CURSO DE FORMAÇÃO EM AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Curso certificado pela CMC DIREITO E FISCALIDADE DO IMOBILIÁRIO LUANDA 2017 MODULO II. DIREITO E FISCALIDADE DO IMOBILIÁRIO 7 Horas MATERIAS A ABORDAR: DIREITOS REAIS E DIREITO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA EM ANGOLA Formas de detenção da propriedade Formas de transmissão da propriedade Títulos constitutivos de propriedade DIREITO FISCAL ANGOLANO Impostos sobre o Património Imobiliário Tributação do património Investimento Imobiliário 1
CAPITULO I DIREITOS REAIS E DIREITO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA EM ANGOLA Formas de detenção da propriedade A maior parte deste acervo imobiliário é propriedade do domínio privado do Estado Angolano, e o regime jurídico angolano da propriedade da terra e dos direitos prevê que a terra é propriedade original do Estado. Em 2004 é aprovada a Lei de Terras de Angola Lei 9/04 de 9 de Novembro de 2004, o regime jurídico das terras integradas no património do Estado. Deste modo o Estado pode transmitir a terceiros, os direitos fundiários seguintes: Direitos de Propriedade Privada, Domínio Útil Consuetudinário; Direito de Superfície; Direito de Ocupação Precária. Por outro lado, existem direitos de propriedade de imoveis que pertencem legalmente a privados, permitindo a quem os detém, deles dispor livremente. Formas de transmissão da propriedade Para que se opere uma transmissão de propriedade feita pelo Estado Angolano aum terceiro, o primeiro aspecto a considerar, são as características do terreno. Os terrenos estão divididos em três categorias, que lhes atribui diferente tratamento jurídico, as quais são: Terrenos do domínio público do Estado; Terrenos do domínio privado do Estado; Terrenos de propriedade privada. A) Terrenos do domínio público do Estado são sua propriedade e não podem ser objecto de compra e venda ou de arrendamento, apenas poderão ser concedidos a entidades privadas, em casos específicos e normalmente com escopo de utilidade pública. 2
B) Terrenos do domínio privado do Estado para a sua concessão, tem de ser analisada a sua natureza matricial: terrenos urbanos ou terrenos rurais. B.1) O direito fundiário dos Terrenos Rurais não pode ser transferido a terceiros pelo Estado, a transmissão deste direito de propriedade é legalmente proibido B.2) No que se refere aos Terrenos Urbanos, de acordo com a Lei de Terras de Angola, podem ser transmitidos a terceiros: Direito de Propriedade apenas poderá ser transmitido a favor de pessoas singulares, de nacionalidade angolana e este direito tem que cumprir o requisito formal, notarial, da outorga da escritura de compra e venda. A transmissão do Direito Útil Consuetudinário, por norma é transmitido aos aglomerados populacionais, que vivem nos meios rurais, fazendo o uso das terras de acordocomosseuscostumes.estesdireitosemregrasãoatribuídosàspopulações pelos Governos Provinciais em que se inserem e são gratuitos. No Direito Útil Civil, também designado por Enfiteuse, consiste na utilização de terrenos urbanos ou rurais, mediante um pagamento anual à Fazenda Publica. Este direito é transmitido por contrato, celebrado com os Governos Provinciais oudecretado em Conselho de Ministros, tendo por norma, caracter perpetuo. 3
Direito de Superfície é o direito mais vulgarmente transmitido em Angola, faceao domínio das terras pelo Estado, é um direito real mais limitado que o direito de propriedade, consistindo na faculdade de terceiros manterem uma edificação urbana ou uma cultura agrícola, quer perpétua ou temporariamente, em terreno alheio. Esta transmissão é onerosa, pois prossupõe o pagamento de uma prestação em dinheiro ao Estado. O direito de superfície confere as mesmas faculdades que a propriedade, com algumas excepções, sendo a mais relevante o limite temporal de 60 anos, renováveis, sendo atribuído ao superficiário o Direito de Preferência em caso de venda da terra. A concessão deste direito é efectuada mediante a elaboração de um contrato constitutivo de direito de superfície, normalmente outorgado pelos Governos Provinciais em representação do Estado ou pelo próprio Estado, devendo este contrato ser participado nosserviçosdefinançascompetenteseserapresentadoaregistonaconservatória do Registo Predial. Este tipo de contrato não deve ser renegociado pelo superficiário com terceiros e, aquele tem a obrigação de ocupar e utilizar convenientemente o terreno na modalidade concedida, caso contrario corre o risco da superfície reverter paraoestado. O Direito de Ocupação Precária é utilizado em situações não definitivas, como por exemplo a instalação de um estaleiro, concedido em regra através de um contrato de arrendamento oneroso, pois envolve pagamento ao Estado, o qual não pode ter duração superior a um ano. 4
