P.º R. P. 189/05 DSJ-CT

Transcrição

1 P.º R. P. 189/05 DSJ-CT: Registo de aquisição de parcela de terreno para construção urbana. Dúvidas relativas à eventual violação da disciplina legal em matéria de loteamentos. Recusa do registo pelo facto de já haver sido lavrado provisoriamente por dúvidas. Deliberação Registo a qualificar: Aquisição a favor da recorrente e de J, por partilha na sucessão por óbito de A, do prédio constante da verba quatro do respectivo título, donde resulta a respectiva omissão no registo e na matriz urbana (trata-se de um terreno para construção urbana). Requisitado pela Ap. 17/220805, o registo em apreço foi instruído com: escritura de habilitação de herdeiros e partilhas de 26/06/2000, lavrada a fls. 92 do livro n.º E-154, do Cartório da Secretaria Notarial da ; certidão matricial passada pelos Serviços de Finanças de em 16/08/05; e fotocópia do processo de discriminação n.º 3/73, do Serviço de Finanças da. Serviu de complemento à instrução respectiva a declaração constante do verso do requerimento, nos termos da qual a composição do prédio registando é a constante da escritura, com as diferenças relativas à actual inscrição na matriz urbana, pedida em 9/09/99, sob o artigo 2870, que anteriormente era parte do artigo 1023 rústico, e à descrição na conservatória sob o n.º 02014/ , da freguesia de esta precedida da explicação de que tal ficou a dever-se aos anteriores pedidos de registo, relativos ao mesmo prédio, sob as Aps. 36 e 15, de 30/04/2003 e 28/05/04, respectivamente, que caducaram. Refere-se, a propósito, que as dúvidas então apostas à feitura dos correspondentes registos se consubstanciaram, no que respeita àquela Ap. 36, no facto de não haver sido indicado na escritura o alvará de loteamento, além de nela o prédio constar como omisso, quando, provindo do artigo 1023 rústico (consoante decorre da mesma e da certidão matricial), existe já uma descrição, a n.º 00735/911220, da mesma freguesia, a que, do ponto de vista da matriz, corresponde também parte desse mesmo artigo rústico. No que concerne à mencionada Ap. 15, as dúvidas residiram na falta de especificação do lote, objecto do registo, no processo de discriminação (Parece ser o lote C, no entanto não consta a área no referido processo) e na divergência, não esclarecida, quanto às confrontações, designadamente, nos lados norte e sul. 1

2 Saliente-se, neste particular, as divergências ocorridas na requisição e instrução dos registos requisitados pelas referenciadas Aps. 36 e 15. Quanto à primeira, o prédio em causa, aliás de acordo com a escritura, aparece identificado como não descrito; a instrução completou-se com a certidão matricial e a declaração complementar do requerente no indicado sentido. Relativamente à segunda, além dos documentos antes apresentados, foram juntas duas certidões, uma emitida em 14/04/04 pela Câmara Municipal da 1, e a outra passada pela Repartição de Finanças da mesma localidade, referente ao dito processo de discriminação matricial; por sua vez, nos termos da respectiva declaração complementar, o prédio objecto do registo é uma parcela de terreno a desanexar do prédio descrito na conservatória sob o n.º 00735/911220, cuja descrição já se encontra aberta sob o n.º 02014/ Regressando ao registo cuja recusa ora se impugna, constatamos que a requisitante, no propósito de esclarecer cabalmente a situação, removendo todas as dúvidas, completou a sua declaração inserta no verso do requerimento com os dados seguintes: Ao tempo em que foi feita a escritura de partilha, era excepção à lei do loteamento o fraccionamento em parcelas de terreno para construção de prédios a partilhar 2, razão pela qual o notário nada referiu relativamente ao 1 Com vista a um mais completo esclarecimento da matéria dos autos, permitimo-nos transcrever parte do teor desta certidão: A cópia da inscrição na Repartição de Finanças do artigo 1023, relativa à constituição dos quatro lotes data de 26 de Janeiro de A referida data é anterior ao diploma D. L. 289/73, de 6 de Junho, que veio disciplinar a intervenção administrativa nas operações de loteamentos urbanos. A desanexação do artigo 2870 de um dos lotes referidos lote D efectuou-se em data anterior à entrada do regime actualmente em vigor D. L. 177/01, de 4/06, que alterou o D. L. 555/99, de 16/12, pelo que se concluiu que a desanexação desse artigo decorreu ao abrigo do regime de licenciamento Municipal de Obras D. L. 445/91, de 20/11, alterado pelo D. L. 250/94, de 15/10, que não estabelecia a obrigatoriedade de proceder a uma operação de loteamento para efeitos de emparcelamento ou reparcelamento de prédio.. 2 A alegada excepção à lei do loteamento verificou-se no domínio da vigência do D. L. 400/84, de 31 de Dezembro, cujo artigo 57.º, depois de, no seu n.º 1, impor a obrigatoriedade, sob pena de nulidade, de indicação nos títulos de arrematação ou outros documentos judiciais, bem como nos instrumentos notariais relativos a actos ou negócios que impliquem directa ou indirectamente o fraccionamento de prédios rústicos, nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 1.º, da data do alvará de loteamento, enunciava nas três alíneas do seu n.º 2 os 2

