PRIMAVERA 216 MARKETBEAT PORTUGAL PRIMAVERA 216 Uma publicação Cushman & Wakefield www.cushmanwakefield.pt
Uma publicação Cushman & Wakefield ECONOMIA Após um terceiro trimestre menos favorável, a economia portuguesa retomou a trajetória de crescimento nos últimos 3 meses do ano, tendo contribuído para uma evolução positiva do Produto Interno Bruto (PIB) ao longo de 215 na ordem dos 1,6%, o valor mais alto desde 27. As previsões do Banco de Portugal para a evolução do PIB nos anos seguintes apontam para uma manutenção modesta deste crescimento, estimando-se que aumente para 1,7% em 216 e para 1,8% em 217; refletindo uma revisão em baixa face às estimativas da passada primavera. Estas projecões consideram como principais motores do crescimento: a evolução positiva das exportações, as melhorias de financiamento via cenário de baixas taxas de juro e a retoma da procura interna, via consumo privado das famílias e investimento por parte das empresas. A revisão em baixa prende-se essencialmente com a evolução menos favorável da economia mundial, que terá um efeito negativo na evolução das exportações. A procura interna foi um dos motores para o crescimento do PIB, muito favorecida pela criação de emprego, pelo cenário de baixas taxas de juro e de descida do preço do petróleo. Em 215 prevê-se que o consumo privado tenha registado um crescimento de 2,7%, mas os anos seguintes não se esperam tão positivos, com crescimentos estimados abaixo dos 2%; 1,8% em 216 e 1,7% em 217. O consumo público registou uma evolução de apenas,1% em 215, devendo manter esta tendência nos anos seguintes com estimativas de crescimento de,3% e,1% em 216 e 217, respetivamente. No mercado de trabalho mantêm-se os sinais de melhoria. Após uma primeira correção em 214, em 215 a taxa de desemprego verificou mais uma descida para os 12,4%, prevendo-se que registe novas quebras em 216 e 217, atingindo respetivamente os 11% e 1,4%. A inflação melhorou ligeiramente em 215 a estagnação dos últimos anos. O Banco de Portugal estima para o fecho de ano uma taxa de inflação na ordem dos,6%; esperando-se ligeira subida nos anos seguintes, 1,1% em 216 e 1,6% em 217. As previsões de inverno do Banco de Portugal não incorporam as novas medidas do governo ainda em fase de aprovação em Parlamento mas já negociadas com a União Europeia. Estas implicam uma inversão na política seguida ao longo dos últimos 4 anos pelo anterior governo e deverão por este motivo obrigar a uma revisão nas previsões de evolução da economia acima descritas. De entre as medidas anunciadas pelo governo no orçamento de estado 216 destacam-se para o setor imobiliário o agravamento do IMI sobre o imobiliário comercial e revogação da isenção de IMI e IMT dos Fundos de Investimento Imobiliário e dos Fundos de Pensões. Sendo ainda prematura uma conclusão sobre os resultados que as medidas anunciadas terão sobre o setor imobiliário em Portugal, não restam dúvidas quanto ao efeito negativo do 2
agravamento fiscal da propriedade sobre a atividade de investimento imobiliário. Por outro lado, o consumo privado poderá também ter uma inversão no seu crescimento, com o efeito esperado sobre os setores de retalho e logística, e de forma mais abrangente sobre a economia no seu todo. Ainda que estejam previstas medidas que deverão impactar positivamente o rendimento disponível da função pública, a penalização do consumo privado via aumento do imposto sobre produtos específicos, alteração do código do IVA, aumento do imposto sobre os combustíveis e aumento sobre o crédito ao consumo, poderão anular o efeito positivo sobre a procura interna esperado por parte da função pública. No que se refere ao setor dos escritórios, este poderá também ver-se afetado pelas novas medidas previstas no orçamento. De forma indireta o setor empresarial será penalizado pelo aumento do imposto sobre o combustível, pela penalização do setor bancário e pela não confirmação da expetativa de descida do IRC anteriormente anunciada. Em síntese, as previsões de evolução da economia portuguesa poderão ser muito afetadas pela reação das famílias e setor empresarial às alterações fiscais e legislativas anunciadas, bem como pela evolução futura dos mercados internacionais e da ordem política e social no mundo, que enfrenta atualmente sérios riscos. O mercado imobiliário em particular poderá ser penalizado pelas novas medidas do governo, mas a continuada INDICADORES ECONÓMICOS 2% 15% 1% 5% % -5% -1% 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215* 216* 217* Consumo Privado (1) Consumo Público (1) PIB (1) Taxa Desemprego (2) Inflação (2) Fonte: INE; Banco de Portugal (dezembro 15); Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (novembro 15) * Projeção (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efectiva política de quantitative easing por parte da União Europeia, em conjunção com a atratividade crescente dos ativos imobiliários europeus, poderá de alguma forma minorar o efeito nocivo da nova política interna. 3
