pagamento da última parcela vencida não significa quitação da anterior, que deverá ser sempre comprovada, quando exigido Tendo em vista que os valores do preço de aquisição estabelecidos no Capítulo III do quadro resumo, foram calculados para o dia 1º de cada mês, o COMPRADOR declara expressamente estar ciente de que, para a aplicação dos índices de reajuste monetário pactuados no presente instrumento (item 6.2 e seguintes), serão consideradas as variações mensais integrais ocorridas nos índices eleitos, independentemente da data de assinatura deste contrato. CAPÍTULO VII - DO EVENTUAL FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO E DE SEU EVENTUAL REFINANCIAMENTO AO MUTUÁRIO FINAL 7.1 A INCORPORADORA poderá pleitear, a seu exclusivo critério, concessão de financiamento à produção, seja no regime do SFH Sistema Financeiro da Habitação, ou no SFI Sistema de Financiamento Imobiliário, o que implicará a outorga das seguintes garantias, sem prejuízo de outras que venham a ser convencionadas com o agente financeiro: a) - hipoteca, abrangendo todo o terreno, já descrito e caracterizado, a unidade autônoma objeto do presente contrato, bem como os melhoramentos, construções, acessões e instalações, que se lhe forem ser acrescidas, o que não impede a destinação do imóvel à incorporação imobiliária; b) - cessão fiduciária de todos os direitos creditórios resultantes da alienação do empreendimento. 7.2 Declara o COMPRADOR que concorda, expressamente, com as garantias exigidas para o financiamento à produção, declarando, outrossim, estar ciente de que: a) - o imóvel que está adquirindo será hipotecado ao agente financeiro, bem como que os direitos creditórios da venda das unidades do empreendimento serão a ele cedidos, como garantia do pagamento da dívida que a INCORPORADORA contrairá com referida instituição, 8

9 para a construção do, onde se situa a unidade autônoma objeto deste contrato; b) - a hipoteca, como já foi dito, abrangerá o terreno e cada uma das unidades residenciais do empreendimento O COMPRADOR ratificará sua anuência, ora manifestada, através da assinatura de um aditivo contratual ao presente instrumento, caso seja solicitado pelo agente financeiro Para tanto, a INCORPORADORA solicitará o comparecimento do COMPRADOR, sendo certo que, havendo sua recusa, expressa ou tácita, e considerando o acima ajustado, a INCORPORADORA considerará aceitos os termos do referido aditivo Caso o agente financeiro exija a assinatura do aditivo, o COMPRADOR responderá pelos prejuízos causados por sua recusa. 7.3 Nos termos do contrato a ser celebrado entre a INCORPORADORA e o agente financeiro, o resgate da dívida poderá ser efetuado em moeda corrente do país e/ou com créditos hipotecários Se ajustado com o credor hipotecário o pagamento pela INCORPORADORA mediante créditos hipotecários se formalizará por intermédio de refinanciamento (também chamado de repasse a mutuário final) ao COMPRADOR e aos adquirentes das demais unidades autônomas, a ser eventualmente concedido pelo agente financeiro, observado o disposto no item 7.2, supra Se concedido o refinanciamento (ou repasse a mutuário final), o COMPRADOR poderá pagar a parcela financiamento prevista no item 3.2 do quadro resumo com recursos advindos do mesmo, tendo ciência de que: a) - deverá comprovar renda familiar suficiente para atender às exigências do agente de crédito imobiliário, dentro do prazo de trinta (30) dias, contados da solicitação da INCORPORADORA; b) - deverá apresentar, no prazo de trinta (30) dias, contados da solicitação da INCORPORADORA, toda documentação exigida pelo credor hipotecário, bem como praticar outros atos necessários à concessão do refinanciamento, inclusive a comprovação da renda familiar exigida pelo agente financeiro; c) - será devidamente notificado por meio de carta ou telegrama, a assinar o contrato e/ou escritura de refinanciamento correspondente, correndo por sua conta o pagamento das despesas da referida escritura, impostos de transmissão "inter vivos", impostos sobre operações financeiras e outras que venham a se tornar exigíveis, inclusive taxas cobradas pelo agente financeiro para concessão do refinanciamento, mesmo que imputadas legal ou contratualmente à INCORPORADORA, tais como taxa de inscrição e expediente, taxa de abertura de crédito, taxa de deságio, seguros e outros; 9

