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fls. 783 1/107 LAUDODEAVALIAÇÃO ECONÔMICA
fls. 784 2/107 Códigodoimóvel NomedoImóvel Endereço Bairro Cidade UF Proprietário Documento RegistrodeImóveis Ocupante Tipodeocupação Valordo complexo industrial Valorpatrimonial GoodwillValue IDENTIFICAÇÃO 24.169.001 TramontoImóvel RodoviaMunicipalMarlenePiazzaZuchinali,s/n. Industrial MorroGrandeSC PROPRIEDADE TRAMONTOAGROINDUSTRIALS.A. Matrículas26.252,26.253,26.254,26.255,26.256,26.257e23.205 RegistrodeImóveisdaComarcadeTurvoSC. JBSFrangosul Locatário Áreadosterrenos Áreaconstruída ÁREASDOIMÓVEL 120.000,00 m² 10.856,44 m² VALORES R$ 36.294.000,00 Trintaeseismilhões,duzentosenoventaequatromilreais. VALORDECOMPOSTO R$33.697.000,00(Trintaetrêsmilhões,seiscentosenoventaesetemilreais). R$2.597.000,00(Doismilhões,quinhentosenoventaesetemilreais)
fls. 785 3/107 LAUDODEAVALIAÇÃOECONÔMICA 1. SOLICITANTE TRAMONTOAGROINDUSTRIALS.A. 2. PROPRIETÁRIO TRAMONTOAGROINDUSTRIALS.A. 3. OCUPANTE JBSFRANGOSUL 4. FINALIDADE SUBSIDIARNEGOCIAÇÃO 5. OBJETIVO Oobjetivodopresentelaudoédeterminarovalordemercadodocomplexoindustrial. 6. OBJETO OobjetodaavaliaçãoéocomplexoindustrialdenominadoTramonto.Ocomplexoseformaapartir dosterrenosdasmatrículas26.252,26.253,26.254,26.255,26.256,26.257e23.205 todasdo RegistrodeImóveisdaComarcadeTurvoSC edasbenfeitoriasnelesedificadas. OsimóveisselocalizamàRod.MunicipalMarlenePiazzaZuchinali(prolongamentodaAv.Rui Barbosa),s/n,nobairroIndustrial,dacidadedeMorroGrandeSC. Áreadeterrenode120.000,00m². Áreaconstruídade10.856,44m².
fls. 786 4/107 7. PRESSUPOSTOS,RESSALVASEFATORESLIMITANTES 7.1.PRESSUPOSTOS EsteLaudofundamentasenoqueestabelecemasnormastécnicasdaABNT,Avaliaçãode Bens,registradasnoINMETROcomoNBR14653 Parte1(ProcedimentosGerais),Parte2 (ImóveisUrbanos)eParte4(Empreendimentos). Nadeterminaçãodovalorconsiderasequetodaadocumentaçãopertinenteencontrase correta e devidamente regularizada, e que o(s) imóvel(eis) objeto estão livres e desembaraçadosdequaisquerônus,emcondiçõesdeseremimediatamentecomercializados oulocados. Os custos de regularização e a perda de valor por ônus ou condição dominial não são consideradosnadeterminaçãodovalordoimóvel,salvoquandoexplicitadosnoscálculos; podendoestarinseridosnadeterminaçãodovalorfinalouapresentadosàparte. 7.2.RESSALVAS Aavaliaçãoeconômicaéapartedaavaliaçãodocomplexoindustrialquedeterminaoseu valordemercado. Odetalhamentodacomposiçãodocomplexoindustrial(terreno,benfeitorias,máquinase equipamentosedemaisitens)constadolaudodeavaliaçãopatrimonial. Olaudodeavaliaçãopatrimonialconstituivolumeàparte. OcomplexoindustrialéformadopeloAbatedourodeFrangosepelaFábricadeRação. Ofocodopresentetrabalhoédeterminaromaiorvalorqueocomplexopodeatingirno mercado,sobosolhosdaconcorrênciadosetor,otimizandoseascaracterísticasespecíficas daantigaadministração. 7.3.FATORESLIMITANTES Aavaliaçãosebaseia: Nadocumentaçãofornecida,constituídapor:balancetesde2010,2011e2012,relatórios gerenciais de produção de carnes de aves, consumo de insumos, produção de ração, alojamentodepintosegastosprincipais. Eminformaçõesconstatadasinlocoquandodavistoriadoimóvel,realizadanosdias25,26e 27denovembrode2013. Eminformaçõesdosetor:UBABEF,ABEF,APA,AAVIOPAR,CEPA,EPAGRI,FGVDados. Sendoque: SerãocotejadososdadosdoAbatedouroTramontoedoAbatedouroJBScomasinformações dosetor. Serãoadotadososparâmetrosmaispróximosdarealidadedoabatedourosobopontode vistadeinvestidorexterno.
