MARKETBEAT PORTUGAL OUTONO CRESCIMENTO DA ECONOMIA Economia. Uma publicação Cushman & Wakefield. Uma publicação Cushman & Wakefield

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1 MARKETBEAT PORTUGAL OUTONO 214 ART S BUSINESS & HOTEL CENTRE - LISBOA CRESCIMENTO DA ECONOMIA Economia As últimas projeções publicadas pelo Banco de Portugal apontam para uma recuperação da atividade económica entre 214 e 216. Segundo o Boletim Económico de junho de 214, a evolução prevista para a economia nacional reflete uma progressiva recuperação da procura interna, assim como um crescimento robusto das exportações. Durante 214 a taxa de crescimento média anual do PIB deverá atingir os 1,1%, aumentando para 1,5% em 215 e 1,7% em 216. Desta forma, durante este período a economia portuguesa deverá apresentar uma evolução semelhante à que está projetada 1 para a zona euro (1,% em 214; 1,7% em 215; e 1,8% em 216). INDICADORES ECONÓMICOS Taxa de variação anual - 21/216* % Crescimento Anual 2% 15% 1% 5% % -5% -1% * 215* 216* Consumo Privado (1) Consumo Público (1) PIB (1) Taxa Desemprego (2) Inflação (2) 1 Projeções macroeconómicas para a área euro elaboradas por especialistas do Eurosistema - Banco Central Europeu (junho de 214) Fonte: INE; Banco de Portugal (junho 14); Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (maio 14) * Projeção (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva OUTONO 214 1

2 OUTONO 214 Relativamente à inflação, prevê-se uma relativa estabilização do indicador em 214 nos,2%, seguida de um aumento progressivo até aos 1,1% em 216. Após uma quebra significativa no período , as projeções apontam para uma recuperação moderada do consumo privado ao longo do horizonte em análise. Por outro lado, o consumo público deverá continuar em contração até 215, registando um crescimento marginal em 216. Finalmente, perspetiva-se uma contínua correção da taxa de desemprego, a qual se deverá situar nos 15,1% em 214. As previsões do Banco de Portugal referidas neste documento são datadas de junho de 214, mas incluem dados reis da economia apenas até março de 214. Este facto, bem como o desempenho abaixo do esperado por parte de algumas economias da zona euro, nomeadamente da economia alemã e ainda a crise do Grupo Espirito Santo, levantam algumas dúvidas quanto à concretização das previsões de crescimento para Portugal. No entanto, os fatores potencialmente desestabilizadores para a economia portuguesa são maioritariamente externos, e estão ainda por confirmar. A favor de Portugal está o evidente aumento de interesse por PROJEÇÕES PARA ECONOMIA PORTUGUESA Taxa de variação anual - 214/ PIB (1) INFLAÇÃO (2) PIB (1) INFLAÇÃO (2) Banco de Portugal 1,1%,2% 1,5% 1,% CE 1,2%,4% 1,5% 1,1% FMI 1,2%,7% 1,5% 1,2% OCDE 1,1% -,3% 1,4%,4% Fonte: Banco de Portugal (junho 14); CE - Comissão Europeia (maio 14); FMI - Fundo Monetário Internacional (maio 14); OCDE - Organização para a Cooperação e Desenvolvimento Económico (maio 14) (1) Taxa de Variação Anual (2) Taxa Efetiva parte dos investidores estrangeiros no nosso país; a criação real de emprego e a recuperação das contas da balança comercial que, ainda que ligeiramente atenuada no princípio do ano, confirma uma aposta bem sucedida do nosso setor empresarial nas exportações. MAIS CONFIANÇA Retalho A recuperação do mercado de retalho iniciada no final de 213 manteve-se ao longo do primeiro semestre de 214, com uma melhoria do sentimento de confiança quer dos consumidores, quer dos retalhistas. Não obstante, a procura é ainda maioritariamente focada nas localizações prime de centros comerciais e comércio de rua. Este último setor é aquele que continua a apresentar o melhor desempenho do mercado, particularmente nas principais artérias de Lisboa Av. da Liberdade, Baixa e Chiado e a zona dos Clérigos no Porto. Apesar de, ao longo do primeiro semestre de 214, o índice de volume de negócios no comércio a retalho, se ter mantido ainda a níveis abaixo de 21, verificou-se uma estabilidade neste indicador. Excetuando abril, em todos os restantes meses o índice registou valores superiores ao período homólogo do ano anterior, estando em junho deste ano nos 86,1, um valor em linha com a média anual de 213. A evolução do índice alimentar foi mais volátil, tendo atingido em junho os 91,8, abaixo da média de 213 (93,1). Relativamente ao índice de produtos não alimentares, e invertendo a tendência de quebra dos últimos anos, este foi o principal responsável pela evolução positiva do índice global, e em junho situou-se nos 81,3, acima da média do ano anterior (8,5). ÍNDICE DE VOLUME DE NEGÓCIOS NO COMÉRCIO A RETALHO - Corrigido da sazonalidade deflacionado - Base 21-21/ Fonte: INE Jan-1 Abr-1 Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Total exceto combustíveis Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Produtos não alimentares exceto combustível Produtos alimentares, bebidas e tabaco A maioria dos retalhistas presente no mercado foca-se agora na consolidação da sua posição. Os operadores tentam atrair os consumidores através da inovação, com alguns dos grandes grupos de retalhistas internacionais a expandirem em virtude da implementação de novos conceitos que foram desenvolvendo, ocupando inclusive áreas maiores. Por outro lado verifica-se que Out-12 Jan-13 Abr-13 Jul-13 Out-13 Jan-14 Abr-14 2

