Boletim de Conjuntura Imobiliária 9ª Edição Comercial - Secovi-DF, Setor de Diversões Sul, Bloco A, nº44, Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424, (61)3321-4444, www.secovidf.com.br Econsult Consultoria Econômica, Departamento de Economia da Unb, Campus Darcy Ribeiro,(61)317-664, www.econsult.org.br Clipping IGP M Fonte: FGV O índice responsável por reajustar os contratos de aluguel seguiu a seguinte trajetória: Mês Variação (últimos 12 meses) Período Janeiro 11,5% 2/21 a 1/211 Fevereiro 11,3% 3/21 a 2/211 Março 1,95% 4/21 a 3/211 Mercado de Imóvel Comercial se Destaca como Opção de Investir em 211 Fonte: Infomoney O investimento em imóveis comerciais no Brasil está em alta, tanto que chegou a atingir o volume recorde de US$ 3,4 bilhões no último trimestre de 21. O diretor-geral de Comercialização e Marketing do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), Luiz Fernando Gambi, disse que o cenário de estabilidade econômica e de juros relativamente menores no mercado financeiro é propício ao investimento em imóvel. No passado, era difícil competir com uma renda fácil e acessível de aplicações financeiras, disse ele, que mantém dois terços de sua carteira de investimentos em imóveis e o restante, em ações. De acordo com o diretor presidente da Vitacon incorporadora focada em bairros nobres de São Paulo -, Alexandre Lafer Frankel, o cenário é positivo por conta da perspectiva de crescimento do PIB (Produto Interno Bruto), que torna a demanda por negócios e, consequentemente, por imóveis comerciais, mais forte. Em relação a quem compra imóvel para alugar, ele disse que a taxa de vacância é a menor da história, em torno de 4%. Está faltando espaço para novas empresas, disse ele, acrescentando que é preciso cuidado na hora de investir, já que, quando se fala que a vacância está baixa, isso é universal, o que significa que podem existir locais onde há imóveis comerciais, mas a demanda para locar é baixa. Por isso, na hora de investir em imóvel comercial para locar, a orientação que ele dá é que a pessoa identifique se há infraestrutura ao redor, como transporte público, por exemplo, e analisar se irá ter retorno, ou qual é o preço do aluguel nas redondezas. As oportunidades em imóveis comerciais, de acordo com ele, estão hoje em bairros que eram originalmente residenciais, mas que agora estão recebendo cada vez mais escritórios e salas comerciais. Pelo trânsito, as pessoas não conseguem mais se locomover facilmente, então vejo oportunidade em imóveis de bairros como Moema, Itaim e Mooca. Outra oportunidade está em bairros cuja possibilidade de lançamentos de imóveis comerciais está se esgotando. O zoneamento limitou a quantidade de novos empreendimentos no mercado. Em bairros que saturaram ou estão próximos de saturar, a não possibilidade de novos lançamentos faz com que o imóvel seja único, afirmou. Neste Boletim: Clipping...1 Comercialização...2 Venda Residencial...2 Venda Comercial...5 Locação...6 Locação Residencial...7 Locação Comercial...8 Rentabilidade...9 Séries Históricas...1 1
Comercialização No mês de Março, foram analisados 17.22 imóveis destinados à comercialização, contemplados em imóveis residenciais e comerciais. Os apartamentos de três apresentaram-se novamente como o tipo de imóvel com maior número de exemplares na análise, representando 25% da amostra. Os apartamentos de dois também tiveram participação relevante, com 22% do total. Ao lado, os gráficos comparativos mostram a participação dos imóveis à venda, ofertados no período em questão. 25% Gráfico I - Participação dos Imóveis por Categoria 6% 94% Gráfico II - Participação dos Imóveis Residenciais 11% 6% 2% 22% 25% 9% Residencial Comercial Casa Apart. 1 dorm. Apart. 2 dorm. Apart. 3 dorm. Apart. 4 dorm. Outros Imóveis Residenciais Destinados à Venda Gráfico III - Valores Medianos de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios 9 Valor Mediano Apart. 2 dorm. Valor Mediano Apart. 3 dorm. 562 28 4 18 215 283 33 18 26 268 435 317 175 2 175 213 179 18 273 Águas Claras Ceilândia Cruzeiro Gama Núcleo Samambaia Sobradinho Bandeirante Em milhares de reais Taguatinga 2
