Qual o Lugar dos Pobres na Cidade-Mercadoria vendida como Paraíso Tropical?

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1 Qual o Lugar dos Pobres na Cidade-Mercadoria vendida como Paraíso Tropical? Luiz Cesar de QUEIROZ RIBEIRO A cidade brasileira contemporânea resulta da combinação perversa de dois mecanismos: de um lado um laissez-faire pelo qual a cidade foi transformada em objeto da acumulação privada de riqueza e de outro da política de tolerância total com todas as formas de apropriação do solo urbano. O primeiro permitiu a aliança entre as classes dominantes de torno de um projeto de concentrador de desenvolvimento que precisou acomodar os interesses locais da burguesia e os interesses das firmas internacionais. A acumulação urbana foi o escoadouro dos interesses locais, o Estado agindo como protetor dos mercados imobiliários e de concessão de serviços coletivos. O segundo teve o papel de incorporar de maneira subalterna das classes populares urbanas formadas pelo massivo processo de transferência da população do campo para as cidades. A política perversa de tolerância total serviu para deixar espaços para que a população se virasse constituindo pela auto-produção as precárias bases urbanas da sua reprodução. Atravessamos hoje um momento de transição deste modelo. A acumulação urbana é re-configurada pela crescente inclusão de interesses de grandes corporações internacionais, articuladas pelo capital financeiro. Chegou ao Brasil, com efeito, os efeitos imobiliários da fase vivida pela economia mundial, na qual a combinação entre a sobre-acumulação de capital, queda da taxa de juros, prosperidade e estabilização monetária tornam os ativos urbanos importantes objetos de investimentos. A demanda de grandes capitais por solo urbano para realização de uma variada sorte de negócios vem gerando uma forte valorização imobiliária. Segundo a Revista Carta Capital de 13 de junho último o preço do metro quadrado na capital paulista subiu 50% nos últimos cinco anos. Ainda segundo esta revista, apoiada nos dados do EMBRESP nos primeiros quatro Meses deste ano foram lançados 152 empreendimentos imobiliários na região metropolitana. No segmento residencial esta investida destina-se ao mercado formado por aqueles que podem pagar entre 400 mil a 1,5 milhões reais por um

2 apartamento. Como fundamentos deste movimento estão, de um lado os fundos de investimentos estrangeiros que buscam no imobiliário a diversificação da sua lógica de acumulação financeira e, de outros lado, os investidores que sairiam da produção em busca das até então hiper atrativas taxas de juros e agora correm atrás das promissoras expectativas de valorização imobiliária. Mas a reconfiguração da acumulação urbana não está restrita às grandes cidades e tampouco a apenas ao circuito imobiliário-residencial. No mesmo número da Carta Capital encontramos a informação na expansão do mercado imobiliário imobiliária de 12% de Vitória nos últimos 12 meses. Nesta região metropolitana as incorporações estão se concentrando nos bairro de Laranjeiras no município de Serrea. No Rio de Janeiro a área total licenciada para construção aumentou 34% no primeiro trimestre de 2007, fortemente concentradas na zona sul tradicional e na vasta área da Barra da Tijuca. Em Salvador a venda de imóveis cresceu 32% no primeiro trimestre de Além do mercado residencial de alto luxo, outro segmento vem reconfigurando a acumulação urbana. Trata-se de um novo segmento do imobiliário-turístico, que já está em curso em algumas metrópoles nordestinas Natal e Fortaleza -, se espalha para Recife e Salvador. O novo sopro de investimentos neste seguimento tem a ver com as transformações deste mercado globalizado, que vinha de concentrando nos Estados Unidos, Espanha, Portugal, México, República Dominicana. As cidades do Nordeste surgem como alternativa competitiva aos capitais europeus especializados na segunda residencial para