EXMA. SRA. DRA. JUÍZA DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL CÍVEL JOÃO MENDES JÚNIOR DA CAPITAL - SP PROCESSO : Nº 0038388-70.2017.8.26.0100 CARTÓRIO : 24º OFÍCIO AÇÃO : CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DESPESAS CONDOMINIAIS REQUERENTE : CONDOMÍNIO CONJUNTO YUMA REQUERIDO : JOSÉ JORGE ALIOTI DA SILVA E OUTRO (S) JUAREZ PANTALEÃO, engenheiro, CREA nº 0601592133, perito judicial, nomeado e compromissado nos Autos da presente Ação, tendo encerrado seu trabalho vem, respeitosamente, apresentá-lo a V.Exa. L A U D O fls. 158
CAPÍTULO I RESUMO DO VALOR DO IMÓVEL Localização: Apartamento nº. 30, no 03º andar do Bloco B, Edifício Rita integrante do Condomínio Conjunto Yuma, localizado à Rua Santo Amaro, 766, Bela Vista, Centro, no 17º. Subdistrito Bela Vista, do Município de São Paulo, SP; Data da Avaliação: Dezembro de 2.018 Valor de mercado para venda: Vi = R$ 374.000,00 (trezentos e setenta e quatro mil reais) fls. 159
CAPÍTULO II CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES O presente laudo visa à apuração do justo, real e atual valor de 1 (um) imóvel residencial, situado no Município de São Paulo, devido a uma Ação: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DESPESAS CONDOMINIAIS. Saneado o processo, foi deferida a prova pericial, sendo o signatário honrado com sua nomeação para Perito do Juízo. fls. 160
CAPÍTULO III VISTORIA 1. Localização Apartamento nº. 30, no 03º andar do Bloco B, Edifício Rita integrante do Condomínio Conjunto Yuma, localizado à Rua Santo Amaro, 766, Bela Vista, Centro, no 17º. Subdistrito Bela Vista, do Município de São Paulo, SP; 2. Planta Genérica de Valores Conforme a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel avaliando encontra-se no Setor 006, Quadra 060, e Índice Fiscal 2.567,00. 3. Planta de localização fls. 161
4. Zoneamento Conforme a Lei de Zoneamento do Município de São Paulo, o imóvel encontrase em SE ZCP b/05, zona de centralidade polar. 5. Ilustração fotográfica externa Vista do Condomínio onde se localiza o imóvel avaliando. fls. 162
Vista da Rua Santo Amaro, que lhe dá acesso. 6. Melhoramentos Públicos Todos os convencionais 7. Topografia A topografia apresenta-se plana. 8. Características do Solo O solo é aparentemente seco, firme e próprio para a construção civil. 9. Fração Ideal do Terreno A fração ideal do terreno, conforme a matrícula nº. 49.712 (fls.40) é de 0,600 %. fls. 163
10. Características do Prédio Classe / Grupo / Padrão: Estrutura: Revestimento Externo: Pavimentos: Subsolos Elevadores Apartamentos / andar: Estado da Edificação: Dispositivos de segurança: Dispositivos de Lazer: Residencial / Apartamento / Médio com elevador Concreto armado Argamassa fina e texturizada com pintura látex 14 (catorze) pavimentos superiores: térreo mais 11 (onze) andares (pátio e mezzanino) 03 (três) subsolos 02 (dois) elevadores - social e serviço 06 (seis) Regular (c) Guarita, sistema de vídeo, interfone e cerca Salão de festas e pátio interno fls. 164
11. Características do apartamento Piso: Tacos / Cerâmico Revestimento Interno: Argamassa fina com pintura látex / azulejos Portas / Janelas: Madeira / Ferro / Alumínio / Vidro Forro / Tipo Janelas: Laje / Correr e basculante Compartimentos Sala de estar, sala de jantar, 02 (dois) dormitórios, 01 (um) banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e banheiro de funcionário Vagas de garagem Nenhuma Idade Estimada: 38 (trinta e oito) anos. Estado da Edificação: Entre reparos simples e importantes (f) Área Construída: Útil: 82, 8400 m 2 Comum: 50,3900 m 2 Total:133,2300 m 2 Observações: 1. Área útil do apartamento é resultado de consulta à Matrícula Nº. 58.023 (fls.32). fls. 165
12. Ilustração fotográfica interna do Condomínio Conjunto Yuma Hall de entrada Salão de festas Pátio interno fls. 166
12.1 - Ilustração fotográfica interna da unidade nº 30 do Edifício Rita Hall de entrada Salas de estar Sala de jantar fls. 167
Cozinha Área de Serviço Dormitório e banheiro de funcionário fls. 168
Dormitório I Corredor Dormitório II Banheiro fls. 169