fls. 787 5/107 8. IDENTIFICAÇÃOECARACTERIZAÇÃODOABATEDOURO
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fls. 789 7/107 9. DIAGNÓSTICODEMERCADO (Fontes:UBABEF,AnuárioBrasileirodaPecuáriaedeAveseSuínos,DeloitteToucheThomatsu) O sistema de integração implantado nos anos 1 960 viabilizou a consolidação da produção em cadeia, harmonizando a ativ idade dos criadores com a dos abatedouros. Estima-se que 90% da avicultura industrial brasileira esteja sob o sistema integrado entre produtores e frigoríficos. Essa integração consiste em um apoio permanente aos avicultores com o assessoramento de agrônomos, veterinários, técnicos rurais, fornecimento de ração, medicamentos e pintos de um dia. Aos produtores cabe criar as aves de acordo com as melhores práticas de produção e de acordo com as mais rígidas normas de bem-estar animal, biosseguridade e sanidade. Tais regras são monitoradas de perto pelas empresas integradoras, garantindo a rastreabilidade do produto da granja à mesa do consumidor. A produção de carne de frango chegou a 12,645 milhões de toneladas em 2012, em uma redução de 3,17% em relação a 2011. O Brasil manteve a posição de maior exportador mundial e de terceiro maior produtor de carne de frango, atrás dos Estados Unidos e da China. Do volume total de frangos produzido pelo país, 69% foi destinado ao consumo interno, e 31% para exportações. Com isto, o consumo per capita de carne de frango atingiu 45 quilos por pessoa. A produção de carne bovina no Brasil deve seguir média de crescimento anual de 2,1% por 10 anos, segundo o estudo Projeções do Agronegócio Brasileiro 2011/12 a 2021/22, realizado pela Assessoria de Gestão Estratégica do Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento (Mapa). A carne bovina só deve ser superada, neste complexo,pela carne de frango, que crescerá o dobro: 4,2% ao ano. Estes volumes garantem o abastecimento do mercado interno e o crescimento das exportações.
fls. 790 8/107 As projeções do consumo mostram que o mercado interno absorverá 9,4 milhões de toneladas de carne bovina nos próximos nove anos. Assim, o produto assumirá o segundo lugar no aumento do consumo doméstico, com taxa anual projetada de 2%, entre os ciclos 2011/12 e 2021/22, assumindo uma condição que era da carne suína, mas ainda atrás das estimativas de aumento do consumo de frango. O Mapa prevê quadro favorável para as exportações de carnes brasileiras. Neste quesito, a carne bovina é superada em volumes pelas cadeias produtivas de frango e de suínos. É na hora da fome que as aves e os suínos no Brasil sentem a angústia dos custos de produção. Não fosse a elevação nos valores que a cadeia precisa dispender pelo milho e pelo farelo de soja e certamente todo o panorama estaria mais tranquilo. A avicultura, por exemplo, registrou em 2011 o melhor desempenho de sua história, superando as 13 milhões de toneladas de carne de frango. A suinocultura, que vinha em escala de recuperação desde 2010, graças ao incremento no consumo interno, também havia fixado planos arrojados, que, no entanto, esbarram no equilíbrio das contas justamente para alimentar as criações. Para a avicultura, o mercado internacional já é terreno perfeitamente conhecido, diante do excelente desempenho que esse segmento vem tendo nas exportações. Em 2011, o resultado financeiro uma vez mais reafirmou essa forte competitividade, com 21,2% de crescimento em relação a 2010. No entanto, e uma vez mais, são os custos de produção, especialmente os associados à ração, que, em 2012, inibem a margem de ganhos. Mas é especialmente na suinocultura, que torcia por um ano normal e estável para firmar sua trajetória de retomada, que esse aspecto interfere mais drasticamente. Este cenário de expectativa em relação ao desempenho de produção e de comércio nos setores de aves e de suínos coloca em alerta diversas regiões do Brasil, fortemente apoiadas sobre a socioeconomia destas duas cadeias. Situadas entre as criações animais que registram as maiores demandas de grãos para a composição de rações, ao desempenho delas, por exemplo, está sempre atrelada a lavoura nacional, especialmente a de milho, mas também a de soja. Assim, se aves e suínos enfrentam alguma dificuldade, seja na criação, seja na conquista de mercados, os grãos veem a demanda recuar ou estagnar. No entanto, a forte e crescente inserção do Brasil, nos últimos anos, em todos os negócios internacionais associados à produção primária criou um ambiente em que não apenas as carnes, mas também os grãos, começam a ser exportados em grande escala. Em todos esses nichos, a tendência é de que os brasileiros precisarão, sim, ampliar sua produção, seja por expansão da própria estrutura de produção, seja agregando mais produtividade por área, no que a pesquisa e a tecnologia ocupam papel central. Tanto nos grãos, que alimentam os animais, quanto nas carnes, o Brasil se tornou referência global. Cumpre aos setores público e privado equalizar os interesses dos segmentos fornecedores de matéria-prima para rações e dos industriais das áreas de produção para que todos possam aproveitar ao máximo suas potencialidades de mercado. Afinal de contas, na hora da fome, ter alimento garantido não é apenas uma preocupação de aves e de suínos.