aqueles que se beneficia das novas modalidades de crescimento dos países desenvolvidos. Não temos tsumanis, nem furações, além de um clima extremamente favorável o ano inteiro, 3.3. kilômetros de costa, razoável infraestrutura e posição estratégica em termos de ligação aérea com os Estados Unidos e a Europa. Acrescente-se a estes fatores os baixos preços da terra e da mão-de-obra, além de uma política de federal de incentivo ao mercado de turismo já em curso há alguns anos. De olho neste mercado foi criada a Associação para o Desenvolvimento Imobiliário e Turístico do Nordeste, que realizou entre os dias 12 e 15 de junho um evento de negócios em Salvador. Segundo dados publicados pela Gazeta Mercantil de 12 de junho, esta entidade empresarial estima a construção de

3 50 mil imóveis para estrangeiros nos próximos 8 anos, correspondendo a um investimento de 7,5 bilhões de euros. São novos atores, novos portes dos empreendimentos e novas modalidades de incorporação imobiliária. O imobiliário-turístico toma a forma principal da construção de hotéis-resorts que são simultaneamente condomínios-fechados oferecidos à compra aos investidores e usuários estrangeiros. Os ganhos são realizados em três negócios: no empreendimento propriamente turístico o hotel no residencial apartamento que podem ser usados gratuitamente pelo compradorinvestidor e nos serviços oferecidos de lazer e entretenimento. Outro negócio derivativo torna-se extremamente atraente. Trata-se da captura de renda do solo decorrente da valorização imobiliário gerada pelo empreendimento no entorno urbano. Uma série de sub-negócios imobiliários decorrem destas operações. É importante assinalar que por detrás deste movimento estão poderosos interesses financeiros comandados pelas seguradoras, na medida em que a alternativa oferecida pelas cidades nordestinas permite a diluição dos riscos de desvalorização decorrentes das catástrofes naturais dos espaços de expansão destes negócios no mundo. Esta questão nos parece essencial para entender as conseqüências da incorporação da acumulação urbana nesta lógica. Com efeito, nos dois casos saímos de uma fase em que a produção mercantil da cidade se realizava péla dinâmica da produção molecular-incremental, movida pela busca da apropriação de rendas fundiárias decorrentes das mudanças urbanas, para outra em que a produção é monopolista e promotora direta de fortes alterações urbanas. Fortaleza e Natal são cidades que estão sentino na carne os efeitos fragmentadores desta nova lógica da acumulação urbana, pois o tecido urbano anterior vem sendo esgarçado pela força de arrasto destes empreendimentos. Outro aspecto importante desta mudança decorre das ameaças à desvalorização dos empreendimentos que implicam em massivas imobilizações territoriais decorrentes da vigência da política perversa de tolerância total. Com efeito, a continuidade desta política está sob a pressão dos processos de ocupação ilegal, invasão e favelizações dos territórios mais centrais das metrópoles. São processos resultantes da combinação da precarização e informalização do trabalho e da crise da

4 mobilidade urbana. Para um vasto contingente de a população trabalhadora estar na grande cidade depende da proximidade ou da acessibilidade aos territórios nos quais estão se concentrando a renda pessoal e a riqueza. Esta luta pela centralidade tem sido gerida de maneira diferente de cidade à cidade, conforme o regime urbano de gestão política do território expressa a correlação de forças entre os interesses dominantes e as classes populares. Mas, naquelas nas quais historicamente a política perversa de tolerância foi menos permeada pela aceitação da proximidade territorial entre ricos e pobres, o tamanho e o volume da pressão dos condenados da cidade pela centralidade tem sido difícil de obter ações eficientes por parte do poder público municipal, que contorne as ameaças de desvalorização. Temos