10 d) - somente poderá fazer jus ao refinanciamento se, na época devida, preencher todos os requisitos previstos nas normas legais, bem como nas normas internas do agente financeiro, vigentes à época do repasse, notadamente quanto ao cadastro e ao valor, prazo e taxas de juros, comprovação e componentes de renda familiar; e) - o valor do mútuo e, portanto, da parcela do eventual refinanciamento, será sujeito à atualização monetária mediante aplicação do mesmo índice, data-base e idêntica periodicidade contratual estipulada para pagamento das prestações do mútuo, qual seja, índice de atualização dos saldos dos depósitos em Caderneta de Poupança - Pessoa Física no dia que for ajustado com o credor mutuante e com periodicidade máxima mensal; f) - o pagamento da parcela financiamento, do item 3.2 do quadro resumo será efetuado, então, de uma só vez, mediante recursos advindos do refinanciamento, observado o disposto neste capítulo Caso o refinanciamento supra mencionado não seja obtido após 30 (trinta) dias contados da data de registro da instituição e especificação de condomínio, este poderá ficar prorrogado, a critério da INCORPORADORA, por mais trinta (30) dias, ficando o COMPRADOR, neste caso, sujeito à multa contratual equivalente a dois por cento (2%) ao mês, calculada sobre o valor do refinanciamento atualizado, de acordo com o estipulado neste contrato, independentemente das demais estipulações e cominações. 7.4 Se concedido o financiamento à produção, e não obtido, posteriormente, o refinanciamento ao COMPRADOR, deverá o COMPRADOR pagar a parcela de financiamento de uma só vez e com recursos próprios, no prazo inicialmente ajustado para assinatura do refinanciamento, observado o disposto no item 6.2 letras b e d, supra Se obtido o financiamento à produção, mas não podendo ser utilizado para reajuste das parcelas deste contrato o índice contratado com o agente financeiro, tal reajuste será calculado de acordo com o índice estabelecido no item 6.2, letra b, supra, ou em tendo sido extinto, no item 6.3.1, acima. 7.5 Se, obtido o refinanciamento, o COMPRADOR não tiver quitado o remanescente do preço da unidade objeto deste contrato, ou caso o valor do refinanciamento concedido pelo agente de crédito imobiliário seja insuficiente para a quitação da unidade autônoma, por qualquer motivo, o COMPRADOR assinará na ocasião do refinanciamento, confissão de dívida, reconhecendo o saldo do débito perante a INCORPORADORA, débito este que poderá incluir, também, valor correspondente a eventual diferença de correção monetária apurada e não paga pelo COMPRADOR ou não computada no valor do refinanciamento concedido Fica desde já estabelecido que o saldo do débito acima referido, a ser indicado no contrato de confissão de dívida supra 10

11 mencionado, será pago pelo COMPRADOR através de seis (06) prestações mensais, iguais e sucessivas, vencendo-se a primeira dentro de trinta (30) dias, contados da data inicialmente ajustada para a assinatura do refinanciamento, e as demais no mesmo dia dos meses subseqüentes, até final liquidação, observados os mesmos critérios de correção monetária, de periodicidade de reajuste, e de juros estipulados no item 6.2, letra b e seguintes. 