fls. 791 9/107 Asopçõesdeusodocomplexosão: manterousocomocomplexoindustrialfrigorífico; Concluiseque: Osetorpassaporumperíodoestável,considerandoumaquedaem2012,númerosestáveisem 2013eboasexpectativasparaosexportadoresem2014comoaumentodacotaçãododólar. Existeumaconcentraçãonosetorquetrazvantagensedesvantagensparaacomercialização docomplexoavaliando. Ocomplexoindustrialéclassificadodentrodosetor,emfunçãodassuascaracterísticas físicasedasualocalizaçãocomodebaixaliquidez.
fls. 792 10/107 10.METODOLOGIA AsmetodologiasdeavaliaçãoutilizadassãoasconstantesdanormadeavaliaçãodebensNBR 14.653esãoaplicadasconformeotipodoimóvel,omercadoimobiliárioemqueeleseinsereeoobjetivo daavaliação. Para a determinação do valor de mercado é aplicado o Método da Renda. O Método de CapitalizaçãodaRendaestádescritonaNBR14.6534:2004daABNT,sobotítulode:AvaliaçãodeBens Parte4:Empreendimentos. OMétododaRendasebaseianacapitalizaçãodarendalíquidaqueobemproduzirá.Conhecidaa rendaprovenientedeumcapital,estepoderáserdeterminado.ocritériodovaloreconômicousaesta mesmadefiniçãodequeovalordeumconjuntodeproduçãodecorredasuacapacidadedegerarrenda.o valoreconômicoéovalordoconjuntoproduzindoouemcondiçõesdeproduzir. NocálculodoValorEconômico, supondoumempreendimentosemcustosfinanceirosanômalos ou disfunções administrativas e considerado um fundo de amortização que torne teoricamente o investimento perpétuo, temos que o lucro final anual conhecido de um conjunto corresponde ao rendimentodeumcapital,queaplicadonomercadofinanceiroataxaeriscosnormaisvigentes,épossível deserdeterminado. 10.1. DESENVOLVIMENTODAMETODOLOGIA Definiçãodasvariáveiseparâmetrosespecíficosparaoempreendimentoemquestãoemfunção dosdadoshistóricos,dasituaçãoatualedasprojeçõesconjunturaisdosetor. Estabelecimentodoperfildasreceitasedespesasoperacionais,paraamontagemdofluxodecaixa queinclui,alémdoresultadooperacional,oresultadonãooperacional,adepreciaçãocontábil,atributação dolucroeocálculodocapitaldegironecessário. Construçãodecenáriospessimistaseotimistas,visandomonitorarascondiçõesdeviabilidadedo empreendimento,trazendosubsídiosàdeterminaçãodovaloreconômico. Estatísticadosvalorescalculadosparadefiniçãodovaloradotado.