3 MARKETBEAT CONJUNTOS COMERCIAIS - OFERTA TOTAL - 27/216* ABL ATUAL E PREVISTA POR REGIÃO (m 2 ) 214/216 Milhares de m , 3,75 3,5 Milhões de m 2 Milhares de m , , , * 215* 216* 2,25 Norte (exclui Grande Porto Centro Grande Lisboa Península de Grande Porto) Setúbal Sul Ilhas Crescimento ABL (m 2 ) ABL Acumulada (m 2 ) ABL Atual ABL Prevista * Estimativa diversos pequenos ocupantes, muitos dos quais recentemente instalados no mercado, procuram rentabilizar os seus custos de operação através da abertura de mais uma ou duas lojas, contribuindo para um dinamismo generalizado no mercado de retalho. Durante o primeiro semestre de 214 não foram inaugurados novos espaços no país, com a oferta total de conjuntos comerciais a manter-se nos 3,63 milhões de m² de ABL. Até ao final do ano apenas está prevista a conclusão do Alegro Setúbal, desenvolvido pela Immochan. Este centro comercial resulta da reconversão do Jumbo de Setúbal e contará com um total de 42.5 m² de ABL, prevendo-se uma taxa de ocupação de 1% aquando da sua abertura. Em termos de oferta futura, esta mantém-se em valores baixos comparativamente com anos anteriores, refletindo não só a dificuldade de financiamento de novos projetos, como também o facto de haver menor viabilidade económica para a promoção de novos conjuntos comerciais. Esta realidade contribui para uma postura cautelosa por parte dos promotores, que estão atualmente mais concentrados em valorizar os seus ativos. O enfoque é na atratividade dos mesmos, quer pela via da renovação da imagem do espaço, quer através da introdução de novas marcas. ALEGRO SETÚBAL - FONTE: IMMOCHAN PORTUGAL 3

4 OUTONO 214 Segundo os dados publicados pela Associação Portuguesa de Centros Comerciais, embora no primeiro semestre de 214 o volume de visitantes dos centros comerciais tenha registado uma pequena quebra face ao período homólogo do ano anterior, a operação continua em recuperação, com as vendas a registar inclusive um crescimento, traduzindo um maior nível de despesa por visitante. O formato de retail parks continua a ser vítima da sua fraca afirmação em Portugal e a refletir os efeitos da crise, mantendo-se estagnado. Por outro lado, os factory outlet centres, que hoje em dia encontram a principal concorrência nas lojas full price, passam por um processo de captação do consumidor, por via das marcas de luxo, que atualmente funcionam como as verdadeiras âncoras deste formato. O comércio de rua continua a registar o maior nível de atividade do mercado de retalho. A procura mantém-se elevada, particularmente nas principais zonas de Lisboa. Na Av. da Liberdade, retalhistas instalados há mais de uma década refletem a boa performance das suas lojas, muito fruto do aumento do turismo, e sentem necessidade de aumentar a área de venda. Este é o caso da Ermenegildo Zegna, que passou a ocupar 1. m² numa nova loja na avenida, e da Hugo Boss, que irá abrir uma segunda loja a poucos metros da já existente. Embora no Porto esta tendência não seja tão visível, a cidade tem registado uma procura à sua dimensão, a qual é mais concentrada nas zonas turísticas, como é o caso dos Clérigos. Apesar do maior dinamismo deste formato de retalho, algumas marcas ainda enfrentam dificuldade em encontrar espaços que correspondam aos seus critérios internacionais de localização e rentabilidade operacional, não estando dispostas a pagar qualquer preço para marcar presença no mercado nacional. Adicionalmente, começa-se a assistir aos primeiros sinais dos efeitos da alteração da lei do arrendamento, quer por via da transição dos contratos existentes antigos para o NRAU, quer por via da substituição de lojistas ao abrigo da lei anterior por novos operadores. As rendas de mercado refletem a evolução positiva do setor, tendo-se verificado um aumento generalizado das mesmas. A renda prime dos centros comerciais, que no ano anterior desceu pela primeira vez desde 1998, recuperou para os 72,5/m²/mês. Os retail park foram a exceção e