25 de fevereiro de 2014. Direitos do consumidor adquirente de imóvel INTRODUÇÃO Assim como o crescimento vertiginoso do mercado imobiliário, pode-se dizer sem exagerar que também cresceu consideravelmente a quantidade de reclamações e de ações judiciais contra as construtoras. E os motivos para isso são vários, desde a não entrega no prazo combinado como a entrega de imóvel completamente diverso daquele constante em contrato. Também outros aspectos tem levantado enorme curiosidade por parte dos consumidores, como direitos que eram desconhecidos e, agora, escuta-se de um amigo que por meio da justiça se conseguiu a restituição em dobro de uma cobrança indevida, como a corretagem, ou a partir de quando deve-se pagar o condomínio. Some-se a isso, o surgimento de outras demandas acessórias por decorrência do próprio processo de aprofundamento no tema inerente a quem é vítima de uma injustiça. É dessa maneira, por exemplo, que os consumidores tem percebido que tem pago taxas e comissões indevidas, como a de corretagem, que cabe a quem vende e não a quem compra Questões como essas nos motivaram a elaborar a presente cartilha, que possui como objetivo, sanar de uma forma clara e objetiva as dúvidas mais recorrentes nesse tipo de negócio. Mendonça Neiva Advocacia SEPN 513, Bloco D, sala 107, Ed. Imperador, Brasília DF CEP 7060524 Telefone: 61 3963 0280 www.mendoncaneiva.com.br E-mail: vinicius@mendoncaneiva.com.br NESTA EDIÇÃO Direitos do consumidor adquirente de imóvel Rescisão contratual pelo consumidor por descumprimento da construtora Taxa de corretagem e a restituição em dobro Reparação de danos pelo atraso na entrega Certidão de habite-se com imóvel em condições inabitáveis Entrega de imóvel com hipoteca Atraso impede cobrança do saldo devedor
APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CON- SUMIDOR É sólido o entendimento de que aplica-se na relação entre o adquirente de imóvel e a construtora os preceitos do código de defesa do consumidor, pois, evidentemente, há aí uma relação de consumo. E, desse modo, é direito do consumidor: A) Direito de indenização: É direito do consumidor receber a reparação pelos prejuízos que o contrato lhe ocasionar. B) Proteção contra a propaganda enganosa: Não é licito ao fornecedor propaganda que falta com a verdade ou que induza o consumidor em erro C) Direito à informação: É obrigação do fornecedor expor de forma clara e precisa ao consumidor os detalhes do produto que está a venda. D) Inversão do ônus da prova: Por força do Código de Defesa do Consumidor, se presume um desequilíbrio contratual no qual o fornecedor é o polo mais forte e, assim sendo, por decorrência dessa denominada hipossuficiência do consumidor, ao invés de se imputar o ônus da prova ao consumidor que alega os fatos, deve o fornecedor comprovar o contrário, caso deseje desconstituir a alegação do consumidor. E) Direito de acesso à justiça: É direito do consumidor o ingresso em juízo para obter o que lhe é direito. A jurisprudência do TJDFT é pacífica: atraso na entrega gera a reparação de danos pelo aluguel perdido. ENTREGA DA CER- TIDÃO DE HABITE-SE NO PRAZO COMBINA- DO, MAS O IMÓVEL ES- TAVA INABITÁVEL. A entrega da certidão de habite-se pressupõe que o imóvel está pronto para morar. Porém, o que vem ocorrendo, é que de alguma forma as construtoras tem conseguido essa certidão com o imóvel ainda inabitável. Com essa manobra, as construtoras buscam esquivar-se da indenização ou rescisão contratual por não ter entregue o imóvel em prazo combinado. Todavia, os Tribunais não tem olhado com bons olhos esse artifício, de modo que hoje a jurisprudência tem se firmado no sentido de que a entrega não se dá com a certidão de habite -se, e sim com a entrega das chaves e do imóvel em condições habitáveis. Nada mais que o lógico. DOS DIREITOS DECORRENTES DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL A não entrega do imóvel ultrapassando o prazo de tolerância caracteriza inadimplemento por parte da Construtora e, sendo isso ilícito, gera o dever dessa de indenizar pelos danos causados. Esse tem sido o entendimento do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, tendo esse se manifestado por diversas vezes pela condenação das construtoras também quanto ao aluguel que foi perdido se o imóvel tivesse sido entregue no prazo prometido, como se verifica em trecho de decisão proferida por aquele tribunal, veja: 5. É de se reconhecer a mora automática da construtora, quando do atraso na entrega do bem além da tolerância contratual, configurada de plano a partir do encerramento deste. Assim são devidos alugueres, a título de lucros cessantes, sendo medida objetiva de aferição daquilo que o promitente comprador teria aferido se a entrega tivesse sido atempadamente efetuada. 6. É possível a cumulação dos lucros cessantes, de efeito compensatório, com a multa contratual, devida em virtude da mora, pois ostentam fatos jurígenos diversos. (Acórdão n.711722, 20130110025680APC, Relator: SEBASTIÃO COELHO, Revisor: GISLENE PINHEIRO, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 11/09/2013, Publicado no DJE: 17/09/2013. Pág.: 1480) (grifos nossos). Portanto o texto é claro e impõe o dever de indenizar pelos alugueres que o consumidor receberia, da mesma forma que os lucros cessantes, não se compensando por nenhuma multa ou clausula penal. 2
