Imovelweb index. Cidade de São Paulo Relatório mensal Abril 2016

Transcrição

1 Imovelweb index Cidade de São Paulo Relatório mensal

2 Objetivos, características, metodologia OBJETIVO: oferecer estatísticas abrangentes e confiáveis que acompanhem a evolução dos preços de venda e aluguel de imóveis ABRANGÊNCIA GEOGRÁFICA: Prefeitura de São Paulo FONTE DE DADOS: anúncios de venda ou locação de apartamentos prontos, cadastrados no website imovelweb.com. PERÍODO DE COLETA: mensal. No primeiro dia do mês, todos os anúncios disponíveis para consulta pública no site Imovelweb serão coletados e armazenados METODOLOGÍA: as estatísticas serão realizadas com base nos anúncios de venda e aluguel de apartamentos. Os dados mensais serão filtrados para eliminar anúncios que apresentam valores atípicos ou inconsistências. Para chegar no preço de cada um dos bairros e distritos geográficos, calcula-se a média móvel de três meses e da média interna dos preços de cada zona. Para mais informações, consulte o documento metodológico.

3 VENDA

4 Dinâmica de Preços de Venda 16,0% VARIAÇÕES ACUMULADAS DO ANO 2016 VARIAÇÕES MENSAL ABRIL 3,1% 0,2% Ibovespa IPCA Sao Paulo Preços Venda Dólar +5.4% +0.5% -0.6% -3.7% Durante o ano o Índice Bovespa acumulou um aumento de 16%, acima do inflação (IPCA). Preços médios Bovespa IPCA Sao Paulo Preços Venda nos imóveis de São Paulo mantêm tendência estável. O dólar norte americano caiu 7.9% com relação ao Real. -7,9% Dólar Preços médio dos imóveis de São Paulo caem -0.6% em Abril Fontes: Fundação Getúlio Vargas (FGV), IBGE, BCB

5 Cidade de São Paulo: Venda PREÇO VENDA ZONA CENTRAL: - 0.1% mensal + 0.4% desde jan 2016 SÃO PAULO: - 0.6% mensal + 0.2% desde jan R$/M R$/M2 4 Zona Todas as zonas BAIRROS: MENORES E MAIORES VALORES Zona R$/m2 Cidade Tiradentes Guaianases Artur Alvim Itaim Bibi Vila Nova Conceição Jardim Europa Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste

6 Preço venda por regiões Regiões Preço R$/m2 Oeste % 0.9% Centro-Sul % -0.5% Centro % -0.6% Sudeste % 1.0% Nordeste % 1.5% Sao Paulo Noroeste Sul % -0.8% -1.2% 0.2% -0.4% -1.2% Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste Leste % 0.5%

7 Preço de venda região Oeste Preço R$/m2 Itaim Bibi % 0.3% Vila Olímpia % 0.1% Pinheiros % 2.9% Vila Madalena % 1.6% Brooklin % -0.3% Perdizes % 0.4% Lapa % -0.8% Media Oeste % 1.0% Morumbi % 0.2%

8 Preço de venda região Centro-Sul Preço R$/m2 Vila Nova Conceição % -1.2% Moema % 0.1% Campo Belo % -0.4% Paraíso % 1.5% Vila Mariana % 1.1% Saúde % 0.9% Media Centro-Sul % -0.5%

9 Preço de venda região Centro Preço R$/m2 Pacaembu % 6.1% Higienópolis % 0.9% Aclimação % 0.3% Bela Vista % 1.0% Santa Cecília % -1.1% Media Centro % -0.6% Liberdade % -4.4%

10 Preço de venda região Sudeste Preço R$/m2 Anália Franco % 2.1% Ipiranga % 1.7% Tatuapé % 1.8% Mooca % 1.0% Media Sudeste % 1.0% Vila Prudente % -1.0% Vila Formosa % 1.2% Jardim Aricanduva % -0.7%

11 Preço de venda região Nordeste Preço R$/m2 Santana % 3.3% Casa Verde % 0.7% Tucuruvi % 2.2% Vila Guilherme % 0.1% Media Nordeste % 1.5% Limão % -0.8% Freguesia do ó % 0.5% Pirituba % 0.3%

12 Preço de venda região Leste Preço R$/m2 Vila Matilde % -0.2% Vila Aricanduva % 0.0% Penha % 0.6% Media Leste % 0.8% Cangaíba % 1.3% Cidade Líder % 1.0% Itaquera % 0.6%

