fls. 172 EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO FORO REGIONAL I SANTANA SP PROCESSO : Nº 4004171-75.2013.8.26.0001 AÇÃO : PROCEDIMENTO ORDINÁRIO REQUERENTE : CONDOMÍNIO ACQUA RIVIERA SAND'S REQUERIDO : BERARDINO CERIELLO E OUTRO JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo à V. Exa. L A U D O
fls. 173 CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DE MERCADO PARA VENDA DO APARTAMENTO Localização: Alameda Nina, nº 171, Módulo 3, Edifício São Fernando, 1º andar, apartamento nº 11, Bairro Riviera de São Lourenço, Município de Bertioga, Comarca de Santos, Litoral do Estado de São Paulo. Data da avaliação: Novembro de 2015 Valor do apartamento: R$ 722.000,00 ( setecentos e vinte e dois mil reais )
fls. 174 CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa, conforme o despacho do MM. Juízo, às fls. 126, a apuração do justo, real e atual valor de mercado para venda de 1 ( um ) apartamento situado na na Alameda Nina, nº 171, Módulo 3, Edifício São Fernando, 1º andar, apartamento nº 11, Bairro Riviera de São Lourenço, Município de Bertioga, Comarca de Santos, Litoral do Estado de São Paulo.
fls. 175 CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização O apartamento avaliando encontra-se localizado na Alameda Nina, nº 171, Módulo 3, Edifício São Fernando, 1º andar, apartamento nº 11, Bairro Riviera de São Lourenço, Município de Bertioga, Comarca de Santos, Litoral do Estado de São Paulo. 2. Planta de localização 3. Acessibilidade O acesso é fácil e direto pela Alameda Nina.
fls. 176 4. Ilustração fotográfica externa Vista do Edifício São Fernando. Vista da entrada principal do Condomínio Acqua Riviera Sand's.
fls. 177 5. Foto aérea Vista da Alameda Nina que lhe dá acesso.
fls. 178 6. Melhoramentos públicos O Edifício São Fernando é servido por todos os melhoramentos públicos convencionais. 7. Topografia A topografia do imóvel encontra-se plana em toda sua extensão e ao nível da Alameda Nina. 8. Características do solo O solo é aparentemente seco, próprio para a construção civil.
fls. 179 9. Características do Edifício São Fernando Classe Residencial Grupo Apartamento Padrão Médio com elevador Estrutura Concreto armado Revestimento externo Argamassa fina Nº de torres 9 ( nove ) Nº de pavimentos 6 ( seis ), sendo térreo e 5 ( cinco ) andares Nº de elevadores por torre 2 ( dois ) Nº de apartamentos por andar 4 ( quatro ) Interfonia Porteiro eletrônico Dispositivos de segurança Portaria Zeladoria Espaço gourmet / bar Quadras de tênis Quadra poliesportiva Playgrounds Dispositivos de lazer Salão de festas Salão de jogos Academia Piscinas Sauna
fls. 180 10. Ilustração fotográfica da área de lazer do Edifício São Fernando Salão de festas. Salão de jogos.
fls. 181 Academia. Quadra poliesportiva.
fls. 182 Quadra de tênis 1. Quadra de tênis 2.
fls. 183 Playground 1. Playground 2.
fls. 184 Piscinas. Piscinas.
fls. 185 Piscinas. Sauna repouso.
fls. 186 Sauna repouso. Espaço gourmet / bar.
fls. 187 11. Ilustração fotográfica do apartamento Sala. Terraço e banheiro.
fls. 188 Dormitório 1 e 2. Suíte.