Uma publicação Cushman & Wakefield RETALHO A evolução positiva da economia ao longo de 215 contribuiu para uma confiança crescente dos consumidores que se traduziu num aumento do consumo privado. Em linha com este enquadramento, a boa performance do comércio manteve-se ao longo do ano, também muito por influência da evolução positiva do fluxo de turistas e da melhor preparação dos retalhistas e das cidades para os receber. Os operadores de retalho recomeçaram gradualmente os seus planos de expansão, tendo sido notório um aumento não só das intenções de procura mas também da ocupação efetiva de espaços comerciais. Ao contrário de 214 - em que a retoma tímida da procura se concentrou no comércio de rua no centro de Lisboa e centros comerciais de primeira linha - em 215 esta procura foi já direcionada para outras localizações secundárias em Lisboa e outras cidades do país, bem como para um maior número de centros comerciais. No final de 215 existiam em Portugal um total de 3,65 milhões de m 2 de conjuntos comerciais. Os centros comerciais são o formato de retalho mais bem-sucedido e por conseguinte o mais representado, contando com 2,6 milhões de m 2 distribuídos por 116 projetos em todo o país, mas com especial concentração nos centros urbanos de Lisboa e Porto. Em termos de oferta o setor encontra-se já na maturidade, e o potencial de crescimento futuro é hoje reduzido. No entanto, a recuperação económica incentivou o arrancar da atividade de promoção, e para os próximos dois anos espera-se a abertura de dois novos conjuntos comerciais: o Nova Arcada em Braga, com 67.5 m 2 e ancorado por uma loja Ikea; e o Ikea Center Algarve em Loulé, um projeto misto composto por uma loja Ikea com 24. m 2 ; um centro comercial com 42. m 2 e um factory outlet com 17. m 2. ABL ATUAL E PREVISTA POR REGIÃO (M 2 ) - 214/216 Milhares de m 2 1.2 1. 8 6 4 CONJUNTOS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL 2 Crescimento ABL (milhares de m 2 ) 35 3 25 2 15 1 5 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216* 217* 218* Crescimento ABL (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1,,5, ABL Acumulada (milhões de m 2 ) Norte (exclui Grande Porto) Grande Porto Centro ABL Atual Grande Lisboa Península de Setúbal ABL Prevista Tirando proveito das alterações legislativas, quer ao nível do arrendamento, quer da reabilitação urbana, o comércio de rua em Portugal tem pela frente um forte potencial de crescimento não só em quantidade mas sobretudo em qualidade. No final de 215 a oferta total nos centros de Lisboa e Porto situava-se nos 156 mil m 2 em Lisboa e nos 17 mil m 2 no Porto, com uma taxa de desocupação de 9% Sul Ilhas * Estimativa 4
ABSORÇÃO POR FORMATO FACTORY OUTLET 2% RETAIL PARK 1% COMÉRCIO DE RUA 23% STAND ALONE 3% CENTRO COMERCIAL 71% ABSORÇÃO POR REGIÃO 25 2 em Lisboa e 12,5% no Porto. O maior volume de oferta no Porto é explicado pelo facto de existir nesta cidade uma menor dispersão do retalho de rua por outros bairros, como é o caso de Lisboa em que zonas como as Avenidas Novas, Avenida de Roma/Guerra Junqueiro, Campo de Ourique ou Príncipe Real representam ainda assim uma oferta significativa. No que se refere à procura em centros comerciais, esta evoluiu de forma muito positiva ao longo do ano. Ainda que não exista registo quantitativo deste indicador no setor de retalho em Portugal, uma análise interna da Cuhsman & Wakefield, baseada em fontes públicas do setor e em trabalho de campo direcionado, reuniu uma amostragem de vários conjuntos comerciais e ruas de comércio distribuídas pelo país, de forma a caracterizar pela primeira vez de forma quantitativa a procura no setor. No total foram analisadas 49 operações, das quais mais de 9% corresponderam a novas aberturas, os restantes 1% corresponderam a renovações e renegociações de contrato. A maioria das aberturas ocorreu em centros comerciais, 71%, seguindo-se o comércio de rua que reuniu 23% das aberturas analisadas. Ainda que os centros urbanos de Lisboa e Porto tenham naturalmente concentrado uma boa parte das operações, a procura dispersou-se de forma significativa pelo resto do país, representando 35% da procura analisada. A restauração foi o setor mais ativo, representando quase 3% da procura analisada, muito provavelmente fruto do crescimento do turismo e da tendência de surgimento de novos conceitos de retalho independentes, que se enquadram em grande parte neste setor. As aberturas no setor da moda foram também significativas, representando 23% do total e confirmando o forte peso desta atividade no mercado, seguindo-se o dos outros bens e serviços com 18% das aberturas. 15 1 5 Norte ABSORÇÃO POR SETOR DE ATIVIDADE SAÚDE 4% Grande Porto MODA 23% RESTAURAÇÃO 29% Centro Grande Lisboa Nº Lojas LAR 7% Península de Setúbal Sul COMUNICAÇÕES 3% Ilhas LAZER & CULTURA 12% OUTROS BENS E SERVIÇOS 18% PRODUTOS ALIMENTARES 4% 5
