CAPÍTULO I - CAPITULO II - CAPÍTULO III - CAPÍTULO IV - CAPÍTULO V - CAPÍTULO VI - 1 R O T E I R O OBSERVAÇÕES PRELIMINARES. 1. Objetivo do Trabalho. V ISTORIA. 1. Do Local. 2. Do Imóvel: Res. Vila Monumento Quadra 09. 2.1. Do Terreno. 2.2. Do Prédio. 2.2.1 Das áreas comuns. 2.2.2. Do apartamento : 33 MÉTODOS DE AVALIAÇÕES 1. Generalidades. 1.1. Métodos Indiretos. 1.1.1. Método Básico da Renda. 1.2. Métodos Diretos. 1.2.1. Método Comparativo. AVALIAÇÃO. 1. Aplicação da Metodologia. 1.1. Método Comparativo. CONCLUSÃO. ENCERRAMENTO. fls. 217
CAPITULO I - OBSERVAÇÕES PRELIMINARES. 1. OBJETIVO DO TRABALHO. O presente trabalho tem por objetivo vistoriar e avaliar o apartamento nº33, tipo D, DO BLOCO 2 DA QUADRA 9 VILA MONUMENTO, situado na Rua Gaspar Fernandes nº357, bairro Ipiranga, Município de São Paulo, objeto da matricula 2 nº 53.554 do 6º Cartório de Registro de Imóveis, Município de São Paulo, face à Ação de EXECUÇÃO requerida por CONDOMINIO EDIFICIO VILA MONUMENTO contra CLOVYS EURIZELIO MENDES que corre perante a 42a. Vara Cível do Fórum Central, processo nº 1068045-79.2013. fls. 218
CAPÍTULO II -VISTORIA. 1.Do Local. A rua Gaspar Fernandes 3 inicia junto a rua Basílio da Cunha e finda na rua Ouvidor de Portugal, bairro Ipiranga. A expansão de prédios residenciais de alto padrão na região do Monumento do Ipiranga, próximo a região da Av.Dr. Ricardo Jafet decorre da localização próxima ao bairro da Chácara Klabin. A implantação da linha do Metrô Santos- Imigrantes na Av. Dr. Ricardo Jafet e a infraestrutura de linhas de ônibus tem sido o atrativo para o bairro do Ipiranga, acesso direto para a Av. do Estado através da Av. Teresa Cristina. fls. 219
O mapa adiante indica a localização do empreendimento, destaque na década de 80. REGIÃO DO IPIRANGA ACESSO PELA AV. D.PEDRO I - REFERÊNCIA MONUMENTO IPIRANGA. 4 fls. 220
AEROFOTO DO CONJUNTO DE PRÉDIOS VILA MONUMENTO. A localização no quarteirão completado pela Rua Pereira da Nóbrega, local de novos empreendimentos de alto padrão é fator de valorização para o empreendimento Vila Monumento. 5 fls. 221
QUADRILÁTERO COMPOSTO PELA RUA MANOEL DA NÓBREGA E RUA DOM MATEUS. As principais vias de acesso são as seguintes interligando o bairro da Aclimação e zona central. - Rua Basilio da Cunha. - Av. Lins de Vasconcelos. - Rua Muniz de Souza. - Av. Aclimação. - Av. do Estado. 6 fls. 222
REGIÃO DO IPIRANGA PRÉDIOS RESIDENCIAIS E SOBRADOS PRÉDIOS DÉCADA DE 90 E NOVOS EMPREENDIMENTOS 7 fls. 223
Da diligência na região constatou-se que os principais melhoramentos são: Rede água ( x ) Rede de esgoto ( x ) Rede telefônica ( x ) Rede de gás ( ) Rede de energia elétrica ( x ) Iluminação pública ( x ) Coleta de lixo ( x ) Guias ( x ) Sarjetas ( x ) Drenagem ( x ) Pavimentação Asfáltica ( x ) Passeios ( x ) Ônibus urbanos ( x ) Estação de metrô ( ) Estação de Trem Urbano ( ) 8 fls. 224
2. Do Imóvel: Conjunto Residencial Vila Monumento. 2.1. Do Terreno. Da análise do Instrumento Particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, consta que a Cooperativa Habitacional Serra do Jairé, estabeleceu: SISTEMA COOPERATIVA HABITACIONAL SERRA DO JAIRÉ 9 fls. 225
UNIFICAÇÃO DE LOTES DE TERRENO. A área total de terreno do empreendimento consta ser de 15.000,00 m2 resultante da unificação de lotes de terrenos do Loteamento Vila Monumento. A frente de 34,00 metros para a Rua Gaspar Fernandes com entrada para o Bloco 02, prédio onde está situado o apartamento penhorado. 10 fls. 226