fls. 793 11/107 11.PARÂMETROSPESQUISADOSECALCULADOS Osparâmetrosnecessáriosàformaçãodofluxodecaixasedesenvolvematravésdasplanilhasde preparaçãodofluxo.sãodadospesquisadosecalculados,cujomemorialdecálculoéasequênciadas planilhasconstantesdosanexosdestelaudo:insumos1,despesas2,despesas3,despesas4,despesas5, td.centro.de.custo.int,td.centro.de.custo.amb,capacidade,receitas1,receitas2,receitas3,pacientedia, atendimentoesetor.asplanilhastêmcomobaseosdadosobtidosdosetordehospitaisedeinformações doprópriohospitalavaliando. 11.1. INSUMOSEDESPESAS Fornecidososbalancetesmensaisde2010,2011e2012daTramontomaisasinformaçõesde gastosprincipaisdajbsem2013,planilhasetodososgastosdoabatedouro,comoplanodecontas aberto,corrigindoseosvalorespeloigpmepelosaláriomínimoconformeanaturezadascontas contábeis. As contas contábeis são classificadas em insumos, demais insumos, despesas fixas, despesas variáveis,nãooperacionaisetributárias.osimpostossãocalculadosdiretamentenofluxo,bemcomoo consumodeinsumosapartirdobalançodemassadaproduçãoadotada. Ofluxodecaixaincluiocálculodocapitaldegironecessário,nãoapropriandoosjurosdecorrentes decapitalemprestado.osfinanciamentos,ouoseussaldos,devemserdiminuídosdovalorfinalda avaliaçãoeconômica,poisovaloreconômicoconsideraofluxodecaixalivre,sempassivosdequalquer ordem. Os custos diretos são calculados separadamente. As despesas não operacionais não são consideradaseasdespesasfixasevariáveissãoclassificadasdentrodoplanodecontas. 11.2. PRODUÇÃO Partindose da planilha Alojamento, onde são verificados os números de pintos de um dia alojadosparacomparaçãocomonúmerodecabeçasabatidas,passaseàplanilha Produção.Nela sãoapuradosasquantidadesdoscortesdefrangoproduzidas,oqueformaabasedasreceitasdo abatedouro. Sãoverificadososrendimentosobtidospeloabatedouroemcomparaçãocomamédiadosetor.As relaçõesentreaproduçãoeoconsumoderaçãosãocalculadaspara,apartirdaquantidadeproduzida sedefiniraquantidadeconsumida. Comooabatedourotrabalhanosistemadeintegração,osinsumosnãosãoosfrangosvivos,mas simaquantidadepintosdeumdia,demilho,farelodesojaeoutrosinsumosdasrações,osgastoscom embalagenseovalorpagoaosavicultoresporkgdefrangovivoabatido.
fls. 794 12/107 11.3. PREÇOS Aplanilha preços defineovalorutilizadonofluxoparaquantificarasreceitaseoscustosbásicos docomplexoindustrial. Uma vez calculadas as quantidades a valorização em reais das receitas e dos custos se dá precificandocadaumdosparâmetrosdofluxodecaixadoabatedouro.sendoessaabasedosvalores quegeramofluxodecaixa. 11.4. BALANÇODEMASSA Obalançodemassaéoinversodorendimento.Partindosedaquantidadeproduzida,queéo quantoaindústriaconseguecolocarnomercado,calculaseasquantidadesconsumidas,limitadasà capacidadeinstaladadocomplexo. Osnúmeroscalculadosapartirdasinformaçõesfornecidassãocomparadoscomamédiadosetor, obtendoseparâmetrospráticosefactíveisparaageraçãodofluxodecaixa. 11.5. DEMAISPARÂMETROS Paraopresenteestudoastaxasutilizadassão: Taxaderemuneração=11,0% Taxaderisco=4,0% OresultadoéumaTMAde15,44%.Ataxaassumevalorpróximodeoutrosestudosdeabatedouros efrangoefrigoríficosenãofogedataxabásicadejurospraticadanopaís,devendosempreser superioraela.ataxaderiscoéaltaemcomparaçãoaoutrossetores,maséconsideradaadequadaao tipodonegócio. ComoreferênciaparaaTMAtemseavaliaçõesdeplantasindustriaisdaBRFemqueaTMAfica entre12%e14%.considerandoseosproblemasfísicosdaplantademorrograndeeaposição relativamentedesfavoráveldestacidade,ataxade15,44%temsuaaplicaçãojustificada. Paraumataxadedescontode15,44%,lucroslíquidosqueocorremdepoisde33anosrepresentam menosde1%novalorpresente.asprojeçõeslimitamse,nomáximo,a5anos.osvaloresapóso5º. anoatéo33º.anocompõemovalorresidualdofluxodecaixa. Ocapitaldegironecessáriofoicalculadoemfunçãodasnecessidadesedasdisponibilidadesde cadaitemdedespesaedereceitaemfunçãodotemponoestoque,dopercentualdecompraevendaa prazoedoprazomédiodepagamentoerecebimento.
