MARKETBEAT PORTUGAL PRIMAVERA Uma publicação Cushman & Wakefield. GARE DO ORIENTE - Lisboa

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1 MARKETBEAT PORTUGAL PRIMAVERA 2012 GARE DO ORIENTE - Lisboa

2 PRIMAVERA 2012 ÍNDICE Sumário Executivo Economia Retalho Enquadramento 2011 Indicadores de Mercado Perspetivas 2012 Escritórios enquadramento 2011 Indicadores de mercado Perspetivas 2012 industrial enquadramento 2011 indicadores de mercado perspetivas 2012 residencial enquadramento 2011 indicadores 2011 perspetivas 2012 Hotéis enquadramento 2011 indicadores de mercado perspetivas 2012 investimento enquadramento 2011 indicadores de mercado perspetivas 2012 A cushman & wakefield contactos

3 MARKETBEAT SUMÁRIO EXECUTIVO Em 2011, o mercado imobiliário nacional foi, mais uma vez, fortemente marcado pela frágil situação que a economia portuguesa atravessa. Os diferentes setores do imobiliário comercial, bem como o residencial, sofreram o efeito das dificuldades económicas do país. A redução do rendimento disponível das famílias, as quebras no consumo privado, o aumento da taxa de desemprego e a ausência quase total de financiamento na economia tiveram efeitos devastadores ao nível da procura de produto imobiliário, seja para ocupação própria ou para investimento. As reduzidas movimentações de mercado foram, no essencial, motivadas por estratégias oportunistas que tiram partido da situação de baixa de valores no setor. À semelhança do passado, também a atividade de promoção imobiliária se manteve muito próxima da estagnação. No entanto, se é certo que o país atravessa uma fase que terá necessariamente que traduzir-se num aumento da perceção de risco, isto é, numa quebra de valor dos ativos imobiliários, importa também salientar as excelentes oportunidades de negócio que hoje surgem no mercado português, quer na atividade ocupacional, quer no investimento imobiliário institucional. As mais recentes projeções do Banco de Portugal apontam para uma contração da economia portuguesa ao longo de 2011 e 2012, seguidas de uma ténue recuperação em Segundo o Boletim Económico de Inverno desta instituição, esta contração da atividade económica não tem precedente na economia portuguesa, sendo principalmente marcada por uma quebra expressiva da procura interna, a qual não é compensada pelo aumento esperado das exportações. A situação económica do país, associada a um mercado já consolidado e maduro, não favoreceu o crescimento do setor de retalho em As fortes medidas de austeridade aplicadas desde 2010, articuladas com um efeito psicológico de retração no consumo, explicam a tendência negativa nas vendas do setor de retalho nos últimos 3 anos. Esta descida sentiu-se nos diferentes segmentos de uma forma transversal: o setor alimentar, ainda que mais resiliente em 2010, também acusou quebras em No entanto, o ano passado demonstrou um maior dinamismo no que diz respeito à procura, tendo sido marcado pela retoma das estratégias de expansão por parte de vários retalhistas, canceladas até então pela crise. de renegociação de contratos e procura oportunista, dando também origem a algumas operações que fogem ao padrão dominante dos últimos anos. Por efeito da redução do número de trabalhadores em muitas empresas, a redução do espaço ocupado também foi uma razão para a opção de procura, especialmente por parte dos grandes ocupantes. De igual modo, em 2011 o setor industrial esteve muito próximo da estagnação. A procura foi residual e, do lado da oferta, a inauguração da 2ª fase do Ecopark na Azambuja foi a única atividade relevante. É certo que este foi um dos maiores projetos do mercado na última década, estando há muito previsto e acordado. Mas limitando a análise da oferta à construção especulativa, uma forma mais adequada de avaliar a atividade e o nível de confiança no setor, verifica-se que esta foi inexistente em A escassez de liquidez na economia nacional foi especialmente sentida no caso do setor residencial, tendo em conta que a quase totalidade do mercado de compra de habitação se baseia no recurso ao crédito foi o ano em que mais se sentiu o efeito da falta de financiamento neste mercado. As quedas registadas no volume de crédito concedido pelo setor bancário, associadas ao aumento das taxas médias de crédito à habitação, bem como aos cada vez mais exigentes critérios de concessão de empréstimo por parte dos bancos, provocaram um aumento considerável da oferta disponível de fogos para habitação um pouco por todo o país. Em comparação com os restantes setores imobiliários, o setor da hotelaria portuguesa tem sido menos afetado em termos de procura. Para tal contribuiu a melhoria do desempenho económico dos principais mercados emissores e uma maior orientação para o turismo interno. Por último, no que diz respeito à atividade de investimento, o ano transato foi marcado pelo mais baixo volume de investimento dos últimos 10 anos: 284 milhões de euros, dos quais mais de 200 milhões de euros correspondem a investimento no setor comercial. O peso do investimento estrangeiro foi consideravelmente baixo, refletindo o menor número de investidores internacionais ativos no mercado português, muitos dos quais numa atitude de esperar para ver. O mercado de escritórios apresentou em 2011 o pior volume desde que há registo em termos de absorção total. O principal motivador da procura foi o controlo dos custos de ocupação, o que manteve a tendência de negócios efetuados através 3