7.6 Trinta (30) dias antes da assinatura da confissão de dívida, o COMPRADOR deverá indicar duas (2) pessoas idôneas, proprietárias, cada uma delas, de pelo menos um imóvel desonerado e penhorável em Belém/PA, e com renda mensal equivalente a, no mínimo, cinco por cento (5%) do valor do débito, com capacidade financeira adequada, a critério da INCORPORADORA, a qual avalizará os títulos representativos do remanescente da dívida, comprometendo-se os avalistas e seus cônjuges, se houver, a assinar mencionada confissão de dívida, na qualidade de fiadores, solidariamente responsáveis pelas obrigações contratuais Assinada a confissão de dívida, as notas promissórias representativas das prestações vincendas terão caráter pro soluto em relação ao preço de alienação da unidade autônoma e caráter pro solvendo quanto às prestações da dívida então confessada Na aludida confissão de dívida, para efeitos de aplicação e cobrança da correção monetária mensal, valerá como termo inicial a data do presente compromisso de venda e compra. 7.7 Caso os cadastros dos fiadores não sejam aprovados pela INCORPORADORA, ficará o COMPRADOR obrigado a quitar o saldo do preço remanescente, que se apurar por ocasião da assinatura do contrato de refinanciamento, sempre observada a correção monetária prevista no item 6.2., supra. 7.8 Se o agente financeiro conceder e o COMPRADOR aceitar, o valor do refinanciamento poderá ser superior àquele originalmente estabelecido. Essa diferença a maior será abatida das últimas (de trás para frente) prestações do preço, vincendas após a assinatura desse refinanciamento. 7.9 Alternativamente, o COMPRADOR poderá obter financiamento em instituições financeiras de indicação da INCORPORADORA, ou de sua livre escolha, para o pagamento da parcela financiamento do item 3.2 do quadro resumo, caso em que serão aplicadas, no que couber, as mesmas normas relativas ao refinanciamento. CAPÍTULO VIII - DA CONSTRUÇÃO 8.1 As obras serão contratadas pela INCORPORADORA, segundo projeto aprovado pela Municipalidade, conforme alvará retro 11

12 aludido, salvo modificações que, de acordo com as disposições deste instrumento, venham a ser introduzidas O apartamento modelo montado no plantão de vendas do empreendimento tem as medidas e áreas de acordo com o projeto aprovado. Para facilitar a compreensão do referido projeto, os decoradores criaram ambientes com realces estéticos, usando materiais não integrantes do projeto, tais como: pisos de madeira ou carpete, molduras de gesso e forro suspenso Os materiais de decoração que compõem o apartamento modelo, inclusive móveis, armários, eletrodomésticos, gabinetes, boxes, espelhos, luminárias, tapetes, carpetes, adornos em geral, utilizados com a finalidade meramente decorativa, não fazem parte deste contrato, sendo certo que a unidade será entregue segundo o projeto aprovado e memorial descritivo entregues neste ato. 8.2 Independentemente de consulta ao COMPRADOR e sem que caiba a este o direito de pleitear qualquer compensação, poderá a INCORPORADORA alterar o projeto de execução e o memorial descritivo do, em virtude de determinação ou exigência dos poderes públicos, do Corpo de Bombeiros ou de empresas concessionárias de serviços públicos, supervenientes à data deste contrato. 8.3 A venda e compra, ora compromissada, tem natureza de venda ad corpus e o registro do memorial de incorporação exige a prévia aprovação do projeto legal pelas autoridades competentes, mas não a de todos os projetos executivos Por tais motivos, é perfeitamente natural e possível a ocorrência de diferenças nas áreas comuns ou de utilização privativa, das áreas totais e de fração ideal de terreno de até cinco por cento (5%) das constantes do projeto aprovado comparativamente às dos quadros da NBr , e destes comparativamente às do projeto de execução Assim, eventuais diferenças não darão à INCORPORADORA, nem ao COMPRADOR, quaisquer direitos a ressarcimentos pelas diferenças que, até aquele limite, resultarem da execução da obra. 8.4 Por razões de segurança, fica vedada ao COMPRADOR qualquer interferência, direta ou indireta, na obra Não será permitida visita do COMPRADOR à obra, salvo quando a INCORPORADORA promover as Visitas à Obra, que serão devidamente comunicadas e agendadas com os adquirentes das unidades autônomas. CAPÍTULO IX - DO PRAZO DE CONSTRUÇÃO 12