fls. 795 13/107 12.PLANILHASDOFLUXODECAIXA 12.1. DADOSDOCENÁRIOBÁSICO Produtos:entradadetodososprodutoscomercializadoscomaquantidadevendidano1 o. ano,osincrementosparao2 o.,3 o.,4 o.,5 o.edemaisanos,oanolimitedeincremento,os preçosnosmercadosinternoeexterno,avariaçãodopreçoaolongodofluxo,oanolimite destavariaçãoeopercentualdevendasnomercadoexterno,dentrodaufeforadauf. Insumos Principais: entrada dos insumos principais consumidos com a quantidade compradano1 o.ano,osincrementosparao2 o.,3 o.,4 o.,5 o.edemaisanos,oanolimitede incremento,ospreçosnosmercadosinternoeexterno,avariaçãodopreçoaolongodo fluxo,oanolimitedestavariaçãoeopercentualdevendasnomercadoexterno,dentroda UFeforadaUF. 12.2. RECEITAS Demais Insumos: entrada do demais insumos consumidos, em R$, proporcionais à produção. Receitas:valorequantidadedecadaserviçoeproduto(separadamentedentroeforada UFeexportação). 12.3. IMPOSTOS 12.4. CUSTOS ImpostosServiços:alíquotaseimpostosincidentessobreaprestaçãodeserviços. Impostos Produtos:alíquotaseimpostosincidentessobreavendadeprodutos(paraPIS ecofinscontagráficaalíquotalíquidanatabeladeprodutos). Impostos DemaisInsumos:alíquotaseimpostosincidentes(crédito)sobreacomprade mercadorias. CustosVariáveis:contasem%dareceitabruta. CustosFixos:despesasfixasemR$. CustosTotais:cálculodasdespesascominsumos,impostosecustosfixosevariáveis,em R$,paraofluxoprojetado.
fls. 796 14/107 12.5. CAPITALDEGIRO Capital de Giro: cálculo do valor do capital de giro conforme necessidades e disponibilidades. 12.6. FLUXODECAIXA FluxodeCaixa:fluxodecaixaprojetadodoempreendimento,seguindoaordemdereceita bruta,impostosereceitalíquida.custosfixos,variáveisedemanutençãoeresultado operacional.valorizaçãofinanceira,depreciaçãocontábilelucrotributável.impostode renda,contribuiçãosocial,capitaldegiroelucrolíquido. 12.7. RESULTADO CENÁRIOBÁSICO
fls. 797 15/107 13.VALORES 13.1. VALORECONÔMICO Conformeopresentelaudo. Valoreconômico=R$36.294.000,00 (Trintaeseismilhões,duzentosenoventaequatromilreais). 13.2. VALORPATRIMONIAL ConformeoLaudodeAvaliaçãoPatrimonial. Valorpatrimonial=R$33.697.000,00 (Trintaetrêsmilhões,seiscentosenoventaesetemilreais). 13.3. VALORDOGOODWILL GoodwillValue=Valoreconômico Valorpatrimonial. GoodwillValue=36.294.000,00 33.697.000,00 GoodwillValue=R$2.597.000,00 (Doismilhões,quinhentosenoventaesetemilreais). 14.ESPECIFICAÇÃODAAVALIAÇÃO 14.1. AVALIAÇÃOECONÔMICA MétododaRenda GraudeFundamentaçãoII
fls. 798 16/107 15.CONCLUSÃO Valoreconômicodocomplexoindustrial:R$36.294.000,00 Trintaeseismilhões,duzentosenoventaequatromilreais. Valorpatrimonialdocomplexoindustrial:R$33.697.000,00 Trintaetrêsmilhões,seiscentosenoventaesetemilreais. Valordogoodwill:R$2.597.000,00 Doismilhões,quinhentosenoventaesetemilreais. ObservasequeovaloreconômicoéoValordeMercadodoComplexoIndustrial. Observase que as máquinas de propriedade da JBS dentro do complexo somam R$ 4.752.000,00(Quatromilhões,setecentosecinquentaedoismilreais). 16.ANEXOS Anexo1 Parâmetrospesquisadosecalculados Anexo2 Planilhasdofluxodecaixa Anexo3 Modeloestatísticodediárias Anexo4 Especificaçãodaavaliação Anexo5Documentos 17.ENCERRAMENTO 17.1. Localedata Curitiba,20dedezembrode2013 17.2. ResponsávelTécnico Profissional: EduardodaCostaSilveira Título: EngenheiroCivil CREA: PR26.769/D