ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE ORÇAMENTO EXPEDITO E ESTIMATIVA DE CUSTOS ATRAVÉS DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO: UM ESTUDO DE CASO

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1 ANÁLISE COMPARATIVA ENTRE ORÇAMENTO EXPEDITO E ESTIMATIVA DE CUSTOS ATRAVÉS DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO: UM ESTUDO DE CASO Patrícia Cecília Knolseisen Mestranda do Programa da Pós-Graduação em Engenharia de Produção UFSC patriciacecilia@zipmail.com.br Lisiane Ilha Librelotto, M. Eng. Doutoranda do Programa da Pós-Graduação em Engenharia de Produção UFSC librelot@matrix.com.br Antônio Edésio Jungles, Dr. Eng. Professor do Programa da Pós-Graduação em Engenharia de Produção UFSC ecv1aej@ecv.ufsc.br ABSTRACT This paper has for objective to present a comparative analysis among the total costs of a construction through two methodologies. The developed research is based on the basic problem, the difficulty of obtaining the total cost of constructions, the closest possible of the reality of the constructions. The presented study has its data real, allowing the analysis of the viability of the methodology proposal. The first uses the methodology of quantification of costs for CUB - Cost Unitary Basic of Construction, and the second, denominated Expedite Budget, it uses the methodology based on the generic data of technical publications of the area. The comparison among the two proposed methods allows the accomplishment of fittings in the basic lot of NBR 12721, in agreement with the regional reality. Keywords CUB - Cost Unitary Basic, budget, civil construction. 1. INTRODUÇÃO O conhecimento do custo de um empreendimento é, sem dúvida, um dos pontos de partida para a tomada de decisão da realização ou não de um empreendimento, para a determinação do montante a ser investido, a limitação do vulto da obra e até mesmo para as definições da mesma. Torna-se óbvio a necessidade de se conhecer o custo da construção antes da sua execução. Existem diversas formas e métodos para a determinação do custo total ou preço total estimado de uma obra. Entre eles o método convencional, o operacional, o paramétrico, o baseado nas características geométricas e outros ainda baseados nas correlações e quantificações, cada qual com diferentes graus de precisão, sendo mais precisos quanto mais detalhados forem os orçamentos ou as estimativas de custos, em função das especificações do projeto.

2 Assim, este trabalho tem por objetivo comparar os custos de uma edificação através de duas metodologias diferenciadas: pelo CUB e pela orçamentação utilizando dados genéricos de publicações técnicas da área. Pretende-se fazer a comparação dos resultados obtidos através da NBR [1], que dispõe sobre a avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio, com o orçamento genérico, utilizando-se como base os dados da TCPO 10 Tabela de Composição de Preços para Orçamentos da editora Pini [2]. O primeiro método, através do Custo Unitário Básico de Construção baseado na NB 140 [3], atual NBR 12721/92 [1] e na Lei 4591/64 foi aplicado com o auxílio dos quadros para Registro de Imóveis. A estimativa do custo da obra através do CUB, é um dos métodos mais utilizados na prática da construção civil devido a sua facilidade de aplicação e rapidez para encontrar os resultados. O segundo método, aqui denominado de Orçamento Expedito, conta com a utilização de softwares de orçamentação e leva em consideração composições genéricas para obtenção dos preços unitários dos serviços, índices de consumos de materiais e mão-de-obra, baseados no TCPO 10 Tabela de Composições de Preços para Orçamentação da Editora Pini [2]. A comparação dos dois métodos, como uma análise exploratória, permitirá a realização de ajustes no lote básico de insumos da NBR 12721/1992 [1], a obtenção de índices para a realização da orçamentação paramétrica e a análise dos resultados segundo as duas metodologias. Esta comparação poderá permitir, a partir de uma pesquisa mais aprofundada em outras obras, uma maior precisão na realização de estimativas de custos através do Custo Unitário Básico CUB. Esta comparação é importante, tendo-se em vista que o CUB pode ser