13 9.1 A INCORPORADORA define, desde já, que, respeitado o prazo de carência definido no Capitulo IX, abaixo, e concretizada a incorporação, o prazo para entrega do empreendimento será em 39(trinta e nove) meses contados do registro da incorporação imobiliária Referido prazo de entrega se encontra, ainda, sujeito a tolerância de cento e oitenta (180) dias. 9.2 Concluída a construção e obtido o Certificado de Conclusão pertinente ( Habite-se ), a INCORPORADORA requererá: a) - averbação da respectiva construção; b) - registro da instituição parcial do condomínio; c) - registro da convenção de condomínio. 9.3 Para os efeitos deste contrato, será considerada terminada cada unidade autônoma, quando da expedição do Auto de Conclusão da Obra ( Habite-se ). Não obstante o término da unidade autônoma, as chaves somente serão entregues ao COMPRADOR desde que o mesmo esteja em dia com as obrigações assumidas neste instrumento, e tenha sido efetuado o pagamento da parcela de financiamento Tal fato será informado pela INCORPORADORA ao COMPRADOR, comunicando ao mesmo que as chaves da unidade autônoma estão à sua disposição, para entrega imediata, ainda que a entrega se ache condicionada à satisfação prévia, pelo COMPRADOR, de exigências decorrentes deste contrato ou de outros compromissos seus, ainda que não tenha sido expedido o respectivo certificado de conclusão As chaves somente serão entregues ao COMPRADOR se este estiver absolutamente em dia com os compromissos assumidos, principalmente os relacionados com os pagamentos e/ou parcelas do preço de venda e dos reembolsos dos tributos e das tarifas devidos à INCORPORADORA na forma deste instrumento. 9.4 No prazo estimado de conclusão das obras não se inclui o tempo necessário à execução de serviços acessórios ou complementares, como os de ajardinamento e implantação do condomínio de utilização do edifício, quando previstos no plano da incorporação. 9.5 Esse prazo, ressalvado o que a respeito estipulam outras cláusulas deste instrumento, não poderá ser reduzido, interrompido, nem prorrogado, salvo por motivos de força maior ou caso fortuito, ou razões de origem alheia à vontade da INCORPORADORA, considerando-se como tais todas e quaisquer ocorrências que, direta ou indiretamente, possam impedir ou prejudicar o cumprimento integral da obrigação aqui estipulada, inclusive a hipótese de ocorrência de greve geral dos empregados da construção civil ou advento de plano econômico, que desestabilize a atividade da INCORPORADORA. 13

14 9.6 Na hipótese de caso fortuito ou força maior, serão imediatamente suspensos os prazos para execução da obra, por igual período da paralisação, e acrescidos os dias necessários à retomada de seu ritmo normal. CAPÍTULO X - DA MORA E DO INADIMPLEMENTO 10.1 A mora do COMPRADOR no cumprimento das obrigações pecuniárias assumidas neste contrato acarretará a responsabilidade pelo pagamento das seguintes penalidades: a) - reajuste monetário, de acordo com os critérios de correção previstos neste contrato e calculado "pro rata dies", observado o critério a seguir: a.1) - quando o pagamento ocorrer além da data do vencimento da prestação, mas dentro do mês de seu vencimento, o valor da prestação, calculado na forma deste contrato, será atualizado monetariamente, desde o dia de seu vencimento, até o dia de seu efetivo pagamento, mediante a incidência diária de 1/30 da última variação percentual disponível, entre os valores do índice eleito neste contrato; a.2) - quando o pagamento ocorrer em mês posterior ao do vencimento da prestação, o valor desta será atualizado monetariamente até o mês em