Uma publicação Cushman & Wakefield Recuperação sustentada Retoma dos planos de expansão dos operadores de retalho, assim como da atividade de promoção de novos conjuntos comerciais. Os dados publicados pela Associação Portuguesa de Centros Comerciais refletem de igual modo um dinamismo da procura e a recuperação do setor, registando crescimento tanto ao nível do número de visitantes como do volume de vendas. Em resultado da recuperação sustentada do mercado de retalho, à exceção dos retail parks, houve um aumento generalizado das rendas praticadas. Nos centros comerciais, a renda prime subiu para os 75/m 2 /mês, enquanto nos retail parks se manteve nos 8,5/m 2 /mês. O maior aumento relativo verificou-se no comércio de rua, que se situavam no final de 215 nos 97,5/m 2 /mês em Lisboa e nos 45/m 2 /mês no Porto, retratando um crescimento face a 214 de 3% em Lisboa e de 12,5% no Porto. As perspetivas de evolução do setor em 216 revestem-se de alguma incerteza: por um lado, a instabilidade na economia mundial deverá afetar o comércio de rua via consumo dos turistas; por outro as revisões em baixa da evolução da economia nacional poderão afetar os níveis de confiança e consequentemente os níveis de consumo privado. Ainda assim, a atratividade de Portugal face aos operadores internacionais mantém-se, e já em 216 serão algumas as marcas a entrar pela primeira vez no nosso mercado. Por outro lado, os operadores já estabelecidos consolidaram a sua presença no ano passado e mantêm a sua estratégia de expansão ou de renovação de conceitos ativa para os próximos anos. RENDAS PRIME 1 8 6 4 2 EVOLUÇÃO DOS ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDAS DA APCC 1% 5% % -5% -1% -15% 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Centros Comerciais Comércio de Rua - Lisboa (Chiado) T4-1 T1-11 T2-11 T3-11 T4-11 T1-12 T2-12 T3-12 T4-12 Índice de Tráfego Fonte: Associação Portuguesa de Centros Comerciais Retail Parks Comércio de Rua - Porto (Rua Sta.Catarina) T1-13 T2-13 T3-13 T4-13 Índice de Vendas T1-14 T2-14 T3-14 T4-14 T1-15 T2-15 T3-15 T4-15 6
ESCRITÓRIOS O mercado de escritórios em Lisboa em 215 registou uma evolução positiva, em linha com a recuperação generalizada no mercado imobiliário. A retoma da procura já sentida em 214 foi reforçada no ano passado, tendo sido registado um crescimento de 14% face ao ano anterior e de 44% em comparação com a média dos últimos 5 anos. O ano foi marcado por um maior otimismo das empresas. Após um largo período de contração, começou a observar-se uma procura mais motivada pelo crescimento de negócio e potencial futuro, ao invés de uma estratégia de otimização de custos. Ainda assim a procura líquida deverá ter-se mantido em níveis ainda baixos em 215, tendo em conta a evolução da disponibilidade. Os setores mais dinâmicos foram o legal, que atravessa um período de adaptação que se tem refletido no mercado imobiliário, os call centers e centros de serviços partilhados, as empresas de recursos humanos e o setor financeiro. Do lado da oferta começou a verificar-se também uma inversão da atitude de promotores e investidores, fomentada pela melhoria da economia, condições de financiamento mais favoráveis e pela mensagem clara do mercado quanto ao risco de escassez de produto no curto prazo. Ao longo do ano alguns projetos que se encontravam parados por efeito da crise começaram a ser repensados e outros iniciaram construção. Os valores de arrendamento não retrataram ainda o estado mais positivo do mercado, essencialmente por terem corrigido de forma indireta através de uma clara redução de incentivos. Em 216 é provável que se assista a uma subida efetiva das rendas faciais de mercado. ABSORÇÃO POR SEMESTRE Milhares de m 2 25 2 De janeiro a dezembro de 215 foram negociados cerca de 145. m 2 de espaços de escritórios distribuídos por 256 operações, retratando uma área média de 564 m 2, ligeiramente acima deste indicador em 214. Em linha com o normal comportamento do mercado, o segundo semestre foi mais ativo, tendo-se verificado na segunda metade do ano 65% da procura total negociada. ABSORÇÃO POR ZONA Milhares de m 2 4 35 3 25 2 15 1 5 ; LPI Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 214 215 O CBD (zona 2), à semelhança de 214, foi a zona mais procurada, com cerca de 29. m 2 transacionados, representando 2% da procura. Ainda assim esta zona teve uma quebra face ao volume registado em 214; essencialmente fruto da ausência de operações de maior dimensão, ao invés de 214 em que o CBD protagonizou a maior ocupação do ano por parte da consultora Deloitte no Edifício Duarte Pacheco 7. O Corredor Oeste (zona 6) e o Parque das Nações (zona 5) foram as seguintes zonas em termos de volume de absorção, com 28. m 2 e 25. m 2 respetivamente. As Zonas 1 e 4 foram as que registaram maior crescimento, no caso da zona 4 fruto do maior negócio do ano: a ocupação por parte da EDP da sua nova sede em Santos. Na Zona 1, destaque para o setor financeiro que, com as operações do Banco de Portugal no Edifício Castilho 24 e do BNP Paribas na Alexandre Herculano 5, representou mais de 4% da ocupação anual na zona. 15 1 5 27 28 29 21 211 212 213 214 215 1º Semestre 2º Semestre ; LPI Maior otimismo dos ocupantes Procura mais motivada pelo crescimento de negócio e potencial futuro, ao invés de estratégia de otimização de custos. 7
