CURSO DE PÓS-GRADUAÇÃO EM DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. Aula Ministrada pelo Prof. Durval Salge Junior (Aula 26/03/2018) Evicção. Na evicção a coisa recebida no contrato oneroso é perdida para terceiro estranho ao negócio jurídico. Quem sofre a evicção pode entrar com ação contra o alienante para tentar obter o ressarcimento (direito de regresso). A cláusula de evicção existe independentemente de estar expressa no contrato, por força de lei: Art. 447. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública. A evicção pode ser reforçada, minorada ou até mesmo excluída, contudo, no caso de exclusão tem direito o evicto ao que pagou, conforme preceitua o artigo 449 do CC: Art. 449. Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu. Contrato de Compra e Venda. Príncipe dos contratos, este contrato faz a circulação de riqueza. Quando falamos em dinheiro, pode ser equivalente fiduciário, exemplo TED / DOC. 1
Conceito: neste contrato o vendedor, proprietário de um bem, em contra prestação a um pagamento em dinheiro, previamente acordado transfere o domínio da coisa para o comprador. Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. (Grifo nosso) Cuidado com o contrato de compra e venda, pois, precisa verificar se a pessoa que está transferindo o domínio é a real proprietária do bem. Exemplo, imóvel que a pessoa só tem a posse e está vendendo a coisa como se domínio tivesse. A segurança do advogado neste contrato é ter a certeza jurídica de que a coisa negociada é de propriedade do vendedor. Domínio é o poder de usar, frutificar, dispor e reaver a coisa. Efeitos. No direito brasileiro o contrato de compra e venda produz efeitos meramente obrigacionais, ao contrário da França, por exemplo, que pelo contrato já se transfere os direitos reais. O contrato de compra e venda se perfaz com a tradição. Bens imóveis com a transcrição. 2
Bens móveis pela tradição. Elementos. São três os elementos do contrato de compra e venda: Consensus deve as partes estar em concordância com o objeto e com o preço, conforme preceitua o artigo 482 CC: Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. (G. n.) A obrigação pura não possui elementos acidentais, a saber: termo, encargo ou condição. Devemos tomar cuidado, pois quando a proposta encontra aceitação o contrato está perfeito e acabado, no caso se as partes concordarem com o objeto e o preço vincula quem aceitou. Pretium de débito. é sempre em dinheiro ou equivalente fiduciário, exemplo, cartão 3
Res a coisa para ser vendida precisa estar em comércio, podendo ser negociado objeto futuro, conforme preceitua o artigo 483: Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Regras especiais. Venda por amostra, protótipo ou modelo. Trata-se de venda ultimada à vista de uma amostra exibida pelo vendedor. O que determinou a venda foi o protótipo. Neste negócio o vendedor assegura que a coisa a ser entregue será semelhante a amostra, se houver diferença entre a amostra o produto entregue caberá ao juiz declarar que a coisa vendida deva ter as mesmas qualidades da amostra, prevalecendo sempre o protótipo. Ao comprador recomenda-se manter consigo a amostra, se não física, por laudo. Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. ainda. Não dá para fazer laudo pericial se não tiver comprado a coisa Se no material publicitário de um protótipo estiver informando que é meramente ilustrativo não dá para alegar que a venda foi por amostragem. Em caso de venda de apartamento na planta precisa ter um memorial descritivo informando tudo de forma clara e objetiva, se constar material similar no memorial descritivo é bem provável que tenha material de segunda linha. 4
Prevalece a amostra se tiver laudo pericial por engenheiro no caso de imóvel vendido na planta. Desde que não conste no material publicitário que é meramente ilustrativo. Venda ad corpus. A venda do imóvel é realizada com o corpo certo e determinado. O comprador não adquire por metragem, a área declarada assume caráter não definitivo, mas preventivo. Costumeiramente vem precedida das seguintes expressões: aproximadamente; por volta de; mais ou menos. Neste caso o comprador não pode exigir o complemento da área, nem abatimento no preço, ainda que não conste da matrícula do imóvel a expressão romana ad corpus, conforme preceitua o artigo 500 3º. Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 3º Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. (Grifo nosso) 5
Venda ad mensuram. Neste caso o comprador não tem interesse pelo conjunto do imóvel ao contrário, seu interesse é pela medida exata, portanto, qualquer diferença pode ser resolvida pelo complemento da área, pela resolução do contrato, ou, ainda, pelo abatimento do preço, artigo 500 caput. A ação para complemento da área é EX Empto. Bons Estudos!!! Prof.ª. Adriana Aparecida Duarte. 6