que se der o pagamento, com base no critério de atualização monetária aqui previsto. A partir daí, e até o dia em que, nesse mês, for efetuado o pagamento, seus valores serão atualizados monetariamente pelo mesmo critério previsto na letra "a.1", supra; b) - juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, ou fração, calculados dia a dia, que incidirão sobre o valor do principal da(s) parcelas em atraso, reajustado monetariamente, sem prejuízo da incidência dos juros compensatórios, incluídos no valor de cada parcela; c) - multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o valor da parcela, incidente sobre o valor do principal, corrigido monetariamente; d) - honorários de advogado, na base de 10% (dez por cento) sobre o valor do débito, e despesas judiciais e extrajudiciais; e) - despesas de publicidade, comissão de leiloeiro ou de corretor de imóveis, na base de cinco por cento (5%) e seis por cento (6%), respectivamente, sobre o valor do débito (principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de iniciada ou concluída a alienação dos direitos do COMPRADOR a terceiros; f) - multa compensatória de 10% (dez por cento), incidente sobre o valor do débito (principal e acréscimos) em atraso, na hipótese de a alienação da unidade autônoma se efetivar por leilão. 14

15 10.2 A mora do COMPRADOR será ratificada, mediante notificação judicial ou extrajudicial, com prazo de quinze (15) dias para sua purgação Iniciada a interpelação e mesmo que não concretizada, o COMPRADOR que pretender purgar a mora deverá fazê-lo com o pagamento, além do principal reajustado e acrescido da multa e dos juros de mora, das despesas judiciais e extrajudiciais, provocadas por seu atraso, e mais honorários de advogado O simples pagamento do principal, sem reajuste monetário e sem os demais acréscimos moratórios, não exonerará o COMPRADOR da responsabilidade de liquidar tais obrigações, continuando em mora, para todos os efeitos legais e contratuais Não obstante seu caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, o presente contrato será considerado resolvido de pleno direito, a critério da INCORPORADORA: a) - se o COMPRADOR não pagar qualquer parcela do preço de aquisição da unidade autônoma; b) - se o COMPRADOR não cumprir qualquer outra obrigação prevista neste contrato A critério da INCORPORADORA, a mora não purgada se transformará em inadimplemento absoluto, quando, então, este contrato será considerado resolvido, de pleno direito e em sua integralidade Na hipótese de inadimplemento do COMPRADOR, a INCORPORADORA poderá optar, a seu único e exclusivo critério, por: a) - ou considerar vencida por antecipação a totalidade do preço de alienação da unidade autônoma, estabelecido no presente instrumento, hipótese em que o COMPRADOR lhe pagará, além do principal, reajustável monetariamente, os juros de mora e a multa acima convencionados, tudo cobrável através de ação competente, respondendo, ainda, o COMPRADOR pelas custas processuais e honorários advocatícios; b) - ou então, a seu exclusivo critério, e renunciando à faculdade acima prevista, a INCORPORADORA poderá considerar resolvido, de pleno direito, este contrato, na forma adiante estipulada; c) - ou então, ainda a seu exclusivo critério, e se não desejar permanecer como titular da unidade autônoma e respectivas benfeitorias e construções, poderá a INCORPORADORA providenciar a alienação, de acordo com o disposto no item 10.9, de todos os direitos e obrigações de que o COMPRADOR seja titular Se a INCORPORADORA pleitear a resolução do contrato e a retomada do imóvel alienado, em razão do inadimplemento do COMPRADOR quanto ao pagamento do preço de aquisição da unidade 15