DA ENTREGA DO IMÓVEL EM CON- DIÇÕES INABITÁVEIS Área do imóvel menor que a prometida, piso fofo, rachaduras, portas mal colocadas, acabamento mal feito, essas são algumas das principais reclamações que os consumidores de imóveis registram. Sob essas perspectivas, é bom deixar claro que além de cumprir as especificações prometidas em contrato, a Construtora ainda é obrigada a seguir normas de segurança, de construção e de acabamento da ABNT, e isso se aplica tanto à unidade comprada quanto à área comum de condomínio. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL IMPEDE A COBRANÇA DO SALDO DEVEDOR A jurisprudência tem acatado, diante a hipótese de a empresa não entregar o imóvel no prazo combinado, o congelamento do saldo devedor, dos juros e da correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Os juízes tem concedido, geralmente em sede de antecipação dos efeitos da tutela, popularmente conhecida como liminar, o direito de não ver majorado seu débito com acréscimos monetários até que se tenha em posse as chaves do imóvel. O cumprimento dessas normas pode ser verificado de forma mais especifica por um engenheiro em uma vistoria, recomendamos que o contrate e, caso verificadas irregularidades, solicite o reparo. O referido reparo deve ser realizado, nos termos do Código de Defesa do Consumidor, em no máximo 30 (trinta) dias, por esse inadimplemento também se faculta ao consumidor pedir a rescisão contratual ou uma reparação em dinheiro. Além disso, pela mora da construtora, o adquirente pode entrar com ação pedindo multa de 2% e mais juros de mora de 1% ao mês pelo atraso. 3
INDICES DE CORRE- ÇÃO DO FINANCIA- MENTO O contrato de compra e venda de imóvel possui alguns limites e os índices não podem ser livremente alterados pelas partes. A correção monetária, durante a construção deve ser feita pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil.) DICAS PARA O RECEBIMENTO DAS CHAVES IMPORTANTE: Só receba as chaves após vistoriar o imóvel, recomendamos que faça isso com auxílio de um profissional e, no caso de verificar alguma irregularidade, não aceite a chave e solicite o reparo, que deve ser feito em no máximo 30 (trinta dias). A multa por atraso não pode ultrapassar 2% (dois por cento) sobre cada parcela. Após a entrega das chaves, a correção monetária pode ser feita pelo IGPM ou INPC e os juros só podem ser estabelecidos até um máximo de 12% (doze por cento). ENTREGA DE IMÓVEL HIPOTECADO Quando se compra um imóvel, obviamente, o que se quer é recebe-lo livre de qualquer ônus. É difícil imaginar que alguém, em condições normais, compre um imóvel novo e já hipotecado. Ademais, são graves as consequências para quem recebe imóvel que comprou na planta e esse ainda carrega hipoteca, pois, assim, provavelmente ficará o consumidor impossibilitado de obter financiamento bancário e, quando consegue, muitas das vezes é obrigado a financiar no banco que é beneficiário dessa hipoteca, além disso, geralmente, nessas hipóteses, as taxas são mais elevadas. Tal pratica é abusiva, primeiro por, na grande maioria das vezes, não se achar prevista em contrato e, no caso de se constar em contrato, perderia validade por ser contra a lógica de aquisição originária de um imóvel, em outras palavras: compra de imóvel na planta. 4
TAXA DE CORRETAGEM: RESTITUIÇÃO EM DOBRO Falar de corretagem já pressupõe, e também nesse sentido dispõe o Código Civil, que o Alienante (vendedor) pagará a comissão ao corretor, essa é a natureza de um contrato de corretagem. Porém, na prática, o que tem se verificado é que as Construtoras, sem qualquer previsão em contrato, estão repassando tal pagamento aos consumidores, isso é uma prática ilegal e abusiva e o pagamento, se houve, é indevido. Pode até existir o pagamento da referida taxa pelo consumidor, mas é obrigatório que esteja previsto isso em contrato com a manifestação daquele expressa na concordância dessas condições. A devolução em dobro guarda fundamento no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, que garante a repetição do indébito em dobro do que foi pago indevidamente, acrescido de juros e correção monetária. A devolução em dobro guarda fundamento no artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, que garante o repetição do indébito em dobro do que foi pago indevidamente, acrescido de juros e correção monetária. COBRANÇA DE IPTU E CONDOMÍNIO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento pacífico e consolidado no sentido de que a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação das despesas condominiais. (RESP 489647/RJ). Em outras palavras, enquanto não recebidas as chaves, não cabe ao adquirente pagar condomínio, até porque, se o imóvel não está pronto, não faz sentido algum que se pague o condomínio, já que esse permanece na fase de construção. O mesmo entendimento se aplica identicamente ao IPTU. 5