C) Terrenos de propriedade privada A aquisição propriedade privada de terrenos por entidades ou pessoas singulares ocorre quando o terreno foi validamente adquirido antes da independência de Angola e por isso por norma o proprietário é possuidor de título constitutivo válido (não pode ter sido alvo de expropriação ou confisco) desse direito, isto é, em regra existe a escritura de aquisição, caderneta matricial e registo predial. Esta aquisição também poderá ter sido realizada em qualquer altura, por entidades ou cidadãos singulares ao Estado, dos seus terrenos urbanos incluídos no seu domínio privado. Títulos constitutivos de propriedade A aquisição de Direitos fundiários ao Estado pressupõe o procedimento seguinte: A apresentação da pretensão do interessado através de requerimento próprio perante a autoridade competente (Governos Provinciais ou próprio Estado) e, após análise terá que ser deferida esta pretensão, a qual só se torna efetiva após o decurso de cinco anos. Caso o titular queira posteriormente transmitir o seu direito, carece da respectiva autorização. Celebração do contrato de concessão do direito fundiário correspondente. A aquisição da Propriedade ao Estado pressupõe: Outorga da Escritura Publica de compra e venda. Participação da aquisição no Serviço de Finanças ou Bairro Fiscal competente. Registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial correspondente à zona onde se localiza o imóvel. 5
A aquisição de imóveis entre Particulares, sem intervenção do Estado, deverá revestir um cuidado de averiguação prévia do negócio a realizar, sobretudo por parte do sujeito comprador. Antes de formalizar a decisão de compra de determinada propriedade, é conveniente requer ao vendedor os documentos da propriedade, designadamente: A Certidão Predial actualizada adquirida na Conservatória do Registo Predialdaáreado imóvel, com a qual deverá verificar se: O vendedor é o verdadeiro proprietário, Se não existem ónus ou encargos; A Caderneta predial actualizada, adquirida no Bairro Fiscal ou Serviço de Finançasda área do imóvel, na qual deverá verificar se: O imóvel se encontra devoluto, Se não há dividas de IPU, no caso de compra em 2ª mão, ou se o imóvel responde pelo pagamento deste imposto. Com o Titulo que legitime a aquisição do direito por parte do transmitente (escritura pública, despacho de desconfisco, etc.); Planta de Localização do imóvel, preferencialmente, certificada pela autoridade administrativa competente. No caso de se tratar da aquisição de um terreno, o adquirente deverá ainda verificar os planos urbanísticos e os demais regulamentos referentes ao uso do solo. Para este efeito deverão ser solicitadas informações específicas junto da Administração Municipal competente e junto dos serviços da Gestão Urbana do Governo Provincial competente. 6
O processo de aquisição de um imóvel, por norma procedesse da seguinte forma: Celebração do Contrato Promessa, no âmbito do qual é efectuado um ou vários pagamentos que são considerados inicio de pagamento e tidos como Sinal, o qual varia os 10 e 50 % do preço de aquisição. Caso o Promitente Vendedor não cumpra a sua obrigação neste contrato, terá que indemnizar o Promitente Comprador, restituindo lhe emdobroovalormonetárioentreguepelopromitentecompradoe,casosejaeste a incumprir, o Promitente Vendedor poderá fazer seu o montante recebido. AoutorgadeEscritura Pública, momento no qual se transmite a propriedade sobre o bem imóvel. No momento da celebração do contrato definitivo o preço deve estar integralmente pago; por vezes, as partes acordam que parte do pagamento do preço seja efectuada em momento posterior. Inscrição ou Averbamento na Matriz, da aquisição do imóvel, feito no Bairro fiscal da área onde se localiza o prédio. ORegisto Predial pois a segurança no comércio jurídico imobiliário dá se pela publicidade da situação jurídica do prédio através do registo predial, na Conservatória do lugar da situação dos imóveis Nota: é essencial a correspondência entre o conteúdo do registo predial e o da matriz predial. 7
CAPITULO II DIREITO FISCAL ANGOLANO Impostos sobre o Património Imobiliário Tributação do Património A tributação do património imobiliário, em Angola, assenta na coexistência dos impostos seguintes: A Sisa e o Imposto de Selo O Imposto de Sisa, incide nomeadamente sobre a transmissão onerosa de bens imóveis situados em Angola. A simples promessa de venda com tradição da coisa ou verificando se que o Promitente Comprador se encontra a usufruí la, desencadeia tributação em sede de Sisa. Também poderão estar sujeitos a este imposto os arrendamentos a longo prazo 20 anos ou mais. A responsabilidade pelo pagamento do imposto é do adquirente. A matéria colectável é, em geral, o valor de aquisição do imóvel ou, se superior, trinta vezes o valor do rendimento fixado na matriz ou resultante de avaliação que o determine. No caso de transmissão de terreno para construção haverá sempre lugar a avaliação. AtaxadaSisaéde2%. A transmissão onerosa de bens imóveis está ainda, em geral, sujeita a Imposto do Selo à taxa de 0,3% incidente sobre o valor da transacção. Encontra se também sujeita a este imposto a aquisição de partes sociais de uma sociedade que detenha bens imóveis em Angola quando, por via dessa aquisição, o adquirente passe a deter 50% ou mais do capital social e se demonstre que a aquisição das partes sociais teve como principal objectivo a aquisição dos bens imóveis. 8