16 autônoma, terá ele direito à restituição do percentual de cinqüenta por cento (50%) do valor pago, feitas as deduções enumeradas abaixo. Ou seja, do total pago serão descontados os valores descritos abaixo e do saldo remanescente será devolvida ao COMPRADOR 50% (cinqüenta por cento) deste valor: a) - juros compensatórios, se tiverem sido cobrados; b) - juros moratórios e multa de mora, pagos quando de eventual purga de mora; c) - despesas de venda no valor de dez por cento (10%) do preço total da alienação; d) - contribuição ao PIS - sobre todas as quantias pagas pelo COMPRADOR; e) - Cofins - sobre todas as quantias pagas pelo COMPRADOR; f) - condomínio de utilização (valores devidos à data da desocupação); g) - luz e gás (valores devidos à data da desocupação); h) - IPTU (valores devidos à data da desocupação); i) - reparos necessários à reposição do imóvel em idêntico estado de quando foi entregue ao COMPRADOR, a menos que ele já o tenha devolvido à INCORPORADORA em tais condições; j) - taxa diária de ocupação, ora fixada em um décimo percentual (0,1%) sobre o preço de venda, corrigido pelos índices aqui pactuados, e devida desde o primeiro dia subseqüente ao pagamento da última parcela, até a efetiva devolução do imóvel, se o COMPRADOR já se encontrar na posse à época de sua mora; l) - todos os tributos e leis sociais pagos em decorrência do recebimento das prestações do preço; A devolução será efetuada em tantas prestações mensais quantas tiverem sido as prestações pagas, assim como o critério para correção corresponderá àquele adotado neste contrato Em qualquer hipótese de rescisão, a primeira parcela da devolução, supra aludida, será paga dentro de cento e oitenta (180) dias, após a assinatura do distrato ou do trânsito em julgado da sentença ou da restituição do imóvel à INCORPORADORA, nas condições aqui ajustadas, o que por último ocorrer O COMPRADOR receberá referida devolução, se couber, desde que o imóvel tenha sido restituído à INCORPORADORA, livre e desocupado de pessoas e coisas, e reposto ao idêntico estado de quando lhe foi entregue Na hipótese de resolução, judicial ou extrajudicial, a INCORPORADORA terão livre disponibilidade sobre o imóvel, podendo, inclusive, aliená-lo, desde logo, a terceiros, ainda que não tenha restituído 16

17 ao COMPRADOR as quantias a ele porventura devidas, na forma deste contrato, inclusive no caso em que o COMPRADOR deixar de recebê-las, por sua ação ou omissão Para a alienação da unidade autônoma decorrente do inadimplemento do COMPRADOR, serão adotados os seguintes parâmetros: a) - a legitimação ativa caberá à INCORPORADORA; b) - a sub-rogação do COMPRADOR será promovida por um dos seguintes modos: b.1) - alienação a terceiros da respectiva unidade autônoma, ou de direitos à sua aquisição, diretamente, através de instrumento público ou particular, decorrente ou não de leilão, deduzindo-se do preço as quantias referidas nos itens 10.1 e 10.8, e o saldo, porventura existente, ficará à disposição do COMPRADOR; b.1.1) - essa alienação poderá ser efetuada, diretamente, a terceiros, observadas, no que forem aplicáveis, as disposições dos 4º, 5º, 6º e 7º, do art. 63, da Lei nº 4.591/64; b.1.2) - procedendo-se à alienação por leilão, a segunda praça será realizada uma hora após ter sido efetuada a primeira, caso o imóvel não seja alienado a terceiros, nos termos do 1º, do art. 63, da Lei nº 4.591/64. Se, mesmo em segunda praça, os direitos não forem arrematados, serão realizados tantos leilões quantos forem necessários, até a arrematação da unidade autônoma. O leilão, primeira e segunda praças, será anunciado, num só aviso, publicado pelo menos uma vez no Diário Oficial do Estado e em outro jornal do local do empreendimento; c) - para os fins aqui previstos, ficam a INCORPORADORA investidas do mandato irrevogável a que se refere o 5º, do art. 63, da Lei nº 4.591/64, cujos poderes, lá discriminados, são considerados como se aqui estivessem literalmente transcritos Ocorrendo a resolução deste contrato, a pessoa, em cujo favor se tenha operado a resolução, sub-rogará o COMPRADOR em todos os direitos e obrigações atribuídos contratualmente. Referida pessoa deverá pagar todo o débito do COMPRADOR, em relação à(s) unidade(s) autônoma(s), de uma só vez e em moeda corrente ou na forma ajustada com a INCORPORADORA O COMPRADOR perderá, em favor da pessoa a quem se operar a resolução, todas as acessões, benfeitorias e construções acrescidas ao imóvel, tudo sem direito a qualquer restituição, compensação ou retenção. CAPÍTULO XI - DOS MANDATOS 17