Uma publicação Cushman & Wakefield TRANSAÇÕES POR DIMENSÃO - 215 ABL (milhares de m 2 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5-1 11-5 51-1. 1.1-2. 2.1-5. +5. 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Nº de Transações Todas as outras zonas do mercado registaram um crescimento da desocupação, com destaque para a Zona 3, que após taxas mais favoráveis no passado, fechou 215 com 14%. Esta evolução deveu-se ao aumento de disponibilidade em edifícios de menor qualidade mas importa salientar que em termos absolutos o volume de oferta não é significativo, situando-se pouco acima dos 7. m 2. O aumento da desocupação na Zona 1, cuja taxa de disponibilidade se encontrava no fecho de 215 nos 1%, foi essencialmente provocado pela saída da Deloitte do Atrium Saldanha. OFERTA FUTURA - 216/218 ABL (m 2 ) Nº de Transações ; LPI Milhares de m 2 25 2 No que se refere à distribuição dos negócios por dimensão, 215 foi um ano semelhante a 214, com um peso elevado das operações abaixo dos 5 m 2 (73%) e em linha com a dinâmica tradicional do mercado. As operações de maior dimensão em 215 foram fechadas no 3º trimestre. A ocupação da EDP da sua nova sede em Santos, num total de 13.2 m 2, foi a ocupação mais representativa do ano; o Banco de Portugal protagonizou a 2ª operação de maior dimensão em Lisboa, com a ocupação na totalidade do Castilho 24, 7.2 m 2 ; seguiu-se em 3º lugar a Teleperformance que ocupou cerca de 5.5 m 2 na Avenida Álvaro Pais. TAXA DE DESOCUPAÇÃO 2% 18% 16% 14% 12% 15 1 5 ; LPI Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 Quanto à oferta futura, até final de 218 está prevista a conclusão de seis edifícios, com um total de 5. m 2 de escritórios, superior em 4% ao volume projetado no ano anterior. Ao contrário do passado recente, a maioria destes projetos são especulativos, no entanto a escassez de oferta de dimensão e de qualidade na cidade tem beneficiado a sua performance e muitos contam já com um bom nível de interesse firme. 1% 8% 6% 4% 2% % Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 214 215 A taxa de desocupação manteve-se estável em 215 nos 11,1%, após uma correção expressiva em 214. O Parque das Nações (zona 5) foi a zona com a redução de desocupação mais significativa, tendo fechado o ano com apenas 5,6% dos espaços desocupados, corrigindo em 45 pontos base face ao ano anterior. O Corredor Oeste (zona 6) seguiu a mesma trajetória, com uma quebra de 12 pontos base registando uma taxa ainda assim muito elevada, nos 17,5%. A evolução muito positiva do Parque das Nações é um sinal claro da sua atratividade e do reduzido potencial de crescimento da zona. 8
Em relação aos valores de mercado, o aumento da atividade tem motivado uma gradual redução do nível de incentivos concedidos pelos proprietários, o que justifica uma manutenção da renda prime na Grande Lisboa, que se situa ainda nos 18,5/m 2 /mês. As restantes zonas mantiveram também os valores de referência prime, com exceção do Parque das Nações que aumentou,5 para os 15,5 /m 2 /mês; e a Zona 3 que, ao invés, registou um decréscimo na renda máxima, situada em dezembro de 215 nos 14,5 /m 2 /mês. O Corredor Oeste corrigiu em alta a renda média, que se encontrava em valores historicamente baixos há vários anos, tendo fechado o valor médio de referência para os escritórios da zona nos 8,5 /m 2 /mês. RENDAS - 215 Zona Prime Central Business District Média ( /m 2 /mês) Prime ( /m 2 /mês) 16, 18,5 Parque das Nações 13,5 15,5 Corredor Oeste 8,5 11, As perspetivas futuras de evolução do mercado passam por uma mudança face aos últimos anos, com uma maior tendência clara para o pré-arrendamento, fruto do cenário cada vez mais certo de escassez de produto. O Parque das Nações irá manter a forte atratividade de que tem gozado e o Corredor Oeste, sendo a zona com maior disponibilidade, poderá beneficiar da falta de espaço nas restantes zonas da cidade. A Zona 4, fruto da evolução urbanística da cidade, e impulsionada por projetos como o da Sede da EDP e o da futura sede da Abreu Advogados, deve assumir uma nova preponderância, fazendo surgir um novo cluster de negócios nas zonas ribeirinhas de Santos e Alcântara. 9
Uma publicação Cushman & Wakefield INDUSTRIAL & LOGÍSTICA A evolução muito positiva do mercado imobiliário ao longo de 215 apenas foi sentida no setor industrial na segunda metade do ano, e de forma muito ténue. A procura registou algum crescimento, mas ainda pouco notório; verificou-se igualmente uma retoma gradual na análise de projetos que até então se encontravam estagnados. A atividade de negociação de terrenos, ainda que essencialmente para usos alternativos ao industrial, foi também reiniciada, fruto da recuperação da economia. O mercado de investimento foi a exceção positiva, tendo sido intensa a negociação de ativos logísticos por parte de investidores internacionais. O setor industrial transformador nacional demonstrou ao longo do ano uma retoma consistente em termos de confiança dos operadores; em linha com a tendência que já se vinha a sentir a partir de