RECUO FRONTAL PARA ESTACIONAMENTO ÁREAS CIRCULAÇÃO DESCOBERTAS. 11 fls. 227
PAVIMENTO TÉRREO HALL CIRCULAÇÃO INTERIOR BLOCO VAGAS DESCOBERTAS RECUO LATERAL 12 fls. 228
FRENTE RUA GASPAR FERNANDES E RUA PEREIRA NÓBREGA Na diligência constatou-se a topografia acidentada com desnível dos blocos com frente para a Rua Pereira da Nóbrega. 13 fls. 229
A descrição dos blocos construtivos enumerados de 01 a 09 indicam que são compostos de 04 unidades por pavimento tipo. COMPOSIÇÃO DE 09 BLOCOS DE PRÉDIOS DE APARTAMENTOS. 14 fls. 230
PROJEÇÃO DOS PAVIMENTOS TIPO BLOCOS CONSTRUTIVOS 15 fls. 231
PAVIMENTO TÉRREO COM ÁREAS PARA ESTACIONAMENTO 16 fls. 232
TIPOS DE APARTAMENTOS COM 02 E 03 DORMITÓRIOS. 17 fls. 233
APARTAMENTO TIPO D - OBJETO DA AVALIAÇÃO 18 fls. 234
BLOCO 01 FRENTE RUA PEREIRA DA NÓBREGA 19 fls. 235
BLOCO 02: FRENTE RUA GASPAR FERNANDES Nº357 (local da vistoria) 20 fls. 236
A análise da Escritura de Instituição, Especificação e Convenção indica que a composição diferenciada de apartamentos com 02 e 03 dormitórios deve ser verificada na pesquisa de mercado, uma vez que a unidade em questão se enquadra no tipo D, composta de 03 dormitórios. Na diligência foi informado pelo zelador que a área de terreno atualmente permite o estacionamento de veículos como previsto na Convenção do Condomínio, em áreas descobertas. 2.2. DO PRÉDIO. Os blocos construtivos são semelhantes nos demais lotes contíguos ao imóvel objeto da vistoria, Térreo : partes comuns. 1º Andar :unidades privativas 11 a 14. 2ºAndar:unidades privativas nºs 21 a 24. 3ºAndar:unidades privativas nºs 31 a 34. 21 fls. 237
4ºAndar:unidades privativas nºs 41 a 44. 5ºAndar:unidades privativas nºs 51 a 54. 6ºAndar:unidades privativas nºs 61 a 64. 7ºAndar:unidades privativas nºs 71 a 74. 8ºAndar:unidades privativas nºs 81 a 84. 9ºAndar:unidades privativas nºs 91 a 94. CARACTERISTICAS DO HALL DE CIRCULAÇÃO NO PAVIMENTO TÉRREO. 22 fls. 238
ASPECTO DA ENTRADA COM RECEPÇÃO PARA CONTROLE PORTÃO PORTAS DE VIDRO PARA INGRESSO AO HALL SOCIAL ELEVADORES 23 fls. 239
O pavimento térreo possui revestimento em placas de granito natural e pintura acrílica. O forro do teto em placas tipo dry wall com luminárias embutidas e paredes em pintura acrílica em bom estado de conservação. As esquadrias de alumínio em padrão comercial com elementos de estruturas de concreto armado, sistema popular habitacional. 24 fls. 240
2.2.1. DAS ÁREAS COMUNS. Segundo pericia realizada nas áreas comuns : - Hall de circulação descoberto - Hall de escadaria coberto. Portanto, as características das áreas comuns distintas dos novos empreendimentos imobiliários por se tratar de incorporação pelo sistema do Banco da Habitação através de Cooperativa datado da década de 90. 2.2.2. DO APARTAMENTO Nº33-D. De acordo com dados da matricula nº 53.554 do 6º Cartório de Registro de Imóveis, o apartamento seguinte descrição: 25 possui a fls. 241
apartamento nº33, tipo D, DO BLOCO 2 DA QUADRA 9 NA VILA MONUMENTO, SITUADO A RUA GASPAR FERNANDES N. 357, COM A ÁREA ÚTIL DE 72,23625M2, ÁREA COMUM de 27,18825852m2 E ÁREA TOTAL DE 99,42450852 E a fração ideal de terreno de 0,27444333624%. Da análise do teor da referida matricula, temos a área útil de 72,23625m2 semelhante aos conjuntos dos prédios localizados na quadra 09, denominação do empreendimento pois está situado o prédio Bloco 02. 26 fls. 242
