+ Boletim de Conjuntura Imobiliária 41ª Edição Comercial de 2012 Secovi-DF, Setor de Diversões Sul, Bloco A, nº44, Centro Comercial Boulevard,Salas 422/424, (61)3321-4444, www.secovidf.com.br Econsult Consultoria Econômica, Departamento de Economia da UnB, Campus Darcy Ribeiro,(61)3107-6604, www.econsult.org.br Clipping Especulação leva à queda de preço nos lançamentos de imóveis em Brasília Destoando de outras grandes capitais, os preços dos imóveis lançados em Brasília apresentaram uma forte queda neste ano, com redução de 35,5% na comparação com os valores cobrados em 2012, segundo dados da Geoimóvel. A região passou por um processo semelhante ao de outras partes do país, com um número alto de lançamentos no período do boom, o que acarretou um excesso de estoque nos últimos dois anos. Houve, porém, um problema pontual da capital federal, onde uma parcela significativa das unidades foi vendida a investidores, que almejavam lucrar com a valorização e não conseguiram o retorno esperado, segundo Carlos Hiram Bentes David, presidente do Secovi-DF. Para José Carlos, representante de seguradora, o seguro fiança traz Segundo. ele, o interesse maior em imóveis como aplicação, em oposição à compra para moradia, deve-se a uma característica de que reúne pessoas de renda mais alta vindas de outros Estados - e que, por isso, não conhecem bem o mercado do DF. Esse processo atingiu com menor intensidade os imóveis usados. Dados da entidade apontam queda nos preços até outubro e recuperação em novembro, sobre 2012. David prevê que, com a absorção dos imóveis novos, os preços se reequilibrem em um patamar mais baixo. Fonte: Folha de São Paulo. Adaptação: Econsult Neste Boletim: Clipping...1 Comercialização...2 Venda Residencial...3 Venda Comercial...5 Locação...6 Locação Residencial...7 Locação Comercial...9 Rentabilidade...10 Séries Históricas...11 Índice Secovi-DF...15 1
Comercialização Foram analisados 26.147 imóveis no mercialização mês de dezembro, dentre os quais 24.198 eram residenciais e os 1.949 restantes eram comerciais. Os primeiros correspondem a 93% da amostra, enquanto os comerciais correspondem a 7%. A maior parte da amostra é de apartamentos, representando 62% do total. O total de casas corresponde a aproximadamente 20% da amostra. Com relação ao mês anterior, manteve-se a composição da amostra 2
Imóveis Residenciais Destinados à Venda Comercialização Residencial Pelo gráfico acima observamos os valores medianos de apartamentos de 2 e 3 dormitórios entre regiões do Distrito Federal. Brasília manteve-se com os preços mais altos em ambas as categorias. Em contrapartida, Ceilândia é a região do DF onde os apartamentos de 3 dormitórios apresentam o menor valor mediano e Gama os apartamentos de 2 dormitórios com menor valor mediano.. Já no gráfico IV, é apresentado o valor mediano do m² também para apartamentos de 2 e 3 dormitórios. Brasília apresenta o maior valor por m², enquanto Gama e Ceilândia são as regiões com menor preço. 3
Comercialização Brasília possui o valor mais alto entre as casas de 4 dormitórios. O Cruzeiro ficou com o segundo valor mais caro seguido por Brasília - Condomínio. Já Samambaia continuou sendo a região que apresenta o menor valor nessa categoria. Residencial Novamente, o Cruzeiro é a região com maior valor por m² entre as casas de 4 dormitórios. Os preços de entretanto, quase alcançaram os primeiros neste mês. Gráfico VI - Valor Mediano do m² de Casa de 4 Dormitórios Brasília 4.485 Brasília - Condomínio 2.970 Ceilândia 1.716 Cruzeiro 4.523 Gama 1.737 Guará 2.975 Núcleo Fonte: Bandeirante Secovi-DF. Elaboração: ESTAT. Análise: 3.597Econsult Riacho Fundo 2.333 Samambaia 1.789 No gráfico VII são apresentados os Sobradinho 1.893 valores medianos do m² por bairro em Taguatinga 2.532 algumas das principais regiões do DF. O valor mais alto observado continuou sendo quitinetes na Asa Sul. Já as casas de 4 dormitórios registraram, mais uma vez, os menores valores por m² sendo o Lago Norte o menor deles. 4
