Pº R.P. 195/2006 DSJ-CT-

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1 Pº R.P. 195/2006 DSJ-CT- Desanexação - Soma das áreas dos prédios já desanexados a ultrapassar a área do prédio-mãe à data do pedido de registo de aquisição de prédio que dele faz parte Desconexão e desanexação. DELIBERAÇÃO A. Na Conservatória do Registo Predial de. encontrava-se descrito sob o nº 4472 um prédio situado na freguesia de.. Em 3 de Junho de 1980 (Ap. 01) foi efectuado um averbamento (Av. 09) à descrição para dizer que a parte rústica tinha a área de m2 e estava inscrita na matriz sob o artigo 9 Secção AA e que em parte dessa parte rústica foram feitas várias edificações. Nessa mesma data (Ap. 02 e Ap. 03) foi registada a aquisição do prédio a favor de Maria e outros (insc. nºs e ). O prédio encontra-se actualmente descrito na Conservatória de na ficha nº 00158/240286, da freguesia de., com os mesmos titulares inscritos (G-1 e G-2). Após o referido averbamento nº 09 de fixação de área já foram (nas Conservatórias de e de ) efectuadas muitas desanexações. A descrição predial já leva 104 averbamentos. Por escritura de 30 de Setembro de 1981 que serve de base ao 1º acto de registo José adquiriu um prédio rústico com a área de m2, a desanexar do prédio inscrito na matriz sob o artigo 9 da Secção AA da freguesia de e descrito sob o nº 4472 da Conservatória de, em que foram transmitentes os titulares inscritos. Por escritura de 12 de Maio de 1982 que serve de base ao 2º acto de registo aquele José e mulher declararam vender a Joaquim, e este declarou comprar àqueles, um prédio rústico com a área de 5 000m2, a destacar do prédio inscrito na matriz sob o artigo 9 da Secção AA da freguesia de e descrito na Conservatória de sob o nº Resulta do processo registral (documentos e declarações complementares) que 1) ao prédio objecto do 1º acto de registo foram ulteriormente atribuídos os artigos rústicos 118 e 136 da Secção AA, 2) o prédio objecto do 2º acto de registo é parte destacada do prédio objecto do 1º acto de registo e a ele corresponde o artigo rústico 118 da Secção AA, e 3) no prédio objecto do 1º acto de registo foram levantadas, após a desconexão do prédio do 2º acto de registo, as edificações inscritas na matriz (em 1983) sob os artigos urbanos 1934 e De acordo com o exposto, pela Ap. 04 foi pedido o registo de aquisição a favor de José do prédio com m2 inscrito na matriz sob os artigos 118 e 136 da Secção AA, pela Ap. 05 foi pedido o registo de aquisição a favor de Joaquim do prédio com 5 000m2 inscrito na matriz sob o artigo 118 da Secção AA, a desanexar daquele, e pela ap. 06 foi pedido o averbamento à descrição daquele primeiro prédio do levantamento das edificações correspondentes aos artigos urbanos 1934 e 1972 e de actualização (natureza, área e confrontações) decorrentes da desconexão do prédio do 2º acto e das edificações. B. Os registos foram todos recusados. O primeiro, com fundamento nos art.s 68º e 69º, nº 1, b) e c), do C.R.P., porque a área fixada pelo averbamento nº 9 encontra-se já esgotada e excedida pelas desanexações efectuadas após o mesmo e, deste modo, a escritura trazida a registo e posterior àquele averbamento não pode ser registada por o respectivo objecto ser fisicamente impossível (artigo 280º nº 1 do Código Civil) afectando o negócio de nulidade, pelo que aquela escritura não constitui, assim, título para a transmissão que se pretende registar. O segundo, com fundamento nos art.s 68º e 69º, nº 2, do C.R.P., porque o acto requerido depende da prévia efectivação da inscrição pedida sob a Ap. 4/ , que 1

