JOÃO FORTES - RESULTADOS DO 1º TRIMESTRE DE 2014 Lucro Bruto de R$ 19,3 milhões em 1T14 Receita Líquida de R$ 191,0 milhões em 1T14 VGV total Lançado de R$ 131,2 milhões no 1º trimestre de 2014 Rio de Janeiro, 15 de maio de 2014 - A João Fortes Engenharia S.A (BOVESPA: JFEN3), tradicional construtora e incorporadora do país e pioneira na abertura de capital dentro de seu setor de atuação, divulga os resultados do 1º Trimestre de 2014. DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS VGV total de lançamento é de R$ 131,2 milhões no 1T14, sendo R$ 103,4 milhões de VGV parcela João Fortes; As vendas contratadas totalizaram R$ 141,3 milhões no 1T14; As vendas de lançamento no 1º Trimestre de 2014 totalizaram R$ 125,0 milhões; Receita Líquida de R$ 191,0 milhões no 1º Trimestre de 2014, crescimento de 16% em comparação ao mesmo período de 2013; Lucro Bruto de R$ 19,3 milhões no 1T14.
ÍNDICE DESEMPENHO OPERACIONAL... 3 DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS DO PERÍODO... 3 LANÇAMENTOS... 4 VENDAS CONTRATADAS... 5 HOUSE VENDAS... 6 VELOCIDADE DE VENDAS... 7 ESTOQUE... 8 BANCO DE TERRENOS... 10 OBRAS... 11 ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS... 13 INADIMPLÊNCIA... 14 SHOPPING... 15 GOVERNANÇA CORPORATIVA... 16 RELACIONAMENTO COM AUDITORES... 16 COMPOSIÇÃO ACIONÁRIA... 16 PROTEÇÃO FINANCEIRA... 17 RELACIONAMENTO COM CLIENTES... 18 DESEMPENHO ECONÔMICO FINANCEIRO... 19 RECEITA LÍQUIDA... 19 LUCRO BRUTO E MARGEM BRUTA OPERACIONAL... 19 DESPESAS COM VENDAS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS... 20 EBITDA E MARGEM EBITDA... 21 CONTAS A RECEBER... 22 IMÓVEIS A COMERCIALIZAR... 23 ENDIVIDAMENTO... 23 RESULTADOS FINANCEIROS... 24 DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS... 24 BALANÇO PATRIMONIAL... 25 GLOSSÁRIO DO SETOR... 26 NOTAS... 27 RELAÇÕES COM INVESTIDORES... 27 Página 2
DESEMPENHO OPERACIONAL DESTAQUES OPERACIONAIS E FINANCEIROS DO PERÍODO Página 3
LANÇAMENTOS No 1º Trimestre de 2014, a João Fortes lançou um empreendimento, o Mares de Goa, apurando um VGV de R$ 131,2 milhões. Mares de Goa Localização Rio de Janeiro-RJ VGV (R$ MIL) 131.215 Unidades 234 Part. JFE (%) 100% Lançamento Fev/14 Página 4
VENDAS CONTRATADAS Durante o 1º Trimestre de 2014 a João Fortes praticamente manteve o volume das vendas contratadas no 1T13, passando de R$ 141,5 milhões no 1º Trimestre de 2013 para R$ 141,3 milhões no 1º Trimestre de 2014. O montante de unidades vendidas no 1º trimestre de 2014 reduziu 43% em relação ao 1T13, registrando 256 unidades contratadas no 1T14. Página 5
HOUSE VENDAS No 1T14, a House Vendas registrou R$ 45,5 milhões de vendas contratadas, o que representa 32% do total das vendas contratadas neste período na João Fortes. House Vendas é formada por uma equipe de 147 colaboradores (CLTs, Terceirizado e Corretores Autônomos) e funciona capturando informações do mercado e canalizando esforços para gerar liquidez aos estoques da João Fortes Engenharia. Página 6
VELOCIDADE DE VENDAS No 1º Trimestre de 2014 a velocidade de vendas sobre ofertas (VSO) foi de 8,3%. Esse resultado foi obtido pela razão entre o valor total das vendas contratadas no primeiro trimestre de 2014 (1T14) e a soma do estoque a valor de mercado em 31 de Dezembro de 2013 com os lançamentos efetuados no 1T14. Página 7
ESTOQUE A João Fortes encerrou o primeiro trimestre de 2014 com 2.818 unidades em estoque, o que representa VGV de aproximadamente R$ 1,5 bilhões. 63% do estoque está localizado do Rio de Janeiro, 19% no Distrito Federal, 9% em Minas Gerais e 9% na Bahia. Segue demonstrativo da evolução do estoque. Página 8
Estoque por ano de Entrega em relação às Praças Página 9