3 loteamento. O despacho de dúvidas da Ap. 15/ também omitiu e muito bem. O processo de discriminação diz respeito a outro prédio de J, inscrito na matriz em parte do artigo rústico 1023, como parte discriminada lote B que foi dividido em quatro lotes e o lote D, com 4005 m2, foi doado à A, esposa do autor da herança, cujo lote se destinava a arredondamento do quintal do prédio urbano sito a norte, inscrito na matriz no artigo 811, que é a verba um da escritura de partilhas.... a descrição 00735/ corresponde à parcela de 4005 m2, doada à A, e a de que se pede o registo é autónoma e nada se relaciona com ela. As duas são parcelas distintas. O artigo 1023 rústico foi fraccionado antes da entrada em vigor da Lei do Loteamento em Junho de 1973, em vários lotes, correspondendo à parcela de que se pede o registo o lote D, que só foi inscrito na matriz em 1999, como parcela de terreno para construção. Houve confusão nas declarações dos pedidos de registo anteriores, causada pela divisão do artigo 1023.º, que foi inicialmente fraccionado em parcelas e, mais tarde, subdividida uma dessas parcelas, mas esta não é nenhuma das do processo de discriminação 3/73, de 3 de Janeiro.. (Sublinhados nossos). Os esclarecimentos assim prestados não lograram dissipar as dúvidas da recorrida, centradas, como se viu, no problema da identificação do prédio. Daí, o despacho de recusa, fundamentado na alínea e), do n.º 1, do artigo 69.º, uma vez que, pelo processo de discriminação apresentado continuam a suscitar-se dúvidas quanto à identidade do prédio, quer quanto à área, quer quanto às confrontações, além de que, segundo a declaração complementar, tal processo diz respeito a outro casos em que, excepcionalmente, não haveria lugar a tal procedimento, figurando entre eles, na alínea a), os de sucessão mortis causa. Acontece que a escritura que titula o registo em apreço foi outorgada na vigência do D. L. 448/91, de 29 de Novembro, iniciada em 1/04/92, de cujo articulado já não decorre tal excepção (cfr., a propósito, a circular n.º 4/92 RP, de 7/04/92, da DGRN). Note-se que, à data da sua celebração, já tinha sido aprovado e publicado o D. L. 555/99, de 16/12, cujo artigo 129.º, alínea b), veio revogar aquele D. L. 448/91. Só que, pela Lei n.º 13/2000, de 20/07, foi suspensa a vigência do dito D. L. 555/99 que, nos termos do seu artigo 130.º deveria entrar em vigor 120 dias após a publicação e repristinada a legislação referida no indicado artigo 129.º, bem como a respectiva regulamentação, as quais, de acordo com o n.º 1 do artigo 1.º da dita Lei, continuaram a aplicar-se aos processos em curso. Mais tarde, pelo artigo 4.º da Lei n.º 30-A, de 20/12, foi prorrogada aquela suspensão de vigência até à entrada em vigor do decreto-lei a emitir ao abrigo da respectiva autorização legislativa, decreto que viria a ser o n.º 177/2001, de 4/06, cuja entrada em vigor ocorreu 120 dias após a publicação (art.º 5.º). 3