4 PRIMAVERA 2012 ECONOMIA As mais recentes projeções do Banco de Portugal apontam para uma contração da economia portuguesa ao longo de 2011 e 2012, seguidas de uma ténue recuperação em Segundo o Boletim Económico de Inverno, publicado em janeiro de 2012, esta contração da atividade económica não tem precedente na economia portuguesa, sendo principalmente marcada por uma quebra expressiva da procura interna, a qual não é compensada pelo aumento esperado das exportações. Durante 2011, no seguimento da formalização do Programa de Assistência Económica e Financeira, a economia nacional deu início ao processo de ajustamento dos desequilíbrios macroeconómicos e de caráter estrutural que se vinham a agravar ao longo dos últimos anos. Para tal, o governo português comprometeu-se a adotar diversas medidas que no médio-longo prazo irão potenciar o crescimento da economia, mas que terão um efeito de contração no curto prazo. As previsões para a atividade económica nacional têm subjacente um enquadramento internacional de desaceleração da atividade económica em 2012, fruto da intensificação da crise da dívida soberana na área do euro, o que terá o seu impacto negativo na procura dirigida às empresas nacionais. Para 2011 o Banco de Portugal estimou uma contração do PIB menos acentuada do que no seu documento anterior, com uma queda de 1,6%. Já para 2012 prevê-se um agravamento do indicador, com um crescimento negativo de 3,1%, devido à quebra das previsões da procura interna e às medidas mais austeras aprovadas no Orçamento de Estado de Para 2013 prevê-se que o PIB tenha uma recuperação ténue, crescendo 0,3%. Consumo público a contrair no total 7,5% entre 2011 e Inflação até 2012 elevada devido ao impacto das medidas de política orçamental. Desemprego com trajetória ascendente até TERREIRO DO PAÇO PIB (Taxa de variação anual) */2013* PAÍS 2011* 2012* 2013* Alemanha 2,9% 0,8% 1,5% Grécia -5,5% -2,8% 0,7% Espanha 0,7% 0,7% 1,4% Portugal -1,9% -3,0% 1,1% Zona Euro 1,5% 0,5% 1,3% Reino Unido 0,7% 0,6% 1,5% Fonte: Comissão Europeia - European Economic Forecast do Outono (Novembro 11) * Previsão INDICADORES ECONÓMICOS (Taxa de variação anual) /2013* 20% 15% % Crescimento Anual 10% 5% 0% -5% -10% * 2012* 2013* Consumo Privado (1) Consumo Público (1) PIB (1) Taxa Desemprego (2) Inflação (2) Fonte: INE; Banco de Portugal - Boletim de Inverno (Janeiro 12); OCDE (Novembro 11) * Previsão (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efectiva 4

5 MARKETBEAT Segundo as previsões do Banco de Portugal, entre 2011 e 2013 o consumo privado atingirá valores negativos sem precedentes, com uma queda acumulada de 11%, abaixo dos valores previstos para a área euro. A evolução deste indicador é determinada pela também significativa quebra do rendimento disponível real das famílias, o qual tem sido afetado pelas medidas de consolidação orçamental, aumento do desemprego, contenção salarial e condições de financiamento restritas. A incerteza face à situação do mercado de trabalho, conjugada com a poupança forçada principalmente pelas amortizações do crédito à habitação, poderá fomentar o aumento gradual da poupança das famílias ao longo dos próximos anos. No entanto, a diminuição do rendimento disponível real poderá por em causa esta tendência. Por outro lado, a poupança poderá também ser promovida por via da atual política de captação de depósitos dos bancos nacionais, cujas taxas de juro se têm revelado muito atrativas, fruto da escassez de liquidez na economia e da necessidade de capitalização dos bancos. Crescimento O ajustamento dos desequilíbrios orçamentais e estruturais da economia está a ter um efeito de contração a curto prazo, mas a médio prazo deverá contribuir para um novo modelo de crescimento eficaz. TAXA DE POUPANÇA DAS FAMÍLIAS / % 10% 8% 6% 4% Fonte: INE; Contas Trimestrais por Sector Institucional T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T ASSEMBLEIA DA REPÚBLICA 5

6 PRIMAVERA 2012 RETALHO Enquadramento 2011 Nos últimos anos, a situação económica do país, associada a um mercado já consolidado e maduro, não favoreceu o crescimento do setor de retalho. ÍNDICE DE VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A RETALHO (corrigido da sazonalidade deflacionado - base 2005) / As quebras registadas no volume de vendas de comércio a retalho não surpreendem, considerando o atual enquadramento económico. As fortes medidas de austeridade aplicadas desde 2010, articuladas com um efeito psicológico de retração no consumo - muito frequente em tempos de crise - explicam a tendência negativa nas vendas do setor de retalho nos últimos 3 anos. Esta descida sentiu-se nos diferentes segmentos de uma forma transversal: o setor alimentar, ainda que mais resiliente em 2010, começou a acusar quebras em Mar-09 Jun-09 Set-09 Dez-09 Mar-10 Jun-10 Set-10 Dez-10 Mar-11 Jun-11 Set-11 Dez-11 No entanto, 2011 foi relativamente dinâmico no que diz respeito ao retalho. Sendo certo que ao longo do ano foram evidentes as quebras de faturação dos lojistas, as correções ao nível das rendas, o aumento da desocupação e a retração da nova oferta; o ano passado foi também marcado pela retoma por parte de vários retalhistas das estratégias de expansão canceladas pela crise. Este dinamismo foi sentido no mercado durante 2011, com vários operadores a procurarem espaços no país, ainda que com condições bastante mais exigentes e com processos de tomada de decisão mais alargados. Manteve-se também o interesse de novas marcas em expandirem para Portugal, tendo como exemplos deste movimento a Sports Direct (artigos de desporto) ou a Deichmann (setor do calçado). Relativamente aos valores de mercado, é inegável a tendência de quebra sentida nas rendas dos centros comerciais secundários ou recentemente inaugurados, bem como para os retail parks, formato que regista uma menor apetência por parte de retalhistas e consumidores. Em relação aos centros comerciais de primeira linha, de grande dimensão e localizados nas grandes metrópoles, o efeito de quebra na procura não foi tão evidente como na generalidade do mercado, mantendo-se para este tipo de produto os valores de renda do passado. Indicadores de mercado A adaptação dos operadores do mercado ao novo enquadramento do setor de retalho, em particular dos promotores e financiadores, foi evidente já em 2010, momento a partir do qual se assistiu a um vasto conjunto de projetos a serem adiados ou mesmo cancelados. A oferta nova que entrou para o mercado desde esse momento correspondeu a projetos cujo caráter de excecionalidade, explicada essencialmente por razões de ausência de oferta, garantiram o sucesso da sua comercialização. Fonte: INE Até 1990 Total exceto combustíveis Produtos não alimentares exceto combustível Produtos alimentares, bebidas e tabaco CONJUNTOS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL -1990/2014* Milhares de m 2 * Estimativa * 2013* 2014* Crescimento ABL (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) Oferta total 3,65 milhões m Inauguraram apenas três conjuntos comerciais. Pipeline previsto para os próximos 3 anos cerca de 270 mil m 2. Elevada probabilidade de adiamento de parte destes projetos apenas dois estão em construção Milhões de m 2 6