visto no noticiário vários exemplos de ação direta realizada pelos próprios capitais. Neste domingo, dia 17 de junho, a Folha de São Paulo noticia as negociações diretas empreendidas pela empresa JHSF, responsável pela construção de um Shopping-Condomínio localizado no Morumbi, cujo valor do investimento estimado é de 1,5 bilhões de reais e que terá apartamento com preço de até 18 milhões. A empresa está oferecendo aos moradores da Favela Panorama até 40 mil reais àqueles que se disponham a buscar moradias em outros bairros, tomam conta dos terrenos comprados e derrubam os imóveis. Trata-se de uma operação de despejo privatizado e pactuado com os moradores das favelas, na qual o Jornal Folha de São Paulo estima que a empresa deverá gastar cerca de 2,8 milhões. Segundo ainda o referido Jornal esta estratégia permitirá que a empresa no futuro possa comprar da Prefeitura o terreno ocupado pela favela e realizar um novo negócio, além, é claro de proteger o vultoso investimento das ameaças da desvalorização pela proximidade com a pobreza. Este fato implica em algumas reflexões. A confirmar-se a tendência aqui descrita de reconfiguração da acumulação urbana nas cidades brasileiras, estamos diante de uma nova fase da mercantilização da cidade, ao mesmo tempo quem que a política de tolerância anteriormente vigente com respeito à proximidade territorial entre ricos e pobres - que embora perversa permitiu que os segundos se beneficiassem da concentração territorial dos primeiros - está sendo substituída pela segregação residencial total. Por outras palavras, a pura força do mercado que ergue e destrói coisas belas radicalizará uma das tendências do modelo urbano

5 brasileiro: a justaposição de mundos sociais, fazendo na sociabilidade urbana brasileira mixofobia bloqueie a mixofilia atributo promissor da vida urbana. Quais as conseqüências para a vida social e política da sociedade brasileira? Vale á pena lembrarmos das palavras de Z. Bauman sobre este impasse das metrópoles contemporâneas. A mixofilia é um forte interesse, uma propensão, um desejo de mistura com as diferenças, ou seja, com os que são diferentes de nós, porque é muito humano e natural, e fácil de compreender, que a mistura com estranhos abre caminho a aventuras de toda espécie, ao aparecimento de coisas interessantes, fascinantes. Podem viver-se experiências fantásticas, experiências desconhecidas até então. A mixofilia é um padrão de interação social que aceitando a alteridade implica na abertura e valorização do diferente e mesmo do desigual. Qualidade das relações sociais fundadas em valores e crenças segundo as quais todos pertencem a um mesmo mundo social, a uma mesma historicidade. Mas as interações sociais pautadas pela busca de mixofilia são facilitadas ou bloqueadas pela forma urbana que permitem o contato, a exposição ao outro, a tensão do convívio com o diferente e da angústia necessária à compaixão para com o desigual. Isto porque ela se dá na vida cotidiana propiciada pela vida na grande cidade, nas micro-interações no uso dos serviços públicos, nos transportes, nos bares, nas lojas de comércio. ACUMULAÇÃO URBANA: ENQUADRAMENTO TEÓRICO A formação dos espaços residenciais não é o resultado imediato das transformações do espaço produtivo. Cada cidade apresenta singularidade em razão da sua base econômica determinar uma estrutura de classes sociais e de distribuição da riqueza. Estes elementos são os fundamentos da estruturação do espaço urbano, mas a distribuição da população e dos equipamentos urbanos no espaço é fruto de sistemas de produção específicos que têm sua autonomia e suas leis próprias: (Topalov, 1981). É a produção dos equipamentos, dos transportes e da moradia. Estas atividades mantêm com o espaço urbano uma relação bastante particular, vis-a-vis das outras atividades econ6omicas, uma vez que a apropriação e transformação do solo urbano, constituem o objetivo da acumulação.