mantiveram o valor de arrendamento prime nos 8,5/m²/mês. No comércio de rua, o Chiado voltou a refletir novo incremento da renda prime para os 92,5/m²/mês e na Rua de Sta. Catarina houve uma recuperação dos valores prime para os 37,5/m²/mês. ÍNDICES DE TRÁFEGO E VENDA APCC Taxa de variação anual - 21/214 6% 3% % -3% -6% -9% -12% -15% T4-1 T1-11 T2-11 T3-11 T4-11 T1-12 T2-12 T3-12 T4-12 T1-13 T2-13 T3-13 T4-13 T1-14 T2-14 Índice de tráfego Fonte: Associação Portuguesa de Centros Comerciais RENDAS PRIME FORMATO Índice de vendas /m 2 /mês Centros Comerciais 72,5 Retail Parks 8,5 Comércio de Rua - Lisboa (Chiado) 92,5 Comércio de Rua - Porto (Rua de Sta. Catarina) 37,5 Antecipa-se um final de ano bastante positivo no mercado de retalho nacional, onde se irão assistir inclusive a algumas aberturas de retalhistas marcantes, ao nível dos centros comerciais e do comércio de rua. Este último deverá continuar a ser o setor mais ativo, quer pela via de instalação de novas marcas nacionais e internacionais, quer pelo crescimento das marcas já presentes. A adaptação que os promotores e retalhistas têm vindo a fazer por forma a satisfazer a procura de um consumidor mais exigente e que privilegia o comércio de proximidade, tem vindo a aumentar a qualidade da oferta existente no mercado português, uma tendência que se deverá manter. Esta evolução será benéfica para todos os formatos de retalho, que irão conviver de forma harmoniosa e complementar em vez de concorrencial. 4

5 MARKETBEAT RECUPERAÇÃO DA PROCURA Escritórios Após vários anos a registar quebras nos níveis de procura, o mercado de escritórios da Grande Lisboa iniciou o ano com um aumento de atividade, assim como dos volumes transacionados. A otimização dos custos de ocupação continua a ser o principal impulsionador da procura, embora não exclusivamente através da redução de área ocupada. Verifica-se um maior interesse em instalações de qualidade e assiste-se a uma tendência por parte de alguns grandes grupos para consolidação em localizações únicas. Entre janeiro e junho de 214 foram transacionados no mercado de escritórios da Grande Lisboa um total de 41. m², distribuídos por 117 negócios. Este valor reflete um aumento de 61% face ao mesmo período do ano anterior, encontrando-se 1% acima da média dos últimos 5 anos. Pela primeira vez desde que há registo do indicador, o CBD (zona 2) apresentou o maior volume de absorção, num total de 12.7 m² distribuídos por 23 novos contratos. A área média por contrato foi a maior do mercado, 552 m², para o qual contribuiu o facto de as duas únicas transações acima de 2. m² terem ocorrido nesta zona a ocupação da Miranda Correia Amendoeira & Associados de 4. m² no Duarte Pacheco 7, e o arrendamento pela Reditus de 3.3 m² no 5 de Outubro 125. ABSORÇÃO POR SEMESTRE - 27/214 Área transacionada (milhares de m 2 ) º Semestre 2º Semestre / LPI ABSORÇÃO POR ZONA - PRIMEIRO SEMESTRE - 213/214 Milhares de m Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona / LPI ART S BUSINESS & HOTEL CENTRE - LISBOA 5

6 OUTONO 214 O Parque das Nações (zona 5) foi a segunda localização mais procurada, tendo sido transacionados um total de 1.9 m², 8% acima do período homólogo do ano anterior. O principal negócio desta zona corresponde à expansão de 1.3 m² pela Teleperformance no edifício Espace. Embora com um aumento de 5% face ao mesmo período de 213, o Corredor Oeste (zona 6) foi apenas responsável por 19% da absorção do semestre, com um total de 7.6 m² transacionados. Esta zona registou o maior número de transações, 29, entre as quais se destaca a ocupação pela INDRA de 1.6 m² no Alfrapark. O Prime CBD (zona 1) teve uma ligeira melhoria dos volumes de procura, registando uma ocupação total de 4.4 m². TRANSAÇÕES POR DIMENSÃO ABL (milhares de m 2 ) ABL (m 2 ) Nº Transações / LPI Nº Transações 6

7 MARKETBEAT Com 17 novos contratos, a área média por negócio, 258 m 2, foi a segunda mais baixa do mercado. A maior transação da zona corresponde à expansão de 66 m² pela KPMG no Monumental. O mercado de Lisboa registou no primeiro semestre um total de 117 operações, com a área média por transação a atingir os 351 m², 15% acima dos 34 m² registados no primeiro semestre de 213. Manteve-se o domínio de negócios abaixo de 5 m², que representaram 84% do total. A taxa de desocupação manteve-se face aos valores registados no final de 213, situando-se nos 12,4% em junho, o que corresponde a um total de 571. m² disponíveis. Esta tendência reflete em parte a correção negativa por parte dos promotores da oferta futura, e particularmente a sua preferência por garantir o pré-arrendamento dos espaços entre os 34.6 m² concluídos