7 MARKETBEAT Em 2011 foram inaugurados três novos projetos comerciais: o Forum Sintra ( m 2 ), Aqua Portimão ( m 2 ) e Évora Retail Park (5.900 m 2 ), todos abrindo portas com rácios de ocupação próximos dos 100% e, considerando o atual enquadramento, com um registo de desempenho relativamente positivo. Este facto prova que os centros comerciais são ainda um formato apetecível em Portugal para os retalhistas, sempre que bem concebidos e adaptados às áreas de influência em que se inserem. Centros Comerciais Atualmente encontra-se em Portugal apenas um centro comercial em construção: o Évora Shopping. Em breve deve iniciar a construção do Forum Setúbal. ABL ATUAL E PREVISTA POR REGIÃO /2014* Milhares de m Norte (exclui Grande Porto Centro Grande Lisboa Península de Grande Porto) Setúbal ABL Atual ABL Previsto Sul Ilhas * Previsão Nova oferta distribuída equitativamente pelo país, exceto Grande Porto e ilhas. Grande Porto e Ilhas sem novos conjuntos comerciais previstos para os próximos 3 anos. Em média, esperam-se 3 novos projetos por ano no período 2012/ na década anterior inauguravam anualmente em média 9 conjuntos comerciais. Até 2014 prevê-se que inaugurem em Portugal 11 novos conjuntos comerciais. Ainda assim, estes dados contam com um elevado grau de incerteza, tendo em conta que apenas dois se encontram atualmente em construção. O Évora Shopping, promovido pela EVRET, com abertura prevista para a Primavera de 2013 e um ABL total de m 2, é a 2ª fase de um projeto iniciado em 2011 com a inauguração do Évora Retail Park. évora SHOPPING Fonte: Broadway Malyan FORUM setúbal Fonte: Multi Development 7

8 PRIMAVERA 2012 O Forum Setúbal, promovido pela Multi Development, tem a sua inauguração prevista para 2013 com um total de m 2. Localizado na cidade de Setúbal, este projeto deverá iniciar brevemente a sua construção, contando já com uma taxa de ocupação considerável e garantida por grandes âncoras. Este centro comercial foi também o primeiro negócio de investimento de grande dimensão ocorrido em 2012, através da operação de compra em forward funding pelo fundo de private equity Meyer Bergman, envolvendo um montante de 120 milhões. Factory Outlets O atual enquadramento económico tem favorecido o desempenho dos Factoy Outlets em Portugal. OFERTA ATUAL DE RETALHO POR FORMATO FORMATO ABL(m 2 ) % ABL TOTAL Centros Comerciais ,8% Factory Outlets ,3% Retail Parks ,8% Portugal % O formato de centros comerciais mantém-se o mais representativo em termos de oferta. Os retail parks surgiram tarde e não atingiram o sucesso registado pelos centros comerciais. Este fenómeno pode ser parcialmente explicado pela forte concorrência com que contam por parte das unidades stand alone, normalmente agrupadas em clusters, de que é exemplo a zona de Alfragide na Grande Lisboa. FREEPORT OUTLET ALCOCHETE Fonte: Freport Retail O formato de retalho menos representativo em Portugal é o dos factory outlets, que contam com um peso reduzido na oferta total, apenas 6%, correspondente a pouco mais de 230 mil m 2 de ABL. No entanto, o enquadramento económico dos últimos três anos tem beneficiado consideravelmente o desempenho destes conjuntos comerciais, facto visível pelos investimentos em vários destes projetos, nomeadamente a remodelação parcial do Freeport Outlet Alcochete ou a extensão e rebranding do Vila do Conde The Style Outlet. COMÉRCIO DE RUA - Lisboa - Loja Montblanc 8

9 MARKETBEAT comércio de rua - lisboa ZONA ABL(m 2 ) % ABL TOTAL Avenida da Liberdade ,6% Chiado ,7% Baixa-Restauradores ,6% Baixa Restauradores e Rossio Total % O centro de Lisboa conta com uma oferta de retalho de rua próxima dos m 2 ; área superior ao maior centro comercial do país. A zona da Baixa-Restauradores é a que concentra a maioria da oferta, m 2, ainda que seja a localização com um mix comercial menos apelativo. A zona do Chiado, uma das mais atrativas da cidade de Lisboa, tem evoluído em contraciclo com a crise, registando anualmente aumentos na procura e nos valores de mercado praticados. O comércio de rua foi por muitos anos esquecido pelos principais operadores de retalho em Portugal, facto que se deveu essencialmente à indústria florescente de centros comerciais que deu os seus primeiros passos nos anos 90, mas também à ineficácia da Lei do Arrendamento então em vigor, que por várias décadas limitou a entrada de novos operadores no formato de rua. Mais recentemente, e após um lento processo de recuperação iniciado com a inauguração dos Armazéns do Chiado em 1998, e que culminou com a revisão da Lei do Arrendamento em 2006, este formato voltou a atrair a atenção dos retalhistas, que cada vez mais procuram as ruas do centro de Lisboa para instalar novas unidades e beneficiar do fluxo crescente de transeuntes que se tem sentido nos últimos anos. Em 2011, o comércio de rua em Lisboa foi o formato mais escolhido para a entrada de novos retalhistas em Portugal, nomeadamente Gucci, Zadig & Voltaire, I Pinco Pallino e Swarovsky. Marcas como a Hermès ou a Montblanc fizeram novos investimentos nas suas lojas, tendo também a Hugo Boss iniciado recentemente a remodelação da sua loja da Avenida da Liberdade. Este facto comprova a atratividade das principais localizações de rua em Lisboa: a Avenida da Liberdade, já consolidada como o local Passeio dos Clérigos Fonte: Balonas Menano de eleição por parte das principais marcas de luxo internacionais; e o Chiado, hoje o destino evidente das marcas vocacionadas para um público jovem e trendy. O comércio de rua no Porto não beneficiou de igual modo da evolução da procura registada em Lisboa, muito impulsionada pelo facto de as marcas internacionais considerarem em primeiro lugar a capital para a abertura da primeira loja no país. No entanto, com o sucesso crescente das lojas de rua em Lisboa, as marcas começam a ponderar a abertura de novas lojas na cidade do Porto, fenómeno de que é prova a abertura em 2011 da Marc by Marc Jacobs na zona dos Clérigos. Esta localização tem vindo a beneficiar nos últimos anos de uma maior dinâmica, atraindo operadores de restauração e lazer, em conjugação com marcas trendy de gama média e média/alta. No antigo Clérigoshopping, encerrado há uns anos ao público, irá surgir já em 2012 o Passeio dos Clérigos, promovido pela Braga Parques. Este conjunto de unidades de comércio de rua tem vindo a registar um interesse muito significativo por parte de importantes marcas nacionais e internacionais, beneficiando do crescente fluxo de turismo de que esta zona é alvo. 9