6 A produção imobiliária é a atividade que articula todas as outras que compõe o modo de produção do espaço, na medida em que seu produto é uma mercadoria essencial na formação das estruturas urbanas. Em certa medida, pode-se admitir que até um determinado momento da história da cidade capitalista, os transportes exerceram estes este papel articulador da produção do espaço. Em especial, até a fase em que os serviços públicos constituíam uma grande frente de expansão ao grande capital, sendo desenvolvido por agentes do capital financeiro. A partir do momento em que a moradia passa a ser produzida de forma capitalista e que serviços urbanos passam a ser implantados e geridos pelo Estado, a mercadoria habitação passa a ter o papel articulador das atividades que produzem a cidade. Não quero dizer que a produção dos equipamentos coletivos, da infraestrutura, dos transportes deixam de seguir a lógica da acumulação. No modo de produção atual do espaço, estas lógicas são necessariamente articuladas à produção imobiliária. Para tornar claro o raciocínio: é a produção capitalista do imobiliário, e especificamente da moradia, que passa a ter o principal papel indutor da urbanização, papel que até um determinado momento foi exercido pelos serviços de transportes. É nesse sentido que devemos entender a afirmação segundo a qual a estratificação e a segregação urbana não são a projeção direta sobre o espaço da estratificação social, mas um efeito da distribuição do produto entre os sujeitos, e do produto moradia no espaço, assim como da correspondência destes dois sistemas de distribuição. Um tal enfoque exige então deduzir a composição do espaço residencial a partir do estudo do seu processo de produção, tanto a nível de formas urbanas, quanto da repartição entre os sujeitos. (Castells, 1972). A partir do momento em que a produção imobiliária capitalista é dominante, ela passa a produzir efeitos autônomos nas transformações do espaço urbano. Entretanto, este papel dependerá das condições que regulam a reprodução do capital investido neste setor de produção. Essencialmente, dependerá das formas de propriedade fundiária/imobiliária que podem oferecer ou não, maior ou menor resistência à reprodução deste capital. Com efeito, a característica marcante da reprodução do capital investido no imobiliário é a necessidade permanente de deslocamento espacial a cada novo ciclo. A consequ6encia é que capital e propriedade se considerarmos que na cidade coexistem diversos tipos de propriedade imobiliária/fundiária.

7 Resta ainda a assinalar que o papel transformador do capital imobiliário depende das condições que regulam a intervenção do estado no espaço urbano, na medida em que, de um lado, a localização e forma de gestão dos equipamentos coletivos, além da atividade reguladora do uso do solo, têm enorme importância na determinação das condições diferenciadas de valorização da produção imobiliária, de outro lado, sendo o Estado uma condensação de relações políticas, a sua ação depende da correlação de forças entre as várias frações das classes dominantes e o operariado. A ACUMULAÇÃO URBANA: ENQUADRAMENTO HISTÓRICO Em trabalhos anteriores procurei estudar o processo histórico de constituição dos processos e dos interesses que organizam a produção do espaço no Rio de Janeiro. Percebi que por razões econômicas, políticas e urbanísticas forma-se no Rio um poderoso setor que investe no urbano (Ribeiro, 1985). No período que vai dos anos 70 do século XIX aos anos 30 do século XX, os capitais acumulados nas atividades de intermediação da economia mercantil-exportadora deslocam-se para o urbano. Num primeiro momento, os grandes capitais voltam-se predominantemente para as atividades de serviços públicos e para a realização de obras de renovação do espaço da cidade, enquanto os pequenos capitais mercantis transformam-se em patrimônios imobiliários explorados na forma de aluguel. A partir da segunda metade dos anos 10, quando definitivamente a industrialização carioca fica bloqueada, o grande capital mercantil desloca-se também para fundiário, realizando os grandes loteamentos que marcarão a formação da zona suburbana, principalmente a servida pela Estrada de Ferro Leopoldina. Extensas áreas rurais são compradas, retalhadas e vendidas em lotes durante longos anos. Assim, o capital acumulado durante a economia mercantil-exportadora no Rio de Janeiro se urbaniza, é deslocado para a acumulação urbano, não se transformando em capital industrial. Os dois principais fatores que explicam este processo são o extraordinário crescimento demográfico no final do século XIX e o papel exercido pela cidade enquanto sede primeiro do Império depois da República na drenagem de recursos de todo o país, na forma de tributos arrecadados, que vão alimentar os circuitos da acumulação urbana.

