FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA CEDAE CNPJ nº. 10.991.914/0001-15 Administração CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Av. Paulista, 2300 11º andar São Paulo/SP CEP 01310-300 Fone: (11) 3555-6350 RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR SEMESTRE FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2015 Em atenção ao disposto no Artigo 39, Inciso V, alínea b, da Instrução CVM 472/08, apresentamos o relatório do administrador do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CAIXA CEDAE ( Fundo ), cujo início das atividades se deu em 01 de março de 2010. I Descrição dos negócios realizados no semestre Por se tratar de um Fundo monoativo constituído especificamente para uma operação de built to suit não foi realizado nenhum negócio relevante na carteira deste no 2º semestre de 2015. Os únicos novos investimentos realizados pelo Fundo no período foram os recursos provenientes do fluxo de alugueis não distribuídos aos cotistas, que foram destinados à reserva estatutária. Foram auferidos como receita de aluguel R$ 7.253.655,94 (sete milhões, duzentos e cinquenta e três mil, seiscentos e cinquenta e cinco reais e noventa e quatro centavos) e como receita líquida de operações financeiras R$ 232.396,70 (duzentos e trinta e dois mil, trezentos e noventa e seis reais e setenta centavos) no 2º semestre de 2015. II Programa de investimentos para o semestre seguinte Não há perspectivas de alterações substanciais nas condições do Fundo, restando prevista especialmente a gestão do caixa do Fundo. Caso seja necessário, poderão ser realizadas obras e benfeitorias no imóvel ao longo do ano, as quais serão informadas aos cotistas oportunamente. III Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua elaboração, sobre: a) conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se concentrarem as operações do Fundo, relativas ao exercício O Fundo teve por objeto a captação de recursos para viabilizar a construção do imóvel situado na Av. Presidente Vargas, nº 2.683, Rio de Janeiro/RJ, bem como de suas instalações, e foi entregue pronto para uso. O empreendimento, feito sob medida na modalidade turn-key, posteriormente foi locado à Companhia 1
Estadual de Águas e Esgotos CEDAE para exercício de suas atividades administrativas, nos termos do contrato de locação. A cidade do Rio de Janeiro é detentora do segundo maior inventário de edifícios comerciais do Brasil, estando atrás somente da cidade de São Paulo. O bairro da Cidade Nova, no qual se localiza o imóvel, possui características de uso mistas, apresentando ocupações comerciais e residenciais de padrão médio. Por fazer divisa com o bairro Estácio, também é abastecida pelos diversos pontos de prestação de serviço do bairro vizinho, como hotéis, restaurantes, centros de compra e agências bancárias. A região dispõe de grande facilidade de acesso por ser localizada em frente à estação Praça Onze do metrô e por estar servida por diversas linhas de ônibus. Em relatório realizado pela Colliers International, em dezembro de 2015, é dado o seguinte diagnóstico de mercado: O mercado de escritórios da cidade do Rio de Janeiro é subdividido, pela Colliers, em 7 (sete) regiões: Barra da Tijuca, Botafogo, Centro, Copacabana, Flamengo, Leblon/Ipanema e Porto. O inventário atual do Rio de Janeiro é de 1.340 mil m² de edifícios A+A, com concentração de 60% na região Centro, que corresponde a 793 mil m², seguida pela região Barra da Tijuca, com 269 mil m², equivalente a 20%. Esta região foi a única que recebeu novo inventário no 3T 2015, 28 mil m², no segmento de alto padrão. Os empreendimentos classe B somam 814 mil m², também concentrados no Centro, na mesma proporção de 60%, que corresponde a 490 mil m². A região da Barra da Tijuca apresentou 14 