um valor que não retrata a realidade específica das construções, principalmente em nível regional. Ainda assim é utilizado como estimativa final, ditando, na maioria dos casos, o preço final de venda das unidades construídas. É comum, no ambiente dos construtores, escutar frases do tipo eu construí a 0,7 do CUB e vendo a 1,2 deste valor. São os chamados de chavões do mercado [4]. As estimativas de custos são feitas com base em chavões do mercado, que padronizam um custo unitário padrão. [4] Para atender o objetivo a que se propõe este artigo, pretende-se: Obter os custos totais da edificação em estudo através da metodologia recomendada pela NBR 12721/1992 com o uso do Custo Unitário Básico CUB; Verificar o consumo da mão de obra e de material necessário para execução desta edificação, baseando-se nas composições de serviços retiradas do TCPO 10 e dos preços de serviços e insumos obtidos nas revistas Construção Região Sul.; Analisar as diferenças nos custos totais obtidos através das duas metodologias; Identificar os insumos e serviços que representam os maiores custos em relação ao custo total da edificação; Obter os consumos dos materiais que representam os maiores custos da edificação; Comparar os consumos dos materiais mais representativos com o lote básico utilizado para cálculo do CUB do projeto-padrão que mais se assemelha ao da edificação orçada;

3 Propor mudanças no lote básico utilizado para o cálculo do Custo Unitário Básico, tendo em vista a realidade regional. 2. METODOLOGIA DA PESQUISA 2.1. Através do Custo Unitário Básico Grande parte das empresas de construção civil que trabalham com incorporações de imóveis, utilizam-se deste método em virtude da necessidade de registrar a construção no Registro de Imóveis, como prevê a Lei /12/64 [1]. Tendo isso em vista, adotou-se como uma das metodologias para o cálculo do custo total da edificação em estudo, o custo unitário básico da construção, baseando-se na Norma NBR 12721/92, antiga NB 140. O empreendimento que será orçado, é constituído de dois blocos, e possuirá: pavimento garagem 1, pavimento garagem 2, 12 (doze) pavimentos tipo, ático e pavimento subsolo somente para o bloco 2. Cada pavimento tipo terá 06 (seis) unidades autônomas. Destas seis unidades, 04 (quatro) delas contém: 03 (três) quartos, 02 (dois) banheiros e 01 (uma) sala; as outras 02 (duas) unidades contém: 03 (três) quartos, 02 (dois) banheiros, 01 (uma) sala e dependência de empregada. Para o pavimento ático, considera-se 02 (duas) unidades autônomas, contendo cada uma delas 03 (três) quartos, 02 (dois) banheiros, 01 (uma) sala e piscina. A partir da caracterização da construção, e da obtenção de seus projetos, definiu-se o projeto-padrão da norma que melhor se assemelha ao projeto em questão. A escolha do projeto-padrão baseou-se no definido pela norma. Prosseguiu-se com o preenchimento dos quadros I à VIII do Registro de Imóveis, contidos na norma. Com os valores das áreas de construção equivalentes e reais para as unidades habitacionais, pavimentos e construção global (quadro I, II e IV), acrescentam-se os custos dos itens que não foram considerados na formação dos custos unitários básicos e demais serviços, para a obtenção do custo global da construção e o preço por metro quadrado da construção (quadro III) Através do Orçamento Expedito O custo da construção através do Orçamento Expedito foi obtido com base nas composições da TCPO 10 (Tabela de composição de Preços para Orçamentos) e na Discriminação Orçamentária da NBR 12721/92, considerando-se algumas adaptações necessárias às composições de serviços para adequa-las a realidade da obra. Antes da elaboração dos cálculos para a obtenção do custo da construção, foi necessário desenvolver uma série de tarefas sucessivas e ordenadas. Cada uma destas tarefas foram analisadas individualmente, tomando o cuidado para não deixar que nenhuma informação contida nelas passasse desapercebida, o que tornaria o custo total um valor fora do programado na conclusão da obra. A etapa que precisou de maior atenção foi a de interpretação de projetos (arquitetônico, estrutural, fundações, elétrico, e outros), já que esta é a base para o início da discriminação orçamentária.