BANCO DE TERRENOS Encerramos o primeiro trimestre de 2014 com banco de terrenos equivalente à R$ 3,4 bilhões de VGV potencial de lançamento, distribuído em 46 diferentes empreendimentos. Destes, 28 estão localizados no Estado do Rio de Janeiro (RJ), 17 no Distrito Federal (DF) e 01 na Bahia (BA). O banco de terrenos está direcionado para empreendimentos residenciais (67%), comerciais (13%) e empreendimentos com perfil misto (20%), onde parte é comercial e parte residencial. O Valor Geral de Vendas (VGV) em potencial dos novos empreendimentos inseridos no banco de terrenos da Companhia durante o 1º trimestre de 2014 foi de R$ 164 milhões, conforme quadro abaixo. Página 10
OBRAS No 1º trimestre de 2014, a João Fortes possuía 41 obras em andamento, o que corresponde a mais de 927 mil m². Dessas 41 obras em andamento, 63% estão concentradas no estado do Rio de Janeiro, 29% no Distrito Federal, 5% na Bahia e 2% em Minas Gerais. Durante o ano de 2014, a previsão de entrega é de 19 empreendimentos que somam 440.191 m². Obs.: Entenda-se data de entrega como data de emissão do Habite-se. Página 11
Abaixo, as obras com previsão de entrega em 2014. * Esta relação só considera os empreendimentos que estão com os canteiros de obras ativos. Página 12
ENTREGA DE EMPREENDIMENTOS De 2008 até o final de 2013, a João Fortes entregou aos seus clientes 24 empreendimentos totalizando 3.514 unidades. No 1T14 não houve entrega de empreendimentos, mas a expectativa é concluirmos 19 obras ainda em 2014. Na tabela e no gráfico abaixo, é possível acompanhar a evolução do número de obras e unidades entregues a partir de 2008. Obras Concluídas * 2008 2009 2010 2011 2012 2013 1T14 Quantidade de Empreendimentos 3 3 2 4 3 9 0 Quantidade de Unidades 228 317 315 478 504 1672 0 * Baseado na emissão do habite-se por parte dos orgãos públicos (prefeitura ou administração distrital). Página 13
INADIMPLÊNCIA Encerramos o 1T14 com um volume de R$ 107,2 milhões de inadimplência, 4% inferior ao ano de 2013. Página 14
SHOPPING Shopping Park Europeu SC O Shopping Park Europeu fechou o primeiro trimestre de 2014 com crescimento de 64,68% no faturamento de aluguel, 30,21% no fluxo de visitantes e 37,66% no crescimento de vendas por m² para o mesmo grupo de lojas (Same Store Sales), todos em relação ao primeiro trimestre de 2013. O foco na gestão administrativa do empreendimento dá continuidade no processo de melhoria de seus indicadores. Dentre as diversas marcas presentes no shopping, destacam-se a espanhola Zara, com lojas espalhadas por mais de 400 cidades no mundo, além de grandes marcas como o hipermercado Bistek, Cassol Center Lar, Havan, Lojas Americanas, Siberian, Crawford, Memove, Boticário, Ortobom, Óticas do Povo, Le Postiche, Arezzo, Dress To, Bob Store e outras. Shopping Park Lagos RJ Continuando o sucesso dos primeiros meses após sua inauguração, o Shopping Park Lagos começa a construir indicadores de resultados sustentáveis, indicando uma tendência de crescimento de vendas para seus lojistas e de resultados para seus empreendedores, com médias de vendas superiores às da ABRASCE. O primeiro e único shopping da região conta com grandes nomes do varejo nacional, tais como Lojas Americanas, Casa e Construção (C&C), Leader, Marisa, Riachuelo, Casas Bahia, Cine Araújo, Kalunga, You Win Games e várias outras marcas de renome nacional e até internacional. O Shopping Park Lagos ocupa uma área de cerca de 100 mil m² de frente para a Lagoa de Araruama e conta com 198 lojas, sendo 166 lojas satélites, 20 operações gastronômicas com bares e restaurantes temáticos, 7 lojas âncora incluindo 4 salas de cinema de última