10 PRIMAVERA 2012 RENDAS PRIME DE RETALHO FORMATO /m 2 /mês Centros Comerciais 75 Retail Parks 9 Comércio de Rua - Lisboa (Chiado) 80 Comércio de Rua - Porto (Rua de Santa Catarina) 45 A manutenção da renda prime dos centros comerciais provam o desempenho muito positivo que estes projetos têm vindo a registar. Os retail parks, em consonância com o desempenho nos últimos anos, mantêm a tendência de quebra na renda prime, que em 2011 se situou nos 9/m 2 /mês. O comércio de rua, cuja atratividade tem evoluído em contraciclo com o setor imobiliário em geral, mantém valores estáveis, tendo sido o Chiado a zona mais cara do país em Tendo em conta o estado do setor de retalho e da economia em geral, esta evolução positiva das rendas prime não deve ser encarada com excessivo otimismo. Dentro das suas categorias, estes indicadores retratam os melhores projetos nas melhores localizações. As rendas médias nos projetos secundários e/ou ainda não consolidados têm vindo a registar quebras significativas com efeitos nocivos na sua rentabilidade. Outra tendência crescente em conjuntos comerciais secundários tem sido a opção exclusiva pela renda variável em detrimento da renda fixa com componente variável, bem como pelo aumento dos incentivos concedidos aos inquilinos. Assim, ainda que os produtos prime se mantenham resistentes em termos de desempenho, importa ressaltar o facto de que o setor de retalho em geral tem sofrido perdas consideráveis com a crise económica instalada no país. Perspetivas 2012 As perspetivas para o setor de retalho em 2012 não são animadoras, tendo em conta a relação direta que esta indústria tem com a evolução do consumo privado na economia. As fortes contrações no rendimento disponível das famílias, resultantes das medidas de austeridade, continuarão a ser sentidas ao longo de 2012, se não agravadas, considerando as previsões de crescimento do desemprego e as esperadas reduções nas prestações sociais. Assim, é muito provável que as quebras nas vendas continuem a ser sentidas em 2012, embora com um estreitamento das margens de lucro por parte de todos os intervenientes no setor, desde operadores a promotores e proprietários. Não restam dúvidas quanto à mudança de paradigma para o mercado de retalho em Portugal: os operadores devem estar preparados para uma nova realidade, na qual as fórmulas do passado já não resultam e em que cada vez mais a inovação e a procura contínua pela melhoria da qualidade devem ser as palavras de ordem. Este processo foi já iniciado em 2010 e 2011, devendo manter-se este ano. Os retalhistas são cada vez mais criteriosos na escolha das suas localizações, e os custos de ocupação têm que ser adaptados à nova realidade, caracterizada por um menor volume de faturação que poderá perdurar por vários anos. Os novos projetos a serem desenvolvidos devem ter em conta não só os novos valores de mercado, mas também os requisitos cada vez mais exigentes dos operadores e dos consumidores, que hoje valorizam muito mais a relação qualidade/preço e cuja decisão de compra é cada vez mais ponderada. A projeção de investimentos em novos conjuntos comerciais deve também ter em conta um novo ciclo temporal. Dificilmente um projeto de retalho atingirá a sua velocidade cruzeiro no período de 3 anos, regra inquestionável há poucos anos. Em relação aos centros já consolidados, também estes terão que se adaptar à nova realidade, mantendo uma gestão contínua e cada vez mais adaptada a padrões de exigência que irão seguramente ser mais elevados. A aposta na diferenciação do produto é um fator importante neste novo paradigma, tendo em conta que uma das consequências do crescimento em massa dos conjuntos comerciais em Portugal resultou em produtos muito semelhantes, que em pouco se diferenciavam dos seus concorrentes, com a exceção do fator localização. 10

11 MARKETBEAT ESCRITÓRIOS Enquadramento 2011 O setor dos escritórios continuou a ser, à semelhança dos restantes, afetado pela atual conjuntura económica, tendo apresentado em 2011 o pior volume desde que há registo em termos de absorção total. O indicador de confiança dos serviços, setor do qual fazem parte um conjunto considerável de ocupantes de escritórios, reflete o enquadramento do mercado. Desde meados de 2008 que este indicador entrou em terreno negativo, estando atualmente nos valores mais baixos da sua série. A perspetiva das empresas consultadas relativamente à evolução do emprego e da procura, encontra-se igualmente em valores negativos para os próximos três meses e em trajetória descendente, embora seja de destacar uma ligeira melhoria face às perspetivas de criação de emprego em janeiro de O principal motivador da procura foi o controlo dos custos de ocupação, o que manteve a tendência das renegociações e procura oportunista, dando também origem a algumas operações que fogem ao padrão dominante dos últimos anos. Por efeito da descida do número de trabalhadores em muitas empresas, a redução do espaço ocupado também foi uma razão para a opção de procura, especialmente por parte dos grandes ocupantes. Indicadores de Mercado No final de 2011, a oferta total do mercado de escritórios da Grande Lisboa totalizou mais de 4,5 milhões de m 2, o que corresponde a um crescimento de 1,2% face a ABL ATUAL POR ZONA Zona ABL (m 2 ) % ABL Total 1. Prime Central Business District ,8% 2. Central Business District ,4% INDICADOR DE CONFIANÇA DOS SERVIÇOS E PERSPETIVA DE EVOLUÇÃO DO EMPREGO E PROCURA* / Ago-04 Fev-05 Ago-05 Fev-06 Ago-06 Fev-07 Ago-07 * Evolução nos próximos 3 meses; Valores Corrigidos da Sazonalidade - Médias Móveis de 3 meses Fonte: INE A pressão sobre as rendas manteve-se, especialmente nas zonas com maior volume de oferta, o que levou ao aumento das contrapartidas oferecidas como forma de evitar a descida do rendimento gerado pelos espaços ocupados. Desta forma, verificou-se que a renda bruta só diminuiu de forma mais acentuada no Corredor Oeste (Zona 6), tendo sido a renda líquida a ser afetada na generalidade das zonas. Fev-08 Ago-08 Fev-09 Ago-09 Fev-10 Indicador de Confiança Emprego Procura Ago-10 Fev-11 Ago Novas Zonas de Escritórios ,9% 4. Zonas Secundárias de Escritórios ,9% 5. Parque das Nações ,8% 6. Corredor Oeste ,1% Sub - Total (1-6) ,9% 7. Zonas não consolidadas ,1% Total ,0% Zona com maior crescimento foi a Zona m 2 (aumento de 7,6%). Seguiu-se Zona m 2 (aumento de 1,2%). Zona 2 - Mantém-se a mais representativa em termos de oferta. Zona 6-2ª com maior volume de oferta, ultrapassa os m 2. 11