4 A discriminação orçamentária pode ser dita como sendo a seqüência dos diferentes serviços que entram na composição de um orçamento e que podem ocorrer na construção de uma obra. O seu objetivo é sistematizar o roteiro para a execução de orçamentos, de modo a não omitir nenhum serviço a ser executado durante a construção, como também aqueles necessários ao pleno funcionamento e utilização posterior da obra [5]. Esta etapa foi baseada na discriminação orçamentária da NBR 12721/92 e na Tabela de Composições de Preços para Orçamentos (TCPO 10) relacionando assim, todos os serviços da obra, bem como seus itens e sub-itens, tendo em vista a elaboração de novas composições inexistentes na literatura utilizada. Concluídas as etapas de interpretação de projetos e discriminação orçamentária, partiu-se para a etapa de composição dos custos unitários de cada serviço especificado, diferenciando os custos relacionados as etapas construtivas e aos serviços. Cada um dos serviços é, por sua vez, diferenciado através das composições de serviços, compondo os seus insumos natureza, quantidade, unidade e preço unitário, permitindo obter o preço ou custo do serviço. Nos cálculos do custo unitário de cada serviço não foi incluído nas composições o BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). O mesmo foi observado para a obtenção do custo total da obra pelo CUB, aonde foram excluídas as parcelas relativas a remuneração do construtor e do incorporador. A taxa que incide sobre a mão de obra de cada serviço é chamada de Encargos Sociais, sendo adotado um percentual de 126,8%. Este valor nada mais é que uma soma de obrigações legais e riscos inerentes ao contrato de trabalho relativos a mão-de-obra. Concluída a etapa de obtenção dos preços unitários dos serviços, através das composições dos custos, há a necessidade de quantificar todos estes serviços. Esta etapa de levantamento das quantidades por serviço é muito importante, pois é nesta etapa que são definidas as quantidades que serão compradas na obra, assim como o dimensionamento de equipes de trabalho em função dos prazos preestabelecidos. Por isso, esta etapa foi realizada a partir das plantas e desenhos de projetos completos, e não de anteprojetos. A soma do custo total de todos os serviços discriminados anteriormente fornece o custo total da edificação. 3. RESULTADOS ENCONTRADOS O Orçamento Expedito, realizado na pesquisa, chega a resultados mais próximos da realidade das construções, quando comparado com o método de orçamentação através do Custo Unitário Básico da construção. Seus resultados são mais precisos, quanto mais detalhados forem os dados. A Tabela 1 apresenta os resultados para o custo total da obra obtido através das duas metodologias, a diferença encontrada e os percentuais correspondentes. [7] Orçamento Expedito Estimativa pelo CUB Custo Total (R$) , ,88 Custo por m 2 de construção (R$) 509,46 517,72 Diferença (R$) ,55 Porcentagem (%) da diferença encontrada pelo CUB em relação ao orçamento expedito + 1,62%

