Valor Venal e Base de Cálculo do IPTU A base de cálculo do IPTU vem definida nas leis municipais, que costumeiramente repetem a enganosa simplicidade conceitual exposta no art. 33 do Código Tributário Nacional: A base de cálculo do imposto é o valor venal do imóvel. Não podem, assim, os Municípios seguir outros caminhos, como o valor simbólico do imóvel, o valor histórico, o valor de financiamento ou de hipoteca, o valor declarado, e tantos outros, a não ser se esses valores venham a confirmar aquilo que se procura: o valor venal. Valor, no caso, significa a equivalência em dinheiro, em nossa moeda, reais, e não em dólares ou em unidades fiscais. Trata-se de valor presente, não do passado ou do futuro, o que não deixa de ser outro grande problema, pois o IPTU é anual, partindo do pressuposto que aquele valor representa o valor venal no dia 1º de janeiro do ano do lançamento. Nos tempos da inflação galopante, de 20% ou mais a cada mês, muitos Municípios optaram em lançar o IPTU em unidades fiscais, que eram corrigidas mensalmente. Dispositivo absurdamente inconstitucional. Valor venal é o valor normal que qualquer bem comercializável obtém no mercado. Em decorrência, valor venal de um imóvel é o valor provável pelo qual este imóvel seria vendido em condições normais de mercado. Mesmo que o proprietário nem pense em vender o seu imóvel, este teria um valor provável de venda. Não seria o valor ditado pelo proprietário ou pelo pretendente, cada um procurando negociar em condições mais vantajosas para o seu lado. O que define o valor venal é a relação da oferta e da procura. Como diversos fatores influenciam tal relação, seria uma luta insana a procura do valor em sua perfeição absoluta, podendo-se, assim, definir valor venal como um valor razoável de venda. A tentativa do perfeccionismo nesta área é inviável, quase impossível de ser alcançada e que acarreta esforços desnecessários. De qualquer forma, a base de cálculo tem que obedecer aos princípios da razoabilidade, da impessoalidade e do equilíbrio. As autoridades fazendárias têm que estabelecer critérios razoáveis para cálculo, que sejam adotados para todos os imóveis, conforme suas características, e que garantam um equilíbrio isonômico entre todos os contribuintes. Exceções, que se estabeleçam nas leis como isenções ou condições especiais de cálculo! Os contribuintes devem sentir e saber que critérios uniformes e equilibrados foram determinados para todos, sem ranços de bairrismos ou favoritismos, devem saber que o valor venal do seu imóvel é compatível aos dos seus vizinhos, e se houver diferenças, que estas sejam justificadas, claramente explicáveis, e facilmente compreendidas. O valor razoável de mercado de um determinado imóvel varia, dentre diversos fatores, de acordo com sua localização e época em que for feita a avaliação. Impossível ao Município efetuar avaliações individuais constantes, e, também,
seria inviável realizar avaliações anuais de todo o conjunto de imóveis urbanos. Urge, assim, a aplicação de novas metodologias, mais práticas e de menor custo, tendo por finalidade acompanhar razoavelmente as oscilações dos valores venais dos imóveis, de ano a ano. Muitos são os métodos e fórmulas usados para avaliação de imóveis. Alguns mais precisos, outros menos, uns menos sofisticados, outros mais. Dentre os mais usados estão os Métodos Comparativo e do Custo de Reprodução, bem como alguns modelos matemáticos, tais como o de Harper, Harper-Berrini, Jerret e suas variações, dentre outros. Qualquer que seja, porém, o Método utilizado, um aspecto relevante se destaca: todos dependem do conhecimento do valor unitário, seja somente o de terrenos, seja o global (no caso de terrenos com edificação), variáveis essas que são obtidas através da aplicação do Método Comparativo, a partir de dados obtidos em pesquisas de mercado. Deste modo, o Método Comparativo pode ser entendido como uma espécie de matriz, da qual se utilizam os demais métodos citados, sendo o valor unitário de terrenos e das edificações o grande "X" da questão a ser resolvida pelos Municípios. Tendo esses dois valores bem definidos, a verdade é que o resto é o resto. No Método Comparativo, estima-se o valor de determinado imóvel com a aplicação da Teoria Estatística das Pequenas Amostras, pela qual são utilizados os dados de pelo menos cinco outros imóveis, com características semelhantes às do imóvel que se avalia. Os dados obtidos são homogeneizados e tratados estatisticamente, deles resultando um valor unitário médio, o qual, aplicado ao imóvel que se avalia, nos fornece um valor que é considerado representativo do valor de mercado daquele imóvel. Quanto maior a semelhança entre os dados de comparação e os do imóvel que se avalia, maior será a precisão e confiabilidade no resultado obtido. Planta de Valores Genéricos Nos tempos de antanho, chamava-se Planta Genérica de Valores um imenso e fantástico Livro, no qual se escriturava os imóveis da cidade, dividido em distritos, regiões, bairros e respectivas ruas e avenidas. Era um livro colossal e guardado a sete chaves. Os imóveis eram identificados por numeração e muitos ainda com os números de quadra e lote. Qualquer alteração (por exemplo, o nome do proprietário) somente era permitida mediante processo administrativo e devidamente deferido pela autoridade maior do Departamento Imobiliário. O escrevente, com sua letra firme e desenhada, era obrigado a copiar toda a folha onde havia uma alteração. Posteriormente, surgiram os cartões perfurados da Hollerith, as copiadoras e a informática. Aquele Livro foi abandonado e muitas Prefeituras simplesmente o jogaram no lixo, quando deveriam estar guardados nos acervos históricos do Município, como fonte extraordinária de pesquisas e informações.