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13 MARKETBEAT PRINCIPAIS EDIFÍCIOS CONCLUÍDOS Empreendimento Zona Promotor Área (m 2 ) Torre Ocidente (Torres do Colombo) 3 Consórcio* República, 25 2 Cerquia TAXA DE DESOCUPAÇÃO 2010/ % 20% Edifício Mythos 5 Imocom % Edifício Porto Salvo 6 Banif % Edifício Sede Cofina 3 Cofina % Espaço Amoreiras 2 The Edge Group Liberdade, 67A 1 Libertas The Tower 6 Grupo Rui Ribeiro ,90% 8,50% 8,00% 8,60% 9,20% 14,10% 4,70% 4,80% 18,90% 16,90% 20,00% 20,40% 3,30% 6,00% 0% Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona * Sonae Sierra, ING Real Estate, Iberdrola, CGD O maior edifício concluído, responsável por mais de 45% da nova oferta, corresponde à Torre Ocidente, a segunda torre do empreendimento Torres do Colombo, com m 2. Do total dos edifícios concluídos em 2011, até ao final do ano cerca de 60% da área continuava ainda disponível. No entanto, verificou-se que grande parte desses edifícios, aquando da sua conclusão, tinham já uma parte da área ocupada, fosse através de uma ocupação parcial ou integral própria, ou fruto de pré-arrendamentos acordados. A taxa de desocupação atingiu novo recorde máximo, situando-se nos 11,41%. Excetuando a zona do Parque das Nações, todas as restantes zonas assistiram a um aumento da sua desocupação, embora esta só tenha sido mais evidente nas zonas 3 e 7. A zona do Corredor Oeste continuou a apresentar o maior nível de desocupação, acima dos 20% e a zona 4 apresentou os níveis mais baixos, perto dos 5%. Evolução inversa entre absorção e taxa de desocupação evidente desde Em 2011, face à média dos 8 anos anteriores: Absorção situou-se 43% abaixo da média. Taxa de desocupação esteve 25% acima da média. ABSORÇÃO E TAXA DE DESOCUPAÇÃO 2004/ ,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% Apesar de apresentar a segunda taxa de desocupação mais elevada, espera-se que a zona do Parque das Nações continue a refletir uma tendência de descida, uma vez que é agora uma zona consolidada, sendo residual o potencial de aumento de oferta futura Absorção (m 2 ) Taxa de Desocupação (%) / LPI 0,0% 13

14 PRIMAVERA 2012 Em termos de procura, manteve-se a tendência negativa iniciada em 2009, tendo em 2011 sido atingido o valor mais baixo desde que há registo deste indicador. Foram transacionados em Lisboa pouco mais de m 2 de área de escritórios, 17% abaixo de No total, efetuaram-se 205 operações, correspondendo a uma área média por transação de 428 m 2, ligeiramente abaixo dos 452 m 2 verificados em Tal quebra reflete o domínio do número de transações de pequena/média dimensão, com os espaços abaixo de 500 m 2 a representarem mais de 80% do mercado. Apesar de se ter verificado uma quebra de 31% face ao ano anterior, o Corredor Oeste manteve-se a localização com maior procura, tendo tido uma absorção de cerca de m 2. Esta foi a zona que apresentou igualmente o maior número de negócios concluídos, acima de 70, que se traduziram numa área média transacionada de 322 m 2. A principal transação ocorrida nesta zona foi a ocupação de cerca de m 2 por parte da Universidade Aberta no Taguspark. O Parque das Nações foi novamente a segunda localização mais procurada, embora também com uma quebra no volume total de 30%. Manteve a tendência em termos de maior ocupação média, na ordem dos 956 m 2. Em 2011, esta zona foi cenário da maior transação do ano, com a ocupação da totalidade dos m 2 do Pavilhão Virtual por parte da Microsoft. De destacar igualmente a expansão do BNP Securities Services no Art s Business Centre, representando cerca de m 2. A Zona 2 foi responsável por cerca de 20% da absorção registada, um crescimento ligeiro de 8% face ao ano anterior. Foi nesta zona que se deram algumas das transações mais relevantes do ano, das quais se destaca a ocupação da Sociedade de Advogados Garrigues de m 2 no edifício República 25. A ocupação média no CBD de Lisboa fixou-se nos 470 m 2. Na Zona 3 verificou-se o maior crescimento percentual em termos de procura face a 2010, cerca de 87%, para a qual em muito contribuiu a ocupação da Cofina num edifício construído pela própria, totalizando cerca de m 2. A zona do Prime CBD (Zona 1) apresentou a segunda maior quebra em comparação com 2010, de 37%, refletindo alguma falta de oferta diversificada. As Zonas 4 e 7 foram as que apresentaram um pior desempenho, transacionando volumes semelhantes ao ano anterior. Pavilhão Virtual, ocupado pela Microsoft, foi o empreendimento com melhor desempenho. Foram concluídos um total de 16 negócios no Taguspark. Art s Business Centre (Parque das Nações) e edifício da Cofina (Zona 3) contabilizaram cada, um total de cerca de m 2. ABSORÇÃO POR ZONA 2010/2011 m / LPI Top 10 Empreendimentos com melhor desempenho 2011 Pavilhão Virtual Taguspark Art's Business Centre Cofina Bloom Gago Coutinho, 26 Viriato República, 25 Lagoas Park Espaço Amoreiras / LPI Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona Área Transacionada (m 2 ) A oferta futura reflete uma atitude cautelosa por parte dos promotores. Num total de m 2 previstos até 2013, destaque para as zonas do CBD, onde a maioria dos projetos previstos correspondem a remodelações de edifícios existentes, demonstrando uma maior vitalidade do setor da reabilitação urbana