5 Tabela 1 Comparação dos Resultados entre os dois Métodos de Orçamentação Em valores percentuais, o custo do empreendimento analisado, quando visto pelo método do Custo Unitário Básico de construção é o correspondente a 1,62% superior, quando comparado com o método do Orçamento Expedito. Concluídos os dois métodos de orçamentação com seus respectivos valores monetários, partiu-se para a comparação dos insumos do orçamento expedito com os prescritos no Lote Básico da NBR 12721/92, de acordo com o projeto-padrão escolhido. Antes de se efetuar a comparação dos insumos (materiais, mão-de-obra e equipamentos) do orçamento com os do Lote Básico, foram relacionados todos os serviços prescritos na discriminação orçamentária, com seus respectivo custos, e ordenados os serviços mais representativos do custo total da obra. Utilizando o conceito da curva ABC, selecionou-se 32 serviços, o correspondente a 80% do custo total da obra, para a comparação. A partir daí, determinou-se uma nova curva ABC para insumos. Em seguida, foram efetuados os cálculos do consumo e dos custos para cada insumo, separadamente, em relação ao total da obra e por m 2. Então foi feito a comparação com o lote básico NBR 12721/92 (H12). Cada insumo relacionado na norma, será comparado com seu insumo igual ou similar do orçamento expedito, como pode ser observado na Tabela 2. [7] TABELA FINAL LOTE BÁSICO NBR 12721/92 H12 / 3N ORÇAMENTO EXPEDITO Consumo Consumo Material por m 2 Material por m 2 Chapa compensado resinado Chapa de madeira compensada de 1, , mm 12 mm Aço CA 50 D = 12,5mm 14,12677 Aço CA 50 12,5 25mm 8,56238 Cimento Portland ,72461 Cimento 2,24279 Areia lavada 0,42236 Não encontrado - Brita 1 0,18164 Não encontrado - Tijolo 8 furos (10x20x20cm) 63,02046 Tijolo 8 furos (10x15x20cm) 53,04528 Telha ondulada de fibrocimento de 6mm Porta lisa para pintura (70x2,10x3,5cm) 0,13851 Não encontrado - Não foi computada no lote básico Porta encabeçada folheada ou prancheta para cera ou verniz (70x2,10x3,5cm) Marco ou aduela ou batente de madeira montado para pintura - (70x2,10x3,5cm) Marco ou aduela ou batente de madeira montado para cera ou verniz (70x2,10x3,5cm) Basculante de alumínio 0,12521 anodizado (60x100cm) Azulejo branco (15x15cm) - Azulejo branco extra 1,97199 (15x15cm) Porta completa 70 x 210cm de madeira Porta completa 80 x 210cm de madeira 0, , ,10863 Não encontrado - Batente de 70 x 210cm de madeira 0,01337 Batente de 80 x 210cm de madeira 0, ,19429 Não encontrado - Porta completa de alumínio anodizado 0,05166 Azulejo 0,70944

6 Laminado melamínico - Parquete 0,37677 Cerâmica esmaltada (7,5x15cm) - Cerâmica esmaltada (20x20cm) 0,71491 Piso cerâmico esmaltado 1,31705 Piso de mármore 0,16811 Não encontrado - Carpet 6mm 0,54591 Não encontrado - Dobradiça de ferro cromado 7,62x6,35cm (3 x21/2 ) 1,78367 Dobradiças 0,16143 Vidro liso tranparente 4mm 0,11865 Não encontrado - Tinta PVA látex 2,53386 Tinta PVA látex 0,34311 Placa de gesso 0,13576 Placa de forro gesso 0,09014 Emulsão asfáltica / elastômero 0,40733 Tinta asfáltica 1,27942 Eletroduto de PVC leve D = 3,81cm (1 ½ ) 0,24764 Não encontrado - Fio termoplástico área = Fio 10mm 2 1, ,5mm 2 27,78680 Fio 2,5mm 2 4,34871 Disjuntor monopolar 15 A 1,05337 Não encontrado - Tubo PVC rosca água D =1,90cm (3/4 ) 1,74062 Não encontrado - Vaso sanitário branco 0,08171 Não encontrado - Registro pressão CR D = 1,27cm (1/2 ) 0,69926 Não encontrado - Tubo PVC esgoto D = 100mm 0,92686 Não encontrado - Tabela 2 Comparação dos insumos para o Lote Básico H12/3N da NBR 12721/92 com o lote básico encontrado no estudo de caso Pode-se observar, que a maioria dos insumos representativos do orçamento expedito não possuem a mesma especificação e mesmo consumo do Lote Básico da Norma. Também os insumos considerados representativos do Orçamento Expedito deveriam ser acrescentados no Lote Básico, de acordo com a região em estudo. Da mesma forma como foram determinados os insumos/materiais mais representativos, calculados os seus respectivos custos