mil m² de absorção bruta (locação de área) no 3 trimestre de2015; porém, influenciada por devoluções em outras regiões da cidade, a absorção líquida (locação menos devoluções) foi de apenas 5 mil m² nos empreendimentos classe A+A. Nos edifícios classe B, que há pouco mais de um ano apresentam absorção líquida negativa, o resultado foi de -8 mil m², influenciados principalmente por devoluções nas regiões Centro e Botafogo. A Absorção Líquida acumulada durante o ano de 2015 é mais favorável para os empreendimentos de alto padrão, 4 mil m² contra -11 mil m² em B. Com a entrega de 28 mil m² de novas metragens em empreendimentos classe A+A e a absorção líquida de apenas 5 mil m², a taxa de disponibilidade passou de 23% para 27%, sendo que as piores taxas estão nas regiões Zona Norte (100%), Porto (57%), Flamengo (45%) e Barra da Tijuca (31%), sendo que esta última, apesar da ótima absorção bruta, foi onerada pela entrega de novos empreendimentos. Nos edifícios classe B, a taxa de disponibilidade é de 12%, sendo que na região da Zona Norte também apresenta 100% de disponibilidade e Flamengo e Botafogo, 17% e 16% respectivamente. O preço médio pedido de locação nos empreendimentos classe A+A é de R$ 109,00/m² e B: R$ 99,00/m². A região Leblon/Ipanema pratica o maior preço pedido, R$ 231,00 em A+A e R$ 200,00 em B. 2
Os proprietários e investidores estão revisando e ajustando os preços pedidos de locação. Verifica-se discussão das margens de negociação entre as partes bem como a revisão da condição de entrega de diversos projetos, sendo a situação atual mais favorável aos locatários. Outro aspecto importante a ser considerado são as obras de infraestrutura na cidade, que beneficiarão o deslocamento e também o desenvolvimento do mercado imobiliário na cidade. O comportamento do mercado tende à migração de empresas instaladas nos empreendimentos mais antigos para os mais modernos e deverá ocorrer com mais frequência nos próximos dois anos. Há também uma expectativa grande com relação à entrega dos edifícios localizados no perímetro do Porto Maravilha. b) o valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo. O valor de mercado do imóvel com base no laudo de avaliação realizado pela Colliers Internacional em dezembro de 2015 é o seguinte: Edifício CEDAE Valor de mercado: R$ 156.000.000,00 (cento e cinquenta e seis milhões de reais) IV Relação das obrigações contraídas no período 2º 2015 (R$) 485.924,12 Taxa CVM 20.699,14 Taxa SELIC 613,74 Serviços de Terceiros 20.073,56 Outras Despesas 725,31 Total 528.035,87 V Rentabilidade nos últimos 4 (quatro) semestres 3
Período Rentabilidade Semestral 1 1º 2014 8,58% 2º 2014 8,92% 1º 2015 9,05% 2º 2015 9,63% Acumulado Últimos 4 Semestres 36,18% VI O valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro) semestres do calendário. Data Quantidade de Cotas Valor Patrimonial da Cota (R$) 30/06/2014 68.518 2.185,31 31/12/2014 68.518 2.219,11 30/06/2015 68.518 2.223,75 31/12/2015 68.518 2.316,15 VII a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio semestral em cada exercício 2º 2015 (R$) 1º 2015 (R$) 483.378,27 0,31% 469.887,02 0,31% Taxa CVM 16.109,57 0,01% 11.520,00 0,01% Taxa SELIC 606,86 0,00% 643,51 0,00% Serviços de Terceiros 1.925,00 0,00% 29.736,27 0,02% Outras Despesas 778,71 0,00% 20.200,02 0,01% Total 502.798,41 0,33% 531.986,82 0,35% 1 Rentabilidade apurada com base na relação entre os rendimentos distribuídos por cota e o valor inicial da cota. 4
2º 2014 (R$) 1º 2014 (R$) 466.623,33 0,31% 451.690,85 0,30% Taxa CVM 11.520,00 0,01% 11.520,00 0,01% Taxa SELIC 673,43 0,00% 651,43 0,00% Serviços de Terceiros 13.929,50 0,01% 58.876,61 0,04% Outras Despesas 379.23 0,00% 2.096.36 0,00% Total 493.125,49 0,33% 524.835,25 0,35% São Paulo, 30 de março de 2016 CAIXA ECONÔMICA FEDERAL 5