18 11.1 O COMPRADOR, neste ato, nomeia e constitui as pessoas abaixo indicadas como suas procuradoras, em caráter irrevogável e irretratável, nos termos do artigo 684 e do parágrafo único do artigo 686, ambos do Código Civil Brasileiro vigente, podendo as mandatárias substabelecer, no todo ou em parte, com ou sem reservas de iguais poderes para si: a) - a INCORPORADORA, para representá-lo perante o Oficial de Registro de Imóveis competente, a fim de, nos termos da Lei nº 4.591/64, e legislação pertinente, efetivar, no momento próprio, os registros dos instrumentos de instituição, divisão, especificação e de convenção de condomínio do, assim como a averbação da construção do prédio, a re-ratificação do Memorial de Incorporação e da Convenção de Condomínio, com a finalidade de serem insertas as alterações que se fizerem necessárias, podendo a INCORPORADORA, para tanto, assinar tais instrumentos, estabelecendo e aceitando cláusulas e condições, utilizando, no desempenho deste mandato, dos poderes da cláusula "extra", inclusive cumprindo eventuais exigências do referido Oficial de Registro de Imóveis; b) - a INCORPORADORA, para a finalidade exposta no item 10.9, representá-lo em escrituras públicas ou particulares de alienação de seus direitos, convencionar com terceiros, de sua livre escolha, a cessão, ou promessa de cessão de seus direitos e obrigações, relativamente à unidade autônoma, bem como das benfeitorias e construções correspondentes à mesma unidade autônoma e, também, a subrogação nos direitos e obrigações deste decorrentes, podendo ajustar preço, forma de pagamento, dar e receber quitação, sem impedimento algum; estabelecer e aceitar cláusulas e condições, mesmo que restritivas de direitos; autorizar abertura de matrículas, bem como todos os registros, averbações e cancelamentos na circunscrição imobiliária competente, assinar os respectivos contratos, seja por instrumento particular ou público, podendo dispensar o comparecimento e assinatura das testemunhas instrumentárias; descrever e caracterizar o imóvel, podendo, enfim, praticar todos os atos que forem necessários ao bom e fiel desempenho deste; c) - a(s) pessoa(s) física(s), qualificadas no Capítulo IV no quadro resumo, para, em conjunto ou separadamente, independentemente da ordem de nomeação, receber(em) circulares sobre o andamento da obra, avisos, intimações, notificações e citações iniciais, caso suceda a execução deste contrato; d) - a INCORPORADORA para, perante agente financeiro, juntar documentos, prestar informações, assinar contratos, escrituras, instrumentos de aditamento ou re-ratificação, constituir hipotecas em qualquer grau sobre o imóvel, objeto deste contrato, podendo praticar todo e qualquer ato necessário para tanto; 18

19 e) - a INCORPORADORA para, perante a Municipalidade de Belém/PA, efetuar a inscrição imobiliária, em nome do COMPRADOR. CAPÍTULO XII - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS 12.1 Qualquer alienação efetuada pelo COMPRADOR obedecerá aos seguintes requisitos: a) - o COMPRADOR esteja em dia, na ocasião, com todas as obrigações assumidas neste contrato; b) - o adquirente sub-rogue o COMPRADOR em todas as obrigações assumidas neste contrato; c) - o COMPRADOR efetue à INCORPORADORA o pagamento, em moeda corrente, da taxa de transferência de 2% (dois por cento), incidente sobre o preço da venda, ora