8 É importante assinalar que os impasses da industrialização carioca estão bastante vinculados ao surgimento e desenvolvimento da acumulação urbana. Com efeito, o fato da urbanização da cidade do Rio de Janeiro ficar subordinada à lógica mercantil, fazendo com que as renovações do espaço urbano não seguissem às necessidades colocadas pela produção industrial, colocará um conjunto de obstáculos para esta atividade poder fundar um novo modo de acumulação. A elevação do aluguel, o encarecimento da alimentação gerado pelos efeitos da destruição das áreas de cultivo da cidade para a realização do loteamento e a esterilização do capital em terras e imóveis são os efeitos inibidores da industrialização gerados pela acumulação urbana. Penso que os interesses formados em torno da acumulação urbana na cidade continuam a ter uma extraordinária vigência em função do governo da cidade ter utilizado para a sua viabilização e potencialização. A política urbana no Rio de Janeiro tem sido organizada em função das necessidades das várias formas desta acumulação e entre elas da produção imobiliária. Esta questão foi formada por Lessa e Dain (1984) para o conjunto do país. Segundo estes autores, com efeito, uma das principais marcas do capitalismo associado é o fato de que o Estado exerce uma importante função de garantidor da sagrada aliança, pela qual foi possível compatibilizar a internacionalização da nossa economia com os interesses dos capitalistas nacionais. A sagrada aliança garante que haja uma comunidade é uma convergência de interesses entre os capitais nacionais dominantes em órbitas não-industriais e os capitais internacionalizados, de tal forma que há uma solidariedade entre estes dois segmentos. Para tanto, o Estado vela para que sejam permanentemente obedecidas duas cláusulas: a divisão das órbitas de atuação e a distribuição horizontal do excedente, de forma que ocorra uma equalização de rentabilidade dos investimentos realizados nas duas órbitas. Segundo os autores, o imobiliário seria um dos setores que comporiam a órbita destinada ao capital nacional, o que explicaria, de um lado, porque ocorre tanta permissividade por parte dos setores que comporiam a órbita destinada ao capital nacional, o que explicaria, de um lado, porque ocorre tanto permissividade por parte dos vários níveis governamentais dos movimentos especulativos do capital imobiliário e, de outro, porque a política habitacional é incapaz de assumir uma autonomia frente aos interesses desta fração do capital. Com bases em minhas observações, acrescentaria que também comporia a órbita o setor que agrupa as empresas que realizam obras públicas na cidade, ou seja, o que produz os equipamentos e a infraestrutura, além das empresas que exploram os serviços de transportes.

9 Os elementos apresentados conduzem-me a pensar que, ao menos no caso do Rio, ocorreu um processo histórico que culminou no surgimento do que chamei de acumulação urbana.ou seja, um é o uso e transformação do espaço urbano. Tal acumulação urbana, por outro lado, apresenta uma total autonomia frente as necessidades do capital industrial no que concerne o espaço urbano. Esta seria uma singularidade do modo de produção do espaço no Rio de Janeiro. Neste sentido, a política urbana, seja na dimensão da produção e gestão dos equipamentos e da infraestrutura urbana, seja na regulamentação do uso do solo tem sido fortemente determinada pelos interesses que se articulam em torno da acumulação urbana. Capital Imobiliário e Capital Cultural: as novas formas de articulação do circuito de acumulação urbana com a política pública A idéia central deste texto é fazer uma reflexão sobre o poder público cria novas bases para a acumulação do capital imobiliário através da intervenção de renovação urbana que dota certos lugares de capital cultural e o valoriza. Estamos nos referindo á intervenção de processos de reconversão de