ao longo dos últimos 12 meses, apenas 4% do espaço se encontra ainda por ocupar. O Corredor Oeste (zona 6) continua com a maior taxa de desocupação do mercado, 2,3%, agregando um terço da área total desocupada no mercado da Grande Lisboa. As novas zonas de escritórios (zona 3) registaram um ligeiro incremento e mantiveram-se como a segunda zona com maior taxa de disponibilidade, 14,2%. Enquanto zona consolidada e onde o potencial de oferta futura é residual, o Parque das Nações (zona 5) registou a maior quebra na taxa de desocupação, situando-se nos 1,7%. Durante o primeiro semestre de 214 apenas um projeto foi concluído, o edifício Duarte Pacheco 7. Promovido pela Temple é um edifício construído de raiz no CBD (zona 2) com 17.6 m² de área de escritórios, dos quais 3% já se encontram ocupados. Relativamente à oferta futura, esta mantem-se em valores mais baixos comparativamente com o período pré-crise, revelando a atitude cautelosa por parte dos promotores. Até ao final de 216 encontram-se projetados um total de 36.6 m², dos quais cerca de 9% se encontra em construção. No Prime CBD (zona 1) e CBD (zona 2) os três projetos em desenvolvimento têm cerca de 6. m² cada, sendo dois deles resultado de operações de reabilitação urbana. Nas zonas secundárias de escritórios (zona 4) encontra-se o maior projeto no mercado atualmente em construção, a futura sede da EDP que deverá contar com 13.9 m². No geral, os valores de mercado mantiveram-se estáveis face ao final de 213. Na zona do Prime CBD (zona 1), a renda prime do mercado aumentou para os 19/m²/mês, mantendo-se a renda média nos 16/m²/mês. O Parque das Nações (zona 5) manteve a renda prime nos 15/m²/mês, tendo-se registado uma quebra na renda média para os 13/m²/mês. Já no Corredor Oeste (zona 6) TAXA DE DESOCUPAÇÃO - 213/214 milhares de m 2 25% 2% 15% 1% 5% % ESCRITÓRIOS GRANDE LISBOA OFERTA FUTURA - 214/ RENDAS Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7 ZONA Média ( /m 2 /mês) Prime ( /m 2 /mês) Prime Central Business District 16, 19, Parque das Nações 13, 15, Corredor Oeste 8, 11, Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona verificou-se uma manutenção dos valores, com a renda prime a situar-se nos 11/m²/mês e a renda média nos 8/m²/mês. Prevê-se uma manutenção da atividade no mercado ao longo do segundo semestre. Até ao final do ano são esperadas algumas transações de maior dimensão, pelo que se antecipa que o volume de absorção de 214 se irá situar entre valores de 212 e 213. Esta evolução, em conjunto com a correção da oferta futura, deverá levar a uma nova descida da taxa de desocupação. Quanto aos valores de mercado, estes não deverão observar para já um aumento, sendo de esperar que ocorram primeiro reduções ao nível dos incentivos dados. 7

8 OUTONO 214 INCREMENTO DA ATIVIDADE NO SETOR Industrial Invertendo a tendência sentida ao longo do ano anterior, o primeiro semestre de 214 foi marcado por uma maior atividade no mercado de industrial e logística, embora ainda maioritariamente caracterizado por intenções de ocupação em oposição a negócios concretos. BALANÇA COMERCIAL - PRIMEIRO SEMESTRE 27/214 Milhões de INDICADOR DE CONFIANÇA DA INDÚSTRIA TRANSFORMADORA* - 29/ Fonte: INE Exportações Importações Saldo da Balança Comercial Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Abr-1 Jul-1 Out-1 Portugal Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Zona Euro * Valores Corrigidos da Sazonalidade - Média Móvel de 3 Observações Mensais Fonte: INE Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Jul-13 Out-13 Jan-14 Abr-14 A evolução do indicador de confiança da indústria transformadora em Portugal revela a ambiguidade dos primeiros meses do ano, com o perfil positivo iniciado em dezembro de 212 a ser interrompido em abril do corrente ano, particularmente por via de piores perspetivas de produção. Ainda assim, o indicador encontra-se em linha com a restante zona euro, que registou igualmente uma ligeira quebra. A balança comercial reflete o percurso de recuperação da economia portuguesa, embora com o crescimento das importações a suplantar a evolução positiva das exportações. Face ao período homólogo do ano anterior, as importações registaram um crescimento de 3,4%, totalizando os 28,8 mil milhões, em resultado da evolução positiva registada no comércio intra-ue, por oposto ao decréscimo do comércio extra-ue. As exportações revelaram uma evolução igual em ambos os mercados, apresentando apenas um ténue crescimento de,5%, atingindo os 23,9 mil milhões. No total, a balança comercial cifrou-se nos 4,9 mil milhões negativos no primeiro semestre de 214, o que compara com os 4 mil milhões