CAPÍTULO IV AVALIAÇÃO 1. Critério Adotado Foi utilizado o Método Comparativo Direto de Valores de Mercado de Apartamentos, já consagrado em trabalhos desta natureza, conforme recomendação da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.011. Sua aplicação se resume na determinação do valor unitário básico do metro quadrado de área útil de apartamento na região onde se localiza o apartamento avaliando, a partir dos elementos comparativos coletados, onde se obteve o Quadro Resumo de Homogeneização, dos quais se extraiu a sua Média Aritmética Saneada (Anexo III). A homogeneização dos elementos comparativos de apartamentos e do apartamento avaliando, em relação à situação paradigma, foi obtida a partir de determinados ajustes (Anexo I). O Valor do Apartamento foi obtido pelo produto entre a área útil e o respectivo valor unitário básico. fls. 170
2. Valor Unitário Básico (V u ) A média aritmética saneada, para a região onde se encontra o apartamento avaliando, referente ao mês de dezembro de 2.018, é de: V u = R$ 4.507,60/m 2 3. Valor do Apartamento (V a ) V a = V u x A c A c = Área homogeneizada Área útil m² + Vagas de garagem m² / 2 A c = 82,8400 m² + 00,00 m² / 2 A c = 82,8400 m² V a = 4.507,60 x 82,8400 m² V a = R$ 373.409,58 Ou, em números redondos, V a = R$ 374.000,00 (trezentos e setenta e quatro mil reais) fls. 171
CAPÍTULO V ENCERRAMENTO Segue o presente laudo em 15 (quinze) folhas, digitadas de um só lado, todas elas rubricadas, sendo a última datada e assinada. Acompanham 3 (três) anexos. São Paulo, 29 de dezembro de 2.018 JUAREZ PANTALEÃO PERITO JUDICIAL fls. 172
ANEXO I CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO fls. 173
CRITÉRIO DE HOMOGENEIZAÇÃO 1. FATOR OFERTA (F f ) Quando os valores obtidos provieram de oferta, houve um desconto de 10% para compensar a super estimativa das mesmas, conforme item 10.1 da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP 2.005. 2. FATOR LOCALIZAÇÃO (F local ) Para a transposição de valores de um local para outro, foi utilizada a relação entre os índices fiscais constantes da Planta Genérica de Valores publicada pela Prefeitura Municipal de São Paulo, tendo no numerador o índice do local do apartamento avaliando (IF a ) e no denominador, o do apartamento comparativo (IF e ). 3. FATOR IDADE REAL DO PRÉDIO (F irp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função da idade real dos prédios, com o emprego dos coeficientes de obsolescência previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 4. FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO DO PRÉDIO (F pcp ) Os elementos comparativos foram homogeneizados em função do padrão construtivo dos prédios, com o emprego dos coeficientes previstos no estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo IBAPE/SP. 5. FATOR ATUALIZAÇÃO Não utilizado devido à baixa inflação verificada no período, aliado ao fato dos imóveis não acompanharem a pequena evolução inflacionária. fls. 174
O Valor Unitário Básico (Vu) foi obtido inserindo-se os elementos comparativos no programa Geoavaliar, desenvolvido com base nas Normas do IBAPE, que se constitui de um banco de dados de pesquisas de mercado, que auxiliam no processo avaliatório, possibilitando maior rapidez e veracidade aos resultados obtidos nas avaliações, (anexo III) Assim, os elementos comparativos obtidos na pesquisa imobiliária foram homogeneizados para a seguinte situação paradigma: Situação Paradigma Classe: Residencial Grupo: Apartamento Padrão: Padrão médio (1,926) Área útil homogeneizada: 82,8400 m 2 Nº de fatores utilizados: 04 (quatro) Idade Estimada: 38 (trinta e oito) anos Vida referencial: 60 (sessenta) anos Estado da Edificação: Entre reparos simples e importantes (f) F oc : 0,516 Índice fiscal 2.567,00 Data-base Dezembro de 2.018 fls. 175
ANEXO II ELEMENTOS COMPARATIVOS fls. 176
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ANEXO III MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA fls. 186
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fls. 188
fls. 189
fls. 190
fls. 191