finais de 212. Em dezembro do ano passado o indicador de confiança da indústria na Zona Euro atingiu um valor nulo, isto é, a confiança passou a estar aos níveis de 28. Em Portugal, ainda que não recuperada a confiança desse ano na totalidade, a tendência do indicador nos últimos 24 meses tem sido positiva e consistente. INDICADOR DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA* BALANÇA COMERCIAL Milhões de 1 5-5 -1-15 -2-25 Fonte: INE * Valores Corrigidos da Sazonalidade - Média Móvel de 3 Observações Mensais 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. -1. JAN-1 ABR-1 JUL-1 OUT-1 JAN-11 ABR-11 JUL-11 OUT-11 JAN-12 ABR-12 JUL-12 Portugal OUT-12 JAN-13 ABR-13 JUL-13 Área Euro OUT-13 JAN-14 ABR-14 JUL-14 OUT-14 JAN-15 ABR-15 JUL-15 OUT-15 Retoma consistente da confiança dos operadores Fonte: INE -2. -3. 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Exportações Importações Saldo da balança comercial A maior confiança no setor transformador nacional terá sido influenciada pela evolução favorável do comércio externo, que ao longo de 215 manteve o crescimento, em linha com os últimos anos. Estes resultados são especialmente animadores tendo em conta a situação económica desfavorável de alguns dos mercados destino, como são Angola ou o Brasil. De acordo com os dados preliminares publicados pelo INE, em 215 o volume de exportações da economia portuguesa atingiu os 5 mil milhões, valor que reflete um crescimento do volume global das exportações na ordem dos 4%, mais do que duplicando a subida do ano anterior. Por seu lado, as importações, após um ritmo decrescente até 213, confirmaram em 215 uma retoma, com um volume total de 6 mil milhões, um crescimento de 2% face a 214. no final do ano. Esta evolução da atividade comercial da economia portuguesa traduziu-se no final do ano ainda num saldo negativo da balança comercial de bens, se bem que ligeiramente melhorado face a 214. No setor imobiliário, e tal como já referido, este dinamismo não foi refletido, ainda que tenha sido notória uma procura mais ativa. Os principais negócios do ano na Grande Lisboa aconteceram na Zona 1, no Eixo Alverca-Azambuja, em Alverca e Castanheira do Ribatejo; nos dois casos ocupações de plataformas logísticas que totalizaram cerca de 2. m 2 de área. A Zona 5, Eixo Sintra-Cascais, demonstrou também uma forte atividade, se bem que com ocupações de menor dimensão e essencialmente em instalações de pequena armazenagem, numa área média que se terá situado em volta dos 2.5 m 2. O mercado continua assim marcado pelas renegociações de contratos, com revisão em baixa das rendas, por parte de muitos ocupantes, que ainda não conseguiram recuperar os níveis de atividade pré-crise e têm ainda espaço disponível. 1
PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS - 215 Zona Eixo Zonas Intervalo de Rendas ( /m 2 /mês) 1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado Oferta Procura 3,25-3,75 Moderada Moderada 2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2, - 2,75 Elevada Reduzida 3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3,5-3,75 Moderada Reduzida 4 Montijo - Alcochete Montijo e Alcochete 3, - 3,5 Moderada Reduzida 5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 3, - 3,5 Reduzida Reduzida Grande Porto 3, - 3,5 Reduzida Moderada ; Predibisa As rendas na Grande Lisboa refletiram a evolução da procura, tendo estabilizado o valor prime para espaços de logística nos 3,75 /m 2 /mês, em linha com o que se praticava em 214 e ao invés da evolução negativa dos anos anteriores. Ainda assim, importa salientar que a viabilidade financeira de novos projetos é muito dificultada por estes valores de renda; facto que poderá condicionar o crescimento da oferta nova e de maior qualidade. esta tendência. A retoma da construção de nova oferta na Grande Lisboa não deverá ainda sentir-se este ano, fruto dos elevados níveis de desocupação que existem. No Grande Porto mantém-se em curso o projeto do Porto de Leixões para o qual se antevê uma ocupação favorável tendo em conta a escassez de espaço de qualidade na zona. O maior otimismo no setor poderá conduzir ao surgimento de outros projetos no Grande Porto. As expetativas para a evolução do setor em 216 são moderadamente positivas, tendo em conta os indicadores da atividade industrial e das exportações. Ainda assim as dúvidas que subsistem quanto às perspetivas de crescimento da economia em 216, podem condicionar 11