lugares com ações preservação patrimonial, de valorização da história da cidade ou mesmo de construção de artefatos e monumentos que emprestar aos lugares símbolos da distinção buscada pelas novas camadas sociais surgidas com a re-estruturação que pretendem tomar assento no espaço social de dominação. A inspiração desta idéia foi um artigo publicado pela folha de são paulo no dia 25 de setembro, em seu caderno MAIS, assinada por Hans Ulrich Gumbrecht. Neste artigo ele faz uma reflexão pessoal sobre uma propaganda de um hotel chamado Schttgard cujo era o convite para fazer equitação na Velha Academia. O hotel está localizado no Estado de Baden-Wrüttemberg. Parece ser uma construção que se apropria de de uma estética belle époque, com aço e vidro. Quem vai a este hotel parecer entender da estética e sua história, o que pode ser considerado como prática da distinção. Parece ter apropriado um saber distintivo. Diz ele: No sentido de teoria definido pelo sociólogo Pierra Bourdieu, tal saber subalternamente funcional é convertido hoje, conforme o enxerto algo desajeitado no texto da brochura do hotel, em capital cultural em dois planos. Por um lado, um conhecimento dessa espécie identifica a pessoa que coleciona lembranças históricas no seu lazer como indivíduo culto, Por esse motivo se pode ganhar dinheiro com objetos como a Velha Academia de Equitação. Segundo o autor, na brochura a que se refere a construção é descrita da seguinte maneira:

10 Tombado como patrimônio histórico, o prédio foi restaurado em 1988 ao preço de cerca de US$ 1 milhão. Estado Política Cultural Reificação do Capital Cultural Capital Imobiliário Apropriação Sobrelucros de localização Capital Econômico.. Alguns temas para reflexão: 1- novas formas de articulação Aliança entre Estado Empresários da Cultura Capital Imobiliário 2- reapropriação da histórica como capital 3- Renovação das áreas centrais 4- A relação entre estes fenômenos e o surgimentos de novas camadas sociais. Tabela 1 Taxa de Crescimento de Favelas no Rio de Janeiro de 1950 a 2000 III Pop.de Favelas (a) Mun.Pop.Rio (b) a/b% % de cresc. Pop. Favelas % de cresc. Pop.Rio ,24% ,20% 99,3% 41,5% ,26% 67,1% 28,6% ,33% 11,4% 19,8% ,10% 40,5% 7,6% ,66% 23,9% 6,9% Fonte: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. Imóveis em favelas são concorridos no mercado informal 31/08/2006

11 Marina Ramalho Que opção é mais disputada no mercado imobiliário da cidade do Rio de Janeiro: uma casa na favela, uma quitinete em bairros como Glória e Catete, ou uma casa mais ampla em Campo Grande? A resposta não é óbvia e pode surpreender os desavisados. Uma simulação feita em 2005 com moradores de 15 favelas cariocas mostrou que a maioria absoluta dos entrevistados não trocaria sua casa irregular por imóveis com escritura, mesmo situados em bairros mais valorizados. Nem mesmo se as moradias custassem o mesmo preço, situação possível no mercado imobiliário -- formal e informal -- da cidade. A compra, venda e locação de casas em favelas movimentam negócios que chegam a ter mais liquidez do que imóveis com escritura. Os dados são uma pequena amostra do estudo realizado entre 2005 e 2006, pelo Observatório Imobiliário e de Políticas do Solo (Oipsolo), do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional (Ippur/UFRJ). Com apoio da FAPERJ, a pesquisa coordenada pelo economista Pedro Abramo mostrou que existe um sólido mercado imobiliário informal na cidade. E serviu também para desconstruir uma série de mitos alimentados pela população "do asfalto". O principal deles é a idéia de que famílias compram casas em favelas por falta de opção. "Na maioria dos casos isso não é verdade. As favelas têm fatores positivos que exercem uma atração muito forte entre a população de baixa renda", revela Abramo. Para o economista, o estudo demonstrou que a violência não é o principal aspecto que caracteriza as favelas. "Os moradores valorizam