negativos do mesmo período do ano anterior, correspondendo a um aumento de 2,4 pontos percentuais da taxa de cobertura, para os 83,1%. A procura de espaços mantém-se maioritariamente motivada pela otimização dos custos de ocupação, com os inquilinos a procurarem tirar partido de condições de mercado mais vantajosas. Algumas empresas começam a colocar em prática os seus planos de crescimento, como é o caso da Conforama, que anunciou recentemente a instalação do seu novo centro logístico no Parque Logístico de Cabra Figa, em Sintra, indo ocupar um total de 6. m². Por outro lado, são diversos os negócios atualmente acordados por motivo de necessidades pontuais de ocupação, a maioria deles de pequena dimensão, inferiores a 1. m². Relativamente à oferta futura, esta mantém-se estagnada, havendo hoje um menor número de promotores ativos no mercado. Para tal contribuiu o excesso de oferta em algumas zonas, assim como a atual falta de viabilidade financeira para o desenvolvimento de projetos novos neste sector, fruto dos elevados custos de financiamento e da incerteza quanto à capacidade de obter um rendimento do imóvel sustentável no curto e médio prazo. Uma consequência direta da não viabilidade dos projetos de promoção é a quase ausência de venda de terrenos. As rendas de mercado, tanto na Grande Lisboa como no Porto, sofreram uma quebra generalizada nos valores máximos pedidos, refletindo a adequação da oferta à procura existente. Atualmente, a renda prime no eixo Alverca-Azambuja (zona 1) situa-se nos 3,75/m²/mês, enquanto no Porto, pela maior escassez de oferta de qualidade, o valor máximo pedido atinge os 4/m²/mês. 8

9 MARKETBEAT PRINCIPAIS EIXOS INDUSTRIAIS 214 ZONA EIXO ZONAS INTERVALO DE RENDAS PRATICADAS ( /m²/mês) OFERTA PROCURA 1 Alverca - Azambuja Póvoa de Santa Iria, Alverca, Vila Franca de Xira, Azambuja e Carregado 3,5-3,75 Elevada Reduzida 2 Almada - Setúbal Almada, Seixal, Quinta do Anjo, Palmela e Setúbal 2, - 2,75 Elevada Reduzida 3 Loures Loures, Odivelas, São Julião do Tojal e MARL 3,75-4, Moderada Reduzida 4 Montijo - Alcochete Montijo e Alcochete 3, - 3,5 Moderada Reduzida 5 Sintra - Cascais Sintra, Cascais, Oeiras e Amadora 3,5-4, Moderada Reduzida Grande Porto 3,5-4, Reduzida Moderada O impacto da recuperação da economia nacional sobre a atividade industrial e logística deverá ser ténue ao longo dos restantes meses do ano, pelo que se perspetiva uma manutenção do nível de atividade do mercado em todas as suas vertentes, traduzindo uma recuperação ligeira face a 213. A médio prazo, logo que os sinais da recuperação económica sejam mais visíveis, poderá haver uma inversão da atual realidade com situações pontuais de escassez de oferta de produtos novos e de qualidade. NOVOS MÁXIMOS Hotéis O setor da hotelaria continuou a registar um desempenho positivo ao longo do primeiro semestre de 214, com os principais indicadores a nível nacional a atingirem novamente máximos face ao período homólogo dos anos anteriores. A oferta de estabelecimentos hoteleiros continua a aumentar no país, particularmente na capital onde até 216 estão perspetivados abrir um total de 15 unidades. Comprovando esta melhoria, o setor do turismo português tem sido alvo de destaque internacional, com distinções atribuídas a hotéis, restaurantes e entidades, assim como através da imprensa internacional que tem tido com frequência artigos dedicados a Portugal. Entre estes, destaque para os recentemente anunciados World Travel Awards Europa, nos quais o país assegurou um total de 16 galardões, que comparam com 9 no ano anterior, incluindo Lisboa como melhor porto e destino de cruzeiros, Madeira como melhor destino de ilha e o Turismo de Portugal enquanto melhor organismo oficial de turismo. O principal desafio do setor é a rentabilização dos ativos, o que ao longo dos últimos anos tem culminado na transferência de diversos projetos turísticos e outros do setor hoteleiro para fundos de restruturação por via de situações de incumprimento, e que agora gerem os mesmos. Adicionalmente, grandes investidores internacionais interessados em adquirir serviço de dívida e fundos de capital de risco estão ativos no mercado à procura de boas oportunidades de compra. INDICADORES TURÍSTICOS NACIONAIS - PRIMEIRO SEMESTRE 21/214 INDICADORES Var. % Var. % 213/14 212/13 Hóspedes (milhões) 6, 6,3 6,2 6,4 7,1 11,3% 3,4% Dormidas (milhões) 15,8 17,1 16,8 17,5 19,5 11,4% 4,1% Proveitos hotelaria (milhões de ) 751,2 797,2 766,2 797,9 894,4 12,1% 4,1% Proveitos por Dormida ( ) 47,5 46,8 45,6 45,6 45,9,6%,1% Fonte: INE, ANA e ANAM; análise Cushman & Wakefield Em relação à evolução da procura, o número de hóspedes situou-se nos 7,1 milhões durante a primeira metade do ano, registando um crescimento de 11% face ao mesmo período de 213. Evolução semelhante teve o número de dormidas, com os estabelecimentos turísticos nacionais a registarem um total de 19,5 milhões, revelando uma manutenção da estada média nas 2,7 noites. Por seu lado, a taxa líquida de ocupação por cama registou um aumento de 2,4 pontos percentuais face a 213, situando-se no primeiro semestre do corrente ano nos 38,1%. No que diz respeito aos proveitos de hotelaria, estes ascenderam aos 894,4 milhões, o que se cifrou num ligeiro aumento de,6% nos proveitos por dormida para os 45,9 no primeiro semestre 9