2 se mostra recusada, além de que o prédio a que se refere a escritura mostra-se insuficientemente identificado quanto à sua proveniência porquanto é identificado apenas como sendo a desanexar do prédio descrito sob o nº 4472 ( ), do qual os vendedores não são titulares inscritos. O terceiro, com fundamento nos art.s 68º e 69º, nº 2, do C.R.P., porque o acto requerido depende da prévia efectivação da inscrição pedida sob a Ap. 4/ , que se mostra recusada. C. Foi interposto recurso hierárquico, cujos termos aqui se dão por integralmente reproduzidos. Foi proferido despacho de sustentação, cujos termos também aqui se dão por integralmente reproduzidos. Questão prévia: Quem é recorrente? Certamente que não é o advogado que interpôs (formalmente) o recurso e assinou a petição, e que é o mesmo que requisitou os registos. Teremos de perscrutar na falta de indicação pelo advogado quem é representado no recurso. Se analisarmos a requisição de registo, vemos que a mesma é assinada pelos interessados nos 1º e 3º actos de registo (José e mulher). O que nos leva a concluir que o 2º acto de registo não foi requisitado para satisfazer directamente o interesse do sujeito activo da relação jurídica dele objecto imediato, antes visa ainda satisfazer o interesse dos donos do 1º prédio no averbamento de construção e de actualização da respectiva descrição predial. A ser assim, como se nos afigura, recorrentes serão José e mulher. De que decisões se recorre? Também neste ponto a letra da petição de recurso não é clara. É certo que se interpôs recurso do despacho de qualificação, e este contém três decisões. Mas a final só se faz referência ao pedido da Ap. 04. Cremos que a melhor via será apurar que decisões contenderão com os interesses dos recorrentes. Ora, nesta perspectiva, não sofre dúvida que todas as decisões afectam a posição jurídico-registral dos recorrentes. Mesmo a decisão sobre o pedido do 2º acto de registo, na medida em que sem a sua efectivação o 3º acto de registo não será viável. Acresce que, como alhures já defendemos, o recurso hierárquico não carece de fundamentação, pelo que não será a circunstância de os recorrentes nada terem contraargumentado sobre o mérito da decisão de qualificação do 2º acto de registo que impedirá a entidade ad quem de conhecer de tal decisão. Vamos, assim, considerar que o recurso hierárquico tem por objecto as três decisões. Saneamento: O processo é o próprio, as partes legítimas, os recorrentes estão devidamente representados, o recurso é tempestivo, e inexistem outras questões prévias ou prejudiciais que obstem ao conhecimento do mérito. A posição deste Conselho vai expressa na seguinte Deliberação 1- A circunstância de a soma das áreas dos prédios já desanexados ultrapassar a área do prédio-mãe à data do pedido de registo de aquisição de prédio que se diz fazer parte da descrição daquele mesmo prédio-mãe, ainda que com base em título emitido 2

3 ulteriormente ao averbamento de fixação da sua área, não é por si só impeditivo da nova desanexação Damos aqui por integralmente reproduzido o conteúdo da nota (2) da deliberação tomada no Pº R.P. 107/2004 DSJ-CT. Com o aditamento de que o SINERGIC (Sistema Nacional de Exploração e Gestão de Informação Cadastral), que visa a implementação de um sistema de informação predial único que condense, de forma sistemática, a realidade factual imobiliária com o registo predial, as inscrições matriciais e as informações cadastrais, já tem o seu regime experimental aprovado pelo D.L. nº 224/2007, de 31 de Maio. Importa, no entanto, sublinhar que, como bem acentua a recorrida, a hipótese dos autos não é a mesma que subjaz à deliberação tomada naquele processo. No caso dos autos o título foi lavrado após o averbamento de fixação de área, enquanto que naqueloutro processo o título havia sido emitido antes do averbamento. Mas justificar-se-á, por isso, doutrina diversa da então adoptada? A nosso ver, não se justifica. Vejamos. Ainda que vigorasse já um sistema de plena reconciliação da realidade factual imobiliária com o registo predial e a matriz, o averbamento de fixação de área deveria tomar em consideração apenas as desanexações do prédio. Portanto, as desconexões do prédio ainda não registadas (não podemos olvidar que o registo não é constitutivo, pelo que a desconexão dá-se por mero efeito do contrato, e a tradução tabular desta denomina-se desanexação) não devem ser tomadas em conta no averbamento de fixação de área. Diz-nos, porém, a experiência que o titular inscrito, porque já não é dono dos prédios desconexionados (mas ainda não desanexados), não os toma em consideração quando pede o averbamento à descrição da área do prédio. Por outro lado, as desanexações averbadas após o averbamento de fixação de área tanto podem respeitar a desconexões anteriores como posteriores a tal averbamento. Mas o sistema de plena reconciliação demanda ainda uma representação gráfica da realidade imobiliária total e de cada uma das realidades imobiliárias desconexionadas e já ou ainda não desanexadas. Só assim procedendo o sistema poderá afirmar com o mínimo de segurança o esgotamento, por desmembramentos sucessivos e já registados, da descrição predial. Neste contexto, não cremos que, do ponto de vista da qualificação registral, assuma relevância a diversidade das hipóteses em presença. Pelas razões já apontadas na deliberação tomada naqueloutro processo, afigura-se-nos que o bom senso demanda que no caso não sujeitemos os interessados a uma probatio diabólica para deslindar um quadro factual que só um sistema registral com manifestas debilidades permitiu que se instalasse sem um mínimo de clarividência. Um último e breve comentário. Afigura-se-nos evidente que não estamos em presença de um negócio jurídico nulo por impossibilidade física do objecto. Não vemos como possa decorrer da natureza das coisas (ex rerum natura) a impossibilidade do cumprimento da obrigação de entregar um prédio [cfr. art. 879º, b), do CC]. A recorrida terá encarado a hipótese de falta de objecto (prédio), por ele não estar contido na descrição predial. Mas, mesmo nesta perspectiva, a posição não é, salvo o devido respeito, sustentável. Ainda que o prédio não se contivesse na descrição predial, ele poderia perfeitamente existir. 3