a vida nessas comunidades. Há uma importante rede de solidariedade que chega a encarecer o preço dos imóveis", afirmou. O Oipsolo fez um minucioso trabalho de coleta de dados. A equipe selecionou 15 favelas da cidade, tendo em conta os seguintes critérios: localização da favela na hierarquia dos bairros cariocas; etapa urbanística desses bairros (em expansão, estagnados ou deteriorados); característica topográfica (encostas ou áreas planas); dimensão da favela; e se contavam com algum programa público de urbanização. Assim, a equipe buscou construir uma amostra representativa das mais de 700 favelas da capital carioca. Com as comunidades definidas -- Borel, Jacaré, Joaquim de Queiroz, Cachoeira Grande, Parque Acari, Parque Proletário do Grotão, Pavão-Pavãozinho, Tijuquinha, Vila Campinho, Vila do Vintém, Tuiutí, Lagartixa, Parque Royal, Vigário Geral e Vila Rica do Irajá -- a equipe entrevistou, em cada uma delas, todas as famílias que haviam comprado, vendido ou alugado um imóvel na favela até seis meses antes, além daquelas que viviam em imóveis à venda. O resultado foi um vasto banco de dados quantitativos e qualitativos sobre o mercado imobiliário informal carioca, que, segundo Abramo, foi fortalecido pelo gradual escasseamento das fronteiras de expansão das favelas. "Cada vez há menos espaço para ocupação de terrenos irregulares na cidade. Por isso, o principal acesso dos pobres ao solo urbano se dá pela compra, venda e locação de casas já construídas", explica o pesquisador. Rede de solidariedade é fator determinante para atração de famílias às favelas Abramo e sua equipe verificaram que o aspecto mais importante para atrair famílias a certas favelas é a proximidade de amigos e parentes. Das 948 pessoas entrevistadas, 40% apontaram essa razão como o principal fator de decisão na hora de comprar um imóvel. "Famílias e amigos formam uma forte rede de solidariedade, que permite o acesso gratuito a bens e

12 serviços que, de outra forma, seriam pagos", diz o pesquisador. "Por exemplo: uma família pode tomar conta dos filhos de uma outra família, em troca dos beneficiados ajudarem a subir uma laje na casa daqueles que antes o auxiliaram. É uma economia de reciprocidade que pode ser muito vantajosa", afirma Abramo. A proximidade da favela em relação ao local de trabalho também é um fator importante, apontado por 25% dos entrevistados. "No entanto, diferentemente do que acontecia nas décadas de 50 e 60, quando esse fator era determinante, hoje ele já não é o mais importante, a não ser quando comparamos uma favela no interior do município com outra da periferia", diz Abramo. Isso se deve à crescente informalidade dos postos de emprego. "Se uma pessoa não sabe onde estará trabalhando nos próximos meses, o local do emprego já não conta tanto para basear a escolha de onde estabelecer sua moradia", diz o pesquisador. Por isso, a maioria (38%) das famílias que vendem seus imóveis compra moradias na mesma favela, para continuar contando com a rede de solidariedade estabelecida e não tanto para ficar próxima ao trabalho. A alta rotatividade das casas nas favelas também chamou a atenção dos pesquisadores. Em alguns casos, esses imóveis possuem mais liquidez (são vendidos mais rapidamente) do que imóveis regularizados nos bairros do seu entorno. Em 1998, a favela Parque Acari, por exemplo, apresentou índice de rotatividade (número de imóveis transacionados no ano, sobre o número de imóveis existentes na área) de 14,66%, enquanto os bairros ao seu redor tiveram uma média de 2,58%. A favela da Tijuquinha, próxima ao Itanhangá e à Barra da Tijuca, apresentou índice de 10,12%, enquanto os bairros do seu entorno tiveram índice médio de 5,68%. "Liberdade urbanística" encarece imóveis mas atrai compradores Se a família cresce, o imóvel na favela também pode aumentar. Se um filho se casa, seus pais podem construir uma laje e acomodar os novos membros da