10 OUTONO 214 de 214. O rendimento médio por quarto disponível (RevPAR) atingiu em junho de 214 os 38,5, um valor 3,5% acima do mesmo mês do ano anterior. DORMIDAS NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS POR REGIÃO (Taxa de variação anual) - PRIMEIRO SEMESTRE 212/214 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% NORTE CENTRO LISBOA ALENTEJO ALGARVE AÇORES MADEIRA Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield Ao longo dos primeiros seis meses do ano, as regiões de Lisboa e Algarve continuaram a ser as mais procuradas, agregando 6% do total de dormidas em alojamentos hoteleiros nacionais. Lisboa registou o segundo maior incremento face a 213, de 14,5%, seguida pelo Algarve com uma taxa de variação de 13,1%. No entanto, foi a região do Alentejo que teve o maior crescimento, de 16,8%, para o qual terão contribuído o aumento da procura nacional e espanhola. Confirmando a retoma da economia, e a maior propensão dos portugueses para a despesa em serviços não essenciais, a procura nacional teve um crescimento superior ao da procura externa, de 12%, subindo o número de dormidas de nacionais para os 5,4 milhões no primeiro semestre de 214. A procura estrangeira teve um incremento de 11%, tendo sido responsável por um total de 14 milhões de dormidas. Em termos de procura estrangeira por país de origem, o peso dos principais mercados emissores manteve-se praticamente inalterado. O Reino Unido manteve a sua primazia, sendo responsável por 24% do total de dormidas. Seguiu-se a Alemanha, com 15% e Espanha, com 9%, tendo este último país registado o maior crescimento face ao período homólogo do ano anterior, de 22,5%. A recuperação do turismo nacional deverá continuar ao longo dos restantes meses do ano, um sinal também positivo para a economia nacional dado o peso que o setor tem na mesma. No entanto e apesar da melhoria dos indicadores, deverá manter-se o desafio da rentabilidade da operação hoteleira, com os preços baixos praticados em muitas unidades hoteleiras a comprometer a sustentabilidade do negócio. Adicionalmente, com a nova lei do alojamento local e o maior dinamismo da reabilitação urbana, prevê-se uma melhoria ao nível da oferta de hotelaria não tradicional. O formato hostel deverá continuar a proliferar, particularmente nos centros urbanos, assim como os serviced apartments, um formato com cada vez maior procura por parte dos turistas em lazer e negócio. DORMIDAS DE NÃO RESIDENTES NOS ESTABELECIMENTOS HOTELEIROS - PRIMEIRO SEMESTRE 214 OUTROS 26% REINO UNIDO 24% ITÁLIA 2% IRLANDA 4% BRASIL 4% ALEMANHA 15% FRANÇA 9% HOLANDA 7% ESPANHA 9% Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield HOTEL VIP EXECUTIVE ART S - LISBOA 1

11 MARKETBEAT CRESCIMENTO LIGEIRO Residencial A recuperação económica sentida na economia portuguesa refletiu-se no setor residencial nos primeiros três meses do ano, através da subida da procura e de uma recuperação ligeira nos valores de venda. De acordo com dados do Sistema de Informação Residencial (SIR), de janeiro a março de 214 foram transacionados na Área Metropolitana de Lisboa um total de fogos e no Grande Porto 29 fogos. A cidade de Lisboa registou um crescimento face a igual período do ano anterior de 6% e o Porto de 3%. Os valores de venda evoluíram em linha com a subida no número de fogos transacionados, situando-se o preço médio por m² em Lisboa nos 1.49 e no Porto nos 857, um crescimento de respetivamente 18% e 8% face ao final de 213. A recuperação mais acentuada da cidade de Lisboa quando comparada com o Porto é explicada pelo facto de o principal impulsionador da procura ser o recente fenómeno de aquisição de habitação por parte de compradores estrangeiros. Esta procura, nunca antes vista em Portugal, é em grande parte motivada pelas recentes alterações legislativas introduzidas pelo governo para estimular o investimento estrangeiro na economia, os chamados Golden Visa e também o Estatuto de Residente Não Habitual. No primeiro caso, o