compromissada, corrigido monetariamente, nos termos deste contrato. A INCORPORADORA não cobrará a referida taxa, no caso da transferência ocorrer para descendente direto em primeiro grau. d) - anuência da INCORPORADORA Como condição essencial do presente contrato, a INCORPORADORA poderá caucionar, bem como ceder e transferir a terceiros o crédito decorrente da venda e compra, ora compromissada, e representado pelas parcelas vincendas do preço independente de qualquer anuência, interferência ou participação do COMPRADOR Eventual cessão de seu crédito não exonerará a INCORPORADORA de suas obrigações e responsabilidades como incorporadora do empreendimento A seu exclusivo critério e a qualquer tempo e como maneira de instrumentalizar essa cessão de crédito, a INCORPORADORA poderá solicitar: a) - antecipação da outorga da escritura prevista no item , caso em que as notas promissórias representativas das parcelas ainda vincendas do preço, emitidas pelo COMPRADOR, conforme item 6.3.2, e recebidas pela INCORPORADORA, à época, em caráter pro solvendo, terão caráter pro soluto ; a.1) - em garantia do pagamento das aludidas notas promissórias, no mesmo ato de referida escritura o COMPRADOR e seu cônjuge, se houver, darão à INCORPORADORA em primeira, especial e única hipoteca, o imóvel ora compromissado, e então vendido A INCORPORADORA poderá optar por contratar a alienação fiduciária do imóvel objeto deste contrato, em garantia do cumprimento das obrigações ora assumidas pelo COMPRADOR. 19

20 Em tal hipótese, a INCORPORADORA convocará o COMPRADOR para receber(em) a escritura definitiva do imóvel que está sendo por ele adquirido No mesmo ato da outorga de aludida escritura, em garantia do cumprimento das obrigações ainda pendentes, o COMPRADOR transferirá à INCORPORADORA, em caráter fiduciário, a propriedade do imóvel objeto deste A constituição da propriedade fiduciária será efetivada mediante registro no Oficial de Registro de Imóveis, do contrato que servirá de título ao negócio fiduciário e que será celebrado de acordo com minuta padrão a ser fornecida pela INCORPORADORA, cujo conteúdo atenderá o disposto na Lei n.º 9.514, de 20 de novembro de Constituída a propriedade fiduciária, haverá o desdobramento da posse, sendo o COMPRADOR detentor da posse direta e a INCORPORADORA detentora da posse indireta do imóvel Ficam por conta do COMPRADOR todas as despesas decorrentes da constituição desta garantia, inclusive aquelas relativas a emolumentos e despachante para obtenção das certidões dos distribuidores forenses, da Municipalidade e de propriedade, as necessárias à sua efetivação, às relativas ao seguro-prestamista, e as demais que se lhe seguirem, inclusive as relativas a emolumentos e custas de Tabelião de Notas e de Oficial de Registro de Imóveis, de quitações fiscais e qualquer tributo devido sobre a operação, que venha a ser cobrado ou criado, mesmo que o pagamento caiba, por lei ou convenção, à INCORPORADORA O COMPRADOR somente será imitido na posse de sua unidade autônoma, com o recebimento das respectivas chaves, desde que preencha os requisitos abaixo: a) - esteja em dia com o cumprimento de todas as obrigações decorrentes deste instrumento; b) - tenha sido efetuado o pagamento da parcela de financiamento; c) - proceda à vistoria da unidade autônoma, no prazo de trinta (30) dias, contados da data da expedição do Auto de Conclusão, ou da data da comunicação da INCORPORADORA, colocando referidas chaves à sua disposição; d) - formalize junto à INCORPORADORA a alienação fiduciária do imóvel objeto deste contrato, nos termos do item 12.3, supra; e) - assine o respectivo termo de recebimento de chaves; f) - tenha sido realizada a Assembléia de Instalação do Condomínio, com o conseqüente recebimento das áreas comuns pela comissão que será eleita na referida assembléia. 20

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