13 ALUGUEL

14 Dinâmica de Preços de Aluguel VARIAÇÕES ACUMULADAS DO ANO 2016 VARIAÇÕES MENSAL ABRIL 3,3% 3,1% IPCA IGP-M Sao Paulo Preços Aluguel Dólar +0.5% +0.3% -1.3% -3.7% Durante o ano índices do inflação IGP-M e IPCA acumulou um aumento por encima de 3%. Os preços médios do aluguel de São Paulo retrocedem 1.1%. O dólar norte americano caiu 7.9% frente ao Real (ie Real se aprecia). -1,1% IGP-M IPCA Sao Paulo Preços Alugar -7,9% Dólar Preço médio do aluguel dos imóveis de São Paulo caem -1.3% em Abril Fontes: Fundação Getulio Vargas (FGV), IBGE, BCB

15 Unidade de Análise Os cálculos associados com o preço do aluguel são feitos em m2, ou seja a unidade de base para o cálculo é R$/m2/mês. Com o objetivo de expressar os resultados em uma unidade familiar para os usuários e para a comunidade interessada em geral, procede-se a expressar os resultados em termos de um apartamento de 2 quartos padrão com 65 m2 de área útil. APARTAMENTOS 2 QUARTOS 65 M2 Desta forma, os resultados devem ser interpretados como o preço de aluguel mensal pedido por um apartamento de 65 m2 de área útil.

16 Cidade de São Paulo. ALUGUEL PREÇO Aluguel ZONA CENTRAL: - 0.9% mensal - 0.4% desde jan 2016 SÃO PAULO: - 1.3% mensal - 1.1% desde jan R$/mês R$/mês 4 Zona Todas as zonas BAIRROS: MENORES E MAIORES VALORES Zona R$/m2 Parque Continental Vila Alpina Cidade Líder Vila Olímpia Itaim Bibi Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste Vila Nova Conceição 4.455

17 Preço dos aluguéis por regiões RegiõeS Preço R$/ mês Oeste % -1.8% Centro-Sul % -1.3% Centro % 0.7% Sao Paulo % -1.1% Sul % -4.0% Sudeste Leste Noroeste % -1.3% -2.3% 1.2% 0.4% -2.9% Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste Nordeste % 0.4%

18 Preço dos aluguéis: Região Oeste Preço R$/ mês Itaim Bibi % -6.2% Vila Olímpia % -5.4% Brooklin % -4.3% Pinheiros % -3.1% Vila Madalena % -1.3% Media Oeste % -1.8% Perdizes % -0.1% Lapa % -3.3% Morumbi % 1.1%

19 Preço dos aluguéis: Região Centro-Sul Preço R$/ mês Vila Nova Conceição % -7.5% Moema % -0.5% Paraíso % -2.0% Campo Belo % -4.6% Vila Mariana % 5.0% Media Centro-Sul % -1.3% Saúde % 1.7%

20 Preço dos aluguéis: Região Centro Preço R$/ mês Bela Vista % 1.7% Media Centro % 0.7% Higienópolis % -0.2% Santa Cecília % 2.8% Pacaembu % -2.4% Liberdade % 2.3% Aclimação % -0.4%

21 Preço dos aluguéis: Região Sudeste Preço R$/ mês Anália Franco % 6.8% Ipiranga % 3.2% Tatuapé % -1.4% Brás % 7.8% Vila Prudente % 4.1% Mooca % -0.6% Media Sudeste % 1.2% Vila Formosa % -3.2%

22 Preço dos aluguéis: Região Leste Preço R$/ mês Penha % -2.4% Media Leste % 0.4% Vila Matilde % -5.3% Itaquera % -3.7% Cidade Líder % 2.8%

23 Preço dos aluguéis: Região Nordeste Preço R$/ mês Vila Guilherme % -1.3% Santana % 5.2% Vila Moraes % -2.1% Casa Verde % 8.3% Lauzane Paulista % -6.5% Media Nordeste % 0.4% Freguesia do ó % -0.4% Tucuruvi % 1.6%

24 RENTABILIDADE IMPLICITA DO ALUGUEL

25 Rentabilidade Implícita A rentabilidade do aluguel se obtém a partir dos dados: i) Preço do aluguel (R$/m2 mensal) multiplicado por 12 para obter o valor do aluguel médio anual; e ii) Preço da Venda (R$/m2). Segue a fórmula Rentabilidade Implícita do aluguel Preço do aluguel R$/m2 * 12 Preço da venda R$/m2 Os cálculos serão feitos apenas com os anúncios dos apartamentos de um e dois dormitórios. Os resultados devem representar o retorno anual que o proprietário obterá pelo aluguel de seu apartamento em relação aos preços vigentes contemplados na inflação. Para calcular o retorno nominal anual do proprietário, deverá incluir a variação do IGP-M como índice de reajuste de contratos de aluguel.