habitacionais do mesmo sistema construtivo do INSS localizados em bairros da Mooca e Cambuci. A área útil de 72,23625m2 é composta dos seguintes ambientes: Sala de estar/jantar Cozinha Três dormitórios Banheiro Social Área de serviço. Segundo informações com a representante do requerido e constatação in loco 27 a unidade avalianda não foi objeto de reforma fls. 243
CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS DO PAVIMENTO TIPO HALL DOS DOIS ELEVADORES ACESSO AOS PAVIMENTOS-TIPO 28 fls. 244
APARTAMENTO VISTORIADO COMPOSTO DE 03 DORMITÓRIOS AMBIENTES SALA DE ESTAR E JANTAR COM HALL PARA ACESSO COZINHA 29 fls. 245
ASPECTO DAS CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS DA COZINHA 30 fls. 246
PADRÃO PADRÃO 03 DORMITÓRIOS BLOCO 02- DORMITÓRIO Nº01. 31 fls. 247
PADRÃO 03 DORMITÓRIOS BLOCO 02- DORMITÓRIO Nº02. 32 fls. 248
PADRÃO 03 DORMITÓRIOS BLOCO 02- DORMITÓRIO Nº03. 33 fls. 249
PROJEÇÃO DO BANHEIRO SOCIAL 34 fls. 250
DEPENDENCIAS LAVANDERIA 35 fls. 251
DEPENDENCIAS ÁREA DE SERVIÇO 36 fls. 252
SALA DE ESTAR Piso revestimento em carpete madeira. Parede em massa fina com pintura látex. Janela esquadria alumínio. DORMITÓRIO Piso revestimento em carpete madeira. Parede massa fina com pintura látex. Janela esquadria esquadria veneziana. COZINHA Piso ladrilho cerâmico. Parede azulejo até o teto. Janela esquadria alumínio. BANHEIRO /ÁREA DE SERVIÇO. Piso ladrilho cerâmico. Parede azulejo até o teto. Janela esquadria alumínio 37 fls. 253
CAPÍTULO III - MÉTODOS DE AVALIAÇÃO. 1. Aplicação da Metodologia. A NBR 14653-2 recomenda os procedimentos metodológicos relacionados nos itens de 8.1 a 8.3 dos métodos recomendados verifica-se para a presente matéria em questão, calculo do valor locativo o método adiante: 2. Método comparativo direto de dados de mercado. 2.1 Introdução Previamente deve ser realizada uma pesquisa de mercado.o planejamento de uma pesquisa tem por objetivo captar uma amostragem representativa de elementos comparativos tal qual semelhantes ao objeto avaliando. 2.2 Levantamento de dados de mercado Os dados de mercado devem ser investigados em relação à sua conduta e às formas de 38 fls. 254
expressão dos preços, bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. Este grupo de dados é denominado variável dependentes. Os dados referentes às características físicas (área, frente), localização (bairro, logradouros) e econômicas (oferta ou transação, à vista ou a prazo). O principal objetivo do levantamento de dados é a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. 2.3 Tratamento cientifico. Independente dos modelos ou métodos utilizados para levantamento dos valores de mercado extraídos dos elementos comparativos, devem obter seus valores pressupostos devidamente explícitos e testada para maior confirmação dos valores. 39 fls. 255
2.4 Método Involutivo. O método involutivo tem como objetivo realizar a pesquisa de valores segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado, e também estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação adotada e suas variáveis ao longo do tempo. As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos, no entanto considerando a eventual valorização imobiliária, a forma de comercialização e o tempo de absorção. 2.5 Método evolutivo. De acordo com especificação da norma a composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerando os custos de reprodução das benfeitorias devidamente depreciados a o fator de comercialização. A aplicação do método evolutivo exige que o valor de terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado. As 40 fls. 256
benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo. 3. Método para identificar o custo de um imóvel. 3.1 Método da quantificação do custo A identificação do custo da reedição de benfeitorias podendo ser através do custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes consultadas. Na vistoria devem ser examinadas as especificações dos materiais aplicados para estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente. Após isto, devem ser levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. As pesquisas dos custos devem ser junto a fontes de consultas especializadas com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria. 3.2 Método comparativo direto do custo 41 fls. 257
A utilização deste método deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativos direto dos dados de mercado. Na realidade, todos os métodos de avaliações baseiam-se em comparar os valores já conhecidos a fim de se obter o valor para o bem avaliando. CAPITULO IV- AVALIAÇÃO. 1. Aplicação da Metodologia. Diante da análise apresentada no capítulo III- Método de Avaliações, a perita procedeu a uma pesquisa de mercado junto ás imobiliárias da região, jornais da cidade e outras fontes, a fim de obter dados de mercado. 42 fls. 258
1.1. Método Comparativo. De acordo com o exposto no Capitulo IV, o Conjunto Residencial Vila Monumento é composto de 09 blocos de prédios de apartamentos com áreas idênticas para aqueles compostos por três dormitórios bem como aqueles com dois dormitórios. As pesquisas dos apartamentos com a mesma composição nos blocos de prédios que compõe o Conjunto Residencial Vila Monumento indicam que o preço decorre da existência de ofertas de apartamentos em novos empreendimentos que possuem fator diferencial pela projeção de área de lazer com equipamentos. ELEMENTOS DA PESQUISA DE MERCADO Os elementos de pesquisa foram colhidos junto às imobiliárias e a sindica geral : INFORMANTES: Predial Lins Av. Lins de Vasconcelos nº1191, Cambuci, São Paulo. 43 fls. 259
JM IMOBILIÁRIA Rua Gaspar Fernandes nº236, Cambuci, São Paulo. APARTAMENTO VENDIDOS ULTIMO ANO Bloco apto Valor Bloco 03 104/02 dorm. 350.000,00 R$ 6.127,85 Bloco 06 112/02 dorm. 350.000,00 R$ 6.127,85 Bloco 05 92/03 dorm. 500.000,00 x 0,90 R$ 6.229,56 Bloco 04 82/03 dorm. 450.000,00 R$ 6.229,56 Bloco 08 32/02 dorm. 350.000,00 R$ 6.127,85 44 TOTAL R$ 30.841,62 MÉDIA R$ 6.168,32 Os limites dos elementos discrepantes em 30%: R$6.168,32 x 0,70 = R$ 4.317,83 R$6.168,32 x 1,30 = R$ 8.018,82 Valor médio: R$ 6.168,32/m2 Aplicando-se o valor unitário na área útil do apartamento avaliando temos: Valor apartamento : R$ 6.168,32/m2 x 72,23625 m2 Valor apartamento : R$ 445.577,85 Arredondando-se, Valor apartamento : R$ 445.600,00 fls. 260
CAPÍTULO V - CONCLUSÃO. O valor do apartamento nº61 localizado no 6º andar do Condomínio Residencial Vila Monumento Quadra 09, situado no Bloco 02 tipo D, localizado na Rua Gaspar Fernandes nº311, bairro Ipiranga, objeto da matricula objeto da matricula nº53554 do 6ºCartório de Registro de Imóveis, Município de São Paulo, foi calculado através do Método Comparativo de acordo com as Normas de Avaliações vigentes estabelecidas pela NBR 14653-2 da Associação Brasileira de Normas Técnicas. Método Comparativo...R$ 445.600,00 (novembro /2018) 45 fls. 261
CAPITULO VI - ENCERRAMENTO. O presente trabalho consta de quarenta e cinco e quatro páginas. Dando por encerrada a honrosa missão que me foi designada. São Paulo, 25 de Novembro de 2018. OLGA RAMIREZ LLOPIS. PERITA JUDICIAL. 46 fls. 262