15 MARKETBEAT A Zona 2 representa mais de metade da área nova prevista, num total de m 2, dos quais apenas um terço é construção nova. Nesta zona, destaque para a futura sede da Polícia Judiciária e para a componente de escritórios do Amoreiras Jardim, que em conjunto totalizam mais de m 2. Relativamente à Zona 1, a totalidade dos m 2 previstos correspondem a remodelações de edifícios existentes, e vêm dar resposta à falta de oferta de espaços novos de qualidade nesta localização de prestígio, para os quais há alguma procura. Especial destaque para: Liberdade 225 promovido pela LURI, Liberdade 240 promovido por investidores privados e Marquês de Pombal 14, promovido pela AXA. Os valores de mercado voltaram a sofrer correções em baixa, verificando-se a maior quebra nas rendas médias. No final de 2011 a renda prime situava-se nos 18,5/m 2 /mês. No segundo semestre, a renda no Parque das Nações manteve-se nos 16/m 2 /mês e, no Corredor Oeste, nos 12/m 2 /mês. Estes valores correspondem a descidas de 0,5/m 2 /mês em todas as zonas. Perspetivas 2012 Prevê-se que 2012 seja marcado pela manutenção da preocupação por parte dos ocupantes em otimizar os custos, com o efeito do desemprego a ter o seu impacto em termos de redução da área ocupada, especialmente por parte das grandes multinacionais. Adicionalmente, esta é a altura para se obterem valores de ocupação mais atrativos para os inquilinos, havendo a oportunidade por parte dos ocupantes para mudarem para espaços de melhor qualidade. O volume de absorção deverá atingir valores em linha ou ligeiramente abaixo dos verificados em Espera-se que a absorção líquida seja a mais afetada, pelo efeito das diversas reduções de espaço ocupado não ser compensado em termos de aumento da malha empresarial existente. Em termos de negociação de contratos, há a tendência para um aumento da flexibilidade e oferta de incentivos. Quanto à oferta futura, esta continuará a diminuir, com a construção especulativa a dar lugar à construção sujeita a pré-arrendamento. Muitos projetos só deverão iniciar a sua construção quando os preços de ocupação e/ou a procura aumentarem. Oportunidade Esta é a altura para se obterem valores de ocupação mais atrativos para os inquilinos, havendo a oportunidade por parte dos ocupantes para mudarem para espaços de melhor qualidade. Em termos de negociação de contratos, há a tendência para um aumento da flexibilidade e oferta de incentivos. OFERTA FUTURA /2013 m Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 Construção Nova * Inclui remodelação total com manutenção de fachada RENDAS DE escritórios ZONA Remodelação* Prime ( /m 2 /mês) Prime Central Business District 16,00 18,50 Parque das Nações 14,50 16,00 Corredor Oeste 10,00 12,00 Média ( /m 2 /mês) 15

16 PRIMAVERA 2012 INDUSTRIAL Enquadramento 2011 Em linha com a evolução dos restantes segmentos do imobiliário, e à semelhança dos últimos anos, o setor Industrial esteve muito próximo da estagnação em A procura foi residual e do lado da oferta a inauguração da 2ª fase do Ecopark na Azambuja foi a principal novidade. É certo que este foi um dos maiores projetos do mercado na última década, mas há muito que estava previsto e acordado. Limitando a análise da oferta à construção especulativa, uma forma mais adequada de avaliar a atividade e o nível de confiança no setor, verifica-se que esta foi inexistente em Logística A situação económica do país é a explicação mais evidente para a estagnação do mercado. A atividade logística em Portugal assumiu sempre um caráter local, limitando-se a servir maioritariamente o consumo interno. OFERTA TOTAL POR ZONA A situação económica do país é a explicação mais evidente para esta estagnação do mercado. A atividade logística em Portugal assumiu sempre um caráter local, limitando-se a servir maioritariamente o consumo interno, sendo evidente que uma quebra no consumo terá que conduzir de forma direta a uma redução da atividade no setor da logística. ZONA 5 22% ZONA 1 30% A indústria há muito que tem vindo a ter um peso decrescente na economia nacional, pelo que a falta de atividade nesta área não é surpreendente. Por outro lado, as empresas do setor industrial tendem a ser proprietárias dos imóveis em que operam, e portanto a falta do seu dinamismo não será tão sentido em termos de mercado imobiliário. ZONA 4 9% ZONA 3 11% ZONA 2 28% Indicadores de Mercado A Grande Lisboa conta com uma oferta total de imóveis industriais e de armazenagem que ronda os 12 milhões de m 2. O mercado organiza-se em 5 eixos principais, aos quais acrescem a zona de Lisboa centro, hoje muito menos dinâmica que no passado. O Eixo Alverca-Azambuja, correspondente à zona 1, é o que tem maior importância e onde se localizam os principais operadores logísticos ao nível nacional, concentrando o maior volume de oferta do mercado, cerca de 30%. A Zona 2 - Eixo Almada-Setúbal segue-se em termos de peso na oferta total. Muito impulsionada nos anos 90 pelo Porto de Setúbal e pela fábrica da Auto Europa, regista hoje algumas dificuldades. Zona 3 - Loures: Zona mais recente do mercado com registo de bom desempenho. Zona 4 Eixo Montijo-Alcochete: Localização na margem sul do Rio Tejo tem condicionado o desenvolvimento deste mercado. É a zona com menor peso, com apenas 9% do stock total. Zona 5 Eixo Sintra Cascais: terceira mais representativa do mercado, com uma oferta caracterizada por imóveis de menor dimensão, beneficia da proximidade e acesso ao centro da cidade. 16