Comercialização Residencial Assim como nos boletins anteriores, continua sendo a cidade mais cara do Distrito Federal com relação aos apartamentos de 2 e 3, categorias com maior relevância na amostra. Com relação às demais cidades, podem-se evidenciar os elevados preços observados pelos apartamentos ofertados em Águas Claras, Cruzeiro e. Nota-se que os preços medianos dos imóveis supracitados apresentaram pouca variação em relação aos meses anteriores, o que pode ser explicado pelo baixo dinamismo do mercado imobiliário de vendas, que, devido ao alto valor dos bens negociados e à burocracia, tem baixa velocidade de venda em comparação a outros setores da economia. Gráfico IV - Valor Mediano do m² de Apartamento de 2 e 3 Dormitórios 8.37 8.49 Valor do m² Apt. 2 dorm. Valor do m² Apt. 3 Dorm. 4.333 4.276 3.73 3.11 5.288 4.992 3.149 3.133 4.456 5.22 2.91 2.588 3.832 3.27 3.623 3.14 3.218 2.823 Águas Claras Ceilândia Cruzeiro Gama Núcleo Samambaia Sobradinho Bandeirante Taguatinga A dinâmica de preços pouco muda ao analisarmos os valores medianos por metro quadrado. A maior alteração observada refere-se ao preço dos apartamentos de 2 no Cruzeiro, cujo metro quadrado é o mais elevado após os valores encontrados em. 3
Nos gráficos V e VI, são expostos os preços do tipo de casas com maior oferta no DF. Dessa forma, procura-se analisar o diversificado mercado de casas, que se altera por meio das inúmeras possibilidades de diferenciação do imóvel (piscina, reformas, número de andares, terreno, churrasqueira, etc). Gráfico V - Valor Mediano de Casa de 4 ou mais Dormitórios - Condomínio Ceilândia Cruzeiro Gama Núcleo Bandeirante Paranoá Riacho Fundo Samambaia Sobradinho Taguatinga 25. 35. 165. 98.418 78. 535. 55. 33. 287.5 467. 65. 1.951.972 Gráfico VII Valor Mediano do m² por Bairro 1.5 9. 7.5 6. 4.5 3. 1.5 Apt. 3 Casa 4 ou mais Asa Norte 7.284 7.416 4.667 Asa Sul 9.423 7.282 4.93 Sudoeste 8.36 8.725 Lago Norte 7.619 6.571 3.752 Lago Sul 4.74 Assim como foi analisado nos apartamentos, também possui os valores mais expressivos com relação às casas. É interessante notar a grande divergência ao evidenciarmos as casas em condomínios, onde os preços são bem mais acessíveis. Comercialização Gráfico VI - Valor Mediano do m² de Casa de 4 ou mais Dormitórios - Condomínio Ceilândia Cruzeiro Gama Núcleo Bandeirante Paranoá Riacho Fundo Samambaia Sobradinho Taguatinga 1.495 1.333 1.16 1.594 1.389 1.645 1.833 Residencial 2.5 2.444 2.5 3.76 3.316 O gráfico VII detalha o comportamento dos preços nos diferentes bairros da cidade de. Vale ressaltar o preço do metro quadrado das casas ofertadas na Asa Sul e Asa Norte, que superam os valores apresentados pelo Lago Norte e pelo Lago Sul. 4
Imóveis Comerciais Destinados à venda Comercialização Comercial Na amostra de Março, foram analisados 1.5 imóveis comerciais destinados à venda, contemplados em salas comerciais e lojas. Tabela I Preço mediano e preço mediano por m² de lojas ofertadas no DF, em R$.. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 45. 7.551 38. 5.833 Ceilândia 25. 2.2 Cruzeiro 26. 3.247 Gama 1. 1.815 25. 1.675 Núcleo Bandeirante 37. 3. Paranoá 25. 1.375 Planaltina 125. 9 Recanto das Emas 16. 1.77 Riacho Fundo 25. 3.16 Samambaia 435.911 7.83 Setor Industrial 1.28. 2.6 Sobradinho 217.5 2.348 Taguatinga 6. 3.263 Analisando a cidade de pode-se evidenciar o elevado preço apresentado pelas lojas ofertadas no Lago Norte, que aparece como o bairro mais caro nessa categoria de imóvel. Já com relação às salas comerciais, o preço do metro quadrado na Asa Sul mantém-se como o mais expressivo da cidade. Tabela II Preço mediano e preço mediano por metro quadrado de salas comerciais ofertadas no DF, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 255.2 6.497 352.698 9.192 Samambaia 141.693 4.229 Setor Industrial 33. 7.368 Taguatinga 243. 4.827 Gráfico VIII Valor Mediano do m² de Imóveis Comerciais por Bairro 1.5 9. 7.5 6. 4.5 3. 1.5 Loja Sala Comercial Asa Norte 4.811 9.52 Asa Sul 8.556 9.859 Sudoeste 6.45 8.234 Lago Norte 1. 7.679 Lago Sul 9.16 5