O Imposto Predial Urbano ( IPU ) Este Imposto incide sobre o rendimento de prédios arrendados e sobre a mera detenção, quando os prédios não estejam arrendados. Assim, no caso de prédios arrendados, a base tributável é o valor da renda. Enquanto no caso de prédios não arrendados, a base tributável corresponde ao valor patrimonial do imóvel. O IPU é devido por quem seja titular do direito aos rendimentos provenientes doprédio, ao passo que, no caso da sua mera detenção, este é devido pelo proprietário, usufrutuário ou titular do direito de superfície de prédios não arrendados. O rendimento colectável dos prédios urbanos arrendados corresponde ao valor das rendas efectivamente recebidas em cada ano, podendo ser deduzidas despesas relacionadas com o imóvel, até 40% do referido valor. O rendimento colectável dos prédios urbanos não arrendados, corresponde ao valor patrimonial do respectivo imóvel e este corresponde ao valor que resulte de avaliação feita de acordo com as normas aplicáveis à avaliação e reavaliação de prédios urbanos, ou ao valor pelo qual o imóvel tenha sido alienado, conforme o que for mais elevado. A taxa do IPU para os prédios arrendados é de 25% e a mera detenção patrimonial está isenta de tributação, caso o valor patrimonial do prédio não exceda 5.000.000 AKZ (aprox. 50.000 Dólares). Nos casos em que o valor patrimonial for superior àquele montante, a detenção já estará sujeita a uma taxa de 0,5%. 9
Existe Retenção na Fonte caso o devedor disponha de contabilidade organizada, o imposto deverá ser deduzido da renda e entregue pelo arrendatário às autoridades fiscais até dia 30 do mês seguinte àquele a que respeita a retenção. Imposto sobre Sucessões e Doações O imposto incide sobre transmissões gratuitas de bens móveis e imóveis e direitos considerados localizados ou transferidos em Angola, ou seja, as transmissões gratuitas de bens, por via de doação ou transmissão por morte, que são tributadas à taxa máxima de 30%. O imposto é devido pelo beneficiário da sucessão ou doação. A AVALIAÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL O regime do valor patrimonial dos prédios urbanos apurado através de avaliação encontra se ainda previsto no Decreto Presidencial n.º 81/11, de 25 de Abril, que aprovou as respectivas tabelas. Este diploma veio regular a avaliação dos prédios urbanos novos e a reavaliação dos prédios urbanos já existentes. A fórmula usa coeficientes como o valor de base, a área coberta, a localização, a vetustez,oconfortoeaafectaçãodoprédiourbano,variando,porém,osvalores dos coeficientes consoante esteja em causa a avaliação de prédios urbanos novos ou a reavaliação de prédios urbanos já existentes. 10
O Investimento Imobiliário O aumento da procura imobiliária em Angola deu lugar a um significativo acréscimo do número de investidores, designadamente a promoção imobiliária O mercado começou a exigir (e a ter) uma maior profissionalização dos serviços imobiliários, desde os serviços jurídicos até à avaliação, à mediação, ao financiamento, às empreitadas e à fiscalização. A Lei do Investimento Privado (Lei n.º 20/11, de 20 de Maio LIP ) é a Lei que rege o investimento em Angola. Considera se investidor externo qualquer pessoa singular ou colectiva não residente que, independentemente da sua nacionalidade, introduza ou utilize em Angola capitais domiciliados no estrangeiro, com direito a transferir lucros e dividendos para o exterior. Nesse âmbito, o valor mínimo aplicável aos projectos de investimento está legalmente fixado em USD 1.000.000,00 (um milhão de Dólares dos Estados Unidos da América). Os procedimentos de autorização ficam a cargo da ANIP Agência Nacional do Investimento Privado que é, desse modo, um interlocutor privilegiado dos interessados que pretendam investir em Angola, na maioria dos sectores de actividade económica. Por outro lado, também se criou o regime jurídico dos Fundos de Investimento, através, do Decreto Legislativo Presidencial n.º 7/13, de 11.10., que veio regulamentar os Organismos de Investimento Colectivo ( OIC ), que abrange os Fundos de Investimento e as Sociedades. 11