17 MARKETBEAT 17

18 PRIMAVERA 2012 As fortes quebras na procura sentidas em 2011, conduziram a um aumento da taxa de desocupação no mercado da Grande Lisboa e a uma correção considerável nos valores. A taxa de desocupação no final do ano situava-se nos 15%, correspondendo a cerca de 1,8 milhões de m 2 desocupados. TAXA DE DESOCUPAÇÃO ZONA EIXO TAXA DE DESOCUPAÇÃO 1 Alverca - Azambuja 13% 2 Almada - Setúbal 16% 3 Loures 9% 4 Montijo - Alcochete 24% 5 Sintra - Cascais 16% TOTAL 15% Eixo Montijo-Alcochete: zona com maior taxa de desocupação. Eixo Almada Setúbal: concentra o maior volume de espaços desocupados, mais de meio milhão de m 2. Zona 3: Regista melhor desempenho, com uma taxa de desocupação de apenas 9%, correspondente a pouco mais de 120 mil m 2. A importância crescente da Região Norte na procura de espaço para logística pode ser explicada por vários fatores. O aumento do preço dos combustíveis e do custo das portagens terão certamente um peso importante para justificar esta nova tendência. Mas também a quebra do consumo pode estar a levar a uma maior aposta do setor da logística na indústria transformadora, tendo por base os indicadores de potencial de crescimento das exportações, fator que será fundamental para a retoma da economia. Grande Porto Verificou-se em 2011, e especialmente durante o último trimestre do ano, uma crescente procura de espaço para logística no Grande Porto. O aumento do preço dos combustíveis e do custo das portagens terão certamente um peso importante para justificar esta nova tendência. Milhões de BALANÇA COMERCIAL / Os dados de desocupação refletem as prioridades dos ocupantes em termos de localização na Grande Lisboa, tendo sido precisamente as zonas 1 e 3 a registarem maior procura em O movimento no mercado de arrendamento limitou-se em grande parte às pequenas transações, inferiores a m 2, e a processos recorrentes de renegociação de condições por parte dos médios e grandes ocupantes, que em poucos casos resultou na mudança de instalações. A pressão sobre os proprietários tem sido crescente ao longo do último ano, com a perspetiva da desocupação extremamente negativa, pelo que estes têm assumido posturas competitivas nas renegociações com os atuais inquilinos. Curiosamente, e numa nota mais positiva, verificou-se em 2011, e especialmente durante o último trimestre do ano, uma crescente procura de espaço para logística no Grande Porto. Durante anos, este segmento esteve quase sempre centrado na região da Grande Lisboa por esta ser a região capital do país, por concentrar um terço da população, por ter um posicionamento central e também por Portugal ter uma logística essencialmente local/regional Fonte: INE Exportações Importações Saldo da Balança Comercial Em termos de evolução das rendas na zona da Grande Lisboa, notou-se uma clara estabilização durante o ano passado. Isso deveu-se, sobretudo, à ausência de novas ocupações. No final de 2011, a renda prime do mercado refletida pelos espaços logísticos de dimensão média situava-se entre os 3,75 e os 4,50/m 2 /mês. A zona 5 manteve-se como a zona com preços unitários mais elevados, entre os 4,00 e os 4,75/m 2 /mês, facto que se explica pela menor dimensão das propriedades disponíveis nesta zona. 18

19 MARKETBEAT GRANDE LISBOA - PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS ZONA EIXO ZONAS Intervalo de Rendas Praticadas ( /m²/mês) 1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado 3,75-4,50 Moderada Reduzida OFERTA PROCURA 2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2,50-3,00 Elevada Reduzida 3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3,75-4,25 Reduzida Reduzida 4 Montijo - Alcochete Montijo e Alcochete 3,25-4,00 Moderada Reduzida 5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 4,00-4,75 Elevada Reduzida 6 Lisboa Cidade Entre St. Apolónia e Parque das Nações n.d. Reduzida Reduzida Grande Porto 3,50-4,50 Perspetivas 2012 As empresas enfrentam cada vez mais dificuldades e sentem enormes pressões para cortar custos. Há um número crescente de empresas a fecharem ou a reduzirem a operação, aumentando os níveis de oferta e reduzindo ainda mais a procura. A cada vez maior entrada no mercado de espaço desocupado usado é assim uma tendência crescente, que certamente se manterá para No entanto, este ano poderá revelar um maior dinamismo na procura de espaços para arrendamento. Os valores mais reduzidos que hoje se começam a praticar em determinados espaços, poderão potenciar uma maior procura, explicada por uma estratégia de redução de custos que passe pela mudança para novas instalações de menor dimensão e/ou de menor custo. O recente anúncio de avanço da Administração do Porto de Leixões para a construção da plataforma logística inserida no seu domínio de ação é um sinal claro da carência de espaços que esta zona do país tem vindo a registar. Se o setor industrial e logístico foi durante muitos anos o parente pobre da indústria imobiliária em Portugal, é possível que a mudança de modelo de crescimento económico que Portugal será forçado a implementar, e que tudo indica se baseará muito no crescimento das exportações e num novo ressurgir do setor transformador, podem conferir a este segmento do mercado um dinamismo muito superior ao que se tem sentido nos últimos anos. Pela maior incidência de procura de espaço na Região de Lisboa desde o início da evolução do mercado da logística, o Grande Porto acabou por ficar muito atrás no desenvolvimento de novos projetos. Por esta razão, a procura é hoje, para algumas localizações à volta do Porto, maior do que a oferta, havendo casos em que os valores de renda acordados superam já as rendas prime de Lisboa. Um indicador claro de que o mercado do Grande Porto promete mais atividade já a partir de Por último, poderemos ainda assistir nos próximos anos a uma mudança de paradigma no setor industrial e logístico em Portugal. A posição cada vez mais dominante da União Europeia em fomentar o transporte marítimo e ferroviário em detrimento do rodoviário e o alargamento do canal do Panamá poderão ser uma excelente oportunidade para o crescimento dos portos nacionais, que arrastarão consigo de forma inevitável uma maior movimentação logística nestas localizações. PORTO DE LEIXÕES 19