família na mesma moradia. Se outro filho segue o mesmo caminho, ainda se pode construir um "puxadinho" e instalar a nova família no mesmo terreno. Essa prática, que Abramo chama de "liberdade urbanística", é um dos principais aspectos que encarecem o preço das moradias em favelas. É também uma forte razão para essas famílias preferirem os imóveis irregulares a apartamentos formais em conjuntos habitacionais, por exemplo. Na pesquisa de campo, a equipe do Oipsolo colheu depoimentos bastante ilustrativos. Vários moradores dos conjuntos habitacionais do Quitungo e do Guaporé se ressentem da impossibilidade de instalar a família nos apartamentos. Esses conjuntos habitacionais foram originalmente construídos para abrigar a população da favela da Catacumba, removida da Zona Sul carioca no fim dos anos 60. Conforme as famílias cresciam, os apartamentos ficavam pequenos demais. Isso gerou invasões e ocupação de áreas ao redor dos conjuntos habitacionais, onde surgiram novas favelas. Hoje, as casas irregulares chegam a ser mais disputadas do que os apartamentos que contam com título de propriedade, pois a "liberdade de construção" é compensatória. Os "puxadinhos" também servem como complementação de renda, pois podem ser alugados a terceiros. Assim, se comparados a imóveis formais, as moradias irregulares apresentam preços bastante elevados. Outro levantamento feito em 2005 mostrou que o preço médio de um apartamento de dois quartos em Acari, Zona Norte, era de R$ 30 mil, enquanto uma casa de dois quartos na favela Parque Acari, custava em torno de R$15 mil. Em São Cristóvão, um imóvel de dois quartos custava em média R$60 mil, enquanto uma casa com dois dormitórios na favela do Tuiutí beira os R$20 mil. Associação de moradores intermedeia vendas e cobra taxas pelo serviço

13 O anúncio dos imóveis à venda é feito no boca-a-boca, através de placas nas próprias casas e na associação de moradores, ou por chamadas em rádios comunitárias. Na ausência de financiamento formal, a maioria dos compradores paga à vista, com empréstimos de familiares. "Há também muita transação em cadeia. Uma pessoa se compromete a comprar uma certa casa depois que a sua moradia atual for vendida e assim por diante", explica Andréa Pulici, coordenadora executiva do estudo. Os contratos são feitos na base da confiança, mas a associação de moradores intermedeia as transações para que os negócios ganhem legitimidade. Assim como no mercado imobiliário formal -- em que o município cobra taxa de transferência de 2% sobre o preço do imóvel --, no mercado informal a associação de moradores também cobra uma taxa que pode chegar a até 10% do valor transacionado. Com custos cada vez mais elevados, o mercado de locação em favelas tem crescido muito nos últimos anos. Enquanto em 2002 o aluguel representava 12% das transações de imóveis, em 2005 essa proporção subiu para quase 30%. "Esse quadro induz políticas públicas diferentes. Hoje já se discute o subsídio de aluguéis sociais", ressalta Abramo. Ele destaca ainda que os mercados imobiliários informal e formal são complementares. Enquanto um se destina basicamente a pessoas com rendimentos de 1 a 3 salários mínimos, o outro comporta clientes acima de 5 salários. "Isso significa que combater o mercado informal pressupõe, obrigatoriamente, a adoção de políticas públicas massivas de oferta de moradias para a população que recebe abaixo de três salários mínimos", defende Abramo. O estudo feito pelo Oipsolo com comunidades cariocas integra um projeto ainda mais vultuoso que inclui outras sete cidades brasileiras -- São Paulo, Porto Alegre, Florianópolis, Salvador, Recife, Belém e Brasília -- e cinco cidades latino-americanas -- Buenos Aires (Argentina), Bogotá (Colômbia), Caracas (Venezuela), Lima (Peru) e Cidade do México. A pesquisa vai dar origem aos livros Teoria Econômica da Favela e A Cidade Caleidoscópica, que serão lançados em 2007.