Imóveis Comerciais Destinados à venda Comercialização Comercial da amostra. Foram observados 1.926 imóveis comerciais que representam 7% do total de imóveis Tabela I Preço mediano e preço mediano por m² de lojas ofertadas no DF, em R$. Loja Valor Valor/m² Águas Claras 590.000 10.000 Brasília 504.900 8.500 Guará 347.500 3.378 Núcleo Bandeirante 250.000 3.378 Riacho Fundo 290.000 6.099 Setor de Indústria 1.146.819 10.192 Sobradinho 170.000 2.333 Taguatinga 600.000 5.815 Vicente Pires 170.000 3.103 Tabela II Preço mediano e preço mediano por metro quadrado de salas comerciais ofertadas no DF, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 266.000 7.191 Brasília 400.000 10.448 Setor de Indústria 412.283 9.503 Taguatinga 237.813 6.855 Em novembro, os maiores valores para lojas foram registrados no Setor de Indústria, seguido por Águas Claras e assim como no mês anterior. Já para salas comerciais, o Setor de Indústria também apresenta o valor absoluto mediano mais alto. No entanto, o preço por m² mais alto foi observado em Brasília. No gráfico VIII abaixo, encontra-se os valores de lojas e salas comerciais nas regiões de Brasília. As salas comerciais na Asa Norte e as lojas no Sudoeste tiveram os maiores valores. 5
Locação A amostra total de imóveis para locação, no mês de novembro, foi de 8.167 dos quais 5.906 são residenciais e 2.259 comerciais, correspondendo a 74% e 26% da amostra, respectivamente.. Dentre os imóveis residenciais discriminados no gráfico IX, os apartamentos representam 63% da amostra total enquanto as casas equivalem a 11% da amostra. O perfil quitinetes também apresentou expressividade, significando 23% do total de imóveis residenciais para locação. 6
Imóveis Residenciais Destinados à Locação Locação Residencial O gráfico XI compara o valor mediano do aluguel de apartamentos de 2 e 3 dormitórios entre algumas regiões do DF. Os maiores valores foram registrados em porém observa-se também uma maior diferença entre apartamentos de 2 e 3 dormitórios. No gráfico XII são apresentados os valores medianos do aluguel por m². assim como nos valores absolutos, possui os valores medianos mais altos por m² para locação seguida pelo Cruzeiro. Em contraponto, os valores mais baixos foram registrados em Samambaia e Taguatinga. 7
Locação Residencial. O gráfico XIII apresenta os valores medianos do aluguel por m² divididos em regiões do DF e por tipo de imóvel. Assim como nos meses anteriores, as quitinetes na Asa Sul seguiram apresentando os maiores valores por m² entre todas as regiões e tipos de imóvel analisados. Porém, o bairro segue apresentando os menores valores para os demais tipos: Apartamentos de 2 e 3 dormitórios. O m² mais caro para apartamentos de 2 dormitórios é encontrado no Lago Norte, enquanto para apartamentos de 3 dormitórios os maiores valores médios foram observados no Sudoeste. 8
Imóveis Comerciais Destinados à Locação Locação Comercial Nas tabelas III e IV observam-se os valores da mediana do aluguel e do preço médio por m² para lojas e salas comerciais, respectivamente. Para lojas, Águas Claras é a região que apresenta o m² mais caro e possui, também, o maior valor mediano. Já para Sala Comercial Águas Claras apresentou o maior valor mediano e Brasília o maior valor por m². Tabela III - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de lojas, por tipo e cidade, em R$. Loja Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 3.500 66 Brasília 3.700 46 Ceilândia 2.950 18 Guará 2.300 23 Paranoá 1.850 20 Riacho Fundo 2.050 30 Samambaia 1.800 19 Setor de Indústria 3.500 35 Sobradinho 2.500 22 Taguatinga 2.500 27 Tabela IV - Mediana do Aluguel e mediana do preço médio por metro quadrado do aluguel de salas comerciais, por tipo e cidade, em R$. Sala Comercial Valor Mediano Valor/m² Águas Claras 1.550 40 Brasília 1.500 42 Ceilândia 550 15 Guará 950 25 Setor de Indústria 1.800 38 Taguatinga 650 23 O gráfico XIV apresenta os valores medianos do aluguel por m² em lojas e salas comerciais nos bairros de Brasília. Asa Sul é o bairro que possuiu os maiores valores medianos por m² para lojas. Na análise das salas comerciais, no entanto, o maior valor encontrado foi para a Asa Norte, conforme a tendência vem indicando.. 9
Rentabilidade O Índice de Rentabilidade Imobiliária mensura, em determinada região, quanto um imóvel alugado renderia, em média, em relação a seu valor de mercado. Dentre os imóveis residenciais, as cidades analisadas foram Águas Claras, Brasília e Guará, que possuem amostras mais significativas. No mês de novembro, Águas Claras seguiu apresentando os maiores índices de rentabilidade nas quatro categorias analisadas. Os menores índices de rentabilidade residencial foram observadas para apartamentos de 3 dormitórios em Brasília e no Guará. Com relação a imóveis comerciais, lojas em Brasília seguem sendo o tipo de imóvel com maior rentabilidade, porém apresentaram uma pequena queda em relação ao mês anterior, quando passaram de 0,7% para 0,64%. As lojas no Setor de Indústria seguem apresentando a menor rentabilidade comercial, com um índice de apenas 0,27%. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult. Fonte: Secovi-DF; Elaboração: Econsult. 10