20 PRIMAVERA 2012 RESIDENCIAL Enquadramento 2011 A escassez de liquidez na economia nacional afeta transversalmente todos os setores do imobiliário, mas no caso do residencial esta falta é especialmente sentida, tendo em conta que a quase totalidade do mercado de compra de habitação se baseia no recurso ao crédito. Foi durante 2011 que mais se sentiu o efeito da falta de financiamento neste mercado. As quedas registadas no volume de crédito concedido pelo setor bancário, associadas aos aumentos das taxas médias de crédito à habitação, e aos cada vez mais exigentes critérios de concessão de empréstimo por parte dos bancos, provocaram um aumento considerável da oferta disponível de fogos para habitação um pouco por todo o país. Os proprietários responderam a esta quebra nas vendas com alguma correção nos preços praticados, no entanto o custo implícito da compra de habitação com recurso ao crédito aumentou de tal forma, que a descida nominal dos preços não se traduz ainda numa redução real dos encargos mensais das famílias. Por outro lado, a quebra dos indicadores de confiança da população, provocada pelo enquadramento da economia e o receio do desemprego, não é favorável à compra de bens de longa duração, como é o caso da habitação. A situação de abrandamento no mercado de venda de habitação tem um efeito de contágio muito nocivo para o restante setor imobiliário e para a economia como um todo. A promoção de habitação foi ao longo das últimas décadas baseada também no crédito à construção, cuja liquidação acontecia com o escoamento do produto para o consumidor final. O atual enquadramento de redução da procura provoca dificuldades de tesouraria no setor da promoção imobiliária e da construção civil, afetando em última instância o cumprimento das obrigações de crédito junto das entidades bancárias. Indicadores 2011 A dependência por parte do mercado de compra e venda de habitação do setor financeiro conduzem a uma relação evidente entre a taxa de juro média praticada no crédito à habitação e a disponibilidade das famílias para a compra de casa. Esta taxa tem uma implicação no encargo mensal das famílias na compra de habitação, sendo por isso uma forma indireta de fixação do produto residencial. A análise da variação deste indicador deve ter em conta a evolução do seu indexante, neste caso a Euribor a 6 meses, o mais frequente nos contratos de crédito à habitação em Portugal. O gráfico seguinte permite ilustrar as diferentes fases pelas quais passou o mercado de habitação nos últimos meses. TAXA DE JURO IMPLÍCITA NO CRÉDITO À HABITAÇÃO /2011 6% 5% 4% 3% 2% 1% Fonte: INE Jan-09 Mar-09 Mai-09 Jul-09 Set-09 Nov-09 Jan-10 Mar-10 Mai-10 Jul-10 Set-10 Nov-10 Jan-11 Mar-11 Mai-11 Jul-11 Set-11 Nov-11 Total Últimos 3 meses Últimos 6 meses Últimos 12 meses Em 2007 e 2008 o mercado foi afetado pela subida do indexante das taxas de juro praticadas, que naquele momento se encontravam em valores elevados, resultando em taxas de juro efetivas mais altas. A partir de 2009 o Banco Central Europeu iniciou uma política de redução da sua taxa de juro, como resposta à crise internacional que já então se fazia sentir de forma generalizada na Europa. Esta tendência provocou numa primeira fase um decréscimo importante da taxa de juro média do crédito à habitação, tendo evoluído dos quase 6% atingidos em finais de 2008 para os 2% praticados em 2009, fruto de um indexante em tendência decrescente. Neste período o diferencial entre a totalidade dos contratos existentes no país e os novos contratos realizados era praticamente inexistente, facto que demonstrava uma política a longo prazo de prática de spreads competitivos por parte do sistema bancário. A partir de meados de 2010, o agravamento da situação económica em Portugal criou uma crise de liquidez no sistema financeiro que conduziu a uma política mais conservadora por parte do sistema bancário, sendo evidente a partir deste momento um diferencial crescente entre as taxas de juro dos contratos já existentes e as praticadas nos contratos novos. Em Dezembro de 2011 a totalidade dos contratos em Portugal mostrava uma taxa média de 2,74%. 20

21 MARKETBEAT Para os contratos celebrados nos últimos 3 meses do ano passado, o diferencial aproxima-se já dos 200 pontos base, situando-se a taxa média nos 4,60%. A tendência de evolução dos spreads foi sempre positiva, ao longo de 2011, sendo relevante a diferença com os contratos celebrados neste período, cuja taxa média se situava em Dezembro de 2011 nos 3,86%. Esta evolução da taxa de juro no crédito à habitação teve um efeito de redução da procura no mercado de compra e venda. Não existem estatísticas oficiais que analisem o mercado residencial, mas utilizando como referência os dados publicados pelo Sistema de Informação Residencial (SIR), verifica-se uma quebra evidente do número de fogos vendidos e uma subida da disponibilidade de fogos em oferta. O SIR consiste numa base de dados, reunida com recurso a uma amostra não aleatória, do mercado de habitação nas Áreas Metropolitanas de Lisboa e Porto que não retrata naturalmente a totalidade do mercado. No entanto, as suas estatísticas permitem avaliar a variação de tendência que se deu no período , verificando-se crescimentos nas vendas até 2009, seguidos de quebras até ao final do ano passado. De igual forma é visível o efeito de aumento na disponibilidade de fogos para venda nestes mercados. VENDA DE FOGOS (nº.) / * Almada Cascais Lisboa Oeiras Sintra Fonte: SIR FOGOS EM OFERTA (nº.) / Este movimento de redução da procura, que resultou de forma quase imediata num aumento da oferta disponível, teria como resposta num mercado eficiente uma quebra significativa dos preços praticados. Este movimento de quebras nos preços deveria retratar também de forma indireta o aumento já analisado nos custos do financiamento, resultantes em encargos mensais substancialmente superiores para as famílias Fonte: SIR Almada Cascais Lisboa Oeiras Sintra De acordo com os dados do SIR, esta correção de preços aconteceu, mas de forma pouco acentuada nos concelhos analisados na Grande Lisboa, havendo mesmo casos em que os valores registaram subidas ligeiras em Em oposição, a avaliação bancária de habitação considerada pelas entidades bancárias demonstra uma quebra substancial entre os valores praticados em 2009 e os praticados no final do ano passado. Esta evolução foi sentida de forma ainda mais evidente nas regiões de Lisboa e Porto. VALOR MÉDIO UNITÁRIO ( /m 2 ) / Almada Cascais Lisboa Oeiras Sintra Fonte: SIR 21