Uma publicação Cushman & Wakefield HOTELARIA O setor de hotelaria nacional confirmou ao longo de 215 a retoma que já vinha a ser anunciada ao longo dos últimos anos para o mercado. De acordo com os dados publicados pelo INE, a evolução já muito positiva registada em 214 para os principais indicadores melhorou em 215, revelando fortes crescimentos não só na procura mas também na rentabilidade da operação. das dormidas (19,6%) efeito direto da abertura do espaço aéreo às operadoras low cost. A grande atratividade da cidade do Porto no cenário internacional terá tido um forte impacto no crescimento da região Norte, de 13,6% no número de dormidas. O Alentejo foi a terceira zona com maior crescimento em dormidas, 11,8%. Todas as restantes regiões do país apresentaram um crescimento, sendo o Algarve a região que menos crescimento relativo verificou, de 2,7%. DORMIDAS NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS POR REGIÃO* 2% 15% INDICADORES TURÍSTICOS NACIONAIS 1% INDICADORES 211 212 213 214 215 Var. % 214/ 215 Var. % 213/ 214 5% Hóspedes (milhões) 14, 13,8 14,4 16,1 17,4 8,6% 11,7% % Dormidas (milhões) 39,4 39,7 41,6 45,9 48,9 6,7% 1,4% -5% NORTE CENTRO LISBOA ALENTEJO ALGARVE AÇORES MADEIRA Proveitos hotelaria 1 764, 1 87,5 1 954,6 2 192,9 2 479,9 13,1% 12,2% (milhões de ) Proveitos por Dormida ( ) Fonte: INE 44,7 45,6 47, 47,8 5,7 6,% 1,7% Crescimento da procura e maior rentabilidade da operação O número de hóspedes situou-se nos 17,4 milhões em 215, registando um aumento de 8,6% face a 214. Evolução semelhante teve o número de dormidas, com os estabelecimentos turísticos nacionais a registarem um total de 48,9, revelando um crescimento de 6,7% face a 214 e um ajustamento da estada média para as 2,8 noites. Por seu lado, a taxa líquida de ocupação por cama registou um aumento de 21 pontos base face a 214, situando-se em 215 nos 46,1%. No que diz respeito aos proveitos de hotelaria, estes registaram um notável crescimento de 13,1%, ascendendo aos 2.479,9 milhões. Em resultado, os proveitos por dormida aumentaram 6,% para os 5,7. O rendimento médio por quarto disponível (RevPAR) atingiu em 215 os 37,8, 14% acima do ano anterior. Não obstante a evolução positiva deste indicador, o mesmo encontra-se entre os mais baixos da Europa, tendo ainda uma boa margem de crescimento. Ao longo de 215 as regiões do Algarve e Lisboa continuaram a ser as mais procuradas, registando respetivamente 16,6 e 12,3 milhões de dormidas, 6% do total nacional. No entanto, a distribuição das dormidas por região revelou em 215 alterações significativas. A região dos Açores, não surpreendentemente, revelou um crescimento significativo Fonte: INE * Taxa de variação anual 213 214 215 A performance muito positiva do setor turístico contribuiu para um aumento do interesse no mesmo. Por um lado foi claro ao longo do ano de 215 um maior interesse dos operadores hoteleiros em Portugal, com estratégias de alargamento de rede ou mesmo de entrada no país, em particular nas cidades de Lisboa e Porto. Numa perspetiva de investimento imobiliário, o setor hoteleiro começa a registar um interesse crescente, fruto da evolução recente do mercado turístico em Portugal e das boas perspetivas face ao futuro. A aquisição de um portfólio de cinco Hotéis Tivoli por parte do grupo Minor International num valor que se aproximou dos 15 milhões é exemplo desta tendência. A reabilitação urbana, e à semelhança de outros setores de atividade como o residencial e o retalho, tem sido alvo de especial interesse por parte de operadores, que ao concentrarem o seu interesse nas cidades de Lisboa e Porto, encontram nas oportunidades de reabilitação urbana a melhor forma de entrada. As perspetivas para 216 são muito positivas para o setor de turismo em Portugal, prevendo-se uma manutenção do crescimento da procura estrangeira, e também da atividade de investimento, tendo em conta os resultados muito melhorados da rentabilidade da operação hoteleira. Aumento de investimento Performance positiva do setor contribuiu para um maior interesse por parte dos operadores hoteleiros e numa perspetiva de investimento imobiliário. 12
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Uma publicação Cushman & Wakefield RESIDENCIAL Em linha com a evolução da economia, o mercado residencial em Portugal consolidou ao longo de 215 a recuperação que vinha a ser sentida já desde 213. O aumento da confiança dos consumidores contribuiu para a retoma da procura de produto residencial, igualmente impulsionado pelo regresso da banca à concessão de crédito, ainda que em moldes diferentes do passado. novo fôlego em 215, fruto de uma procura intensa por parte de investidores internacionais, fomentados pelo potencial do turismo e pelo interesse crescente de um público internacional em produtos de habitação de gama alta e média/alta. O principal alvo deste tipo de investidores foi o centro da cidade de Lisboa, sendo o interesse muito direcionado para imóveis com uso residencial e/ou turístico e muito frequentemente retalho no piso térreo. De entre os principais negócios do ano, destaque para a compra por parte da Qarisma de um quarteirão na Avenida da Liberdade cujo valor se situou próximo dos 32 milhões, da aquisição do Palácio das Belas Artes no Chiado por um investidor nacional por 18 milhões, e do projeto Avenida da Liberdade 71 pela Stone Capital. Em fevereiro do ano passado verificou-se o início da redução dos spreads praticados pela banca, que com a manutenção das taxas Euribor em mínimos históricos, resulta numa taxa de juro global do crédito à habitação em valores muito inferiores aos praticados durante os anos de crise. Segundo o Banco de Portugal, as taxas de juro