Séries Históricas As séries históricas objetivam contextualizar os dados ao longo do tempo, para que seja possível visualizar sua trajetória, destacando tendências. Preços medianos por metro quadrado de imóveis residenciais à venda Gráfico XVI Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Gráfico XVII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais no Guará, em R$... Gráfico XVIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis residenciais em em R$.. No mês de novembro, os preços variaram muito pouco nas três cidades - Águas Claras, Brasília e Guará. 11
Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis residenciais Séries Históricas Gráfico XIX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em Águas Claras, em R$. Gráfico XX Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais no Guará, em R$. Gráfico XXI Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de imóveis residenciais em em R$. Ao contrário da comercialização, algumas variações importantes puderam ser observadas, destacando-se a queda no preço da quitinete. 12
Séries Históricas Preços medianos por metro quadrado de imóveis comerciais destinados à venda Fonte: Secovi DF. Elaboração: ESTAT. Análise: Econsult Gráfico XXIII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de salas comerciais, em R$. Fonte: Secovi DF. Elaboração: ESTAT. Análise: Econsult Gráfico XXII Série histórica relativa ao preço do metro quadrado de imóveis de lojas, em R$. Fonte: Secovi DF. Elaboração: ESTAT. Análise: Econsult Águas Claras e Guará não apresentaram variações em relação ao mês de novembro nos imóveis comerciais para venda. por sua vez, manteve a tendência de alta já observada no mês passado. 13
Séries Históricas Preços medianos por metro quadrado do aluguel de imóveis comerciais Gráfico XXIV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de lojas, em R$. Gráfico XXV Série histórica relativa ao preço do aluguel do metro quadrado de salas comerciais, em R$. * Dados indisponíveis para o Guará no período Os gráficos acima apresentam a série histórica do preço de locação de imóveis comerciais. Neste mês, destacou-se a retomada do preço das salas comerciais em Águas Claras. 14
Índice Imobiliário Secovi-DF O Índice Imobiliário Secovi-DF foi criado com o intuito de refletir, mês a mês, o comportamento geral dos preços dos imóveis ofertados no Distrito Federal. Comercialização Índice Imobiliário - Comercialização Mês Índice Variação Percentual No Mês dez/13 119,457 2,142% nov/13 116,952 2,094% out/13 114,553 1,855% set/13 112,466 1,150% ago/13 111,187 1,002% jul/13 110,084 0,066% Locação Índice Imobiliário - Locação Mês Índice Variação Percentual No Mês dez/13 106,307-0,256% nov/13 106,579 0,497% out/13 106,052 0,170% set/13 105,871-0,350% ago/13 106,244-0,573% jul/13 106,856-1,230% 15
Considerações Sobre o Boletim Esse estudo pretende fornecer uma base para pesquisa e análise da conjuntura do mercado imobiliário no Distrito Federal. Espera-se que os dados divulgados possam ser usados tanto para fins acadêmicos quanto por investidores e pessoas interessadas na comercialização ou locação de imóveis. Vale ressaltar que os dados de apartamentos considerados na amostra são referentes apenas a imóveis seminovos ou antigos, de modo que lançamentos não participaram da pesquisa. Além disso, para cálculo mais verossímil dos índices, os valores extremos (outliers) foram removidos da análise. Além de que certas variações de determinados valores, apesar de serem expressivas são ocasionais e não se tornam relevantes quando se considera o longo prazo. Para elaboração dos gráficos, foram priorizados os dados de maior volume relativo na amostra. A amostragem foi feita através de levantamento de dados nas imobiliárias atuantes no DF. O total foi de 35.819 imóveis entre comercialização e locação. Os dados aqui presentes são referentes ao mês de novembro do ano de 2013. 16
Contatos SECOVI DF Sindicato da Habitação Setor de Diversões Sul, Bloco A, Nº44 Centro Comercial Boulevard, Salas 422/424 (61) 3321-4444 Colaboração Técnica ESTAT www.estatconsultoria.org www.secovidf.com.br www.twitter.com/secovidf www.facebook.com/secovidf Econsult Consultoria Econômica Departamento de Economia da UnB Campus Darcy Ribeiro (61) 3107-6604 www.econsult.org.br www.facebook.com/econsult.unb 17