Locação Em março de 211, o Boletim teve um total de amostra de 2.798 imóveis para locação. Dentre eles, 1.969 representam imóveis residenciais e 829 são imóveis comerciais. O mercado de locações se comporta de maneira mais flexível em relação ao mercado de vendas de imóveis, uma vez que o mercado de locações trata de investimentos mais baixos e de menor prazo. É importante lembrar também a influência do IGP-M nos reajustes dos contratos de aluguéis. Gráfico X - Participação dos Imóveis por Categoria Gráfico IX - Participação dos Imóveis Residenciais 3% 7% Residencial Comercial 32% 8% 18% 9% 4% 12% 17% Apto. 1 dorm. Apto. 2 dorm. Apto. 3 dorm. Apto 4 dorm. Casa Outros Assim como nos boletins anteriores, as quitinetes apresentam-se como o tipo de imóvel com maior número de ofertas na amostra referente à locação, seguidas pelos apartamentos de 1 dormitório. Além disso, os imóveis menores são também os mais procurados no mercado de aluguéis, diferente do que ocorre na comercialização. 6
Imóveis Residenciais Destinados à Locação Locação Residencial Gráfico XI - Valor Mediano do Aluguel de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios por Cidade 3. 1.5 1.2 1.9 85 1.75 1. 7 75 875 Águas Claras Samambaia Taguatinga Apartamentos 2 Dormitórios Apartamentos 3 Dormitórios Os preços dos imóveis voltados para locação seguem comportamento similar ao dos imóveis para venda. Os preços referentes a Águas Caras no boletim desse mês permanecem estáveis, sem grandes alterações em relação a fevereiro. Gráfico XI - Valor Mediano do Aluguel de Apartamentos de 2 e 3 Dormitórios por Cidade 28 26 18 17 14 16 12 11 8 1 Águas Claras Samambaia Taguatinga Apartamentos 2 Dormitórios Apartamentos 3 Dormitórios Observando o gráfico acima, nota-se que, em algumas cidades, os apartamentos de três possuem o metro quadrado mais barato comparado a apartamentos com apenas 2 cômodos. 7
Locação Gráfico XIII - Valor Mediano do Aluguel/m² em 4 35 3 25 2 15 1 5 Apartamentos de 2 Dormitórios Apartamentos de 3 Dormitórios Asa Norte 34 28 26 Asa Sul 38 25 24 Sudoeste 33 28 3 Residencial Imóveis Comerciais Destinados à Locação Os imóveis comerciais correspondem a 3% dos imóveis destinados à locação. Esses imóveis são divididos em lojas e salas comerciais. Tabela III - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de lojas, por tipo e cidade, em R$. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 8. 1 3. 41 Ceilândia 2. 12 1.5 19 Núcleo Bandeirante 3.95 22 Riacho Fundo 975 19 Samambaia 1.9 13 Setor Industrial 5.1 23 Taguatinga 1.7 21 Tabela IV - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de salas comerciais, por tipo e cidade, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 96 3 1.6 42 Ceilândia 55 12 Núcleo Bandeirante 1.5 26 Paranoá 1.3 16 Setor Industrial 1.7 38 Taguatinga 6 17 8
Gráfico VIII Valor Mediano do m² de Imóveis Comerciais por Bairro 6 5 4 3 2 1 Loja Sala Comercial Asa Norte 31 42 Asa Sul 54 4 Sudoeste 3 Lago Norte 29 Lago Sul 42 43 Locação Comercial Observando-se o valor mediano do aluguel por metro quadrado para imóveis comerciais, nota-se, mais uma vez, o preço acima da média apresentado pelas lojas na Asa Sul. Destaque também para as lojas do Lago Sul, que apresentam o segundo maior valor. Análise O Índice de Rentabilidade Imobiliário mede o rendimento obtido através da locação de imóveis nas diferentes cidades do Distrito Federal. Dentre todas as cidades analisadas, os maiores valores foram encontrados em Águas Claras e. Tendo-se como preço de comercialização de um apartamento de um dormitório R$17.,, ao longo de um ano, com a taxa apresentada, o investidor teria um rendimento de R$9.852,41. Índice Rentabilidade Imobiliário,5%,45%,4%,35%,3%,25%,2%,15%,1%,5%,% Apart. 1 dormitório Apart. 2 Apart. 3 Águas Claras,44%,47%,43%,38%,41%,36%,34%,33%,3%,35%,32%,25% Fonte: Secovi-DF. Elaboração: Econsult. 9
Preço em R$/m² Preço em R$/m² Preço em R$/m² Séries Históricas Séries Históricas As séries Históricas objetivam contextualizar nossos dados no tempo, para que seja possível visualizar sua trajetória, destacando tendências. Preços medianos por metro quadrado de imóveis residenciais à venda Gráfico XVI Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Gráfico XVII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais no, em R$. 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 Águas Claras Apt 2 Apt 3 6.5 6. 5.5 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 Apt 2 Apt 3 Casa 3 Dormitórios Gráfico XVIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em em R$. 8.5 7.5 6.5 5.5 4.5 3.5 2.5 1.5 Apt 2 Apt 3 Casa 3 Dormitórios 1