26 Rentabilidade do Aluguel RENTABILIDADE IMPLÍCITA Ao comparar o retorno de um investimento imobiliário com outras opções de investimentos deve-se notar que: Um investimento imobiliário tem seu valor protegido. O retorno do investimento surge de duas fontes de valor: i) retornos anuais recebidos pelo proprietário com o aluguel; e ii) aumento do valor do capital investido devido ao aumento tendencial dos preço dos imóveis. Por outro lado, um investimento em Depósito Bancário Certificados (renda fixa) tem uma única fonte de valor: os juros gerados. Por exemplo, supondo um aumento médio anual dos preço dos imóveis de 5%, e um rendimento do aluguel de 6%, a taxa anual de retorno do investimento em seis anos é de 10.3%. O investimento imobiliário é de baixo risco. Com um fluxo constante de fundos, seu valor e rentabilidade não registra alta volatilidade presente nos mercados financeiros, onde existe risco efetivo de sofrer perdas do capital investido. Investimento imobiliário oferece uma boa cobertura contra a inflação. A renda do aluguel tende a ser ajustada de acordo com o IGP-M e os valores de vendas que acompanham a inflação. Dessa forma, uma aceleração da inflação não prejudica o valor e retorno sobre o investimento.

27 Cidade de São Paulo: Rentabilidade do Aluguel RENTABILIDAD IMPLICITA ZONA CENTRAL: - 2 pb mensal - 6 pb desde jan % anual 4 Zona SÃO PAULO: - 4 pb mensal - 11 pb desde jan % anual Todas as zonas BAIRROS: MENORES E MAIORES VALORES Zona Retorno Bruto Anual Vila Paulista Vila Maria Alto da Mooca Paraíso Bela Vista 3,6% 3,7% 3,9% 7,0% 7,0% Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste Vila Uberabinha 7,2%

28 Rentabilidade do Aluguel por regiões Preço R$/ mês Centro 5,9% Sul 5,7% Oeste 5,4% Leste 5,4% Centro-Sul 5,3% Sao Paulo Sudeste Noroeste 5,3% 5,2% 4,6% Centro Nordeste Noroeste Oeste Centro-Sul Sul Sudeste Leste Nordeste 4,5%

29 Rentabilidade do Aluguel região: Centro Preço R$/m2 Bela Vista 7,0% Liberdade 6,1% Media Centro 5,9% Santa Cecília 5,8% Higienópolis 5,2% Pacaembu 5,2% Aclimação 5,0%

30 Rentabilidade do Aluguel região: Oeste Preço R$/m2 Vila Olímpia 7,0% Itaim Bibi 6,6% Brooklin 6,5% Morumbi 6,0% Pinheiros 5,8% Media Oeste 5,4% Perdizes 5,1% Vila Madalena 4,8% Lapa 4,5%

31 Rentabilidade do Aluguel região: Nordeste Preço R$/m2 Vila Guilherme 4,7% Santana 4,6% Lauzane Paulista 4,6% Media Nordeste 4,5% Freguesia do ó 4,5% Vila Moraes 4,5% Casa Verde 4,3% Tucuruvi 3,7%

32 Rentabilidade do Aluguel região: Leste Precio R$/ mês Itaquera 5,7% Media Leste 5,4% Penha 5,3% Cidade Líder 5,0% Vila Matilde 4,5%

33 Rentabilidade do Aluguel região: Centro-Sul Preço R$/m2 Paraíso 7,0% Vila Nova Conceição 6,5% Moema 6,5% Campo Belo 5,4% Media Centro-Sul 5,3% Vila Mariana 5,2% Saúde 4,8%

34 Rentabilidade do Aluguel região: Sudeste Preço R$/m2 Brás 5,7% Anália Franco 5,6% Tatuapé 5,5% Vila Prudente 5,2% Media Sudeste 5,2% Ipiranga 5,1% Mooca 4,7% Vila Formosa 4,6%

35 Imovelweb index A informação mais confiável e precisa do mercado imobiliário de São Paulo O MAIOR LISTING METODOLOGIA TRANSPARENTE + de anúncios em SP por mês Atualização Constante Robustez estatística Documento Metodológico Público