4 2- Está correctamente identificado um prédio que foi desconexionado de outro prédio que por sua vez foi desconexionado de um outro prédio descrito, não tendo, porém, ainda sido registado este facto, se for declarado no título que aquele prédio é a desanexar da única descrição vigente à data da titulação 2. Nos termos expostos, é entendimento deste Conselho que o recurso merece provimento. Decorrentemente, 1) deverá ser registada definitivamente a aquisição do prédio da ficha nº A/ a favor do recorrente José, 2) desta descrição deverá ser desanexado o prédio objecto mediato do 2º acto de registo, que deverá ser definitivamente lavrado com prévia abertura da respectiva descrição (que deverá levar o nº B/ ), e 3) deverá ser averbada à descrição nº 4639 A o facto objecto do registo peticionado em 3º lugar. 2 - A conclusão do texto, aparentemente complexa, pretende dar resposta à qualificação do 2º acto de registo. O ponto reside na identificação do prédio. Não reside na legitimação do direito dos transmitentes, que à época não era sindicável pelo titulador. Portanto, o notário não tinha que averiguar se o prédio de que era desconexionado o prédio objecto do contrato de compra e venda pertencia aos vendedores. Recolocada a questão na sede própria, a da identificação do prédio, não nos restam dúvidas de que a afirmação inserta no título de que este prédio seria a desanexar do nº 4472 está absolutamente correcta, por ser verdadeira. Exigir-se a declaração de que o prédio seria a desanexar de outro prédio que por sua vez seria a desanexar daquele nº 4472 constituiria um preciosismo sem qualquer conteúdo útil. Relembramos que uma coisa é a desconexão e coisa bem diferente é a sua tradução registral (a desanexação). O prédio objecto do contrato de compra e venda titulado por escritura de foi desconexionado nesta data do prédio descrito sob o nº 4472 da Conservatória de e o prédio objecto do contrato de compra e venda titulado por escritura de foi desconexionado, nesta data, do prédio objecto do contrato titulado por escritura de Registralmente, porém, as duas desconexões ainda não ocorreram (através das respectivas desanexações), pelo que até à data dos pedidos de registo cuja qualificação está em tabela ainda era correcto dizer-se que o prédio objecto do contrato titulado pela escritura de era a desanexar da descrição nº 158. De qualquer modo, e sem nisso conceder, o que temos vindo a apreciar mais não constituiria do que um motivo de provisoriedade por dúvidas. A recusa, salvo o devido respeito, revela-se injustificada, como de seguida tentaremos demonstrar. 3 - Não descortinamos as razões que levaram a Senhora Conservadora a não abrir a descrição do prédio objecto do 2º acto de registo, para anotar a recusa. Na verdade, não vemos como não se possa aplicar a norma do art. 80º, nº 2, do C.R.P., mesmo quando a descrição que sofre a desanexação já tenha sido aberta para anotar uma anterior recusa. O ponto, porém, é que não nos parece que o caso, ainda que válidos, o que não se concede, os argumentos da recorrida, fosse de recusa. Eliminado o fundamento analisado na nota anterior, a anterior recusa apenas justificaria a provisoriedade por natureza da al. d) do nº 2 do art. 92º do C.R.P. Sendo certo que tem sido entendimento pacífico que os art.s 80º, nº 2, e 87º, nº 2, d), do C.R.P. também se aplicam às provisoriedades. Portanto, e se bem ajuizamos, impõe-se, para conferir alguma harmonia ao sistema, a abertura de nova ficha com o nº 4639 e a letra B, e com a data da formulação do pedido ( ), 4

5 Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor presidente em para descrever o prédio do 2º acto de registo e aí inscrever definitivamente o facto dele objecto. 5