Na verdade, planta genérica de valores nada significa, pois genérica não é a planta, genéricos são os valores. Outros questionam o nome planta, preferindo a expressão mapa, por ter um sentido mais amplo do que planta. Planta (ou Mapa) de Valores Genéricos é o conjunto descritivo de tabelas, listas, fatores e índices determinantes dos valores médios unitários de metro quadrado ou linear de terreno e de construção, para apuração do valor venal dos imóveis. Trata-se de uma ferramenta administrativa, infralegal, adotada para cumprir o dispositivo legal que determina como base de cálculo do IPTU o valor venal dos imóveis. A Planta de Valores Genéricos, por ser instrumento de uso meramente administrativo, não precisa ser incorporado ou aprovado por lei. O que a Justiça costuma exigir é que a lei estabeleça os critérios adotados, ou seja, os índices e fórmulas utilizados na referida Planta. Nada mais do que isso, o que, aliás, já seria um exagero, porque a lei estabelece como base de cálculo o valor venal, e não a maneira pela qual este será calculado, assunto de pertinência exclusiva da Administração. Nos Municípios, a maioria das fórmulas adotadas, senão todas, define a base de cálculo como sendo o resultado da soma de duas parcelas: o valor do terreno e o valor da benfeitoria (se) nele existente. Via de regra, as expressões adotadas para o cálculo do valor venal são do seguinte tipo: VV = Vot x Ater x ft1 x ft2 x... x ftn + Voc x Atc x fc1 x fc2 x... x fcn Na expressão acima, as variáveis têm os seguintes significados: VV = Valor venal do imóvel. Vot = Valor médio unitário do terreno indicado na Planta de Valores Genéricos, expresso em R$/m2 ou R$/m no caso de terrenos. Voc = Custo unitário das edificações, expresso em R$/m2. Ater = Área ou testada do terreno, expressa em m2 ou m, dependendo do modelo matemático utilizado. Atc = Área construída ft1, ft2,..., ftn = fatores adimensionais de ponderação, que visam refletir a majoração ou minoração do valor unitário do terreno em função de sua topografia, natureza do solo (pedologia), forma, etc. O número e a natureza dos fatores adotados varia de Município para Município. fc1, fc2,..., fcn = fatores adimensionais de ponderação, que visam refletir a majoração ou minoração do valor unitário do imóvel em função de sua natureza, tipologia, uso, situação, idade, etc. O número e a natureza dos fatores variam também de Município para Município. Nas fórmulas assim definidas estão embutidos o uso e conceitos do método comparativo, modelos matemáticos para avaliação de terrenos e o método do custo de reprodução avaliação das benfeitorias, pois partem da ideia de se utilizar valores unitários médios de mercado, os quais, após multiplicados pelas
áreas (de terreno e de construção) de um imóvel qualquer que se pretenda avaliar, e por fatores de ponderação que têm o propósito de acrescentar aos valores médios de mercado adotados o "peso" das características específicas (tipologia construtiva, características do terreno, uso etc..) que lhe sejam inerentes, resultam no valor de mercado procurado para aquele imóvel. Com grande frequência (na verdade, na maioria dos casos) vê-se a utilização equivocada ou imprecisa dessa ideia, do que resultam fórmulas que geram valores muito inferiores ou muito superiores aos de mercado. Alguns dos equívocos comumente encontrados são: 1. Utilização de valores "Vot" e "Voc" não representativos dos valores de mercado. 2. Utilização nas fórmulas de fatores de ponderação de extravagantes preciosismos e em excesso, aplicados de forma incorreta, sem maiores significados técnicos ou com peso desprezível na composição do valor de um imóvel. A piorar, são fatores nunca examinados, como tipo de revestimento, se a casa tem laje ou não tem, se a construção é de alvenaria ou de concreto, e por aí vai. 3. Uso de fatores "punitivos" como fatores de ponderação, idealizados para aumentar o valor da imposto em determinadas situações, nas quais se pretenda penalizar proprietários por não cumprirem certas normas municipais. Um exemplo são os fatores maiores que 1 (um) aplicados em terrenos sem muros, que majoram a base de cálculo em 5%, 10% ou até mais. Ocorre que não é a base de cálculo que deve ser alterada! Evidente que se trata de descumprimento de uma norma urbanística, que deve ser punida conforme previsão legal, mas nada tem a ver com cálculo de valor venal. Ora, não é pelo fato de um imóvel estar sem calçamento ou sem muro que o seu valor venal sofrerá alterações. 4. Alteração de fatores de ponderação em fórmulas existentes sem uma análise mais profunda de suas consequências, com o único objetivo de aumentar ou reduzir o valor do imposto, resultando em cadastros distorcidos, irreais, a provocar verdadeiros desastres tributários...e políticos. 5. Utilização de fatores extraídos sem uma análise crítica de seus reais significados e campos de aplicação. Um terreno em aclive vale mais do que um em declive? Por quê? E se estivermos tratando de terrenos situados em zona de alta valorização, na qual o declive seja um atributo desejado por possíveis interessados? Imagine um local onde se pretenda construir edifício com estacionamento subterrâneo, por exemplo. O declive ou depressão seriam realmente fatores de depreciação do terreno? Muitas são as situações em que se recomenda uma análise crítica na aplicação de fatores para fins da determinação do valor de um imóvel. Alguns deles podem servir de argumentos tanto para uma redução quanto para a majoração do preço de um imóvel.