geração e mais 5 megalojas de variados segmentos, numa região de cerca de 700 mil habitantes e com taxa de crescimento de 6% ao ano, que supera as médias nacionais. Shopping Park Sul RJ Com o a proximidade do fim das demolições das construções existentes no terreno e a colocação dos tapumes para cercamento do terreno, o Shopping Park Sul dá início aos trabalhos de construção do empreendimento, que deve representar a maior obra comercial da região Sul Fluminense. O Shopping Park Sul foi lançado comercialmente ao final de 2013 e, com cerca de 60% de sua ABL (área bruta locável) comercializada, está sendo implantado em uma área de cerca de 106 mil m², na porta de entrada da cidade, encravado no centro do mais importante triângulo econômico do país, no eixo de ligação dos estados SP-RJ-MG. O shopping contará com 212 lojas, sendo 9 lojas âncora incluindo 5 salas de cinema de última geração e mais 5 megalojas de variados segmentos, 25 operações gastronômicas, 4 restaurantes e ainda 168 lojas satélites, visando atender uma região de cerca de 700 mil habitantes. Página 15
GOVERNANÇA CORPORATIVA RELACIONAMENTO COM AUDITORES A companhia firmou contrato com a KPMG AUDITORES INDEPENDENTES em 2014, com a finalidade da prestação de serviços de auditoria nas suas demonstrações contábeis referentes ao ano de 2014. A João Fortes Engenharia S.A, durante o 1º trimestre de 2014, de acordo com o teor da Instrução CVM 381, não contratou e nem teve outros serviços prestados pela KPMG AUDITORES INDEPENDENTES não relacionados à auditoria externa. Vale destacar que a política de atuação da Companhia, bem como das demais empresas do grupo João Fortes, quanto à contratação de serviços não-relacionados à auditoria junto à empresa de auditoria, se fundamenta nos princípios que preservam a independência do auditor independente, ou seja, o auditor não deve auditar o seu próprio trabalho, nem exercer funções gerenciais no seu cliente ou promover os interesses deste. COMPOSIÇÃO ACIONÁRIA A composição acionária da João Fortes no final do 1º trimestre de 2014 está apresentada abaixo: Página 16
PROTEÇÃO FINANCEIRA A fim de proteger o balanço da companhia de riscos futuros, a João Fortes adota algumas medidas legais e práticas de mercado. A intenção destas medidas é promover o melhor fluxo financeiro da companhia e reduzir riscos com eventuais pressões externas à companhia. As referidas medidas podem ser assim resumidas: Correção Monetária: A companhia, ao realizar uma venda, celebra contrato com programação de pagamentos futuros. Segundo este contrato, os valores destes pagamentos futuros deverão ser atualizados monetariamente pelo índice inflacionário nacional do mercado de construção civil (INCC). Esta atualização é feita mensalmente até o término da respectiva obra (emissão da certidão de Habite-se). Após a emissão do Habite-se, o índice de correção monetária deve ser alterado para o índice geral de preços (IGP-M). Esta alteração de índice deve-se ao fato do risco inflacionário nos custos de obra cessar após o término da obra. Análise de Crédito: A companhia mantém um fluxo de análise de crédito para 100% de suas vendas com a finalidade de manter seu nível de inadimplência baixo. Esta análise verifica fatores de risco do futuro comprador. Um dos fatores é o comprometimento de renda com as parcelas a serem pagas pela aquisição da unidade imobiliária. 30% é o percentual máximo de renda que poderá ser comprometido com as futuras parcelas de pagamentos. Outro fator é a verificação de restrições cadastrais dos compradores junto às instituições financeiras. Otimização do Fluxo de Caixa: Após o término de obras, a companhia providencia o cadastro do empreendimento junto às principais instituições de crédito. Este procedimento objetiva agilizar o processo de Repasse bancário para quitação dos saldos devedores dos clientes, que não possuem patrimônio suficiente para a quitação com recursos próprios. Esta medida reduz o tempo de recebimento dos saldos devedores dos clientes para aproximadamente 12 meses e cessa o risco de inadimplência destes contratos. Página 17