sobre novas operações de empréstimos para a compra de casa têm vindo a descer, e em setembro deste ano atingiram os 2,23%, o valor mais baixo desde março de 21, e que compara com os 5,76% registados em setembro de 28, o máximo dos últimos 1 anos. Estas condições permitiram um aumento do volume de crédito à habitação concedido. De acordo com os últimos dados disponíveis, até setembro as instituições financeiras concederam às famílias 2.763 milhões para a aquisição de habitação, valor 7% acima do período homólogo do ano anterior, e o mais elevado desde 212. A reabilitação urbana foi sem margem de dúvida a tendência que marcou a evolução do setor ao longo do ano. Após vários anos pouco dinâmicos, esta área de negócio ganhou FOGOS EM OFERTA - CONCELHOS DE LISBOA E PORTO Nº de fogos em oferta 12. 1. 8. 6. 4. 2. Fonte: SIR 29 21 211 212 213 214 T3-15 Lisboa - Nº de fogos em oferta Lisboa - Valor de oferta / m 2 Porto - Nº de fogos em oferta Porto - Valor de oferta / m 2 3. 2.75 2.5 2.25 2. 1.75 1.5 Preço de oferta / m 2 14
A análise dos dados do SIR, que estuda uma amostra próxima dos 1. imóveis residenciais localizados nas cidades de Lisboa e Porto, confirma a evolução positiva do mercado; sobretudo ao nível da oferta disponível que registou em ambas as cidades uma quebra significativa face a 214. No concelho de Lisboa o stock em oferta corrigiu em baixa em cerca de 22%, com um total de 6.4 fogos para venda em setembro de 215. Os valores médios pedidos evoluíram em consonância, registando um crescimento de 9% face ao terceiro trimestre de 214, situando-se nos 2.949/m 2. Na cidade do Porto no terceiro trimestre de 215 existiam cerca de 3. habitações em venda, refletindo uma quebra de 37% face ao período homólogo do ano anterior Relativamente aos valores médios pedidos, estes mantiveram uma relativa estabilidade ao longo dos últimos anos, tendo mesmo descido ligeiramente face ao ano anterior, situando-se em setembro nos 1.746/m 2, facto que poderá explicar-se por uma maior facilidade de escoamento do produto com valores médios mais elevados. No que se refere à procura, a evolução dos dados do SIR demonstra uma manutenção do volume de vendas na cidade de Lisboa, tendo em conta os dados disponibilizados à data, de janeiro a setembro de 215. No Porto a evolução é francamente mais positiva, retratando um crescimento de 2%. As perspetivas do desempenho do mercado residencial para 216 são positivas, tendo em conta não só a recuperação da procura interna, mas também a recente atratividade que os ativos residenciais na cidade de Lisboa têm vindo a registar junto de investidores privados. Quanto à evolução dos valores, a tendência deverá ser de manutenção ou ligeiro acréscimo, com principal ênfase no centro das cidades de Lisboa e Porto, onde a procura por parte de investidores estrangeiros é superior, tendo por isso maior impacto na evolução dos preços. Relativamente ao segmento de arrendamento, apesar da retração da procura ao longo de 215 com a subida da compra de imóveis, este manter-se-á com algum dinamismo ao longo de 216. E esta deverá contribuir para que o produto residencial mantenha atrativo numa perspetiva de investimento, particularmente no segmento de reabilitação urbana nos centros de Lisboa e Porto, embora dependente de uma estabilidade nos valores de arrendamento, o que até ao momento se tem vindo a verificar. Reabilitação Urbana Marcou a evolução do setor residencial ao longo do ano, fruto de procura intensa por investidores internacionais, fomentados pelo potencial do turismo e interesse crescente de um público internacional em habitação de gama alta e média/alta. 15
Uma publicação Cushman & Wakefield INVESTIMENTO O ano de 215 foi excecional para o mercado de investimento imobiliário tendo mais que duplicado face ao registado em 214. O volume de investimento imobiliário no setor comercial em Portugal atingiu em 215 um novo máximo histórico de 1,9 mil milhões 1, dos quais 86% com origem em capitais estrangeiros. INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL POR ORIGEM - 215 TAILÂNDIA 8% ESPANHA 12% OUTROS 13% EUA 41% INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL POR ORIGEM ALEMANHA 12% PORTUGAL 14% Milhões de 2. 1.75 1.5 1.25 INVESTIMENTO EM IMOBILIÁRIO COMERCIAL POR SETOR - 215 1. 75 INDUSTRIAL 7% 5 25 27 28 29 21 211 212 213 214 215 ESCRITÓRIOS 22% NACIONAL ESTRANGEIRO RETALHO 57% O volume de investimento imobiliário ao longo do ano de 215 representou um total de 53 operações. A transação de portfólios foi uma tendência cada vez mais marcada, quase duplicando o valor médio por negócio face ao ano anterior, situando-se em 215 nos 36 milhões. O ano foi igualmente marcado por uma diversificação do tipo de investidores que alocaram fundos ao nosso mercado, não só em termos de origem geográfica, mas também no que se refere ao perfil de risco. O leque de investidores imobiliários em Portugal é hoje muito mais alargado que no passado, facto que demonstra a crescente competitividade dos ativos imobiliários nacionais à escala mundial. Em 215 foram vários os