Preço em R$/m² Preço em R$/m² Preço em R$/m² Séries Históricas Em pode-se observar a consistência nos preços dos imóveis analisados, cujas variações são pouco expressivas de mês a mês. Porém, as casas de 3 e 4 apresentam preço por metro quadrado bem inferior em confronto com as demais categorias. Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis residenciais Gráfico XIX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Gráfico XX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais no, em R$. 24 22 2 18 16 14 12 1 Águas Claras Apt 2 18 17 16 15 14 13 12 11 Apt 3 1 Apt 2 Apt 3 Casa 3 Dormitórios Gráfico XXI Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em em R$. 35 3 25 2 15 1 Apt 2 Apt 3 5 Casa 3 Dormitórios 11
Preço mediano por m² Preço mediano por m² Séries Históricas No que se refere à locação em Águas Claras, observa-se que os imóveis residenciais apresentam certa estabilidade no período. As quitinetes apresentam-se, novamente, como a categoria de imóveis com os maiores preços na localidade, o que pode ser explicado pela sua solvência e grande demanda. No, os imóveis se mostraram bastante oscilantes. Isso se deve à volatilidade e ao dinamismo do mercado de aluguéis, bem como à expansão imobiliária da região analisada. Além disso, todas as categorias abordadas constataram valorização no último mês. Preços medianos por metro quadrado de imóveis comerciais destinados à venda 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. Loja Águas Claras Gráfico XXII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de lojas, em R$. Gráfico XXIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de salas comerciais, em R$. 1. 9. 8. 7. 6. 5. 4. 3. 2. 1. Sala Comercial Águas Claras 12
Aluguel mediano por m² Aluguel mediano por m² Séries Históricas No que tange aos imóveis comerciais, Águas Claras ainda apresenta as lojas mais valorizadas. Porém, ao contrário do que ocorre em o metro quadrado referente a tais imóveis apresentou tendência de queda em Águas Claras. Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis comerciais 12 1 8 6 4 Loja Águas Claras Gráfico XXIV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de lojas, em R$. 2 Sala Comercial Gráfico XXV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de salas comerciais, em R$. 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Águas Claras No que se refere ao mercado de locação de lojas, Águas Claras, além de obter os maiores preços por metro quadrado, mostra-se em constante crescimento nos primeiros meses de 211. e tiveram comportamentos estáveis em todo o período abordado. 13
Considerações Sobre o Boletim Esse estudo pretende fornecer uma base para pesquisa e análise da conjuntura do mercado imobiliário no Distrito Federal. Espera-se que os dados divulgados possam ser usados tanto para fins acadêmicos quanto por investidores e pessoas interessadas na comercialização ou locação de imóveis. Vale ressaltar que os dados de apartamentos considerados na amostra são referentes apenas a imóveis seminovos ou antigos, de modo que lançamentos não participaram da pesquisa. Além disso, para cálculo mais verossímil dos índices, os valores extremos (outliers) foram removidos da análise. Além de que certas variações de determinados valores, apesar de serem expressivas são ocasionais e não se tornam relevantes quando se considera o longo prazo. Para elaboração dos gráficos foram priorizados os dados de maior volume relativo na amostra. A amostragem foi feita através de levantamento de dados nas imobiliárias atuantes no DF. O total foi de 19.82 imóveis entre comercialização e locação. Os dados aqui presentes são referentes ao mês de fevereiro do ano de 211. 14
Contatos SECOVI DF Sindicato da Habitação Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44 Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424 (61) 3321-4444 www.secovidf.com.br Colaboração Técnica Econsult Consultoria Econômica Departamento de Economia da UnB Campus Darcy Ribeiro (61) 317-664 www.econsult.org.br 15