RELACIONAMENTO COM CLIENTES Em Janeiro de 2014, tivemos a assembleia de instalação de condomínio do empreendimento Jardins do Valqueire. O empreendimento já teve 85% das unidades vistoriadas e 23% das chaves entregues. Em Fevereiro de 2014, foi realizada uma visita guiada aos apartamentos do empreendimento Atrium D or e Atrium D Argent em Brasília/DF (ambos em fase de construção). O objetivo deste tipo de evento é estreitar o relacionamento com os clientes, além de dar a oportunidade aos futuros moradores de conhecer o seu apartamento já em sua fase final de obra. Uma equipe da área de Relacionamento com o Cliente e outra de engenharia esteve no local para dar o suporte necessário e tirar dúvidas dos clientes. No primeiro trimestre de 2014, a João Fortes alcançou a marca de 12.900 contratos ativos, um crescimento de 3,2 % em relação ao fechamento de 2013. Página 18
DESEMPENHO ECONÔMICO FINANCEIRO DESEMPENHO ECONÔMICO RECEITA LÍQUIDA No 1T14, a Companhia contabilizou R$ 191 milhões de receita líquida, registrando um crescimento de 16% em relação ao mesmo período de 2013. LUCRO BRUTO E MARGEM BRUTA OPERACIONAL No 1º trimestre de 2014, a Companhia apresentou um Lucro Bruto de R$ 19,3 milhões e uma Margem Bruta de 10%, registrando uma queda de 47% no Lucro Bruto em relação ao 1T13. Página 19
A queda da Margem Bruta no 1T14 justifica-se principalmente por: 1. Revisão de orçamento nos empreendimentos Le Quartier Águas Claras, Rosário 1, Terramarine e Vintage Way (todos em andamento). 2. Inserção de custos pós-obra nos empreendimentos Le Quartier Hotel e Bureau, Fusion Work & Live, Vision Work & Live e Jardins do Valqueire (todos já concluídos). DESPESAS COM VENDAS, GERAIS E ADMINISTRATIVAS Durante o 1º trimestre de 2014, as despesas com vendas, gerais e administrativas totalizaram R$ 55,7 milhões, representando um aumento de 20% para 29% na participação das despesas sobre a receita líquida, se compararmos com o mesmo período de 2013. Neste trimestre, a companhia iniciou um projeto com objetivo de revisão de todos os seus processos e políticas. Espera-se que ao longo do ano sejam identificadas oportunidades para otimização de recursos e despesas, incluindo a implementação de melhorias a curto prazo. Página 20
EBITDA E MARGEM EBITDA Durante o 1T14, a João Fortes apurou EBITDA ajustado de - R$ 20,8 milhões, representando uma Margem EBITDA Ajustado de - 11%. Página 21
NÇO PATRIMONIAL CONTAS A RECEBER Encerramos o primeiro trimestre de 2014 com um montante de R$ 1.282,2 milhões de contas a receber, conforme o quadro abaixo: O crescimento do Contas a Receber foi de 3% em relação ao ano de 2013. Abaixo apresentamos o total dos valores a receber das vendas de incorporação. Este valor inclui as receitas apropriadas e as receitas não apropriadas no balanço de 2013 e 2012. Página 22
IMÓVEIS A COMERCIALIZAR Encerramos o 1º Trimestre de 2014 com estoque de R$ 1.147,5 milhões, 4% maior que o apresentado no ano de 2013. A tabela abaixo mostra nosso estoque detalhado pelo custo histórico, conforme inserido no balanço patrimonial: ENDIVIDAMENTO Página 23
RESULTADOS FINANCEIROS DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS Página 24
BALANÇO PATRIMONIAL Página 25