fls. 189 Cozinha. área de serviço
fls. 190 12. Características do apartamento Piso Ladrilhos cerâmicos Forro Laje Revestimento interno Argamassa fina e azulejos Portas Madeira Caixilhos Alumínio Janelas Tipo porta-balcão e de correr Nº de vagas de garagem 2 ( duas ) Compartimentos Sala, terraço, cozinha, 1 ( uma ) suíte, 2 ( dois ) dormitórios e área de serviço. Idade real estimada 18 ( dezoito ) anos Estado da edificação Regular Área construída útil 90,40m 2 Obs.: As áreas construídas foram obtidas da Matrícula do imóvel
fls. 191 CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Venda de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2011. Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área privativa de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados ( Anexo II ), onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização ( Anexo III ), dos quais extraiu-se a sua Média Aritmética Saneada ( Anexo IV ). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes ( Anexo I ). O valor de mercado de venda do apartamento foi obtido pelo produto entre a sua área privativa e o seu respectivo valor unitário básico. 2. Valor unitário básico ( V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de novembro de 2015, é de: V u = R$ 7.194,31/ m 2
fls. 192 3. Valor de mercado do apartamento para venda ( V a ) 4 V a = ( V u x A c ), sendo: V a = Valor de mercado do apartamento para venda V u = Valor unitário do apartamento ( R$ 7.194,31/ m 2 ) A c = Área construída útil do apartamento e garagens ( 100,40m 2 ) V a = ( 7.194,31 x 100,40 ) V a = R$ 722.308,00, ou, em números redondos, V a = R$ 722.000,00 (setecentos e vinte e dois mil reais)
fls. 193 CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 22 ( vinte e duas ) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 4 ( quatro ) anexos que ficam fazendo parte integrante do presente trabalho. São Paulo, 11 de novembro de 2015. JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL
fls. 194 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO
fls. 195 ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. Fator oferta ( F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a superestimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2011. 2. Fator localização ( F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre índices de transposição que refletem a realidade do mercado imobiliário da região avalianda, conforme ampla pesquisa imobiliária, tendo no numerador o valor do local do apartamento avaliando ( IL a ) e no denominador, o do apartamento comparativo ( IL e ). 3. Fator idade real do prédio ( F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão 2002. 4. Fator padrão construtivo do prédio ( F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Edificações Valores de Venda 1987 Versão 2.002.
fls. 196 5. Valor de vaga de garagem ( V v ) Os imóveis comparativos foram homogeneizados em função do número de vagas de garagens para a situação paradigma do imóvel avaliando, ou seja, 4 ( quatro ) vagas. Preço médio de venda de uma vaga de garagem na região é de R$ 20.000,00. 6. Fator área Os apartamentos comparativos foram homogeneizados em função da área, conforme o Estudo do Engenheiro Sérgio Abunaman, em seu Livro Homogeneização de áreas para avaliação de imóveis urbanos. A h = [ ( A e / A a ) 1/4 ou 1/8 ] Sendo: A h = Área homogeneizada A e = Área do apartamento comparativo A a = Área do apartamento avaliando A utilização do expoente deve ser utilizada da seguinte forma: A e A a 30% 1/4 A e A a > 30% 1/8 7. Fator atualização Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária.
fls. 197 O valor básico unitário ( V u ) foi homogeneizado para a situação paradigma através da seguinte expressão: V u = { [ V a ( N ve N va ) x V g ] x F f x [ ( IL a ) + ( A e ) e + ( F irpa ) + ( PC a ) n + 1 ] } A u IL e A a F irpe PC e V u = Valor unitário homogeneizado V e = Valor de venda do elemento comparativo A u = Área útil do elemento comparativo N ve = Número de vagas de garagem do elemento comparativo N va = Número de vagas de garagem do apartamento avaliando V g = Valor da vaga de garagem Assim, os apartamentos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Classe Grupo Situação paradigma Residencial Apartamento Padrão Médio com elevador ( 1,926 ) Área privativa 100,40m 2 Número de vagas de garagem 2 ( duas ) Número de fatores utilizados ( n ) 4 Idade real estimada 18 ( dezoito ) anos Estado da edificação Regular ( c ) F oc 0,828 Índice local 100 Data-base Novembro de 2015
fls. 198 ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS
fls. 199 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 01 01. Fonte de Informação Proprietário - Isaias Tel.: (11) 99972-6153 02. Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Edifício Jakarta, ap to nº 46 04. Índice local 100 05. Área útil apto e garagens 143,14m 2 ( 3 vagas ) 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio ( 2,160 ) 07. Idade do prédio 18 ( dezoito ) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0,828 10. Preço à vista R$ 1.100.000,00 Valor unitário homogeneizado: V u1 = { ( 1.100.000,00 ) x 0,90 x [ ( 100,00 ) + (143,14) 1/8 + ( 0,828 ) + ( 1,926 ) 4 + 1 ] } 143,14 100,00 100,40 0,828 2,160 V u1 = R$ 6.478,27/ m 2
fls. 200 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 02 01. Fonte de Informação Corretor autônomo - Jair Tel.: (13) 3316-1010 02. Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Edifício Jakarta, 2º andar 04. Índice local 100 05. Área útil apto e garagens 123,40m 2 ( 2 vagas ) 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 18 ( dezoito ) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0,828 10. Preço à vista R$ 980.000,00 Valor unitário homogeneizado: V u2 = { ( 980.000,00 ) x 0,90 x [ ( 100,00 ) + (123,40) 1/4 + ( 0,828 ) + ( 1,926 ) 4 + 1 ] } 123,40 100,00 100,40 0,828 1,926 V u2 = R$ 7.526,30 / m 2
fls. 201 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 03 01. Fonte de Informação Corretor autônomo - Jair Tel.: (13) 3316-1010 02. Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Edifício Guadalupe, 5º andar 04. Índice local 100 05. Área útil apto e garagens 123,40m 2 ( 2 vagas ) 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 18 ( dezoito ) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0,828 10. Preço à vista R$ 1.060.000,00 Valor unitário homogeneizado: V u3 = { ( 1.060.000,00 ) x 0,90 x [ ( 100,00 ) + (123,40) 1/4 + ( 0,828 ) + ( 1,926 ) 4 + 1 ] } 123,40 100,00 100,40 0,828 1,926 V u3 = R$ 8.140,70/ m 2
fls. 202 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 04 01. Fonte de Informação Proprietário - Eduardo Tel.: (16) 99163-1107 02. Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Edifício Guadalupe, ap to nº 56 04. Índice local 100 05. Área útil apto e garagens 123,40m 2 ( 2 vagas ) 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 18 ( dezoito ) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0,828 10. Preço à vista R$ 1.000.000,00 Valor unitário homogeneizado: V u4 = { ( 1.000.000,00 ) x 0,90 x [ ( 100,00 ) + (123,40) 1/4 + ( 0,828 ) + ( 1,926 ) 4 + 1 ] } 123,40 100,00 100,40 0,828 1,926 V u4 = R$ 7.679,90/ m 2
fls. 203 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 05 01. Fonte de Informação Proprietário Odelson Lopreto Tel.: (11) 98266-0237 02. Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Edifício Mayaguana, ap to nº 44 04. Índice local 100 05. Área útil apto e garagens 100,40m 2 ( 2 vagas ) 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 18 ( dezoito ) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0,828 10. Preço à vista R$ 760.000,00 Valor unitário homogeneizado: V u5 = { ( 760.000,00 ) x 0,90 x [ ( 100,00 ) + (100,40) 1/4 + ( 0,828 ) + ( 1,926 ) 4 + 1 ] } 100,40 100,00 100,40 0,828 1,926 V u5 = R$ 6.812,75/ m 2
fls. 204 ELEMENTO COMPARATIVO Nº 06 01. Fonte de Informação Proprietário - Danilo Tel.: (11) 99739-6762 02. Data Novembro de 2015 ( oferta ) 03. Localização Edifício Nassau, ap to nº 34 04. Índice local 100 05. Área útil apto e garagens 123,40m 2 ( 2 vagas ) 06. Padrão construtivo do prédio Apartamento Médio ( 1,926 ) 07. Idade do prédio 18 ( dezoito ) anos 08. Estado do prédio Regular ( c ) 09. Fator de obsoletismo 0,828 10. Preço à vista R$ 850.000,00 Valor unitário homogeneizado: V u6 = { ( 980.000,00 ) x 0,90 x [ ( 100,00 ) + (123,40) 1/4 + ( 0,828 ) + ( 1,926 ) 4 + 1 ] } 123,40 100,00 100,40 0,828 1,926 V u6 = R$ 6.527,92/ m 2
fls. 205 ANEXO III QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO
fls. 206 ANEXO III QUADRO RESUMO DE HOMOGENEIZAÇÃO Nº V i F f F tr A u A h F ir F pc n V u 01 1.100.000,00 0,90 1,000 143,14 1,045 1,000 0,892 4 6.478,27 02 980.000,00 0,90 1,000 123,40 1,053 1,000 1,000 4 7.526,30 03 1.060.000,00 0,90 1,000 123,40 1,053 1,000 1,000 4 8.140,70 04 1.000.000,00 0,90 1,000 123,40 1,053 1,000 1,000 4 7.679,90 05 760.000,00 0,90 1,000 100,40 1,000 1,000 1,000 4 6.812,75 06 850.000,00 0,90 1,000 123,40 1,053 1,000 1,000 4 6.527,92
fls. 207 ANEXO IV MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA
fls. 208 ANEXO IV MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA V u1 = R$ 6.478,27/ m 2 V u2 = R$ 7.526,30/ m 2 V u3 = R$ 8.140,70/ m 2 V u4 = R$ 7.679,90/ m 2 V u5 = R$ 6.812,75/ m 2 V u6 = R$ 6.527,92/ m 2 MA = R$ 43.165,84/ m 2 = R$ 7.194,31/ m 2 6 30% = R$ 5.036,02/ m 2 + 30% = R$ 9.352,60/ m 2 Portanto, não foi desprezado nenhum elemento, logo: V u = R$ 7.194,31/ m 2