total de investimento no mercado imobiliário até junho deste ano situou-se nos 749 milhões, como efeito a ser essencialmente sentido em Lisboa. Os capitais são originários de países fora da zona euro, sendo a China o principal mercado emissor, tendo sido responsável por 8% dos vistos de residência. O Estatuto de Residente Não Habitual tem como alvo outro tipo de investidores, tendo como atrativo um enquadramento fiscal mais vantajoso. A procura originada por esta medida legislativa tem sido mais sentida no mercado de segunda habitação, estando por isso menos refletida nos valores apresentados. Os valores médios de avaliação bancária refletem uma tendência semelhante à verificada através da análise dos dados do SIR, denotando uma recuperação dos valores após a quebra muito acentuada iniciada em 21, com a Área Metropolitana de Lisboa a evidenciar uma retoma mais evidente. Os valores médios de avaliação bancária retratados pelo INE em junho de 214 para Lisboa situam-se nos 1.148/m² e para o Porto nos 941/m². No caso de Lisboa a atitude ainda cautelosa dos avaliadores é evidente, registando-se uma diferença unitária próxima dos 3 entre os valores dos fogos vendidos e os valores de avaliação. No Porto verifica-se o efeito oposto, sendo os valores de avaliação médios superiores em quase 1. MERCADO RESIDENCIAL - ÁREAS METROPOLITANAS DE LISBOA E PORTO - 27/214* Nº de Fogos Vendidos VALORES UNITÁRIOS DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA DE HABITAÇÃO ( /m 2 ) - 29/ * Fonte: SIR; análise Cushman & Wakefield * Janeiro a setembro Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Abr-1 Fonte: INE; análise Cushman & Wakefield AM Lisboa - Nº de fogos vendidos AM Lisboa - Preço de venda/m 2 Média Global - AM Porto AM Porto - Nº de fogos vendidos AM Porto - Preço de venda/m 2 Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Out-12 Jan-12 Abr-13 Média Global - AM Lisboa Out-13 Jan-13 Abr-13 Jul-13 Out-13 Jan-14 Abr As perspetivas de evolução no setor residencial são positivas, em linha com o crescimento económico esperado até ao final do ano e para os anos seguintes. Os fatores psicológicos que desde 29 retraíram a compra de habitação por parte das famílias portuguesas estão hoje mais atenuados. O risco de desemprego é muito inferior e as perspetivas de novas e mais duras medidas de austeridade são hoje menos antecipadas. No entanto, uma maior confiança das famílias face à evolução da economia não é suficiente para a recuperação do setor residencial, as condições de financiamento para a compra de habitação terão também que ser melhoradas, e neste campo o setor bancário começa já a dar sinais de uma maior propensão à concessão de crédito. Preço de Venda / m 2 11

12 OUTONO 214 MAIOR ATIVIDADE Investimento O primeiro semestre de 214 foi marcado pela retoma da atividade do setor de investimento imobiliário nacional, para o qual contribuíram dois fatores importantes: a confirmação em Maio de que Portugal concluíra o programa de assistência financeira com sucesso, prescindindo de uma linha de crédito cautelar dos parceiros da zona euro; e o sentimento positivo por parte dos investidores estrangeiros em relação a toda a Europa do Sul, facto que levou a um aumento considerável da procura externa em Portugal. OBRIGAÇÕES DO TESOURO A 1 ANOS - 29/214 3% 25% 2% entanto, a maior atividade por parte de investidores internacionais foi evidente, sendo estes responsáveis por mais de 5% do volume de negócios, acima da média dos últimos 1 anos, que se situou acima dos 45%. Uma das razões que explica o ainda baixo volume de transações em termos de valor foi a maior presença no mercado de investidores particulares, em regra envolvidos em negócios de menor dimensão; assim, o volume médio por negócio de investimento comercial situou-se nos 13 milhões, abaixo da média dos 1 anos anteriores. Este novo grupo de investidores no mercado imobiliário em Portugal foi em parte incentivado por duas medidas legislativas que têm tido um impacto importante no setor: a Autorização de Residência para Efeitos de Investimento ou Golden Visa e o Estatuto dos Residentes não Habituais. 