Os equívocos mencionados fazem com que as bases de cálculo obtidas através das fórmulas difiram muito do valor de mercado do imóvel. Além disso, o grau de preciosismo elevado no número e natureza dos fatores adotados torna praticamente inviável pensar na criação ou atualização de cadastros imobiliários. Vê-se em muitos códigos tributários que a determinação da base de cálculo exige saber, por exemplo, se o forro é de concreto, madeira ou PVC; se o piso é cimentado, com tacos de madeira ou cerâmicos; se as esquadrias são deste ou daquele material, sob o ingênuo entendimento de que tais diferenças implicam em diferenças de custos de construção e, consequentemente nos valores finais de imóveis. De fato, as características construtivas alteram o custo de construção de um imóvel (e consequentemente o valor), mas duas observações cabem ser feitas: 1. O exagero nos valores de alguns dos fatores de ponderação, que acarretam acréscimos de 10% ou até mais na base de cálculo, sem que haja a menor justificativa para tanto; 2. O peso de tais características na formação do valor de um imóvel diminui consideravelmente com a sua idade, o que faz com que, ao longo do tempo, haja uma tendência de convergência dos valores individuais dos imóveis de uma região para a média dos valores de mercado daquela região. Como a idade média das edificações em uma cidade não é baixa, pode-se concluir que é de pouca ou quase nenhuma importância tais informações e o seu peso na formação do valor médio de mercado. Injustificável, portanto, o enorme trabalho e custos envolvidos para o levantamento de tais informações por ocasião do cadastro do imóvel. E sem falar no fator de depreciação dos imóveis por idade, geralmente constante da expressão ou fórmula aplicada nas Prefeituras. Esse fator deve levar em conta a idade aparente, e não a idade real do imóvel. Em termos gerais, o valor venal de uma casa não se altera porque o imóvel tem dez ou vinte anos de construção. Se estiver bem conservada, uma casa de cinquenta anos vale tanto quanto uma mais nova, nas mesmas condições de localização e metragem, porém com estado de conservação inferior ao daquela. E, afinal, quais as Prefeituras que anualmente recalculam corretamente os valores venais dos imóveis em razão dessa depreciação, o que exigiria vistorias anuais nos imóveis? Pode-se responder que pouquíssimas fazem isso. Questão complexa? Sim, mas os regulamentos municipais complicam mais ainda. Soluções mágicas não existem, mas, certamente, é possível reduzir e simplificar os trabalhos necessários para fins da simples atualização ou revisão de Plantas de Valores Genéricos, e não vemos como isso possa ser conseguido sem que as seguintes iniciativas sejam tomadas:
1. Instituir setores de estruturas, mínimas que sejam, voltadas para o acompanhamento da evolução do mercado imobiliário e para a coleta permanente de dados; 2. Análise crítica da natureza de informações e parâmetros existentes no cadastro imobiliário, suprimindo-se os preciosismos e extravagâncias; 3. Utilização de processos que simplifiquem e agilizem a coleta e tratamento de dados; 4. Revisão e simplificação de fórmulas destinadas ao cálculo das bases de cálculo; 5. Utilização de softwares e metodologias que agilizem o processamento de dados colhidos em pesquisas. Sem dúvida o assunto é vasto e complexo, impossível de ser esgotado neste simples artigo, e sabemos serem grandes as dificuldades operacionais encontradas na maioria das prefeituras para o seu enfrentamento, razão pela qual o Consultor Municipal, diante das consultas encaminhadas, tem se dedicado ao seu estudo em busca de caminhos viáveis aos Municípios, seja através do desenvolvimento de metodologias, seja de sistemas adequados às iniciativas acima propostas. Saulo Patrício da Silva Mattos Julho de 2013 (Saulo é Engenheiro, especialista em avaliações imobiliárias, e membro do Consultor Municipal)