investidores que alocaram fundos ao mercado imobiliário português pela primeira vez, como os tailandeses da Minor International, a Ares Management de origem americana ou a Merlin Properties, Socimi espanhola. Os investidores estrangeiros tiveram um papel preponderante na recuperação desta atividade, representando 86% do volume e 74% do número de negócios. O capital oriundo dos EUA foi o mais significativo, canalizando para o imobiliário comercial nacional cerca de 8 milhões, renovando mais um máximo histórico para o investimento norte-americano no nosso país. O investimento espanhol, ainda que tenha começado de forma tímida no início do ano, foi em 215, em conjunto com o alemão, o segundo mercado que mais capital alocou ao imobiliário português, representando cada um deles 12% do total de capital estrangeiro investido, mais de 22 milhões. HOTÉIS 14% YIELDS PRIME 11% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Industrial (yield bruta) Centros Comerciais (yield líquida) Escritórios (yield bruta) Comércio de Rua (yield bruta) 1 O volume contabilizado refere-se a operações declaradamente de investimento, isto é, no qual a motivação da transação negócio é a alocação de capitais num ativo imobiliário em detrimento de investimentos alternativos. Operações instrumentais que reflitam apenas mudança de sociedades veículo, ou que consistam em tomadas de posse de ativos não resultantes de uma estratégia de investimento consciente, não são consideradas nos números reportados. 16
O setor de retalho, após alguns anos com menor representação, retomou a liderança em termos de volume de capital, representando cerca de 6% do total. Vários investidores internacionais alocaram fundos ao setor de retalho em Portugal, aproveitando desta forma a excelente relação qualidade/preço dos ativos em comparação com outros mercados da zona Euro. A Blackstone alocou em 215 um importante volume de capital ao setor, na aquisição de um portfólio de conjuntos comerciais nos quais se incluem o Almada Forum e o Forum Montijo e um conjunto de retail parks anteriormente detidos pela British Land; a RREEF investiu também no setor com a compra dos Dolce Vita Porto, Coimbra e Douro. O setor de escritórios, não obstante um início de ano mais modesto, representou em 215 mais de 22% do volume total investido. O maior negócio do ano foi a compra do Almada Forum e Forum Montijo pela Blackstone. Esta operação totalizou um volume de investimento estimado superior a 33 milhões de Euros, representando o maior negócio de sempre em Portugal. A evolução das yields prime de referência acompanhou a tendência de recuperação do mercado, tendo registado descidas trimestrais sucessivas, as quais em termos de agregado anual variaram 1 pontos base. No final de 215, o indicador situava-se nos 5,25% para escritórios, 5,% para comércio de rua, 5,5% para centros comerciais e 7,% para industrial. Em 216 o investimento imobiliário comercial deve manter a sua tendência em alta, sendo muito possível que se atinja mais um máximo histórico em termos de volume. Os principais riscos são a forte instabilidade ao nível internacional e uma evolução da política interna menos favorável ao investimento estrangeiro. No entanto, o cada vez mais reconhecido estatuto de refúgio de investimento no setor imobiliário deve potenciar um aumento da procura. Por outro lado, a esperada manutenção de elevados níveis de liquidez em 216 - como resultado da política monetária expansionista dos bancos centrais, bem como pela continuada saída de fundos do mercado bolsista deverá impulsionar ao longo de 216 uma forte alocação de capitais ao mercado imobiliário. Por último, a posição do mercado português em comparação com outros mercados europeus é favorável em termos de relação qualidade / preço e em termos de concorrência ao nível da procura que, ainda assim, é muito inferior em Portugal face a outros mercados. CONTACTOS Managing Partner Eric van Leuven eric.vanleuven@cushwake.com Research e Consultoria Marta Esteves Costa marta.costa@cushwake.com Retalho Sandra Campos sandra.campos@cushwake.com Escritórios Carlos Oliveira carlos.oliveira@cushwake.com Industrial e Terrenos Ana Gomes ana.gomes@cushwake.com Investimento Luís Antunes luis.antunes@cushwake.com Gestão Imobiliária Bruno Silva bruno.silva@cushwake.com Avaliação & Advisory Ricardo Reis ricardo.reis@cushwake.com Gestão de Projetos Matthew Smith matthew.smith@cushwake.com Gestão de Centros Comerciais André Navarro andre.navarro@cushwake.com Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: Filipa Mota Carmo Marketing filipa.carmo@cushwake.com Tel.: +351 213 224 757 A Cushman & Wakefield é uma consultora líder global em serviços imobiliários. Os 43. colaboradores em mais de 6 países prestam serviços local e globalmente criando valor significativo a ocupantes e investidores em todo o mundo. Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. 216 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 5º 125 14 Lisboa - Portugal www.cushmanwakefield.pt 17
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