4 prédio. Continua, assim, por esclarecer o que permitiu o fraccionamento de 1649 m2 do artigo rústico aquando da escritura de... partilhas... área essa destinada a construção urbana.. Em sede de recurso hierárquico, reitera-se que o prédio partilhado, conquanto resultante do fraccionamento do artigo 1023 rústico, porque efectivado este antes da entrada em vigor do D. L. 289/73, de 6/06, constituía, à data da escritura, um prédio autónomo, como, aliás, é confirmado pelo aludido processo de discriminação do lote B que, naturalmente, assenta no pressuposto da respectiva existência como parte distinta daquele artigo 1023, ao tempo já fraccionado. O facto de parte deste artigo estar na descrição de, não implica qualquer relação desta com a parcela de terreno para construção com 1649m2, objecto do registo, uma vez que o único ponto que têm em comum é a sua proveniência do mesmo artigo; no mais, trata-se de prédios distintos. Daí também o reconhecimento de que a leitura da certidão camarária apresentada possa induzir em erro, já que, por ter sido mal requerida, mistura o processo de discriminação 3/73, com a parcela de 1649m2, pelo que se sugere o aproveitamento da mesma apenas no que concerne à informação que dela resulta sobre a data em que ocorreu o fraccionamento (anterior a Junho de 1973), pois o artigo 2870 veio do artigo 1023 rústico e não de nenhum dos lotes desse processo de discriminação, até porque eram de proprietários diferentes. A Sr.ª Conservadora recorrida sustenta a sua posição, porque entende que, malgrado os esclarecimentos prestados, continua sem se saber o que permitiu o fraccionamento em questão, manifestando a opinião, relativamente ao certificado pela Câmara Municipal, de que não se afigura possível que a desanexação tenha ocorrido ao abrigo do Regime de Licenciamento de Obras Particulares (D. L. 445/91, de 20/11), uma vez que não se trata do pedido de licenciamento de uma 4

5 obra, mas antes do fraccionamento de um prédio que já tinha sido objecto de um processo de discriminação. 3 Tendo presente que o fraccionamento de prédios rústicos em lotes de terreno para construção, bem como os seus condicionalismos, são regulados pela lei vigente ao tempo da titulação, o que se questiona é o que terá autorizado o destaque, do artigo 1023 rústico, da referida parcela de terreno para construção urbana, com inscrição matricial, no ano de 2000, sob o artigo 2870 urbano, considerando que tal ocorreu depois do processo de discriminação e na vigência do D. L. 448/91, de 29/11. Atendendo a que o processo é próprio e válido, as partes são legítimas, o recurso foi interposto em tempo, e não se verificam nulidades, excepções ou questões prévias que obstem ao conhecimento do mérito, a posição do Conselho vai expressa na seguinte 3 De facto, o citado diploma, teve em vista a revisão do regime de licenciamento de obras particulares, procedendo à sistematização do respectivo processo em função de cada situação objectiva área com plano de pormenor, área com plano municipal de ordenamento do território e área não abrangida por plano municipal de ordenamento do território; veio, assim, disciplinar o licenciamento das obras a efectuar pelos particulares, em função da sua localização. Mas não tocou no regime jurídico do loteamento urbano a que estão sujeitas as acções que tenham por objecto ou por efeito a divisão de um terreno em lotes, em que um deles, pelo menos, se destine à construção urbana -, tarefa essa que ficou reservada para o D. L. 448/91, publicado no Diário oficial nove dias após. A reunião num só diploma dos dois regimes jurídicos relativos ao licenciamento municipal de loteamentos urbanos e obras de urbanização e de obras particulares veio a processar-se apenas com a publicação do D. L. 555/99, de 16/12. Resulta, a esta luz, pouco claro o teor da referida certidão, que só poderá alcançar algum efeito útil na perspectiva da comprovação da autonomia da referida parcela em data anterior à da entrada em vigor do mencionado D. L. 445/91, de 20/11, ocorrida 90 dias depois (art.º 75.º), de tal modo que, após o início desta vigência, aos serviços municipais restaria unicamente dar cumprimento às normas atinentes ao eventual licenciamento de obra a implantar no prédio em causa, ultrapassado, como então estaria, o problema prévio do fraccionamento. Ganharia, assim, também alguma explicação a afirmação contida nas alegações de recurso de que o fraccionamento em parcelas de terreno para construção de prédios a partilhar era excepção à lei do loteamento, caso tal asserção não estivesse, como realmente está, reportada à data da escritura de partilhas apresentada (cfr. nota 2 de rodapé). De todo o modo, a. desanexação do artigo 2870 de um dos lotes referidos lote D (reporta-se ao falado processo de discriminação), sempre importaria, a nível registral, a ligação da descrição respectiva à n.º 00735/911220, da mesma freguesia (correspondente, ao que parece, ao dito lote). Enfim, não conseguimos descobrir, no contexto dos autos, qualquer explicação plausível para a referência, na certidão em causa, a emparcelamento e reparcelamento de prédios. 5