15% 1% 5% % Fonte: Banco Central Europeu Jan-9 Abr-9 Jul-9 Out-9 Jan-1 Abr-1 Jul-1 Out-1 Jan-11 Abr-11 Jul-11 Out-11 Jan-12 Abr-12 Jul-12 Out-12 Jan-13 Abr-13 Portugal Alemanha Espanha Grécia INVESTIMENTO NO SETOR COMERCIAL POR SEMESTRE - 27/214 Jul-13 Out-13 Jan-14 Abr-14 Jul-14 INVESTIMENTO COMERCIAL POR SETOR RETALHO 46% INDUSTRIAL 5% OUTROS 2% ESCRITÓRIOS 47% Milhões de º Semestre 2º Semestre Apesar do maior nível de atividade no mercado nacional, entre janeiro e junho de 214 o volume de negócios em ativos de imobiliário comercial ascendeu aos 156 milhões, ligeiramente abaixo do volume registado em igual período do ano anterior. No A maior transação do primeiro semestre do ano foi a venda, por parte do Grupo EDP, do portfólio de imóveis ocupados pela EDP na zona do Marquês de Pombal, aos investidores americanos GA Capital, por um valor aproximado de 56 milhões. Este negócio contribuiu para a primazia do setor de escritórios durante este período, tendo sido responsável por cerca de 5% do total de investimento comercial. O setor de retalho teve um peso semelhante, acima dos 45%, sendo de destacar a compra pela Sonae Sierra de 5% do AlbufeiraShopping e do Centro Comercial Continente de Portimão à Grosvenor. Com esta operação a Sonae Sierra passa a deter a totalidade destes ativos. No que se refere aos valores de mercado, as yields prime de referência em todos os setores do imobiliário comercial mantêm a tendência de quebra iniciada no final do ano anterior. Em junho, 12

13 MARKETBEAT YIELDS PRIME - 2/214 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% Industrial (Yield Bruta) Escritórios (Yield Bruta) Centros Comerciais (Yield Líquida) Comércio de Rua (Yield Bruta) este indicador situava-se nos 6,5% para escritórios, 7,% para centros comerciais, 6,25% para comércio de rua e 8,75% para industrial. As yields do setor de escritórios, o mais procurado pelos investidores institucionais, apresentaram a maior quebra acumulada dos últimos nove meses, de 125 pontos base. Prova da mudança do sentimento de mercado, verifica-se atualmente uma procura dinâmica em todos os setores imobiliários e para ativos com os mais diversos perfis de risco. Denota-se igualmente o efeito positivo que os Golden Visa e a Nova Lei do Arrendamento Urbano estão a ter no impulso da reabilitação urbana, particularmente ao nível do comércio de rua e escritórios no centro das cidades. Ao longo dos próximos meses prevê-se inclusive que possa voltar a registar-se alguma escassez de produto. Um fator positivo que veio ajudar a reforçar a tendência de recuperação do mercado foi o aumento da disponibilidade por parte das instituições bancárias para financiar o investimento imobiliário em condições mais vantajosas e em maiores volumes do que até maio de 214. Esta mudança contribuiu para que decorram atualmente diversas negociações de dimensão relevante para venda de ativos ou de portfólios de imóveis, bem como de portfólios de dívida; este volume de negócios em curso leva-nos a crer que o segundo semestre deste ano verifique um volume de transações próximo do pico de mercado. CUSHMAN & WAKEFIELD A Cushman & Wakefield é a maior empresa privada de serviços imobiliários do mundo. Fundada em 1917, a firma tem cerca de 25 escritórios em 6 países, contando com mais de 16. profissionais de imobiliário. A Cushman & Wakefield fornece soluções integradas aos seus clientes, ao aconselhar, implementar e gerir ativamente todas as etapas do processo imobiliário, em representação de proprietários, inquilinos e investidores. Estas soluções incluem não só aconselhamento para venda, compra, financiamento, arrendamento e gestão de ativos imobiliários, mas também avaliações, planeamento estratégico e research, análise de portfólios e assistência na seleção de localizações, entre muitos outros serviços. CONTACTOS Managing Partner Eric van Leuven eric.vanleuven@eur.cushwake.com Retalho Sandra Campos sandra.campos@eur.cushwake.com Escritórios Carlos Oliveira carlos.oliveira@eur.cushwake.com Industrial e Terrenos Ana Gomes ana.gomes@eur.cushwake.com Investimento Luis Antunes luis.antunes@eur.cushwake.com Research e Consultoria Marta Esteves Costa marta.costa@eur.cushwake.com Avaliação & Advisory Ricardo Reis ricardo.reis@eur.cushwake.com Gestão Imobiliária Bruno Silva bruno.silva@eur.cushwake.com Gestão de Projetos Matthew Smith matthew.smith@eur.cushwake.com Gestão de Centros Comerciais André Navarro andre.navarro@eur.cushwake.com Para mais informações ou para obter cópias adicionais deste estudo, por favor contacte: Filipa Mota Carmo, Marketing filipa.carmo@eur.cushwake.com Cushman & Wakefield Av. da Liberdade, 131 2º Lisboa Portugal Tel.: Este relatório contém informação publicamente disponível, e foi utilizada pela Cushman & Wakefield no pressuposto de ser correta e verdadeira. A Cushman & Wakefield declina qualquer responsabilidade, caso se venha a verificar o contrário. Nenhuma garantia ou representação, expressa ou implícita, é feita à veracidade da informação contida neste relatório, e a mesma é disponibilizada sujeita a erros. 214 Cushman & Wakefield. Direitos reservados. 13

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