GLOSSÁRIO DO SETOR ABL Área Bruta Locável. Área Privativa é a área da superfície do apartamento de uso privativo e exclusivo do proprietário. Data de entrega de empreendimento data da emissão do Habite-se por parte dos órgãos públicos (prefeitura ou administração distrital). Hipoteca é um tipo de garantia fornecida num financiamento de imóvel, pelo devedor ao credor. Nesta modalidade, o financiador detém a propriedade do imóvel adquirido até que a dívida seja totalmente quitada pelo cliente, ou devedor. INCC Índice Nacional da Construção Civil. Trata-se de um indicador elaborado pela Fundação Getúlio Vargas que mede a evolução dos custos de construções habitacionais. É um dos índices que compõe o IGP-M e tem peso de 10% no mesmo. Incorporação Imobiliária atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Lançamento Imobiliário trata-se do processo de início das vendas de um empreendimento imobiliário, que ocorre antes do início da obra de construção. Geralmente, a construção do empreendimento se inicia 6 meses após o lançamento. Permuta no setor imobiliário, a permuta é a transação onde a companhia adquire um terreno junto a uma pessoa física ou jurídica mediante comprometimento em conceder algumas unidades prontas ao proprietário do terreno. Nada mais é do que uma troca entre o terreno e as unidades concluídas. Trata-se de um procedimento muito usado neste mercado. Securitização de Recebíveis Imobiliários operação pela quais créditos imobiliários, adquiridos no mercado primário, junto às entidades financiadoras de imóveis, são expressamente vinculados à emissão de uma série de CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários. SFH (Sistema Financeiro de Habitação) sistema financeiro criado para levantar recursos e direcionar aplicações para a construção de casas populares e obras de urbanização e saneamento. SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) conjunto de normas legais que regula a participação de instituições financeiras (caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo e companhias hipotecárias) e não-financeiras (companhias securitizadoras) na realização de operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de retorno dos capitais emprestados. SPE (Sociedade de Propósito Especifico) sociedade constituída com um objeto social especifico que permite um isolamento das outras atividades comerciais dos acionistas controladores. Permite que os agentes financiadores tenham um acesso direto e menos burocrático aos ativos e recebíveis do empreendimento no caso de inadimplência da sociedade. Valor de venda estimado preço que o bem pode alcançar no mercado. VGV Valor Geral de Vendas. Página 26
NOTAS Os demonstrativos financeiros e as informações operacionais são apresentadas de acordo com as práticas contábeis vigentes em Reais (R$ Mil) e estão de acordo com as normas estabelecidas pela Comissão de Valores Mobiliários - CVM. Os comentários se referem ao desempenho operacional consolidado e as comparações, exceto quando indicado o contrário. Os auditores independentes não revisaram as informações de natureza operacional, estatística ou financeira que não derivam diretamente dos sistemas contábeis tais como: VGV (Valor Geral de Vendas), Banco de terrenos, vendas contratadas, lançamentos, etc. Além disso, as informações que representam medida não contábil (ex: EBITDA e Margem EBITDA) também não foram auditadas. RELAÇÕES COM INVESTIDORES Francisco de Almeida e Silva Diretor Superintendente e de Relações com Investidores Thais Queiroz Relações com Investidores E-mail: ri@joaofortes.com.br Tel: (21) 3501-4952 Fax: (21) 3501-4800 Site: www.joaofortes.com.br/ri Página 27