Lamberto Grinover ² Formado em Engenharia Mecânica (Mackenzie) ² Pós Graduação em Responsabilidade Socioambiental Empresarial (Senac) ² Mais de 17 anos de experiência nas áreas de Facility Management e Real Estate: - Nissan Italia - CiPbank (Cushman & Wakefield) - Tishman Speyer ² Diretor Sênior de Property Management pela Tishman Speyer
Agenda ü Edificações Sustentáveis, sua idealização e expectapvas ü Custos médios do ciclo de vida de uma edificação ü Riscos para a operação nas diversas fases da concepção do edizcio ü EdiZcios sustentáveis - cuidados iniciais ü A importância da definição de indicadores de performance (KPI) ü Cuidados na implantação de procedimentos de O&M e M&V em uma edificação ü Fatores de sucesso ü Fatores de risco, perda de desempenho e da sustentabilidade ü O que não se deve fazer
Introdução Lúcio Costa Toulon, França 1902 Rio de Janeiro, Brasil 1998 Arquitetura é antes de mais nada construção, mas, construção concebida com o propósito primordial de ordenar e organizar o espaço para determinada finalidade e visando determinada intenção. 4
Edificações Sustentáveis, sua idealização e expectativas Quando cria um projeto, este deverá corresponder ao que foi idealizado, ou seja, ao propósito para o qual foi construído Um projeto sustentável deverá atender não só às estratégias adotadas para a sua certificação, como também aos requisitos e expectativas de seus proprietários e idealizadores O processo de Comissionamento da edificação determina o registro destes Requisitos do Proprietário, os quais deverão ser atendidos não só nas etapas de projetos, construção e entrega, como também nas etapas de ocupação e uso da edificação
Custos médios do ciclo de vida de uma edificação A Operação & Manutenção é responsável pelos resultados mais ou menos eficazes durante a vida útil da edificação
Riscos para a operação nas diversas fases da concepção Médio / Alto Médio / Alto Baixo / Médio Baixo Baixo Concepção & Projeto Seleção e Compra Equipam. Construção, Instalação & Testes Fontes de Energia Operação & Manutenção (Uso)
Edificações Sustentáveis cuidados iniciais Foca- se muito na cerpficação dos empreendimentos com pouca atenção na operação sustentável Falta alinhamento entre áreas de projetos, facility management e profissionais de O&M q Torna- se necessário conhecer expectapvas e diretrizes do empreendimento (Ppos de uso, horários de operação, eventuais flexibilizações, etc.) q Necessário conhecer os projetos das instalações - como foram idealizados para operar e atender aos pré- requisitos e quais os set points e ajustes previstos q Fundamental o controle de qualidade nas fases de construção e implantação e envolvimento de profissionais de O&M nas etapas de entrega e comissionamento (instalações e processos) q Imprescindível adequado treinamento das equipes de O&M q Precisaremos também conhecer as expectapvas de consumos e bases para um benchmark - ou seja, precisaremos ter as referências Gestor: papel fundamental nas fases de ocupação e pós- ocupação para monitorar as metas idealizadas e ajustá- las, se necessário, para manter o edizcio sustentável em todo o ciclo de vida
A importância da definição dos indicadores de performance - KPI q Não se Gerencia o que não se mede, não se mede o que não se define, não se define o que não se entende e não há sucesso no que não se gerencia. (William Edwards Deming). q As metas são estabelecidas para estreitar a distância entre o real e o ideal (Katsuya Hosotani).
A importância da definição dos indicadores de performance - KPI KPI (Key Performance Indicator) é uma variável: Ø QuanPficável, portanto pode ser apresentada em forma de gráfico ou outra ferramenta de análise - é uplizada para saber se o objepvo foi apngido Ø Que permite medir a eficácia das ações tomadas, bem como medir desvios entre o programado e o realizado Ø Que possibilita realizar comparações ao longo do tempo com relação a dados interno e externos Ø Os Indicadores devem ser de conhecimento de toda a equipe: o que se está medindo e qual o resultado obpdo Ø Envolver a equipe neste processo é de fundamental para apngir o objepvo
Cuidados na implantação de procedimentos de O&M e M&V Ø Quem não monitora, não gerencia Ø Monitoramento e a análise de performance ou desempenho requerem uma estratégia Ø As estratégias devem contemplar o desenvolvimento de indicadores chave de performance Ø Não há como se apngir resultados se os comportamentos e tendências não forem avaliadas (análise) Ø Projetos mudam ou devem mudar para atender as novas demandas e necessidades, sendo importante reconhecer e compreender estas novas demandas, comparando os seus resultados com o baseline estabelecido
Cuidados na implantação de procedimentos de O&M e M&V Ø As equipes de O&M precisam conhecer os projetos e os requisitos de uplização do empreendimento Ø A atualização de Planos de Operação & Manutenção são fundamentais Ø O treinamento das equipes resultará em bons resultados e no melhor controle da operação Ø O gestor deverá manter a sua equipe mopvada e engajada na busca conrnua por resultados operacionais mais eficazes Ø O Gestor tem como responsabilidade observar o comportamento da Edificação e buscar eficiências que traduzam em economias sem impactos para a operação, analisando diariamente os parâmetros e promovendo as correções caso idenpfique desvios Ø A equipe tem autonomia para estudar os benchmarkings de mercado (equipamentos e procedimentos operacionais) e implantá- los, à parpr de pilotos
Fatores de sucesso Torna- se fundamental a obtenção de resultados e custos operacionais mais eficazes em consumos de energia e água; além de melhores conições de conforto térmico e qualidade interna dos ambientes de trabalho O acompanhamento do ciclo de vida de um sistema ou edizcio demanda: q Sólido e técnico processo de gestão e monitoramento q Preparo e conhecimento pelos responsáveis pela edificação para criação de indicadores de desempenho q IdenPficação de fatores ou comportamentos que possam influenciar a operação do edizcio q Acompanhamento ao longo do tempo q Definição de frequências
Fatores de risco, perda de desempenho e da sustentabilidade Maior parte dos proprietários tem foco relacionado com a valorização do patrimônio e na locação Fatores que contribuem para a perda de desempenho e da sustentabilidade: q Afastamento do dono de seu invespmento q Falta de conhecimento de processos operacionais durante o ciclo de vida q Má gestão documental q Falha na seleção e desenvolvimento de fornecedores q Baixos invespmentos em capacitação e treinamento de equipes q Gestão ineficaz q Falta de desenvolvimento de indicadores alinhados às metas energépcas e sustentáveis q Desconhecimento dos responsáveis pela operação dos sistemas lógicos operacionais, set points e procedimentos q Falta de cultura para medir e verificar (M&V)
O que não se deve fazer Ø Deixar de estudar / conhecer os projetos e os modus operandi definidos pelos projepstas Ø Adotar parâmetros e set- points sem nenhum critério técnico Ø Operar sistemas no modo manual Ø Deixar de treinar as suas equipes Ø Deixar de cumprir os Planos de O&M Ø Não gerenciar de perto o processo
Concluindo Espera- se hoje que um edi@cio sustentável opere de modo eficiente, econômico e seguro, colaborando para a redução dos impactos ambientais e melhoria do conforto dos usuários e sadsfação dos proprietários A garrafa cheia A uva na parreira A mulher bêbada
Perguntas
Obrigado! Lamberto Grinover lgrinove@pshmanspeyer.com.br Tel. +55 11 982317803
Bibliografias & Webgrafias
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