e consumos por m 2 de obra e comparados com o Lote Básico da norma, também foram determinados para mão-de-obra mais representativa os seus custos e consumo, e feita a comparação com o Lote Básico, conforme mostrado a Tabela 3. [7] NBR 12721/92 H12 / 3N ORÇAMENTO EXPEDITO Mão de Obra Consumo / m 2 Mão de Obra Consumo / m 2 Armador 1,74117 Armador 1,27126 Carpinteiro de formas 7,87378 Carpinteiro de formas 3,24494 Pedreiro de massa 15,73216 Pedreiro de massa 5,59989 Pintor 4,53012 Pintor 2,13354 Servente 20,67151 Servente / Ajudante 13,48141 Tabela 3 Comparação da mão de obra para o Lote Básico H12/3N da NBR 12721/92 com Lote Básico do estudo de caso 4. CONSIDERAÇÕES FINAIS

7 Cada vez mais há a necessidade da elaboração de orçamentos para qualquer tipo de obra de construção civil que se deseja executar, visando a maior precisão possível, para se ter uma pequena margem de erro quando do planejamento até a conclusão da obra. Através da Tabela 2 foi observado que a maioria dos insumos representativos do orçamento expedito não possuem a mesma especificação e mesmo consumo do Lote Básico da Norma. Um exemplo claro pode ser visto já no primeiro item da relação, onde a norma utiliza a chapa de madeira compensada com uma espessura de 17mm e o orçamento uma espessura de 12mm. Assim, o consumo não poderá corresponder ao do Lote Básico. Para que realmente sejam feitas comparações e alterações no lote básico proposto pela norma, e obtido um valor mais preciso para qualquer empreendimento, seria necessário um estudo mais aprofundado, envolvendo várias construtoras e obras de toda região sul. Este estudo deveria englobar construtoras de pequeno a grande porte, e obras com um padrão de acabamento variando de baixo a alto. Com isso, seriam observados os vários tipos de materiais utilizados, bem como suas especificações e utilização. Ainda, deve ser considerada a hipótese de se trabalhar com o custo real das obras e não com os dados de previsão de custos. Assim, poderia ser feita uma adaptação ao Lote Básico de cada região, podendo chegar cada vez mais aos custos reais das obras construídas. Os insumos mudam de região para região, ficando assim difícil de se obter um valor correto para o custo das obras orçamentadas. A sua utilização pode, apenas, fornecer uma estimativa dos custos da obra, porém com grande margem de erro. 5. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS [1] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Avaliação de Custos unitários e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínio NBR Rio de Janeiro, RJ [2] PINI. TCPO 10 Tabela de composições de preços para orçamentos. Editora Pini, [3] ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Avaliação de Custos unitários e Preparo de Orçamento de Construção para Incorporação de Edifícios em Condomínio NB-140. Rio de Janeiro, RJ [4] SOLANO, Renato da Silva, Curva ABC de Fornecedores Uma Contribuição ao Planejamento, Programação, Controle e Gerenciamento de Empreendimentos e Obras. Dissertação de Mestrado. Universidade Federal do Rio Grande do Sul. Porto Alegre, RS [5] LÓPEZ, Oscar C. Custos, apropriação e controle de Projetos. Departamento de Engenharia Civil, UNISUL, [6] PINI. Revista Construção. Editora Pini, n 382 ano XXXIV, revista mensal. Agosto [7] KNOLSEISEN, Patrícia Cecília, Análise Comparativa entre Orçamento Expedito e Estimativa de Custos Através do Custo Unitário Básico: Um Estudo de Caso.

8 Trabalho de Conclusão de Curso. Universidade do Sul de Santa Catarina. Palhoça, SC