6 1.º A validade, formal e substancial do fraccionamento de prédios rústicos em lotes de terreno destinados a construção urbana, assim como os condicionalismos a que estão sujeitos, são disciplinados pela lei vigente ao tempo da sua titulação. 2.º Na vigência do D. L. 448/91, de 20/11, toda a acção que tenha por objecto ou por efeito a divisão em lotes de um ou vários prédios, e desde que um deles, pelo menos, se destine imediata ou subsequentemente a construção urbana, envolve uma operação de loteamento [art.º 3.º, alínea a)], sujeita, como tal, a licenciamento municipal (art.º 1.º, n.º 1) e determinante da obrigatoriedade de menção, no instrumento notarial relativo a acto que motive essa divisão, do número do respectivo alvará e da data da sua emissão pela Câmara Municipal. 3.º São, deste modo, requisitos legalmente condicionantes da existência de uma operação de loteamento, a divisão jurídica do prédio em lotes, e a destinação, ainda que apenas de um deles, imediata ou sucessiva, a construção urbana. Incumbe às entidades intervenientes câmaras municipais, notários e conservadores aferir casuisticamente da verificação cumulativa dos apontados requisitos. 4.º Além dos casos de dispensa de licenciamento, previstos nos números 1, 2 e 5, do artigo 5.º, do citado D. L. 448/91, devem ser excluídos da noção de loteamento os casos em que a aludida divisão não foi efectivada pelo título submetido a registo, antes se processou em data anterior à da entrada em vigor do D. L. n.º 289/73, de 6/06, de tal sorte que o prédio em questão, identificado na escritura, se apresenta já como uma unidade predial autónoma e perfeitamente individualizada, não obstante a referência ao artigo rústico matricial antigo, de que resultou, por fraccionamento, e que, no seu todo, se acha omisso no registo. 6

7 5.º Sucede que, no caso sub specie, a aquisição de alguma certeza a esse respeito mostra-se inviabilizada pelas contradições de que padece todo o processo de registo, de tal modo que as certidões apresentadas, designadamente, a do teor da discriminação matricial e a camarária, longe de corroborarem as declarações complementares prestadas 4, contribuem para incrementar as dúvidas suscitadas acerca da identificação do prédio registando, em especial, quanto à sua eventual correspondência a um qualquer dos quatro lotes discriminados (em data anterior à da entrada em vigor do citado D. L. 289/73), fazendo antes supor que o mesmo proveio de um subfraccionamento do discriminado lote D, fraccionamento este porventura já efectuado em data posterior àquela e, como tal, sujeito à disciplina jurídica do loteamento. 6.º - Constitui fundamento de recusa do registo, nos termos previstos na alínea e), do n.º 1, do artigo 69.º, do Código do Registo Predial, a falta de remoção das dúvidas apostas à anterior feitura do mesmo registo, desde que haja identidade entre aquelas e as que, face ao novo pedido, se levantam, considerando que isso acontece, designadamente, quando, umas e outras radiquem na deficiente identificação do prédio registando. Em consonância com o exposto, o recurso não merece provimento. Este parecer foi homologado por despacho do Director-Geral de 22/12/ No sentido de que o prédio inscrito na matriz rústica sob o referido artigo 1023 tinha sido materialmente fraccionado em vários lotes, entre eles, um, designado pela letra D que corresponderia ao prédio ora partilhado -, em data anterior à do aludido processo de discriminação, pelo qual o lote B daquele 1.º desmembramento foi subfraccionado em quatro lotes, identificados, como se viu, pelas letras A, B, C e D. Note-se que, em parte alguma dos autos, se faz referência à primitiva área total daquele artigo rústico, comprovada através da respectiva certidão de teor matricial, o que provavelmente seria de grande ajuda na remoção das dúvidas suscitadas. 7